[标杆]房地产集团总裁管理工作报告

1、 2010年总裁管理报告March 22, 20101目录 2009年经营业绩回顾第二部分 市场回顾与展望第一部分 2010年经营目标及策略第三部分 2010年投融资专项计划第五部分 2010年业务发展计划第四部分2第一部分：市场回顾与展望 宏观经济分析 行业环境分析 政策趋势分析 未来市场展望31.1 宏观经济-总体回顾GDP增长率8.7%十万亿信贷规模十大产业振兴规划区域振兴计划四万亿投资计划 2009年，政策巨额的货币和投资刺激下，GDP增速实现“V型”反转，成功实现保8目标。数据来源：CEIC、易居、国家统计局41.1 宏观经济-经济结构经济复苏基础尚不稳固，结构性矛盾仍然突出，经济增

2、长的可持续性仍具有不确定性。投资增速缓慢回落，依靠投资拉动的局面仍未改观；出口仍处于负增长，形势严峻；消费增长逐步企稳；居民收入在国民收入分配中的比重较小，国内收入结构基本呈现“图钉型” ，收入差距呈现扩大的趋势；宏观经济呈现趋热势头，经济增长存在一定的风险。投资高速增长消费逐步平稳出口依然低迷注：收入数据来源于罗兰贝格调研过热趋热过冷趋降过热5CPI、PPI增幅超预期，黄金等大宗商品交易价格屡创新高，通货膨胀预期加剧。进入2009年四季度，CPI和PPI(工业品出厂价格指数)“由负迅速转正”，增长幅度超出市场预期；黄金价格屡创新高，达到10年来历史高位；央行消费者调查显示未来物价预期指数迅速

3、攀升，居民对于当期物价的满意度持续下降。1.1 宏观经济-物价水平6数据来源：CEIC、易居、国家统计局1.1 宏观经济利率与汇率 利率进入加息通道，人民币升值压力加大。上海银行间同业拆放利率呈现上升趋势，上半年加息可能性加大；汇率在政府干预下基本保持稳定，但外汇占款总额和热钱规模持续增加，导致汇率升值的外部压力不断加大。一旦人民币升值过快，将冲击中国庞大的出口导向型产业。7数据来源：CEIC、央行需求集中释放和宽松信贷政策促使房地产市场迅速反弹。08年受抑制需求的集中释放、放松信贷等政策放大居民购买能力两大因素导致2009年上半年商品房销售大幅反弹；供应增长严重滞后于需求反弹，市场很快形成供

4、不应求的局面，导致销售价格在2009年下半年快速上涨。08年刚性需求长期受抑制供应增长严重滞后于需求反弹 1.2 行业环境-市场回顾 2009年政府采取灵活的“扶持救市政策”。下调房地产相关税费，包括第一套普通住宅的契税以及房屋转让过程中的营业税；加大金融支持力度，上调公积金贷款上限，下调商品房抵押贷款利率；放宽第二套普通住宅的限制，比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。8数据来源：CEIC、易居、国家统计局1.2 行业环境-市场供应市场供应增长缓慢，供不应求的状况短期内难以得到有效缓解。2009年土地购置面积同比增长-13%，土地有效供应不足；2009年，主要城市供求比依然处于高位，供不

5、应求的局面未得到有效缓解。9数据来源：CEIC、易居、国家统计局土地供应在2009年下半年集中放量，土地价格大幅飙升。2009年6月开始，土地成交开始活跃，成交面积和交易幅数开始大幅增加；2009年下半年，土地的溢价水平开始大幅攀升，部分城市的溢价率超过100%；由于土地放量集中在2009年下半年，2010年下半年市场供应才有可能明显改观。1.2 行业环境-土地市场10数据来源：CEIC、易居、国家统计局1.2 行业环境-租赁市场11数据来源：易居中国、DTZ 受全球金融危机的影响，零售业需求受到抑制和企业缩减办公规模，商铺及办公租赁市场2009年整体处于低位徘徊。 随着中国经济率先走出低谷，

6、租赁市场四季度需求开始渐见回稳。400亿300亿200亿150亿对标企业2009年销售业绩万科、绿城、保利、绿地、中海 预计5家万达、恒大 预计2家世纪金源、富力、华润、碧桂园、雅居乐、世茂、中信、金地 预计8家龙湖、合生创展、华侨城、招商地产 预计4家100亿XX地产、融侨、SOH0中国、星河湾、首创、金融街、大华、金科 预计8家 市场逐步演变为“巨人之争”，行业集中度进一步加强。1.2 行业环境分析竞争态势12数据来源：年报、易居中国、中房指数研究院预测刚性需求仍然是市场购买的主力。贷款购房的客户者中，有八成的购房贷款客户是首次置业;全年个人住房贷款增长48% ，66%的客户借助信贷杠杆支

