[珠海]特色高级写字楼项目定位及物业发展建议报告

1、珠海xxx写字楼项目整体定位及物业发展建议报告1本项目共分为三个服务阶段，此次沟通主要针对第二阶段（整体定位及物业发展建议阶段）2整体定位及物业发展建议阶段市场调研阶段2013/06/212013/06/04规划设计跟进阶段项目地块现场查勘区域宏观经济背景研究区域产业发展研究房地产市场调研政府人员访谈写字楼租户访谈专业人士访谈市调成果梳理市调成果沟通项目属性界定及目标分析结构化分析及核心问题市场价值研判案例借鉴及分析项目发展战略项目整体定位方案比选及评估项目经济测算项目概况规划设计要求规划设计基本原则设计成果要求设计进度要求2013/07/12市调沟通与甲方达成的共识3租售方式项目五年后可销售

2、，短期内仍只能只租不售可忽略50%建筑面积用于企业自用的限制，100%对外出租前期沟通共识项目可100%对外出租，兼顾远期可销售的情况目标物业类型以写字楼和公寓为主物业类型可建物业类型不局限于写字楼酒店：甲方不考虑酒店物业商业：区域人口支撑不足、未来供应量大、市场风险大，不宜打造写字楼：待验证公寓：待验证1项目整体定位2物业发展建议3经济测算41项目整体定位2物业发展建议3经济测算5内外部环境分析本报告需解决的问题写字楼客户及产品定位公寓客户及产品定位整体定位随着横琴新区、港珠澳大桥、南海油气田开发等规划利好的推动，珠海将颠覆“中转站”的角色定位，成为港澳内地合作新平台6珠海澳门广州香港中山内

3、地城市以前，珠海的角色更多地是珠三角及内地人群前往澳门的关口，只是中转站、而非落脚点横琴新区成为第三个国家级新区港珠澳大桥正式动工南海油气田开发未来，珠海将成为港、澳、内地三地合作的新平台，不再只是旅游客户的中转站，真正承担起珠江口西岸核心城市的角色珠海澳门广州香港中山内地城市南海油气田横琴新区港珠澳大桥产业结构也将再次升级，一个以高新科技为重点、综合发展的外向型经济格局初具雏型7第一产业第二产业第三产业向开放型、高效型、城郊生态型、观赏休闲型都市现代农渔业发展优先发展高新技术产业，积极促进空港产业、海洋产业及临海产业重点发展旅游业，积极发展新型服务业和交通运输物流业七大功能板块共同促进珠海城

4、市功能的发展升级，其中两大次中心城定位区域综合配套、对外辐射有限，与本项目关联较小8主城区斗门次中心城金湾次中心城xxx新城横琴新区三灶新城港区新城珠海城市发展格局建立“主城区+次中心城+外围新城”的城市空间体系主城区城市经济、文化和行政中心，全面承担中心城市的各项职能次中心城斗门次中心城+金湾次中心城主要承担区域内生活居住和综合配套服务职能外围新城xxx+横琴+三灶+港区xxx：承担高等教育、高新技术产业及新型服务业等职能横琴：国家级新区，港珠澳三方合作新平台三灶：承担空港运输、空港产业、高新技术产业和教育等职能港区：承担以海洋运输为主的大型储运、化工等临海产业职能主城区定位经济、文化、行政

5、中心，未来城市功能定位加强，会进一步促进金融、专业服务、贸易等行业的企业聚集9主城区企业行业分析主城区的企业主要集中在金融、专业服务、贸易等行业，这些行业对区位较敏感，多选择聚集在城市核心区主城区城市功能定位主城区定位城市经济、文化及行政中心，未来这一功能定位会进一步延续和加强经济中心行政中心文化中心港区新城依托港口和油气田资源发展临港经济，仍处于产业导入阶段，区域产业具有很强的资源依附性10港区新城依托高栏港口岸和南海油气田等资源优势，发展临港工业、清洁能源、石油化工及港口物流等产业区域内部产业基础薄弱，仍处于从外部导入的初级发展阶段区域产业对港口和油气田资源的依附性较强，难以发生转移或外溢

6、临港装备制造清洁能源石油化工港口物流高栏港南海油气田三灶新城的生物制药产业发展已趋成熟、航空产业仍处于产业导入阶段，两大产业均难以转移或外溢11主导产业生物制药航空产业区域产业基础强，产业集聚效应明显，发展已趋成熟以生产制造阶段的企业为主区域政策优惠多、政府扶持力度大生物制药产业发展已趋成熟，发生转移或外溢的可能性较小依托珠海机场，重点发展电子电器、精密制造和航空制造与服务等航空产业区域产业基础薄弱，仍处于产业导入阶段，短期内难产生外溢需求航空产业仍处于产业导入阶段，短期内产生外溢需求的可能性较小横琴新区仍处于产业导入阶段、尤其是新兴产业的导入趋势明显，且相比其他区域，横琴对港澳企业有更强的吸

7、引力12横琴仍处于产业导入的初级发展阶段受政策、区位优势吸引，未来会有大量新兴产业导入该区域相比珠海其他区域，港澳企业更倾向于落脚横琴横琴是国家级新区，享有非常优惠的税收优惠、行政优惠横琴重点发展金融、贸易等高端服务业，自身产业基础薄弱，仍处于产业导入阶段横琴针对港澳居民也有更大的政策优惠，港澳居民在横琴工作能享有与港澳同等的个税水平港珠澳大桥开通后，香港、澳门和珠海的联系会更加紧密，受政策、区位优势吸引，港澳企业更倾向于落脚横琴xxx新城是珠海重要的高新技术产业集聚地、产业氛围浓厚、生态环境优越，是发展较为成熟的产业区域13xxx高新技术产业发展已具规模，产业氛围浓厚相比其他产业区，生态环境

