项目财务分析报告

1、 白马山项目财务分析报告第 PAGE 35页跋白马山项目财务邦分析报告笆 挨 凹 胺 皑 拜 佰 俺 罢 拌 暗深圳市皇庭酒店扮管理有限公司笆 般 皑 爸 挨 坝 办 鞍 凹 捌 耙2010翱年背11敖月艾7白日目录颁第一章 酒店摆各部分经营情况版预测与分析肮 办 -柏第2页-吧1.1埃财务指标取定原扒则及说明氨1.2版酒店客房部分未懊来十年收入情况佰预测跋1.3巴酒店埃餐饮爱部分未来十年阿收入柏情况扮预测翱1.4坝酒店颁会议鞍部分未来十年巴收入袄情况安预测扮1.5艾酒店邦其他板部分未来十年收把入情况瓣预测班第二章 酒店爱开业后综合经营埃情况预测与分析昂 翱 -第12页俺-扒2.1昂各部门营业

2、成本罢支出占各部门收扳入比例矮2.2跋各部门营业成本鞍支出坝预测把2.3暗对本酒店总建造案投资额的估测笆2.4霸酒店未来十年板经营成本预测案2.5案酒店未来十年暗经营成果预测傲第三章 酒店巴盈亏平衡点预测捌与分析哀 阿 癌 -第18袄页-3.1假设说明案3.2拜盈亏平衡点的分霸析熬3.3吧对于盈亏平衡邦管理背的认识伴第四章 酒店拌经营期现金流量瓣预测及投资回报佰分析安 -第背21背页-4.1假设前提吧4.2 在5岸0%银行贷款的啊情况下伴的投资回报分析背4.3啊自有全投资的情爸况下皑的投资回报分析瓣第一耙章 把酒店各部分经营昂情况预测与分析百1碍.1 伴财务指标取定原瓣则及说明哀 捌* 翱 袄

3、本章数据昂预测斑如客房数，出租懊率，板平均房价，耙餐位数，上座率版等斑根据对周边三家碍以上靶同类型酒店进行扮实地考察与对比版后加权平均得来扳，具体取定准则伴会在每张表格的皑前面做出详细阐敖述。奥* 挨 敖依据国际饭店会爸计制度，澳本财务预测分析霸中部门支出按部袄门收入比例计算扮，未分配经营开熬支按占总经营收拔入比例计算败，并综合以下情癌况：熬 吧本酒店竞争市场般状况的实际调查唉结果澳。斑案中国饭店业务统凹计爸2008，20癌09挨哀：中国星级酒店邦部门收入、支出扳比例标准。搬* 澳根据本项目周边柏竞争市场状况，八结合对项目所在案地整体酒店业经扳营状况及市场发版展前景的预测，蔼采取稳健原则取翱定

4、各项指标。氨* 按照邦酒店业惯例，本艾报告的预测期限袄为10年。俺 氨酒店客房奥部分隘未来十年收入情吧况预测把 翱基础数据说明：敖房间数建议澳不超过暗250间，第一背年百ADR平均房价吧1000，随着哎酒店的经营以1般0%增长巴到1300左右八稳定下来阿，皑OCC.（%）唉入住率安第一年哀50%背，之后随着酒店懊的经营以15%案增长至85%左傲右，考虑到重装叭修的影响，会有傲所下降，之后再瓣回升。客房部分埃营业疤变动懊成本率熬取蔼为8%。啊参考酒店扒ADR吧（佰平均房价拌）办客房数扒入住率蔼惠州洲际度假酒艾店伴1300傲220巴40%百惠州金海湾喜来俺登度假酒店靶1400鞍293阿65懊%哎康

5、帝国际酒店靶1000百468熬90%坝惠州皇冠假日酒啊店罢900按375瓣 版无伴汤泉春天高尔夫澳酒店隘4罢50百（目前开放）埃376埃50%柏罗浮山宝田国际霸度假会议酒店哎500吧312拌55蔼%伴本酒店的平均房昂价的预测充分考搬虑到本项目的实阿际情况和当地的傲市场情况，可以蔼看到本酒店的平班均房价低于洲际奥，喜来登等国际办品牌，但皑要扳明显高于嘉宝田敖，汤泉等当地地瓣产商所开发的俺酒店。我们的定懊位就是品质要明拌显高于当地品牌把，但是价格相对拌于国际品牌有一捌定的优势。懊为了预测邦本肮酒店在翱经营暗期间的平均房价奥，我们假设本酒靶店将在运懊营隘三年后进入稳定佰经营年份。这是矮因为，酒店通常

6、背需要在开业头几坝年提供折扣以吸皑引客源。因此，搬为了计算本酒店翱在开业年份的平半均房价，我们以版稳定年份的平均阿房价为基础，在巴开业头一、两年拔应用了一定的房案价折扣。此外，懊应注意，我们所霸预测的平均房价把当中已包括爱1敖5%颁的服务费收入，坝或是相当于会议叭团队报价中的净癌价。伴如下表所示爸年份芭ADR唉平均房价柏RevPAR拌每房平均收益盎第一年拌1000 昂500哎第二年霸1100 扮660耙第三年澳1200 隘840坝第四年拌1300 癌1040般第五年俺1400 哀1190白酒店未来十年客疤房收入预测表氨暗第1年安第2年八第3年笆第4年白第5年办第6年叭第7年熬第8年吧第9年瓣第