7、持购房，杠杆比达到历史新高； 2010年随着“差别化信贷政策”的实施和信贷政策的收紧，将进一步抑制投资性和投机性需求，并影响首次置业需求。1.2 行业环境-客户群体13数据来源：CEIC、易居、国家统计局注：杠杆比=商品房销售额/（商品房销售额-当期新增按揭贷款）中高端客户的数量和财富水平迅速增加，客户需求开始出现分化。7万亿美元12万亿美元复合增长率-5.90%9.50%11.90%5.90%6.40%11.60%4.10%28.20%随着中国富裕家庭数量增加和政府住房保障计划的实施，中高端住宅将占据商品房市场的主体地位；产品品质将逐步提升，产品向舒适、生态、节能的方向发展。平均资产（百万美

8、元）3.2 3.3 3.8 3.8 4.1 4.4 1.2 行业环境客户群体14数据来源：麦肯锡调研GDP增速成功实现8.7%，房地产调控政策频繁出台税收：差别化税收，抑制投机性需求普通住宅转让的营业税免征期限由2年调整为5年 2土地：增加普通住房用地供应，规范土地出让和付款监控增加保障性住房和普通商品住房、建设用地有效供给规范土地出让，加强收支管理：土地价款首次缴纳不少于50%，原则上1年内付清严格批后管理、整顿土地市场秩序，严查囤地行业管理：加强市场监管和行业准入销售管理：整顿销售秩序，强化价格监管，加大对捂盘惜售、囤积房源，等行为的查处力度央企管理：要求央企“慎重进入房地产等高风险领域；

9、已经进入的，要规范程序，严格考核”外资管理：防止境外“热钱”冲击拆迁管理：保障拆迁户的利益，控制强拆措施的应用 3 41.3 政策趋势分析15 中国经济稳步增长、城市化、人口红利仍是推动行业发展的主要动力，行业将保持15年左右的高速增长。1996年以来，我国进入城市化高速发展期，城市化发展将继续成为房地产市场增长的重要贡献力量；建国后，第二、三次大小“婴儿潮”是目前我国购房需求主体，现阶段房地产仍将保持旺盛的购买力。城市化将依次呈现以下特征小城市迁入大城市为主，农村向城市迁移为辅超大城市呈现郊区化趋势城市边界模糊，形成大都市圈年出生人口（万人）第一次婴儿潮第二次婴儿潮：年平均年龄43岁，人口规

10、模达2.4亿左右，较强的财富积累，旺盛的置业升级及投资需求01,5002,0002,5003,0001949-19571962-19701981-1990第四次婴儿潮2006-2020第三次婴儿潮：平均年龄23岁，人口规模达2.3亿左右，进入婚育期，旺盛的首次置业需求1.4 市场展望长期趋势16数据来源：国家统计局、远卓分析资料来源：中国国家统计局、远卓分析1.4 市场展望短期趋势市场展望：受2010年信贷收紧和政府舆论导向的影响，预计2010年交易量将与2009年基本持平，售价增速整体放缓；关键变量：宏观经济主要依靠投资拉动，因此金融政策将是影响2010年市场最为关键的因素，如果政策大幅收紧

11、，不排除市场出现大幅波动可能；整体风险：上半年市场风险较小；由于市场供应增加和政策效应释放，下半年面临较大的不确定性。 房地产业短期将在波动中前行，2010年市场将面临一定的压力。2010年市场预期171.4 市场展望市场预判针对不同市场的情况，基本判断如下：住宅物业市场增速放缓，呈现短期调整态势；持有物业开始进入复苏阶段，但租金和出租率难以明显改善；土地市场 供应加大，价格受到一定的抑制，将是资金充足企业扩张的大好时机。住宅物业持有物业土地市场需求：2009年需求集中释放，2010年房地产频繁调整，将导致年度有效需求基本持平或小幅下降。供应：整体缓慢增加，受投资滞后和土地购置影响，主要供应将

12、在2010年下半年释放。价格：售价增速整体放缓，由于开发商现金相对充裕，出现大幅下跌的可能性较小。需求：全球经济进入复苏阶段，优质零售物业、写字楼物业需求有所回升；供应： 北京、上海等一线城市集中新增供应将大于市场净吸纳量；租金：租金水平和出租率短期内难以改善；售价：通货膨胀加剧、人民币升值、险资等资金可能开闸，商业物业保值增值作用凸显，售价预计将保持平稳增长；供应：受调控政策影响，土地供应力度将加大；政府加大保障性用房建设用地供应比例，商品房用地供应难以大幅增长，供应依然不足。需求：开发商资金相对充裕，可售资源不足，土地需求依然强劲。一线城市土地溢价过高，二三线土地市场将成为企业跑马圈地的焦

