达观机构_湖南长沙湘江北尚项目营销推广提案_220P

1、 / 迎接 醉美 艺术(ysh) 生活 / 达观机构 /建发湘江北(Jingbi)尚共二百二十一页1、长沙地产市场分析2、长沙三角洲地产趋势分析3、长沙三角洲板块定位4、项目分析5、竞争对手分析6、目标客户群分析7、项目定位及广告语8、广告推广策略9、媒介选择策略10、视觉表现及物料11、报稿平面表现今天的提案内容：共二百二十一页第一部分 长沙(chn sh)地产市场分析共二百二十一页势在，市在共二百二十一页地产行业虽然处在风口浪尖，但地产行业“挟产业以令政策”，对国民经济影响 巨大，因此，会有行业调整，但发生逆转的可能性很小；长沙融城战略的实施，人口向城市转移之巨，造成地产需求仍然庞大；长沙

2、一个(y )明显特点是：地级城市众星拱月，惟其马首是瞻，地级城市的政府 工作人员、有钱人以住长沙为荣，占到了购房比例10%之多，且逐年上升。共二百二十一页长沙楼盘(lu pn)最近销售实况 a/美林水郡月销约30套左右 b/黄金海岸开盘即遭抢购一空 c/长房东郡已经超额数倍认购共二百二十一页综上所述，长沙地产在可预期的未来，仍有很大发展(fzhn)空间.共二百二十一页当然也有不利因素： 8.18利率上调， 7.26强制(qingzh)征收二手房转让个人所得税 二次置业者、炒房族开始放慢购房步伐 地产泡沫论在民间大有市场，增加了观望情绪共二百二十一页但在大势之下，并不影响大局。共二百二十一页政策

3、调控仍然存在，且难以预测，将成为(chngwi)地产发展的最大风险。共二百二十一页显然(xinrn)，今年底至明年，供应量将大增共二百二十一页万科、中粮、和记黄埔、碧桂园、珠江花城等大鳄的进入，长沙未来一两年将出现超级(choj)大盘，因此，本项目的整合销售宜早不宜迟。共二百二十一页第二(d r)部分 长沙三角洲地产趋势分析共二百二十一页丐，终将成帝共二百二十一页长沙素有“南帝(nn d)北丐”之说,意指三角洲所处北城发展缓慢，但现在，北城却是长沙的未来与辉煌。共二百二十一页先看看(kn kn)三角洲的位置共二百二十一页再看看三角洲未来(wili)有什么？共二百二十一页两湾两岸两湾两岸共二百二

4、十一页共二百二十一页并且，政府预计投入120亿建设长沙三角洲，除了两馆一厅之外，规划建设长沙最高观光塔、长沙最高商务楼。共二百二十一页毫无疑问，长沙三角洲是长沙人文艺术最浓厚的板块，将成为长沙的名片，成为长沙国际形象的象征，是长沙21世纪最与国际接轨的区域，必将(b jin)成为长沙地产新热点。共二百二十一页三角洲已完全具备开发(kif)高端地产的条件，引领星城地产走向新高度，未来地产“帝王”将出自长沙三角洲潇湘晨报甚至将其与广州二沙岛相提并论。共二百二十一页长沙三角洲仍有不尽人意之处慢共二百二十一页长沙(chn sh)三角洲现状南面(nnmin)共二百二十一页片区形象并无明显改观周边缺乏中高

5、档商业气氛，生活配套零、散、乱，且低档次区域的整体房地产发展不够成熟，开发较为分散。地理位置相对较偏两馆一厅才破土动工，未能给市民最直接(zhji)的视觉震撼共二百二十一页片区形象是最现实的形象障碍，因此 ，唯有体现三角洲的未来(wili)价值，而非现实价值共二百二十一页第三(d sn)部分 长沙三角洲板块定位共二百二十一页城市新高度，诞生共二百二十一页看看 报纸报道共二百二十一页看看关于(guny)北城的报道共二百二十一页可以看出，报道虽多，却都没有给三角洲一个(y )整合地块特性的概念，即定位。是给长沙(chn sh)三角洲一个定位的时候了共二百二十一页长沙三角洲最核心的设施(shsh)是