7、10年柏房间数（间）挨250案250八250佰250绊250拌250绊250把250翱250岸250稗ADR巴1000笆11拔00袄1200败1300跋1400安1400岸1300挨1200凹1200邦1200板总天数（天）鞍365爸365爱365搬365安365熬365巴365岸365败3白365熬65艾365盎OCC.（%）敖50%熬60%板70%昂80%癌85%半50%肮80%半85%扒85%罢85%背客房收入（万元办）胺4,563 鞍6,023 拌7,665 碍9,490 俺10,859 版6,388 凹9,490 哎9,308 奥9,308 盎9,308 哎毛利率（%）班92%皑92

8、%败92%按92%扳92%背92%袄92%板92%扳92%翱92%翱客房毛利润（万哎元）氨4,198 凹5,541 半7,052 半8,731 傲9,990 罢5,877 瓣8,731 百8,563 啊8,563 氨8,563 澳1.3 蔼餐饮收入预测蔼基础数据说明：芭餐饮部分共分四颁个区域，为迎合澳当地市场建议凹开设安日本餐厅拌。各功能区域第半一年基本数据假暗设如下表所示，氨参考同级别酒店肮经营状况而设定熬。受物价指数等稗影响，人均消费瓣变动以8%计算白。重装修对于上摆座率和人均消费鞍的影响也已经考阿虑在内。隘（餐饮区域各个伴部分的规模假设袄参考当地同类别袄酒店的设置以及吧对市场需求的合八理

9、预测）瓣，各个餐饮区域胺的营业变动成本耙率的测算取值如岸下表所示。八餐饮收入包括来败自所有餐饮场所暗、邦大堂吧叭、送餐服务和宴捌会经营的收入。扳参考酒店半餐位数爱人均消费霸上座率艾惠州洲际度假酒癌店搬300傲500哀40%阿惠州金海湾喜来伴登度假酒店昂240唉400俺50%敖康帝国际酒店柏900扒480半70%班汤泉春天高尔夫哀酒店矮500把280俺50%白罗浮山宝田国际搬度假会议酒店搬200案100半50%半类别袄数值叭单位靶全日餐厅挨 （200餐位把）暗班爱 早餐唉人均消费暗10扮0挨元案 早餐傲上座率艾50%敖岸 午餐扮人均消费柏150跋元隘 午餐百上座率背30%坝唉 晚餐氨人均消费安2

10、00柏元绊 晚餐敖上座率案50%般白 捌营业版变动成本率傲45%捌日本餐厅岸（60餐位）傲每人消费绊300疤元昂 上座耙率挨45%百 败营业扳变动成本率肮40%哀班大堂吧澳（60餐位）跋 午餐八人均消费凹80安元吧 上座氨率邦30%笆 晚餐扳人均消费挨100癌元氨 上座百率靶40%把 半 爱营业傲变动成本率佰25%办班中餐耙（250餐位）挨 午餐摆每人消费哀200板元班 上座半率芭50%伴 晚餐凹每人消费耙300拌元败 上座爱率暗50%捌 按营业笆变动成本率奥4扮5%懊瓣酒店未来十年餐办饮收入预测表澳伴第1年蔼第2年澳第3年傲第4年拔第5年稗第6年白第7年凹第8年叭第9年爱第10年颁全日餐厅（

11、容纳佰约200人）肮早餐艾人均消费凹100拔108爱117熬126爱145矮157捌170搬184埃199般217碍总人数霸125 矮150柏 般175 八200 隘213 般125 班200 靶213 爱213 佰213 扒总天数袄365扮365拔365安365岸365袄365背365啊365袄365安365皑上座率矮50%昂63%按65%唉65%稗30%斑65%绊65%皑65%哀65%把65%暗总收入瓣228 唉373 巴486 吧598 绊337 邦466 扮807 挨928 百1,003 绊1,094 靶午餐哀人均消费稗150 扒162 靶175 伴189 氨217 傲250 挨270

12、 般292 败315 奥340 靶总人数背200 吧200 胺200 蔼200 唉200 阿200 耙200 唉200 罢200 版200 艾总天数办365吧365霸365拜365懊365啊365癌365凹365叭365蔼365八上座率俺30%捌43%跋45%隘45%板20%拜45%白45%埃45%稗45%叭45%叭总收入芭329 拔509 背575 爸621 板317 扳821 埃887 哀959 拌1,035 瓣1,117 氨晚餐坝人均消费笆200哀216岸233澳252邦290埃313摆338傲365捌3瓣94芭426胺总人数搬200 八200扮200艾200板200翱200耙200癌2

13、00坝200芭200挨总天数哀365拜365败365艾365胺365肮365奥365安365靶365阿365扳上座率哎50%皑58%靶60%昂60%柏30%啊60%挨60%皑60%拔60%背60%癌总收入百730 板915 盎1021 瓣1104 扮635 安1371 吧1480 肮1599 癌1726 背1866 唉收入小计挨1,287 鞍1,796 爸2,081 俺2,322 扮1,289 皑2懊,658 叭3,174 按3,486 板3,764 暗4,077 邦毛利率捌55%班55%八55%疤55%白55%耙55%哎55%八55%版55%哎55%绊毛利润哎708 版988 搬1,145

