长春吴中印象项目后评估报告

1、长春吴中印象项目后评估报告策划编写：吴中地产长春公司二0一一年十二月三十日吴中印象开山之石 宏篇之作2008年，吴中地产集团东北战略扩张首开项目吴中印象，正式摘牌，落子宽城。“让吴中地产在长春的首部作品，除体现吴中地产的建筑文化外，还将融合江南的全新居住精髓，为春城缔造一个追求自然、历史、人文之江南印象。” 吴中印象案名应运而生。择址而谨，建居而慎，当吴中地产集团北上长春，通过数十次深度市场调研，最终将目光锁定在此之时，其前瞻性的预见及判断能力，真正显示出了不同于常人之所在。凭借核心腹地的强势地位，加上片区产业布局的初显端倪，如今的宽城区正在逐渐形成新型物流、客流、信息流中心，从而吸引了更多人

2、才进驻，促使了人口结构优化，因此宽城区房地产市场正需要进行深层次升级。宽城区应该有怎样的房子？宽城区能有怎样的房子？一个区域的价值，正是在如此的居住探索中得以提升。而“吴中印象”的拔地而起，让宽城区彻底告别了无高档楼盘时代。吴中印象项目，于2009年4月正式动工，2009年9月30日一期工程竣工入伙，2011年9月两期工程全部交付入伙，历时三年，圆满收官。其一诺千金的诚信作风，体现的绝不仅仅是一个项目的形象，而是一个企业形象背后所蕴涵的深度价值。吴中印象，正以引领者的姿态，引领着长春地产界向持续、健康、有序的方向大步向前。吴中地产在长春首开项目吴中印象，不仅仅圆满完成了销售和资金回笼任务，更重

3、要的是，通过此项目的成功运作，锤炼了整个团队建设高端品牌项目的业务能力。在集团公司的支持下，公司认真组织，对项目前期可研、规划、设计、工程、采购、成本、销售、物业管理等各方面工作进行整体回顾，发现不足，予以分析，找到对策，并进行了详细的总结与评估。此项工作的开展，对后续项目拓展和运营具有重大的指导意义。吴中印象开山之石 宏篇之作报告目录第一部分 项目运营总体概况第二部分 成功与不足第三部分 后评估成果分享第四部分 后续项目开发建议第一部分 项目运营总体概况项目简介项目关键指标列示及简析项目运营要点回顾项目简介序号地块名称占地面积（）容积率绿化率建筑面积（ ）销售面积（ ）1A地块720301.

4、5945%124823.0591183992B地块0100%003C地块53188.301.5646%88018.45819394总计212841.509200338吴中印象以2011年9月20日二期最后一次业主集中入伙为标志，正式结束整体开发工程，实现封园。项目简介序号项目名称住宅（套）门市（套）地上车库（套）合计（套）1吴中印象一期85446319312吴中印象二期1120869413003总计19741321252231第一部分 项目运营总体概况项目简介项目关键指标列示及简析项目运营要点回顾关键指标达成情况 单位：万元项目指标计划指标实际完成差异(实际完成-计划指标）备注经营管理目标营业

5、收入8720010600018800营业收入未实现的按预估统计营销费用26202291-329营销费用未发生的按预估统计管理费用21831793-390管理费用未发生的按预估统计财务费用1260307-953项目一期、二期全部发生的财务费用、包括费用化和资本化利息净利润14454188234369项目一期、二期全部净利润、未发生的按预估统计指标评价净资产收益率19.77%25.75%5.98%净利润/平均净资产平均净资产=（期初净资产+期末净资产）/2营销费用比率3.00%2.16%-0.84营销费用/营业收入营销利润率16.58%17.76%1.18%营销利润/营业收入经济增加值126261

6、69954369净利润-平均净资产综合资金成本10%项目成本变化统计序号项目目标成本（万元）实际成本（万元）备注1土地出让金及相关税费1722515960.132前期工程费5689.573328.81含前期报建费、市政配套费、设计勘察费6建安工程费29870.5535831.25从08年到11年，吉林省地区人工费、材料费均大幅上涨，政府连续出台结算指导文件，导致项目建安工程费大幅上涨7基础设施配套费7381.56624.788开发间接费0615.239营销费用2494.82223.4510管理费用20791651.4911财务费用99020.5712税费4573.810591.61截止到201

7、1年底13开发费用合计70304.2276847.32吴中印象一期：1、印象一期总销量为931套，81939平方米。2、2009年6月20日开盘，当天开盘推出多层共430套，当天销售231套，销售额达到8317万元。3、2009年底实现签约779套，销售金额25961万元。回款22137万元。当年销售率为85%。4、截止到2011年10月30日，吴中印象一期完成签约919套，79983平方米，回款32817万元，1.3 去化速度吴中印象二期： 1、印象二期总销量为1300套，118399平方米。2、 2010年5月23日开盘，当天开盘推出多层485 套，当天销售187套，销售额达到9934万元

8、。3、10年年底实现签约938套，81227平方米，销售金额43662万元。回款40189万元。当年销售率为72%。4、截止到2011年10月30日吴中印象二期完成签约1259套，112644平方米，64449万元。第一部分 项目运营总体概况项目简介项目关键指标列示及简析项目运营要点回顾项目运营要点回顾项目大事记2008年8月项目团队组建。2009年4月01日 项目一期破土动工。2009年6月14日 项目一期样板区开放。2009年6月15日 项目一期实现五证齐全。2009年6月20日 项目一期开盘，当日销售231套，销售金额近亿元。2009年9月30日 项目一期多层全景交房入住。2010年4月

