历史文化街区重建项目整体定位1031课件

1、 天台县天一街历史文化街区 改造与实施策略建议(2013年10月)杭州佳源商业管理有限公司长沙巨晖商业管理有限公司关于此次“天一街讨论会”的由来关于回乡发展专题会的日程第一次小吃回乡发展会；2012年5月份第二次金盘路美食街专题会。（带出天一街）2012年9月；第三次济仙家天台小吃启动早餐工程（餐车）；2012年12月。第四次天一街如何做的想法（小范围沟通会）2013年3月。第五次天一街文化商业街提交政府讨论，2013年10月天一街项目调研背景和发展模式界定123天一街项目历史文化资源条件分析天一街改造项目总体定位与功能定位天一街街区改造与商业改造实施策略研究4天一街改造项目效益评价与风险分析

2、5天一街项目调研背景和发展模式界定1城市背景天台县地处浙东偏中，群山环抱，母亲河始丰溪两岸经济发达，商铺林立，具有创业精神和特有的淳厚民风，是一个风景优美生态宜居的文化旅游城市。天台有着一千多年的历史文化底蕴，是和合文化的发源地，佛教天台宗祖庭，佛道儒三教和谐共处，还有智者大师讲学的足迹，是佛宗道源的发源地。 天台有着得天独厚的自然山水资源，如赤城山，石梁、华顶、始丰溪等，空气清新，景色宜人，是心灵瑜珈回归自然的天然福地。项目调研背景和发展模式界定项目调研背景和发展模式界定 通过2010-2011年不断努力，引进外资106239万元（2011年），内资49249万元，GDP直线上升。 天台的未

3、来人口发展，将从乡镇向城市积聚，也会吸引更多的天台人回乡投资。分析（图3）：从旅游市场5年来的经济数据表可以看出，旅游市场目前在快速上升的趋势之中。分析（图4）：近3年旅游收入集中在风景区消费，政府正在打造旅游集散中心，从而推动天台县的商业经济发展。 天台“十二五”规划为“一心二翼三轴多节点”城乡格局，形成“小县大城”城市形态。小县大城的战略定位是： 打造东方精神乐园佛宗道源地 心灵瑜珈园 品质天台城 小县大城的核心策略是： 养生进山 旅游靠山 城市西进 工业东进通过为期半年的调研，我们与其他团队对天台有了不同的观点：工业方面：县、镇工业园的发展将带来10万以上的城镇化人口消费；城建方面：天台

4、的“小县大城”规划明确定位旅游城市的发展方向；生活方面：未来50万平米的商业规划，正朝服务于品质生活城推进；旅游方面：8800万投资旅游集散中心开发，彰显着大旅游时代的到来；建筑方面：300万平米的城中村改造，正描绘着一个新天台大城远景；文化方面：对上万份非物质文化遗产的保护，积蓄着文化名城的实力；人文方面：25万在外的精英老板和留守的天台人生活品质正逐年上升项目调研背景和发展模式界定2区域背景城市商业单极化发展模式，天一街所在中心商圈是天台最中心的商圈，但是目前仍然处在初级商业阶段。B. 中心商圈的汇集了百货、超市、特色街道，但是它们并不是市民购物的首选，大量的消费流失城外。D. 11.9平

5、方公里天台山旅游休闲集聚区集散中心已经投入建设，一期投入8000万以上。C. 劳动路酒吧餐饮街、新区夜市目前是夜生活最热闹区域，天一街的城市核心位置，价值品位却严重贬低。项目调研背景和发展模式界定中 心 商 圈中心城区主要商业业态分析（每年合计24.95亿/年消费品总额） 按照天台县的人口总额和目前发展,每年可产生60亿以上的社会消费品零售额,目前县区超市百货餐饮休闲服饰只有不到38亿的零售总额,大量的消费流失到其他行业和投资.根据天台未来发展规划规模,有30亿以上的零售空间可以发掘,天一街和周边至少可多产生10亿/年销售额。根据调查统计，位于中心商圈的天一街（县衙以西），每年产生商品交易额不