14、凹1,277 奥709 氨1,462 百1,746 案1,917 伴2,070 扳2,242 背挨第1年傲第2年坝第3年捌第4年癌第5年把第6年啊第7年唉第8年佰第9年按第10年扮日式餐厅（60澳位）颁每人消费矮300凹324罢350扳378爸408挨441芭476隘514背555安599耙总人数凹60哀60哀60罢60案60八60巴60盎60艾60扒60败总天数矮365伴365氨365笆365懊365八365班365肮365摆365靶365背上座率办45%安45%唉50%八50%版50%把50%版50%熬50%班50%哎50%鞍总收入阿296 矮319 埃383 八414 盎447 稗483

15、 鞍521 爸563 蔼608 佰656 熬毛利率翱60%安60%败60%耙60%碍60%靶60%伴60%翱60%爸60%叭60%阿毛利润凹177 蔼192 靶23板0 败248 罢268 办290 芭313 拜338 爸365 柏394 瓣扮第1年哀第2年扒第3年拌第4年氨第5年埃第6年蔼第7年挨第8年扒第9年按第10年扳大堂吧（容纳约跋60人）般午餐斑人均消费暗80 澳86 岸93 芭100 奥108 熬117 白126 背136 稗147 拌159 罢总人数摆60 阿60 笆60 摆60 霸60 邦60 白60 白60 胺60 颁60 八总天数罢365白365百365凹365疤365芭3

16、65八365皑365八365埃365败上座率绊30%叭3傲3%隘35%肮35%暗35%昂35%按35%拌35%案35%跋35%按总收入捌53 阿62 靶71 肮77 扳83 岸90 扮97 艾104 巴113 瓣122 百晚餐斑人均消费拔100败107哀114搬122俺131澳140爸150敖161耙172绊184挨总人数蔼60安60芭60爸60懊60敖60挨60办60按60唉60澳总天数俺365盎365办365艾365百365扳365霸365扮365鞍365挨365白上座率百40%把43%疤45%爱45%吧45%啊45%澳45%俺45把%把45%叭45%绊总收入捌88 皑101 敖112 靶

17、120 澳129 斑138 吧148 邦159 捌170 百181 蔼收入小计吧140 佰163 颁184 皑197 佰212 颁228 柏244 佰263 稗282 啊303 奥毛利率吧75%颁75%蔼75%暗75%般75%埃75%叭75%耙75%般75%般75%佰毛利润敖105 扒122 挨138 凹148 俺159 氨171 癌183 白197 唉212 安227 背扒第1年挨第2年懊第3年霸第4年伴第5年百第6年拜第7年笆第8年版第9年摆第10年挨中餐（共250办餐位）拔午餐叭每人消费捌200 隘216 半233 捌252 捌272 般313 版338 胺365 拜394 熬426 熬

18、餐位数挨250 翱250 把250 叭250 坝250 哀250 半250 氨250 吧250 熬250 唉总天数扳365鞍365蔼365斑365板365肮365绊365阿365袄365懊365捌上座率般50%败55%阿60%爱60%氨60%跋25%翱60%蔼60%鞍60%胺60%哎总收入胺913 板1,084 昂1,276 艾1,380 埃1,489 按714 坝1,851 阿1,998 般2,157 唉2,332 矮晚餐袄人均消费凹300佰324凹350白378绊408巴469昂507败548绊592瓣639拔餐位数八250颁250捌250芭250版250敖250搬250翱250爱250斑

19、250稗总天数拌365暗365芭365摆365岸365摆365熬365翱365靶365袄365百上座率敖50%爸55%奥65%板65%扮65%奥25%疤65%板65%笆65%哀65%敖总收入胺1369 斑1626 胺2076 巴2242 稗2420 拜1070 罢3007 阿3250 爸3511 办3790 把收入小计拔2,281 般2,710 皑3,352 俺3,622 俺3,909 案1,784 靶4,858 熬5,249 跋5,668 昂6,122 爱毛利率叭5扳5%挨5班5%芭5啊5%般5袄5%暗5案5%疤5白5%罢5绊5%百5澳5%把5半5%跋5摆5%摆毛利润败1,483 佰1,76

20、2 皑2,179 拔2,354 罢2,5稗41 隘1,160 暗3,157 岸3,412 碍3,684 叭3,980 挨餐饮总收入癌4,004 绊4,988 稗6,000 败6,555 摆5,857 败5,152 鞍8,797 耙9,560 般10,322 霸11,158 凹餐饮总毛利润扮2,473 案3,063 蔼3,691 巴4,027 斑3,677 拔3,082 霸5,399 拜5,864 颁6,331 佰6,843 熬1.4八会议收入预测敖基础数据说明：跋会议区域叭建议哎共有6个会议室罢，矮共可容纳120柏0人左右。笆受物价指数等影懊响，人均消费和百会议室收费变动斑以8%计算。重胺装修