13、点；价格土地价格将会继续维持高位运行，但受到付款条件的严格限制，价格增速将放缓； 核心城市和核心地段土地资源的争夺将依然激烈；18背景新保险法于10月1日正式实施，打开保险机构投资不动产的政策闸门，目前细则正在制定，预计险资5%可直接投资不动产；平安保险通过基建名义和平安信托的渠道，与金地、绿城及蓝光分别签订信托投资协议，大量投资不动产；资金来源价值公司可通过战略合作获得稳定的低息资金来源；国家金融管制放松，国内金融创新加速；“银监会版REITs”呼之欲出，真正意义的“证监会版REITs”也在积极筹备；金融工具公司可与战略金融伙伴共同发起和管理金融工具，以较小的资金投入控制大量的资源；新型融资

14、工具可以提供资金，支持公司业务发展；XX地产具有房地产专业优势，具备资产管理和运营管理的能力；资产管理和运营服务公司可通过专业的资产管理和运营服务获取管理费收入，将房地产金融业务打造成公司的新的盈利增长点；1.4 市场展望产业机会19 政府放松金融管制，房地产金融将是公司“赶超领先者”重大产业性机遇。第二部分：2009年经营业绩回顾 关键指标完成情况 财务回顾 业务回顾 管理回顾 工作中的不足202.1 关键指标完成情况董事局2009年，公司准确把握市场快速反弹的有利时机，全面完成董事局年初下达的各项考核指标。指标 名称董事局目标 实际完成值 营业额增长率 25%36%毛利率 24%30%净资

15、产收益率 7%7%净借贷比 0.80.14股价表现 优于市值前十名的在港上市内地房地产企业年度股价变动幅度中位水平股价涨幅排名第3212.1 关键指标完成情况董事局投行/证券行评级摩根大通维持买入花旗银行重申买入中金公司维持买入麦格理证券维持优于大市美林证券维持买入摩根士丹利调高至增持（同于大市）高盛维持持有大华继显买入汇丰银行优于大市中银国际维持买入野村证券维持买入法国巴黎银行维持买入瑞士信贷银行调高至买入（优于大市）联昌国际优于大市苏格兰皇家银行由持有调高至买入星展唯高达维持买入信达调高至买入摩根大通降级至中性平均目标价约10港币22依托坚实的业绩表现和良好的投资者关系，公司2009年股价

16、涨幅位列内房股第3，为股东实现较好的投资回报。注：股价涨幅按照资本市场标准化算法计算。2.2 财务回顾-经营业绩 收入规模、利润总额、每股收益均保持持续平稳增长，显示出良好的成长性。 23主要经营指标2009年2008年变动率营业额（人民币百万元） 8,824 6,487 36%毛利（人民币百万元） 2,657 2,820 -6%年度溢利（人民币百万元） 1,638 1,445 13%本公司股东应占溢利（人民币百万元） 1,582 1,388 14%基本每股收益（人民币元） 0.34 0.31 10% 年内跨区域项目结转收入增长60%，促使开发业务整体收入增长超过40%； 受2008年市场调整

17、期间，售价较低的销售物业年内集中交付的影响，毛利总额出现小幅下降。2.2 财务回顾财务状况24人民币百万元2009年2008年变动率总资产 62,148 43,268 44%现金及现金等价物 18,516 8,837 110%负债总额 38,262 25,485 50%有息负债 21,840 14,744 48%预收账款 9,495 3,749 153%权益总值 23,886 17,783 34%多数股东权益 23,368 16,653 40%资产负债率 62%59%5%净借贷比 0.14 0.35 -良好的经营业绩+成功的资本引入，使得公司稳健的财务风格更加彰显。货币资金相对充裕，为实施战略

18、扩张打下良好基础；抓住信贷宽松的有利时机，适度增加有息负债规模；受良好的销售业绩拉动，预收账款金额显著增长； 成功引入外部股东，公司净资产明显增加；资产负债率、净借贷比持续保持行业低位；公司整体现金流实现大幅净流入。人民币百万元2009年2008年变动率现金流入38,350 18,084112%现金流出28,678 18,59554%现金净流入9,672 -511 -2.3 业务回顾收入结构 收入规模大幅增加，跨区域发展策略开始显现成效。 开发业务收入占比进一步增加，投资物业收入保持同比增长； 收入来源实现地区分散化，京外区域收入增长迅速，收入占比接近40%。25收入占比09年08年物业开发9