6、两馆一厅，即图书馆、博物馆、音乐厅，前两者是人文的，后者是代表精神的、艺术的，板块特征是人文艺术中心。虽然两馆一厅建筑风格传承了湖湘古老文化，但所体现的人文艺术不是古老的，而是现代的，因为它们代表了长沙的新形象，是面向国际的新时代象征。共二百二十一页长沙(chn sh)三角洲板块定位：CCD 中央人文艺术区板块的四大(s d)特征：人文的、艺术的、现代的、未来的共二百二十一页长沙(chn sh)三角洲，CCD共二百二十一页第四部分(b fen) 项目分析共二百二十一页远观，胜于近赏共二百二十一页总建筑面积：约11万M2 其中商业面积：约9000 M2容积率：2.8 建筑密度(md)：30 建筑

7、高度：100米共二百二十一页 / / / / / 优势(yush)分析共二百二十一页1、板块优势(yush)是最有价值的优势(yush)如果项目不在“两馆一厅”地块，那它就是长沙开福区再普通不过的楼盘，形象与价格只能从大流。但因为板块优势，项目就拥有了其它楼盘所不可能再有的、独特的、高品味的艺术人文优势。形象与价格可脱离大流，独树一帜。共二百二十一页2、滨江并非核心优势本项目离江边有5分钟左右的路程，惟高层可望江，一旦前面的楼盘建好，高层望江也成空谈，因此，浏阳河与湘江是项目优势，但不是主要优势。同时，长沙的一线江景盘很多，如新外滩、黄金海岸等，如果(rgu)本项目也强调滨江优势，将无法树立楼

8、盘特色。共二百二十一页如此理解(lji)滨江特点：滨江是优势，但非核心优势共二百二十一页3、建筑风格是项目本身最大的特色项目建筑风格很有特色，在长沙并不多见。其阳台盒状处理(chl)，有点类似万科名盘十七英里二期洋房。人车分流、泛亚易道的园林设计等也是一大优势，尤其是最宽90m的楼距，也将是最大卖点之一。共二百二十一页4、长沙三角洲的开篇力作(l zu)本项目堪称长沙三角洲的开篇力作，占尽了时间先机与推广先机，与其它楼盘相比，湘江北尚占有最大、最有价值的人文艺术资源。共二百二十一页5、发展商的实力建发地产是福建实力最雄厚的地产开发企业，是楼盘的最大卖点之一。关键(gunjin)是，在碧桂园、玫

9、瑰园、万科、北京美林、中粮、联想、浙江地产商等聚集的长沙，怎样才能让市民知道建发地产的实力？共二百二十一页应该如此思考：在长沙如何展示建发地产的实力？为建发地产在长沙的后续发展提供(tgng)品牌支持？共二百二十一页由上看出，该项目最让人激动的不是产品本身，而是板块前景，这也应是整合推广(tugung)过程中的核心思路。共二百二十一页 / / / / / 劣势(lish)分析共二百二十一页1、板块形象是目前的最大障碍四周以破旧厂房、棚户(pngh)、旧宿舍区为主，将影响到项目形象及价格走向.共二百二十一页地块现阶段规划B1化工厂、破旧居民宿舍、有一定商业价值城市次干道、高档住宅区、学校、商业价

10、值较大B2居民宿舍、环境差、视线被遮挡、有一定的商业价值未来几年内变化不大B3待建的滨江君悦香邸、视线通透、商业价值弱高档住宅小区、有一定的商业价值B4视线好、景观好、价值最高规划新河核心区域共二百二十一页2、项目(xingm)本身的特点并不突出，难以树立独特的产品特色 产品本身并无太大优势，不管是户型设计、园林特色等方面并没有太大惊喜共二百二十一页3、发展商品牌在长沙缺乏知名度建发地产在长沙品牌知名度低，而长沙地产已经发展到打品牌及品质(pnzh)地产的时代，发展商品牌对购房影响较大。共二百二十一页鉴于此，湘江北尚是一个“远观，胜于近赏”的楼盘(lu pn)，即项目的发展前景远远胜过现状，前

