2006年重庆市某旧城改造项目可研报告_secret

1、PAGE PAGE 28*综合改造项目可行性研究报告2006年6月 一、报告摘要 1.1评估假设和限制条件本报告中项目用地面积、建筑面积及规划指针根据相关文件；项目用地规划指针与设计方案中技术指针有一定差异，但差距不大，项目最终应以重庆市国土资源和房屋管理局审核确定的指标为准。已确定了项目用地功能划分，本报告中不对项目定位进行详细分析，仅对定位进行初步判断。1.2说明事项可行性研究依据本次项目可研的主要依据如下：（1） 房地产开发项目经济评价方法（建设部：建标2000205号）建设项目经济评价方法与参数（国家计委、建设部；计投资1993530号）（3） 关于印发经济评估方法的通知及附件 （中国

2、国际工程咨询公司：咨经199811号）（4） 重庆市建设工程价格信息（2006.1-4）（5）企业提供的信息1.3 项目简介 项目位于重庆市*区*街，总用地面积60052平方米，总建筑面积为240000平方米，其中计容积率建筑面积225000平方米（住宅202000平方米），商业20000平方米，配套3000平方米，不计容积率建筑面积15000平方米。主要由高层建筑组成。1.4 评估结论与建议 1.4.1、评估结论1、项目及市场条件 *区*区属*城区中心型片区,综合居住环境指数较高。片区具有优越的房地产市场发展势头，本项目发展具有良好的市场条件。项目用地位*区*城区中心，距离政府和长江仅100

3、米左右，态环境较隹；项目具规模优势，具有可塑性；目前项目是*城区中心尚存的一块未改造的大型片区，其他项目进入性较差，周边工作、生活居住配套，设施齐全，交通便捷，项目具备开发建设条件。2.项目经济效益正常表1:主要经济指针表序号名称单位资料项目设计规模平方米11房地产开发产品总建筑面积240000商品房销售住宅商业23700020200020000车库15000项目经济资料开发产品投资其中：财务费用万元49777.2400.0资金筹措其中：资本金借款预售房款8000经营收入66080税金及附加5486.4利润总额21788.8税后利润16302.4商品房税前利润率%43.8%商品房税后利润率%3

4、2.8%全部投资财务净现值万元4554全部投资动态回收期（所得税后）年3.5借款偿还期年3注：上表为考虑住宅销售率为90%、商业销售率为85%的情况下的经济效益指标。根据分析测算，在保证实现项目销售计划的前提下，本项目经济效益较好。 项目发展建议由于项目具有较好的市场环境及自身发展条件，项目经济效益指标在正常范围内。总之，项目具有较好的市场环一 定的自身发展条件，经测算各项目经济指标好。由于项目是旧城改造项目,规模较大,资金需求较大,而且对开发商的执行力、管理能力要求较高。因此，建议公司对项目采取整体规划，分期不间断开发策略，准确把握市场需求和变化，并采取有效的营销手段，确保销售资金回笼，降低

5、市场变化影响的可能风险，保证项目利润的按计划实现。二、项目概况与背景 1 项目概况1、项目位置 本项目位于*区*，东邻*农贸市场，南邻*，西邻*，北邻*街，东西长约400米，南北宽约150米，地块呈坡形地势，地形较开阔平坦，能满足建筑设计需求。 (项目位置图,略)2、项目用地及现状用地面积：本项目总用地面积60025地块形状：项目地块呈坡形地势，北高南低，依山势呈带形。用地现状：其地上现状如下图所示：(地块现状图,略)3、项目周边配套项目周边配套较好，有*区*、济仁医院、*中学、*二校、*实验中学、*农贸市场、新世纪百货、超市以及大量金融、邮政、通信、餐饮、娱乐服务设施及网点。 22项目规划技

6、术经济指针根据*区*政府第46次常务会和有关部门文件精神以及我司与重庆市*区建设委员会签定的有关合同，项目技术经济指针如下表：项目技术经济指标表项 目用地规划指标技术经济指标总用地面积（） 60025 60025容积率 3。. 3.8覆盖率40%38%总建筑面积（）240000计容积率建筑面积（）2281982255000其中：住宅（）203000202000 商业（）2300020000 配套（）21983000 含：幼儿园 10001100 会所及物业管理用房 12001270 居委会150180 文化活动站200250 老人活动站200 社区健康服务中心1502200不计容积率建筑面积（