6、到3000万，远远低于它应该产生的价值。项目调研背景和发展模式界定寒山湖中心商圈天一街天台山济公故居孔庙将军庙新城商圈坦头镇老县衙20分钟 天一街是城市商业中心和旅游资源双重依托型历史文化街区，这个判断基本决定了天一街目标客户群必须兼顾城市居民和游客两个群体，必须以商业开发和历史人文价值改造并重，商业业态必须富有文化品位和地方特色，从而为后面的分析研究明确了发展方向和思考路径。 项目调研背景和发展模式界定天台县中心商圈已经超过20万，人口结构为中低端+中高端消费人群商圈范围：覆盖中心城圈由古城、始丰新城、桥南商圈三大块组成，纵横9条主要商业街、1条古街、1条餐饮及1个餐饮配套街区，2条旅游特色

7、街，3条桥南商业街组成。交通状况：交通便利,公共交通四通八达,商圈内有5条公交线路,人流量大,非机动车多。天台出租车约200辆，基本满足县区需求，其它交通方式以中巴、公交为主，但是由于交通规划管理不到位，大量人力三轮车无序停靠，小车乱停该商圈交通呈现无序状态。商业环境：中心城区已经形成了一个辐射力强、聚集度高、特色突出、功能完善、街区式和多点式社区，商业网络处在前期发展阶段，它是天台县商业环境的中心地带，商业带辐射2公里。 该中心商圈目前常住人群达到20万以上，流动人口10万以上，是天台人消费的传统区域，辐射到周边的乡镇消费人群达15万之多，经营项目涵盖百货、超市、服装精品、银行、娱乐、社区配

8、套商业，消费人群层次广。 项目调研背景和发展模式界定中心商圈分析发展模式界定不同的发展模式在区位、商业业态、经营品种和消费群落等方面都呈现不同的特征。类 型依托商业中心发展模式依托旅游资源发展模式双重依托发展模式区位特征城市商业中心非城市中心，临近旅游景点商业中心，与旅游景点结合依托资源城市商业中心区位的商业价值强势旅游资源城市中心商业价值及旅游资源商业业态特征大型购物中心、主力店、步行街步行街步行街，附近有大型购物中心商业业种特征百货、服装、精品购物、餐饮、休闲娱乐等现代商业以旅游纪念品、当地手工艺品、当地特产、特色餐饮及休闲娱乐等为主以具有怀旧色彩的业种如旅游纪念品、古玩书画、手工艺品、土

9、特产品、茶楼咖啡、酒吧等为主街区吸引力商脉、现代商业历史文化、古建筑，本身成为景点历史文化、原生态生活方式、传统建筑、特色商业客户群特征城市居民为主以外地游客为主城市居民游客典型案例广州上下九路、深圳东门凤凰古城、阳朔西街上海新天地，杭州清河坊，绍兴仓桥直街、泉州中山路项目调研背景和发展模式界定发展模式界定双重依托发展模式（商业中心与旅游资源）上海新天地，杭州清河坊，丽江古城，绍兴仓桥直街依托旅游资源发展模式典型案例：凤凰老街、阳朔西街、重庆磁器口依托商业中心发展模式典型案例：广州上下九路、深圳东门、武汉江汉路项目调研背景和发展模式界定 天一街具备了成功历史文化街区的硬件因素， 软件因素则明显

10、不符合，但可以通过资源的整合和精心的组织策划来改变现状，并通过产品创新和市场化运营管理实现街区复兴和长期繁荣。巨晖商业天一街项目资源条件分析2 规划定位参考：上海新天地 上海新天地商业部分的规划定位主要经历了三个阶段：第一阶段：将餐饮、娱乐、购物、旅游和文化等融合在一起，定位综合性可能有很大的市场空间。第二阶段：把上海新天地建成为上海市中心最具有特色的旅游景点，成为外地人到上海的必到之处。第三阶段：把新天地建设成为一个国际交流和聚会的地方。项目资源条件分析 上海新天地-功能演进由旧区改造而成的商业体“旅游景点”项目资源条件分析 项目资源条件分析 田子坊泰康路建国中路思南路瑞金二路中国最佳创意产

