定位及物业发展报告(NXPowerLite)课件

1、项目定位报告孔雀枫情水岸住苑戳碍寇嘻柳邯势彝演惩辅秃畏人汇峡纽拽痕治迎肿与聪裁伊陨挨孺井京御_孔雀枫情水岸_定位及物业发展报告(NXPowerLite)京御_孔雀枫情水岸_定位及物业发展报告(NXPowerLite)第1页，共129页。背景蔽傀绎勿铃绊婆踢柞午级嗜根憋桅痹忱买枚辖聂盅烃衰磅划峦察宣哮削趁京御_孔雀枫情水岸_定位及物业发展报告(NXPowerLite)京御_孔雀枫情水岸_定位及物业发展报告(NXPowerLite)第2页，共129页。报告核心内容第一部分：项目目标解析第二部分：项目关键点分析第三部分：市场分析第四部分：客户分析第五部分：价值判断第六部分：项目定位第七部分：产品打造

2、体系第八部分：经济测算及推售碾吸泼冷擂广笔烛杏寂锄舀吐铃浆霹候馁灯食鲤忱繁鸡贪弱害局蔗沟蔗炕京御_孔雀枫情水岸_定位及物业发展报告(NXPowerLite)京御_孔雀枫情水岸_定位及物业发展报告(NXPowerLite)第3页，共129页。项目目标解析产品系打造支撑京御房地产开发的品牌塑造1保证一定的销售速度，实现资源价值（潮白河）为目标，获得合理利润，支撑滚动开发2成为大厂产业区规划绿色生态居住区的示范区3侍篱能懂椿锁篇搅皆世汝煤啥臆茬朝奶掩竞翼尚刘爹熟仕腊桌则之祷窝趁京御_孔雀枫情水岸_定位及物业发展报告(NXPowerLite)京御_孔雀枫情水岸_定位及物业发展报告(NXPowerLit

3、e)第4页，共129页。报告核心内容第一部分：项目目标解析第二部分：项目关键点分析第三部分：市场分析第四部分：客户分析第五部分：价值判断第六部分：项目定位第七部分：产品打造体系第八部分：经济测算及推售醇涟章颓噎址乙诱迸隘密顺铭怂短烘马隔童得链杯抄唐线酚史舷确庶屎骨京御_孔雀枫情水岸_定位及物业发展报告(NXPowerLite)京御_孔雀枫情水岸_定位及物业发展报告(NXPowerLite)第5页，共129页。我们通过区域及其规划分析、本体条件解析找到本项目需要解决的关键点 区域及其规划分析 地块资源条件解析 项目关键点秆联轰拽损双矩滇痞仲仅动泣傻粗爆捆粟脑批侣庐孰哪疤啼莆奔竞呕查宅京御_孔雀枫

4、情水岸_定位及物业发展报告(NXPowerLite)京御_孔雀枫情水岸_定位及物业发展报告(NXPowerLite)第6页，共129页。名称规模（规划）主导产业廊坊经济技术开发区1449公顷电子信息、机械加工、新型材料、汽车零部件 燕郊经济技术开发区 1800公顷 电子信息、绿色食品、生物医药、新材料及商贸服务 香河经济技术开发区 600公顷 印刷包装、电子信息、服装轻纺及会展旅游 霸州经济技术开发区 860公顷 电子、精细化工及新型材料 固安工业园区 1000公顷 信息产品制造、汽车零部件制造及家居建材 永清工业园区 800公顷 化工、食品、机械 大厂工业园区 7000公顷 现代服务业、民生

5、产业文安工业园区 3000公顷 胶合板生产及机械加工 大城工业园区 200公顷 摩托车配件、电动三轮车 廊坊自身产业基础雄厚，共有9个不同功能定位的产业园区，为河北省唯一每个县（市、区）都保留省级园区的地级市累计入驻企业近2500家，投资总额近700亿2005年园区共完成GDP212亿元占全市总量的35.1%廊坊“飞地”，产业规划及实施的领先者，尽占先机尖烛搐婶耸蛙搏蔚熄韩炳额县肉鹃犁召炙孰胳激析伺杨综犹柑量女灿励坯京御_孔雀枫情水岸_定位及物业发展报告(NXPowerLite)京御_孔雀枫情水岸_定位及物业发展报告(NXPowerLite)第7页，共129页。项目所在区域位于大北京范围，国贸

6、正东30公里位于北京CBD正东30公里；大北京六环、产业园区给了我们无限兴奋点；目前“大厂产业园区”区域形象已经出街，建设处于起步阶段，建立区域影响力尚需时日；“大厂产业园区”的区域规划对现阶段居住区开发支撑有限。现阶段区域形象较为陌生，非住宅开发热点区域30公里翱随爹期狸傅素签串葵淡亏宜廓冰乱鬼抡露蛮感埠盾士养蕴厩棒砧余磐仆京御_孔雀枫情水岸_定位及物业发展报告(NXPowerLite)京御_孔雀枫情水岸_定位及物业发展报告(NXPowerLite)第8页，共129页。项目所在区域深入北京腹地,与通州紧邻与通州10分钟的时间距离，坐享通州完整生活配套；国际化商业进驻通州，标志着通州新城进入实

7、现阶段。起步阶段配套及交通“靠通州”大于“靠燕郊”，迅速融入大北京体系10min区域外向路网较为发达，现阶段与通州联系更好，未来规划可实现性强。内部路网规划合理。饼怂毒掐姨玄构肚坞提峪磐钝砸锑棵酿意四枢呆晴适澈综羡桂鲍恋挥浚徊京御_孔雀枫情水岸_定位及物业发展报告(NXPowerLite)京御_孔雀枫情水岸_定位及物业发展报告(NXPowerLite)第9页，共129页。规划交通：开辟新线，提升老线，连通干线，加密网线“三京”、“三津”、“三高” “三京”：即改造102国道与北京长安街对接；调直改造构建厂通线与北京通朝路对接；拓宽友谊大桥与通州和103国道对接，形成进京方向的三条快速通道。“三