9、01日 项目二期破土动工。2010年5月23日 项目二期开盘，当日销售187套，当日销售金额近亿元。2010年6月22日 项目二期样板区开放。2011年9月20日 项目全部入住完毕。2012年4月项目备案完毕。企业所获殊荣：2009年，中国住交会“三名”荣誉（名人、名盘、名企）、长春市房地产开发先进企业、第六届长春地产网络人气年度新锐地产、长春市精品户型楼盘、长春市区域领导力楼盘；2010，中国住交会“三名”荣誉（名人、名盘、名企）、长春地产星光榜年度之星城市地标；2011年度金牌园林环境楼盘 ，吉林省物业管理示范住宅小区。第二部分 成功与不足项目运营成功点项目运营不足点1、吴中地产长春公司成

10、功组建，形成了高效、团结、作业能力强的团队，建立和形成了一整套开发管理流程和制度。2、依靠有限的人力资源，凭借创业的激情和睿智，众志成城，取得项目圆满成功。3、准确市场调研及项目定位，为项目的成功销售开辟了道路。4、前期报建业务中以超强的公关能力，克服重重困难，完成诸多报建工作。5、规划、设计工作，结合南北居住文化，迎合客户居住需求。6、样板区开放获得预期效果,为开盘热销成功奠定基础。7、结合工程特点，工程进度，对关键节点重点把控，工程质量处于受控、提升状态。8、建立了格式合同数据库，合同管理规范化水平得到整体提高。9、确立了以工程量清单报价为主的招标及结算计价模式，在规避风险的同时有效地降低

11、了工程成本。10、当年开工、当年全景入住，践行承诺，赢得业主及业界的赞同。项目运营成功点第二部分 成功与不足项目运营成功点项目运营不足点1、首个项目，经验不足及对土地性质、状况等了解不够，致使规划方案调整量大，造成报建工作的多次重复。2、前期报建速度与项目进展节拍不吻，致使协调、公关业务增加。3、配套设施设计，两期整合观念不强，引起资源浪费。4、设计及审图不细，致使变更量增加。5、工程建设风险预期不足，进度、质量整改量大。6、各专项施工方案审核不细，部分质量通病未得到事前控制。7、验收备案时间拖延，影响产权办理。8、工程项目移交还不够系统、清晰。9、个别工作环节，法律意识存在薄弱环节，存在风险

12、。10、先入住后办理备案手续，影响各种验收办理，容易形成违约。11、各种手续办理前的工作计划节点把控不够严谨，加大手续办理的难度。项目运营不足点第三部分后评估成果分享第一篇 前期报建篇 第二篇 项目设计篇第三篇 成本管理篇第四篇 采购管理篇第五篇 工程管理篇第六篇 营销管理篇第七篇 物业管理篇第一篇 前期报建篇工作经验不足之处1、工作的超前性由于规划报批方案在发改委立项和项目的总平图出来后，就开始着手准备中标通知书的资料和工作，报批文本出来后，在办理建设工程规划许可证的同时开始施工许可证的会签工作，这样在取得建设工程规划许可证后就能在短时间内拿到施工许可证，保证了工程如期开工。2、加强内部联系

13、，加强与公司各部门的沟通在报建前期，重点关注设计方面的工作，一是督促报批文本能如期完成，二是报批文本是否符合报建要求，从而避免了重复报建。报建后期，重点关注工程施工进度，经常进入施工现场进行现场勘查和工作沟通，避免给验收工作带来麻烦，进而影响到期转现工作。工作经验3、强化沟通、熟知流程、提高办事效率做好与政府相关部门的沟通工作，熟知各部门的审批流程及相关政策。不仅提高了办事效率，也节省了部分报建费用。在办理双拖欠的会签时，需要缴纳农民工工资保障金，缴纳金额为工程总造价的4%，吴中印象项目我们应缴金额为480万元，通过与建委领导多次沟通，实缴80万元。在办理勘查设计窗口会签时，需提供供热联系函，

14、而取得供热联系函的前提是与供热公司签定供热合同并需提前缴纳热计量装置费，每平米20元。经过与相关部门沟通，并做出保证后，建委在缺少供热联系函的情况下，先下发了施工许可证。工作经验第一篇 前期报建篇工作经验不足之处1、规划方案调整次数较多，影响了相关工作推进速度。规划方案确定并批准实施阶段，应尽量避免做较大的调整。否则，不但会造成前期手续办理工作的多次重复，对完成计划目标也极为不利。同时会给人造成我们工作不够严谨之嫌。应加强规划方案谋划的前瞻性和规范化管理。2、施工图审核工作的实效性和约束力不足施工图审核是前期手续中一个承上启下的重要环节，直接关系着前期各项手续的办事效率和各项规费缴纳的准确性。

15、同时也是工程招标和后期办理房产审核手续的重要依据。加强设计出图的实效性和约束力，以保证工程招标等工作能够步入实质性规范管理的轨道。在规划图和施工图设计上，应做到按时、准确，争取一次出图通过相关部门审查，这样才能使后序工作按步骤完成。 不足之处3、工作节点的掌控不足，影响后续相关工作的开展在人防工程进行的过程中，工程部应按照工程进度的节点及时通知开发部与人防办的工作人员取得联系，来现场进行跟踪检查，为人防验收提供现场资料，以免工程完工之后再办验收破坏墙体结构。不足之处第三部分后评估成果分享第一篇 前期报建篇 第二篇 项目设计篇第三篇 成本管理篇第四篇 采购管理篇第五篇 工程管理篇第六篇 营销管理

16、篇第七篇 物业管理篇第二篇 项目设计篇设计理念及主题总平面图单体方案立面设计不足及改进方法设计理念吴中地产一直秉承“原创山水人居 、亲近自然” 的设计理念，用建筑传塑城市居住理想，用服务描绘城市生活的美好蓝图，用环境勾起对美好生活的向往，将人居体验充分结合于建筑，探索更为贴合中国人的生活方式，引领人们向更健康、更环保的生活方式转变。吴中印象在整体布局上，秉承传统的规划模式，外高内低，将整个小区围合成院落式居住格局，有效的降低城市交通、噪音等的影响，打造舒适、安逸、放松的全新居住社区。在规划过程中将苏州园林中”精致”的特点作为整个小区的景观设计风格。高达42%园区绿化，以8大院落主题围合丰富造景

