机构项目开发模式及前期工作化流程

1、盛励机构顾问发展部卢志超2016年1月5日项目开发模式及前期工作标准化流程个人声明：仅限内部沟通交流使用，禁止下载及用作其他用途，违者必究。专业前瞻深度目录城市定位规划图城市功能规划图城市交通规划图住宅驱动模式商业驱动模式市场研判及初步定位整体定位及物业发展建议规划设计任务书第一阶段工作流程第二、三阶段工作流程Part1.项目价值认知Part2.核心驱动梳理 Part3.标准服务内容Part4.服务流程及方法城市定位规划图城市功能规划图城市交通规划图区域土地规划图区域配套规划图市场竞争格局图项目指标控规图Part1.项目价值认知1.解析七张图是判断项目价值的基本功，以项目为圆心，对项目作出初步

2、研判；项目价值认知解析城市定位规划图，了解项目所在城市的定位；解析城市功能规划图，理解项目所属区域在城市中属性与价值；解析城市交通规划图，判断项目目标客群的导入性；解析区域土地规划图，预判区域未来发展方向；解析区域配套规划图，了解项目的周边可利用的资源；解析市场竞争格局图，明确项目竞争局势及市场占位；解析项目指标控规图，了解项目发展的方向的优势和限制因素；示意解析城市定位规划图，了解项目所在城市的定位（城市属性或定位）；以郑州为中心的都市圈紧密联系圈辐射圈城市化战略格局示意图华北华东华南中原经济区西部城市黄河经济带中原经济区位于全国“两横三纵”城市化战略格局中陆桥通道横轴和京哈京广通道纵轴的交

3、汇处，包括河南省以郑州为中心的中原城市群部分地区；第张图城市空间发展研究:城市功能城市规划空间结构发展机遇重点研究城市因素：城市经济与产业发展研究：规模研究结构研究产业研究人口研究项目价值认知金水区惠济区中原区二七区管城区高新区郑东新区经开区解析城市功能规划图，理解项目所属区域在城市中属性与价值；第张图示意区域属性与价值研究:区域属性区域规划区域功能区域发展前景研究重点研究区域因素：项目价值认知解析城市交通规划图，判断项目目标客群的导入性；第张图京沙快速路示意区域属性与价值研究:枢纽型交通（机场、高铁）交通枢纽是几种运输方式或几条运输干线交会并 能办理客货运输作业的各种技术设备的综合体。轨道交

4、通（地铁、轻轨、磁悬浮）城市轨道交通是城市公共交通的主干线，客流运送的大动脉，是城市的生命线工程。公共交通（公交、出租车）直接影响项目人流导入的便利性；交通规划重点研究因素：项目价值认知解析区域土地规划图，预判区域未来发展方向；第张图示意项目土地开发战略背景（区域城市化进程、区域土地开发进程、一级企业开发项目背景等）土地市场研究（同类土地价格分布、空间分布、成交分析、用地性质、中标对象、趋势分析等）土地规划重点研究因素：项目价值认知解析区域配套规划图，了解项目的周边可利用的资源；第张图三公里范围内示意生活配套（教育、商业、金融）自然资源（公园、海景、河流、山）人文资源（历史古迹、风土人情）区域

5、配套重点研究因素：项目价值认知示意解析市场竞争格局图，明确项目竞争局势及市场占位；第张图西北象限东北象限西南象限东南象限西北象限：区域价格平均水平8000-8600元/西南象限：区域价格平均水平7900-8200元/东北象限：区域价格平均水平12000-14000/东南象限：区域价格平均水平7900-8200元/嵩山路京广南路紫金山路中州大道机场高速长江路航海路陇海路万科美景龙堂正商华钻正商城升龙城南三环橄榄城德润黄金海岸长江一号金域上郡金地项目万千世纪城永恒理想世界价格向东看，跳跃同质化竞争，差异化市场占位。房地产整体发展概况（商品房投资分析、供求分析、存量/增量分析、施工面积、竣工面积等）