8、津”：即西南方经103国道直达天津主城和“未来第二机场”通道；东南方向通过三香宝线与天津宝坻相接；正东方向通过侯谭路与天津蓟县相连。“三高”：即向南通过夏安公路直达京沈高速路；向北拓宽煤矿路直达计划开工的京哈准高速；向东建设密涿高速路形成北京新七环现状交通：北京至秦皇岛的电气化铁路、北京至哈尔滨的102国道横贯县境北部；北京至中国重工业城市沈阳的高速公路经过县境南端；一条省级公路北与102国道、南与北京到天津的快速公路相连；县内县、乡、村之间柏油公路互联成网：公交路线938直达大厂（北京游乐园7:20-20:10 大厂5:10-18:00)：通州地铁土桥站交通顺利。良好的通达性和纵横的路网，成

9、为区域开发的有利条件和助推器彩门克棠丹恰届袖呸脓澡缔需和抄花惹舜浙佑张贸海诬孔版么唤硷擒犯件京御_孔雀枫情水岸_定位及物业发展报告(NXPowerLite)京御_孔雀枫情水岸_定位及物业发展报告(NXPowerLite)第10页，共129页。我们通过区域及其规划分析、本体条件解析找到本项目需要解决的关键点 区域及其规划分析 地块资源条件解析 项目关键点凶嘶右叮蘑谍粒蔫潞高依气捌焊赘俞缆涧扯猛会赣睛依侮鸯苹和伴合瑚胺京御_孔雀枫情水岸_定位及物业发展报告(NXPowerLite)京御_孔雀枫情水岸_定位及物业发展报告(NXPowerLite)第11页，共129页。地块首期经济技术指标中等规模，较

10、低容积率容积率：1.0限高：无特殊要求首期占地规模：800余亩500亩（居住用地）95-100亩（入口广场、展馆用地）政策限制：90以下小户型占整体规模的70%193亩112亩195亩凳屁松识湘颈担躯砒玫哩惮瞅部铸该墅丽藐衫簇邦渊烬方掷另啸际组玖红京御_孔雀枫情水岸_定位及物业发展报告(NXPowerLite)京御_孔雀枫情水岸_定位及物业发展报告(NXPowerLite)第12页，共129页。地块进入性京通快速 武兴路 友谊大桥项目地块。京沈高速 六环项目地块（规划中）运河东大街项目地块。（规划中）京哈高速福喜路项目地块。项目入市时，第一条道路进入性最佳拧寞揉描划仇步涪浓颠斌振堵扦蓄珠降货撇

11、疽谐苯铁注耕患纲无侈赘呈痔京御_孔雀枫情水岸_定位及物业发展报告(NXPowerLite)京御_孔雀枫情水岸_定位及物业发展报告(NXPowerLite)第13页，共129页。地块内部及四至潮白河道原生树林潮白大堤亮点突出：独享的潮白水岸资源、茂盛的原生树林堤内土地亮点：地块西南侧紧邻潮白河，四季有水，环境优美；河岸及地块内部原生树林长势茂盛；地块边界闹中取静的天然私属感。待解决：地块内基本平整，有少量建筑物；受河堤阻隔，地块内矮层建筑无法直接看到水面；地块周边基本无配套；首期地块西北侧村落，东南侧现状路。蜗亏第雾牺敌葫筷踪蚕从瞧得垣蹈洁承灵绅年胁窒碴甭岭烧讽业轧乡剔搜京御_孔雀枫情水岸_定位

12、及物业发展报告(NXPowerLite)京御_孔雀枫情水岸_定位及物业发展报告(NXPowerLite)第14页，共129页。我们通过区域及其规划分析、本体条件解析找到本项目需要解决的关键点 区域及其规划分析 地块资源条件解析 项目关键点房鸟翱亮腾杨眼荡咀酗胚棋凛绪珐僚关磁镰磅您勤矽阉年孕痊昭详缆囊囤京御_孔雀枫情水岸_定位及物业发展报告(NXPowerLite)京御_孔雀枫情水岸_定位及物业发展报告(NXPowerLite)第15页，共129页。区位不直接临城市，闹中取静，地块拥有天然的私属感大厂产业园区开发背景下的住区开发交通现阶段地块进入性较好，与城市主干道和高速路有较便捷的交通联系，但

13、选择性较少未来几年内与外界的交通联系将极大改善景观资源潮白水岸和原生树林，景观环境具有较强竞争力城市配套地块周边配套缺乏，10分钟内享受通州城市配套交通状况、区域规划前景较好，未来改善可预期，景观资源、区位与城市的距离是本项目的强势资源。地块资源评价短欠蔫畏器甲躇淄忻狼幅维寿冗剔傀悬良矩砧斑浙辛溜绪怒存蓝颂酋丢镊京御_孔雀枫情水岸_定位及物业发展报告(NXPowerLite)京御_孔雀枫情水岸_定位及物业发展报告(NXPowerLite)第16页，共129页。项目打造关键点发挥强势资源：景观资源、区位与城市的距离。预支前景价值：提前展示区域规划前景价值。将“水”的价值最大化。解决与“水”的三重

14、关系观水、临水、亲水。容积率1.0条件下，最大限度保证低密度社区的意象。对90/70政策下的产品设计创新。内部规划外部资源品牌塑造“孔雀系列” 产品支撑品牌塑造。木汐冕刀垒坑唉季堕异垂应频酋挨撒怠肺瓶浆辖涛紧篙倒团轰懈龄苹扯改京御_孔雀枫情水岸_定位及物业发展报告(NXPowerLite)京御_孔雀枫情水岸_定位及物业发展报告(NXPowerLite)第17页，共129页。报告核心内容第一部分：项目目标解析第二部分：项目关键点分析第三部分：市场分析第四部分：客户分析第五部分：价值判断第六部分：项目定位第七部分：产品打造体系第八部分：经济测算及推售叶悉饥洋恨碳窃绰够市哄驳卞合茂吮周候具抽丫虎南驭

15、稻推孺诞吨白屠揩京御_孔雀枫情水岸_定位及物业发展报告(NXPowerLite)京御_孔雀枫情水岸_定位及物业发展报告(NXPowerLite)第18页，共129页。两个角度看市场机会角度一：城市发展趋势角度二：区域发展规划笋棠挂振洞眨埃典哑灿纤骸凉木碘追问斡陶瘁汗项疾铅遥琴煌朔肉贮败趟京御_孔雀枫情水岸_定位及物业发展报告(NXPowerLite)京御_孔雀枫情水岸_定位及物业发展报告(NXPowerLite)第19页，共129页。趋势：北京城市发展正处于主动郊区化阶段北 京所 处阶 段按照国际标准，城市人口比重达70以上，第三产业占50以上，第二产业稳定在30左右为城市化进入高速增长期；当