19、3%90%投资物业2%2%其他5%8%2.3 业务回顾开发业务26开发业务主要指标2009年2008年变动比率物业销售收入（百万元） 8,194 5,834 40%结转面积（千平方米） 865 517 67%结转均价（元/平方米） 9,963 12,010 -17%协议销售额（百万元） 14,316 7,243 98%销售面积（千平方米） 1,440 691 108%销售均价（元/平方米） 10,360 11,115 -7%销售回款（百万元） 13,873 6,856102%投资支出（百万元） 12,100 9,17832%年均增长率43%1432.2 业务回顾物业经营完善商业公司管理架构，加

20、快商业板块整合。通过将商业地产部、XX大厦、XX.光华国际、XX国际中心等以持有物业经营为主的项目公司整合进入商业公司管理架构，为筹建商业地产事业部奠定基础。 克服市场不利因素，超额完成年度预算目标。XX大厦平均出租率达到100%，有效签约租金达到7.7元/平方米天，领跑金融街板块租赁市场；XX国际中心进入经营成熟期，年末累计出租率接近90%。27项目名称 XX大厦 XX国际中心A座 XX.光华国际 世纪XX宾馆 营业收入 （万元）7,1968,3261,3804,288EBITDA利润率 （%）88%72%-151%26%年度平均出租率 （%）100%75%5%60%有效签约日租金/房价（元

21、/平米.天）7.7写字楼：3.8 商业： 2.57.8208元/晚.间注：不考虑报表合并抵消因素2.2业务回顾土地储备项目 土地用途 地上建筑面积(平方米) 对价（亿元） 单位楼面地价（元/平米）获取方式本集团应占权益(%) 北京区域 XX沁山水南地块 (E04）住宅140,5795.84,126招拍挂100%京棉项目综合70,0005.17,285协议转让100%塔营项目 住宅77,7814.15,270招拍挂100%亦庄三羊项目住宅268,13148.318,014招拍挂100%东北区域 大连大学城项目 住宅工业1,695,00011.7690招拍挂100%天津区域 倪黄庄项目 住宅260

22、,83311.04,217招拍挂100%黄山项目 综合140,0001.41,000股权收购100%集 团 合 计 2,650,51387.43,300 100%坚持深耕环渤海，适机进入其它经济快速增长区域的一贯策略，年度新增土地储备265万平米,平均楼面地价3300元/平米。备注：新取得重庆高尔夫项目，总占地2370亩，交易对价1.52亿元，我方权益55%，列入土地一级开发，未列入土地储备。28实现融资渠道多元化，资金实力进一步增强。09年12月，中国人寿以每股6.23港元，认购公司9.34亿股新股，认购总金额达到58.19亿港元，成为2009年香港资本市场最大规模的集资活动之一；09年首家

23、获准发行人民币债券的在港上市内房企业，发债规模26亿元人民币，期限6年，首三年票面息率为每年4.4%；09年9月，公司在香港市场成功获得7亿美元银团贷款，期限为3年，利率仅为(伦敦国际银行间拆放利率)Libor + 2.1。2.2业务回顾企业融资29实行事业部制管理，大幅提升营运效率。 2.3 管理回顾管理效率302005-2008年2009年- 总部+（区域项目部/公司+经营管理类控股公司；设立北京、天津、东北三个区域事业部，负责对所属开发业务全面开展经营管理工作，通过缩短管理链条，减少管理层级，大幅提高运营效率；设立投资管理事业部，强化战略、投资管理、风险管控和产品研发等职能。 投资管理/

24、区域事业部+（区域项目部/公司+经营管理类控股公司）；实行KPI+GS绩效考核，加大有效激励，进一步激发员工激情。2.3 管理回顾员工激励31巩固组织架构调整成果，确保区域事业部真正发挥利润中心的作用。通过合理的目标设定、考核与激励，引导各经营单位高度关注重点工作、核心工作。配合组织架构调整，科学评价各经营单位的工作绩效，提高激励和约束的有效性，激发各经营单位的积极性、主动性和创造性。激励引导传递通过考核指标的逐层分解，把公司的战略意图传导至员工，实现组织绩效与个人绩效的有机结合。巩固KPIGS月度核算发放特别奖励固定收入目标奖金浮动收入 年度核算目标现金收入基本工资2.3 管理回顾客户意识3

25、22009年客户满意度增长8分2009年客户忠诚度增长9分 客户满意度、客户忠诚度进一步提高，赶超标杆企业平均水平。 标杆企业2009年客户满意度平均值64分； 标杆企业2009年客户忠诚度平均值47分。2.4 工作中的不足投资物业的发展滞后，占营业额的比例不足3%。公司进入城市的数量明显低于对标公司，业务集中于环渤海地区，协议销售额89%源自环渤海地区。业务结构和区域布局不完善年度工作中的不足土地、人才等核心资源储备不足周转效率低于行业平均水平投资回报落后于行业领先企业公司目前土地储备总量不足，规模约为对标均值的50%，难以支持未来持续增长。随着公司未来快速区域扩张和“研发、金融”等业务开展