11、业园1998年 著名画家陈逸飞、尔冬强、王家俊等艺术家先后入驻2004年 率先开展上海创意产业发展软课题研究 编制了田子坊创意产业概念规划 举办了上海首次创意产业发展论坛2005年 被上海市经委首批命名为十八个创意产业集聚区之一在上海十大最具影响力的创意产业集聚区排名第一2006年 23家企业共同发起的“田子坊知识产权保护联盟”成立 上海-田子坊：城市记忆+创意精神=创造性的磁场 文化挖掘参考：成都，宽窄巷子项目资源条件分析 街道宽巷子窄巷子井巷子功能定位“闲生活”区以旅游休闲为主题“慢生活”区以品牌商业为主题“新生活”区以时尚年轻为主题业态业种以精品酒店、私房餐饮、特色民俗餐饮、特色休闲茶馆

12、、特色休闲酒馆、特色客栈、特色企业会所、SPA为主题的情景消费游憩区打造成以各国西餐、各地品牌餐饮、轻便餐饮、精品饰品、艺术休闲、特色文化主题店为主的精致生活品味区以酒吧、夜店、甜品店、婚庆、小型特色零售、轻便餐饮、创意时尚为主题的时尚动感娱乐区目标客群针对怀旧休闲客群针对主题精品消费的目的性消费客群针对都市年轻人客群在具有鲜明地域特色和浓厚历史氛围的宽窄巷子各街区中，植入以文化为基石的商业元素，充分展示老成都生活精神，能切身感受老成都民俗生活场景，感受“最成都”项目资源条件分析资源条件丰富的历史文化内涵悠久的商脉优越的区位独特的建筑格局、风格富有活力的传统人文生态良好的经营管理模式多元化的商

13、业功能组合符合消费者需求的商业和合文化发源地、济公故居、天台宗发源地、道教发源地明清风格、民国格局，县衙部分传统建筑风貌保留完好城市中心，中心圈内，旅游资源丰富1800年前自古以来就是商业中心天台传统文化、民俗民风、老字号等无形资产逐渐消失，商业环境恶劣服装、文印、油漆等经营品种不符合天台县民和游客消费者需求服装购物占比过大，餐饮、休娱缺乏自发形成各种经营项目，不成体系 硬件因素 软件因素 天一街具备了成功历史文化街区的硬件因素， 软件因素则明显不符合，但可以通过资源的整合和精心的组织策划来改变现状，并通过产品创新和市场化运营管理实现街区的复兴和长期繁荣。项目资源条件分析天一街项目改造定位及功

14、能定位3物质与人文资源分析天一街以及周边的中山东、西路历史街区是天台保存最完整，最能代表和展现天台历史和文化丰富性和多样性的历史街区天一街附近保留了明清时代四合院建筑格局，是浙江乃至中国历史文化风貌区的重要组成部分，在天台弥足珍贵人工环境人文环境天一街历史文化街区内具有丰富多样的民间传统文化、民俗风情等非物质文化遗产（老字号、历史人物、节庆习俗、民间艺术等）县衙保留了天台传统的建筑特征及元素，具有极大的历史价值，作为“老天台”缩影，可以打造成天台的活体城市博物馆天一街历史文化街区具有丰富的文物古迹及历史建筑，具有浓郁的历史文化气息（老街、古井、名人旧址）项目改造定位及功能定位2商业市场供需分析

15、商业市场供需分析历史文化体验的商业缺失天台需要一种怀旧的、具有历史文化内涵的商业街区机会餐饮、休闲娱乐购物、餐饮、休闲娱乐相辅相成 项目改造定位及功能定位在天一街历史文化街区的定位中，蕴藏着独特的商机和使命：城市商业的完善、升级；传统文化的挖掘、弘扬。2商业市场供需分析旅游市场供需分析 项目改造定位及功能定位开发时机旅游市场分析天台县缺乏综合性休闲型文化旅游景点天台的民俗文化没有一个支撑的平台展现天台的老街和历史人文故居没有核心景点旅游产业对城市经济拉动作用不明显旅游过境地角色，游客停留时间短游客总体消费水平低，没有激发消费旅游人群结构偏大，没有吸引年轻人的景点和平台 存在市场空白天台旅游市场