8、更优越xxx已是珠海发展较为成熟的产业区域xxx依托名牌大学和高新区主园区，重点发展软件、集成电路、智能电网等高新技术产业，成为珠海重要的高新科技产业集聚地软件、集成电路等高新技术产业能享有税收优惠、租金补贴等政策利好区域拥有海景、山景等资源，生态环境优越xxx已进入客户细分快速发展阶段，对办公环境和品质的诉求不断提升其他板块仍处于产业导入阶段，本项目更多的是要依托xxx自身的环境优势和产业基础发展14各板块的资源依托不一、产业发展方向各有侧重各板块多处于产业导入阶段，产业转移或外溢的可能性较小本项目更多是要依托xxx自身的环境优势和产业基础发展xxx新城产业：高新技术依托：产业基础、政策、环

9、境主城区产业：服务业依托：核心区位港区新城产业：临港工业依托：高栏港、油气田三灶新城产业：生物制药、航空产业依托：珠海机场横琴新区产业：高端服务业依托：新区政策相比其他区域，xxx的生态环境更优越、产业发展更成熟项目位于xxx创新海岸，现有公交系统较弱、情侣北路已完工、待金山南路完工后，交通便利性将极大提升地块位于情侣北路南侧，金山南路旁，毗邻港湾大道，周边另有两条未命名道路，进入性较好，所处区域距广珠轻轨珠海北站仅20分钟车程15情金山南路港湾大道广珠轻轨珠海北站侣北路至广州20分钟车程项目交通条件示意图至市区地块四至纯粹，周边有多处总部经济及高尚住宅项目，景观资源强势、拥有一线海景和山景项

10、目地块未拍卖的总部经济用地及邻近在建蓝湾智岛项目保利住宅项目地块（未动工）预留商业地块（未动工）及格力海岸地块平整，现状为泥地及水潭项目四至示意图一线海景会展预留用地（未动工）16项目地块规模较小，但容积率适中，有机会打造多元化的产品地块经济技术指标用地规模： 31625.89平方米建筑规模：63251.78平方米（只能开发写字楼及小量配套商业）土地用途： 总部经济用地（只租不售）容积率： 2建筑密度： 25%建筑限高：80米17项目地块地块平面图金山南路（在建）项目规模较小，但容积率适中，有机会打造多元化的产品小结：本项目的发展方向是依托区域内的产业基础和生态环境，突出项目自身的景观资源和容

11、积率优势18外部环境本项目的发展方向是依托区域内的产业基础和生态环境，突出项目自身的景观资源和容积率优势各板块的资源依托不一、产业发展方向各有侧重各板块多处于产业导入阶段，产业转移或外溢的可能性较小相比其他区域，xxx的生态环境更优越、产业发展更成熟本体条件景观资源强势、拥有一线海景和山景地块规模小、但容积率适中，有机会打造多元化的产品1项目整体定位2物业发展建议3经济测算19内外部环境分析本报告需解决的问题写字楼客户及产品定位公寓客户及产品定位整体定位如何定位本项目的写字楼客户和公寓客户是本报告需要解决的主要问题20本报告需要的解决的问题12公寓的客户是谁、有什么样的特征和需求写字楼的客户是

12、谁、有什么样的特征和需求1项目整体定位2物业发展建议3经济测算21内外部环境分析本报告需解决的问题写字楼客户及产品定位公寓客户及产品定位整体定位xxx规划由生态旅游区、高新产业区及大学园区三大功能区构成，其中高新产业区已有十多年的发展历史22xxx新城区域发展格局生态旅游区淇澳岛：定位为文化休闲生态旅游岛，尚处初步发展阶段，短期内难以带动相关服务产业的快速发展xxx古迹：历史古镇景点，尚处初步发展阶段，短期内难以带动相关服务产业的快速发展大学园区珠海高等教育资源最集中的地区，每年都有少量学生选择创业高新产业区即珠海国家高新区主园区，成立于2000年主导发展软件、集成电路、生物制药等高新科技产业

13、淇澳岛大学园区xxx新城规划三大功能区xxx古迹高新产业区高新产业区生态旅游区大学园区依托政策优惠、相对成本优势、产学研平台及景观资源优势四大优势条件，产业区已成为珠海重要的高新技术产业集聚地23政策优惠对软件、集成电路等高新技术产业实行税收优惠软件、集成电路等产业可享有租金补贴相对成本优势片区办公物业的租金水平约只有市区水平的一半产学研平台依托中山大学、北师大、北京理工等高校资源，打造产学研平台景观资源优势临近珠江口，海景资源优越区域内生态资源丰富，景观环境较好四大优势条件软件和集成电路已是发展较为成熟的产业，未来还会重点扶持智能电网、文化创意等四大产业24软件集成电路智能电网医疗器材文化创

14、意先进制造业软件和集成电路产业氛围浓厚，发展已趋成熟六大重点扶持产业智能电网、文化创意等产业的产业基础薄弱，仍处于初级发展阶段，是片区未来重点扶持发展的产业经过十多年的快速发展，xxx高新区已从初级孵化阶段逐渐向快速成长阶段过渡25发展早期初级孵化阶段发展当期企业数量较少，约200家小型初创企业只有清华科技园和民营科技园等较初级的办公物业2000年2013年快速成长阶段企业数量已达1800多家，中大型企业数量明显增多出现清华科技园、民营科技园、南方软件园等多个园区xxx高新区正从初级孵化阶段逐渐向快速成长阶段发展26区域内的客户类型会如何演变、需求和特征会怎样变化？广州科学城成立于1998年，

15、是广州高新技术产业开发区的核心园区，同xxx高新区的战略地位类似27广州科学城概况广州科学城成立于1998年，是广州高新区的核心园区，以研发、生产功能为主xxx高新区概况xxx高新区成立于2000年，是珠海高新区主园区，以研发、生产功能为主广州科学城南沙资讯园天河软件园民营科技园黄花岗科技园xxx高新区南屏科技园三灶科技园白蕉科技园新青科技园发展早期，区域内的企业以重点扶持产业相关的初创型企业为主，主要集中在产品较初级的孵化器项目办公28创新大厦创意大厦早期客户以重点扶持的电子信息、生物制药和机电一体化等产业的初创型企业为主这类企业需求的办公面积普遍偏小，对物业的租金水平较敏感早期孵化器企业行