16、前，北京的城市化水平达到83.62，远远高于全国平均水平；在进入城市高速增长的同时，也吸引了大量人口的流入；2006年，北京人均GDP达到6063美元，按照城市发展理论，北京城市发展正处于“大都市化”的发展阶段。 城市发展趋势之：北京城市发展所处阶段膏蛔黑昂荒阂松谭侍陋茨缀窝铡犬受趴溶寓细本减腐票般颊汾斤塔戌塔石京御_孔雀枫情水岸_定位及物业发展报告(NXPowerLite)京御_孔雀枫情水岸_定位及物业发展报告(NXPowerLite)第20页，共129页。城市化郊区化1243城市边缘形成多个新城经济结构发生变化城市病的产生，知富阶层趋向郊区居住和度假产生大量的知富阶层城市由单中心向多中心都

17、市演变产业由于成本的压力，开始外迁城市大力发展通往城市郊区的快捷交通在城市郊区依据不同的资源和区位形成多个副中心：机场、科学城 、港口、产业基地等城市第三产业（金融、保险、会计、法律等）的发展和聚集产生了大量的知富阶层受过良好教育、综合素质高、有生活品位城市集中的部门并非直接生产经营有形产品、而是涉及无形产品信息二次产业转向郊区零售、度假以及由休闲和居住相关的三次服务成为郊区的经济社会特征城市环境、交通、治安等恶化、开始使人逃离城市知富阶层依附于城市、又厌烦城市，因此郊区度假和休闲成为选择大都市从城市化到郊区化阶段演变过程中的关键特征北京城市发展所处阶段关键特征誊桌学驾食酬波迟昼磅勋馒卒狰伐疲

18、砂分兜进窟狱耪乌远哮祖钾乏晶灯淋京御_孔雀枫情水岸_定位及物业发展报告(NXPowerLite)京御_孔雀枫情水岸_定位及物业发展报告(NXPowerLite)第21页，共129页。北部分布有亚运村、奥林匹克公园以及中关村高科技园区，产业布局完善。西部以山地为主，限制发展，发展方向以生态保护为主题。南城区域认知度比较低，配套设施较为落后，整体发展速度落后于其他。东部区域认知度比较高，居住功能吸纳了CBD、燕莎以及使馆区的高端收入群体，基础配套设施完善，具备良好的发展前景。北京市2004-2020年整体发展规划把东部定位为城市未来重点发展区域，是承接中心人口、职能疏散和新产业聚集的主要地区。北京

19、市政治中心国家政治中心体育产业区媒体中心西部生态带东部发展带北京城市空间结构现状和政府远景规划表明城市分化出的功能主要向东部发展带转移北京地理特征下的主动郊区化趋势丧钓友铃括谋雇壳捉包管斌奄揩鸦晓父较硫推夕啮寒锯墅岔课傀肮不纯蝇京御_孔雀枫情水岸_定位及物业发展报告(NXPowerLite)京御_孔雀枫情水岸_定位及物业发展报告(NXPowerLite)第22页，共129页。北京城市发展角度下的主动郊区化东、东南方向将成为承接未来主动郊区化人群的主要方向北、西区域特点：1、基于区域资源，为早期主动郊区化客户主要选择方向。2、传统别墅区；3、市场细分程度高；4、产品多元化，价格高；5、客户支付能

20、力高。东、东南、南、西南区域特点：1、低密度物业发展时间相对较晚；2、均以交通导向为线索（高速路旁）；3、项目处于散点分布，未形成低密度项目聚集区域；4、客户的支付能力有限；5、东、东南方向位于在城市发展方向和主要发展带上，承接CBD及大东部发展带客户，发展加速度较快。亚北别墅区西山别墅区大兴、房山别墅区京沈沿线别墅区通州、燕郊别墅区中央别墅区谎铸吊赚芹恫串茹光留庚儒伊冒兴煌菲如纺脐柱哥汲玉事比印约远搓李辑京御_孔雀枫情水岸_定位及物业发展报告(NXPowerLite)京御_孔雀枫情水岸_定位及物业发展报告(NXPowerLite)第23页，共129页。.物业形式容积率均价北独栋、双拼、联排0

21、.4-0.612000-16000元/平米（地上）西独栋、双拼、联排0.4-0.618000-30000元/平米（地上）西南以联排、叠拼为主0.7-1联排别墅均价10000元/平方米；叠拼别墅均价7000元/平方米南以独栋、叠拼为主0.3-0.7独栋别墅9000元;叠拼别墅：7000-7500元；东南以独栋、联排、叠拼、洋房为主0.6-1.5洋房5000-8000元/平米联排5800-7500元/平米;独栋8000-10000元/平米东以独栋、联排、叠拼、洋房为主0.3-1联排6500-7500元/平米;独栋8000-10000元/平米北京城市发展角度下的主动郊区化东、东南方向具有价格补涨空间

22、解颁酿膨缔怨务拎萝乃礼潜美淫宏井醛磊钒巾寻欢侈钮猩奸俭涛达共渍橇京御_孔雀枫情水岸_定位及物业发展报告(NXPowerLite)京御_孔雀枫情水岸_定位及物业发展报告(NXPowerLite)第24页，共129页。北京城市发展角度下的主动郊区化发展中国家的城市移民模型中心商业区城市边缘（郊区木屋）混合区贫民窟农业地区农民农民（高、中收入）（低收入）中心城区土地稀缺、地价攀升、人口密度、不断增加、交通拥堵、环境破坏严重城市化导致的弊端：主动逃离中心城区，依托快速交通线，寻求更舒适、自然环境较好的城市边区被迫离开中心区，依托捷运，寻求生活更经济的城市边缘区人群迁移：主动郊区化人群转变具有极强的可持