11、景价值远大于现实价值，启示：能充分挖掘楼盘的未来前景，就能打个胜仗。共二百二十一页第五部分(b fen) 竞争对手分析共二百二十一页两军对垒(duli)，智者胜共二百二十一页虽然(surn)长沙已经形成八大板块，但本项目的主要竞争对手仍然处在北城板块内，这是由板块属性、区域价格、购买习惯决定的。共二百二十一页城北板块(bn kui)的竞争对手楼盘名称建筑规模户型配比价格销售情况综合评价左岸春天占地110亩，建筑面积21万共1107套二房35%：98、95三房35%：114、142四房30%：142起价3000元/ 均价3200元/ 一期95%、二期95%三期60%欧式建筑风格、欧式园林风格，一

12、楼架空绿化。品质、配套、地段具有优势。户型通风采光较差。推广语：一座专为层峰人士建筑的品质之城。四季美景占地115亩建筑面积16.9万二房19%：82、85、88、92三房20%：101、104、123三房54%：121-129起价2228元/ ，均价2600元/ 累计销售率近40% 泰式园林建筑无特色，建筑密度高，居住拥挤。推广语：城市中坚的生活方向，主流生活的样板空间。滨江美寓占地40亩建筑面积4.8. 万二房21%：82-82三房41%：121-129三房21%：101-120四房3%：156多层均价2100元/ ；小高层均价2200元/ ，车库2280元/ 预计8月份正式销售，目前预定

13、40%左右大部分户型设计较好，比景香苑、澜北湾有优势价格实惠、环境较好、适合居家，周边配套不完善推广语：北部新城，阳光生活居所景香苑用地面积51640建筑面积9万共750户二房20%：82、86、104三房70%：110-118、136四房8%：145复式2%：170起价1880元/ 均价2080元/ 车库2500元/ ，杂屋1400元/ 一期累计销售90%园林特色西湖微缩六景部分户型功能不合理，整体无特色，比较老套推广语：在经典楼盘中置入西湖美景滨江君悦香邸建筑面积30万一房8%：50、60二房28%：7481三房55%：110-120四房9%：155-158起价2200元/ ， 均价250

14、0元/ 目前已经停止预定长沙首座音乐主题楼盘户型设计不太好，目前正在全面调整推广语：知音共商，品位人生。万煦园占地面积140亩建筑面积20万二房15%：95三房45%：119三房15%：132、140四房25%：142、163起价1880元/ ， 均价2200元/ 一二期销售95三期预定还没销售典型的中式风格规划布局比较好，户型设计比较好，整体风格清新典雅周边配套完善恒鑫澜北湾用地面积150亩建筑面积15万二房10%：87三房80%：107-109 122-126 130-134四房6%：140-177五房4%：196多层起价1768元/ ；小高层起价2180元/ 一期销售率80%左右、而期还

15、没有开始销售部分户型较差，点条复合式户型，无南北通风，转角户型面积浪费，不实用大型的人文江景社区周边配套不完善推广语：悠悠三江水，心归谰北湾。珠江花城占地面积近千亩主力面积120-147待定目前尚未销售品牌、品质、规模周边配套不完善共二百二十一页项目所在(suzi)片区供应量较少，客户可选择空间较小受两馆一厅影响，未来两年的开发量将激增片区住宅价格25003200元/平方米；户型以三房为主城北板块(bn kui)的四大特点共二百二十一页最直接的竞争对手是项目旁边的滨江君悦香邸，它拥有与项目除产品以外的所有优势，户型比例构成与湘江北尚相差无几(xing ch w j)，且施工较快，将是本项目最主