21、对于会议室氨使用率的影响已盎经考虑在内。会阿议部分营业氨变动瓣成本率以15%坝和20%计算搬。多功能厅实际颁收费暂定为15敖000半天，敖这是巴因为市场上的会哎议报价多数在实蔼际经营中会有一绊定降幅。澳参考酒店拜会议室可容纳人唉数芭多功能厅报价（柏半天）俺占用率氨惠州洲际度假酒斑店拔900埃25000癌15%吧惠州金海湾喜来鞍登度假酒店颁850柏25000罢25%绊康帝国际酒店安1800颁50000笆80%扮惠州皇冠假日酒绊店皑1500翱45000胺 氨无皑罗浮山宝田国际霸度假会议酒店袄250把100白00翱15%坝案扮酒店未来十年会罢议室收入预测表啊哎第1年暗第2年吧第3年袄第4年傲第5年暗

22、第6年耙第7年按第8年白第9年斑第10年暗多功能厅板（600人）蔼作为会议使用把间数懊1拌1盎1稗1巴1绊1熬1扒1隘1跋1柏总天数班365版365奥365百365疤365氨365鞍365班365罢365拌365办会议收费盎15,000 蔼16,200 疤17,496 耙18,896 捌20,408 矮22,041 吧23,804 叭25,708 袄27,765 俺29,986 胺会议使用率哀15%隘20%扒22%肮22%笆5%癌22%伴22%耙22%巴22%哀22%瓣收入柏82 靶118 翱140 鞍152 八37 艾177 拔191 唉206 唉223 芭241 柏毛利率捌80%巴80%氨

23、80%安80%瓣80%叭80%按80%邦80%爸80%鞍80%捌毛利润笆66 班95 按112 俺121 俺30 爸142 哀153 版165 埃178 凹193 版作为宴会使用傲人数半6傲00岸6按00熬6靶00昂6伴00扳6碍00柏6翱00皑6伴00隘6肮00翱6奥00袄6跋00佰总天数俺365唉365拔365办365肮365拌365拌365背365隘365懊365凹晚餐收费跋250碍268斑287胺307白328安351坝376把402拜430板460肮晚餐使用率柏13%奥15%八18%昂18%艾6%熬18%拌18%芭18%坝18%拜18%扒收入罢949 隘1,174 板1,508 罢1

24、,614 昂575 案1,845 芭1,976 阿2,113 盎2,260 邦2,418 袄毛利率埃50%蔼50%败50%肮50%阿50%叭50%鞍50%败50%绊50%坝50%版瓣毛利润熬475 碍587 奥754 背807 拜287 八922 哀988 摆1,056 斑1,130 跋1,209 癌小会议室扒间数把5 傲5 阿5 拌5 凹5 艾5 败5 笆5 盎5 肮5 袄总天数奥365 巴365 般365 凹365 傲365 暗365 扮365 斑365 般365 斑365 暗会议收费叭1800吧1,926 拌2,061 肮2,205 柏2,359 捌2,524 按2,701 按2,890

25、 靶3,092 懊3,308 啊会议使用率暗50%白53%把55%捌55%胺55%袄20%扳55%扮55%凹55%靶55%哎收入拜164 背186 奥207 瓣221 隘237 爸92 芭271 拌290 斑310 岸332 柏毛利率敖85%伴85%叭85%啊85%挨85%澳85%岸85%岸85%哀85%百85%办毛利润傲140 案158 艾176 摆188 瓣201 邦78 扒230 绊247 办264 懊282 罢会议总收入懊1,195 败1,478 拌1,856 版1,987 拜849 胺2,114 拔2,439 斑2,609 霸2,7白93 佰2,991 巴会议总毛利润盎680 柏84

26、0 绊1,042 岸1,116 敖518 翱1,142 耙1,371 唉1,468 笆1,572 凹1,684 半1.5袄其他收入预测艾基础数据说明：罢KTV唉包房数和SPA阿包房数拔参考当地同类酒伴店设置挨，分别建议设置胺20个包房罢和10个包房巴，最低消费受物伴价指数等影响会巴有所变动。温泉昂设置爱6矮个小池和一个大拌池，布局和消费安参考北部的龙门疤温泉大观园。农板家乐包括梅园和胺茶园。挨各个营业区域的白营业变动成本率捌如下表所示。癌对于本项目酒店八的康体娱乐消费霸及出租率水平的翱预测主要依据酒背店康体娱乐功能斑定位以及同类碍度假瓣会议酒店客人对版于康体、娱乐项办目的消费习惯和盎使用频率。

27、同时伴，我们也参考借绊鉴啊惠州绊市高星级酒店和疤当地社会娱乐经唉营情况预测相应案的平均消费按。对于农家乐，扳参考如青青世界跋等典型农家乐项埃目的收入情况。基础数据：搬服务项目拔容量蔼平均消费斑上座率澳SPA败 捌 白 暗 昂200人扳 奥 捌 佰 癌130爸20碍%邦KTV包房阿2胺0柏间肮688班2佰0爸%埃农家乐百400办人拔20蔼0熬2昂0%皑酒店未来十年其矮他收入预测表瓣昂拜第1年邦第2年扳第3年扳第4年肮第5年岸第6年搬第7年奥第8年肮第9年坝第10年安KTV氨包房数量爱20氨20柏20坝20熬20俺20昂20吧20拌20翱20邦平均最低消费奥688斑688拜688案788按788背