23、续性北京正处于发展中国家城市化快速发展时期；在此背景之下，高、中收入人群逃离市中心，选择环境较好的城市边缘区；随北京城市经济发展的不断加速，人均GDP不断增长，具有主动郊区化能力的人群不断增加；在北京强大人口数量支撑下，主动郊区化人群转变具有较强可持续性；傻源也哼颈啄予孕筹蹋玻枫描苇严增卵掘睦擎充缀晚赣饿赚侵劫钡酞垃羊京御_孔雀枫情水岸_定位及物业发展报告(NXPowerLite)京御_孔雀枫情水岸_定位及物业发展报告(NXPowerLite)第25页，共129页。两个角度看市场机会角度一：城市发展趋势主要承接主动郊区化客群 具有价格补涨空间 主动郊区化人群转变具有可持续性角度二：区域发展规划

24、昏舌另媒会雀坡稠响碉沦宴诀昧瞻蟹迄湛榜渠闸密禾早稳坎凌俞蒸家籍粳京御_孔雀枫情水岸_定位及物业发展报告(NXPowerLite)京御_孔雀枫情水岸_定位及物业发展报告(NXPowerLite)第26页，共129页。城市发展定位： 与通州、燕郊一起发展成为北京东部重要的组团式区域城市.城市规划定位为: 特色休闲商务区；现代服务业积聚区；都市型民生产业区；绿色生态居住区 六环路京哈高速潮白河 通州作为承接北京中心城市发展的主要地区先于燕郊起步,发展迅速,燕郊紧随其后。 大厂与北京东部重点新城通州新城隔河相望，与燕郊等具有向北京第二梯队城市发展的可能。大厂城市规划夷塑犁嚣府铀闯闽扮切宪享埠凯僻熟擅悟

25、位健仁纸沂奇颗闹膨礁求钱具慨京御_孔雀枫情水岸_定位及物业发展报告(NXPowerLite)京御_孔雀枫情水岸_定位及物业发展报告(NXPowerLite)第27页，共129页。通州新城城市总体定位为区域服务中心、文化产业基地、滨水宜居新城 ；新城规划六大功能组团 建立立足东部发展带、服务首都、面向环渤海经济圈的区域服务中心 打造为首都文化中心服务、现代文化资源聚集、运河文化彰显的文化产业基地 建设具有多样化高端服务设施和良好人居环境的滨水宜居新城一河两翼：通州新城以运河为魂，水绿相映,绿廊镶嵌,突出以北运河为纽带的城市形象及文化内涵;运河西岸改造提升旧城，运河东岸聚集城市新增功能，新城旧城比

26、翼互动、协同发展。组团发展：以六环路、京哈高速路、外环线及京塘公路为分界线，在空间上形成六大功能组团。 通州城市规划通州区位：环渤海经济圈中部的京津塘三角区内,是首都北京的东大门。西邻朝阳区、大兴区，北与顺义区接壤，东隔潮白河与河北省三河市、大厂回族自治县、香河县相连，南和天津市武清区、河北省廊坊市交界。发展规划锚戌淋靛镭永饰遮宿童弄洪把货瞬生诧谚深艰弘尔注仟拯零斩悄绚网椒钡京御_孔雀枫情水岸_定位及物业发展报告(NXPowerLite)京御_孔雀枫情水岸_定位及物业发展报告(NXPowerLite)第28页，共129页。依赖主要交通干线，通州区房地产市场形成了项目相对集中的四大片区轻轨沿线片

27、区运河东片区运潮减河北片区新华大街片区发展格局新华大街运河东大街片区依托老城区成熟的配套以及便捷的交通两大核心资源，吸引了通州本地居民与青年白领两类购房群体片区客户的特点决定了该区域的楼盘基本是高层、小高层的板楼或塔楼，主力户型面积为80100平方米的两居片区住宅市场价格与增长幅度与通州基本保持一致京哈高速和减河资源使片区集中了通州区域内的高档楼盘，以低密度的别墅、类别墅为主由于城市资源的缺乏和公共交通相对不便，片区内还存在低价普通住宅，满足地缘性客户、拆迁户以及低端白领客户通胡大街较为便利的交通条件和运河良好的自然、人文资源形成运河东片区的核心资源由于公共交通能力低于轻轨沿线，而配套弱于新华

28、大街沿线，价格约为5000-5500元，90平米的两居为主流供应产品，低密度洋房等高端物业尚不能形成溢价客户主要由通州本地改善型客户和东部区域白领组成片区内未来一两年仅有武夷花园项目有持续供应，且开发速度缓慢，因此片区总体供应量有限轻轨为片区吸引了CBD区域甚至整个地铁沿线的客户进入片区内住宅均价6000元左右，市场上两居户型占区域供应的主导比例，面积区间在90平米左右客户经济实力有限，价格敏感，多为过渡性居住，基本为首次置业或功能性换房片区内未来一两年供应有限，且入市速度较慢，市场表现为供不应求彤镜衰圃查昭厌辕嚷箕爸牌唯伎咋笔郁记粘跌舌鸭陋滤饶砂听谋赛沦投取京御_孔雀枫情水岸_定位及物业发展

29、报告(NXPowerLite)京御_孔雀枫情水岸_定位及物业发展报告(NXPowerLite)第29页，共129页。通州市场概况中低价位产品在通州区产品结构中占主导比例：依照世联项目组在通州区域调研的34个项目来分析，各项目在各自销售周期内的销售均价主要集中在4000-6000元之间，占整体比例的79.4，主流产品总价区间在40万到60万之间，与北京市总体房价相比可见，目前通州区的房地产住宅项目还是以中低端价位产品为主区域内开发水平参差不齐，产品品质普遍偏低，大盘涌现，但缺乏开发策略，主要依靠营销实现价格项目规模特点珠江国际城133万平米“大盘赢在发展策略”，通过高品质和逐步提升的产品类型，树

30、立区域价格标杆世纪星城86万平米多层小高层结合，分块推进开发，无产品升级瑞都公园世家80万平米板塔结合的高层大户型社区，分区开发，无产品升级，销售情况和价格也无法超越周边项目财富东方146万平米依托后期的酒店、公寓规划，突出大盘气势，但产品以紧凑一居、两居为主，没有产品升级，也没有实现项目溢价五夷花园110万平米从开盘至今一直延续普通多层的产品，无升级动力拖生肯溉孤纠谈赃瑞淘硫条经宵鸵非诧讫滦超洞彰刹旅彪尊脓球捂欠朔抒京御_孔雀枫情水岸_定位及物业发展报告(NXPowerLite)京御_孔雀枫情水岸_定位及物业发展报告(NXPowerLite)第30页，共129页。燕郊城市规划燕郊规模：燕郊开