7、）15000 地下车库及设备用房15000 可售面积237000237000其中：住宅（）202000商业（）20000机动车停车位15000建筑高度或层数高层高层、多层 注：本报告中的测算均按项目设计方案理念中技术经济指标。 项目建设合法性1、项目建设合法性手续重庆市*改造项目是*区委、区政府为解决该片区房屋破烂、陈旧、市政基础设施落花流水后、安全隐患严重，市民反映强烈的问题和推动*城区发展，改善城市面貌。创建和谐*而确定的一项重点民心工程。2005年区政府批准由项目责任部门重庆市*区建设委员会拟报的项目实施工作方案即先行启动拆迁，然后进行土地公示和开发建设。经过面向社会公开招标和上关部门审

8、查，并报经重庆市*区*政府二00五年十二月二十二日第46次常务会研究决定，*公司为该项目实施的业主单位。2006年3月29日，根据有关文件和会议精神，经过多次商谈，*公司与项目责任部门重庆市*区建设委员会签订了重庆市*综合改造拆迁合同，现已完成项目土地公示前的一切准备工作。按照区政府的统一安排，于2006年11月底向市土地交易中心申请招拍挂，已于2007年1月完善其建设用地的相关手续。由于该项目的实施具有一定的特殊性和特定条件，进行这样的工作是为了解决程序上的合法性。因此项目建设具有合法性。24 项目开发商简介*公司于2004年7月在重庆市注册成立，是由自然人*、*出资成立的房地产单项开发公司

9、。 开发商情况介绍表企业名称*公司住 所重庆市*区*街38号-1号码企业类别有限责任公司股东构成*出资额2400万元，比例80%*出资额600万元，比例20%经营范围房地产开发经营注册资本*币3000万元营业期限自2004年7月18日至2009年7月17日成立日期2004年7月18日 公司组织结构健全，设有行政部、销售部、业务部、工程部、财务部、总工办。公司拥有一支工作作风务实、管理理念先进，极富创新意识和开拓精神和管理团队，有一批业务技术精湛，作风严谨的高、中级技术人员和管理人员。公司现有员工18人，其中工程技术人员14人。三、项目投资环境及市场分析全国房地产市场状况3.1房地产市场继续保持

10、增长势头 在2005年,我国经济持续快速发展、城市化进程加快、居民收入水平提高及政府启动内需的政策，都为房地产的发展注入了新的活力，在诸多利好因素的驱动下，房地产市场也继续保持在高位运行状态。预计2006房地产市场发展是主题，结构调整和规范是主线，市场体系将进一步完善，供求两旺，行业继续保持增长势头。 房地产投资继续增长，但增幅会逐渐回落 2006年房地产投资继续增长将明显放慢；房地产企业效益降幅可能较小，但企业间的差异将很大；产品结构调整步伐加快，新型建材和高科技广泛应用；外资进入加速，房地产企业将加强联盟，在海外资金加速进入的同时，国内房地产企业也将会加强联盟，以适应发展要求和应对来自各方

11、面的挑战。房价地域分化明显，价格走势温和回落 由国家计委经济研究所与北京新华在线联合推出的中国行业景气分析报告指出，2005年房价将呈温和回落态势，房地产业今明两年将进入回落盘整阶段；房改以及相关的政策效应经过前几年的相对充分释放后，正趋于明显递减；个人购买继续成为市场主流。因区域发展的不平衡，房价发展趋势呈现较大的差异性，高速发展有中西部地区价格将保持增长势头，发展成熟的东部沿海地区房价则出现调整回落。品牌化将成时尚，行业竞争走向深入以品牌为核心来重组企业和配置资源的重要机制在房地产开发市场中初露端倪，并出现了一批像万科这样营造品牌比较成功的企业，受到市场的追捧。2005年，房地产将秉承品牌

12、化发展趋势，个性化、品牌化继续成为时尚，成为各个房地产企业在竞争中制胜的重要策略。品牌化将成时尚，行业竞争走向深入以品牌为核心来重组企业和配置资源的重要机制在房地产开发市场中初露端倪，并出现了一批营造品牌比较成功的企业，受到市场的追捧。2005年，房地产将秉承品牌化发展趋势，个性化、品牌化继续成为时尚，成为各个房地产企业在竞争中制胜的重要策略。调整房地产开发结构为切实保护士地资源，维护士地利用总体规划和城市规划的严肃性，规范土地市场秩序，稳定房价，满足中低收入家庭购房需求，防止楼市动荡造成风险，2005年国办发（2005）8号文件和国发（2005）26号文件两个新旧六条以及今年国务院办公厅下发