16、存在的问题旅游市场总体表现旅游产品单一，缺休闲度假型旅游设施旅游商业缺乏特色，没有主打产品，对第二产业带动不强旅游服务空间分散有待集聚项目改造定位及功能定位 大约56%的受访游客认为天台的旅游配套设施缺乏地方传统文化特色和分布过于分散。60%的外地游客对旅游地点的人文生态改造（生活方式、风土人情）比较关注，对美食、民俗等产品需求较大。开发基础开发动力源开发基础开发动力源开发基础团体游客个人游游客度假人士商务人士中产阶层大众消费者定义旅游观光，随旅游团出行旅游观光，猎奇，自助游、现代驴友休闲度假洽谈生意、开会、出差办公中高收入、白领，文化创意人士天台大众消费者特征观光为主，参加旅游团，游览天台旅

17、游景点追求新奇，喜欢探索，注重体验及融入地方文化休闲为主，追求时尚、品质，强调精神体验去天台的频率和逗留时间都不定，注重利益追求品位，注重消费的附加值注重消费环境，喜欢怀旧、历史氛围，喜好传统产品心理因素新鲜感对陌生事物有强烈的好奇心体验感体验探索、感受地方文化轻松型体验生活，乐观的生活态度压力感背负工作任务品质感追求高品质、高精神享受体验感受型追求场所体验比较节省，偶尔奢侈消费一下价值观生活方式消费能力一般，对于地方特色商品兴趣浓厚消费比较务实，讲究性价比，对地方特色商品感兴趣消费能力高，讲究品位和乐趣与职业有关，对高品位休闲娱乐场所及特色产品感兴趣消费能力高，讲究品位，精神需求较高消费能力

18、一般，偏好传统特色产品及小礼品、商品主要消费行为观光、购买土特产、旅游纪念品特色购物、休闲娱乐体验、特色餐饮休闲娱乐、特色餐饮休闲娱乐、特色餐饮购物、休闲娱乐、特色餐饮风味小吃、传统商品 以原汁原味的人文元素、建筑元素、商业元素，真实再现老天台的生活风貌和韵味，让天台县民和游客在感受天台城市发展历史脉络的同时，通过观光、购物、休闲、娱乐等消费行为体验一种怀旧的、文化的、高品位的慢生活方式！项目改造定位及功能定位目标消费群体分析定位 经济指标：天一街位于天台县中心的核心地段，占地总面积13600平米，建筑总面积28621.万平方米。此次我们规划的“ 天一街”以一条中轴路（人民路入口至县衙），一条

19、纵向民主巷，两条横向道路，分别为县后巷、中山东路，占地总面积13600平米，建筑总面积2.8平方米，商铺总出租面积1.28万平米。自然店面 144 家。县衙1处，古井一处，行政机关2家。该区域商业部分原设计14栋，分别是1727栋，以及“天一街”大石头两边的内街店面。 144间自然店面中，正在经营 99 间，空店铺 31间，经营中转租7间，关店转租 7 间， 经营店铺数与空店比例是7：3 ，占自然店面的 75 %和25%。项目改造定位及功能定位项目改造定位及功能定位整体面积改造面积总占地面积13600绿化率：总建筑面积28621容积率：商业面积12800144间停车位300天 一 街平 面 图

20、天一街项目现有6大问题 规划 产权 运营 招商 推广 文化 项目改造定位及功能定位开发基础开发基础定位分析天一街：历史文化休闲街区（慢生活街区） 天一街改造和改造不仅仅是文物改造工程，更是重塑一个城市灵魂和文化形象的精神文明工程，在延续城市历史脉络的同时，带给天台县民和游客一种全新的生活方式： 天一街历史文化街区综合了最具地方特色、原汁原味的人文元素、建筑元素、商业元素，真实再现老天台的生活风貌和韵味，让天台县民和游客在感受天台城市发展历史脉络的同时，通过观光、购物、休闲、娱乐等消费行为体验一种怀旧的、文化的、高品位的慢生活方式！项目改造定位及功能定位 天一街项目文化提升、景观改造策划思路 打