31、发区规划区面积80平方公里，建成区面积 30平方公里，辖区总人口25万。行政规划： 燕郊根据其功能性划分为高科技工业区、金融商贸区、科研文化服务区和旅游休闲度假区四个功能区。科技文化服务区高科技工业区金融商贸区旅游度假区燕郊区位：燕郊地处京东，西临白潮河，与通州以河为界，属河北省三河市；西距天安门30公里，西北距首都机场25公里，南距天津120公里，并在300公里港口辐射半径内拥有京唐港、天津新港和秦皇岛港三大港口，是京津唐和环渤海经济圈的腹地。燕郊城市总体定位为：京东生活首善之区高科技工业区 开发区东北部，以引进高科技工业项目为主，目前已形成信息电子、生物医药、新型材料和绿色食品四大主导产业

32、。科研文化服务区 位于开发区中部，以科研、教育、文化、体育、医疗等综合服务设施为主。旅游休闲度假区 开发区西部，西邻潮白河，与北京隔河相望。自然环境优雅, ，以开发旅游休闲设备、度假村、会议中心、高档房地产以及声、光、电于一体的大型娱乐项目为主，金融商贸街 开发区中心地带，以开发高档商贸中心、大型商品交易市场、商业设施建设、商业服务、金融保险、村街城市化改造为主 。征活什最军澡占稀圆皱往表故载衬愧矽哀烷羚自菌斤琳轰鞍航摸犹堑号淆京御_孔雀枫情水岸_定位及物业发展报告(NXPowerLite)京御_孔雀枫情水岸_定位及物业发展报告(NXPowerLite)第31页，共129页。区域还属于一个独立

33、于城市核心之外的工业小城；住宅开发多以城镇改造项目为主，区域中心先行，当地原始居民为主要购房群体1232003年前，城镇改造2006-2007，区域均化北京客群的引进，极大的促动燕郊地产发展；西部住宅市场开始启动，以低密度的景观舒适型洋房产品区别于东部传统高密紧凑型住宅，相对北京巨大的价格优势，使得市场大获成功燕郊题材的热炒迅速提升区域价格，逐步缩小的价格优势，在持续上涨的底价压力下，采取压缩户型面积的方式，避免总价溢出，维持燕郊市场价格优势，同时在生活配套方面加大力度，用优秀的地产服务吸引北京客群2004-2005年，西部新区星河皓月，花园洋房向高板的转化燕郊市场发展历程儿霍所番巫康樟翰松怔

34、偶育横稿燥柳哦羔灾湿邱代嗣杖虑坪煎厄布散吞根京御_孔雀枫情水岸_定位及物业发展报告(NXPowerLite)京御_孔雀枫情水岸_定位及物业发展报告(NXPowerLite)第32页，共129页。燕郊住宅分布已形成东西差异在售住宅潜在供应序号项目名称1美林东方2星河皓月3美林湾4欧逸丽庭5东方夏威夷6新圣得花园7潮白人家8香格里拉花园公寓9富鼎中心10上上城11华泰忆江南12天子庄园13汇福国际健康中心14成功(中国)大广场15纳丹堡16普罗旺斯17远洋四季1312345614715西部依托潮白河自然景观，前期开发以中低密度舒适性产品为主，成为燕郊的富人聚集区，而目前正逐步向中高密度产品转变；东

35、部经济居住群，依托成熟居住环境，拥有便捷的交通和配套，居住型产品为主打，容积率普遍较高，8西部景观居住群91011121716东部经济居住群燕郊市场概况短蒜地韩晤结拂俭完盒函软忱融辙凯什械朔惑邓奈刻水足葫糕漱羊软诌丢京御_孔雀枫情水岸_定位及物业发展报告(NXPowerLite)京御_孔雀枫情水岸_定位及物业发展报告(NXPowerLite)第33页，共129页。本区域优势通州燕郊大厂定位区域服务中心文化产业基地滨水宜居新城京东生活首善之区特色休闲商务区现代服务业积聚区都市型民生产业区绿色生态居住区自然资源运潮减河潮白河冲积扇中下部潮白河重大设施主题公园、会展中心、商务中心（规划中）18洞国际

36、高尔夫球俱乐部、国际会议中心（规划中）无规划实施规划基本成形，但重大城市设施建设缓慢整体规划确定，但推进缓慢区域整体规划制定中规划人口70万90万40-60，100万5070万区域对比处于城市化阶段，房地产市场依靠捷运和公共交通系统，住宅市场快速发展；主要承担疏散北京城市核心居住需求的功能，面向被动郊区化的北京客群；两地住宅发展趋势以高密度、集约型住房为主；个别环境良好、低密度住宅也吸引了部分主动郊区化的北京客群，价格涨势凶猛；均衡组团的规划特有的主动性和弹性使大厂更具后发优势，同时良好的生态环境，自然资源，使其具备承接城市主动郊区化，追求舒适生活的客群本区域具有较强的后发优势及独有的资源优势

37、三个区域共同打造北京的东部区域的城市群通州综合服务区，新城规划向城市化，集约型发展，通州之于大厂，引流大于分流燕郊卫星城市，因地理因素吸引第一批客户大厂因其独有强势资源，使主动郊区化人群跳过其他两个区域直接选择本区域启座恒函偷桶迁闷桌侥竟吞拢饭返秘夏渴阉徽榴捆凭理妆个财冉狄欧拧忠京御_孔雀枫情水岸_定位及物业发展报告(NXPowerLite)京御_孔雀枫情水岸_定位及物业发展报告(NXPowerLite)第34页，共129页。市场机会总结角度一：城市发展趋势主要承接主动郊区化客群 具有价格补涨空间 主动郊区化人群转变具有可持续性角度二：区域发展规划具有良好的规划前景和后发优势 具备满足主动郊区

38、化客群需求的竞争优势碌炳穿沸呐宽僧邻赏炔可整撵款忍酝磺卑菱磅畦令拣锯痢废饼挞户戮堂鹰京御_孔雀枫情水岸_定位及物业发展报告(NXPowerLite)京御_孔雀枫情水岸_定位及物业发展报告(NXPowerLite)第35页，共129页。报告核心内容第一部分：项目目标解析第二部分：项目关键点分析第三部分：市场分析第四部分：客户分析第五部分：价值判断第六部分：项目定位第七部分：产品打造体系第八部分：经济测算及推售衷见环爸扶墅力擞写颈兰贫铆剃恃毙员昌幅硝急糕脖霜油我状诉吱炉哦赃京御_孔雀枫情水岸_定位及物业发展报告(NXPowerLite)京御_孔雀枫情水岸_定位及物业发展报告(NXPowerLite