28、788扮828巴828翱828扳828稗出租率翱20%柏25%艾25%板25%邦25%败30%扒30%暗30%懊30%碍30%班收入败100 疤126 伴126 版144 爸144 背173 拌181 拜181 奥181 奥181 翱毛利率背75%傲75%挨75%疤75%绊75%奥75巴%傲75%哀75%般75%翱75%翱毛利润搬75 背94 叭94 叭108 暗108 巴129 阿136 坝136 半136 扳136 把温泉SPA埃可容纳人数安200翱200熬200肮200扮200霸200把200袄200敖200啊200柏上座率摆20%扳20%懊20%斑20%瓣25%扳25%阿30%唉30%

29、办30%敖30%碍平均最低消费皑130 版130 隘130 扒150 霸150 氨150 傲180 稗180 懊180 爱180 斑收入啊190 昂190 拔190 鞍219 蔼274 吧274 懊394 俺394 背394 埃394 班毛利率案90%拜90%爸90%扳90%稗90%皑90%搬90%伴90%败90%罢90%爸毛利润唉171 案171 扒171 蔼197 傲246 啊246 傲355 背355 拔355 巴355 八农家乐半可容纳人数搬400癌400氨400摆400柏400叭400坝400摆400敖400矮400胺上座率跋20%傲20%搬20%扳25%奥25%肮25%绊30%吧3

30、0%奥30%矮30%昂门票暗200 胺200 柏200 背280 癌280 懊280 扳320 啊320 芭320 俺320 败收入扳584 颁584 百584 巴1022 敖1022 癌1022 傲1402 癌1402 瓣1402 肮1402 瓣毛利率啊65%扮65%百65%靶65%隘65%邦65%爸65%把65%哎65%蔼65%班毛利润扒380 颁380 瓣380 埃664 百664 袄664 氨911 扮911 敖911 罢911 挨总收入扳874 跋899 办899 癌1385 板1440 办1468 癌19颁77 肮1977 鞍1977 阿1977 昂毛利润胺626 班645 胺64

31、5 吧969 暗1019 颁1040 昂1402 般1402 隘1402 坝1402 啊第二章 拔酒店开业后综合斑经营办情况预测与分析搬2.1 各部门版营业成本支出占翱各部门收入比例斑如下（爸假定芭酒店经营稳定）稗 阿部门熬测算取值板客房耙20%盎餐饮袄65%阿会议拌25%挨康体娱乐半25%埃 2.2 白各部门营业成本阿支出项目包括：疤 靶*阿客房开支：包括爸员工工资及相关埃开支稗，即固定部分与败变动部分。蔼客房人工费用包袄括客房部员工、柏前台和一般服务安人员的工资成本背和相关福利支出跋。，客房部其他昂费用包括客人和鞍纸张供给、佣金拔、洗衣、布草、扳干洗及其他维护伴客房和公共区域案所需的成本等

32、。斑 敖*斑餐饮开支：包括盎餐饮直接成本、唉员工工资及相关疤开支唉，即固定部分与叭变动矮部分。俺 颁餐饮部分的营业傲变动成本包括食笆品成本和饮品成挨本等，参考跋周边同类酒店的氨情况并结合本酒胺店的定位。皑餐饮部相关开支胺包括瓷器、玻璃案器皿、银器、布爸草、存货、制服挨、印刷、文具等坝各项支出及其他伴开支。半 斑 鞍 敖*会议开支阿：包括员工工资瓣及相关开支盎，即固定部分与熬变动部分案。敖 扒*康体娱乐：包疤括耙员工工资及相关耙开支邦，即固定部分与哎变动部分皑。啊 澳2.3 版对本酒店总建造碍投资额的估测是隘基于威灵谢公司败（捌Davis L佰angdon 颁& Seah 俺Interna鞍ti

33、onal 敖-DLS败）公布的酒店行伴业标准造价统计背信息（昂200暗8岸 矮年中国和香港酒暗店行业造价信息办统计手册）。矮该手册提供了在办广东部分城市开胺发4把 版星和疤5 案星级酒店的造价白预测（包括装修办、设备成本、家啊具、固定装置、癌开办费等）。伴 奥2.4拔经营成本预测扳基础数据说明：熬工资第一年取值矮为营业收入的2吧0%，之后以一傲定比例适当增长芭。能源消耗第一白年取值8%，之斑后随着酒店年限扳增长而有所增长半至12%皑。稗行政费用伴取值疤3%，营销推广摆取值耙2%，维护保养耙取值案2%摆，稗财物保险绊为白总投资般的哎0.2%袄，摆房产税肮为总投资七成的芭1.2%扳，啊营业税费罢为

34、营业收入的扳5.55%凹。各部分的具体爸说明如下：稗折旧及摊销：本扮报告斑的固定资产折旧扳按照直线法计提芭，主体折旧年限挨为20年，装修案折旧年限为5年哀，机电折旧为1背0年，充分考虑霸到不同奥资产伴部分的不同属性澳。颁税金：营业税金熬及附加按照营业搬收入的拔5.55%懊核算，所得税按傲25%斑核算。稗维护及保养费用埃：包括维修建筑隘物、机电设备及百装置、地板铺设摆、家具、园艺设拔施、机械品等费拜用和排污费用等版。颁营销推广：包括捌广告、市场推广瓣活动、公共关系扮及相关交通、应昂酬费用、销售佣颁金等。挨行政哎费用肮：包括行政部门办员工工资及相关澳开支、管理和财叭务费用等（如现奥金超额或缺额、疤

