某项目定位与物业发展建议方案

1、中建集团与门头沟签订500亿的战略合作协议，实现一级、二级土地的滚动开发与建设中国建筑与北京市门头沟区签订战略合作协议，拟为门头沟新城建设注资500亿元投资项目包括但不限于：城市总体规划生态环境建设棚户区改造回迁安置房建设房地产开发项目背景本地块是中建一局在门头沟进度最快的房地产开发项目，现处于一级开发阶段，位于门头沟老核心区北部，总体量30.3万中建一局在门头沟“首发”商品住宅项目，现处于一级开发阶段指标：总建筑面积：30.3万平米住宅建筑面积：23.2万平米配套设施建筑面积：7.1万平米可销售物业面积：21.1万平米还建物业面积：9.2万平米容积率：2.66限高：60米（局部100米）阶段

2、：土地详规并没确定，在保证红线边界与指标不变的前提下，内部排布可做一定调整双裕环岛本案项目背景做为门头沟的“首发”项目，本项目有重要的战略意义，肩负着“品牌落地”与“回笼资金”的使命开发商目标快速回款支持后续土地开发；打响“第一枪”，建立区域影响力， 实现中建一局的北京布局； 确保项目安全，并注重品质打造，营造品牌的良好口碑；目标项目位于双裕环岛向北1.5公里处，周边道路现状良好，路网发达，驱车便捷，可实现与北京市中心区及重点商圈的快速连接通达重点区域交通距离与时间：天安门：车行30公里，40分钟金融街： 车行29公里，34分钟中关村：车行27公里，33分钟国贸：车行45公里，48分钟丽泽：车

3、行32公里，36分钟总部基地：车行32公里，36分钟西山万柳商圈王府井商圈中关村商圈西二环上阜石路：23公里，约37分钟西二环上莲石路：26公里，约35分钟项目地块位置五棵松商圈苹果园商圈CRD公主坟商圈西直门商圈金融街商圈西单商圈马连道商圈丽泽商圈首钢CBD商圈总部基地本体条件公交系统：运通101：望京 安贞桥 大钟寺苹果园首钢小西门运通112：史各庄 上地 马连洼百望山青龙桥运通116： 苹果园首钢小西门五里坨 石景山南宫 三家店公交336：大峪五里坨苹果园田村阜成门公交929：苹果园双峪环岛西龙泉务王平村千军台坑站公交892：苹果园双峪环岛西二六八医院王平村河南台站运通101线路图运通1

4、12线路图运通116线路图336路线路图929路线路图892路线路图公交101、112、116公交336、101、112、116、929、892并享有便利的公共交通，可直达苹果园实现与地铁一号线的联通本体条件商业设施及基础服务类场所，如商场、饭店、超市、酒店等教育设施及学校，如公立、民办学校和专业专修学校以及中小学等公共设施及政府办公场所，如派出所、医院等景观配套及公共休闲场所，如公园、渡假村等区域配套地块周边无强势的配套资源，但能满足日常生活需求，临近政府机关单位，城市形象良好雨润发购物广场KTV及乒乓球馆门头沟中等职业学校门头沟区检察院门头沟区医院安诚居项目地块位置本体条件地块指标中限制条

5、件较多（保留建筑、公交场站、还建物业等）西侧有铁路干扰，将会对项目商品房部分的规划与品质造成一定影响70米本体条件保留建筑清真寺2.2万平米占地停车场西北望山，步行可达永定河河畔，拥有不可复制的“依山傍水”的城市自然资源，会对项目未来的竞争力有强有力的支撑永定河200米西北方向可望山景本体条件世联认为： 本项目享有极高的驱车便利度和不可复制的城市自然景观资源，完全可以弥补自身的瑕疵，给予项目良好的支撑。2007年至今，门头沟区域土地放量为31.45万，在北京区县排名第14位，排在其后面的是内城四区。总放量与其他区县存在较大差距；2007年至今，门头沟新增住宅供应量排在北京各区县的最后一名，仅为

6、19.3万，总供应量为17名延庆40，为第一名朝阳区的1；2009年至今，门头沟区域住宅新增供应量仅为2.41万 ，远远低于平均水平，供销比为0.4，处于供需严重失衡状态；2007至今北京各区土地成交量排名2007至今北京各区新增住宅供应量排名2009至今北京各区 住宅供销关系排名区域以往土地放量与商品住宅供应量远远低于城市平均水平，市场声音小热度不高市场环境但随着重点项目的推出，供应量会大幅度增长，市场升温将带来良好的发展机会，同时竞争压力也会增大，把握市场趋势至关重要天台山地块住总&骏洋地块华润润西山丽景长安限价商品房地块长安街西延线存量8.6万存量28.6万存量20.7万存量22万存量3

7、7.9万华润润西山（待售）物业形态：联排、叠拼、洋房、高层占地面积： 20.15万建筑面积： 28.61万容积率：1.4销售时间：预计2011年末丽景长安（待售）物业形态：高层、小高层占地面积： 7.5万建筑面积：22万容积率：3.0销售时间：预计2011年10月市场环境现阶段的关键任务精准定位并指导政府规划，为二级开发奠定良好基础精准的价值评估，给到二级拿地成本参考找到发力方向，凸显竞争优势，保证未来项目安全核心问题导出如何把握市场发展趋势确定项目定位？如何建立价值体系确定项目打造方向？如何在现有指标下选择最优的产品组合？如何判断项目销售价格和经济收益？明确项目定位及产品打造建议，并对未来项