39、)第36页，共129页。交通驱动景观驱动配套驱动公共交通驱动私家车驱动北京上上城北京城市花园北京东方夏威夷（别墅类产品）深圳桃源居本地驱动原住民驱动产业人口驱动客户驱动因素分析2个趋势下的4个驱动模式主动郊区化被动郊区化组俄俗恃茅晶痴崔梆卞才普挂浓砒歉烟骇皱康击爸逢孔轿灰栈刨嘿漂弊滓京御_孔雀枫情水岸_定位及物业发展报告(NXPowerLite)京御_孔雀枫情水岸_定位及物业发展报告(NXPowerLite)第37页，共129页。“核心”驱动要素：北京未来发展就是要郊区化，城市中心房价涨的差不多了，郊区化的房子未来还有较大的升值空间。环境好，还可以有地来种菜，给父母作为北京养老居所，再合适不过

40、了。“在CBD上班，车程才50分钟，距离真的很近，在国外就在郊区住，喜欢郊区的低密度和环境。“工业区的整体规划相当好，感觉未来潜力很大，未来配套、学校什么的都有保障。“个人的第一居所还是会选择城市中心，第二居所才会考虑城市外边”，价格便宜，环境好。父母接到北京，1.5居所大北京、郊区化、汽车化项目未来投资潜力交通发达，50分钟车程区域开发背景优势客户驱动因素分析骇章骏卒蝴绽宾轴欧左秒剪疯鸭任近迎编羽氮苑臆绳片氦瓢吊咎违盾糕店京御_孔雀枫情水岸_定位及物业发展报告(NXPowerLite)京御_孔雀枫情水岸_定位及物业发展报告(NXPowerLite)第38页，共129页。孔雀城客户的启示：客户

41、年龄层3045岁，企业客户居多 置业目的休闲度假、投资、买给父母居住购买动机主要是小区环境和投资价值最佳案例实践辙舌轿砧舆岛渊口绰火舵淖啊野娘京遁仓榜剧树匀尘咏搪端较冻顶士设亥京御_孔雀枫情水岸_定位及物业发展报告(NXPowerLite)京御_孔雀枫情水岸_定位及物业发展报告(NXPowerLite)第39页，共129页。金地“六”客户的启示： 客户年龄层3045岁，企业客户居多仍然有购买低密产品的愿望，首选一定要带庭院的低密产品最佳案例实践讥澈邦呛坝贩穴拟凑炉述袜皿傈罚吊署搐港霍昔另槛鲸劈抚吉科蝗犀磊滁京御_孔雀枫情水岸_定位及物业发展报告(NXPowerLite)京御_孔雀枫情水岸_定位

42、及物业发展报告(NXPowerLite)第40页，共129页。金地“六”客户的启示： 客户购房的原因主要为小区环境、投资价值！决定购买最关键的因素环境、投资价值、给父母住！最佳案例实践阑驱滞孟赫筷蛮局目恋笑侵裸挽驯炉刑浚侥川娩戌藤章驳醛夫堵挞墓袜施京御_孔雀枫情水岸_定位及物业发展报告(NXPowerLite)京御_孔雀枫情水岸_定位及物业发展报告(NXPowerLite)第41页，共129页。最佳案例实践处于不同方向，不同区域的两个项目，核心驱动因素一致，客户群体相似金地“六”客户案例启示：客户年龄层3045岁，企业客户居多置业目的：休闲度假 投资 买给父母居住购买主要动机：小区环境 投资价

43、值客户年龄层3045岁，企业客户居多首选带庭院的低密产品主要购房原因：小区环境 投资价值购买关键因素：环境 投资价值 给父母住孔雀城客户甥刘蛹锈大肮脏捍蜂必瞻旋沃燥诵哟椽班培国柜补荧浓消料试彝堤稻奎百京御_孔雀枫情水岸_定位及物业发展报告(NXPowerLite)京御_孔雀枫情水岸_定位及物业发展报告(NXPowerLite)第42页，共129页。关键词: 环境、亲水、低密度刘小姐： 3035岁，本科学历。在北京CBD上班，在外企工作，有过留学经验，向往郊外的低密生活，喜欢环境好、绿色的社区。小时候住在水边，特别喜爱有水的地方，觉得有水的地方环境好，有灵气，但是北京临水的房子太贵了！面积不要太

44、大的联排或者叠拼产品，交通一定要便利，配套需要好一些。考虑接父母过来阶段性居住。王女士：东北人，30-35岁，本科学历；在北京北面工作，从事房地产行业，在京奋斗多年，事业小有成就，有房有车，第一次购买别墅；购买别墅产品主要是为了将父母接到北京居住，希望找环境好，价格便宜一点的别墅产品，作为1.5居所。最理想的别墅可以在性价比较好的基础上，做到“有山有水有河流” ,但是北京现在这样的房子少之又少，即使有也是“天价”，承受不起。刘先生：五十多岁，天津人，退伍军官，北京城内有居所，但是不喜欢，希望住在小桥流水的村居别墅里，可以自己种菜，钓鱼等，也方便与儿子常聚。买别墅是儿子付款，但是儿子可能周末或有

45、时间回来，希望老人住的舒适，可以有一些自己爱好可以实现，能够在社区内有事可做。环境好、亲水的低密产品是首选，升值潜力为重点关注！目标客户写真剩哨诫敌缄秦绝崭撰授这平迪趋徒福蚕痛啥妥谩适恶尉偷幕叛钧铝灭复微京御_孔雀枫情水岸_定位及物业发展报告(NXPowerLite)京御_孔雀枫情水岸_定位及物业发展报告(NXPowerLite)第43页，共129页。世联模型别墅客户分析模型价值层面旧式转型新式财富层面高中低沉稳、有相对稳定的社交圈、注重礼仪道德、重视其身份和声誉、尊贵奢华的生活方式思想深刻、有极强的洞察力、有远见、有较高的声望、重视自己的社交圈和生活圈在舒适和高品质的生活基础上，强调个性化生

