2007年广东惠州某高档住宅区项目可行性研究报告

1、惠州*项目可行性研究报告发展部 2007年9月目 录一、项目概况二、区域经济发展情况三、市场分析及定位四、项目经济分析五、结论及建议GDP2007-4，建面27万，容积率2.2GDP2007-3,建面43万，容积率2.3一、项目概况1、宗地位置三环线四环线惠河高速公路205国道惠深高速惠淡大道惠澳高速324国道1、地块位置GDP2007-3GDP2007-4居住用地规划中的金山大桥2、规划指标90平米以下户型需占70%比例。2007-3号地块，建设工期要求从土地使用权合同签订起四年内竣工，即截止至2011年第三季度；GDP2007-4号地块，建设工期要求从土地使用权合同签订起三年内竣工，即截止

2、至2010年第三季度；3、项目背景*地块公开挂牌用地，我司拟与*房地产公司联合竞买；合作原则：同比投，三七开（*投入占30%，我司占70%）；宗地GDP2007-3挂牌起始价为3.83亿元（单位地价约￥2071元/平米，楼面地价约￥900元/平米）竞买条件：注册资金不少于1.2亿元；2.7亿保证金；7亿资金证明竞买报名截止时间：2007年9月21日16时宗地GDP2007-4挂牌起始价为2.47亿元（单位地价约￥2018元/平米，楼面地价约￥900元/平米）竞买条件：注册资金不少于1亿元；1.8亿保证金；5亿资金证明竞买报名截止时间： 2007年9月21日16时GDP2007-4宗地GDP20

3、07-3宗地西 枝 江建设中的立交桥立交桥以西全貌立交桥以东全貌地块全貌GDP2007-4地块东面农民房贯穿地块的道路（接东三环）二、区域经济发展情况GDP增长率与房地产发展的关系GDP增长率房地产业发展状况小于4%萎缩4-5%停滞5-8%稳定发展大于8%高速发展惠州近年GDP增长率始终保持在15%以上，且有加速增长的趋势，完全可以支撑房地产业的高速发展0资料来源：惠州统计年鉴资料来源：世界银行研究成果2006年惠州GDP居全省第7位，增长幅度居全省第6位。1、宏观背景资料来源：惠州统计年鉴、世界银行研究成果发展阶段启动阶段快速发展阶段平稳发展阶段减缓发展阶段人均GDP（美元）08008004

4、000400080008000以上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求为主改善需求为主发展特征超速发展单纯数量型快速发展以数量为主，数量与质量并重平稳发展，数量与质量并重缓慢发展综合发展型2006年惠州人均GDP24000元（折合$ 3150） ，房地产处于快速发展阶段，生存、改善需求兼有1、宏观背景惠州当前居民可支配收入约16000元，处于全省第7位，但增长速度却在珠三角7大主要城市中位居第五。居民可支配收入增长迅速，未来房地产消费潜力巨大20022006年城镇居民人均可支配收入及其增长速度 资料来源：世联数据平台、惠州市统计局排名城市2005年2006年同比增长1东莞22882253

5、2010.65%2深圳21494225674.99%3珠海1890817676-6.52%4广55%5佛44%6中52%7惠44%1、宏观背景2、产业结构及特点数码信息产业惠州目前已成为世界最大的电池和镭射光头生产基地，亚洲最大的电话机、电脑主板生产基地，中国最大的电视机、汽车音响、高级电工产品、照相机生产基地之一，城市发展的科技拉动优势明显；旅游产业素有“粤东重镇”、“岭南名郡”之誉的惠州，市区及各县人文景观和自然景观甚多，是名副其实的山水丽城和历史名城；石化产业石化工业被视为惠州市产业龙

6、头，特别如投资43.5亿美元，年产80万吨的乙烯的中海壳牌石化项目的建设，奠定了惠州百年发展工业基础格局；3、惠城区城市发展规划东江新城惠城区总体目标：产业强市，拥有良好生态环境和文化魅力的旅游城市、文明城市和宜居城市。*地块集中在东江新城内，东江新城是惠州市规划的又一大型的居住社区、以后新城里将配套有医院、学校、市场等，包括惠州市八中、中医院都将迁建至此； 政府规划的“北优南拓”使城市商业中心不断南移和东移，东平区域未来将作为城市核心区的延伸发展惠州城市发展主轴线3、惠城区城市发展规划北优江北片区高起点的规划和行政中心定位成为城市的CBD代表楼盘：帝景湾、丽日百合、奥园、水云居南拓南部新城规