8、目销售价格做合理的预判，是当前需要解决的核心问题，可以有效的指导拿地及开发策略本体及市场环境区域核心区，生活配套完善，交通便利；“依山傍水”自然环境优越；中等体量，中高容积率，有一定限制条件；以往区域市场陌生，未来竞争压力会增大核心问题2011/08/24工作城市及房地产市场调研开发商目标解析北京西部七大区域近4年来的土地市场及区域内在售典型楼盘调研客户访谈调研业内人士访谈调研项目卖点导出 产品设计研究 客户访谈验证 建立产品打造体系物业发展建议撰写第二阶段（中期）产品定位、物业发展建议及整盘策略研究阶段第一阶段（初期）项目市场调研及定位方向研究阶段区域市场情况与典型项目分析市调项目资料卡定位

9、方向研究16个日历天12个日历天日历天第三阶段（终期）成果及内容调整阶段并最终提交所有文件反馈意见及方案调整整盘方案确定整体报告生成及撰写产品定位产品打造体系建立产品打造建议报告撰写物业发展建议撰写价格判断及收益测算2011/09/202011/09/2011/09/08成果截至目前项目小组已完成以下二个阶段的研究工作，从而形成本次提交的终期成果本项目的研究结论均基于全面且深入的实地调研与分析调研内容：地块内资源盘点用地周边自然资源、配套基础设施建设地块的交通可达性门头沟区域规划及建设现状北京西部7个行政区的住宅项目分布及发展现状房地产专业人士访谈：中水电营销总监方总华润润景西山策划经理任超丽

10、景长安策划经理肖冬世联代理四部策划总监杨洋世联策管部总经理侯羽洁中筑地产营销经理侯海平万科地产西部片区经理王可鑫清华规划院研究院李媛世联战略顾问部经理赵春峰西部片区项目销售代表15名调研项目：绿岛水岸丽景长安华润润西山金谷香郡大成郡中景未山赋城建徜徉集万科长阳半岛华润公元九里旭辉御府实地调研与踏勘楼盘调研专业人士访谈诗景长安雍景山岚西山壹号院万科金域华府上林溪橡树湾领秀慧谷龙山华府金隅万科城客户调研客户调研：访谈客户来源：北京西部七个片区：昌平、海淀、丰台、石景山、大兴、门头沟、房山客户问卷调研65组其中有效问卷55组门头沟客户访谈8组本次沟通的主要内容如下区域机会研判市场机会研判客户机会研判

11、项目定位及产品打造建议价格判断及经济测算亦庄通州顺义怀柔密云平谷大兴房山昌平延庆中心城山区区域山区区域东部发展带西部发展带五环六环东部发展带北京对外面向区域；通州、顺义/亦庄承接中心城人口、职能疏解和新的产业集聚的主要地区。发展方向高新技术产业、现代制造业、公共服务、居住配套、教育培训、综合交通运输走廊密云、怀柔、平谷首都国际交往服务的重要外事活动基地；发展方向旅游休闲、会议培训和生态农业，无污染的都市型工业，防止高密度连片发展；西部发展带生态友好型的产业集聚区；延庆、昌平、门头沟、房山、大兴高新技术研发与服务、旅游休闲、商业物流、教育等，改善生态环境，引导高品质、组团式集约发展，防止高密度连

12、片开发；山区区域生态屏障，适度旅游和生态农业开发为主，由于受到地势等客观因素的存在，发展受限；怀柔北部山区、密云北部山区、昌平北部山区、门头沟西部山区、房山西部山区、延庆山区；密云、怀柔相继启动，目前正在城市建设阶段 ，同时08年期西部发展带上的大兴、房山、昌平开始逐步成为热点2005年2010年2012年东部发展带通州、顺义、亦庄首先发展，目前该区域发展相对成熟2008年CRD启动带动门头沟利好，门头沟开始发展按照“两轴-两带-多中心”的城市空间结构，根据不同区域的现状发展特征、门头沟区域为西部发展带的重要组成部分中心城区域发展以高端服务、金融保险和文化旅游为主体的第三产业，完善优化政治、文

13、化和国际交往中心的功能；内容来源于北京城市总体规划20042020门头沟地处北京西部山前平原地带，具备良好的生态环境，是北京西部的天然生态屏障 门头沟区位于北京城区正西偏南，山地面积占98.5%,是北京市唯一的纯山区。属太行山余脉，地势险要“东望都邑，西走塞上而通大漠”，自古为兵家必争之地;地处华北平原向蒙古高原过渡的山地地带。地势由西北向东南倾斜。西部山区是北京西山的核心部分，山形挺拔高峻、险峰叠嶂。境内有北京市的最高峰东灵山，海拔2303米；次高峰百花山，海拔1990米； 永定河由西北向东南贯穿门头沟区，境内全长101.8公里。全区分属永定河、大清河和北三河3个水系，永定河水系流域面积13

14、68平方公里，大清河水系流域面积66.9平方公里，北运河水系流域面积14平方公里;空气质量指标：年全区林木覆盖率达到，空气质量二级和好于二级的天数占全年的。到年全区林木覆盖率达到空气质量二级和好于二级的天数占全年天数的比重力争达到并拥有悠久的历史和浓厚的文化底蕴 门头沟是具有悠久历史文化和优良革命传统的老区。早在一万年以前，新石器时代早期的“东胡林人”就在此繁衍生息。燕昭王二十九年（公元前283年）设上谷、渔阳、右北平、辽西、辽东五郡，今区境分属上谷、渔阳二郡。此后，区境的隶属行政建制屡经变迁，直到1958年5月定名为门头沟区至今。千年皇家古刹潭柘寺 门头沟区是集自然风光、文物古迹、古老民风为

15、一体的经济发展区。境内峰峦叠嶂，青山秀水构成了京西一幅幅瑰丽的天然丽图，文物古迹记载了门头沟区悠久灿烂的历史文化。国家级文物保护区4处（潭柘寺、戒台寺、爨底下村古建筑群、万里长城北京段门头沟段）；北京市文物保护单位12处（龙泉务辽金瓷窑遗址、“东胡林人”遗址）；国家级保护名录3个（京西太平鼓、妙峰山庙会、琉璃渠琉璃制作技艺）；市级保护名录11个（京西太平鼓、京西幡乐） “东胡林人” 遗址京西古道遗址“金顶祈福纳吉祥、宏扬妙峰福文化” 妙峰山第18届民俗庙会 古村落马致远故居房地产发展阶段与人均GDP关系国际通用衡量标准稳定发展区快速增长区发展区门头沟人均GDP于2010年在全市排名第11名，在