16、业构成早期企业规模（办公面积）随着区域不断成熟，开始出现质素更高的高层、独栋写字楼产品29早期办公产品以孵化器为主，办公产品较初级商业广场高层写字楼现有办公产品办公产品类型更多元，出现了质素更高的独栋、高层写字楼总部经济区高层写字楼科汇金谷独栋写字楼客户构成也开始发生演变，现有企业的行业类型更多元、中大型规模企业增多、企业的来源也更加广泛30以商业广场高层写字楼的企业构成举例企业行业构成企业的行业类型更丰富，已成规模的行业类型更多企业规模分析（办公面积）300-1000 的中大型规模企业所占比例明显增加企业来源分析企业来源不再仅限于科学城内部，开始出现大量来自外区域的企业细分区域现有企业构成，

17、可归纳为以下几类31地缘性企业重新导入企业企业构成园区内部孵化出的中大型企业服务园区的专业服务企业初创型企业受片区生态环境吸引的企业新规划发展产业的相关企业受片区产业氛围吸引企业园区内部孵化出的中大型企业多集中在发展较成熟的行业，办公置换需求强烈，对景观资源较敏感，承租能力较高32企业来源科学城内部各园区所属行业园区发展较为成熟的电子信息、生物制药及新材料等行业企业规模以办公面积为300-1000 的中大型企业为主特征置换需求强烈，不再满足于仅具备基本办公功能的初级写字楼，寻求办公面积更大、办公环境更舒适的办公产品，对景观资源较敏感承租能力承租能力较高专业服务企业多为金融、贸易、咨询、法律、会

18、计等行业，看重办公产品质素、承租能力较高33企业来源大型企业设立的分部或者在园区内部注册的企业所属行业多来自金融、贸易、咨询、法律、会计等行业企业规模大中小规模的企业都有特征看重办公产品的质素，规模较大的企业对景观资源较敏感承租能力承租能力较高初创型企业规模较小，承租能力较低，属于成本导向型客户34企业来源刚开始创业的大学生、留学生等草根创业者所属行业主要是园区重点规划扶持的电子信息、生物制药、新材料等行业企业规模企业规模较小，多选择50-200的办公空间特征企业活力强，对办公物业的租金水平较敏感，属于成本导向型承租能力承租能力较低新规划发展产业的相关企业多是从外部导入的中小规模企业，受园区政

19、策优惠吸引，承载能力较低35企业来源多从外部区域导入所属行业园区新规划重点发展的先进制造、新能源及节能环保等行业企业规模以中小型规模企业为主特征多数企业是受园区政策优惠吸引而来，成长性较高承租能力承租能力较低受片区产业氛围吸引的企业以发展较成熟的电子信息、生物制药、新材料等行业的中小规模企业居多36企业来源广州中心区及其他地区、东莞、深圳等地所属行业多来自发展已趋成熟的电子信息、生物制药、新材料等行业企业规模中小规模企业居多特征看重区域的产业氛围，对景观和办公物业档次没有明显诉求承租能力承租能力一般受片区生态环境吸引的企业所属行业较多元，以中大型规模企业为主，看重办公环境和办公产品的质素37企

20、业来源广州中心区及其他地区、东莞、深圳等地所属行业行业类型较多元，没有明显的行业导向企业规模以中大型规模的企业居多特征看重科学城优越的生态环境，对办公环境和办公产品的质素要求较高承租能力承租能力较高案例启示：广州科学城的客户构成经历了从单一到细分的演变，xxx高新区是否也存在类似的变化趋势呢？38孵化阶段成长阶段成熟阶段客户构成演变重点扶持产业相关的初创型企业广州科学城从孵化阶段向成熟阶段发展的过程中，客户构成也经历了从单一到细分的演变；xxx高新区正处于快速成长阶段，该区域的客户构成是否也存在类似的变化趋势呢？xxx各园区中大规模的成长型企业数量庞大，承租能力较强、置换需求强烈39xxx高新

21、区管委会访谈访谈人：招商处主任重要观点：园区现有企业约1800家，中等规模企业约700家园区现有孵化器办公面积约35万，但仍难以满足需求很多中大规模企业希望租赁面积更大、办公环境更好的办公空间南方软件园清华科技园xxx各园区部分中大型企业流动示意图哈工大经济港民营科技园部分企业实力快速增强，不满足现状办公条件，开始诉求更大的办公面积和更舒适的办公环境各园区中等规模的企业数量庞大，多部分企业不满足现状办公条件，置换需求强烈、承租能力普遍较高园区的专业服务企业数量开始增多，这类企业看重写字楼品质，有较强的承租能力40哈工大经济港平安保险公司访谈行业：金融办公面积：约300 入园时间：3年访谈人：行

22、政经理重要观点：xxx现在多了很多金融、贸易、法律咨询、财务咨询方面的公司，这在早几年是很少的这几年公司业务发展非常快，300 完全不够用我们想找1000 以上、档次较好的写字楼，但现在高新区这边比较少金融、保险这类公司选择办公楼一般都比较关注物业品质，租金贵一点也无所谓近几年，金融、法务、会计等专业服务企业数量开始增多多为大型企业设立的分部或者在园区注册的小型公司这类企业的承租能力较强，比较看重写字楼的品质期望在高新区创业的小规模初创型企业数量很多，主要看重高新区的成本优势和政策优惠，面积需求较低、承租能力较低41南方软件园招商及企业服务部访谈访谈人：招商经理重要观点：现在有很多创业型的企业