35、追收费、行政办坝事处开支、法律霸开支、行业会费案、差旅费用、会颁计师及顾问费等吧）。败能源白消耗般：包括电力、燃埃料、蒸汽、用水胺等费用。啊 办酒店未来十年经暗营成本预测表唉科目蔼第1年坝第2年唉第3年癌第4年百第5年败第6年办第7年搬第8年靶第9年捌第10年笆营业收入总额霸10,636 安13,388 奥16,420 版19,416 半19,004 挨15,122 埃22,703 扳23,454 颁24,400 鞍25,434 巴营业收入毛利润跋7,976 俺10,088 俺12,430 耙14,844 澳15,204 哀11,141 袄16,903 碍17,296 唉17,868 哎18,

36、491 昂营业成本佰2,660 碍3,300 板3,990 隘4,573 佰3,800 靶3,981 皑5,800 俺6,158 扳6,532 奥6,942 凹其他大项经营开扮支邦4,833 癌5,505 邦6,240 矮6,973 办7,085 背6,802 拌8,742 懊9,004 皑9,313 板9,645 巴工资福利哎2,127 般2,234 版2,345 皑2,462 肮2,659 板2,872 傲3,102 澳3,195 傲3,291 芭3,390 盎递增率捌暗5%阿5%拜5%肮8%懊8%摆8%把3%敖3%艾3%白能源消耗扮851 暗1,071 吧1,314 捌1,553 半1,

37、520 懊1,512 爱2,270 碍2,345 把2,440 安2,543 板行政费用靶319 班402 凹493 颁582 吧570 斑454 熬681 傲704 绊732 扒763 版营销推广霸213 坝268 百328 蔼388 鞍380 爸302 捌454 柏469 捌488 吧509 奥维护保养熬213 半268 耙328 跋388 扳380 伴302 绊454 胺469 按488 颁509 癌财物保险把100 罢100 氨100 奥100 澳100 伴100 半100 按100 半100 爱100 氨房产税阿420 靶420 版420 拜420 扳420 按420 扒420 爸4

38、20 拌420 佰420 敖营业税费隘590 懊743 袄911 俺1,078 伴1,055 办839 澳1,260 澳1,302 白1,354 俺1,412 八经营成本(万元埃)埃7,493 挨8,805 拌10,230 稗11,545 安10,885 巴10,784 拜14,541 俺15,162 巴15,846 按16,587 瓣酒店经营利润(碍万元)阿3,143 百4,583 哎6,190 哀7,871 摆8,119 斑4,338 拔8,162 半8,293 熬8,555 按8,846 办2.5吧经营成果预测拌基础数据说明：摆基于佰DLS癌公司耙200懊8啊 案年第肮4 拌季度公布的造

39、价叭信息（包括项目扳装修费用、各种百意外支出、以及把固定装置、设施吧设备成本）搬,拌在广州和深圳开办发高档酒店的标爱准造价为每平方鞍米1785美元扒，扳根据本项目定位叭参考周边同类项埃目，艾每平罢方奥米投资取值为耙16肮85美元，结合熬本酒店目前建筑懊面积，扳本酒店总体投资隘约伴为矮56疤000万元，其岸中瓣主体28000奥万元，板装修15000半万元，机电70艾00万元。开办鞍费1000笆万元，挨二次装修500搬0万元。各项数瓣据都要高出钦州白项目，这也和本凹项目的定位是吻白合的。罢为了更好地测算暗项目造价及费用暗，摆一般来说，翱初步设计图纸确跋定后，哀还要瓣对拟建酒店的开吧发成本进行精确伴

40、计算。柏本报告的经营成佰果预测基于两种罢假设：即采用5熬0%银行贷款和埃全部自有投资情阿况下。啊酒店未来10年安经营估算汇总表阿(50稗%扒贷款条件下)背斑叭捌绊背唉般百瓣单位：捌万元暗科目蔼第1年艾第2年吧第3年班第4年瓣第5年岸第6年捌第7年氨第8年氨第9年扮第10年熬经营收入摆10636 拌13388 罢16420 哀19416 爱19004 稗15122 巴22703 蔼23454 败24400 啊25434 巴客房收入拜4563 懊6023 哎7665 稗9490 鞍10859 半6388 办9490 板9308 盎9308 艾9308 按餐饮收入笆4004 芭4988 斑6000

41、颁6555 澳5857 巴5152 叭8797 疤9560 啊10322 斑11158 皑会议收入奥1195 稗1478 拔1856 肮1987 拌849 扮2114 唉2439 碍2609 班2793 百2991 暗其他收入巴874 熬899 唉899 佰1385 艾1440 哀1468 笆1977 暗1977 盎1977 疤1977 安经营成本捌7493 熬8805 氨10230 胺11545 肮10885 盎10784 啊14541 耙15162 氨15846 背16587 拜酒店经营利润爸3143 啊4583 胺6190 鞍7871 版8119 挨4338 哎8162 斑8293 隘8

42、555 凹8846 八非经营性开支岸7050 扮6875 傲6700 稗6525 百6350 傲3975 奥3800 阿3625 佰3450 澳3275 氨开办费分摊（5八年）案200 氨200 癌200 把200 跋200 佰资产折旧碍5100 隘5100 吧5100 暗5100 斑5100 白2100 唉2100 澳2100 半2100 鞍2100 氨主体折旧（20扒年）八1400 熬1400 版1400 半1400 皑1400 肮1400 版1400 笆1400 把1400 跋1400 隘机电折旧（10氨年）按700 肮700 艾700 班700 背700 背700 稗700 奥700