13、的新八条和建设部、国土资源部等九部委联合下发的十二条政策措施，其主要目的是限制和停止别墅，写作楼及高档住宅开发供地，优化土地供应布局和结构，供地向中低档住宅开发倾斜，并通过金融和税收措施抑制投机性抄房和满足中低收入家庭购房。央行下发文件加强房地产信贷业务管理，其要点如下：加强房地产开发贷款管理、引导规范贷款投向；严格控制土地储备贷款的发放；规划建筑施工企业流动资金贷款用途；加强个人住房贷款管理，重点支持中低收入家庭购买住房的需要，提高了首付款比例；强化个人商业用房贷款管理；充分发挥利率杠杆对个人住房贷款需求的调节作用；加强个人住房公积金委托贷款业务的管理；切实加强房地产信贷业务员的管理。国务院

14、关于促进房地产市场持续健康发展的通知，鼓励地产市场大力发展 通知明确指出房地产市场仍然要有较大发展，同时必须是健康的发展。对于发展过程中出现的问题，要通过宏观调控来解决，例如控制高档住房建设，增加普通商品住房的供应比例，加强经济适用房的建设和管理，力图解决目前存在的供求矛盾等问题。 3. 2、重庆市社会经济发展现状(1) GDP及增长 统计显示，重庆经济继续保持平稳增长态势，总体运行良好，2005年实现国内生产总值2984.39亿元，在全国大中城市中继续稳居前例，比上年同期增长11.2%，按可比价格计算比上年增长10.8%，比预期目标高出0.8个百分点。人均GDP达10760元，折合1345美

15、元。 部分城市人均GDP比较城市重庆北京上海人均GDP（元、人）107603219649638 房地产发展阶段由国际城市发展经验可知，房地产发展阶段与人均GDP数值有着密切的关系，而近几年重庆经济的稳定发展，也进一步带动了房地产市场的高速发展。根据人均GDP来判断，重庆的房地产发展还处于起动期，但主城区的已进入发展期。 图1：国际通行的房地产发展阶段与人均GDP数值的关系图 单位： 美元发展时期启动期缓慢发展期快速增长期发展速度放缓直至停滞不前人均GDP1,0003,0004,0008,000图2:重庆近期人均GDP变化表年份1997200020012002200320042005人均GDP5

16、8974580587498611841345人均住房支出 据市统计局最新公布的调查显示，2005年重庆居民人均可支配收入为9687元，同比增长8.9%；人均消费性支出达8123元，实际增长9.2%.随着生活水平的提高和信贷消费意识的增强，部分有条件的居民已实现了二次置业，因此购房支出呈上升态势：人均购房与建房支出为1568元，比上年上升12.4%，因此居住类装潢也随之增长，去年居民人均住房装潢支出达1216元。 3.2 物业投资政策分析 3.2.1重大政策、相关产业扶持重庆市产业结构发生调整，高新技术产业成为重庆市持续发展支柱产业，对房地产提出了新的需求。城市对外开放水平不断提高，形成全方位开

17、放的格局。政府加大投资力度，建成了一批重点政工程，如长江、嘉陵江河岸治理、轻轨工程等，美化城市形象，改善投资环境，使重庆成为国际城市。多项市政工程的建设正在进行之中，建成后将进一步提高城市的整体形象，改变目前的居住置业分布及交通格局。房地产相关政策趋势国家商品房销售管理办法出台，重庆市进一步规范土地交易市场并公布了关于加强土地市场化管理进一步搞活和规范房地产市场的决定，这一系列的政策，将进一步规范重庆市的房地产市场，有助于房地产市场的健康稳定有序发展，同时也有利于扩大置业群体、置业次数，降低住宅成本，促进房地产开发及房地产市场的进出口发展。重庆市于2002年10月1日起执行重庆市国土资源和房屋

18、管理局、重庆市建设管理委员会、重庆市物价局制定的重庆市房屋交易价格计算暂行规定，房地产开发企业预售的商品房，按套（单元）或整层出售的，以套（单元）或整层内建筑面积，即“套内建筑面积计算房价；整幢出售的，以该幢房屋建筑面积计算房价。交楼时实测面积与原计价面积如果出现差异，面积误差比正负3%以上的，买家有权退房。2005年以来，重庆市将严格控制土地开发供应规模，加强土地资源管理，土地供应规划适度，结构更趋合理，优先保证了招商引资、高新技术产业、先进工业、物流业及城市基础设施的用地需求。同时，还将加大土地清理力度，收回逾期未开发用地。3.2.3 城市远景及发展定位根据重庆市总体规划（2000-202