23、过来咨询有没有办公室出租，一般需要100200 的办公面积这些企业大多都是做软件、集成电路、动漫设计等产业的，和园区的产业支持方向也比较一致但现在各个园区基本上都没有空置的办公室，一般至少要排队1-2个月才能等到个别企业置换出来的办公室南方软件园客户访谈访谈人：现场签约企业重要观点：我们几个朋友去年就有在高新区这边创业的打算，等了四个多月才终于租到一个90 左右的办公室高新区这边的办公成本较低，比较适合早期创业的公司而且我们公司主要想做软件研发，高新区对软件行业有不少优惠政策期望在高新区创业的小规模初创型企业数量很多，主要看重高新区的成本优势和政策优惠，面积需求较低、承租能力较低高新区新规划发

24、展的智能电网等产业的本地产业基础薄弱、多从外部导入，这类企业当前的承租能力不高但成长性很强42xxx高新区管委会访谈访谈人：招商处主任重要观点：高新区早期重点发展软件、集成电路等产业，这些产业现在已经发展很成熟了未来高新区还会大力扶持智能电网、先进制造、文化创意这些产业的发展这些产业在珠海的产业基础比较薄弱，企业数量很少，主要是从广州、东莞、深圳等地导入现在在园区已经引进了部分跟这些产业相关的企业，这类企业多处于发展早期，对成本也比较敏感未来我们还会吸引更多的企业进来，争取把这些产业快速做大、做强xxx高新区未来将大力扶持智能电网、先进制造、文化创意这些产业的发展这些产业相关的企业主要都从广州

25、、东莞、深圳等地导入这类企业多处于发展早期，对成本也比较敏感高新区对这类企业的扶持力度很大，未来成长性很强受园区产业氛围吸引迁入的企业主要集中在软件、集成电路等产业氛围较浓厚的产业，数量已经明显减少43南方软件园华伟电气公司访谈受园区产业氛围吸引迁入的企业主要集中在软件、集成电路等产业氛围较浓厚的产业近几年，这类企业的数量已经明显减少行业：电气设备办公面积：约1000 入园时间：2年访谈人：行政主管重要观点：公司之前在珠海市区办公，两年前才搬到高新区这边当时搬的原因主要是考虑到高新区做这一行的企业很多，氛围比较好，而且政策好、租金也比市区低早几年这种趋势明显一点，但现在感觉就少了很多，可能是因

26、为这种企业差不多都已经搬过来了的原因吧受片区生态环境吸引的企业没有明显的行业导向，倾向环境好、舒适性高的办公产品，承租能力较高44哈工大经济港专家楼企业访谈这类企业行业分布较多元，没有明显的行业导向看重生态环境和办公产品的舒适性承租能力较高行业：软件办公面积：约300 入园时间：2年访谈人：人事部重要观点：公司以前是在东莞，前两年才搬到珠海老板当时选择在高新区办公主要是觉得这边环境很好，而且这种独栋办公楼很舒适，不像普通写字楼那么压抑现在的租金差不多30元/月，已经很便宜了，如果能租到类似的独栋办公楼，租金在贵一点也无所谓专家楼这边的企业做什么行业的都有，很多都是从市区或者外地搬过来的可见，x

27、xx高新区也已进入客户细分的阶段45企业数量较多多为软件、集成电路等产业置换需求强烈、承租能力较高数量开始增多多为金融、法务、会计等行业看重写字楼品质、承租能力较高数量较多多为软件、集成电路等产业承租能力较低多是从广州、东莞、深圳等地导入多为智能电网、先进制造等产业承租能力一般行业分布广泛，没有明显产业导向看重生态环境和办公产品的舒适性承租能力较高地缘性企业重新导入企业企业构成园区内部孵化出的中大型企业服务园区的专业服务企业初创型企业受片区生态环境吸引的企业新规划发展产业的相关企业其中，园区孵化出的中大型企业、专业服务企业及受环境吸引的企业承租能力较高46企业可接受的租金水平能接收较高的景观资

28、源溢价，有机会成为本项目的核心客户47企业可接受的景观资源产生的溢价水平初创型企业和新规划发展产业的相关企业仍属于成本导向型企业，租金承受能力较低、对景观不敏感48企业可接受的租金水平企业可接受的景观资源产生的溢价水平但鉴于这类企业的数量较多、成长性较强，可作为本项目的补充客户，增强园区的活力49新规划发展产业的相关企业初创型企业园区现有1800家企业中，初创型企业占比约50%，企业数量较多排队等待入园的企业中，初创型企业占比也较大这些企业属于高新区未来重点发展的产业类型，成长性较强因此，本项目的客户定位是：50Text核心客户补充客户园区孵化出的中大型企业服务园区的专业服务企业受片区生态环境

29、吸引的企业新规划发展产业的相关企业初创型企业企业数量较多多为软件、集成电路等产业置换需求强烈、承租能力较高数量开始增多多为金融、法务、会计等行业看重写字楼品质、承租能力较高数量较多多为软件、集成电路等产业承租能力较低多是从广州、东莞、深圳等地导入多为智能电网、先进制造等产业承租能力一般行业分布广泛，没有明显产业导向看重生态环境和办公产品的舒适性承租能力较高承租水平较高的企业成长性强、有活力企业由客户需求、市场竞争和价值实现三个维度确定本项目的产品定位51客户需求市场竞争价值实现产品定位由访谈可知，核心客户更倾向集合式和类别墅写字楼，需求办公面积也偏大52核心客户意向需求面积核心客户写字楼类型倾

30、向补充客户对写字楼类型没有明显的倾向，但需求办公面积普遍较小53补充客户意向需求面积补充客户写字楼类型倾向本项目面临的潜在竞争主要来自于区域内部的现有园区和科技创新海岸近几年出让的办公性质地块54清华科技园南方软件园民营科技园哈工大经济港本项目潜在竞争来源科技创新海岸现有园区的产品打造仍较初级，缺少舒适性更好的生态办公产品和较完善的物业管理55清华科技园哈工大经济港民营科技园南方软件园办公环境办公环境一般，外部景观优质、但园区内部景观体系欠缺办公环境一般，外部景观优质、但园区内部景观体系欠缺办公环境较差，仅能满足基本办公需求办公环境较好，园区内部景观体系打造精细产品类型产品类型单一，以孵化器为