26、，人力资源的补充将面临很大的压力。IPO和增发后资产规模快速增长，公司业务规模增速滞后于资产规模增速。公司2009年总资产周转率为16%，低于行业领先企业平均30%的水平。公司2009年ROIC为5.7%，低于行业标杆企业8的平均水平。公司投资回报偏低将限制公司进一步权益融资的能力。33第三部分：2010年经营目标及策略 经营目标 发展策略 支持保障措施34为实现战略目标，2010-2015年需保持年均50%复合增速。核心业务定位不动产金融公司实现融资渠道创新和“金融+地产”联动模式的核心物业投资公司长期战略业务，至2015年为集团贡献约90亿左右的租金收入房地产金融业务的主要载体物业发展仍为

27、XX地产规模增长的最核心动力，占集团营业收入贡献的85%以客户需求分析及产品研发为基础，借助房地产金融推动，实现快速开发增值*其他包含建筑、中介服务等专业公司收入贡献640041302010201478012289082015物业发展物业投资房地产金融697229610201364632012416320522382201123382其他以房地产金融推动物业发展、物业投资业务，其中物业发展为集团贡献主要收入来源单位：亿物业发展约占85%物业投资约占10%金融约占1%3.1 经营目标战略约束353.1 经营目标保持复合增速对标公司平均保持约35%增长率，考虑到公司目前业务规模增长滞后于资产规模增

28、长，公司2010年业绩增速不能低于对标水平。资产规模 百强平均十强平均销售收入净利润额年增长率= 38%年增长率= 46%年增长率= 34%年增长率= 34%年增长率= 32%年增长率= 55%36 3.1 经营目标目标分解2010年是“第三步发展战略”的元年，公司将保持积极扩张态势，将经营目标设定在一个较高的水平： 营业额和销售额增速不低于45%，巩固市场地位 加大区域布局和土地储备力度，储备核心资源 加大融资力度，支持土地储备和区域 扩张 挖掘盈利空间，保证公司的后续融资能力对标公司平均保持约35%增长率；公司销售额历史5年平均增速43%。新进入3-5个重点城市，基本完成全国布局；新增土地

29、储备600万-900万平方米。每股收益不低于0.40元人民币；净利润不低于25亿元人民币。增发普通股10%-20%；通过股权和债权融资300-450亿元。年度经营目标分解123437 3.1 董事局考核指标建议指标类别关键指标经营目标增长目标营业额增长率（%）36%盈利目标毛利率（%） 26%净资产收益率（%）7%风险控制净借贷比1.0股价表现优于市值前十名的在港上市内地房地产企业年度股价变动幅度中位水平38鉴于外部宏观调控和市场环境存在较大的不确定性，公司将努力完成高预期的经营目标，但建议考核指标留有一定的空间：增长目标参照对标公司平均增长速度（35%）设定；盈利目标略高于2009年考核指标

30、，保持稳定的盈利水平；2010年土地市场存在难得的市场机遇，建议将净借贷比指标放宽至1.0，以实现全国化的区域布局。注：营业额增长36%对应营业额120亿元。新开拓新区域创造新价值发展新业务 3.2 2010年发展策略39各业务单元要超越2009年的业绩表现，充分挖掘盈利的潜力，为客户和股东创造更大规模的价值，创造新的资本溢价。 资本溢价无形资产储备客户满意度和品牌MVAROIC（投入资本回报率）WACC（综合资金成本）增长率g税后净营业利润率总资产周转率收入成本费用税务费用X资产结构总资产预收账款应付账款应付税金X有机增长并购新项目拓展人才、组织、知识产品组合信息系统收入提升产品品质，实现产

31、品溢价加强客户研究，精准把握客户需求研判行业趋势，挖掘市场新需求成本考量成本的边际收益，让每一分成 本都创造价值合理控制费用比例，科学筹划税务效率有效缩短开盘周期，加快项目周转匹配项目收支进度，优化现金流坚持业绩导向的考评机制，提高组织效率和人工成本效能资产结构优化业务结构、区域布局和土地储备结构，提高快周转和高收益项目比例合理占用客户、供应商商业信用核心能力加强产品和服务研发，践行“XX产品年”建设高效透明的信息系统，推进海鸥项目培育核心能力，储备优秀人才等核心资源 3.2 2010年发展策略创造新价值40第一层面-巩固核心业务保持物业开发等核心业务的持续增长和市场地位第二层面-培育战略业务