21、造“浙江的丽江古城，天台的慢生活休闲街区” 结合天台县市场需求，天一街五大经营业态定位为： 文化、休闲、酒吧、餐饮、娱乐1、文化提升：以慢生活休闲文化为主题，以天台历史文化为资本，以非物质文化为宣传点、以天台人的精神文化为灵魂打造特色文化街区 文化改造：以四大朝代(隋唐明清民)处理“天一街”大石头到县衙的四个区域的 墙面、飞檐、小品、人物、景观特色。 其中重点改造县衙、戏台、历史展区、中心广场、古井、牌坊 其中以四大人物(智者济公徐霞客天台嫂)为亮点点缀。 十二个传说故事、名人雕塑,天台人现代生活,其他特色穿插项目2、景观改造：以幽静、休闲、历史展现为主，做减法，做提升3、亮化系统：在街区的景

22、观带、外墙、屋顶、树林、建筑边缘、钟楼加以亮化。4、其他系统：标识导视系统、智能化监控系统以及停车位和广告位。5、交通系统：对现有的交通与停车位进行系统化改造，对整个项目半封闭式管理。6、三个梯度招商：主力店、次主力店、品牌店，主力店启动后改造。7、增加夜市区域， （第一阶段）小吃一条街天台嫂天台小吃台湾小吃浙江小吃 (第二阶段)文化夜市戏台表演民俗表演(云南三道茶)手工艺表演 (第三阶段)特色夜市天台土特产浙江特色手工艺特色服饰项目改造定位及功能定位项目改造定位主题策划提纲文化景点县衙、古井、钟楼、天台特色店、特色老街改造升级文化休闲以文化景点、文化产业、咖啡吧、西餐厅，蛋糕店冷饮吧休闲酒吧

23、文化酒吧、音乐吧、静吧，后期开发艺术吧、休闲酒吧等文化餐饮国际快餐、特色中餐、当地小吃，配套烧烤、自助餐、快餐休闲娱乐KTV、游戏城、动感城 、美容美发、演绎吧、动感前线等项目改造定位及功能定位项目5大业态定位细分改造定位及功能定位改造定位及功能定位传统文化产品区：天台文物展示，县衙改造为小型天台文化博物馆娱乐休闲区KTV，游戏天地、桌球馆特色酒吧街：清吧、音乐吧浙江特色餐饮：老娘舅、老头油爆虾、川味观、新白鹿休闲区：太平洋咖啡、华顶茶吧、养生馆美食街：天台小吃，各地小吃国际品牌：星巴克、必胜客钟楼：民俗展示改造定位及功能定位改造定位及功能定位改造定位及功能定位改造定位及功能定位改造定位及功能

24、定位改造定位及功能定位改造定位及功能定位改造定位及功能定位改造定位及功能定位改造定位及功能定位改造定位及功能定位建筑外立面改造前规划改造定位及功能定位改造定位及功能定位建筑风格改造后规划文化景点改造后规划古戏台改造在靠近县衙东面， 设计古戏台，戏台加以亮化。戏台可以在各种节假日，民俗、宗教节日举办相关活动，也是天台本地人们娱乐休闲的主要场所。 A：清代大戏台 B：江浙仿古木戏台 C：民清仿古建筑历史人物雕塑群改造 在整个天一街，设计三批次历史人物雕塑群。1、单体雕塑“天一街”大石头前水池，挨着石头安放智者大师石雕； 美食街临中心广场安放济公象，靠天台嫂总部； 古井边设计“天台嫂”打水雕塑，酒吧

25、区现代雕塑群； 2、 雕塑群县衙广场上12个历朝历代的天台历史名人雕塑群。县衙内设计清代县衙蜡象。3、浮雕石刻各主要区域和墙面以描彩浮雕形式设计12组雕塑群。 改造定位及功能定位天台历史长廊 在靠近县衙西面，设计天台历史长廊，以仿文物为主。 1、天台六朝阶梯南北、隋、唐宋、明、清、民国。 2、天台石窗在8个石墙组增加到10个，各地域石窗。 3、摩崖石刻模仿最有代表性的天台石刻，竖立12组。 4、天台石桥仿制天台经典石桥一座，彰显天台艺术。 5、民俗石墙在人为建造的石墙上，道具展示天台民俗。 改造位置 A：六朝阶梯 B：天台石窗 C：摩崖石刻 D：天台石桥 E：民俗石墙绿化与景观改造 县衙附近增