16、要的抢客对象。共二百二十一页最重要的竞争对手是天健芙蓉盛世(shngsh)及珠江花城，两者都位于城北板块，前者地理位置更接近繁华CBD，后者规模及影响力更大，将对本项目产生较大压力。共二百二十一页两军对垒，智者胜之。与君悦香邸等楼盘的竞争(jngzhng)，绝不能轻言价格战，毕竟这是建发地产在长沙的开篇力作，形象与美誉度不可低姿态面市。因此，我们应从整合策略的层面上胜于对手，才是建发之道。共二百二十一页再来看看周边楼盘的广告(gunggo)表现新外滩澜北湾黄金海岸(hun jn hi n)共二百二十一页其它楼盘(lu pn)的广告表现碧桂园丽景(l jn)香山丽星景园水云间共二百二十一页可以看

17、出，诸多(zhdu)楼盘都以水景做为主诉求：否则，广告推广必将出现同质化，将无法树立楼盘特色水景确是项目的重要优势，但不可以此为核心优势共二百二十一页我们必须在水景、地块优势之上，找出全新的独特(dt)的适合的核心优势，做为项目的主诉求，唯此，项目方可脱颖而出。共二百二十一页亦可看出，周边楼盘已开始借长沙三角洲概念炒作，固然可以假他人之手先热地块，但也提出了难题：即后来者怎样才能突出重围，后发而先至共二百二十一页第六部分(b fen) 目标客户群分析共二百二十一页 主流(zhli)阶层共二百二十一页目标(mbio)客户区域分布：A类客户：以项目(xingm)为中心新河三角洲板块，北至浏阳河，南

18、至三一路B类客户：一是芙蓉北路CBD沿线，北起三一路，南至五一大道；二是金霞板块客户群C类客户：有两大块，一是市府板块客户群，二是金鹰城板块客户群D类客户：通指五一路以南区域(客户群等级：ABCD)共二百二十一页 周边行政机关、事业单位(sh y dn wi)的工作人员； 在芙蓉路沿线工作的企业白领、中高层管理者、年青白领一族； 在周边做生意的私营业主； 周边原有居民中欲改善居住环境的二次置业者。 周边地级市的政府机关人员及成功人士 外地在长工作、生活的中青年置业者1、主要(zhyo)客户群鉴定:共二百二十一页2、目标(mbio)客户特征描述主流阶层他们是这个城市中的主流阶层他们文化程度中高但

19、一直想前他们职位中等(zhngdng)但前景光明他们收入中等但前程无限他们消费中等但潜力可观他们在物质上追求的是中档名牌他们在精神上追求的是自我价值体现他们代表这个城市的主流阶层他们有的是主流的价值观他们在生活满足后，开始追求文化艺术的满足共二百二十一页3、目标客户对待生活(shnghu)的态度对目标客户而言，他们开始用艺术(ysh)的眼光欣赏生活。他们乐意花上50元去博物馆了解长沙，乐意在图书馆呆上一个上午，和妻子用200元在音乐厅欣赏一场马友友的音乐会。品味、艺术、高雅，充斥着生活点滴。共二百二十一页长沙出现了一批懂艺术、善生活的主流群体。包括教师、广告人、职业经理、高级技术人才、文艺工作

20、从事者、私营业主等，他们普遍的特点高学历，对艺术的某一门类(mnli)特别爱好，品味独特。他们不一定从事艺术工作，但一定懂得欣赏艺术。共二百二十一页因此他们：崇尚艺术与品位的生活(shnghu)格调、注重生活(shnghu)的享受向往代表高尚、品味与艺术生活方式的楼盘出现建发湘江北尚迎合需求(xqi)，打造艺术精品共二百二十一页第七部分 项目(xingm)定位及广告语共二百二十一页期望(qwng)目标：与对手相区隔、令目标群心仪的传播方向共二百二十一页前面分析(fnx)过，板块优势是项目最有价值的优势， 就以此为出发点进行项目定位。共二百二十一页项目(xingm)形象定位：长沙三角洲、国际人文