16、北京16个区县中发展属于中下级；门头沟人均GDP为4365美元，仅占稳定发展期排名第一的西城区24274美元的五分之一左右；从人均GDP和房地产发展阶段的关系，可以得出门头沟2010年的房地产处于快速增长期，看中质量为主2010年人均GDP在北京16个区县中排名第十一名，属于中下游水平图二：北京16个区县及开发区2011上半年GDP现价增速但2011年上半年GDP的增速较于前两年有明显增大，达到20.3，为全市排名第一，发展势头良好图一：门头沟地区生产总值增长速度2011年上半年经济增长速度领跑全市： 门头沟从09年至今整体GDP增速处于稳步上升阶段，发展势头良好，在2011年上半年达到47.

17、8亿 比较北京市16个区县及开发区的GDP增长速度，上半年，门头沟区地区生产总值增长速度（20.3%）为全市最快，比排名第二的大兴区高出4.1个百分点，比北京市平均增速高出8.4个百分点，增长速度大幅领先于其他区县目前人口自然增长率根据左侧图表显示，自2007年至2010年门头沟人口成正弦曲线分布；门头沟区域内本地人口稳定在24万左右，呈稳定趋势区域内外来人口增长率明显大于总体人口增长率，外来人口是人口增长的主要来源；外来人口的增长率在09年到10年巨增，有大量的外来人口进入门头沟区域；外地人口的巨幅增加，区域正在逐渐开放。07-10年门头沟人口数量统计本地人口相对稳定，外来人口是区域内人口增

18、长的主要来源，并且在09年到10年出现大幅度增加，区域正在逐渐开放（万）2007 2008 2009 2010全社会固定资产2011年前7个月与2010年整年水平持平，2011年1-7月房地产投资34.7亿，同比增长560，房地产投资存在巨大的发展空间2007至2011年7月，门头沟社会固定资产投资在09年出现跳跃式增长，2011年1-7月的固定资产投资与2010年一整年基本持平，同比增长100，出现快速增长现象；门头沟房地产开发投资额与上年同期相比增速560，门头沟房地产开发进入一个迅速发展阶段； 2011年1-7月仅7个月，门头沟房地产投资达到34.7亿，占固定资产投资的37.3，在200

19、9年和2010年出现低谷后，2011年恢复正常； 产业收入结构：初步核算，2011年上半年全区实现地区生产总值（GDP）49.8亿元，比上年增长20.3%；门头沟区域以第二产业和第三产业为主，能够占到98左右； 产业调整：门头沟区按照生态涵养区功能定位的要求，关闭了绝大多数煤矿及非煤矿山，采取切实措施，着力推进区域产业结构调整，发展农牧渔业、都市型现代农村产业、乡村旅游业等； 主导产业：依据门头沟现有的自然资源，将把旅游产业做为主导产业，门头沟拥有三山两寺一湖一涧一村一峡一潭，三山主要指灵山、百花山、妙峰山，两寺指潭柘寺、戒台寺，一湖指珍珠湖，一村指汆家村，一峡指双龙峡，一潭主要指京西十八潭依

20、据生态涵养区功能定位，大力发展第三产业，着力打造都市现代型宜居之地门头沟潭柘寺门头沟灵山秋季枫叶小九寨沟门头沟区双龙峡生态涵养建设区新城辐射区新城核心区新城辐射区门头沟新城规划建设示意图核心区：涵盖门城新城的规划建设范围，包括龙泉和永定两镇区域，主要承担服务城市建设、带动山区发展的功能。发展主要方向是加强城市建设，提升服务功能，创建宜居城市。辐射区：是连接门城新城与深山区的过渡区域，包括潭柘寺、军庄和妙峰山三镇区域，主要承担加强生态修复、承载产业发展的功能。生态涵养建设区：包括清水、斋堂、雁翅、王平等四镇区域和北岭地区，主要承担生态涵养发展、服务新城建设的功能。发展方向主要是加强生态建设，强化

21、生态涵养，发展生态产业。旧城改造：门头沟区与国内外多家企业合作引进社会资金1500多亿，其中棚户区改造及旧城改造项目的签约金额超过560亿元；发展沟域经济和建设特色城镇的项目占到了9个之多，特别是斋堂、潭柘寺、军庄三个市级重点小城镇更是吸引了多达410亿元的签约资金。2002年以来，门头沟区对不符合功能定位和影响环境的资源性开采行业进行了清理整顿。254家乡镇煤矿全部关闭，告别了上千年的小煤窑开采史。非煤矿山、砂石企业、石灰土窑、水泥厂、煤矸石砖厂相继关闭，资源开采型行业实现了从门头沟区彻底退出。新城各功能区域规划明确，本项目所处新城核心区主要承担城市建设功能定位北京西部的综合服务中心（WSD

22、），承担生态友好型产业转型、维护生态环境功能，引导高品质、组团式集约发展2010年6月19日，门头沟区人民政府在北京首都大酒店举办了“2010年门头沟区招商引资项目推介会”，24个项目签约金额达1500亿元，标志着 首都西部综合服务区（Western Service District，简称WSD）建设全面启动。这些签约项目和招商推介项目分属旅游产业类、文化创意类、商业类、高新技术类、体育休闲类、新能源类、节能环保类等产业类型.“一湖十园五水联动” 随着门头沟门城新城“一湖十五园”城市景观体系的建成，四条城市水系河道逐步治理并与永定河主河道的联通互动门头沟区按照生态涵养发展区和首都西部综合服务区