43、芭700 哎700 碍装修折旧（5年埃）阿3000 啊3000 癌3000 摆3000 百3000 芭二次装修摊销(岸5年）安八八拌碍盎1000 凹1000 癌1000 斑1000 佰1000 哎贷款利息蔼1750 巴1575 邦1400 昂1225 啊1050 捌875 疤700 岸525 澳350 办175 傲税前利润哎(3907)佰(2292)扒(510)凹1346 百1769 伴363 哀4362 鞍4668 碍5105 搬5571 凹补前期亏损矮(510)邦1346 霸1769 袄所得税（按25百%计算）邦0 芭0 坝0 版0 邦0 白91 袄1090 瓣1167 芭1276 隘13

44、93 白税后利润啊(3907)耙(2292)爱(510)澳1346 搬1769 叭273 搬3271 捌3501 斑3828 奥4178 埃酒店未来10年懊经营估算汇总表把（自有投资情况搬下）靶跋按稗懊背爸胺唉巴单位：班万元搬科目唉第1年奥第2年熬第3年盎第4年疤第5年版第6年笆第7年安第8年哀第9年拔第10年邦经营收入敖10,636 八13,388 耙16,420 碍19,416 爱19,004 瓣15,122 邦22,703 爱23,454 般24,400 氨25,434 颁客房收入翱4,563 皑6,023 碍7,665 碍9,490 埃10,859 隘6,388 阿9,490 百9,3

45、08 疤9,308 把9,308 坝餐饮收入背4,004 奥4,988 翱6,000 皑6,555 芭5,857 板5,152 瓣8,797 皑9,560 氨10,322 办11,158 阿会议收入把1,195 扮1,478 俺1,856 班1,987 般849 叭2,114 敖2,439 皑2,609 翱2,793 办2,991 把其他收入安874 埃899 岸899 隘1,385 翱1,440 颁1,468 凹1,977 氨1,977 敖1,977 埃1,977 敖经营成本百7,493 疤8,805 鞍10,230 拜11,545 唉10,885 捌10,784 癌14,541 按15,1

46、62 败15,846 背16,587 拌酒店经营利润熬3,143 扒4,583 暗6,190 瓣7,871 安8,119 凹4,338 吧8,162 凹8,293 芭8,555 安8,846 白GOP率熬30%氨34%敖38%扳41%岸43%扒29%唉36%败35%啊35%跋35%背非经营性开支按5300 爱5300 白5300 把5300 唉5300 奥3100 扮3100 邦3100 艾3100 鞍3100 昂开办费分摊（5把年）罢200 稗200 伴200 芭200 坝200 背白阿拔艾埃资产折旧爱5100 背5100 傲5100 按5100 鞍5100 耙2100 爱2100 啊210

47、0 背2100 肮2100 按主体折旧（20翱年）皑1400 按1400 把1400 胺1400 哀1400 澳1400 捌1400 哀1400 扒1400 败1400 白机电折旧（10扮年）挨700 凹700 阿700 懊700 败700 肮700 拔700 奥700 皑700 艾700 耙装修折旧（5年吧）霸3000 隘3000 柏3000 凹3000 绊3000 鞍耙啊胺八安二次装修摊销(搬5年）埃百把巴皑唉1000 八1000 傲1000 皑1000 百1000 氨税前利润般(2157)靶(717)佰890 按2571 白2819 佰1238 办5062 艾5193 办5455 摆57

48、46 邦补前期亏损耙拌(717)败890 蔼1983 癌案矮版傲吧班所得税（按25笆%计算）傲0 挨0 白0 啊147 昂705 埃310 靶1265 癌1298 笆1364 瓣1437 绊税后利润颁(2157)败(717)俺890 半2424 半2114 暗929 昂3796 翱3894 板4091 扒4310 啊酒店终值：假定哎第十年末将酒店笆出售时的价值，盎以第十年的税前敖利润为年金，以鞍7%为折现率进吧行年金现值计算挨，即为酒店在第澳十年末应该具有阿的实际价值。芭 岸K坝ey poin半t板:酒店投资是一捌项典型的长期投碍资，虽然投资回芭报率适中，但是凹具有可观的现金稗流量。经过不断懊

49、的经营和打造，昂在第十年末，本版项目预计将成为俺一项具有可观的白经营规模和现金巴流量的优质资产伴，但是对于酒店拜在第十年末的时案间点上的价值判埃断还是要遵循资挨金时间价值的原背则以及稳健原则把。哀第三章 酒店碍盈亏平衡点摆预测与分析翱3.1白 胺假设说明澳可变暗动摆成本：指随经营坝收入氨变动而变化的成岸本及费用，如客蔼人租用客房时在熬房间内消耗的设笆施和服务的成本疤；餐饮消费时的靶饮食成本、及餐碍厅的消耗品和服百务成本等。颁相对鞍固定成本：指一佰座酒店的费用支爱出部分，并且不暗会随着客房住宿啊率或其他经营项柏目的经营情况的跋变化而变化，此芭类固定成本通常哎包括全职员工的皑工资费用等。凹3.2熬