26、加绿化，调整层次感，使县衙更加突出美观。 大石头到县衙的中轴路绿化清理，扩大视野，增加雕塑小品，突显文化特色。 美食街集中天台和浙江著名小吃、特产。 A：县衙部分 B：中轴路 C：美食一条街 D：休闲椅 E：灯箱 文化景点改造规划改造定位及功能定位出入口牌坊改造 在靠近劳动路位置，设计一大一小牌坊，建议以民清风格为主，牌坊加以亮化。 改造位置 A方案：清代仿古牌坊 B方案：隋唐仿古牌坊 C方案：民清仿古建筑人车分流，交通系统改造后效果图改造定位及功能定位牌坊改造规划招商意向品牌改造定位及功能定位改造后戏台规划改造定位及功能定位白昼、夜景亮化改造改造定位及功能定位亮化系统改造后效果改造定位及功能

27、定位巨晖商业天一街项目改造与商业实施策略4民间艺术节日祭祀传说故事民间工艺风味小吃节气活动民间歌谣天台旅游节，天台庙会，济公大典，徐霞客开山节，孔子大典，智者妙法莲华讲经会，天台音乐节三仙下天台，愧呼郎的故事、安固仙桥（仙人手掴塘）传说，讲谈西川、木废造船，一行到此水西流天台山壁画、佛画、烙画、白描、彩塑、石灰泥塑弹棉花、制草帽、刺绣、蜡染、织布、清水荷花被、编织草包、编草鞋、蒸茏的制作饺饼筒、麦饼、肉丸糊麦饼、扁食、糊拉汰、老太婆面皮面、火烧饼、糯米蛋糕、糯米糖糕二月二、冬至、元宵、清明节、端午节、六月六、元宵节、重阳节、十二月廿四掸尘、上灯下落灯傻子卖豆腐袋、神童对课、诸葛亮与周瑜、猪娘石

28、、县令让道、原来是这帮鬼、三姊丈祝寿、宽心谣天台旅游节，天台庙会，济公大典，徐霞客开山节，孔子大典，智者妙法莲华讲经会，天台音乐节三仙下天台，愧呼郎的故事、安固仙桥（仙人手掴塘）传说，讲谈西川、木废造船，一行到此水西流非物质文化遗产功能定位改造与商业实施策略天台传说故事天台民间艺术天台民间风味小吃改造与商业实施策略天台民间工艺品天台二十四节气传统与现代的交融，体验天台都市生活的优雅与文化品味改造与商业实施策略现代餐饮、娱乐、休闲和潮流艺术基地改造与商业实施策略特色手工艺品、传统文化、老字号，体验天台古老商业文化 天一街改造完成后，无论从宣传性、便捷性、迅速积聚巨大的人流，以及对外的影响力、辐射

29、能力，都极大地优于在旅游山区开展文化活动。从而可以带动旅游人群对天台文化的进一步认可，使天台县的众多分散景点、文物保护联成一片。让一座沉睡了百年的千年古城，再次醒来，焕发出全新的光彩，推动小县大城的进程。改造与商业实施策略研究天台独特的商业文化展示建议模式街区商业价值市场认知开街时间）实际价值市场估计价值示意性政府投入和参与度高低低高商管运营公股份制步行街改造综合效益一旦条件成熟，市场可以正确评估天一街商业价值，“股份公司制”的模式可以看作“商管返租”模式的市场化演进版投资商返租制选择原则具备可操作性，容易执行，产权人易接受；政府投入小；投资人集体参与；政府可引导，逐步市场化；返租制向股份公司

30、制转变政府投入公建政府主导重要部分项目投入有三方，政府组织项目指挥部门，投资商公司，商管公司，两方前期对项目的投入资金比是5:5或者 4:6，项目进入二期开发时候，以开发需求再确定投资比例 。投资商独资开发另计。改造与商业实施策略项目改造综合效益投资分析 投资公司介绍改造与商业实施策略 投资公司介绍改造与商业实施策略 天一街商业经营管理公司组织架构图 总经理运营经理物业经理财务经理人事行政招商运营企划工程保洁安管 投资公司组织架构改造与商业实施策略招商意向品牌第一阶段项目提升期：通过项目的改造和重新整合，从项目的主题改造、建筑改造、业态规划、整合招商、策划推广、运营管理六个方面全面提升项目品质