7、划和省运会的的利好将金山湖板块成为热点区域代表楼盘：领墅、金山湖1号、金山龙庭3期东扩：根据规划，东平片区及其延伸区将建设成为市中心区的延伸和配套发展区，被定位为以居住为主，集商业、休闲为一体的“都市家园”。4、土地利用规划GDP2007-3GDP2007-4村民自留用地公园用地公共设施居住用地商业金融用地行政办公用地中信地块，占地25万，容积率：2.3建面：57.5万5、交通规划连接深惠两地的高速公路将有：惠深高速、深汕高速、盐坝高速以及南坪快速路，轨道交通有：深惠城际线（连接深圳地铁3号线）、杭福深客运专线；惠州连接珠三角的高速公路目前有：惠河高速及广惠高速，规划中的高速公路包括莞惠高速、

8、粤湘高速、沿海高速及惠州盐田疏港高速（惠澳高速）；规划提出，建设惠州至深圳、东莞之间以快速轨道交通为主体的客运走廊，是惠州全面融入珠三角、提升城市竞争力的迫切要求。金山大桥至南部新城10分钟东平大道至人人乐商业中心区5分钟东江大桥至惠州火车北站15分钟东平中路至惠澳大道8分钟滨江东路至西湖商5分钟本案5、交通规划（现有交通格局）5、交通规划（江东新城）金山大桥建设于07年4月开工，预计工期为2年，两年后“东江大桥-东平隧道-东平大道-西枝江大桥、金山大桥-金山大道-四环路”的市区东部快速通道将大大加强东部区域经济的发展； 金山大桥跨西枝江、新开河两江和东平、*、金山湖三地。以*为界分南桥和北桥

9、两段；金山大桥的建成将成为直接打通惠州最大社区和商业区之间的通道，从行政中心江北至商业中心的路程也将缩短；金山大桥消费不足，投资对GDP增长贡献显著，政府促进房地产业持续健康发展惠州年均GDP增速超过15，为房地产业健康发展提供有力保障惠州房地产市场进入快速发展阶段，发展潜力巨大，后发优势明显穗深莞惠城市联动，一体化过程中惠州房地产蕴藏巨大发展空间新一轮工业化浪潮掀起，城市化步伐进一步加快，市场刚性需求强劲从沿江到沿海，惠淡变惠南，北优南拓房地产市场发展格局不变惠州经济快速增长，房地产市场进入加速上升阶段价格洼地凸现，深圳等消费者购买力外溢惠及惠州，投资客比例增加基础设施建设日益完善，鹅城房地

10、产市场蕴藏巨大空间 6、惠州区域经济发展小结三、市场分析及定位1、惠州房地产市场发展状况近五年的房地产投资额从2001年的10.6亿元迅速增至2005年的43.8亿元，年均增幅为37，显示出惠州房地产市场发展在十五期间发展较为平稳。2006年上半年,惠州房地产开发投资同比增长61.5%，达到26.3亿元， 2007年1-5月，惠州房地产开发投资完成40.5亿元，增长98%，其投资额占第三产业投资的比重为64，比上年同期提高13个百分点。（1）房地产投资增长迅速2006年上半年，商品房施工面积422万平米，其中新开工面积为141万平米，竣工面积42万平米，预计下半年竣工面积会大幅增加；2007年

11、上半年，惠城区商品房预售面积约145万平米，预售金额近47亿元，逾半数新房均价超4000元；2007年，惠州房地产市场出现供需两旺，行业加速发展的态势；（2）商品房销售与竣工状况2007年1-3份，惠城区商品房开工面积677554，竣工面积281951.58。（资料来源：惠州市房地产交易中心 ）2007第一季度商品房销售统计表(住宅) 单价(元/)套数销售面积（）销售金额 (万元)_面积百分比（%）金额百分比（%）2000以下2272428537695.52.12001-3000962950482502921.614.23001-400014861872386513742.636.94001-