6、住宅类物业市场研究 （供应分析、成交分析、去化分析、产品分析、客户分析、存量/增量分析等）商业类物业市场研究 （商圈区域/面积构成、商圈主题、业态分析、人均商业面积、商圈饱和度、租售价格分析、趋势分析等）酒店类物业市场研究 （区域构成、星级构成、价格分析、入住率、存量/增量分析、客户分析等）办公类物业市场研究（商务区域/面积构成、CBII/CBHI指数、层级定位、租售价格分析、空置率、客户分析、存量/增量分析等）竞争市场重点研究因素：项目价值认知解析项目指标控规图，了解项目发展的方向的优势和限制因素；第张图地理位置及现状交通环境规划指标地块周边资源地块四至人流/车流地块现状对于商业的优劣影响本

7、项目地块及物业价值分析研究结论重点研究项目地块因素XXX项目控制性详细规划图示意项目价值认知确定驱动模式城市定位规划图城市功能规划图城市交通规划图区域土地规划图区域配套规划图市场竞争格局图项目指标控规图七张地图明确项目驱动模式：项目价值认知住宅驱动模式商业驱动模式Part2.核心驱动梳理主题社区驱动主题产品驱动特殊产业驱动人文资源驱动住宅项目商务活动驱动自然资源驱动养老、体育等大型主题游乐公园餐饮、生活娱乐、创意产业等芙蓉古城安徽西递建业七盛角郑东新区国家电子商务产业园休闲商务会馆等温泉、湖泊、生态农业、景观园林等教育、文化等绿地21城北京东方太阳城居易五云山金沙湖高尔夫观邸深圳华侨城成都国色

8、天香清华大溪地惠阳棕榈岛三亚南山休闲会馆思念果岭山水北京蟹岛顺德长鹿农庄雁鸣湖壹号洞林湖新田城彝族古镇建川博物馆迎宾路3号建业贰号城邦驱动方向发展方向代表案例全国河南驱动模式研判商业项目商业核心模式酒店核心模式写字楼核心模式住宅核心模式均衡发展模式城市核心区；交通可达性地铁口/主干道沿线区域功能缺乏，需求旺盛；人流及商业气氛一流的合作团队规划设计/经营管理新世界中心广州中心广场绿地中心金城国际广场万达汉街深圳华润中心郑东商业中心华润万象城万达中心（威斯汀酒店）上海商城（波特曼酒店）美盛中心（喜来登大酒店）融科天城、深圳皇河国际恒大金碧天下万科城武汉天地香港太古广场海马公园蓝堡湾模式特征代表案例

9、不远离城市核心区交通通达性好，沿主干道沿线；商务客户支持；开发商有足够的经济实力；顶级商场配套设施；客户（产业）支撑，产业聚集；未来商务核心区；写字楼带动其他功能，影响其定位规模与档次；商场、公寓等配套完善；项目的区位条件不是很好，是以住宅为主体的片区；成熟度不高，居住人口有限；往往后期会开发商业，但规模相对不大CBD/成熟中心，主干道沿线/地铁口；建筑面积20万以上开发商强劲的实力和丰富的经验专业的物业管理/经营管理全国河南驱动模式研判针对项目的驱动模式，顾问发展部可以提供的服务有工作模块划分各阶段工作安排Part3.标准服务内容分为3大阶段第一阶段第二阶段第三阶段市场研究及开发方向研判整体

10、定位及物业发展建议规划设计任务书市场调研调研整理及研判成稿提交定位及物业发展建议撰写及提交规划设计任务书撰写8个工作日12个工作日18个工作日7个工作日工作成果工作内容工作周期挖掘价值塑造价值实现价值前期服务工作模块地块勘察针对性的市场调研重点个案分析客户调研初步定位共20个工作日人员配备：9个人（1个项目经理+4个策划师+4个策划助理）工作要点工作时间人员配置成果提交第一阶段工作安排：市场调研报告及初步定位报告 第一阶段第二阶段第三阶段市场研判及初步定位整体定位及物业发展建议规划设计任务书市场调研调研整理及研判成稿提交定位及物业发展建议撰写及提交规划设计任务书撰写8个工作日12个工作日18个