32、组建商业地产事业部，增强投资物业运营能力，积极增持优质物业探索进入旅游地产、工业地产等业务的机会通过并购等方式进入设计领域，提升公司产品研发能力经营性公司应在现有业务范围内探索新的盈利点，如物业的增值服务，经纪的咨询服务第三层面-开创未来业务机会开拓房地产金融业务，支持物业开发和物业投资业务的快速发展探索整合专业资源，向客户提供全面服务的机会围绕“第三步发展战略”的实施，对照“全国领先的房地产金融和实业协同发展的投资集团”的定位，对三个发展层面的业务进行均衡管理，以实现企业的长期持续发展。新业务发展的要点新业务必须有很好的发展前景，未来具备较大的市场规模和不错的盈利性新业务应与现有核心业务产生

33、协同效应，提升整体竞争力新业务发展应不影响现有核心业务的资源配备，保证现有核心业务的健康发展新业务实质投资前，应进行充分的研究，并储备相应的能力 3.2 2010年发展策略发展新业务41核心城市布点与成熟区域深化深化成熟区域布局：北京、天津、东北和中山2010年积极进行区域深化，完善公司在京津冀、辽中南和珠三角城市群的布局，择机进入区域内二三线城市，保证公司的市场领先地位巩固环渤海区域布局：积极拓展山东半岛城市群，寻机进入青岛或济南，巩固公司在环渤海区域的优势积极布点长三角、西南重点城市：积极完成公司在上海、南京、成都、重庆（力争进入武汉）的布点，完善公司全国化布局关注新兴区域和稀缺资源城市：

34、关注海南、黄山等区域土地资源，低价储备优质地块，保证公司长远发展潜力布局期工作要点区域布局以二线核心城市为重点，未完成所属城市群核心城市市场进入，原则上不进入三四线城市发展追求成为已进入城市的“主流开发商”，市场排名逐步达到区域市场前五，实现规模效益保证区域拓展的人员配备。针对意向城市，建立新区拓展小组，负责前期研究工作，并在成功项目获取后成为区域运营的核心成员，保证投资决策质量和前期运营效率成都中山武汉重庆杭州天津北京大连沈阳南京广州青岛已进入区域深化布局区域上海深圳黄山海南积极布点城市关注的新兴区域 3.2 2010年发展策略拓展新区域42积极推进公司战略转型。加强第三步发展战略的宣贯，并

35、在公司整体战略的框架下，指导各区域、业务单元形成自身战略规划保证战略上下结合。完善计划与绩效管理体系。依托战略制定计划和绩效目标，树立绩效驱动业务成长的管理文化。战略深化事业部(城市公司)战略目标和增长要求竞争研究和竞争策略区域内的城市布局业态、项目规模的组合土地等关键资源获取规划核心能力培养规划专业公司业务定位和愿景经营预测和战略目标标杆研究和关键竞争策略内部的业务组合和区域布局关键资源的获取规划核心能力培养规划职能部门公司战略或业务竞争战略对于职能发展的要求执行公司战略和业务经营战略的过程中，企业中的每一职能部门所采用的方法和手段3.3 支持保障措施强化战略与计划管理43战略落地绩效管理年

36、度发展计划项目经营计划3.3 支持保障措施培育产品研发核心能力 产品研发向前后端延伸。根据客户和市场细分推进产品线建设，逐步提高复制产品占整体销售额的比例，提高土地拓展、市场定位、战略采购、成本控制效率和能力、推进管理复制。 44加强产品研发、部品及标准化管理、协作资源管理、成本管理等职能；适机寻求外部设计团队的并购，迅速扩大专业人员规模、提升能力。 建立技术标准和部品标准，推进标准化成果的转化；建立集团采购资源平台和管理平台； 通过设计阶段控制和实施阶段跟踪，实现成本动态调整与优化；经验总结：总结提炼公司历史项目，形成较为成熟的产品标准；产品创新：结合高端产品及大盘项目进行研究，快速形成产品

37、突破；业务创新：开拓研究商业地产、旅游地产等新领域；客户与市场细分重复检验的产品设计标准的服务与配套标准的产品配置标准的流程和指引标准土地属性需求相对标准的成本引领潮流的产品3.3 支持保障措施完善组织架构、充实人力储备45 全面启动并实施集团人力资源战略。增强集团战略管控能力、加大关键职能岗位人才培养与补充，保障企业扩张人力需求。 团队融合 围绕企业文化和区域拓展需要，全方位开展团队并购和文化融合 部门设置 新组建产品研发部、投资开发部、企业融资部，强化集团战略管控能力完善能力素质和职级、职等的评定工作 招聘/培养 对核心部门、关键岗位人才加大外部引进和内部培养 绩效考评 坚持结果导向、可衡

