假设开发法(剩余法)

1、 假设开发法I、基本原理预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计的正常开发成本、税费和利润等，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。其基本公式如下：假设开发法价格二开发完成后的房地产价值-开发成本-管理费用-投资利息销售税费开发利润投资者购买的待开发房地产应负担的税费II、测算过程（一）估价对象开发完成后房地产价值的测算估价对象规划总建筑面积为平方米，其中住宅平方米，办公平方米，商铺平方米，车库平方米。住宅、办公、商铺部分开发完成后房地产价值采用市场比较法、收益法等测算住宅、办公、商铺、车库部分续建完成后的价值。（二）开发成本的测算至年月日估价人员现场勘察时，估价对象状况为：主体框架结构封

2、顶，砌筑部分隔墙，外墙侧面少部分贴有白色面砖，其他部分内外均为进行初次粉刷，未安装门窗工程及水电工程。建筑安装工程形象进度约为70。续建工程包括等。1、勘察设计及前期工程费包括可行性研究、规划、勘察、设计及“三通一平”等工程前期所发生的费用。根据对武汉市房地产开发有关税费标准及同一供需圈建筑市场的调查与分析，该项费用共计为建安工程费的5.5。（2详%见表1）表1勘察设计及前期工程费一览表序号项目名称文件依据收费标准城市建设工程招（投）标服务费鄂价费地字（9号中标价的。标底审查费鄂价费地字（9号中标价的%o工程质量监督费武政（9号工程造价的%8安全监督费鄂财综发（）号工程造价的%8工程预算定额测

3、定费武政办（）号工程造价的%6技术审查费鄂价房地字（）号工程造价的%4勘探设计费国家计委计（）号工程造价的工程质量监量费工程造价的工程预决算编制费鄂价房地字（）号工程造价的%o合计工程造价的房屋建筑安装工程费X二（万元）2基础设施配套费包括所需的道路、给水、排水、电力、通讯、燃气、热力等设施的建设费用（详见表）,按建筑面积计为元平方米。表基础设施配套费一览表序号项目名称文件依据收费标准城市基础设施配套费武政（9号元公共消防设施配套费鄂价费字（9号多层元高层元人防易地建设费武政（9号以下元以上元垃圾处理费武政办（9号元白蚁防治费武政办（）号元抗震设防审查费鄂价房地字（）号元合计元X建筑面积X二（

4、万元）3房屋建筑安装工程费包括建造房屋及附属工程所发生的土建工程费用和安装工程费用。估价对象拟建为：钢筋混凝土结构，共12层，带电梯，现工程进度为：探（1）土建工程费用武汉市造价管理站发布的关于发布武汉地区建筑安装工程200年筑第一期造价指数的通知（武建价字200筑号）1，9估价对象土建工程费用包括桩基础工程造价（10元0/平方米）、建筑工程造价（80元0/平方米），共计为元/平方米。（2）安装工程费用武汉市造价管理站发布的关于发布武汉地区建筑安装工程200年筑第一期造价指数的通知（武建价字200筑号）1，9估价对象安装工程费用包括水电安装工程（元平方米）、煤气管道安装工程（元平方米），共计元

5、平方米。刀（）（）=元平方米孤X建筑面积X二（万元）4设备设施费估价对象安装有电梯、中央空调等，参考武汉市同类档次设备设施费造价水平，取元平方米（按建筑面积计）。乂建筑面积X二（万元）5、装修工程费估价对象装修情况为：外墙：内墙：地面：吊顶：门窗：参考武汉市同类档次装修造价水平，取元平方米（按建筑面积计）。乂建筑面积X二（万元）6、公共配套设施建设费包括所需的非营业性的公共配套设施的建设费用。刀（）二万元（三）管理费用管理费用包括开发商的人员工资及福利费、办公费、差旅费等，按开发成本的3计%取。开发成本X=（万元）（四）投资利息由于估价人员在评估计算过程中均以估价时点的现值进行测算，故不考虑利

6、息。（五）销售税费是指销售开发完成后的房地产应由开发商（作为卖方）缴纳的税费，通常是售价的一定比率，包括（详见表3）：1、销售费用，包括销售广告宣传费、委托销售代理费等2、销售税金及附加，包括营业税、城市维护建设税、教育费附加3、其他销售税费，包括应当由卖方负担的印花税、交易手续费、产权移转登记费等表3卖方销售税费一览表序号项目名称文件依据收费标准1广告宣传费销售收入的2%2销售代理费销售收入的2%3营业税市房地局、市税务局武房市（93）64号财政部、国家税务总局财税字1999210号销售收入的5%4城市维护建筑税营业税的7%5教育费附加营业税的3%6堤防工程修建维护管理费营业税的2%7平抑副

7、食品价格基金销售收入的1%。8教育发展费销售收入的1%。9印花税财政部（88）财税字第255号销售收入的5%合计销售收入的9.85%取估价对象开发完成后价值的估价对象开发完成后价值X二（万元）（六）开发利润估价对象用途为住宅，利润率取近期武汉市同类物业投资平均利润率（社会平均利润率为：工业,住宅，商业0综合）。设估价对象房地产价值为：+开发成本+管理费用）X%4万+元：）七）投资者购买待开发房地产应负担的税费包含契税及交易手续费等，详见表4：表4买方销售税费一览表序号项目名称文件依据收费标准契税财政部、国家税务总局财税字号项目销售收入的印花税财政部（）财税字第号项目销售收入的%0合计项目销售收入的则