土地资源管理学-第二部分-地权管理篇

1、土地资源管理学1（第二版）课程提纲 第一部分 地籍管理篇 第二部分 地权管理篇 第三部分 地价管理篇 第四部分 地用管理篇 第五部分 城乡规划管理篇（城乡规划与土地利用专题）2注：第五部分为补充内容，供参考。地权管理篇土地管理学第二部分3地权管理篇第八章 土地法制管理第九章 土地所有权管理第十章 土地使用权管理第十一章 土地他项权利管理 52341第七章 地权管理概述4第七章 地权管理概述土地权利的产生和形成土地权利的类型各国（地区）土地所有制形式各国（地区）土地权利的设置567.1土地权利的产生和形成7.1.1土地权利的产生7.1.2土地产权的构成产权是指民事权利主体所享有的经济权利，包括以

2、所有权为主的物权、债权和知识产权等，其内涵可分为资本权、占有权、收益权和处置权等。77.1.3土地权利简介土地权利是指土地所有权、土地使用权和土地他项权利。上述土地权利的归属称土地权属。城市土地国有化原则；国有土地与集体所有土地的划分原则；集体所有土地之间的划分原则；国家建设征用集体土地、集体之间使用土地的权属问题分阶段处理原则；国有土地所有权性质不可变更原则；重复征用和划拨土地以后者为准的原则；界线与面积不吻合的以界线为主的原则。1234567土地权利确定的 一般原则87.2土地权利的类型7.2.1土地所有权土地所有权是土地所有制在法律上的体现，是土地所有者依法对土地实行占有、使用、收益和依

3、照国家法律做出处分并排除他人干涉的权利。我国土地所有权是以社会主义公有制为前提的，土地为国家和农民集体经济组织所有。97.2.2土地使用权土地使用权是指使用人根据法律、文件、合同的规定，在法律允许的范围内，对国家或集体所有的土地，享有占有、使用和收益及部分处分的权利。7.2.3土地他项权利土地相邻权是指相互毗邻土地的所有者和使用者为满足其生产、生活需要而使用他方土地的权利，包括相邻临时占用权、相邻通行权、相邻截水用水权、相邻排水权、相邻安全权和相邻采光通风权。107.3各国（地区）土地所有制形式7.3.1各国的土地所有制形式全民与国家所有国家与中央政府所有国家与各级政府所有各级政府分别所有国王

4、与国家所有土地上级所有权归国家所有合作组织集体所有公共事业部门或团体所有部落、民族、村社、宗族等所有11数人合有数人共有股份公司所有区分所有建筑物持分所有所谓区分所有建筑物，是指数人就一栋建筑物区分为若干部分，无论其为纵的区分或横的区分（如一楼房 层，甲乙丙 人各有 层，即所谓纵的区分；又如平房 间，甲乙丙 人各有 间，是所谓横的区分），区分所有人可就各区分部分取得该区分部分的单独所有权的建筑物。个人所有127.3.2同一块土地所有制形式7.3.3土地所有制的公平与效率一般来说，人们习惯将各种土地所有制划分为土地公有制和土地私有制。137.4各国（地区）土地权利的设置7.4.1罗马法对土地权利

5、的设置14永佃权又称永租权、永借权，是指按年向土地所有人交付租金而长期或永久地使用、收益其不动产的权利。永佃权是一种特殊的物权关系，永佃人对其标的物有使用、收益和部分处分的权能，而土地所有人仅享有部分收益和处分的权能。典当权又称信托质权，是指当事人一方依照市民法的方式将其物的所有权转移给债权人，债权人在同一方式中附带约定在债务清偿时返还原物。157.4.2我国台湾地区对土地权利的设置167.4.3土地发展权的创设土地发展权是指发展土地的权利，是一种可与土地所有权分割而单独处分的财产权。所谓土地发展权就是土地变更为不同性质使用的权利，如由农地变更为建设用地，或对原有土地利用集约度的提高。17当今

6、世界上对于土地发展权存在两种不同的处理方式：（）土地发展权同地上权、抵押权一样，首先自动地归属于原土地所有权人，政府要保护农业土地不变更为城市土地，可事先向土地所有权人购买发展权，从而土地发展权掌握在政府手中，土地所有者已无变更土地用途的权利，这样可起到保护农地的作用。（）土地发展权一开始就属于政府或国家，如果土地所有者要改变土地用途或增加土地利用集约度，必须先向政府购买发展权，其目的在于防止造成不公平。18土地权利是如何产生的？土地是天赋的自然资源，土地本身不能制造，数量不能增减，位置不能移动。土地在人类占有、使用与开发之前已经自然存在，没有任何经济价值，也没有地权制度的存在。土地上自有人类