19、0），重庆市城市发展总目标是： 五大目标目标一、推动区域合作，进一步提升重庆在西部城市群中的中心地位把重庆建设成长江上游经济文化中心；目标二、强化城市集约发展和生态环境保护，促进以济、社会与环境的可持续发展；目标三、实现城市发展空间的战略拓展与整合，未来主城为“一城五片，多中心组团式”、提升城市整体建设标准与质量；目标四、培育高新技术产业，现代物流业和现代服务业等支柱产业，实现产业的协调发展和全面升级；目标五、建立城市综合交通运输体系，缓解机动化迅速发展带来的交通压力。重庆市建设八大行动行动一、划定城市建设控制线和生态控制线，基本生态控制线为实现可持续发展的目标，保护城市生态环境而划定的面积约

20、2600平方公里。近期建设控制线城市近期建设严格限制在控制线内。未来几年内，已出让没有建设开发的土地要继续消化，可供开发的土地都将集中在内环高速以内。行动二、推进十大重点发展地区和南北两个新城、大学城建设；行动三、实施工业入园行动，为促进工业的集群化发展，规划确定重点建设市高新技术产业园区和大工业区等国家、市级高新技术产业园区，培养多个高新技术产业园区、先进工业和特色工业园区，加快旧工业区、旧工业区的功能调整与改造。行动四、建设者大物流区、启动保税区建设；行动五、推进两级商贸服务中心建设，完善城市服务体系；行动六、配套建设多个大型居住区；行动七、建立城市综合交通运输体系，优先发展轨道交通；行动

21、八、适度超前建设市政公用设施。四 项措施科学制定土地供应计划；多渠道筹措建设资金、制定实施细则、对近期建设规划滚动调校和加强规划实施的监督管理。随着重庆城区北移，南部新城，大学城、轻轨、主城商务中心、外环高速、主城半小时交通、创建山水园林城市等工程启动、政府将进一步加大投资力度，改善投资环境，使重庆成为更具吸引力、快速发展的城市。2010年重庆力争达到目前东部发达城市的水平，人均住宅25平方米，人均绿地15平方米，人口规模650万。3.3 重庆市房地产市场前瞻3.3.1重庆市房地产市场现状重庆市规划与国土资源局网上公布的2005年商品房销售统计数据表明,虽然受国家宏观政策调空的影响,但重庆市房

22、地产市场供应量和有效需求依然保持增长态势,充分折射出重庆住宅市场的高度成熟。 住宅:近七成成交户型为二、三房2005年二级市场销售商品房1987.4平方米，成交金额378.3亿元，从各类型来看,办公楼销售面积810.4万平方米,均价每平方米3198元.商铺面积106.3万平方米,均价每平方米5569.1万元.住宅面积1870.7平方米,均价每平方米1688.4元。从住宅成交户型来看,上半年成交仍以二房、三房为主、占64.8%以上，这也主要是由于中等户型住宅恰好满足了占主体地位的社会阶层的住房需求，而一房及公寓小户型多为单身人士作为投资或过渡型用房，比例较少。四房以上、复式、别墅等大户型的房子则

23、多为高收入阶层人购买，比例也相应较少。这样分布格局体现了市场的需求层次，也同时与市场的供应结构相符合。从住宅成交的平均单价来看，上半年全市住宅均价为每平方米1688.4元，比去年的每平方米1490.4元上涨了198元，涨幅为13.3%,表明重庆房地产经过一个阶段的发展,随着重庆房地产业的规范与控制，整体朝着持速、稳定、健康的方向发展。写字楼:空置面积上升2005年重庆市商业办公写字楼市场整体表现为投资、开发量大,成交规模量小，总共成交约116.7万平方米,写字楼供应增幅远远大于销售增速,市场承接力有限,重庆写字楼市场前景不容乐观.此外,根据重庆市产业导向目录（2004-2005年），58种产业