17、，让客群重新感受院落友居的交往尺度。立面上，首度糅合“苏式灰、中国红、现代白”色彩语言，既不失中国传统文化的底蕴又与现代的流行元素有机结合，用建筑的语言延续文化的传承。设计理念吴中印象以“围合式院落”为设计主题，为了更好地体现中国传统文化和有效的结合长春人居，将山水人居的理念深植，在对项目进行了充分调研之后，结合东北气候、环境和文化之特点，将产品定位于国际级中式河院社区，进行“院落式”情景规划，营造出私密与开放兼备的高档社区环境。通过精致社区的打造，吴中印象将智能化管理、人车分流运用其中，体现其他大型或中档社区无法比拟的居住特色。让客群无论在何时都能有一种放松、享受的感觉。设计主题第二篇 项目

18、设计篇设计理念及主题规划布局单体方案立面设计不足及改进方法总平面规划结合区域性要求，所有住宅均按正南正北方向，内低外高的围合式方式布局，既有效的避免了城市交通道路对小区内的干扰，也充分的将项目周边的市政绿地有机的结合起来，同时根据地形条件，沿市政绿地一侧高层住宅错落布局，即丰富了城市立面元素，也很好的解决了冬季采光的遮挡问题。规划布局交通组织上，吴中印象一、二期均采用了环形车道的交通组织，将整个小区的单体有机的结合起来，既满足使用要求，也为小区景观的营造打下了良好的基础。第二篇 项目设计篇设计理念及主题规划布局单体方案立面设计不足及改进方法吴中印象一期单体方案在规划设计之初，就紧密结合东北地区

19、的气候特点，减少进深，增大面宽和采光面积，准确的把握了客群的需求，使一期项目开盘即获得了较大成功。而阁楼层采用南侧为居室北侧为露台的方式不仅满足了较好的景观视野，同时也不对北侧住宅采光产生影响。可谓一举两得。单体方案吴中印象二期具有创意性的户型方案，在大开间小进深的原则不变的前提下，采用南侧入户的方式，北侧则赠送创意空间，在满足使用要求的前提下让客群获得了最大的利益，同时此方案也有效的减少了楼梯间的公摊面积，取得客户认可。单体方案第二篇 项目设计篇设计理念及主题规划布局单体方案立面风格设计不足及改进方法吴中印象一、二期的立面风格沿袭了中国古典的建筑风格红墙青瓦，在北方漫天飘雪的日子，看着一排排

20、的中国古典建筑，惬意的生活情趣油然而生。同时结合中国苏州园林的造园风格，于北国春城打造出高尚、舒适、典雅的人文社区，为城市的和谐发展也做出了积极贡献。立面风格第二篇 项目设计篇设计理念及主题规划布局单体方案立面风格设计不足及改进方法建筑与结构室外楼梯影响整体效果 洋房室外楼梯型式单一，楼梯与园林景观设计缺乏有效衔接，导致楼梯与软景标高相差过大，楼梯型式对雨雪季通行不利，也对景观的营造产生一定影响。改进方法：严格审查建筑施工图与景观施工图，对搭接部位进行效果优化，并对出现的问题及时解决，做好事前预判和预控。室外楼梯对外窗的影响 二期17、23#楼室外楼梯踏步板标高没有与单体门窗同步考虑，工程实施

21、后，半地下活动室窗户角部被踏步板遮挡，影响了美观性。改进办法：1、详细审图，合理设计室外楼梯、造型位置及单体窗高；2、工程施工时做好尺寸标高校核，对不交圈处及时发现、及时解决，避免因室外构件标高不合理导致的遮挡单体门窗情况发生。建筑与结构室外地坪高差过大 由于前期设计阶段，所掌握的测绘数据与实际情况存在一定的偏差，测绘资料收集不充分，且后期施工时未进行现场标高校核，导致印象二期北侧、西侧沿街建筑与室外地坪及市政道路竖向高差过大。需要经过二次设计才能满足使用要求。改进办法：重点复核单体、景观竖向标高与总平面图、规划条件图的标高，项目开工时对现场标高进行复核，使之相互交圈。排水管设计外露，影响使用

22、功能及美观印象二期6、26#楼为南入户，上层排水管通至非封闭门厅内，需后期采取防冻措施进行处理，北侧商业、南侧入户类型的住宅很容易出现此类情况。改进方法：1、封闭门厅，设置外门。2、将外露管线进行保温处理。在此后的设计管理中，土建与设备专业设计要统筹考虑，对管道留设与土建设计进行系统性分析，严把设计质量关。工程实施前，将各专业施工方案进行比对和交底，从使用功能角度排除不利因素。建筑与结构未做上返梁，影响车库门提升高度洋房车库门高度过低。车库门上方框架梁在报规文本中设计的是上返梁，同时车库内部框架梁根据使用功能也进行上返，由于施工图设计阶段，设计单位对此处进行随意性修改，未按照定稿文本进行设计，

23、车库框架梁均未进行上返。改进方法：前期设计时充分考虑普通车库入口和地下车库入口、停车位的有效高度，对影响净高的框架梁采取上返处理，提升房屋使用功能。对设计单位加强管理，加大设计资质和人员资质审核力度，系统审查方案、报规文本和施工图，杜绝随意性修改和盲目设计，6.人防地下车库工程中，结构剪力墙布置图未预留水暖通风管道孔洞位置，墙体施工阶段未进行专业间有效衔接，没有按照水暖专业要求对土建施工进行交底，导致剪力墙施工后，需重新凿除墙体并加固处理。设计管理方面已经针对此类问题进行技术和管理的改进。建筑与结构小区综合管网设计过程中，没有细致考虑管网与单体建筑的位置关系，沿地下室外墙敷设的管线位于17、2