7、出现，人类依赖土地生存生活，土地产生了使用价值。具有使用价值的土地，自被人类占有使用之后，希望继续保持占有使用，以排除他人的掠夺，于是地权及其地权制度随之应运而生。随着人口增长、经济发展和社会进步，土地利用呈现多元化，地权制度也随之愈加复杂和细化。何谓产权和土地产权？产权是指民事权利主体所享有的经济权利，包括以所有权为主的物权、债权和知识产权等，其内涵可分为资本权、占有权、收益权和处置权等。土地所有权是土地所有制在法律上的体现，是土地所有者依法对土地实行占有、使用、收益和依照国家法律做出处分并排除他人干涉的权利。复习思考题19简述我国土地权利的类型？土地权利是指土地所有权、土地使用权和土地他项

8、权利。简述世界各国土地权利的设定？罗马法对土地权利的设置、我国台湾地区对土地权利的设置、第八章 土地法治管理土地法治管理概述我国土地立法的任务和原则土地法律保护土地与建筑物的权利关系20218.1土地法治管理概述土地法治实质上就是国家在土地资源管理过程中对法律调整机制的运用。具体内容包括制定土地法律和法规，建立各种管理制度，严格依法开展各项土地管理的活动。法律要素是指组成法律系统所不可缺少的各种因素。具体来讲，法律要素包括法律原则、法律规范和法律概念三项因素。22法律创制是指有关国家机关依据宪法和法律规定的职权，从事制定、修改、废除和解释法律的专门活动。法律权利是指法律关系主体所享有的由法律对

9、其进行保护的自由和利益。土地权利属于国家权力。238.2我国土地立法的任务和原则8.2.1我国土地立法的本质8.2.2我国土地立法的任务8.2.3我国土地立法的原则维护和发展社会主义土地公有制的原则经济、合理、充分地利用土地的原则禁止侵占、变相买卖和擅自转让土地的原则促进经济社会的可持续发展248.3土地法律保护8.3.1土地是法律保护的客体8.3.2保护土地资源的法律规定关于土地所有权和使用权的法律规定：（）中华人民共和国土地管理法第条第款规定：“中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。”（）国家对集体所有土地的征用权（简称国家征用权），是国家固有的、强制将

10、一切土地用于公共目的的权力，是主权国家固有的权力。25（）土地管理法第条第款规定：“任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地”。（）要实现“土地使用权可以依法转让”这一变革必须使土地使用权从土地的所有权中分离出来，通过土地使用权的转让，实现其应有的经济权利。土地使用权的转让分为国有土地使用权转让和集体所有土地使用权的转让。26关于土地用途管制制度的法律规定：（）土地管理法第条第款规定：“国家实行土地用途管制制度。”这是我国土地使用制度和土地管理制度的重大变革。所谓土地用途管制制度，是指国家为保证土地资源的合理利用，经济、社会和环境的协调发展，通过编制土地利用规划划定土地利用区，确

11、定土地使用限制条件，土地的所有者、使用者必须严格按照国家确定的用途利用土地，违者将受到严厉处罚的制度。（）为了切实实施土地用途管制制度，枟土地管理法枠第条第款、第款、第款明确规定：“国家编制土地利用总体规划，划定土地用途，将土地分为农业用地、建设用地和未利用土地。严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。”27关于土地利用总体规划的法律规定关于耕地保护和基本农田保护的法律规定：土地管理法第31条第1款明确规定：“国家保护耕地，严格控制耕地转为非耕地。国家实行占用耕地补偿制度。”关于建设用地的法律规定：土地管理法第44 条明确规定：“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的

12、，应当办理农用地转用审批手续。”征用基本农田，基本农田以外的耕地超过三十五公顷的，其他土地超过七十公顷的均由国务院批准。28关于防止水土流失的法律规定关于防止采矿多占土地和对土地造成破坏的法律规定：采矿不可避免地要占用土地，对土地资源有破坏作用。矿区作业要占用土地，开矿尾矿及矿渣堆放占用土地以及因开采矿藏而破坏当地植被从而引起附近地区土地资源的破坏。关于保护和合理使用土地的国家监督的法律规定关于违犯保护和合理使用土地立法责任的法律规定：土地法规中，除去对于保护土地资源、节约和合理使用土地做出显著成绩的单位和个人给予奖励以外，对于土地立法的违犯者也要给予惩罚。298.4土地与建筑物的权利关系建筑

13、物系指为一定面积的空间利用，于地上地下所建筑之物，包括房屋、道路、铁路、矿物、水力设施、桥梁、人工隧道和涵洞等。1990 年国务院颁布实行的中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例规定：土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让。事实上，我国法律不仅没有否定过去“地随房走”的做法，而且同时建立了“房随地走”的原则。30地上权是指“在他人土地上建筑、植树的权利”，起源于罗马。地上权起源于土地租赁制度，因此，地上权与批租土地使用权在许多方面具有相似之处，但两者也有相异之处，如批租土地使用权一般都是有限期，期满地上物无偿收归地主，地上权的期限可以有期也可以无期。31区分地上权