24、和项目被列入限制发展的名单，其中包括高档写字楼、大型商场。3.4.2 2006年重庆市房地产市场前景预测2006年重庆房地产二级市场的新增批售面积接近2000万平方米，加上2005年上市的市场存量约486.4万平方，市场上在售楼盘可售面积的数量非常大，未来的市场消化压力较大。2005年，重庆土地实际供应1102.4万平方米。其中，商业、办公、住宅及安居房用地实际供应315.3万平方米，仅占28.6%。2005年，重庆市还将严格控制土地开发供应规模，保证土地供应规划模适度、结构合理。2005年，重庆市房地产市场已呈现出郊区化与规模化的发展态势，地产市场已向纵深发展，市场竞争体现为产品、品牌的竞争

25、，对市场细分与产品附加价值亦提出更高的要求。35宏观形势对项目的借鉴 根据以上分析可知，项目开发面临国家宏观调控的影响，从土地供应上，停止别墅用地出让，适当增加普通住宅的土地供应，以调整房地产开发结构；而重庆从2005年新建住宅交易量统计也可以看出，销售价格在3，000元平方米以下的普通住宅是市场的主流，因此本项目作为中档价位商品房，符合市场需求，受国家宏观调整影响较小，市场前景比较乐观。四、项目区域房地产市场分析41 *区房地产市场1、*区基本情况*区位于重庆市南部，与南岸区、九龙坡区、大渡口区相连，是进出重庆主城中心的南大门，*是*区政府所在地，距市中心仅25公里，辖区总面积1800多平方

26、公里，下辖21个镇，街道办事处。到2005年底全区总人口为86.7万人，其中户籍人口34.5万人，是重庆南部新城，汽摩生产基地和物资集散中心，同时是重庆实施主城中心“退二进三”产业政策调整和高校搬迁，扩建的主要地方。 2、*区房地产市场分析2005年*区房地产市场分析*区是重庆主城近郊区，随着重庆城市建设重心的调整以及宏观形势的影响，同时重庆主城中心开发土地的限制，现以逐渐成为重庆房地产发展的一块热土，近几年来，在房地产行业的投资逐年增长，2005年全区实际完成房地产投资17.8亿元，新开工建设了半岛康城、明华.滨江花园、香林华府等大型楼盘,规划开发总量为196.1万来方米,竣工面积为53.3

27、4万来方米，销售面积50.68万平方米，其中到2006年上半年可向社会推出楼盘近40万平方米。从新项目公布上看*城区中心新项目较少，只有天江丽景（2.8万平 方米）项目，前两年开发的协信新天地、海天花园等项目均已销售完毕（销售已达95%以上）。由于受*城区中心没有可供开发的土地，近期很难有新项目开工建设，因此，目前的新项目都处于城区外围，根据近年的销售情况看，主流价格在20000-2400元/M之间，成熟的生活环境，商业设施和教育，卫生配套以及临江环境是*区商房的卖点和亮点，并且户型由前几年的大户型的方向发展，户均面积在100平方米左右的楼盘倍受人们的追捧。 *区以前是*，未被规划为重庆主城区

28、，房地产业的发展受到极大的影响，一是交通不便，二是经济发展落后，三是基础设施差，四是人们消费观念陈旧，导致与重庆发过区域有较大的差距。但是随着重庆城市建设规划的调整，产业政策的支持，一批如*大桥、*大道扩宽、内外环高速公路、轻轨专线、机场至*快速公交专线等基础设施工程的建设、以及*区天然的自然环境，商品房价格优势，必将进一步推动*区房地产业的快速发展。4、2*房地产市场*城区概况根据*城区发展规划，该片区包括*城区中心、*园区、*区三部分，由*街道办事处管、政治、文化中心所在地，*区经剂、政治、文化中心。城区总人口为26.8万人,农村人5.4万人,是*区城镇化进程主要的吸收地。通过*大桥、内外

29、环高速、轻轨、*大道公路构成交通主骨架。并收东西向的*、*街、*路、以南北向的*街、下河路等构成城区主要人流、物流、车流通道。2、*城区规划及发展按该片区规划，是以“行政、商贸、生活为主的综合区。根据*“十一五”规划，到2010年预计该片区城镇人口将增加5万人，同时按照该片区控制性详规的要求，*园主要依托*集团（三线搬迁企业）、*公司（合资汽车生产企业）、*等来发展区域经济；龙州湾新区主要是解决*城区空间问题，重点是新型的生态居住区，而*4城区中心是*区行政、商贸、生活集中区，将（1）、片区近两年新推出楼盘分析2005-2006年每年新推出楼盘（新开盘）分析如下：年份项目个数房售面积（万）总套