23、的功能定位，提出加快建设新城区，规划发展浅山区，保护涵养深山区，重点发展旅游文化休闲产业，按照“一带、两线、三点”的空间发展布局，全力建设首都西部综合服务区。 长安街西延线、京西CBD（首钢区域）、全国首条中低速磁悬浮轻轨、全国首个7A级酒店等高端设施奠定了门头沟新城建设的高起点 西长安线沿线 长安街西延项目东起古城南路，向西经首钢东大门、首钢厂区后，跨永定河，经西六环路、规划的门城公园及门头沟滨水商务区后继续向西，终点至门头沟区的三石路，道路全长约6.4公里（见右图） 京西CBD（首钢区域）“京西中央商务区”将位于长安街西轴线，涵盖石景山、门头沟、丰台和首钢“三区一厂”整个商务区围合面积约3

24、0平方公里，可建设用地预计约19平方公里 中国第一条城市中低速磁悬浮轻轨 中国第一条城市中低速磁悬浮轻轨线路的北京城铁S1线将于12月28日开工建设，2012年试运行。 S1线一期工程苹果园是首站，石厂是终点站，总长约10公里 七星级迪拜酒店门头沟正式签约的中东海湾集团星级酒店项目，是集星级酒店、高级会议中心、大型商业娱乐中心于一体的综合项目。 12个长安线地标建筑门头沟区重点加大了长安街西延线的招商力度，共引进太平洋国际广场、长安国际金融中心、黄金交易中心等12个标志性建筑，总投资达到1350亿元。七星级迪拜酒店SI中低速磁悬浮轻轨京西CBD规划图京西CBD覆盖图区域规划不只是概念，有较强实

25、现性，推动力强建设迅速，区别于其他新城！ 阜石路2010年已经通车 阜石路2期通车后从阜成门到门头沟只需20分钟 门支路二期、规划一路建设基本完工，西苑路、增北路、潭王路、改线等工程全面推进 高沿路、担下路、清千路等山区道路开工建设 108国道改建2010年完工，从城区到潭柘寺可缩短20分钟左右。 西长安线沿线目前在建西长安线预计2014年5月能够通车，六环路以东的部分规划道路红线（道路用地的边界线）80米，4上4下共8条机动车道。六环路往西的部分规划道路红线60米，3上3下共6条机动车道。目前古城南路至首钢东大门的上下两车道将进行扩建。 永定河门头沟段修复生态造景观门头沟投资1.7亿元，完成

26、了永定河门头沟段全流域生态修复综合整治和景观建设，形成了永定河88公里河道、清水河28公里河道百里亲水走廊，建设湿地120万平方米；投资近10亿元，投资3.93亿元基本完成了永定河门城湖建设工程，将新城内原本干涸的城子沟、中门寺沟、黑河沟、冯村沟、西峰寺沟5条河道连通永定河，共同治理开发，形成了“一湖十园、五水联动”的新城水系。永定河沿河走廊阜石路莲石路西长安街沿线第七届农民运动会开幕式且政府致力于举办各种国际、市级别的活动加强门头沟自身区域的宣传 政府对于门头沟自身区域的宣传长安街西 永定河畔首都功能拓展的重要承载区全市生态文明建设的重点区加快转变经济发展方式的示范区政府为宣传区域所举办的活

27、动第七届农民运动会第二届北京国际山地徒步大赛寻古探幽古遗址（东胡林人遗址辽代瓷窑遗址）举办声势浩大的庙会，传承民俗文化第二届北京国际山地徒步大赛在门头沟进行世联认为： 门头沟区域拥有良好的生态环境和规划的高起点，未来将是集合都市高端资源与自然环境于一身，将是宜居生态的都市新核。 门头沟区域建设实现性强，对外宣传力度大，短期内将进入实质性的高速发展阶段，区域将迅速开放，吸引大量外来人口。 本项目将充分获得区域发展带来的红利，奠定开发的良好基底基于本体条件与区域背景，世联判断本项目未来的定位一定要强调都市级配套与自然资源的占有，走城市宜居型的发展路线，凸显项目与生俱来的竞争优势交通：道路交通便利和

28、实现与都市商圈的迅速链接S1磁悬浮轨道2012年通车，实现与都市轨道的联网城市宜居型配套：“京西中央商务区”七星级迪拜酒店投资1350亿元的长安街十二个地标建筑地块：“依山傍水”占有强势的自然资源位处新城核心区指标：30万平米建面，2.66容积率配有商业、办公本次沟通的主要内容如下区域机会研判市场机会研判客户机会研判项目定位及产品打造建议价格判断及经济测算2010年以来，政府调控政策频出，“新国八条”和“京十五条”表明政府的调控决心，严控楼市依然是一段时间的主旋律4.157月底9.2911月国务院常务会部署遏制部分城市房价过快上涨措施4月15日国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知4月3

29、0日“京十二条”（包括限购令）5月5日“深十三条”关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知4月20日“浙十八条”5月17日“穗24条”5月22日关于土地增值税清算有关问题的通知5月26日关于加强土地增值税征管工作的通知6月5日关于规范商业个人住房贷款中二套住房认定标准通知6月3日关于做好住房保障规划编制的通知6月21日“新国十条”出台后，随着时间推移，政策及相关细则不断被市场消化，调控效果逐渐减弱 力度再次加强89月9月29日15个城市的限购令调控密集期调控淡化期调控强化期取消7折利率调控淡化期12月调控再次加强1月国八条2010年2011年1月27日 关于完善差别化住房

30、信贷政策有关问题的通知关于进一步贯彻落实国发201010号文件的通知 4月17日调控力度2月16日京十五条政策环境新国十条：北京国五条：23个城市出台限购令国八条：42个城市出台新版限购令新国十条：首套90平以上首付三成，二套五成，利率1.1倍，三套大幅提高国五条：首套三成，二套五成，利率1.1倍，三套停贷国八条：二套首付六成以上，利率1.1倍，部分银行首套首付提至四成，利率优惠逐步取消甚至上浮新国十条：无国五条：无国八条：608城市出台房价控制目标，发改委督促销售过程明码标价限贷限购限价保障房新国十条：580万套国五条：年末基本建成60%国八条：1000万套，11月底全部开工限贷、限购、限价