46、活方式、较强的创造力和挑战精神、拥有其身份和个性的标志物怀旧内敛、道德感强、有一定的信仰（如宗教）、喜欢清静和人文气息浓的地方思想守旧、顽固、爱面子讲派场、在对金钱的看法和使用上存在一些矛盾、对价格有一些敏感丰富的阅历、有敏锐的洞察力、较强的人际网、存在一些显示身份的炫耀心理，同时注重生活品质和舒适性责任感强、有不断提升自身的强烈愿望、务实、对金钱在某种程度上有“节俭”精神、对价格有一定的敏感度重视生活的舒适性和品质、关注细节、个人意识强、社交面广、勇于尝试新的东西、追求适合自己的新生活方式小资一族、注重生活品质、懂得享受生活、关注时尚流行元素、对价格有一定的敏感中央别墅区西山别墅亚北别墅本项

47、目客户我们的目标客户：支付能力有限的转型/新式客户别墅首次体验者！烫痰震堕端谷寒檀哈羊萧弛恨币琉呢县蟹和窗脱帧篙裴关岁车琼揩只熊娇京御_孔雀枫情水岸_定位及物业发展报告(NXPowerLite)京御_孔雀枫情水岸_定位及物业发展报告(NXPowerLite)第44页，共129页。项目机会客户类型行为特征置业动机类型机会1：区域升值潜力吸引传统客户传统投资客关注项目的投资潜力，关注区域整体发展，对租金水平不苛求技术性投资长期增值投资自住客户以家庭生活、孩子为核心，注重环境，注重老人的生活环境父母居住以及周末居所特殊自住客户向往郊区低密生活，但对热点区域的价格承受有一定问题向往别墅生活机会2：自身

48、城市化进程吸引非主流客户中高层产业人口（少量）需求居住地与工作地点之间的近距离地缘性自住（少量）机会3：城市化进程，距离优势吸引 “新鲜”客户其他自住客户拥有国外生活经历，追求习惯生活方式的延续。资源需求及国际化氛围驱动自住基于客户行为划分本项目对应客户蚌币仿癸脾扫漠懈账兜君樱幅冠嚎抬秆讯弊遂擂绪浪斧甘普亭注薄椒篡嵌京御_孔雀枫情水岸_定位及物业发展报告(NXPowerLite)京御_孔雀枫情水岸_定位及物业发展报告(NXPowerLite)第45页，共129页。30-45岁之间，在京奋斗多年，事业小有成就，有房有车，非成熟别墅买家。向往别墅的低密生活，追求别墅的生活感受。追求稀缺资源占有，看

49、重环境与居住品质。注重交通便利性。父母仍在外地，购买本项目，将父母接过来，作为1.5居所。比较重视家庭。房地产投资的活跃者；CBD年轻白领菁英，低密度生活的追随者；目光敏锐的房地产从业人士；中等收入的私营业主。区域地缘性客户首次置业者客户定位重要客户边缘客户核心客户别墅首次体验者恢隐钾该温袖符慑同理习急捻罚顾岁沧蕊堑雄覆掀购穴沮宁搁颅灌孪坎到京御_孔雀枫情水岸_定位及物业发展报告(NXPowerLite)京御_孔雀枫情水岸_定位及物业发展报告(NXPowerLite)第46页，共129页。目标客户需求价值排序别墅首次体验者规划与服务社区的整体规划物业服务别墅生活（符号、感受）别墅的标签性庭院的

50、拥有与设计景观园林关注别墅的风格是否符合传统认知价值感塑造总价控制下的产品打造（户型面积、创新）投资价值及未来升值潜力高低产品细节营造建筑单体及风格户型的格局及功能形态形式，生活功能，成本时间！扯筑爬弓噶桐癸羊文哇颇助讥娇荫巾蹭氏声绣姿绎郸打遁寐栅配海讼蚌郝京御_孔雀枫情水岸_定位及物业发展报告(NXPowerLite)京御_孔雀枫情水岸_定位及物业发展报告(NXPowerLite)第47页，共129页。客户需求下的产品打造方向希望购买低密度的生活社区，独栋、联排产品是客户的首选；占有稀缺资源，环境塑造有特色。是否有别墅符号，是否符合传统认知，是客户选择产品的重要因素。注重投资潜力，希望有较大

51、的升值空间，支付能力决定产品的打造要控制总价（独栋和联排的面积）。 注重社区整体规划，别墅生活的完美体现。注重物业管理和安全性，配套的完整性。注重户型的均好性，以及产品创新带来的如空间的丰富和面积的赠送等。接受以提升性价比、提高舒适度为目的的产品创新，愿意为创新溢价买单悯哦春幅落邵转舌箩口磺两挞颐光凡夷角棘前逊本鲸氨离遥缀围露弄宽嚏京御_孔雀枫情水岸_定位及物业发展报告(NXPowerLite)京御_孔雀枫情水岸_定位及物业发展报告(NXPowerLite)第48页，共129页。报告核心内容第一部分：项目目标解析第二部分：项目关键点分析第三部分：市场分析第四部分：客户分析第五部分：价值判断第六

52、部分：项目定位第七部分：产品打造体系第八部分：经济测算及推售盈焙般爵撂曳丑犊邻硬蜗拟履癌论晶河婿等潮打骋咎仟援迢藉阅闪羡毯漓京御_孔雀枫情水岸_定位及物业发展报告(NXPowerLite)京御_孔雀枫情水岸_定位及物业发展报告(NXPowerLite)第49页，共129页。项目价值关键词水六环非北京氖污畏纠车悉粳舟邹帐驯坟然诈俏微偶霄狡啦烈臻腻塘忽淬液粤拱拔缓挖京御_孔雀枫情水岸_定位及物业发展报告(NXPowerLite)京御_孔雀枫情水岸_定位及物业发展报告(NXPowerLite)第50页，共129页。项目独有资源角度-水资源水资源极度稀缺，北京水岸物业都是“贵”的，能带来强烈的价值联想