30、数户均面积均价（元/）占*区推售面积比例2005年531.82658120216834.5%2006年438.73518110229638.4%注:资料来源*区房房屋管理局从上表数据可以看出:近两年片区每年新推楼盘推售面积在3040万平方米之间,逐年增长;户均面积约为100平方米,户型以小三房为主,均价20002200元/平方米之间,2006比上年增长3.6%;2002年新推出楼盘推售面积占整个罗湖区比例2001年明显提高; 2.片区供给 片区属相对独立的中心型片区,是*房地产的开发热点,近年来新的房地产项目不断推出,开发较为密集,主要有半岛康城、滨江花园、香林华府、明华.龙洲半岛、龙洲港湾、

31、*印象、万友康年等楼盘。3、需求客户类群对片区的部分楼盘进行市场调查，有以下特征： .*当地居民 .乡镇居民到*置业.与*相邻的*、*、*部分居民以及渝中区部分拆迁户4、片区内典型楼盘分析 根据近两年片区每年推出楼盘规模来看，普通楼盘最大推售面积约在7-10万平方米之间，而对于本项目建筑面积为24万平方米,规模较大,因此我们选择滨江花园进行分析.滨江花园规划开发建筑面积约37万平方米,分为3期开发,从2002年开始到现在2年时间;物业类型小高层、高层。开发策略第一期第二期第三期时间2002年12月2004年10月2005年12月分期规模（万）7.311.318.4价格走势1860元/2160元

32、/2360元/五、项目发展定位 项目SWOT分析 优势（S）项目位于*区城区中心，周边配套完善，交通便捷；项目规划布局依势而建，空间层次丰富，保证每户均有良好的景观资源；项目规模较大，易于营造小区气氛；项目取得土地成本相对较低，并且有政府及相关部门的政策支持。劣势（W）项目处于*大道和*街之间，商业价值的潜力较小；项目距长江虽只有100米，但是江景住宅打造较难；机会（O）*大桥、轻轨1号线等基础设施的建设；长江河岸治理、三峡工程完工蓄水、云篆山百步休闲云梯建设，对该片区的总体形象有一定的提升，并结合现代人的生活观念；威胁（T）周围在售楼盘较为集中，市场竞争激烈；国家宏观政策调整以及龙州湾新区的

33、开发建设。分析结论项目具有得天独厚的区位优势，户型定位为中等的二房和三房单位，户型面积适合于区域市场目前供应的产品，由于项目目标尚处于前期设计阶段，可进行充分的市场调研，分析项目目标客户的需求，调整户型面积，目前存在一定的不确定性。52 项目定位分析 市场定位根据项目的市场环境及项目用地的素质，项目可定位为康居住宅社区。户型定位住宅部分根据开发商提供资料，项目住宅户型结构为二房五房。项目的户型配比如下表所示：户 型面积（）户 数所占比例1房2厅406030015%2房2厅708560030%3房2厅9012090045%4房2厅12015020010%合 计2000100.00% 商业部分 项

34、目商业部分是在*大道与*街之间打造一条精品步行街，规模控制在20000平方米左右，不搞大型商业。3、项目目标客户 住宅部分*当地机关、企事业单位职工，个体工商置业；原住于*、*、*、*的部分居民；*区其他街镇居民到*置业者。外出务工回乡置业。商业部分本地主要是小区内做生意的个体商户；购买用于投资或经商自用。4、销售价格住宅价格确定 根据周边市场状况，片区的市场潜力，结合项目自身的素质及定位，估算本项目住宅在开发期内可实现的销售均价为2400元/（不带装修，按建筑面积计）。商铺价格确定本项目在？*商业氛围最浓的*与*街之间，打造一条集休闲、娱乐、购物为一体的步行街，参照目前周边商铺售价可实现平街

35、层8000元/，二层4000元/以上。地下车库价格确定根据*地区目前停车位严重不足的现状，参照相临地下车库销售价格，在开发期内可实现销售价格6万元/个（每个大约30），即销售价2000元/（建面）。六项目开发建设及经营的组织实施计划 61 项目开发计划 建设期的安排 根据同类一般项目的开发时间及项目所在区域的项目市场可以接受的容量、开发规模确定本项目的分期开发规模和节奏，结合本项目的具体情况、开发商的计划，项目总建筑面积为24万平方米,拟分二期开发,一期开发量为12万平方米, 二期开发量为12万平方。建设工程从2007年3月至2010年2月,共需3年时间:项目于2007年8月正式开工。具体时间