14、是区分所有建筑物坐落基地的权源。建筑物区分所有是物权法中一种特殊的所有形式，它既不同于独有，也不同于共有，是解决城市民用高层住宅所有权归属的特殊的制度。建筑物的所有形态有单独所有、共同所有、区分所有。共同所有（又称共有）为数人共同拥有一栋建筑物的所有权；区分所有则是将一栋建筑物分割为不同部分而为众多的住户所有。32土地法律管理包括哪些内容？土地法治实质上就是国家在土地资源管理过程中对法律调整机制的运用。具体内容包括制定土地法律和法规，建立各种管理制度，严格依法开展各项土地管理的活动。简述我国土地立法的本质和任务？我国土地立法是我国整个社会主义法律体系中的重要组成部分，是旨在调整我国社会主义土地

15、关系的法律规范体系。我国土地法的任务是维护我国社会主义土地公有制，保证经济合理、充分地利用土地，建立良好的生态环境，促进国民经济的持续发展，加快社会主义现代化建设。我国立法应遵循的原则维护和发展社会主义土地公有制的原则；经济、合理、充分地利用土地的原则；禁止侵占、变相买卖和擅自转让土地的原则；促进经济社会的可持续发展。复习思考题33简述我国保护土地资源的法律规定？中华人民共和国土地改革法、政务院关于治理淮河的决定、国家建设征用土地办法、水土保持暂行纲要、关于加强人民公社土地利用规划工作的通知、森林保护条例等。从私法和公法角度阐述土地所有权的法律限制？集体土地所有者及其代表可依法将集体土地所有权

16、的部分权能让与符合法律规定的用地者。集体土地所有者对土地依法享有收益权，并可保有一定处分权。集体土地所有者代表实施对集体土地的重大处置，需经农村集体经济组织或村民小组成员表决同意，并不得违反法律的禁止性规定，且应履行法定义务集体土地所有权可以由所有者亲自行使，也可以由所有者代表代为行使。其权利内容包括占有、使用、收益和处分四项权能。集体土地所有权具有不完全性，在收益和处分方面受到一定限制。例如：34例如：在收益权方面，集体所有的土地不能直接用于房地产开发，若要用于房地产开发，必须先经国家征收程序转变为国有土地后再由国家出让给发展商。这就使属于集体土地所有权人在土地商业性开发方面的收益受到限制。

17、在处分权方面，集体土地不得出让、转让、出租用于非农业建设，集体土地所有者不得擅自改变土地用途，若向非农业性用地者提供土地使用权须经人民政府审批等等，均使集体土地所有权中的处分权受到相当大的限制。土地与建筑物之间存在怎样的权利关系？土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让。事实上，我国法律不仅没有否定过去“地随房走”的做法，而且同时建立了“房随地走”的原则。第九章 土地所有权管理土地所有权的概念和特性土地所有权的确定土地征收管理农民集体非农建设用地管理共有所有权管理35369.1土地所有权的概念和特性9.1.1土地所有权的概念土地所有权是一个历史的概念，其含义常因社会背景的不同而

18、有所差异。土地所有权是一个经济的概念。土地所有权为权利的一种，权利是指享受特定利益的法律上的行为。土地所有权是一个法律的概念。无论在土地私有或是公有的国家，包括土地所有权在内的一切土地问题莫不由公法和私法予以共同调整。37关于土地所有权与土地产权的关系，现在有3种看法： 认为土地产权就是土地所有权 认为土地所有权与土地产权是两个并列的概念 认为土地所有权是土地产权的核心从土地产权是一个土地权利束的角度来说，土地产权是由土地所有权、土地使用权、土地经营权等多种权利所组成的权利束，其中土地所有权是土地产权的核心。389.1.2土地所有权的特性社会性与公共性土地除具有一般财货的私有的、独占的特性外，

19、还有社会的、公共的特性。私益性与公益性土地所有权向土地用益物权的让步对于促进土地有效利用而强化土地利用权的现象称之为土地所有权向土地用益物权让步。就其狭义而言，是指在土地所有权与土地利用相分离时，提高土地利用权人的法律地位，使之与土地所有人相抗衡；广义而言，则泛指强化土地现实利用者的法律地位。这里所指的土地利用权，包括债权性质的土地利用权（土地租赁权）和物权性质的土地利用权（地上权、永佃权），其中尤以土地租赁权与基地使用权（地上权）最为重要。399.1.3土地所有权存在的形态土地单独所有形态土地单独所有形态是指单个的主体享有土地所有权的情形，分为土地的自然人单独所有和法人单独所有两种。我国实行