21、艺术区、艺术名宅共二百二十一页逐步(zhb)简化为： 长沙三角洲CCD艺术名宅共二百二十一页项目(xingm)市场定位：区域(qy)指标性精品楼盘本项目规模决定无法成为领导者，但有品牌与品质的支撑，完全可打造成一个指标性的精品楼盘共二百二十一页从上分析，长沙三角洲是人文的、艺术的， 目标客户群也开始(kish)走向艺术生活的阶段，因此，艺术，是整合推广的核心(hxn)词汇。共二百二十一页广告语:生活 是醉美的艺术共二百二十一页为什么这么说？ 因为真正的艺术，总是源于生活。 离开生活的艺术过于清高，曲高和寡，与消费者有距离 同时，传递“在湘江北尚，艺术就是生活的一部分”概念，拉近两馆一厅与项 目

22、的距离。 醉的妙用既避开(b ki)“最”的广告法限制，同时亦有沉醉之意。共二百二十一页纵观整个(zhngg)板块，有主打江景概念的（新外滩、珠江花城、黄金海岸），也有中 式人文的代表万煦园，也有强调江南园林的泰香苑，泰式园林的四季美景，而滨江君悦香邸则以音乐主题推出市场，却唯独没有以艺术为主题的楼盘，这是市场空白所在。共二百二十一页关于艺术概念(ginin)与楼盘之间的结合问题： 所在板块是艺术的 目标客户群是向往艺术生活的 建筑是后现代艺术的 园林是艺术的 户型是艺术的共二百二十一页第八部分 广告推广策略共二百二十一页以正合，以奇胜共二百二十一页预计一期要到明年(mngnin)4月才能到十

23、层，4月底刚好有长沙房地产春季交易会，因此，2007年4月将是项目整合推广的第一个核心节点。2007年9-10月，预计二期封顶，10月恰是长沙秋季房交会，这将是项目整合推广的第二个核心节点。共二百二十一页因此，我们建议：一期可在2006年10-11月期间(qjin)开始意向登记，一期开盘可在明年春交会（4.20）前一个星期，即4.15（星期日）二期可在2007年6月开始意向登记，二期开盘可在07年秋交会（10.20）后一个星期，即10.27（星期六）共二百二十一页理由：一期尽早意向登记，有利蓄客；经过6个月的蓄客，2007.4.15开盘有最基本的客源条件。但春交会期间不宜开盘，因为参展(cn

24、zhn)盘太多，竞争太强。二期则要在秋交会后开盘，因为蓄客期不长，需要秋交会积蓄新客源。共二百二十一页整体节奏控制(kngzh)及安排：2007.4.152007.5.202007.10.27一期诚意登记一期开盘二期诚意登记二期开盘2006.11共二百二十一页根据节点安排，整理推广(tugung)策略：七战定长沙共二百二十一页层层递进，控制节奏(jizu) 紧扣主题，高潮迭起16字原则(yunz)：共二百二十一页第一战：品牌形象战共二百二十一页理由(lyu)：品牌形象是指发展商品牌，不仅仅是为了提升项目价值，而是着眼长远。长沙是一块地产热土，建发地产将在长沙大施手脚， 品牌宣传将为建发在长沙后

25、续发展提供品牌支持及价值支撑。目的：宣传建发地产的实力，扩大建发地产知名度，树立品牌高度共二百二十一页主题2：建发地产，中国地产行业30强中国企业100强，福建地产NO.1，成就长沙地产新高度主题(zht)1：大象无形，大者无疆建发地产，中国地产行业30强，中国企业100强，成就(chngji)长沙地产新高度共二百二十一页选择投放媒介：候车亭广告线路选择：四选一/五一大道(d do)、芙蓉大道(d do)、人民路、韶山路其它：项目楼书、单张等物料、以及报纸稿、软文、新闻炒作、户外广告中 均有意识突出发展商的背景资料时间：2006年年底至2007年4月（根据成本随时调整）共二百二十一页我们建议：