36、大致如下表所示： 施工进度表项目开发阶段第一期第二期前期工程（包括土方、护坡工程）2007.7-82008.3-2008.4基础工程2007，8-2007，112008.4-2007。3主体结构200711-2008920084-20095安装工程20087-20081220095-20099室外装修20089-20081220095-200910室外配套及绿化200810-20081220097-200912竣工验收2009120101项目建设合计20078-20101销售期安排 根据同类项目的一般销售时间安排，确定本项目各期销售时间为：预计项目一期于2008年1月开始正式对外分开发售，然后

37、根据二期建设进度分期推出，估计于2009年底项目住宅销售率达85%、商业销售率70%，车库销售率30%。销售期2年多。62 施工计划说明根据项目的建设期安排，以同类建筑工程平均合理开发时间预计，不包含任何具体及特殊情况，拟定项目各期的施工进度计划。七项目总投资估算、资金筹措计划 71 项目总投资估算 经测算，项目的总投资为49777.6万元,具体见如下表: 项目投资估算表项目名称总额(万元)单价(元/)占总投资比例土地成本9264.4386.0218.6%前期工程费4096.8170.78.02%建安工程25890.01078.2552.1%管理费960.0401.9%不可预见费720.030

38、1.5%其他费用5486.4228.611%公用设施专用基金财务费用2400.01004.8%销售费用960401.9%合 计49777.62074.07100.0%注: 单价为按拟建面积分推计算的单价。项目总投资计算说明参照近期的重庆市建筑工程价格信息标准和区域内同类房地产项目的一般成本情况取定，计算过程见附表1：项目开发总成本表。1、 土地成本项目土地费用由土地成本、土地出让金及其他税费三部分组成。*区*政府确定的土地成本为70万/亩，总额为6302.1万元，楼面地价为262.59/，土地出让金是根据重庆市土地分等级确定的土地出让金标准计算的，市、区政府收取的土地出让金及其他税费共计296

39、2.3万元，楼面地价为123.4/。2、前期工程费 包括勘测费、设计费、城市配套费、人防费等各种规费，前期工程费共4096.8万元,此项费用视为整个项目前期及各期项目动工前投入。3、建安工程费 包括基础、主体、水电安装、环境、绿化、市政等，共计25980万元。此项费用根据项目分期开发情况，结合工程施工进度计划投入。 4、不可预见费 一般按拟建总规模每平方米30元计算，共720万元,随开发建设进度投入。5、管理费管理费包括土地取得、开发工程的各项间接费及公司管理部门管理的各种费用，管理费按拟建总规模每平方米40元计算，共960万元，随开发建设进度投入。6、财务费用 指为开发项目融资而发生的各项费

40、用，主要为借款利息。估计项目需借款为8000万元，按贷款三年计息，年息8%，贷款期限3年，利息共计2400万元。7、销售费用 指项目销售过程中发生的各项费用，主要包括营销、广告、代理费等，根据重庆市一般项目的情况按每平方米40元计算，共960万元，此项费用随销售收入发生。7.2 项目投资计划 根据项目的开发建设期安排及各期的施工进度计划,拟定项目的投资计划,详见附表2：项目投资计划表。7.3 资金筹借计划 项目总投资49777.6万元,经测算需投入资金包括自筹资金、银行借款、销售收入。项目资金来源构成情况如下表：项目资金来源表项 目资金（万元）比 例自筹资金1200024.0%银行融资8000

41、16.1%销售收入29777.659.9%总投资49777.6100.0%详见附表4:项目资金来源与运用表。八项目经济效益分析81 项目销售收入及销售税金预测1、销售收入物业类型可销售面积（）销售单位 （元/）销售率销售收入（万元）住宅202000240090%43632商业20000平层800070%9800车900合计23700054332 根据项目拟定的销售时间、销售率计算项目的销售回款计划，详见附表3：项目销售回款计划表。 剩余10%的住宅30%商业70%的地下车库作业为企业留存资产或在计算期以后销售。同时，测算时未考虑车位出租收益的影响。 2、项目销售税金及