31、、保障房政策环境商品房土地成交的建设用地面积从供应上看，2008年的供需矛盾较为明显，供需比为0.5：1，供不应求。而其他年份供应和成交土地的面积均逐年上升。 主要原因是2008年的次贷危机使政府放慢了土地供应的步伐。而开发商的取地热情也有所压抑，成交土地多为2007年的存量。 2008年-2011年1-8月商品房土地成交的规划建筑面积供需比分别为2：1、1.09：1、1.21：1和1.85：1。2010年的商品房土地成交市场供应，一部分来源于09年的存量土地，另一方面政府加大商品房土地的供给。2010年的商品房土地呈现供给明显大于需求的状况；201118月份土地供需比显示，由于调整政策的出台

32、，开发商拿地趋于谨慎，供给尚未消化完全；2008年-2011年1-8月北京市居住类用地规划建筑面积供应与成交情况单位：万平米2008-2010年，住宅用地供应面积逐年递增，2011年以来，由于政策环境影响，土地供应及成交均有所紧缩，且当前的供需比达到了历年来的最高值市场表现近几年来北京市商品房08年和今年18月份的供需比为1.31和1.03，供大于求；09，10年都小于1，供不应求；08年由于全球性的金融危机，开发商资金紧张，增加供应量，以快速回笼资金；09供应面积同比下降13.3%，主要因为08年大量开发商拿地比较少。2010年和2011年18月供需求相对稳定，供需比为0.98和1.03左右

33、；2008年以来，除在2009年商品房成交呈井喷式增长以外，其他几年成交量稳定在每年12万平米左右，2011年初至今，商品房新增供应与成交基本持平单位：万平米市场表现2011年较2010年2-8月各产品面积去化同比下降比例通过对比，2011年较2010年各户型产品去化面积整体下降；其中80-100平米的刚需型产品及130-160平米的改善型产品下降幅度最大；80平米以下产品、100-130平米改善型产品及160平米以上终极置业产品去化面积下降幅度相对较小；由此可以看出：新政下， 80平米以下兼具投资属性的首置刚需产品、100-130平米的大面积刚需型产品和160平米以上的终极置业产品去化量受政

34、策影响相对较小；而普通刚需型和改善型产品去化量下降明显，都超过了20%。新政后6个月各面积区间产品同比2010年成交量均有一定的下降，100-130产品和160 以上产品成交量降幅相对较小市场表现刚需底层初级享受置业终极享受置业刚需首置首次改善再次改善刚需置业改善置业终极置业刚需底层初级享受置业终极享受置业刚需首置首次改善再次改善限购政策对客群的影响新政后，受限购政策影响，一部分人前置置业需求，提升置业目标，进而衍生出了圣诞树型购房需求模型从前顶端的改善客户，变为了终极置业者从前较有资金实力的刚需置业者，为避免短时间内的改善，兼顾改善目的置业客户变化世联认为： 在当前限购的政策环境下使得市场供

35、销比达到历年最高，市场各面积区间产品去化量同比均有缩水。 市场客户出现摸高置业现象，100-130平米与160平米以上产品去化量下降幅度最小。门头沟的城市更新导致了未来土地放量的增加，并集中分布在新城区2011年度北京市计划全年供地总量为6500公顷，其中西部地区土地供应量约占全市供应总量的15%2011年门头沟区计划土地供应量为675.93公顷，占全市土地放量10由此可以看出，未来门头沟区为京西重点发展建设区域门头沟区为京西重点发展建设区域与过去5年相比，2011年门头沟计划的土地供应量激增单位：公顷“十二五”期间门头沟区重点发展的功能区域主要包括：门头沟新城地区（主要为龙泉镇、永定镇）北京

36、3个重点小城镇（潭柘寺镇、军庄镇和斋堂镇）沟域经济发展建设的妙峰山镇门头沟采空棚户区改造区域永定河流域绿色生态发展带以及门头沟区浅山区范围的镇村等项目的采空区及浅山区也成为发展重点门头沟市场其中以基础设施用地、保障房用地和产业用地为主，商品住宅用地仅占全部住宅用地的5，相对稀缺2011年门头沟区计划供应土地675.93公顷，用地性质构成包括基础设施、商服以及住宅用地，其中基础设施占到40住宅用地为406公顷，占到总用地计划的60，但商品住宅用地供应比例很小，仅占到住宅用地的5住宅用地的分布区域以门头沟新城为主，这些区域将以城市型普通住宅为主结论1：门头沟区基础设施及配套将进一步完善，区域完善度

37、进一步提高结论2：商品住宅，尤其是中高端品质住宅的市场供应仍将十分紧缺门头沟市场20072011期间，门头沟仅成交6宗土地，其中住宅用地4宗除09年北京天台山创下9314元的高楼面地价外其他土地成交价处于北京市场较低水平，最新成交楼面地价为5582元07年至今区域成交土地6宗，其中住宅用地4宗，2009年出现9314元/平米楼面地价至高点，整体楼面地价在5500元/平米上下132456西六环已成交土地长安街西延线门头沟市场区域待上市土地1宗，为限价商品房地块，总建面约38万平米，容积率2.7132456该宗地出让地价限定为人民币222285万元（含土地开发补偿费80230.61万元）。“中低价