26、着眼建发地产品牌(pn pi)建设，所有项目名称应加上建发二字，如：建发 湘江北尚共二百二十一页报纸(bozh)稿共二百二十一页共二百二十一页缮稿形式(xngsh):共二百二十一页候车亭:共二百二十一页第二战：板块形象战共二百二十一页理由：板块是水，项目是船，只要水达到一高度(god)，自然水涨船高，要树 立楼盘形象，必先树立板块形象。目的：树立板块形象高度，突出唯一性、人文艺术价值、升值潜力 借此抬高项目形象，提升项目价值。方式：最好与其它楼盘联合炒作共二百二十一页主题：给城市一个高度博物馆/给城市历史一个高度 图书馆/给城市文明一个高度音乐厅/给城市艺术(ysh)一个高度 整体/给城市未来

27、一个高度共二百二十一页媒介：报纸(bozh)（软性及硬性）以及户外T型广告牌说明：报纸广告的投放将从3月中旬开始户外T型广告牌从2006年年底开始投放，位置建议：五一路与芙蓉路交汇处、五一路与人民路交汇处，人民路与韶山路交汇处及步行街商圈，四选二即可。共二百二十一页部分(b fen)户外广告分布建议图:伍家岭项目户外广告牌灯杆旗三一路芙蓉中路芙蓉北路伍家岭路沿江风光带户外广告牌五一路户外广告牌共二百二十一页缮稿形式(xngsh):共二百二十一页第三战：项目形象战共二百二十一页理由：确立板块形象之后(zhhu)，须确立项目形象，把项目独具一格的艺术 品质推向市场，并塑造项目价值目的：树立项目形象

28、，塑造项目价值说明：该阶段包括(boku)开盘共二百二十一页主题(zht)：新河三角洲CCD艺术名宅媒介：报纸广告（硬性(yngxng)、软性)投放时间：2007年4月共二百二十一页缮稿形式(xngsh):共二百二十一页共二百二十一页第四战：项目卖点战共二百二十一页理由：树立项目形象之后，须巩固项目形象， 有效方式就是以项目卖点支持。目的：支撑(zh chng)项目价值，再次打动客户，形成第二次成交高潮共二百二十一页主题：园林、建筑(jinzh)、户型等卖点媒介：报纸广告（硬性(yngxng)、软性) 投放时间：2007年4月底到5月20日共二百二十一页第五战：二期蓄水战共二百二十一页理由：经

29、过4月与5月的持续销售，一期(y q)进入尾货期，6月开始进入二期登记目的：促成意向登记，为二期销售奠定基础共二百二十一页主题：二期诚意登记媒介：报纸广告、单张等投放时间：2007年5月底至9月共二百二十一页第六战：二期卖点战共二百二十一页理由：二期经过蓄水，即将进入(jnr)开盘阶段，这时应展示二期独有卖点目的：直接促动二期开盘，促动销售共二百二十一页主题：二期，超越一期的完美之作 10.27盛大(shngd)开盘媒介(miji)：报纸广告、单张等投放时间：2007年10月至开盘 共二百二十一页第七战：项目攻坚战共二百二十一页经过一期、二期持续销售，项目即将进入尾货阶段，任务是以各种手段强力

30、(qin l)促销，确保全年销售目标顺利完成共二百二十一页媒介(miji)：主要以短信群发、单张为主，报纸为辅策略：活动行销、以老带新、推出保留(boli)单位投放时间：2007年11月至12月 共二百二十一页06.11月07.4.1507.5.2007.10.27一期诚意登记一期开盘二期诚意登记二期开盘07.4品牌形象战07.3板块形象战项目卖点战07.10二期蓄水战二期卖点战项目攻坚战项目形象战共二百二十一页第九部分 媒介选择策略共二百二十一页媒介(miji)参照：消费者获取房地产信息渠道共二百二十一页媒介参照：消费者媒体接触情况报纸电视为到达率高的媒体，杂志网络为偏好度高的媒体02040