12、5000570608442648613.8155001以上467722085591916.431.7合计3712439623176340100100（3）商品房销售价格近年惠州房价走势略有起伏，2005年均价为2614元/平米，比2004年上涨8，2004年之后基本上呈现上涨趋势。2006年上半年，商品房销售78万平米，销售均价达到2978元/平米。2007年上半年，惠城区商品房预售均价仍稳定在4000元平米线上，为4092元。与06年末均价相比，惠州07年第二季度的房价已经上涨了40%；金山湖片区：新兴豪宅区目前，惠城各区域房地产市场逐渐成熟，已形成独有区域气质，东平片区形成江景大盘、居家物

13、业特色的房地产市场江北：城市豪宅区东平：江景大盘/居家物业区龙丰上排：山景豪宅区麦地演达：城市居家物业区水口：新兴豪宅区本案（4）惠州房地产市场发展特征惠州楼市供应量激增，片区竞争加剧，“北优南拓”主导市场格局二季度，惠城区商品房预售套数3712套预售面积达到439600M2预售金额17.6亿元预售均价4400元/平米（4）惠州房地产市场发展特征土地市场火爆带动楼市价格上扬 2月16日，7家企业组成的5家竞买单位经过221轮激烈竞价，最终由隆生以3.73亿元竞得，高出底价2.49亿元，楼面地价近2500元，举牌次数，楼面地价均创惠州楼市新高！光耀荷兰水乡均价从去年底3800元攀升至现在5400

14、元（带装修）金山龙庭从年初的不到4000元攀升至4400元（4）惠州房地产市场发展特征2006年土地出让达到约600万平米，创历史新高；进入2007年，市场供应持续放量，主要集中在下半年至2008年，届时市场竞争进入白热化。外来人口及品牌开发商大量涌入，推动惠州房地产发展市场价格上涨幅度将放缓惠州以其便利的交通、优良的居住环境、房价较低且稳定等因素，越来越吸引周边城市，特别是深圳人到惠州置业，也吸引到深圳发展商到惠州挖金。另外，从经济上来看，随着中海壳牌项目的正式投产，在大项目的带动下惠州经济高速增长，一些配套项目纷纷兴建，大批人才从深圳流动到惠州，深惠间商务往来将比往年增加数倍，这也将推动深

15、圳人在惠州置业以及品牌发展商涌入惠州。近年惠州市场价格保持平稳上升，随着市场推盘量的加大，市场竞争加剧，价格上涨幅度将放缓。碧桂园、合生创展、富力、雅居乐、中体奥园、中信、金融街、保利（4）惠州房地产市场发展特征2、典型楼盘分析惠州行政文化中心，城市规划最好的区域；豪宅集中区域；代表楼盘：帝景湾，奥园，水云居，卢浮公馆, 主流价格：5500元/平米江北片区东平片区南坛下埔河南岸片区麦地片区龙丰上排城市心脏资源丰富，纯粹大盘区域；代表楼盘：东湖花园、荷兰水乡、东方威尼斯；主流价格：6000元/平米陈江仲恺片区传统非热点片区, 山地大盘聚集地；代表楼盘：御龙山、鹏基项目、山水江南、高榜山项目、南山

16、公馆主流价格：6000元/平米城市住宅集中区域代表楼盘： *嘉园、金田苑、新时代花园 主流价格：5000元/平米城市核心商圈代表楼盘： 美地花园城三期、友邻、港惠新天地、金光辉城市延伸区域代表楼盘： 御景华城、金宝创业家园、欣欣家园 主流价格：3800元/平米 水口片区水口片区：新兴豪宅片区；代表楼盘：合生水口项目主流价格：12000元/平米（别墅）项目物业类型均价核心卖点荷兰水乡3期高层小高层80-170平米6800（带装修）异域风情学校东方威尼斯小高层别墅150-340平米7000异域风情东湖花园6期小高层110-150平米5500大社区购物领墅联排别墅303-370平米10000起教育体

17、育资源金山龙庭3期小高层4500规模、景观格林童话世界小高层联排450平米洋房4000、联排8500异域风情中体奥园洋房、联排、独栋12000大盘体育江南丽苑3期小高层130-380平米4700社区东江明珠花园3期小高层140-296平米5300社区南山公馆面积140-220之间大户型4400社区纯粹菩提园高层 -景观半岛1号别墅洋房-大盘异域风情万林湖独栋联排叠加230平米独栋14000叠式8000景观资源惠州在售将售典型楼盘均价一览07年中高端市场推盘量大,资源型楼盘竞争激烈；低密度产品刷新传统豪宅观念，成为中高端市场的标杆高附加值创新产品有利于提升项目价值（如：入户花园，夹层赠送面积等）