20、土地的社会主义公有制度，由国家和农村集体分别拥有土地所有权，不存在土地单独所有的现象。土地公共所有形态土地共同所有形态一般可分为土地总有、土地合有和土地共有。40立体土地所有权存在的形态由于土地是一个立体概念，随着科学技术的发展，人类在开发土地的广度和深度上益拓展和延伸，确立土地产权立体分隔的观点是有现实意义的。对于立体土地所有权的规定，现存有 种形态：（1）英美式形态。地下、地表所有权统一所有。（2）日法式形态。土地所有权与自然资源（尤其矿产资源）所有权相分离。（3）发展中国家形态。明确规定自然资源（含土地资源、矿产资源）是国家或全民的财富。（4）中国形态。自然资源属于国家所有，农村土地属于

21、集体所有，如果自然资源在耕地下面，就形成土地所有权和自然资源（特别矿产资源）所有权的分离状况。即土地属于国家所有和集体所有，自然资源属于国家所有。419.2土地所有权的确定中华人民共和国土地管理法第2条规定：“中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制”。9.2.1土地国家所有权的法律特征土地国家所有权的主体从法律上讲，作为国家的代表，政府是土地国家所有权主体，由国务院代表国家行使。42土地国家所有权的客体土地国家所有权的客体具有相当的广泛性。依据宪法、民法通则、土地管理法的有关规定，土地国家所有权的客体范围包括：城市市区土地；农村和城市郊区中依法没收、征用、征收

22、、征购、收归国有的土地；国家依法确定由机关、团体、企业、事业单位和个人使用的土地；依照法律规定属于国家所有的荒地、山岭、滩涂、林地、牧草地、水域和未利用的土地；名胜古迹、自然保护区等特殊土地（不包括集体所有土地）；国有的农、林、牧、渔场（站）等农业企业和事业单位使用的土地；划给农村集体和个人使用的国有土地；县级以上人民政府依照法律认定的不属于农村集体经济组织所有的一切土地。43土地国家所有权的行使土地国家所有权行使的特点就在于国家将国有土地交由全民所有制单位、集体所有制单位、其他组织及社会成员经营使用。449.2.2土地集体所有权的法律特征土地集体所有权的主体农村劳动群众集体土地所有权是在互助

23、组、合作社和人民公社的基础上逐步建立的一种土地所有权形式。土地集体所有权的客体土地集体所有权的客体是集体土地。土地集体所有权的行使459.2.3土地所有权性质确定的处理我国实行社会主义土地公有制即土地国家所有权和土地集体所有权。城市土地属国家所有原则对于城市建成区内新建部分区域内存在的未经征用的集体土地，其所有权性质的确定存在2种意见： 由于未经办理征用手续，其集体所有的性质不能改变； 由原农民继续使用的农业土地，仍属原农民集体所有，建设用地则应属国家所有。对于深入城市建成区腹地零星的未征用的原集体所有土地，可以认为事实上已转为国家所有。46国有土地所有权性质不可变更原则国家所有土地与集体所有

24、土地的划分原则集体所有土地之间的划分原则479.3土地征收管理9.3.1土地征收的概念土地征收的对象是土地所有权，土地征用的对象是土地使用权。国家建设征收集体土地，是指国家因社会公共利益的需要，强制征收集体所有土地并依法给予一定的补偿的行为。土地征收的标的是集体所有土地。489.3.2土地征用的产生和发展9.3.3征收土地的法律程序申请审查报批公告补偿499.3.4征收土地的审批权限土地管理法第44条规定：建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。省、自治区、直辖市人民政府批准的道路、管线工程和大型基础设施建设项目，国务院批准的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地

25、的，由国务院批准。50土地管理法第45条规定：国务院批准征收土地的权限为：基本农田；基本农田以外的耕地超过35公顷的；其他土地超过70公顷的。征收以上规定以外的土地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案。9.3.5征收土地的补偿519.4农民集体非农建设用地管理9.4.1农民集体非农建设用地的界定农民集体非农建设用地的主要特征为：该类建设用地的所有权属于农民集体，而不是属于国家；该类建设用地是依法经批准由农用地转成的建设用地，是合法的而不是非法的建设用地。529.4.2农民集体非农建设用地流转的概念和变迁农民集体非农建设用地流转的概念广义上的土地流转既包括土地权利的流转，又包括土