38、量性、可控性和一致性原则，系统建立绩效评价、评估体系，实施末位淘汰制 激励机制建立市场化的激励机制，在薪酬水平、股权激励等方面向重点人才倾斜部门配置团队融合绩效考评激励奖惩人员招聘价值定位战略规划组织功能规划员工关系管理人力资源规划 价值定位 确定员工与企业价值关系，实现员工价值与企业价值的统一双赢 战略规划 根据公司第三步发展战略，制定公司人力资源专项规划绩效管理薪酬激励3.3 支持保障措施加快推进海鸥项目 加强海鸥II项目的管理理念、方法的宣传，深化项目认识和普及； 启动信息资源规划与信息系统建设，奠定大规模系统开发的基础; 完善与推动IT基础平台建设，结合现实业务需求，启动部分业务系统开

39、发。46 流程管理与实践 知识管理数据平台建设 财务系统建设基础平台建设流程优化并确定实施方案流程发布并试点实施效果评估外部知识收集与整理知识共享与管理制度建设IT基础平台与SOA平台封装 SOA功能包封装与系统功能开发财务总账系统升级与开发2010年1季度2010年2季度2010年3季度2010年4季度信息标准化与主题数据管理平台建设，包括（销售、客服、人力、决策支持系统等）、支付系统实施员工参与知识成果转化信息系统规划 SOA平台推广3.3 支持保障措施加强风险管控47风险描述应对策略市场风险资金风险竞争风险管控风险政府调控，未来新增供应加大;经济基础复苏基础尚不稳固。快速土地储备策略下，

40、负债规模和融资成本加大; 稀缺土地资源总价过高，付款条件严格，造成短期资金支付压力。竞争区域趋于集中；土地市场激烈竞争下，不能完成预期区域布局目标;产品营造能力普遍提升，品质竞争加剧。管理标准化程度低，信息传递效率和透明度不高；区域和业务快速扩张，管控难度加大;核心人员对于公司发展和管理理解不系统。加快开盘节奏，加大上半年销售比例；加强市场监测，提高市场反应速度； 预先办理前期证件，灵活调整开发节奏。动态、严格、集中管理土地款支出，提高资金使用效率，适当推迟土地款支付时间;积极拓展融资渠道，通过引入信托、基金等少数股东增强公司资本实力。关注竞争对手动态、强化区域深耕；整体保持积极扩展的态势，多

41、渠道拓展土地，加大二线城市拓展的力度;强化产品品质提升，寻求差异化定位。推进海鸥进程，加快流程梳理和信息系统建设的速度;加大人员本地化建设，从严治企，规范管理动作、加大监察力度；强制学习和培训，加强公司的计划和预算管控水平。第四部分：2010年业务发展计划 开发业务 商业板块 其它业务484.1.1 开发业务年度经营策略49抓效益快周转促转型带团队提高对公司的利润贡献，保证集团的资本市场形象和持续融资能力；确保结转项目2010年6月和12月的竣工节点，并进一步挖掘2010年可贡献利润的资源；提前安排2011年的收入结转资源，保障工程进度。保持强劲的销售势头，加快前期项目的开盘进度，加大各项目上

42、半年销售比例，以规避市场风险；加快投资回收速度，新储备项目原则上1年内开盘销售，鼓励通过有效的产品复制加快周转。经营转型，强化产品品质提升，产品向高端转型，寻求差异化的产品定位；管理转型，提高管理的标准化程度和效率，实现人与工作目标的对应机制。成熟区域要提早开展区域内新城市拓展团队组建，以保证新项目的运营效率；新区域要尽快完善团队建设，组建高效运营的团队，未来以此团队为平台，迅速进行区域深化。4.1.2 开发业务协议销售年度计划协议销售额231亿元，同比增长62%。 销售面积164万平米，同比增加19%；销售均价（不含车位）13,500元/平米， 同比增加30%，产品品质提升将成为销售业绩提升

43、的主要动力； 北京、天津、东北区域年度销售额实现快速增长，进一步巩固区域市场地位； 新区域拓展项目实现部分项目开盘销售。协议销售（亿元）区域城市2009年2010年同比增长北京区域 68 10047%天津区域 20 3155%东北区域 405538%中山公司 15 1820%杭州公司- 19新区域-8集团143 23162%504.1.3 开发业务开复工计划2010年开复工计划(万平米） 区域/城市 新开工面积 复工面积 竣工面积 月度平均在建面积 北京区域 119 57 35 112 天津区域 63 59 31 84 东北区域 106 101 45103 中山公司 50 32 2049 杭州