31、主产品类型单一，以孵化器为主产品类型单一，以孵化器为主产品类型较丰富，有高层、多层及孵化器等多种产品类型产品面积段面积段划分较小，难以满足中大型规模企业需求面积段划分较小，难以满足中大型规模企业需求面积段划分较小，难以满足中大型规模企业需求面积段丰富，能满足大多数企业的需求园区配套包括食堂、宿舍、银行等基础配套包括食堂、宿舍、银行等基础配套配套缺乏包括食堂、运动场、健身房、便利店、咖啡厅、银行等多种配套物业管理服务物业管理较初级，仅有基本的安保服务物业管理较初级，仅有基本的安保服务物业管理较初级，仅有基本的安保服务物业管理较初级，仅有基本的安保服务除本项目地块外，科技创新海岸还出让了金山软件园

32、、企业总部区两个总部经济用地项目地块和格力海岸商业办公用地地块56总部经济用地商业办公用地金山软件园企业总部区格力海岸二期企业会所金山软件园项目仍处于土地平整阶段，工程进度停滞，预计在本项目入市时难形成直接竞争57仍处于土地平整阶段，工程停滞项目效果图经核实，企业总部区土地由多家企业购得，主要用于各企业自用办公、不对外出租或出售，与本项目不存在直接竞争关系58企业总部区规划示意图格力总部格力总部多玩游戏等多家企业总部xxx高新区国土局访谈访谈人：用地科重要观点：蓝湾智岛并不是单指某一个项目，而是一个片区这几块总部经济用地原来的规划是建成类似于南方软件园之类的园区，可出租给企业办公片区现在的规划

33、是格力集团拿了两块地用作企业总部，另一块地被多玩游戏等高新区当地企业购买自建办公楼，共企业办公自用以后，三块土地的物业都是企业自用，不会对外出租格力海岸企业会所由16栋双拼构成，预计明年年初出售，可分层、分栋出售59建筑面积：2.4万建筑形态：16栋双拼，均5层，每栋单层300 入市时间：明年年初租售模式：可分层、分栋出售建筑面积：1500 单层面积：300 楼层：5层5F4F3F2F1F单栋建筑示意图相比之下，本项目有机会从规划布局、景观体系和办公产品打造等方面超越格力海岸、形成比较优势60本项目有机会从规划布局、景观体系和办公产品打造等方面超越格力海岸企业会所，形成比较优势格力海岸是住宅大

34、盘，以居住功能为主，商务氛围薄弱规划布局不合理，舒适性较差景观体系打造粗糙，没有完全营造出生态办公环境竞争小结：市场上缺少舒适性较高、管理服务较好的生态办公产品，通过产品、景观、服务等方面发力，本项目有机会成为区域内的领导者61格力海岸蓝湾智岛金山软件园现有园区现有园区的产品打造仍较初级，缺少舒适性更好的生态办公产品和较完善的物业管理工程进度停滞，预计在本项目入市时难形成直接竞争主要用于各企业自用办公、不对外出租或出售，与本项目不存在直接竞争关系本项目有机会从规划布局、景观体系和办公产品打造等方面实现超越、形成比较优势市场上缺少舒适性较高的生态办公产品，现有项目管理服务初级，本项目通过产品、景

35、观、服务等方面发力，有机会成为区域内的领导者价值实现：多层写字楼在销售价值和容积率消耗均不占优势，类别墅产品和高层产品更适合本项目的定位62多层写字楼在销售价值和容积率消耗均不占优势，类别墅产品和高层产品更适合本项目的定位类别墅产品的销售价值较高，要最大化布置，以实现更高的价值高层集合式写字楼可以平衡整体容积率多层写字楼的销售价值低于类别墅产品，相比高层产品消耗的容积率较少因此，本项目宜选择“类别墅+高层”产品组合63双拼独栋高层写字楼总建筑面积：约2万单层建筑面积：1000-1500 层数：约20层单栋建筑面积：1000-1200 层数：3-4层单栋建筑面积：400-600 层数：3-4层产

36、品组合联排单栋建筑面积：400-600 层数：3-4层承租水平较高的企业中高区：承租水平较高的企业低区：成本导向型的企业以高舒适性的生态办公环境和完善的管理服务，实现项目价值641项目整体定位2物业发展建议3经济测算65内外部环境分析本报告需解决的问题写字楼客户及产品定位公寓客户及产品定位整体定位考虑到本项目早期只租不售、且区域内缺乏公寓项目，因此以xxx区域内的住宅租赁市场作为重点研究对象66本公寓项目短期之内只租不售目前xxx区域内没有公寓项目重点研究xxx区域内的住宅租赁市场xxx区域内现有的租赁客户主要分布在住宅小区和城中村出租屋67金景豪园海怡湾畔远大美域唐乐村后环村鸡山村上珊村下珊

37、村清华科技园南方软件园民营科技园哈工大经济港金鼎工业园主要的租赁客户构成包括外籍人士、产业园区中高管以及普通员工68住宅小区租赁客户构成分析城中村租赁客户构成分析城中村的租金水平较低，海怡湾畔和远大美域是区域内租金最高的小区69编号楼盘一房租金两房租金三房租金1金景豪园-150019002城中村500800-3海怡湾畔-1800-22002600-32004远大美域-1800-23002800-320012222234区域现有租赁市场火爆、需求旺盛，出现供不应求的市场状况70海怡湾畔访谈访谈人：地产中介重要观点：海怡湾畔住着挺多外国人南方软件园的员工收入其实挺高，普通的工程师都可以承担起这边的