24、3#楼北侧室外楼梯下方。根据现场实际情况，对室外楼梯结构进行调整，增加了独立基础和柱子。综合管网和园林景观作为园区的配套设施，设计阶段需要从宏观和微观进行有效把控，尤其要对细节之处进行反复推敲后确定最优方案，施工时尽量根据场地实际情况进行合理调整，避免因为设计、施工考虑不周全导致的二次设计和重复施工。设计部门要制定详细的审图细则规避设计 风险。建筑与结构装饰与装修功能实用性 样板间的设计上在满足审美要求外应注重实用性。要在有限的空间内尽量增加储物功能，起到样板示范作用。例如：衣帽间、储藏间。材料的实用性 样板间卫生间、厨房应避免使用壁纸或乳胶漆，使用瓷砖为以后业主清扫卫生提供了方便。园林景观设

25、计中可以优化的部分为了可以营造美好的景观环境，在以后的绿地雨水井盖中使用隐形井盖，这样，可以对景观与配套设施进行有效融合，提升整个景观的品质。园林景观细部处理在景观设计中，对于一些景观广场的尖角处理上，栽植模纹或花卉等过度元素，可防止行人随意进入草坪，对景观环境造成破坏材料选用 印象二期的曲水流觞景观，水池中面层使用蓝色涂料，长时间暴露室外，涂料掉色，井篦子丢失。因此，对于室外一些浅水的景观设计，水池面层的铺装可采用深色石材，水泵部位做细化处理。1、绿植栽种及相关设计方面考虑欠缺对东北地区的一些民风民俗，如户前不栽杨、户后不栽柳、单元门口不能设置地沟井问题考虑不够周全等，造成较多的业主投诉，并

26、增加了后期较多的整改费用。2、围栏防护存在安全隐患园区铁艺围栏设置造型，增加了整体的美观性和档次，同时也存在方便外部人员及施工人员攀爬进园的问题。目前一、二期采取了在围栏上方加设防护栏措施予以消化，这也为我们的新开发项目提供了新的思路，即在保持围栏造型不变、高度不增加的基础上，通过增设低成本的防护栏，解决后期的物业管理难题。3、地下设施的建设考虑周全性在设计和建设地下泵站时，要充分考虑到噪声对楼上业主的影响，做良好的减振处理。其他设计不足点4、物管用房的高效使用性在规划设计时，要综合考虑物管用房的合理位置。(目前吴中印象的物业服务用房，分别设置于一期园区东侧小高层和二期园区西侧高层，不方便物业

27、资源的高效使用、统一管理和服务）。5、商业用房二楼平台无上下通道 商业门市二楼平台没有安全、便利的上、下专用通道，不便于后期物业的日常巡查、维修和清洁服务。6、多层楼道维护难度大园区多层楼道内侧墙为大白、涂料处理方式，经业主装修损伤、使用一段时间后面临问题较多，属不防涂，不防污、不防损，后期维护难度大，影响居住品质。7、楼道开关总闸的设计 园区各楼道开关总闸设计为外漏方式，安全隐患较大。其他设计不足点8、规划设计工作考虑因素需加强有些方面的工作还没有从规划设计阶段就加以综合考虑和设计，而是通过二次设计或直接进行现场施工来完成的工程，造成或标准不统一、或配套无法跟进、或现场条件不具备、或人为因素

28、无法实施等诸多问题。诸如：小区的大门、保安值班室、地下车场值班室、楼层及园区保洁取排水点、垃圾中转站等。园区大门是住宅小区的形象工程，应实现专题设计并能在房屋销售时建成。园区内应建设临时取电点，楼内保洁取水点要在设计时加以综合考虑，便于日后物业或业主用电用水需要。建设的垃圾中转站，应有清洗水源及排水功能和通风设施，大小与小区实际住户数量相匹配，可对中转站进行美化，周边种植乔木，垃圾中转站一定要在业主入住前完成。 其他设计不足点9、楼体安装雨落管时，在腰线处采用直通安装，如按照腰线造型安装，在冬季管内存冰掉落很容易将弯头处砸坏。10、商业门市设置排烟系统应做为规定设计动作予以固定。11、个别户型

29、卫生间存在不合理设计，造成业主投诉。（如装修吊顶与窗开关冲突及污水分支无返水弯问题见下图)其他设计不足点个别户型：卫生间窗开扇高度与装修后吊顶冲突卫生间污水分支无反水弯12、地下车库在设计时提前考虑到秩序值班室设在地下出入口处，并具备采暖功能，便于车库管理。13、秩序岗亭在施工前期，供暖、供水系统应提前做好主杠连接点，避免岗亭施工完毕，供暖、供水系统无法连接。同时在建设岗亭时，道闸起落按钮做双回路设计，实现值班室内外均可控。14、监控室在前期设计时，不管分几期开发，只要是一个物业管理区域，应设计成一个监控室，在施工中提前做好管道连接（吴中家天下设在二期比较科学）。 15、吴中印象外门市与住户共

30、用一个污水井，导致外门市饭店每天往下水井里排放大量油脂，时间一长会将污水井主管线堵塞，给楼上业主带来生活中的不便。新项目应避免商业与住宅共用污水出户管道并设隔油池。 16、一期地下车库入口坡道回转半径小、坡度大，带来车辆出入难度。其他设计不足点电表箱与消防管线间距过小高层管井阀门标识不准确及无施工作业面其他设计不足点18#、6#、26#楼门洞污水主杠在单元门外侧未做保温第三部分后评估成果分享第一篇 前期报建篇 第二篇 项目设计篇第三篇 成本管理篇第四篇 采购管理篇第五篇 工程管理篇第六篇 营销管理篇第七篇 物业管理篇第三篇 成本管理篇目标成本管理工程预、结算管理现场签证管理合同管理（一）存在问