11、工作日7个工作日前期服务第一阶段 1、市场调研阶段：（8个工作日）2、市场调研报告撰写阶段（12个工作日）主要动作工作周期主要动作工作周期、完成对本体的详细调研和勘察；1个工作日 、查找政府对城市和区域的规划，分析规划对项目最直接的影响； 2个工作日 、选取所需物业的点个案、竞品楼盘进行详细调研，了解区域潜在竞争项目的信息收集； 4个工作日 、通过政府官方网站查找最真实的楼市信息，分析价格、成交等方面的走势。 4个工作日 、组织客户问卷的调研和重点客户访谈工作。3个工作日 、整体地块、个案等调研的一手资料，各个击破梳理最真实的、最客观的专业技术成果。 6个工作日补充说明： 、若涉及政府未公布的

12、房地产信息，需要甲方配合与政府有关部门查找资料；、重点客户访谈需甲方提供部分相关访谈对象。第一阶段工作主要动作及成果：第一阶段第二阶段第三阶段市场研判及初步定位整体定位及物业发展建议规划设计任务书市场调研调研整理及研判成稿提交定位及物业发展建议撰写及提交规划设计任务书撰写8个工作日12个工作日18个工作日7个工作日前期服务第一阶段第一阶段第二阶段第三阶段市场研判及初步定位整体定位及物业发展建议规划设计任务书市场调研调研整理及研判成稿提交定位及物业发展建议撰写及提交规划设计任务书撰写8个工作日12个工作日18个工作日7个工作日第一阶段工作内容细分：地块勘察针对性的市场调研重点个案分析客户调研案例

13、研究初步定位研究地块基本经济指标地块四至周边配套景观资源地块内部限制因素交通通达性周边居住/商业等氛围城市和片区规划房地产市场走势房地产竞争格局格局下的楼盘重点竞品调研竞品个案规划景观设计建筑风格设计户型配比户型亮点赏析竞品去化速度剩余存量竞争关系选取目标客户群体制定客户调研策略问卷制作客户访谈工作内容报告呈现本体分析针对地块、市场、个案和客户的客观分析，进行项目初步定位：房地产市场研究竞品市场研究客户研究初步定位案例选取标准案例细化解读（定位分析、规模分析、结构分析、空间分析、效应分析、运营分析、成功不足之处等）案例经验借鉴（定位借鉴、功能借鉴、规划借鉴、运营借鉴、风险控制借鉴等）案例研究前

14、期服务第一阶段第一阶段第二阶段第三阶段市场研判及初步定位整体定位及物业发展建议规划设计任务书市场调研调研整理及研判成稿提交定位及物业发展建议撰写及提交规划设计任务书撰写8个工作日12个工作日18个工作日7个工作日第一阶段工作成果呈现：市场研判及初步定位前期服务第一阶段共18个工作日人员配备：9个人（1个项目经理+4个策划师+4个策划助理）工作要点工作时间人员配置成果提交第二阶段工作安排：整体定位及物业发展建议 第一阶段第二阶段第三阶段市场研判及初步定位整体定位及物业发展建议规划设计任务书市场调研调研整理及研判成稿提交定位及物业发展建议撰写及提交规划设计任务书撰写8个工作日12个工作日18个工作

15、日7个工作日整体价值梳理发展方向及定位开发策略物业发展建议财务测算前期服务第二阶段第二阶段主要动作和成果：第一阶段第二阶段第三阶段市场研判及初步定位整体定位及物业发展建议规划设计任务书市场调研调研整理及研判成稿提交定位及物业发展建议撰写及提交规划设计任务书撰写8个工作日12个工作日18个工作日7个工作日定位及物业发展建议撰写与提交主要动作工作周期第一步：回顾市场调研及初步定位： 团队会议，再次梳理本体价值、宏观环境、市场环境以及客户信息，提出关键点与主要问题；1个工作日第二步：最终确定项目定位方向并基于初步定位进行准确调整： 头脑风暴，集思广益，深度探讨项目发展方向和定位落地。1个工作日第三步