26、地功能的流转，主要是指土地用途的改变。狭义上的土地流转，是指权利主体的土地权利全部或部分地从一个主体转移给其他主体的行为，即指土地权利的流转，包括土地所有权的流转和土地使用权的流转。最狭义上的土地流转，是指得到土地承包经营权的农户再把承包经营权全部或部分转移给其他主体的行为。53土地所有权的流转在我国现阶段更多地表现为土地使用权的流转。以土地转出方是否为所有权人（或其代表）为标准，土地使用权流转又分为使用权的初次流转和使用权的再次流转。土地权利的流转是指土地产权在主体之间的变更，包括土地权利在不同所有者之间、不同组织和个人之间的变更，其形式包括有偿有期限（如出租、转让等）、无偿无期限、无偿有期

27、限的土地流转形式等。农民集体非农建设用地流转的变迁549.4.3农民集体非农建设用地流转的方式出租出让转让转让指取得集体建设用地使用权的企业或个人，将其土地使用权转让给新的土地使用者的行为。作价入股作价入股指集体经济组织将土地作价，在一定年期内以土地出资方式投资于企业，组建股份制企业，农民集体按其股份额进行企业利润分红的方式。55合作、联营合作、联营指集体土地所有者在一定的年限内以集体土地使用权作为条件与其他单位或个人进行合作、联营，共同办企业，双方通过合同来确定各自的权益和职能。抵押在以上集体建设用地使用流转时可能存在土地所有权是否发生变化的情况，即集体土地所有权保持不变和集体土地所有权转为

28、国家土地所有权。569.4.4集体非农建设用地流转的作用与问题集体非农建设用地流转的作用集体非农建设用地流转有利于国民经济发展和有效地配置土地资源。集体非农建设用地流转中存在的问题法律规定不明确无明确的法律规定具体表现为对流转的规定不明确和对集体土地产权的规定不明确，同时还包括我国有关法律的有关规定之间缺乏连续性和一致性。正是法律上不明确和不完善，导致集体建设用地利用粗放、无规划、管理薄弱，产生大量的非法用地现象。57集体所有土地产权不够清晰我国集体所有土地产权不够清晰，具体表现为集体所有土地范围不确定，产权主体不确指。“农民集体”是产权主体，农村集体经济组织或村民委员会，或者村民小组均不是产

29、权主体，只是行使由“农民集体”所赋予的经营和管理土地的权利。土地收益分配不均收益分配是集体建设用地使用制度改革的关键。主流观点认为，在收益分配中要保护农民的土地财产权，政府只能采取税收的办法参与其利益分配。集体非农建设用地的收益分配，主要涉及国家、集体和原建设用地使用者，其三者关系可按“交够国家的、留足集体的，剩下都是自己的”思路加以处理。589.5共有所有权管理9.5.1共有所有权的概念共有所有权是指两个或两个以上的权利主体共同享有一个财产所有权的法律状态。9.5.2共同共有的管理共同共有的性质共同共有的效力共同共有关系的消灭共同共有财产的分割599.5.3按份共有的管理按份共有的性质按份共

30、有的效力共有物的分割和共有关系的终止9.5.4准共有的管理准共有指数人分别共有或共同共有所有权以外之财产权的共有。60征地主要指国家出于公共利益的需要，按照法定程序强制征用农民集体所有土地，并根据补偿标准一次性给予被征地者（包括土地所有权人、使用权人以及土地承包经营权的发包人、承包人、转包人等）一定的货币补偿，有的还必须按照要求进行必要的就业安置。一般来说，只要是出于公共利益的需要，对于属于农民集体所有的土地都可以进行强制征用。但是，我国为了保护耕地，严格控制耕地转为非耕地的行为。案例思考题61法新社2012年3月5日报道，原题：温家宝说，土地权利不容侵犯中国国务院总理周一在全国人民代表大会会

31、议上说，农民的土地权利不容侵犯。在第十一届全国人大五次会议的开幕式上，温家宝总理说，必须要保护农民的权利。他说，土地承包经营权、宅基地使用权、集体收益分配权是法律赋予农民的财产权利，任何人都不能侵犯。征地正在成为引发中国社会矛盾的一个问题。希望在房地产热潮中谋取利益的地方官员强迫农民离开土地，以让位于楼房建设，而温家宝总理对此也多次批评。在长达近两个小时的讲话中，温总理表示，中国将严格保护耕地，制定出台农村集体土地征收补偿条例。案例思考题62根据中国社会科学院的统计，中国农村的群体性事件有65%由征地引发。今年的全国人大会议十分重视这一问题。政府官员们也在努力控制社会的不稳定因素。中国官方媒体