38、租金这里的房源还是挺紧缺的，放出来的房子最多一个星期就没有了xxx高新区小区房没有单间或者一房出租产业园区的员工承租能力比较强出租房源非常紧张，需求又很旺盛，整体住宅租赁市场供不应求远大美域访谈访谈人：地产中介重要观点：远大美域小区环境好，配套完善，很多附近工作的人过来居住现在两房和三房的房源只有一套，房源非常紧缺这附近都只有两房或以上，需要单间或者一房的话只能去城中村找公寓产品是否也能承接这种旺盛的租赁需求呢？71案例借鉴：上海张江高新区的德国中心公寓面向园区内企业中高管和外籍人士、常年满租，租赁需求旺盛72位置：上海浦东张江高新科技园区地上总建面：1.1 万 （共5层）客房：8800方，共

39、54套，每套面积30-200平之间客户：园区里的中高管和外籍人士租售模式：只租不售租金水平： 120元/平方米/月出租率：常年满租物业管理：第一太平戴维斯酒店公寓楼道地下健身房租户访谈：区域内承租能力较高的租赁客户认为公寓的管理服务和私密性好过普通住宅小区，对公寓产品表现出较高兴趣73客户描述：某先生，30岁左右，单身，来自美国，是淇澳岛珠海国际学校的老师，现住海怡湾畔的两房两厅。语录：公寓产品对我们很有吸引力，服务性公寓更能满足外国人的需求。 据我所知是有在市中心工作的外国人选择住这里的，因为这边环境很好而且他们都有车，可以开车去上班，都不介意远。客户描摹1客户描述：某男士，30岁左右，单身

40、，来自湖南，南方软件园里公司的一个工程师，现住远大美域的两房两厅。语录：现在周边没有公寓项目，但是会考虑公寓产品，对好的物业管理服务很感兴趣。因为是一个人住，所以一房就够了，但是居住要有品质感和尊贵感。酒店式公寓应该比较方便，比现在的小区住宅会更适合单身汉。客户描摹2区域内承租能力较高的租赁客户认为公寓的管理服务和私密性好过普通住宅小区，对公寓产品表现出较高兴趣政府访谈：园区新规划重点发展产业的企业多从外部导入，会促进区域租赁市场的发展，对高端租赁物业的需求也会增加74高新区管委会访谈园区新规划重点发展产业多从外部导入这些企业会极大地刺激区域租赁市场的发展，对高端租赁物业的需求也会增加访谈人：

41、招商部重要观点：高新区未来还会大力发展智能电网、先进制造、文化创意等产业，这些产业在珠海的产业基础薄弱，需要从珠海外部大量导入这些企业导入后，会极大地刺激xxx房屋租赁市场的发展，也会增加对高端租赁物业的需求所以，你们项目开发高端酒店式公寓应该是找到了市场空白点，一定会有很好的市场反映的酒店管理公司访谈：xxx地区具有打造公寓产品的客户基础，本项目的景观资源是利好条件75世联雅园物业管理有限公司访谈高新区发展到一定阶段都会产生公寓产品租赁需求xxx地区多高新企业和高校，打造公寓产品具有客户基础本项目的景观资源是打造公寓产品的利好条件访谈人：高级项目经理弋经理重要观点：苏州高新区的新地国际公寓就

42、是雅园在管理，这个项目90%的租户都是高新区企业的中高管和一些国际学校的外籍老师，这些租户承租能力很强，但对管理服务水平和物业档次很看重xxx高新区拥有很多高新企业和高校，对高品质的公寓产品也会存在一定租赁需求而且，我们项目有很好的景观资源，这对打造高端公寓产品来说是利好条件76可见，公寓产品更能满足中高端租赁客户对管理服务和私密性的诉求、具有一定的客户基础外籍的租赁客户以外籍教师、外国留学生和市区工作的外国人为主，承租能力高和对景观资源敏感77客户描述：某先生，30岁左右，单身，来自美国，是淇澳岛珠海国际学校的老师，现住海怡湾畔的两房两厅。语录：这个小区蛮多外国人居住的，因为这个小区和别的小

43、区比环境特别安静，而且环境也比较好。公寓产品对我们很有吸引力，服务性公寓更能满足外国人的需求。 据我所知是有在市中心工作的外国人选择住这里的，因为他们都有车，可以开车去上班，都不介意远。客户描摹1客户描述：某对情侣，25岁左右，来自美国，中山大学珠海分校的留学生，现住远大美域的两房两厅。语录：选择远大美域因为这边有同学朋友聚集，且唐家商业街有很多酒吧、咖啡吧可供我们去放松娱乐。对于公寓配套服务来说，最好有健身房和游泳池，因为我喜欢运动。客户描摹2外籍租赁客户特征：注意小区品质、安全性、生态环境和服务管理喜欢聚居承租能力较高，能承受3000元/月的租金水平偏好房间数量少，空间尺寸较大的户型产业园

44、区企业的中高管，同样看重小区品质和景观资源，承租能力高78客户描述：某女士，35岁左右，已婚，来自东北，是某科技公司的中层管理人员，现住金景豪苑的三房两厅。语录：这个小区是附近最高档的，是小区管理的，和别的小区比环境最安静，而且环境也比较好。比较喜欢房间客厅较大的户型，因为有小孩，所以一定要三房。 现在租房只是暂时，以后还是得买房，现在也在看房。客户描摹1客户描述：某男士，30岁左右，单身，来自湖南，南方软件园里公司的一个工程师，现住远大美域的两房两厅。语录：选择远大美域因为环境比较好，且有超市配套也比较方便、房子很好小区也很新，住的很舒服。这边环境好，市区住没有这么舒适，而且去南方软件园上班

45、也很方便。客户描摹2企业中高管租赁客户特征：注意小区品质、安全性、生态环境和服务管理承租能力较高偏好房间数量少，空间尺寸较大的户型产业园区企业的普通员工承租能力一般，更看重生活和交通配套79客户描述：某先生，25岁左右，单身，来自四川，是南方软件园里的软件公司的普通员工，现住公司附近的城中村。语录：我们同事基本都住在这边，租金才500，小区的房子太贵了。只要便宜，配套比较完善就好，城中村的房子就是会杂乱一些，不那么安全，不过也没有办法。客户描摹1客户描述：某男士，23岁左右，单身，来自江西，金鼎工业园的基层员工，现住公司附近的城中村。语录：选择城中村就是因为便宜，现在一个月房租是400，小区的