38、位、中小套型普通商品房”，即居住用途房价挂牌起始价为人民币13600元/平方米。房价竞价阶梯为人民币50元/平方米，竞买保证金为人民币46000万元。已成交土地待上市土地西六环长安街西延线门头沟市场世联认为： 门头沟区域未来政策性住房的放量会满足大量区域内低端客户置业需求，未来限价商品房地块会对区域的价格上升形成一定影响。成交地块中有两块土地已经转化为项目，并有一块已经售罄，未来土地存量集中在长安街西延线附近132456西六环阳光绿苑（已售罄）物业形态：小高层 高层占地面积：0.7万建筑面积：1.4万容积率：2.00主力户型：二居94-96销售时间：2008实现价格：7000-9800元/平米

39、当前二手价格：19000-21000元/平米华润润西山（待售）物业形态：联排、叠拼、洋房、高层占地面积： 20.15万建筑面积： 28.61万容积率：1.4销售时间：预计2011年末长安街西延线建面8.6万平米建面20.7万平米建面38万平米建面28.61万平米门头沟市场周边项目现有商品房项目有5个，2个项目为待售项目，在售项目中1个为50年公建产品，1个为住宅社区尾盘，1个为临近区域洋房产品华润润西山丽景长安西贸国际绿岛水岸金谷香郡门头沟市场区域的项目存量与土地存量约129万平米左右，其中109 万平米集中在长安街西延线区域，老城区存量仅为20万平米绿岛水岸西贸国际（公建）丽景长安华润润西山

40、北京天台山地块住总&骏洋地块3.5万7.7万22万28.6万8.6万20.7万供应：未来区域有华润润西山、丽景长安二个20万以上的项目入市，加上新成交的住总&骏洋地块和囤积已久的北京天台山地块，即将上市的项目存量在119万左右，这部分供应会对本项目带来一定竞争；存量：绿岛水岸、西贸国际现有剩余货量在10万左右，以当前的销售进度判断，不会与本项目同期销售限价商品房地块37.9万天台山地块住总&骏洋地块华润润西山丽景长安西贸国际绿岛水岸限价商品房地块长安街西延线存量8.6万存量3.5万存量7.7万存量28.6万存量20.7万存量22万存量37.9万门头沟市场尤其长期新增商品房供应不足，从2008年

41、至今区域消化量以二手房为主，当前区域二手房销售价格接近一手房价格，月成交量在50-60套左右华润润西山丽景长安西贸国际基本信息：【绿岛水岸】门头沟唯一在售居住项目、成熟社区后期收官，总价近200万，1梯4户东西向板塔结合的产品，户型设计舒适度极差金谷香郡绿岛水岸项目共12层，1-3层为商业，以上为住宅；7089 m二居，30118-123 m三居产品均东西朝向1梯4户，易造成对视现象，且各面积户型均非南北通透，出现西北、东北户型，采光、通风效果受到严重影响，户型设计较差；项目产品对外报价2.2万/平米，全款97折，按揭99折主力总价达到180-190万/套。89 m二居门头沟市场客户情况：访谈

42、语录：【绿岛水岸】客户以门头沟本地的为首置自住客户为主，销售实现价格较好，但去化速度慢客户来源：80%来自门头沟区内，20来自沿阜石路过来的北京其他区域客户，包括海淀、石景山等周边区域客户职业：当地矿务局、以及当地普通拆迁民众，一部分京煤集团职工（团购）置业目的：主要以年轻小两口自住和为子女购婚房为主；置业关注点：总价、配套、交通、环境销售情况： 供应量以88-90m的二居占绝对主力；蓄客8个月，2011年5月份开盘，总供应量150套左右，消化38套；去化率较低；三居产品总共供应30套，已签约8套；成交价格在2万2.4万/m之间,成交均价为21158元/m“客户普遍反应，近两年觉得绿岛水岸这周

43、边环境治理的不错，交通也比较便利”“很多是小两口过来一起看房，准备结婚用，比较着急，又不想买二手房，我们这个项目属于准现房，很快就能入住” 绿岛水岸销售经理邓雪绿岛水岸 2011年59月供应及成交情况门头沟市场基本信息：户户附赠不同面积空间，首层附赠约20平米的花园，顶层送阁楼、露台，可达40平米；4090m二居，60104-148m三居1梯1户、1梯2户设计，户型方正，均为南北通透、双面采光设计，均能保证优良的采光、通风效果；个别户型设计稍不合理，动线凌乱，造成室内空间面积的浪费；主力总价200-230万/套126m三居华润润西山丽景长安西贸国际绿岛水岸金谷香郡【金谷香郡】石景山区近期热销项

44、目，是五里坨片区第一批入市的洋房项目，舒适性佳，高赠送率，主力总价达到200-230万门头沟市场【金谷香郡】以地源性、改善需求客户为主，客户主要关注点集中在周边环境、产品形式、交通，性价比高去化速度较快金谷香郡 2011年69月供应及成交情况客户情况：访谈语录：销售情况：客户来源：60%来自海淀、丰台客户，40%来自石景山当地客户；客户年龄：35-50岁置业目的：以改善需求为主；置业关注点：环境、产品形式、交通“有大部分客户是一家几口一块过来看房，主要是为家里老人买；有的是老人现在住的房子没有电梯上下楼很不方便，有的是目前居住的环境比较差，想换个环境好点的地方享享福”“基本上都是来买三居或者四

45、居的，以后全家人周都可以住在一起” 金谷香郡销售代表赵女士 供应量以90-120m的三居占绝对主力；2011年6月份开盘，总供应量184套左右，4个月内已签约105套，消化情况较好；140左右大三居产品去化率为68%；成交均价为19332元/m门头沟市场基本信息：高层产品（23层）均2梯4户，出现众多狭长型，单侧南向户型，采光效果受到严重影响，户型设计存在缺陷；65%81-85二居，35100135 三居小高层产品（911层）：为1梯3户，户型动线凌乱；该项目小高层单价略高于高层产品，预计售价2.2万-2.3万/平米；89m三居华润润西山丽景长安西贸国际绿岛水岸金谷香郡【丽景长安】未来区域主流