31、和价值，从而达到树立天台第一个极具特色的商业步行街的前期目的，开发面积1.6万；第二阶段项目深化期：通过对业态的再次调整，品牌的二次深化，结合周边的部分旧城改造，深度提升项目的服务功能，由单一的城市新贵、中产阶级的聚集地，逐步演变成浙江省内外知名的文化娱乐休闲胜地，将项目的旅游休闲消费群体辐射覆盖整个浙江和周边城市, 开发面积3万。第三阶段升级换代期：在奠定了天台乃至台州、浙江的天台山文化休闲街区的金字招牌以后，与天台山旅游市场深度结合，进一步拓展旧城改造、文化休闲、“浙江的丽江古城”文化，集合旅游、餐饮、购物、休闲、居住、养生于一体的大型城市文化街区，面积在6-10万平米以上。 升级前5年，

32、着重在业态改造升级，适应不断提升的消费需求。 转型中5年，在运营中进行旅游商业转换，吸引更多的旅游消费群体。 运营后10年，打造天台旅游金字名片，营造天台文化休闲旅游特色街区。改造实施阶段研究改造与商业实施策略天一街项目效益评价与风险分析5天一街三个阶段租金总体策略图：租金水平随着经营时间推进不断提高以适合的租金目标商家进入，保持良好的业种配比，形成街区整体形象及认知度 启动阶段具备一定的市场认知度及客流量街区经营状况节节高升租金水平提高 升温阶段市场发展成熟，商业价值进一步提升租金水平提高，形成高品位历史街区成熟阶段大小对租户的长期吸引价值高低租金水平采取政府返租制采取股份公司制效益与风险投

33、资效益评价效益与风险街区产值提升：1、天一街开街后的客流量：第一年平均1.52.4万人/天，以后每年递增30；2、每人每次平均消费50元，则天一街的产值为：天一街年产值第一年2000036550=3.65亿第二年3100036550=5.7亿第三年4000036550=7.4亿租金水平上升：天一街改造后，通过商业运营，35年内租金水平可由现在1.52.0元/M2提高到35.5/M2 。税收的增加：天一街商业的复兴，街区产值增加，政府的财政收入和税收也相应增加投入测算项目投资程序建议与改造的部分、投资标准天台县政府和杭州佳贤餐饮管理有限公司签署合作意向书；政府有意着力打造天台县中心城区的城建新规

34、划战略；成立天一街后续改造建设指挥部，双方共同组建开发；成立天一街项目后期运营管理公司，注册资金1000万元；政府和投资方共同进行项目改造和招商引资，后期合作。项目主要投资与改造的部分有六处：1） 项目建筑的外立面改造（包括沿街立面、牌坊、钟楼、夜市）， 2） 项目的景观休闲功能改造（包括景观、标识、休闲椅、人文雕塑） 3） 项目的亮化灯光功能改造（包括楼顶发光字、射灯、LED灯带、树灯）4） 项目的铺位收购与补偿（主力店业主签约带动小业主签约、收购补偿）5） 项目的启动到开业运营（开发注册、协调、招商、推广、工资、税金） 6） 运营团队年度费用（运营公司注册启动、人员工资、维护、物料）项目投

35、资标准：A:公建部分、景观、文化、亮化改造 万，其它投资启动 万，年运营费 万.B:公建部分、景观、文化、亮化改造 万，其它投资启动 万，年运营费 万。C:公建部分、景观、文化、亮化改造 万，其它投资启动 万，年运营费 万。投资合作模式效益与风险投资收益盈利模式A、与业主共赢租赁模式： 以政府立项投资建设为主，以重点旅游项目开发进行推进，市政设施投资至少 万以上，（按照目前改造规划，预计突破比较大）商业投资商投资约 万。之后每年运营 万左右。 针对目前的项目经营现状与租金价格洼地的困境，与业主签约返租1520年，通过对项目的二次开发包装，以及主力店招商带动品牌店招商、后期专业的运营团队提升物业价值，从而提升整个项目的租金、广告、附加值等运营收入，项目启