16、：基于准确定位下的物业落地： 分析地块的内外限制性因素以及控规条件，加以盛励前期定位经验，进行物业规划建议（规划排布，产品定位及配比，景观建议，建筑风格建议，附加值建议等。）12个工作日第四步：报告成果体现： 基于以上三点下的报告撰写 初稿 组内审核 部门审核 公司审核 定稿提交。4个工作日前期服务第二阶段第二阶段工作细分：第一阶段第二阶段第三阶段市场研判及初步定位整体定位及物业发展建议规划设计任务书市场调研调研整理及研判成稿提交定位及物业发展建议撰写及提交规划设计任务书撰写8个工作日12个工作日18个工作日7个工作日整体价值梳理发展方向及定位开发策略物业发展建议财务测算外部价值外部价值附加价

17、值（1个工作日）总体规划布局（规划结构、功能布局）物业类型及配比建议（物业形态、产品组合、体量配比等）产品设计建议（住宅、商业、酒店、办公楼等）园林景观设计建议（景观主题、景观系统及构成、景观风格、节点景观设计等）配套服务设施建议（教育、医疗、交通、会所配套等）物业管理及服务建议智能、节能及环保措施（7个工作日）整体定位 (辐射区域、核心主题、功能形态、定位高度) 开发主题及概念定位 (物业类型、核心概念、功能导向)项目形象定位（市场形象、政治形象、物业形象）项目客户定位（4个工作日）可售、自持物业体量确定物业价格定位梳理经济测算原则经济测算导出（3个工作日）工作内容报告呈现开发策略品牌策略客

18、户策略产品策略（3个工作日）主题驱动项目定位开发策略物业发展建议财务预算前期服务第二阶段第二阶段工作成果呈现：第一阶段第二阶段第三阶段市场研判及初步定位整体定位及物业发展建议规划设计任务书市场调研调研整理及研判成稿提交定位及物业发展建议撰写及提交规划设计任务书撰写8个工作日12个工作日18个工作日7个工作日项目定位及物业发展建议前期服务第二阶段第三阶段工作安排：第一阶段第二阶段第三阶段市场研判及初步定位整体定位及物业发展建议规划设计任务书市场调研调研整理及研判成稿提交定位及物业发展建议撰写及提交规划设计任务书撰写8个工作日12个工作日18个工作日7个工作日工作要点规划设计任务书撰写三方设计方案

19、思路沟通设计方案研讨会修改方案研讨会共7个工作日，后期会议根据具体情况沟通确定人员配备：4个人（1个项目经理+3个策划师）工作时间人员配置成果提交规划设计任务书 前期服务第三阶段第三阶段工作主要动作与成果：第一阶段第二阶段第三阶段市场研判及初步定位整体定位及物业发展建议规划设计任务书市场调研调研整理及研判成稿提交定位及物业发展建议撰写及提交规划设计任务书撰写8个工作日12个工作日18个工作日7个工作日 1、规划设计任务书撰写：（7个工作日）主要动作工作周期、介绍所处区域，明确表述项目在城市及区域中的价值和占位，为设计院提供最详细的项目认知。0.25个工作日 、地块周边和内部的现状：外部环境包括

20、交通、景观资源、生活配套、服务类配套等，内部环境包括地形地势、地块形状、内部限制性因素等；（0.5个工作日）0.25个工作日、项目定位：项目整体定位、客户定位以及主题概念。0.5个工作日.规划建议：整体规划设置建议、功能分区布局、道路交通规划（2个工作日）2.物业类型及配比建议（物业形态、产品组合、体量配比等）产品设计建议（住宅、商业、酒店、写字楼等）2建筑、园林景观设计建议（建筑风格、景观主题、景观系统及构成、景观风格、节点景观设计等）1、智能、节能及环保措施1前期服务第三阶段功能分区布局（功能构成、功能分区等）土地使用规划（土地利用、开发容量控制、用地平衡等）道路交通规划（道路系统、交通组织、设施布局）绿地景观规划（绿地系统、景观格局、节点景观及公共空间设计意向）总体规划建议第三阶段工作内容细分：第一阶段第二阶段第三阶段市场研判及初步定位整体定位及物业发展建议规划设计任务书市场调研调研整理及研判成稿提交定位及物业发展建议撰写及提交规划设计任务书撰写8个工作日12个工作日18个工作日7个工作日物业类型及配比建议（物业形态、产品组合、体量配比等）产品设计建议（住宅、商业、酒店、办公楼等）园林景