31、题：尽管我们在项目开发过程中，编制了目标成本，但是在执行过程中的成本控制工作是较弱的。一个很重要原因是在项目开发初期没有建立明确的目标成本，过程中也很少按照既定目标成本进行管理控制。即便有也是相对粗线条的，通常只是个“估算值”，而真正到了执行时，这个“估算值”往往就经不起推敲，无法作为项目的控制手段。一、经验与不足目标成本管理（二）影响目标成本制定准确性的原因1、项目进度过快，工期紧基于市场竞争的需要、资金回收压力、包括要完成公司年度利润指标等因素，所以公司对项目的进度要求非常紧，为了赶进度, 出现过未等设计完成就开始招标、施工、边干边设计的现象。由于施工图设计没有全部在目标成本编制前完成，就

32、造成了在项目前期无法对目标成本进行准确测算。一、经验与不足目标成本管理（二）影响目标成本制定准确性的原因2、缺乏规范的成本控制管理体系从项目管理的角度看，房地产项目具有较高的复杂度，项目周期长、涉及的环节多。规划设计、招标、合同签订、施工过程、竣工结算、营销推广、物业管理等每个环节都涉及到成本控制，因而目标成本的管理、控制就需要有一套规范的体系来保证其顺利实施，即建立企业内部的“目标成本管理规范”。我们公司现有条件缺乏这样的管理规范。一、经验与不足目标成本管理1、建立规范的成本控制体系：实行全过程成本控制，在项目发展的各个阶段对“估算成本”进行测算，尤其在“规划设计”、“扩充设计”、“施工图设

33、计”各个阶段完成对目标成本的层层细化修订，并形成最终的目标成本，指导招标采购、施工等业务活动中的成本费用的使用与管理。2、总结经验：总结项目开发的经验及特点，提炼出一套能兼容所有项目的全项目目标成本科目表格、过程控制的思路及方法、项目结束后的成本分析及图表等，作为目标成本制订与控制的基线。二、改进办法目标成本管理3、加强数据库体系的建立与维护：现有数据库体系包括工程面积台账、分项工程、施工材料、营销、前期等成本的市场信息以不同的数据库形式整理、分类，并在积极不断的加以完善。4、实现项目间的成本数据共享：通过不同项目间成本数据的对比分析，可以及时发现项目中潜在的问题并及时采取措施予以解决。另外，

34、我们还应很好的利用历史数据，为新项目提供指引，避免犯重复错误，并可以站在“历史的高度”去不断完善优化相关流程。二、改进办法目标成本管理5、设计阶段的目标成本管理：在印象项目开发建设过程中，逐渐摸索总结出一整套设计方案优化与成本管控方法，并经实际证明是切实有效的。（1）一期高层主体钢筋设计方案优化原设计高层钢筋平米含量约为49Kg/m2，经过与设计院沟通，在保证质量的前提下，对主体墙柱板钢筋规格进行优化，钢筋平米含量降至39Kg/m2，节省成本约100万元。（2）二期景观设计方案优化原方案中大量采用石材及方砖等材料，经过方案讨论，在不影响整体效果及使用功能基础上，对原设计面层、基层、材料选用等作

35、出调整，节省成本约70万元。二、改进办法目标成本管理（3）二期给水、采暖系统分区方式优化通过对印象一期外网系统形式及造价进行分析后，建议将原设计三个分区改为两个分区，大大节省了室内、外管道、土方、阀门井及附件的工程量，节省成本约40万元。（4）二期分户配电箱元器件系统组成优化经过与设计院沟通，取消分户配电箱浪涌保护器，节省成本约16万元。二、改进办法目标成本管理第三篇 成本管理篇目标成本管理工程预、结算管理现场签证管理合同管理（一）影响结算工作的几个重要因素工程预、结算管理一、经验与不足1、工程量计算对定额要求工程量计算规则理解上的偏差、计算方法不同、以及对施工规范和施工图集的掌握程度等都会造

36、成工程量计算的分歧而影响结算工作。2、定额项目套取我公司目前各类招标均已采用工程量清单报价形式，相比定额计价，它具有竞争性强、便于管理、风险共担、能有效降低成本等优点。采取工程量清单方式投标报价，结算时综合单价不调整，只需按实际发生计算工程量，所以定额套取对结算的影响不大。一、经验与不足工程预、结算管理3、构造做法及施工范围界定（1）由于设计、施工过程中实际施工方法与工程定额及施工规范要求不同或者实际使用材料与合同、定额实际情况不符合等情况；（2）部分总包工程与分包工程、分包与分包工程间施工范围界定不清、或者原施工图纸设计中某些项目实际未施工的情况；（3）构造做法不统一的情况，我们可以在合同签

37、订前进行约束，同时在施工过程中把关尽量避免这种情况发生。但是有时一些施工单位在图纸会审或提报施工方案时会故意提出一些实际做法的意见，有些意见投入不高但会使结算造价大幅提升，由于设计院设计师或者现场管理工程师不了解定额中的具体要求，就会让施工单位钻空子。一、经验与不足工程预、结算管理4、合同外金额确认施工过程一些临时增加的零星工程、设计变更等情况发生，会导致合同施工范围调整、施工做法改变等情况。增项综合单价确认时，建设单位会按照当时投标的管理费和利润计算增项综合单价，而施工单位会从实际出发（项目已施工，不必考虑流标风险），考虑更多的利润空间甚至会漫天要价。对造价的反复谈判，不仅拖延进展时间同时不