46、房子起码是一千多，差太远了。景观不重要，住在这边也很方便，配套也比较方便，性价比是最高的，其它凑合就好啦。客户描摹2普通员工租赁客户特征：看重小区性价比和生活配套对景观资源的敏感度不高承租能力一般，只能承受1000元/月以下的租金水平综合对比人数规模、承租能力和需求敏感点，企业的中高管和外籍人士更有机会成为本项目的潜在客户80租赁客户人数不多承租能力很强喜欢聚居，注意小区品质、安全性、生态环境和服务管理外籍人士租赁客户人数最多承租能力较弱，只能接受1000以下的租金看重小区生活和交通配套企业普通员工租赁客户人数较多承租能力很强注意小区品质、安全性、生态环境和服务管理企业中高管综合对比人数、承租

47、能力和需求敏感点，企业的中高管和外籍人士更有机会成为本项目的潜在客户公寓客户定位：以外来企业的外地中高管为核心客户，辅以部分在珠海工作的外籍人士81TextText核心客户重要客户偶得客户企业的中高管xxx各园区以外来人为主，承租能力较高外籍人士市区工作的外籍人士和学校的外籍教师和留学生等数量有限但是承租能力强其他区域客户少量来自市区以及其它区域的客户82基于客户定位，如何定位本项目的公寓产品？竞争分析：目前产业园区中高管和外籍人士主要居住在远大美域和海怡湾畔两个小区83远大美域小区实景图海怡湾畔小区实景图小区配套完善、居住氛围浓、管理服务初级，本项目有机会通过配备更优质的管理服务、形成比较优

48、势84远大美域海怡湾畔房源较新：入住时间为2010-12-31景观优质：小区园林景观，部分单位有海景配套完善：是珠海市唯一拥有健身主题公园，图书馆、体育馆和公立省一级小学的社区交通便利：公交车裕华公司站，途经线路包括：3、10、69、66路管理服务初级：常规小区管理，难以满足高端租赁客户的需求房源较新：入住时间：2009-12-01景观一般：小区园林景观，没有海景资源配套完善：拥有珠海首个人工沙滩瀑布泳池及室内恒温泳池、保龄球室、乒乓球室、棋牌室、儿童游乐室、健身室、桌球室及阅览室，特设红酒坊、雪茄廊、多功能宴会厅、健身房、太极、瑜伽室、商务中心等配套设施交通便利：公交车海怡湾畔站，途经线路包

49、括：3、10、69、66路管理服务初级：常规小区管理，难以满足高端租赁客户的需求客户需求：租户偏好30-40 单间、50-60 一房和70-80 两房，且对一房的偏好更高85单间面积需求户型倾向两房面积需求一房面积需求产品借鉴：一房和两房是市场主流产品，面积段分别集中在40-45 和75-85 86诚丰星座户型面积区间总套数套数比租金（元/月）一房42-45平方米332套332300两房81-85平方米45%2800三房100130平方米223500诚丰星座诚丰银座户型面积区间总套数套数比租金（元/月）单间30平方米164套10%1300一房38-44平方米351500两房75-80平方米40

50、%2300三房90-110平方米152800诚丰银座本项目以商务价值和小户型的酒店式公寓为主打，与项目周边的住宅属性形成区隔与差异化87以商务价值和小户型为主打，与项目周边的住宅属性形成区隔与差异化公寓市场空白珠海服务式公寓主要分布商务氛围浓厚区域，xxx存在市场空白客户对景观资源敏感充分利用海景资源，契合目标客户对居住环境的诉求周边住宅产品面积偏大以80-100平方米两房、100-130平方米三房居多，没有单间和一房产品引进酒店专业化管理团队，提供全程酒店式专业定制服务从租户需求、物管及布局综合分析，SOHO公寓较LOFT公寓更适合本项目88租户需求物业管理公司布局LOFT公寓SOHO公寓本

51、项目目标客户以中年人为主，他们不喜欢爬楼梯，更偏向于平层公寓LOFT公寓对于年轻人更有吸引力，但是本项目目标客户中年轻人占比较少维护成本较低酒店10年左右要重新装修，loft结构的公寓装修成本较高在保证2万规模的前提下，楼层数更多，占地面积更小，园区空间更舒适层高较高，楼层数减少，要保证总建面就只能扩大单层面积，压缩园区公共空间产品定位：以50-60 的一房为主力户型， 30-40 的单间和70-80 的两房为补充户型89户型面积区间（）套数比单间30-4030%一房50-6050两房70-8020%备注：公寓产品配比的设置是参照市场结论，可根据规划要求做细微调整项目服务配套以服务周边客户需求

52、为主，建议重点发展商务、生活和物业管理三个方面90商务服务生活服务物业管理预定车、船、飞机等漂浮，代订室内旅游景点门票各类商务信息服务，留言、信件服务承办商务会议和商务联谊活动代客打印、复印、收发国内传真代联系专业清洁、家庭消杀、家政服务室内清洁、维护、石材晶面处理家电维修服务代办代缴各类收费（水、电、气、电视、通讯等）专业人员负责机电设备、设施管理维修24小时值班守卫监控系统送、订餐服务访客身份确认房屋托管租赁服务项目生活配套以健身房、餐饮、便利店、银行及休闲会所为主91健身房餐厅便利店银行咖啡厅酒吧1项目整体定位2物业发展建议3经济测算92内外部环境分析本报告需解决的问题写字楼客户及产品定

53、位公寓客户及产品定位整体定位93 立足于需求并引领需求，依托xxx、面向大珠海、辐射珠三角，打造珠海生态办公新典范、高新技术新E谷海尚E谷多元的生态的有机的Extensive/Ecological/Energetic 多元的客户：来自各行各业的先锋人士各行业先锋人士工作与创造的基地先进企业的研发以及总部办公”“ 多元的产品：多元化的办公空间，与景观自然融合生态的：触及自然在这里成为可能让室内外景观融合更舒适地办公”“ 有机的：配套完善，共享交流空间超低容积率阔绰楼间距CBD的塔楼拥挤在这里不再存在丰富的交流共享空间，配套多样化”“1项目整体定位2物业发展建议3经济测算98 99亲近自然健康智能