31、6080100050100150200250300到达率85.8212.6593.8521.3522.2132.62TGI指数1092009998271170昨天看报纸昨天看杂志昨天看电视昨天听广播昨天上因特网过去一年看电影共二百二十一页整体媒介预算配比广告预算按总销售额的2.5%-3%提取广告预算（按销售额的2.5%提取）形象广告（40%）产品广告（60%）电视（5%）杂志（10%）报纸（55%）户外（25%）电视（10%）报纸（55%）活动（20%）活动(5%)户外(15%)共二百二十一页报纸媒体： 以潇湘晨报为主，长沙晚报为辅根据长沙实际情况，从潇湘晨报获取房地产信息的比例高达55%，长

32、沙晚报约30%左右，其它(qt)约15%（数据来源，某代理公司内部统计）。共二百二十一页专业杂志：主要投放金牌(jn pi)、TOP杂志长沙的地产专业杂志发展迅速，尤以金牌TOP杂志发展最为完善，覆盖长沙大部分咖啡厅、西餐厅、企事业单位、大型休闲中心，可在相关节点选择性投放。共二百二十一页共二百二十一页网络主要选择0731、好房子等专业(zhuny)地产网，可做重要的辅助媒体。分众广告、候车亭、电视可在重要节点选择性投放。共二百二十一页第十部分 视觉表现及物料VI共二百二十一页3、从时间上看，更换标志(biozh)完全来得及我们重新(chngxn)设计了项目标志，原因有三：1、原标志缺少延展性

33、和整合性；2、原标志和地块特性不相符；项目新LOGO设计共二百二十一页1、图案新颖，记忆度非常(fichng)高；2、艺术美感及现代感很强，能较好体现项目形象；3、图形可做为整合推广的统一元素，使其深入人心，看到她就想起楼盘共二百二十一页备选(bi xun)LOGO共二百二十一页VI系统(xtng)及物料共二百二十一页VIP卡及笔记本共二百二十一页工作(gngzu)服及工作(gngzu)卡共二百二十一页手提袋及楼书封面(fngmin)共二百二十一页工作(gngzu)用杯及帽子共二百二十一页名片(mngpin)及信封共二百二十一页路旗及指示牌共二百二十一页共二百二十一页售楼处指示牌形式(xngs

34、h)共二百二十一页户外形式一共二百二十一页共二百二十一页共二百二十一页围墙(wiqing)广告共二百二十一页共二百二十一页第十一部分 平面(pngmin)表现共二百二十一页板块形象稿A：共二百二十一页共二百二十一页共二百二十一页共二百二十一页共二百二十一页 项目形象稿B：共二百二十一页共二百二十一页共二百二十一页共二百二十一页 项目开盘期稿C：共二百二十一页共二百二十一页共二百二十一页共二百二十一页共二百二十一页共二百二十一页 项目卖点稿D：共二百二十一页共二百二十一页共二百二十一页共二百二十一页共二百二十一页其它思考(sko)方向(一)共二百二十一页宣传主题：艺术改观生活宣传口号：艺术生活在

35、流淌区域语言：长沙三角洲、两馆一厅旁社区语言：CCD人文艺术家建筑(jinzh)语言：两湾两岸，艺术建筑(jinzh)人群语言：主流阶层，力争上游共二百二十一页项目形象稿A：共二百二十一页共二百二十一页共二百二十一页共二百二十一页项目开盘稿B：共二百二十一页共二百二十一页项目卖点稿C：共二百二十一页共二百二十一页共二百二十一页共二百二十一页共二百二十一页其它思考(sko)方向(二)共二百二十一页宣传主题：艺术改观生活宣传口号：艺术生活在流淌区域语言：长沙三角洲、两馆一厅旁社区(sh q)语言：CCD人文艺术家建筑语言：两湾两岸，艺术建筑人群语言：主流阶层，力争上游共二百二十一页一期(y q)项