38、能保证价格的合理性。因此合同外增项金额的确定尽量在施工前完成，如不能提前完成也要先确定原则，避免结算时在进行计价。一、经验与不足工程预、结算管理5、结算资料完整性（1）正常的现场签证、设计变更手续办理可能需要2-3周的时间，而施工过程中因为工程进度及施工实际需要，施工单位不会停工等待变更手续，有建设单位的口头应允就施工。施工后补办手续也会随之推延，有的甚至推迟到结算；（2）合同执行过程中涉及结算相关资料的反复确认；（3）工作联系单或函件不作为结算依据，但相关内容过程中没有转化为设计变更或签证的手续，结算上报资料时发现需要后补手续情况。一、经验与不足工程预、结算管理6、其他定额中的一些价格调整条

39、件无法在施工资料、竣工结算资料中获得证实，例如：安装定额中规定，在管井、夹层、地沟中施工的项目，因人工降效定额人工费可以调增30%，但实际施工中如果这些项目在封闭前施工完成，则该部分人工降效不计取。实际施工情况的确认，在竣工图及施工记录中几乎都无法找到。一、经验与不足工程预、结算管理（二）案例分析总包工程结算工程预、结算管理一、经验与不足1、管道井内壁抹灰问题。管道井外墙砌筑施工时，因管道井内空间狭小内壁抹灰费时费工，某些施工单位可能就不再抹灰，因各种原因此类情况在竣工图中得不到体现，不利于保证工程结算的准确性。2、高层钢筋调整的设计变更实际下发时间没有详细的记录。印象一期高层项目施工图出图后

40、，经过研究发现原设计方案钢筋含量大存在优化空间，当设计院按我方优化方案出具设计变更时，总包单位已按原设计开始施工并预制了部分箍筋及墙柱竖向筋。因设计变更下发时间无详细记录，且实际发生工程量现场确认手续签字不完全，给结算阶段总包已完工程量的确认带来了困难。（二）案例分析总包工程结算工程预、结算管理一、经验与不足3、有些涉及应扣款或者不同施工单位间相互扣款的项目，由于责任划分过程中没有形成责任方会签的书面资料，在结算阶段给扣款工作的推进带来阻力。4、在图纸会审阶段，某些总包单位提出天棚模板采用清水模板并写入图纸会审中，结算阶段施工单位想套取工程定额中清水模板增加项定额，但实际定额中对清水模板增加项

41、的施工工艺约定与施工单位的施工工艺是完全不同的，只有模板材料是相同的。5、部分设计变更没有落实到竣工图中，对实际施工内容确定存在争议。（二）案例分析分包工程结算工程预、结算管理一、经验与不足1、园林施工结算：部分现场实际施工过程中发生的变更没有设计变更审批手续，也没有进行针对变更内容的施工前议价，基本都是结算前补办相关手续，给结算手续的完善和工程造价的审核工作带来困难。2、精装修工程现场施工范围与总包或其他分包工程界定不清楚，存在同一工作内容两家施工单位同时上报的情况。（二）案例分析分包工程结算工程预、结算管理一、经验与不足3、外墙保温工程实际工期较合同工期拖后太久，人工、材料价格上涨幅度较大

42、，双方对原合同单价发生争议。4、由于负责结算造价工程师对现场实际情况不了解，导致高层电梯前室楼梯大白重复计价，给公司造成损失2万余元。5、印象一期排水外网结算时遗漏应扣款项目，虽在支付尾款时及时发现，但是影响结算工作的严谨性，应提高警惕。工程预、结算管理二、改进办法1、提高工程预决算工作有关监控信息、资料的及时性和准确性。2、建立客户档案，每个项目从签订合同起，过程中相关信息记录档案，无论增减合同额或者履约情况都将及时记录，避免时间久或者人员更换导致信息丢失。同时过程中增强负责结算工程师与现场工程师之间的沟通。3、负责工程结算造价工程师对施工现场实际施工情况掌握不够详细，在结算争议问题方面缺少

43、有力的依据支持。成本造价工程师也要记施工日记，大的节点要掌握。第三篇 成本管理篇目标成本管理工程预、结算管理现场签证管理合同管理现场签证管理现场签证分类统计印象一期共发生签证146份，签证金额约158万元 印象二期共发生签证254份，签证金额约269万元 现场签证管理无效成本类签证产生原因分析设计原因1、由于各外网工程设计标高与园林景观设计标高不相符，导致园林施工单位在施工过程中对已经完成的各类检查井井盖标高进行调整，发生签证金额合计10万余元。2、由于外网与总包岀户井位置不相符，导致总包施工北侧高层排水埋地管与外网污水井偏离，发生签证金额4000元。3、消防喷淋管网设计地下车库入口位置与主体

44、预留洞口位置不符，管网调整发生签证金额8686元。4、由于总包工程与园林景观工程施工标高不符，导致部分总包楼梯入口处因与园区道路存在高差增设台阶导致签证。5、印象二期总包工程由于设计变更下发不及时，导致部分已施工、安装完毕的项目根据新图纸拆除、返工导致签证。现场签证管理无效成本类签证产生原因分析修补其他单位破坏1、因电力、供热、煤气等管网工程施工对现有工程造成破坏，重新修复各类管道、检查井发生签证7份。2、污水井堵塞，园林施工时进行疏通、清理。3、已完成的沥青路面基础因电信、联通挖掘管道线需要重新修复。4、高层车位挖掘管沟，将原铺装掀开，待管沟安装完毕重新铺装停车位。5、绿化完成施工后，路灯施

45、工时挖掘电线管道、砌井，造成破坏需要二次修复。6、预留雨、污水检查井被土方、绿植覆盖，需升井至地表面，以便二期雨污水外网接井发生签证。7、室外消火栓井、消防取水井被埋，查找及清理井内杂物发生签证。8、印象二期园林景观清理其他单位丢弃垃圾发生签证3份。9、一期9#、19#、20#楼夹层内杂物清理及管道保温签证。10、二期采暖、给水外网共用入户井的，采暖外网施工时将先施工完毕的给水外网预留管道填埋，导致积土清理签证。现场签证管理改进办法1、重视施工前准备工作重视工程施工前施工图审查工作，编排系统的工作计划，组织交底工作。例如针对交叉作业复杂的项目园林道路、路灯、电力、通讯、给排水、供热等工程，进场