46、大盘，小高层搭配高层，刚需型产品二居室为主，户型设计舒适度较低，未来区域普宅产品的风向标门头沟市场华润润西山丽景长安西贸国际绿岛水岸金谷香郡基本信息：高层产品（22层）均2梯5户，华润橡树湾的复制版，经过市场检验，层高2.9米，实用率81%；81%90-95二居，19138三居采用华润成熟的精细化精装修体系，配合增值服务90-95m二居【华润润西山】山体别墅搭配精装高层产品，拥有强势的景观资源，植入华润增值服务，将是未来区域的扛鼎之作，引领区域高端认知门头沟市场续客情况：2011年3月开始续客，至今累计排卡客户700余组，但水分较大；客户区域来源：门头沟当地客户与外来客户各占50%，本地客户拆

47、迁客户所占比例较大。外来客户大多数来自海淀与丰台，少数客户来自石景山；客户年龄：30-40岁客户为主；客户置业目的：当地拆迁客户以刚需、改善型客户主要以外来客户为主，升级型改善；客户置业关注点：住宅社区规模、周边及社区生活配套、居住环境、物业服务质量；续客情况：2011年7月售楼处对外开放，未开始正式排卡，每天来访10组，以路过为主，有部分客户关注项目别墅部分；客户区域来源：门头沟当地客户占30，质量较差，对价格抗性大，外来客户以海淀、丰台为主，有部分是华润的老客户前来咨询客户年龄：25-40岁客户为主；客户置业目的：当地客户主要以刚需为主，外来客户以改善或养老为主；客户置业关注点：华润品牌、

48、精装修、物业服务、配套；待售普宅项目续客情况均不理想，门头沟本地客户以刚需为主，对价格刚性较大，外来客户以改善需求为主，来自海淀与丰台的居多丽景长安续客情况：华润润西山续客情况：门头沟市场客户信息：张浩先生，28岁，某投资公司咨询顾问，副业做股票投资；置业情况：在双裕环岛南侧的倚山嘉园有一套两居，现与父母一起住；置业目的：准备购买一套80、90平米两居，用作婚房客户语录：“我现在的工作地点在海淀，从家到公司交通还是挺方便的”“但就我自身而言，我是不想在门头沟买房的，因为我太了解门头沟了，配套很匮乏，没有一个像样儿的大商场，没有好学校，没有好医院基本上购物、看病有点儿事都得去市里”“我也去看过门

49、头沟现在的新楼盘，也看过二手房，现在门头沟的价格相对来说有点贵，我身边的亲戚朋友聊天也说，现在门头沟当地的一般家庭，很难承受现在的价格” “我现在考虑看看石景山或者海淀的二手房，离公司更近，而且周边的配套已经很完善了，比较方便”【本地客户访谈】门头沟本地部分刚需首置客户对区域以往配套不满意，认为当前房价与区域价值不匹配，不打算在本地置业门头沟市场客户信息：李先生，40岁左右，拆迁户；住房情况：老房子拆迁，分得3套房；2套90平米两居，一套60平米一居；客户语录：“现在像我们情况差不多的拆迁户，每家手里分了两三套房子，多的有四五套的，房子够住了”“我们当时3200元/平米回购的回迁房，现在门头沟

50、2万多的房价，我们根本承受不了”“拆迁款买房子、装修之后 ，也就不剩什么钱了；像我们家想买车的话，还得卖一套房子” 【本地客户访谈】 区域拆迁户普遍有多套房产，置业需求不强烈，并对当前的价格抗性很大门头沟市场世联认为： 门头沟以及周边区域市场项目整体品质感不强，拥有较大的提升空间。 区域内客户当前在售项目有价无市的状况表明区域内客户对价格存在一定抗性，对未来项目贡献不大。 五里坨洋房产品牵引了西部客户向西释放，表明西部改善客户向西蔓延的趋势，为本项目提供了一定客户线索。【趋势一】未来政策性住房供应会消化区域内低端首置客户，随着重点项目放量的增加会使未来商品房市场更加开放，客户结构会有所变化容积

51、率：2.87地址：门头沟区剧场东街8号建筑：高层、塔楼，毛坯房户型：1-2层为底商，3-12层为住宅，1梯4户，五个单元，88-90平米二居，118-125平米三居均价：22000元/平方米 主要客户：门头沟本地客户绿岛水岸 天台山地块住总&骏洋地块华润润西山丽景长安西贸国际绿岛水岸限价商品房地块长安街西延线存量8.6万存量3.5万存量7.7万存量28.6万存量20.7万存量22万存量37.9万外来客户以往区域商品供应有限，主要客户以区域内客户为主且消化量小现有的小产权房、回迁安置房及政策性住房，会消化了一批本地居民的购买力住宅用地为406公顷，占到总用地计划的60，但商品住宅用地供应比例很小

52、，仅占到住宅用地的5土地放量结构门头沟市场【趋势二】产品梯度的丰富成为必然，华润润西山会带动区域高端形象的建立，区域市场趋向细分容积率：2.50地址：门头沟永定镇冯村（石门营环岛北1.5公里）开发商：华润置地（北京）股份有限公司建筑类型：板楼 板塔结合配套：自建2万平米商业配套，周边有幼稚园、中小学、综合商城、大型公园等休闲娱乐设施门头沟区预售楼盘量开始增多，以大型开发商为主，楼盘的硬件质量有所提升，且其中也开始出现高端产品形态丽景长安容积率：3.0地址：门头沟永定镇石龙路投资商:北京住总房地产开发有限责任公司建筑类型：板楼、高层、小高层配套：小区内自带商业配套，周边有幼稚园、中小学、综合商场