44、公司 36 8 - 11 公司合计 374 258 130 310备注：（1）新开工面积未包括重庆、海南、上海等年内计划新增储备项目； （2）复工计划未包括将台项目30.6万平米。 为及时补充2009年末销售资源不足、防范市场出现波动的情况下进行资源调配，年内将加大新开工面积。 全年计划新开工374万平米，同比增长80%；竣工130万平米，同比增长33%；月度平均在建面积310万平米，同比增加70%。514.1.4 开发业务现金流经营活动净现金流（亿元）区域城市销售回款建设费用支出北京区域 62 29天津区域 31 14东北区域 48 26中山公司 15 8杭州公司 15 3其它项目 4 3集

45、团合计17583 合理匹配各区域收支，强化现金流管理。52注：其它项目包括XX.光华国际、重庆、海南、黄山、上海项目等。不考虑土地款支出，年度开发业务实现经营活动现金净流入70亿元；其中： 全年计划销售回款175亿元； 月度平均在建面积增加70%，建设费用支出相应增加至83亿元。4.1.5 开发业务结转收入 区域深耕策略收效开始显现，传统优势区域收入规模将大幅增加，收入来源的区域分布进一步分散 ； 充分挖掘各业务单元盈利潜能，确保公司在收入规模大幅增长的情况下，年度结转毛利率不低于2009年水平。 年度开发业务计划结转收入129亿元，同比增长57%。53注：开发业务收入还包括XX.光华国际项目

46、部分出售收入。4.1.6 开发业务投入资本回报（ROIC）公司整体投入资本回报率预计将达到6.3%，超过2009年5.7%的表现；在投入资本回报率（ROIC）保持10% 的水平下，适当加大北京区域土地储备力度；其它区域在土地储备大幅增加的情况下，通过加快周转、增加利润贡献，稳步提升ROIC。投入资本回报投入资本回报率（ROIC ）税后净营业利润区域城市2009年2010年增长比例2010年北京区域14.3%9.8%-31% 16.5亿天津区域2.2%2.4%9%1.4亿东北区域4.7%6.5%38%5.0亿中山公司3.6%6.0%67%2.0亿公司整体5.7%6.3%10%24.9亿 坚持各区

47、域资本投入和税后净营业利润增长速度保持合理匹配，进一步提高资本的使用效率和回报水平。注：（1）投入资本回报率（ROIC） =税后净营业利润/投入资本； （2）税后净营业利润=账面净利润财务费用、溢价摊销、非经常性损益等； （3）公司整体含开发业务、投资物业、其它业务等。544.2.1 商业板块年度发展策略55再造专业团队组建商业地产事业部，整合酒店物业及相关经营单元，建立全链条的投资物业投资、开发、运营、资产管理平台；加强团队建设，大力引进外部优秀人才、强化内部人才培养。创造商业模式重点提升投资物业的前期策划和规划设计能力，形成可以复制的产品标准和商业模式；梳理投资物业的投资、开发和运营流程，

48、明晰与开发事业部等业务单元的工作界面。提升成熟物业业绩和服务水平全面提高现有物业的租金水平和EBITDA利润率，以提高投资物业的估值和收益；提升成熟投资物业的资产管理、招商运营和物业服务能力，对接未来房地产金融业务。加快前期项目推进和资产处置进度加快XX万和城C区、天津海河新天地AB地块的进度，快速增加投资物业的规模；加快部分低效项目的处置进度，优化投资物业资产结构。4.2.2 商业板块物业经营 物业经营整体收入达到2.8亿元，同比增加40%，占总营业额的2.5%。56XX大厦（成熟期）年度平均出租率: 96%EBITDA利润率: 82%XX.光华国际（培育期）年末累计出租率：60%平均日租金

49、： 5.5元/平米.天XX国际中心（成熟期）年度平均出租率：87%EBITDA利润率: 72%平均日租金: 3.7元/天世纪XX宾馆（酒店）平均入住率: 60%EBITDA利润率: 26%平均每晚房价: 410元/晚 投资物业（北京）加大投资物业开发力度，计划开复工面积60万平米，同比增加100%。 继续推进将台商务中心项目开发建设，计划2011年底具备开业条件； 加快推进XX万和城C地块、XX沁山水E02、E03商业、京棉项目和天津AB地块建设； 研究资产整售方案，适机处置部分现有投资物业，用于加大新增投资物业项目开发力度； 加快处置会所、车库、车位等低效资产。4.2.3 商业板块投资物业开发投资支出分配（亿元）57将台商务中心7月底取得代征公园规划手续；8月底酒店、写字楼达到结构封顶；12月底商业招商率达到50%、写字楼30%；XX万和城C地块7月底取得修建性详规；9月底开工；XX沁山水E02E03地块9月底取得修建性详规；11月开工；京棉项目6月底前取得修建性详规；9月底前开工；天津AB地块项目9月底前A地块开工，并取得B地块修建性详规；4.3 其它业务年度经营目标58一级开发销售代理物业管理建筑装饰经营策略：保持北京等区域代理业务的领先地位、快速推进