46、施工前内部详细审图，制定系统的组织计划。组织各专业施工单位共同参与碰头会，明确各工种施工顺序、施工路由、交叉点细部施工方法、要求配合条件及责任划分原则等。2、明确谁破坏谁负责的原则除了因工程性质原因如电力、燃气等项目责任追究无法实行的以外，其他单位应遵循谁破坏谁承担责任的原则，明确发生费用的原因和责任，工期与质量重视过程中控制。3、在现有流程上尽量按照制度执行，特事特办第三篇 成本管理篇目标成本管理工程预、结算管理现场签证管理合同管理合同管理合同签订情况统计吴中印象一期（合同管理情况）合同类别合同签订份数合同签订金额（万元）合同付款金额（万元）合同付款比例合同完成情况综合管理类17176.33

47、141.8180.42%16份合同执行完成设计勘察类8622.67615.5698.86%其中1份合同解除，7份合同执行完成营销管理类54870.22867.5399.69%除一份合同终止外，53份合同执行完成工程类合同8915519.715456.1799.59%88份合同完成结算合计16817188.9217081.0799.37%165份合同执行完成合同管理合同签订情况统计吴中印象二期（合同管理情况）合同类别合同签订份数合同签订金额（万元）合同付款金额（万元）合同付款比例合同完成情况综合管理类23492.28333.1767.68%20份合同执行完成设计勘察类283.369.3883.2

48、9%2份合同执行完成营销管理类39695.7367196.44%39份合同执行完成工程类合同8621932.6719304.1888%35份合同完成结算合计15023203.9820377.7387.82%96份合同执行完成合同管理合同管理重点1、计划的编制与实施计划的编制（编制计划前对此项工作完全了解掌握，同时包括需要配合的部门、计划实施阶段的风险控制、以及此项计划的可行性有多少）。2、执行过程资料收集合同履约过程中资料的收集工作尤为重要，例如：维修、现场签证、施工破坏等。工程施工时，由于工期紧、交房等特定的原因在注重结果同时忘记了资料收集。3、合同价款调整由于市场变化与市场把握的原因，施工

49、阶段不可避免由于各种情况而要对施工计划和内容进行改动，而在变更时明确目的和遵循程序都是必须的，这一阶段进行成本控制时要注意各部门的及时沟通和良好合作。 合同管理合同管理改进思路1、加强对合同细节执行情况的约束从便于后期管理及维护的角度，对合同细节执行情况进行约束，如墙体结构形式标注、配电箱控制回路标注、地热分水器环路控制区域标注等。2、强化对施工工艺与结算方式的约定在合同中针对双方易发生争议的有关施工工艺、报价组成、结算方式的内容，制定明确条款加以约束，避免后期产生纠纷。如墙体拉结筋施工工艺与结算方法、马凳筋施工工艺与结算方法等项目，可以在合同中约定乙方在报价中自行考虑相关费用，结算时不再单独

50、考虑该项费用。 合同管理合同管理改进思路3、提高对合同违约情况的预见性合同在履行过程中，双方有可能因为某种原因造成相关条款的违约，这其中包括甲方的违约和乙方的违约。由于甲方原因造成合同工期或其他条款的违约，甲方要有乙方对其索赔的预见性，可在甲方确定违约的第一时间与乙方进行友好协商，争取做到不予赔偿或减少赔付金额，做到事前控制。4、制定切实可行的违约索赔条款一旦发生违约情况可以按照合同内约定进行索赔，增强合同的严肃性与严谨性。5、做好合同履约跟踪的记录应定期对合同的履约进行跟踪记录，如是否按照合同条款完成节点工作任务，工期是否符合合同工期的约定，质量标准是否严格按合同条款执行，实际合同履行过程中

51、是否有违约责任的发生等。合同管理其他改进建议1、实现标准化管理总结开发经验，制定标准化工作程序，加强事前控制能力。例如：编制一些标准化工作手册及指导书，以规范工作流程、工作方法及标准等。 建筑做法统一标准 招标采购技术标准 现场管理指导手册 合同范本 限额设计指导书 分包工程计价指导合同管理其他改进建议2、建立完善的目标成本控制体系建立完善的目标成本控制体系，为各环节工作起到成本预警与成本控制作用，保障项目开发的资金平衡。在实际使用中，可落实到责任部门，并定期考核，计入团队及个人绩效考核，这样可最大限度的发挥目标成本控制体系的作用。3、重视计划编制制定切实可行的项目开发计划，充分考虑计划的可行

52、性，过程中针对实际情况适时调整既定计划，保证大的计划节点顺利完成。确实可行的开发计划，不仅是项目常规开发时的指导方针，同时也是在发生突发状况时，分析情况，寻找对策时有依可照，使调整更加合理，符合项目的整体利益。第三部分后评估成果分享第一篇 前期报建篇 第二篇 项目设计篇第三篇 成本管理篇第四篇 采购管理篇第五篇 工程管理篇第六篇 营销管理篇第七篇 物业管理篇第四篇 采购管理篇工作总结与分析采购模式与转变工作重点与改进项目名称采购数量采购形式邀请招标议价采购直接委托战略协议吴中印象1期79项43项16项18项2项吴中印象2期69项21项18项28项2项合计148项64项34项46项4项工作总结与