32、上月报道称，根据一项长期调查，有超过43%的中国农民耕地被地方政府征收，而后者则在征地过程中获得巨大利益。中国人民大学自1999以来对全国17个省和自治区所进行的调查显示，有将近1/4的被征地农民没有获得任何补偿。近2/3得到补偿的失地农民平均每亩得到18739元补偿。而当地政府征地卖地的价格则为每亩77.8万元，是征收价格的40多倍。案例思考题63按照官方的说法，中国的农民并不是他们所耕种土地的所有者。但自从30多年前的改革开放之后，农民有权通过长期租约使用土地。结合以上材料，分析我国土地征收的合法性与合理性及其改进建议。案例思考题64简述土地所有权的概念及其特性？土地所有权是一个历史的概念

33、，其含义常因社会背景的不同而有所差异。土地所有权是一个经济的概念。土地所有权为权利的一种，权利是指享受特定利益的法律上的行为。土地所有权是一个法律的概念。无论在土地私有或是公有的国家，包括土地所有权在内的一切土地问题莫不由公法和私法予以共同调整。特性：社会性与公共性、私益性与公益性、土地所有权向土地用益物权的让步。简述土地所有权管理的内容？中华人民共和国土地管理法第2条规定：“中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制”，说明我国的土地所有权有国家所有和集体所有两种形式。复习思考题65土地征用与土地征收有何区别？土地征收与土地征用两个概念的区别在于“征收”与“征用

34、”的区别。从法理上讲，“征用”本身仅指使用权的暂时性有偿让渡，并不包含所有权的转移，而“征收”则指包括使用权在内的所有权的强制性有偿转移。简述征收土地时应遵循的法律程序？申请、审查、报批、公告、补偿。第十章 土地使用权管理土地使用权概述土地使用权的类型和设置土地使用权出让管理土地使用权转让管理土地使用权出租与抵押管理建设用地预审666710.1土地使用权概述10.1.1土地使用权的概述土地使用权是以土地的收益为目的的他物权，是土地使用者依法对土地享有占有 、使用 、收益的权利。10.1.2我国土地使用制度的建立6810.2.1农地使用权的设置和管理农地使用权是指农业经营者在集体所有或国家所有，

35、由集体经济组织长期使用的土地上进行耕作、养殖或畜牧等农业活动的权利。目前在我国农地上设定土地承包经营权，国家实行农村土地承包经营制度。农村土地承包后，土地所有权性质不变，属农民集体所有，承包地不得买卖。土地承包经营权通过家庭承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转。10.2土地使用权的类型和设置6910.2.2基地使用权的设置和管理基地使用权是指在他人土地上，以兴建建筑物和构筑物为目的而使用他人土地的权利。基地使用权包括国有土地使用权、农村集体建设用地使用权、宅基地使用权等。基地使用权在我国现行法律中常用“建设用地使用权”加以代替，而成为同义词。建设用地使用权

36、人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利，有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。70空间基地使用权又称区分基地使用权，是指以在他人土地的空中或地下拥有建筑物和构筑物为目的而使用其空间的权利，是普通基地使用权的亚种。10.2.3邻地利用权邻地利用权又称地役权，是指以他人土地供自己土地便宜利用的权利，是一种为增加自己土地利用价值而使用他人土地的用益物权。7110.3土地使用权出让管理10.3.1土地使用权出让概述土地使用权出让又称土地批租，是指国家以土地所有者的身份将国有土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家

37、支付土地使用权出让金的行为。10.3.2土地使用权出让的方式根据城市房地产管理法和城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例的规定，土地使用权出让可以采取3种方式，即协议出让、招标出让、拍卖出让。72协议出让招标出让招标出让土地使用权是政府对某块土地有了明确的开发意图和规划条件后，在市场中寻求一个有利于实现政府开发计划的开发者而采取的一种方式。拍卖出让拍卖出让土地使用权是指政府对某块土地有了明确的规划条件后，在指定的时间、地点，组织符合条件的有意受让人到场，对出让使用权的土地公开叫价竞投，按“出价最高者得”的原则确定受让人的一种方式。7310.3.3土地使用权出让程序协议出让土地使用权的程序准备工作

38、提交申请协商出让正式报批组织实施招标出让土地使用权的程序准备工作提交申请评决标书签订合同组织实施拍卖出让土地使用权的程序准备工作提交申请实施拍卖签订合同组织实施747576出让土地使用权的收回具有下列情况之一，土地管理部门可以有偿或无偿收回土地使用权：（1）出让合同规定的使用期满，土地使用者未申请续期的。（2）根据社会公众利益的需要收回。（3）受让人违背出让合同，情节严重的，可由土地管理部门无偿收回土地的使用权。（4）因不可抗力或意外事故的发生，致使合同无法履行的，如自然原因造成土地灭失或地面形态有重大改变的，可以请求变更或解除土地使用权出让合同。7710.3.4土地使用权出让的监管土地使用权