50、 蔼盈亏平衡点的分霸析翱预测酒店的盈亏拔平衡点即是利用暗上述概念，因为氨不管收入如何变八动，一个酒店的扒固定成本是相对把固定不变的，所败以，经过前面章吧节预测出了酒店按的经营收入后，哀就可以大致推算罢出固定成本，根唉据酒店业的经营斑特点和规律，就昂可以推算出总坝成本，因为总成八本不外乎是变动颁成本，固定成本八和营业税金的组哀合，由此推算出啊收入变动半情况版下的盈亏平衡点暗。哀酒店未来10年挨盈亏平衡汇总表柏班邦办按岸安肮柏肮单位：斑万元盎科目氨第1年背第2年佰第3年坝第4年蔼第5年凹第6年把第7年芭第8年柏第9年半第10年扮固定成本熬9,330 板9,794 凹10,300 鞍10,807 耙

51、10,950 皑8,761 蔼10,127 罢10,333 昂10,571 敖10,825 办盈亏平衡点背12,440 鞍13,059 凹13,733 唉14,409 敖14,600 扳11,681 肮13,503 耙13,778 岸14,095 八14,433 办盈亏平衡率拌117%佰98%笆88半%白74%暗77%笆77%板59%拔59%翱58%拜57%按根据酒店业的经拌营规律隘，本项目酒店客百房出租率水平预柏计在前期相对昂比啊较低，而受摊稗销折旧的影响，背固定成本相对较袄高，因此酒店盈扮亏平衡率在前佰三办年的发展期都超邦过氨8奥5%岸。扮未来随着经济的拔发展以及当地板酒店市场需求的盎持续

52、增加，霸以及摆随着巴本项目肮酒店影响力的日啊益扩大矮，般本项目酒店出租耙率水平会相应提挨高。同时固定成癌本中酒店开办费爸用已于扒5哀年摊销完毕，因跋此固定成本于第瓣6拌年出现相对大幅暗下降，酒店盈亏扳平衡率随之下降笆。袄3.3 对于盈懊亏平衡的认识笆对于新开业酒店邦来讲，如何在开艾业前三年内将平阿均房价和入住率背做上去坝并稳定下来是酒碍店能否保持稳定拜增长的关键，颁本项目中坝平均房价和入住岸率对于酒店利润扒变动的影响矮如下所示般。凹这是由酒店的经捌营特点所决定的肮。可以说，平均懊房价和入住率就白在很大程度上代胺表了酒店的盈利跋水平奥，因为酒店的主埃要收入来自于客搬房，餐饮等其他伴收入的水平很大

53、哀程度上也依赖于扮入住率的高低哀。拌平均房价尤其对挨于地产集团投资爸的酒店尤为重要拌，因为平均房价哀某种程度上反映按了地块的升值潜伴力，不能够随意耙的降低房价以追拔求入住率的提高暗。肮适当的在平均房翱价和入住率之间鞍寻找到一个合适搬的平衡点也是盈翱亏平衡管理的一哀个关键点。背当然，最理想的巴就是随着酒店的澳经营进入良性和疤整个地块的升值挨，平均房价和入把住率同时向上增唉长，同时带动利板润的增长。这也巴是地产项目配套啊高级酒店的最佳柏模式，颁酒店的良性经营吧所带来的大规模扳客流和社会影响瓣力对于提升整个半地块内涵和价值翱的意义是相当大拔的。伴哀ADR变动10靶%哀OCC变动率1扮0%跋利润率变动

54、安5.6%拔3.8%按第四章 酒店绊经营期现金流量捌预测及投资回报霸分析八4.1 假设背前提傲 本章凹节提供两种资金爸筹集方式下的现哀金流量及投资回碍报分析。即斑假设采用邦50%贷款挨或全部自主投资胺。癌 折现按率为7%，且假把设酒店处于持续绊的经营状态下。澳4.2艾 板50%银行贷款傲的情况下 芭在这种情况下，背初期的现金流压佰力有所缓解，但胺是酒店开业后各安期要承担还本付巴息的现金流压力稗。扮 随着白年限的增长和还傲本付息的进行，百这种现金流压力败有所减少。 安 酒店袄开业后各期需付邦出利息，这种现半金流的付出是对扒开业前减少现金瓣流付出的一种代扒价。这种代价鞍的大小取决于贷巴款利率的变动

55、。皑所以，在此种资肮金筹集方式下，奥财务风险主要来哀自于贷款利率的八变扳动风险以及按期胺还本付息的压力癌。搬酒店未来10年埃现金流量预测癌（50%贷款条巴件下）败序号般科目翱建设期邦第1年霸第2年跋第3年肮第4年凹第5年芭第6年班第7年耙第8年拌第9年摆第10年熬一柏投资活动产生的盎现金流敖建设期投入胺-25000 癌-25000 靶开办费霸傲半-1000 靶鞍案叭瓣熬靶哎伴靶二次装修投入澳-5000 哎二阿经营过程产生的爱现金流版税后利润艾肮爱-3907 芭-2292 懊-510 拔1346 伴1769 胺273 矮3271 把3501 盎3828 俺4178 傲加：折旧及摊销胺5300 啊5300 奥5300 碍5300 凹5300 拌3100 斑3100 稗3100 凹3100 皑3100 绊加：资产处置收翱益板败柏肮岸肮爱白捌矮