54、舒适珠海生态科创产业综合体：带来清新舒缓的智能办公居住体验 规划排布 以领先的规划理念实现项目价值，与高新区整体规划所提出的创造和谐先进理念相呼应以先进的规划体现区域价值，海景价值最大化，保证建筑群的舒适性的前提下提升项目昭示性项目规划理念多元化/开放/融合/高效内外部景观资源融合多功能社区服务功能、参与共享功能、昭示交流功能意向舒适/低密低密度建筑群，人车分流安全、尊享、独立空间园区功能独立与舒适的分区开放的符号路网初见规模，道路畅通；地块非毗邻主干道但拥有一线海景资源，依山畔海，景观资源优越102规划布局建筑单体景观体系园区配套地块价值分析路网石坑山一线海景景观背靠石坑山，与海岸线距离不到

55、两百米，往北可眺望山景，往南抱拥大海，依山畔海，景观资源优越昭示性地块北面离主干道约300米，前面有两块已拍下的住宅用地，预估待住宅项目建成后，会遮挡本项目；南面一线临海，沿港湾大道车行或步行可望见本项目。北面昭示性一般，南面昭示性良好交通可达性地块由三条规划路包围，其中两条已建成，沿海的金山南路修建中，虽离主干道情侣北路有一定距离，但交通可达性良好保利住宅项目180米沿海绿化带大海地块北面排布高层写字楼及酒店公寓，提升昭示性；沿海南面排布低密度办公产品，景观资源最大化103规划布局建筑单体景观体系园区配套规划排布分析高层区放置在地块北侧高层产品放置在地块北侧毗邻市政路，靠近城市主干道，为项目

56、形成良好昭示性，可同时享山景及海景人工湖引入水文化符号使高层区和低密度产品区自然过度，减低高层建筑对低密度建筑的压迫感保证园区内的优质环境，形成中心景观轴线，与外部海景资源相呼应低密度产品区放置在地块南面低容产品在海景资源最好的位置排布，利于拔高项目价值占有地块最优质的位置，避开不利因素，形成私密、独立的企业办公空间高层区人工湖低密度产品区低密度产品区下沉式中空庭院商业区地块中央创新中庭跌水花园、地下商业空间，繁华与休闲近在咫尺根据朝向、户型面积、景观、噪音等进行产品排布，构造安全、尊享、独立的空间产品层数栋数总建筑面积(平方米)备注酒店式公寓23121390限高80米集合式写字楼181221

57、04.28限高80米商务花园小独栋3.577507.5/双拼3.5148050联排3.584200下沉式商业/4000地下104规划布局建筑单体景观体系园区配套规划排布分析独栋办公产品联排办公产品集合式写字楼双拼办公产品酒店式公寓高层建筑按80米限高设计酒店式公寓与集合式写字楼13层为商业配套楼层排布结构明晰，有轴有分区，自成组团配合市政车行路线的规划，实现人车分流动线设计，营造园区即开放又独立的空间105规划布局建筑单体景观体系园区配套动线分析人行动线车行动线车库出入口主出入口主出入口侧门写字楼公寓园区封闭/人车分流配合市政车行路线的规划，园区建议在南侧及北侧设两个主入口，供人车进出；另外西

58、侧设一个侧门，仅供人进出车行动线从主入口入园后就直接进入地下车库，实行人车分流人行动线设置原则尽量从城市主干道进入，增加进入的便捷性 建筑产品除了符合一般的办公需求，带给企业更舒适的办公环境；给入住公寓的客户带来奢华的居住享受统一的外立面形象，简洁、现代、时尚，使建筑具有强烈的视觉冲击力和昭示性，并节约成本107外部装饰：外部形象在注重品质感的同时，兼顾其通透性，可采用开启的窗，将自然光与空气引入室内整体统一，通过符号化相与其他物业相呼应，体现综合体项目的整体感规划布局建筑单体景观体系园区配套整体外立面风格南京麒麟科技创新园（局部）上海嘉定亚太兴业城独栋产品更加注重整体设计，尽可能与自然环境相

59、融合，为客户打造一个园林式的独立高端办公区108规划布局建筑单体景观体系园区配套写字楼产品建议：独栋北京中关村丰台园产业基地新加坡樟宜商业园独栋办公产品，企业拥有独栋冠名权，3至3.5层框架结构，底层6米，专属的宽敞空间，挑高层尽情发挥创意空间，可随心分割，每层主力面积250350平米不等，框架结构可以实现横向打通和百变组合，顶层为阳光屋顶花园推出“工业住宅化”的概念，在独栋产品配备厨房、卫生间预留管道，电视接收系统等住宅设施，企业可用作商务活动所必需的社交及休闲场所，让工作和生活紧密结合在一起双拼产品灵活性高，面积段丰富，可随企业扩张的需要而组合连通109规划布局建筑单体景观体系园区配套写字

60、楼产品建议：双拼上海大业领地双拼的类独栋产品最大的特点在于面积段丰富（4501400平米）和可灵活组合，适宜中小精英型企业进入，同时可以左右连通，满足企业扩张需要上海大业领地上海万科VMO办公物业面积区间大小搭配，预留灵活组合的可能性，以满足丰富的客户群需求联排产品拥有低层、高绿化率、高得房率的优势，它的好处在于便于聚集同类、同规模企业110规划布局建筑单体景观体系园区配套写字楼产品建议：联排上海金国产业园新加坡武吉巴督工业园 联排产品拥有低层、高绿化率、高得房率的优势，便于聚集同类、同规模、同产业企业，形成产业链。产品可以分开出租/卖，适应不同规模的企业总部发展性需求的任意组合，两栋、三栋可