39、出让的计划土地使用权出让的审批土地使用权出让的监督7810.4土地使用权转让管理10.4.1土地使用权转让的概念及法律特征土地使用权转让是指土地的使用者将其享有的土地使用权转移给他人的行为。土地使用权转让实际上也是土地使用权再转移的行为，对于未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不能转让。在转让的同时，转让土地的地上建筑物、其他附着物所有权随之转让，并应当依照规定办理过户手续。7910.4.2土地使用权转让的条件转让的一般条件转让土地使用权的单位或者个人必须是合法的土地使用权享有人，必须持有土地使用权证书，对该土地使用权拥有处分权。土地使用权必须在法律上是可以转

40、移的，也就是说，转让方对其转让的土地可以实际交付给受让方。转让土地使用权，必须依法办理产权过户登记手续和土地使用权变更登记手续。80由于土地使用权出让合同确定的权利义务随转让而转移，土地使用权的转让必须由受让方履行原土地使用权出让合同规定的原土地使用者未尽的义务。土地使用权转让应当符合法律规定的形式，需签订合同的应当签订合同。转让方应当依法向国家缴纳土地使用权流转方面的税收，如土地增值税、营业税、契税等。转让的特别条件8110.4.3土地使用权转让的方式买卖土地使用权买卖即土地使用权出售。买卖是土地使用权转让最常见的形式，是将土地使用权单独或连同地上建筑物、其他附着物的所有权转移给购买方，并由

41、购买方支付相应购买价款的行为。交换、赠与和继承其他转让行为8210.4.4土地使用权出让的监管转让资格的认证监管转让合同的监督检查变更过户登记监管转让价格监管用途变更监管8310.5土地使用权出租与抵押管理10.5.1土地使用权出租管理土地使用权出租的概念和法律特征土地使用权出租是指国有土地所有者或使用者将土地使用权单独或连同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用，并由承租人向出租人支付租金的行为。土地使用权出租的程序8410.5.2土地使用权抵押管理土地使用权抵押的概念土地使用权抵押是指土地使用者作为债务人在法律上把土地使用权转让给债权人，但债权人并不占有土地使用权，债务人保留对土地使用权的

42、占有。城市房地产管理法规定，以出让方式取得的土地使用权可以设定抵押权，也就是说，对于单纯以划拨方式取得的土地使用权不允许抵押，只在因为房屋抵押时才允许随房屋一起抵押，并且缴纳土地使用权出让金是抵押权人实现划拨土地抵押权的先决条件。85土地使用权抵押的前提条件限制抵押的土地使用权土地使用权抵押登记与管理土地使用权抵押登记，是指当事人依法就其设定的土地使用权或者连同地上房屋抵押有关事项向土地管理部门或者房地产管理部门进行的登记注册。8610.6建设项目用地预审（补充内容）建设项目用地预审管理办法（国土资源部令 第42号）建设项目用地预审，是指国土资源管理部门在建设项目审批、核准、备案阶段，依法对建

43、设项目涉及的土地利用事项进行的审查。预审应当遵循下列原则：（一）符合土地利用总体规划；（二）保护耕地，特别是基本农田；（三）合理和集约节约利用土地；（四）符合国家供地政策。8710.6建设项目用地预审需预审的项目：需审批的建设项目在可行性研究阶段，由建设用地单位提出预审申请。需核准的建设项目在项目申请报告核准前，由建设单位提出用地预审申请。需备案的建设项目在办理备案手续后，由建设单位提出用地预审申请。8810.6建设项目用地预审已批准项目建议书的审批类建设项目与需备案的建设项目申请用地预审的，应当提交下列材料：（一）建设项目用地预审申请表；（二）建设项目用地预审申请报告，内容包括拟建项目的基本

44、情况、拟选址占地情况、拟用地面积确定的依据和适用建设用地指标情况、补充耕地初步方案、征地补偿费用和矿山项目土地复垦资金的拟安排情况等；（三）项目建议书批复文件或者项目备案批准文件； （四）单独选址建设项目拟选址位于地质灾害防治规划确定的地质灾害易发区内的，提交地质灾害危险性评估报告；（五）单独选址建设项目所在区域的国土资源管理部门出具是否压覆重要矿产资源的证明材料。8910.6建设项目用地预审预审应当审查以下内容：（一）建设项目选址是否符合土地利用总体规划，是否符合国家供地政策和土地管理法律、法规规定的条件；（二）建设项目用地规模是否符合有关建设用地指标的规定；（三）建设项目占用耕地的，补充耕