53、、银行、医院华润润景公寓华润润西山建筑类型：联排（500-600平米）、叠拼容积率：1.42绿化率：30%占地面积：201500平方米 建筑面积：286300平方米 开发商:华润置地（北京）股份有限公司 门头沟市场本项目需要在区域客户结构发生变化与产品趋向细分的背景下，需要放眼大西部，在明确区域站位的前提下权衡区域内的竞争关系，找寻符合本体优势的项目定位区域内站位区域外站位天台山地块住总&骏洋地块华润润西山丽景长安西贸国际绿岛水岸限价商品房地块长安街西延线存量8.6万存量3.5万存量7.7万存量28.6万存量20.7万存量22万存量37.9万明确老区核心与长安街西延线板块的竞争关系明确与区域内

54、其他项目关系，制定符合本项目的站位策略明确大西部各区域的供应量与产品发展趋势，并确定本区域未来的竞争机会昌平西部海淀丰台西部房山大兴西部石景山？门头沟市场昌平西部海淀丰台西部房山大兴西部石景山放眼大西部市场，海淀、丰台西部为客户主要输出地，大兴西部、房山、昌平西部为客户主要承接地，随着门头沟未来将与外延区域共同分担大西部客户的承接功能客户输出客户承接石景山大兴海淀丰台房山昌平核心外延客户流向客户承接地：大兴西部房山昌平西部客户输出地：海淀丰台西部大西部市场昌平西部区域土地存量6块，约60.3万平米海淀区域土地存量4块，约75.9万平米房山区域土地存量8块，约92.6万平米大兴西部区域土地存量6

55、块，约112.1万平米2010年至今西部区域已成交未上市土地28块，总建面约为424.6万平米，从平均楼面地价来看门头沟低于海淀、丰台西部，接近于昌平，高于大兴西部与房山丰台西部区域土地存量5块，约44.1万平米门头沟区域土地存量2块，约39.6万平米大西部市场房山区域未上市土地共7宗，建面约72万平米门头沟区域未上市土地共1宗，建面约38万平米丰台区域未上市土地共4宗，建面约121万平米大兴区域未上市土地共4宗，建面约56万平米即将上市土地供应16宗，主要集中在房山、大兴、丰台和门头沟区域，总建面约为287万平米大西部市场西部区域现有和未来土地供应共46块，总建面约711.6万平米，其中丰台

56、、房山、大兴占总量的70将是未来市场放量的重点区域昌平西部区域现有土地存量6块，潜在供应量约60.3万平米海淀区域现有土地存量4块，潜在供应量约75.9万平米门头沟区域现有土地存量2块，未来供地1块，潜在供应量约77.6万平米丰台西部区域现有土地存量5块，未来供地4块，潜在供应量约165.1万平米房山区域现有土地存量8块，未来供地7块，潜在供应量约164.6万平米大兴区域现有土地存量6块，未来供地4块，潜在供应量约168.1万平米从土地供应来看未来大西部市场中心将继续向南偏移，大兴西部、房山依然是未来市场热点区域，另外丰台供应量的上升会进一步加大西南部的竞争压力大西部市场在售项目：待售项目：5

57、1293784612345【昌平西部区域】在售项目8个，待售项目5个，主流新生项目以沿轨道高容积率城市住宅为主在售项目待售项目大西部市场在售项目：待售项目：【昌平西部区域】 区域首置首改产品偏多，万科金御华府为当前区域热销项目，均价2.3万/ （精装），实现月均1.5万平米的消化速度，待售项目多在2011年底上市大西部市场昌平区域在售项目后续总存量约142万平米，最大供应量为领秀慧谷和万科金域昌平区域待售项目有5个，建筑面积存量约85万平米【昌平西部区域】当前在售项目存量142万平米，待售项目存量为85万平米，项目总存量约227万平米大西部市场519378461245随着轨道交通的牵引和土地放

58、量，区域市场将逐步开放，昌平老城区及轨道沿线，将是城市外溢客户首置首改产品主要的集散地；回龙观区域临近海淀，与城市核心距离较近，土地相对稀缺，以万科金隅华府为代表，当前主要释放首置首改产品，未来产品将会向高端升级23在售项目待售项目已成交或待成交土地首置释放地产品向高端升级【昌平西部区域】 区域潜在供应量为287万平米，昌平老城区将市场热点区域，将是首置产品的释放地，回龙观区域趋向产品升级面对海淀外溢的改善需求趋势判断1趋势判断2大西部市场在售项目：待售项目海淀区域】在售项目10个，待售项目3个，高层产品与多层产品平分天下3在售项目待售项目大西部市场在售项目：待售项目

59、：【海淀区域】 主要以城市改善产品为主，西山壹号院为当前区域热销项目，实现均价4万元/平米，销售速度为1.6万平米/月，待售项目基本在年底上市大西部市场海淀区域在售项目后续总存量约160万平米，最大供应量为西山壹号院和清河新城两个项目海淀区域待售项目建筑面积存量约36万平米【海淀区域】 当前在售项目存量为160万平米，待售项目存量36万平米，总项目存量为196万平米大西部市场1892546312西山壹号院、五矿万科如园、金隅翡丽将带动高端改善需求向北部释放，并提升改善产品的价格门槛3西部区域项目消化殆尽，未来新增量不足，供应短缺现状不会改变，区域内需求将继续向外转移7在售项目待售项目已成交或待

60、成交土地高端改善需求释放未来供应短缺趋势判断1趋势判断2【海淀区域】 区域潜在供应量约272万平米，北部区域将趋向高端，西部区域消化殆尽，需求将向外转移大西部市场在售项目：待售项目：1321【石景山区域】在售项目3个，待售项目1个，市场供应量较少在售项目待售项目大西部市场在售项目：待售项目：【石景山区域】 金谷香郡为区域重点在售项目，实现价格2万元/平米，月成交销售速度为4000平米/月，唯一待售项目玉泉新城以首置产品为主预计2012年年初上市大西部市场石景山区域在售项目后续总存量约1万平米，仅一个项目金谷香郡有，诗景长安和雍景山岚均无存量石景山区域待售项目仅一个玉泉新城，建筑面积存量约48万