53、分析2、柱状图分析1、吴中印象项目采购项目统计数据描述吴中印象1期项目，邀请招标是采购的一种主要形式，其中不乏垄断行业的直接委托、资源较少的比价采购；而吴中印象2期项目，邀请招标形式逐渐减少，而随之直接委托的采购形式，占了主导地位。且2期将不必要的采购项目合并至总包或合并招标，减少了招标环节原因分析这种现象体现了吴中地产长春公司从供应商的资源匮乏、建筑市场对我公司的观望与不认知，到逐渐的熟悉、了解、合作意愿逐渐加强并积极参与投标的一个过程。这些都是采购负责部门及参与者不断努力、探索的结果。通过对供应商过程的评估与信息反馈，逐渐对其了解，并达到相互信任，共同发展的战略思想。因此，在吴中印象二期的

54、招标采购中，同类项目的招标，多数采用了直委或比价的采购形式，双方已经形成长期合作的战略关系。存在的不足与风险吴中印象项目，在招标采购过程中，虽然建立了供应商信息库，但对潜在资源的搜集与了解不够充分，出现入围单位施工能力、技术水平良莠不齐的现象；同时，在施工过程中对供应商评估的工作做的不够详细，相关部门的重视程度不够，因此，导致了评估结果不能作为后期招标采购工作的指导，没有达到预期的效果。甚至出现了二期个别直委项目，在合同履约过程中，企业出现重大变故，而导致合同进展缓慢，甚至无法正常履约的现象。工作总结与分析3、结果分析项目名称合同金额总计（万元）合同金额（万元）邀请招标议价采购直接委托战略协议

55、吴中印象1期15804135009351166203吴中印象2期218951561234772806战略协议合计376992911244123972203工作总结与分析4、吴中印象项目采购项目金额统计吴中印象1期吴中印象2期从分布图中，可以直观看到，虽然2期招标采购形式直接委托、比价招标形式所占比例较大，但金额还是较小的一部分。在以后的招标采购中，会将标的额较小、技术成熟、供应商能够较好配合的项目，根据供应商评估结果，扩大承包范围，以比价或直委的形式确定供应商；把工作重心放在额度大、技术要求高的招标项目，加强社会资源的整合工作，组织邀请招标，以优化招标采购程序。工作总结与分析5、饼状分布图第四

56、篇 采购管理篇工作总结与分析采购模式与转变工作重点与改进1、采购模式现状在吴中印象项目的生命周期中，几乎所有的采购项目，都是采用“一标一招”的方式，即在招标采购计划下，按照采购招标规程，每一采购项目都要执行既定的招标采购程序。2、从公司多项目发展角度分析弊端公司发展多项目共同实施时，延续单一项目的材料采购数值少，供应商在价格、服务的支持力度不强；采购参与者按既定的流程工作量增强重复工作；施工单位对甲控材料供应商进行二次压价获取利润，因此导致不能确保材料的质量，不能获得最优惠的价格；施工单位在付款方面不能完全履行双方协议，使优秀的供应商对公司失去信心、信任。采购模式与转变编制采购计划，工作需要前

57、置流程系统化管理的要求项目施工较碎、临时采购项目较多建立社会资源库，整合优质合作单位虽然已经做了计划，但推进困难时间不够用，拘于流程简捷招标模式空有其名，实施阻力大垄断行业及政府推荐，制约战略合作体制的发展，优质合作供方被动稀缺采购模式与转变3、流程在执行过程中存在的问题4、采购的转变转变一：分散采购向集中采购、战略采购转变为最大程度的降低开发成本及保证低成本合作的可持续发展，我们可以通过印象项目的开发运营，择优选择一些合作良好的承包商来建立长期的战略合作关系。作用：有利于对供应商的管理。从供应商获得更多的服务、更多的技术支持、更高的折扣、更优质的材料；有更多的时间进行新材料及新材料优化的调研

58、工作；节约人力，简化、优化材料采购流程；为多项目的标准化打下基础。采购模式与转变成本调控空间产品定位 设计 招标 施工 结算 项目生命周期采购职能前期介入越深，对项目成本控制越明显采购职能前移，实现跨职能作用此时的招标采购工作，只是为了满足项目的施工需要，没有参与产品的论证与设计阶段的成本控制中，可以说采购管理处于事后控制，不能发挥全部的作用4、采购的转变转变二：采购管理工作向全过程成本控制转变采购模式与转变第四篇 采购管理篇工作总结与分析采购模式与转变工作重点与改进战略工作流程优化工作流程建立与规范第一阶段：建立规范化流程，使工作流程化、标准化第二阶段：优化流程，提高流程的运作效率，使信息得

59、以共享第三阶段：评估流程，根据项目特点，编制采购策划，实现集中采购及战略合作，共同发展工作重点与改进1、流程在吴中印象项目生命周期中，逐渐建立起了工作流程，明确了部门间的权责，使工作进入了流程化。但是在操作过程中，也出现部门间合作不畅，跨部门流程工作效率低下，决策时间长，制度流程虽然有，但是没有达精细化的程度，流程执行复杂等问题。问题分析：坚固的部门墙只关注部门内各自独立的工作关注的重点放在上司的意见上只关注局部的效益改进思路：高效的团队合作关注采购全过程的有效输出关注业主的需求和满意度关注整体目标的实现工作重点与改进 项目采购策划先行制度定义：项目采购工作具体实施前，根据产品定位，由采购管理

60、部组织各相关部门进行采购策划，确定采购科目明细、采购档次标准及采购目标成本等内容：包括项目情况简介、施工进度计划、主要施工项目采购节点计划、项目合同架构体系（总包、甲委、甲供、甲控材料等各类合作方式的项目采购合同架构）、总包及关键工程采购方案等作用：通过项目采购策划，可以为编制采购计划提供依据；提前搜集社会潜在资源；为新技术、新材料的调研争取时间；避免出现盲目采购导致与产品定位不符的现象工作重点与改进2、制度 加大采购计划监督力度采购计划不是一个部门完成的，而是各部门配合完成的一项工作。而按计划完成，更需要一个高效团队才能得以实现。在采购计划的实施过程中，应根据实际工程进度，对采购计划每月进行