36、目形象稿A：共二百二十一页共二百二十一页共二百二十一页共二百二十一页一期项目(xingm)开盘稿B：共二百二十一页共二百二十一页共二百二十一页共二百二十一页一期项目核心(hxn)卖点稿C：共二百二十一页共二百二十一页共二百二十一页共二百二十一页二期开盘稿D：共二百二十一页共二百二十一页共二百二十一页二期产品(chnpn)卖点稿E：共二百二十一页共二百二十一页共二百二十一页共二百二十一页共二百二十一页达观机构(jgu)长沙操盘经历与经验介绍 共二百二十一页2003年金鹰城圣爵菲斯推广策略：主导三大运动第一大运动：造城运动借助电广传媒的力量，将整个区域整合为金鹰城，一座旅游、文化(wnhu)、居住

37、卫星城；第二大运动：造名运动利用自身资源，于2003年国庆期间举办了“万人免费游金鹰城&世界之窗”活动，三日接待近3万游客，默默无闻的金鹰城一夜变成长沙第一知名社区；第三大运动：造市运动创长沙先河，将项目分割为四大组团分别命名，由独立别墅、联排别墅开盘，迅速建立“第四代豪宅”的高端形象，以性价比至高的公寓跟进，迅速形成一年1.5亿的热销。共二百二十一页推广思路：一座汽车城的延伸在汽车市场最旺盛的2003年上马，在汽车市场最惨淡的2004年接手，面对一个200万平米(pn m)的巨无霸市场，汽车远远不够。怎么办？延伸，将汽车城扩展为集体汽车4S店、零配件、二手车、五金机电、货运物流等为一体的超大

38、规模市场群；2004年-中南(zhn nn)汽车世界推广策略：两大活动的创举二期开盘：百万巨奖庆开业，以做市场的名义，拉动销售；三期开盘：亿元香港老爷车巡游长沙，提升档次、拉抬人气；推广成效：6个月18000个单位的传奇虽然住宅由800余元到1300余元，再到1600余元，商铺由3000余元到5000余元，再到7000余元，但我们仍然创造一年连开两次盘，10000余套住宅、8000个商铺，4个礼拜销售一空的奇迹。共二百二十一页推广思路：回归房地产的本质品质面对国六条下萧条的市场环境，在概念百出的市场，我们果断决定让项目(xingm)回归到消费者最关注而行业忽视的产品品质上来，长房星城世家在长沙

39、首次扛起品质地产的大旗。2005年-长房(zhngfng)星城世家推广策略：一场震动全城的解剖运动项目开盘日，我们推出了长沙首个解剖样板房，将项目由内而外的用材、工艺彻底解剖，供大家检验、评判，当天即有上千人不畏酷暑莅临参观，十数家媒体主动采访报导；秋交会前，我们再以200万元换外墙，将品质地产运动推向新高潮。在长房星城世家的带动下，品质迅速成为2005年长沙房地产推广主轴，长房集团的形象亦因此大幅提升。推广成效：5套到50套的加速度真心付出自有好回报：长房星城世家2005年下半年销售迅速好转，虽然半年提价近600元，但月销售由原来的5-10套跃升为30-50套，一期产品目前已基本售罄；共二百

40、二十一页推广思路：脱胎换骨的形象转变全长沙人都知道，2005年的美林水郡真是大手笔：赞助七剑全球首映式、一个月300万媒介投入但因为方向的错误，效果却惨不忍睹。达观人却深知；提振一个(y )坏品牌远没重塑一个(y )新品牌来得快，面对市场声誉极差的美林水郡，我们选择了从名称开始重塑新形象，抓住其“纯粹5层洋房”的特质，直观命名“5郡”；2006年-美林5郡推广策略：由下而上的特色产品解构不能一夜倾城，我们就精耕细作，在转变广告风格、认真广告创想的同时，我们打破组团分区惯例，以层数、以户型(h xn)来划分：首层院居、二、三层雅致四房、四、五层空中院馆，以高性价比为统领，主打产品优势、户型(h xn)优势，目标客户迅速对号入座；推广成效：25套到225套的飞跃2005年项目全年销售约25套，2006年3月至今半年销售约225套，改观看得见！共二百二十一页推广思路：均好性下的概念整合面对一个面面俱佳，却缺少突出优