18、公务员/私企业主/高管是本地中高端主要置业人群，深圳客户也占有相当比例，本地客户偏好低密度产品，深圳客户则重产品素质均价6000均价4000均价3000第三阵营第二阵营第一阵营代表楼盘：润园、鹏基城、奥园、合生帝景湾、水口国际新城代表楼盘：东方威尼斯、湖畔新城、山水江南、盈超项目 代表楼盘：美林玉桂山低密度产品山水资源+大盘中小规模3、土地市场分析惠城区今年一季度国有土地挂牌出让转让13宗，成交金额超过28亿元，已经超出了06年全年的成交金额19亿多。第二季度，惠州国土局公开出让市区范围内15宗住宅及商业用地，土地规划总面积156.7万平方米，建筑总面积约309万平方米，其中住宅建筑面积约27

19、0万平方米，商业建筑面积约39万平方米。 地块编号位置时间占地用途容积率总建筑面积起价成交价楼面价竞得者GQD20071*2月1日249382商住5735844600046000800中信深圳GHH20071尖峰山2月14日345957住宅39530015800380001088浩盛发展GSM20071数码工业园2月15日1050800商住14818007410098000661中洲等GNA20072大朗肚2月16日72887商住2.315449612400373002414隆生GNA20071大朗肚2月16日37587酒店8081553505350650帝豪酒店GXJ20071香子园2月27

20、日22143商住1.854220013201320313华轩置业GDP20071松子岭2月27日3576商住7.627681.6880880318天烽实业GJB2007-1江北7号3月16日36788酒店、商业、文体1120011200STRENGTH（优势）交通便利。“金山大桥-金山大道-四环路”的市区东部快速通道将大大加强东部区域经济的发展区位优越。地处西枝江畔，于东平片区、水口片区及河南岸片区之间，且处于惠城区城市规划东扩轴线上，区位优势明显地块面积较大，可做一定的多样化产品类型，且整个东江新城为政府规划的住宅办公用地，整体环境不错。OPPORTUNITY（机会）市场面广，立足于本地市场

21、，但面向包括深圳、东莞等周边城市在内的珠三角区域。市场潜力大。目前，珠三角一体化有加速的趋势，作为中国最富庶的区域，对中高档物业的需求量非常大。WEAKNESS（劣势）周边配套不完善GDP2007-4地块东侧的农民房对大盘的整体品质有一定影响THREAT（威胁）2007-4地块东南侧为中信地块，容积率相当，且占有江景资源，产品的同质化对本案存在一定威胁；水口片区定位高端物业形态，将吸纳部分优质客户4、项目SWOT分析5、项目客户分析客户来源：惠州本地客户将是本项目的主要客户来源，其次是深圳（目前购房人群中深圳客户占了四成左右）、东莞、广州等地。客户特征： （1）事业有成，有着坚实的财富基础；

22、（2）对融居住、休闲、娱乐于一体的高档物业有着较强的偏好，对产品品质要求高而对价格的敏感度较小。 （3）对产品形象及配套性要求较高，讲究身份与地位，对安全、尊贵及居住私密性有突出要求。 （4）较高的学历、广博的见识，有突出的文化品位4、项目产品定位项目定位：高尚社区。项目主体：以小高层、洋房为主体的大型高档住宅区。商业配套：新城区的建设，两块地的商业配套近9万左右。生活配套：建设项目必须的其他生活配套，如教育设施（幼儿园、小学）、商业街、体育运动场所等。四、项目经济分析1、项目开发计划（GDP2007-3）GDP2007-3地块建筑面积共计42.6万，建设工期要求从土地使用权合同签订起四年内竣工，即截止至2011年第三季度；第一期预计于2008年第二季度动工，每一期工程量约10万方，项目总共分为四期建设：具体规划如下：2、项目售价预计（GDP2007-3）住宅（小高层）均价按6500元/平米计算，（目前一江之隔的荷兰水乡目前均价已到6800元/平米（带装修），且小高层均价各类物业往后每期保持5%8%左右的增幅，因此按6500元/平米估算价格适中，不算激进）。商业面积总计42489平米， 其中集中商业占10000平米，其余为商铺集中商业按7000元/平米（按45元/平米的租金水平，8%的年回报反推售价为6750元/平米，按7000计算） 商铺：18000