42、附加 按规定，重庆市房地产开发税收主要是营业税及附加印花税、土地增值税、企业所得税,一般征收按销售收入8%,共计5486.4元。 项目各期的销售收入、销售税金测算具体见附表3：项目销售收入与经营税金附加估算表。82 项目利润、投资利润率经测算项目的利润总额、税前利润、税后利润（净利润）、成本利润等指标详见下表：表15：项目利润估算表单位：万元序号项 目计算公式金额（万元）（1）销售收入66080（2）开发成本41171.2（3）销售费用720（4）销售税金及附加5486.4（5）财务费用2400（6）净利润(1)-(2)-(3)-(4）-（5）-(6)16302.4（7）税前成本利润率利润总额

43、/总投资43.8%（8）税后成本利润率净利润/总投资32.8% 项目各计算期的利润测算详见附表5:项目损益及利润表。 项目尚有可售住宅建筑面积20200平方米、商业6000平方米，地下车库10500平方米可在后期销售或出租带来收益。8.3 项目综合经济效益分析1、 现金流量分析现金流量分析详见附表6：现金流量表（全部投资）。 2、财务净现值（FNPV） 净现值（FNPV）是按设定的基准收益率（8%）将项目计算期内各年净现金流量折现到建设期初的现值之和，它是考察项目在计算期内盈利能力的动态评价指标，净现值大于或等于0的项目可以接受。 经测算：项目在计算期内的财务净现值为4554.4万元。 3、财

44、务内部收益率（FNPV） 内部收益率（FNPV）是指项目在整个计算期内各年净现金流量现值累计等于0时的折现率。它反映项目所用资金的盈利率，是考核项目盈利功能的主要动态指标。当IRR大于基准收益时，测认为其盈利能力已满足最低要求。 经测算：项目在计算期内的内部收益率为9.1%。4、动态投资回收期经测算，项目基本方案的动态投资回收期：3.5年(即项目从2008年上半年开始计算,2010年下半年可收回全部投资);5、 综合财务指标分析结论该项目的各项指标表明，其财务净现值大于0，内部收益率大于基准收益率，因此，项目在财务上是可行的。九、项目盈亏平衡分析和敏感性分析 91 项目盈亏平衡分析 项目盈亏平

45、衡点（临界点），是指项目销售收入扣除销售税费后与总投资相等的状态。分析如下： 在本项目开始成本及销售价格等其它条件不变的情况，由静态测算可知，当住宅销售率达82%、商业销售率达68%时，项目可保本。 另一方面，假定本项目开发成本及销售率不变，项目住宅的保本销售价格为2400元/平方米、商业的保本销售价格平层为8000元/平方米，二层为4000元/平方米、地下车库保本销售价格为2000元/平方米。 根据市场及项目定位分析，该项目的保本销售价格及销售率较易实现，由此可知，项目的抗风险能力较强。92 项目敏感性分析 我门对销售收入、开发成本变化进行了敏感性分析测算。测算过程详见附表8：敏感性分析表。

46、以下为两种最不利情况的测算结果：表16：敏感性分析因素变化 测算结果 基本方案税后利润（万元）16302.4税后成本利润率32.8%净现值（万元）4554.4内部收益率9.1%动态投资回收期3.5当售价收入下降5%税后利润（万元）12998.4税后成本利润率26.1%净现值（万元）1837.8内部收益率3.7%动态投资回收期3.5当开发成本上升5%税后利润（万元） 13813.5税后成本利润率26.4%净现值（万元）2065.5内部收益率4%动态投资回收期3.5经测算可知：本项目的销售收入和开发成本两个因素分别变动对项目郊益会产生较大影响，销售收入的变动对项目郊益影响较大。项目销售收入和开发成

47、本在不利影响下，项目仍有赢利空间，说明项目具备一定抗风险能力。保证销售价格和销售率的实现，控制项目开发成本，是项目盈利的有郊保证。十、 项目贷款额和偿债能力分析101 贷款金额的确定 根据目前我们公司与银行达成的意向性协议，本项目将申请贷款额度8000万元，根据建设进度用款，到期一次性还贷的贷款方式。102 还款来源分析 项目还款来源来自本项目的销售回笼资金，根据测算，预计在2009年底，销售回笼资金在支付项目工程款和偿还贷款后，尚有4554.4万元盈余资金，说明销售回笼资金足以偿还8000万元的银行贷款。如果项目能实现预期的销售计划，则还款来源充足。103 贷款偿还期测算 结合项目需资金来源及运用分析，按在2007年至2009年下半年共贷20，000万元计算，项目至2009年底可偿还全部贷款，贷款偿还期为3年。 具体测算过程详见附表8：项目贷款偿还测算表。十一、 结论 项目及市场条件 该片区属*城