45、地初步方案是否可行；（四）征地补偿费用和矿山项目土地复垦资金的拟安排情况；（五）属土地管理法第二十六条规定情形，建设项目用地需修改土地利用总体规划的，规划的修改方案、规划修改对规划实施影响评估报告等是否符合法律、法规的规定。90案例思考题苏州工业园区国土房产局国土资源局国有土地使用权挂牌出让公告(苏园土挂告（2012）第01号)苏园土挂告（2012）第01号 2012-3-8 经苏州工业园区管理委员会批准,苏州工业园区国土房产局国土资源局决定以 挂牌 方式出让 1(幅) 地块的国有土地使用权。现将有关事项公告如下：一、挂牌出让地块的基本情况和规划指标要求 :91案例思考题二、 中华人民共和国境

46、内外的法人、自然人和其他组织均可申请参加，申请人可以单独申请，也可以联合申请。申请人应具备的其他条件： 1、中华人民共和国境内外的公司和企业，符合条件的，除法律另有规定者外，均可参加竞买，可以独立竞买，也可以联合竞买。非房地产公司竞得的，如需要，请按有关规定申请获得房地产开发资质。 2、该地块须引进一家地市级（及以上）报业机构总部。 3、地上建筑须按建设部二星级绿色建筑标准建设。 4、苏园土挂（2012）01号地块竞买人应价前须向苏州工业园区土地储备中心缴纳履约保证金及相应材料。苏园土挂（2012）01号地块履约保证金为5440万元。三、 本次国有土地使用权挂牌出让按照价高者得原则确定竞得人。

47、92案例思考题四、 本次挂牌出让的详细资料和具体要求，见挂牌出让文件。申请人可于 2012年03月09日 至 2012年03月27日 到 苏州工业园区翠薇街9号月亮湾国际中心22楼苏州工业园区土地储备中心 获取 挂牌 出让文件。五、 申请人可于 2012年03月09日 至 2012年03月27日 到 苏州工业园区翠薇街9号月亮湾国际中心22楼苏州工业园区土地储备中心 向我局提交书面申请。交纳竞买保证金的截止时间为2012年03月27日16时00分 。经审核，申请人按规定交纳竞买保证金，具备申请条件的，我局将在 2012年03月27日16时00分 前确认其竞买资格。六、 本次国有土地使用权挂牌活

48、动 在 苏州工业园区苏华路2号国际大厦4楼国际会议厅 进行。各地块挂牌时间分别为: 苏园土挂（2012）01 号地块:2012年03月09日09时00分 至 2012年03月28日13时30分 ;93案例思考题七、 其他需要公告的事项: （一）挂牌时间截止时，有竞买人表示愿意继续竞价，转入现场竞价，通过现场竞价确定竞得人。八、 联系方式与银行帐户 联系地址：苏州工业园区翠薇街9号月亮湾国际中心22楼苏州工业园区土地储备中心 联 系 人：何坚、吴琰 联系电话67996712 开户单位： 开户银行： 银行帐号： 苏州工业园区国土房产局国土资源局1、以上是一份完整的国有

49、建设用地使用权挂牌出让公告，请分析其要点有哪些？2、如果你作为房地产开发企业的投资人，你从哪些方面分析该公告和该地产项目。94复习思考题何谓土地使用权出让？土地使用权出让又称土地批租，是指国家以土地所有者的身份将国有土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。如何进行土地使用权出让？协议出让土地使用权的程序：准备工作、提交申请、协商出让、正式报批、组织实施；招标出让土地使用权的程序：准备工作、提交申请、评决标书、签订合同、组织实施；拍卖出让土地使用权的程序：准备工作、提交申请、实施拍卖、签订合同、组织实施；95如何监督土地使用权出让？土地使用权出让过程

50、中的监督、土地使用权出让后的监督什么是土地使用权转让？如何实施土地使用权转让？土地使用权转让是指土地的使用者将其享有的土地使用权转移给他人的行为。买卖、交换、赠与和继承、其他转让行为。土地使用权出租与抵押有哪些法律特征？出租的主体是土地的所有者和使用者，既可以是政府直接出租，也可以是享有土地使用权的使用者将土地使用权租赁给其他使用者的行为。政府出租的土地使用权，承租人必须按照出租合同规定的条件使用土地。出租是有期限的，出租期满后承租人应按要求返还其承租的土地，包括地上建筑物与附着物。土地使用权抵押的实现是指以土地使用权为抵押标的的抵押行为发生的过程。它包含抵押权的设定、抵押当事人双方权利和义务的实现以及抵押权的实现和消灭。无论是抵押权的设定，还是抵押权的实现与消灭，都是通过土地使用权抵押合同的签订与实现而完成的。第十一章 土地他项权利管理土地他项权利概述农地发展权管理基地使用权管理邻地利用权管理969711.1土地他项权利概述11.2农地发展权管理11.2.1农地发展权的概念土地发展权是一种物权，是将土地从较低利用效益的用途或较低的利用程度转向较高利用效益的用途或较高的利用程度，以此获得土地收益的财产权。土地发展权可分为农地发展权