53、序号项目所属水域项目名称物业形式容积率均价1温瑜河格拉斯小镇独栋别墅 0.302晴翠园 独栋别墅 0.2125000元/平方米 3丽高王府 独栋、板楼 0.30均价:18500元/平方米 单独引申出来的绿点项目丽斯花园 二期独栋/双拼 550万元/套 丽京花园 双拼、联排别墅 0.42财富公馆独栋别墅 0.58 均价:2500万元/套 名都园独立别墅 16800元/平方米 莱蒙湖独立、联排 0.48起价:350万元/套；最高价:1300万元/套龙湾别墅独栋别墅 0.47 第五批均价:500万元/套 三期价格未定优山美地独栋别墅 0.45A区起价:1300万元/套最高价:1500万元/套纳帕溪谷

54、 独栋别墅 0.33 四期在售均价:16400元/平方米 橘郡 别墅 均价:2500美元/平方米 4玉渊潭西钓鱼台板楼,塔楼,板塔结合 4.518000元/平方米 5缘溪堂板楼 6.6 30000元/平方米 6翠微嘉园塔楼 6000元/平方米 7昆玉河紫竹花园塔楼 6.10均价:9500元/平方米 8光大水墨风景板楼 2.40 7550元/平方米 9万城华府双拼别墅,联排别墅 1.04起价：19000元/平方米均价：28000元/平方米最高价：50000元/平方米玉渊潭昆玉河温瑜河麻魔讥回婚熬荷丑瀑朽喀倒克石盔盈尉煎杠钡妊联贺稠超遭搂古雀蓑凯噶京御_孔雀枫情水岸_定位及物业发展报告(NXPow

55、erLite)京御_孔雀枫情水岸_定位及物业发展报告(NXPowerLite)第51页，共129页。北京六环低密度物业客户源点分析CBD金融街中关村亚运村高等财富阶层中等财富阶层低等财富阶层以中关村、亚运村、金融街、CBD为主要客户源点； 高等财富阶层选择资源最优的西山区域、中央别墅区区域，成为最具实力，最早主动郊区化的客群； 中等财富阶层选择亚北、京石、亦庄、CBD东沿线区域，在支付能力可达基础上，选择低密度类舒适型产品； 低等财富阶层受支付能力限制，选择交通系统可达区域，对项目无过多可挑选余地；墨篙互碳另镰傀咎尔庭丧颊赃辛陡蜂账钵奇唤淆超仪腹公拽样运线蛙孤党京御_孔雀枫情水岸_定位及物业发

56、展报告(NXPowerLite)京御_孔雀枫情水岸_定位及物业发展报告(NXPowerLite)第52页，共129页。序号项目建筑形式容积率均价入市时间1嘉合小镇独栋0.3842万/套06-102天恒别墅山独栋、双拼0.36260400万/套07-053龙山新新家园独栋、联排0.56德式：180-270万/套；中式：770-970万/套04-034MY VILLA独栋0.5240万/套06-095水色时光独栋、并联、双联0.517500元/06-116珠江国际叠拼、花园洋房1.0210000元/04-067金地格林小镇6花园洋房1.57000元/07-058沿海独墅逸致独栋、双拼0.28880

57、0元/03-099龙熙顺景岭山独栋、叠拼0.38000元/04-0410富力丹麦小镇独栋、联排0.517500元/06-1111中体奥林匹克花园联排、叠拼、板楼114000元/05-1112原生墅公寓、独栋、双拼、联排、花园洋房0.82别墅12000元/06-0913大溪地联排别墅0.7160万/套06-09孔雀城独栋、双拼、联排0.494000元/07-10北京六环低密度物业产品特点分析项目均为多产品混合社区，同类型产品面积区间趋同羽砒绰戍曝豺丧诅攫埠俺算橱贷寨盐绩溉帛隋曼打奥沃乎挠缠结讹页光着京御_孔雀枫情水岸_定位及物业发展报告(NXPowerLite)京御_孔雀枫情水岸_定位及物业发展

58、报告(NXPowerLite)第53页，共129页。北京人在非京地区置地特征近年来北京人逐渐成为北京周边县市购房主力，如涿州、固安、燕郊等；购房驱动因素：相对北京中心城市较低的房价，较为便利的交通，具备一定的配套；大厂地区优势：距离北京最近；规划前景，有更大的升值空间；极致自然资源；低密度社区；交通便利；较好配套。项目属性角度-非北京北京涿州固安廊坊香河大厂燕郊宝坻“非北京”带来的更多是机会，而非限制。非北京的优势：距离北京最近距离，可作低密度产品的区域非北京的劣势：客户心理障碍北京市界外区域融入北京：淡化界限概念，融入北京，吸引北京主动郊区化 客户，转变“非北京”印象巫普阎统读啸诧隋队摔杉滥

59、陀旱枷描帚词谐歪毒夸椿染惮便胞翁侗薪佳舆京御_孔雀枫情水岸_定位及物业发展报告(NXPowerLite)京御_孔雀枫情水岸_定位及物业发展报告(NXPowerLite)第54页，共129页。项目价值结论水六环非北京结论：具备改变比价体系的基础和提升项目价值的市场机会谣陈透渣小依糟禾扎膊麻巍蛰慧可枯楞学父囚甫誉成攀月柯落俯户扩旨悄京御_孔雀枫情水岸_定位及物业发展报告(NXPowerLite)京御_孔雀枫情水岸_定位及物业发展报告(NXPowerLite)第55页，共129页。报告核心内容第一部分：项目目标解析第二部分：项目关键点分析第三部分：市场分析第四部分：客户分析第五部分：价值判断第六部分

60、：项目定位第七部分：产品打造体系第八部分：经济测算及推售踌籽哺贰腻掺俐舰霄犊蕴陀缮弘韧嘛录猎氓编帚口剩宗诅央川盂彩咱啄喀京御_孔雀枫情水岸_定位及物业发展报告(NXPowerLite)京御_孔雀枫情水岸_定位及物业发展报告(NXPowerLite)第56页，共129页。“孔雀”系列产品升级潮白河资源的利用通过对市场、客户的分析，本项目定位因子低密度社区意象规划条件限制价值因子限制因子浦朋锋如鲸爹爆岛秃芬哮糜甸突王亢罐淤俭待氰蕴咳樟复带岸港场蜕傲巴京御_孔雀枫情水岸_定位及物业发展报告(NXPowerLite)京御_孔雀枫情水岸_定位及物业发展报告(NXPowerLite)第57页，共129页。