江苏省建筑市场分析实施报告

1、-. z.省建筑市场分析报告概述1.1省地理及行政区划省东濒黄海，西连，北接经济强省，东南与富庶的和毗邻。全省总面积10.26万平方千米，占全国总面积的1.1%。其中平原面积7.06万平方千米，水面面积1.73万平方千米。截至2011年末，全省辖13个地级市，55个市辖区、26个县级市、24个县，省会。表一 省行政区划市 名各级市单位数县级单位数镇乡县县级市市辖区全 省3910524265587798南 京 市1132011290无 锡 市38026320徐 州 市3103251130常 州 市37025370 州 市611056600南 通 市48233992市174035330淮 安 市1

2、84049124盐 城 市395221030扬 州 市47133707镇 江 市46033400泰 州 市56042756宿 迁 市1530275291.2省经济及财政实力省2011年实现地区生产总值48604.3亿元，仅次于，位居中国第二。按可比价格计算，比上年增长11%，增幅高于全国平均增幅1.8个百分点。这已是经济连续20年保持两位数增长。固定资产投资完成26000亿元，增长20%以上。2011全年地方财政一般预算收入5147.9亿元，比上年增长26.2%，增收1068亿元。全年完成固定资产投资26299.4亿元，比上年增长21.5%。在固定资产投资中，国有及国有控股投资5789.8亿元

3、，增长15.8%；外商港澳台经济投资3311.4亿元，增长11.5%；民间投资17198.2亿元，增长25.8%，其中私营个体经济投资9719.1亿元，增长25%。民间投资占固定资产投资的比重达65.4%，比上年提高2.2个百分点。全年新开工工程中亿元工程3457个，完成投资5800.6亿元，比上年分别增长33.5%和69.2%。200个省级重点工程进展顺利，一批重大产业、民生、环保工程顺利建成或加快推进。表二省各地级市主要经济指标GDP排序地级市2011年度GDP亿元2011年度一般预算收入亿元2010年度一般预算收入亿元11050011418122690073952636140781556

4、44100421300536004022866360031622472760259184826302341669200221415210196719413811134519013512115015711113宿迁101512790省直属征收 53553808注：*由于资料来源不同，所采用的数据可能有所差异，但大致情况及排序是准确的表三 2010年省各地级市固定资产投资情况表城市城镇固定资产投资房地产开发投资新增固定资产商品房屋销售建筑面积(万平方米)#住宅#住宅市区2410.25724.63551.331408.49729.56668.34市区1481.85452.3

5、0318.161036.97698.33591.92市区966.43126.61105.26753.95341.43310.71市区1213.93401.22272.65835.18755.92640.11市区1106.27426.03316.831269.14556.13456.02市区643.15181.66127.17404.11407.85374.55市区378.5069.9952.97209.54201.06178.29市区491.93130.5294.33221.25357.21308.40市区393.2785.0059.79278.82243.69197.82市区383.5589

6、.6772.13322.75315.68291.61市区510.4173.4144.89395.29210.80162.81市区338.1056.9847.15314.80185.90171.81宿迁市区238.2464.2042.11204.12181.74144.93省建筑市场省是经济大省，同时也是建筑大省，截止2010年全省共有建筑施工企业8949个，从业人员591万，建筑业总产值12405亿。表四 2010省建筑业现状地 区建筑施工企业个数个从业人员数万人建筑业总产值亿元200920102009201020092010全 省86648949519.00591.7710264.94124

7、05.90市1409151752.2560.351346.621643.31市58159823.3625.47437.60499.50市38936430.6933.75431.58535.72市57556429.6936.12595.77735.49市1428145454.0356.281078.241275.58市91189096.20107.192183.232731.22市23121417.3317.89269.96330.16市45862432.3737.81474.86571.88市62266838.8842.41542.57649.44市82474364.0770.701297.5

8、91553.43市36137412.9115.40281.81321.19市60464051.8766.671094.741264.10宿迁市27129915.3521.72230.37294.90南43544507172.24193.633740.044475.07中23392273212.14244.564575.565548.74北19712169134.62153.581949.342382.10省建立系统包括三个层次，分别是省住房和城乡建立厅，各地级市住房和城乡建立局下设多个单位，见表五，各县级市住房和城乡建立局。表五 省建立系统部门设置情况城乡建立局规划局住房保障和房产管理局城市管

9、理局园林市政管理局市住房和城乡建立委员会规划局住房保障和房产局二级局城市管理局挂城市管理行政执法局牌子旅游园林局市建立局挂建筑工程管理局牌子规划局住房保障和房产管理局城市管理局挂城市管理行政执法局牌子市政和园林局市城乡建立局规划局住房保障和房产管理局城市管理局挂城市行政管理执法局牌子市政园林局市城乡建立局挂建筑工程管理局牌子规划局住房保障和房产管理局城市管理局挂城市管理行政执法局牌子园林绿化管理局市住房和城乡建立局挂地震局牌子规划局市容市政管理局挂城市管理执法局牌子园林和绿化管理局市城乡建立局挂建筑工程管理局、园林管理局、地震局牌子规划局住房保障和房产管理局城市管理局挂城市管理行政执法局牌子建

10、立局挂牌市城乡建立局挂园林局牌子规划局住房保障和房产管理局城市管理局挂城市管理行政执法局牌子建立局挂牌市住房保障和城乡建立局挂建筑工程管理局牌子规划局城市管理局挂城市管理行政执法局牌子市城乡建立局规划局住房保障和房产管理局城市管理局挂城市管理行政执法局牌子市城乡建立局挂建筑工程局、古城保护办公室牌子规划局住房和房产管理局城市管理局挂城市管理行政执法局、数字化城管监视办公室牌子园林管理局市住房和城乡建立局规划局城市管理局挂城市管理行政执法局牌子园林管理局挂南山风景管理委员会牌子市住房和城乡建立局管理建筑工程管理局规划局城市管理局挂城市管理行政执法局牌子宿迁市住房和城乡建立局挂建筑工程管理局牌子，

11、管理园林绿化管理局、住房公积金管理中心规划局城市管理局挂城市管理行政执法局牌子建立局管理机构交通系统主要单位包括：省交通工程建立局高速公路为主、省交通运输厅公路局国省级干线公路及连接线、省交通运输厅航道局、省长江大桥建立指挥部重大工程、省交通控股高速公路为主，融资平台以及各地级市交通局。省十二五规划行业相关容根据省十二五规划相关容：在轨道交通建立方面：加快、城市轨道交通建立，推进、等城市轨道交通规划和建立，积极开展都市圈轨道交通规划研究。在重点航空港方面：以禄口和南硕放两个枢纽机场为核心，进一步增强空港运输能力。完成禄口国际机场二期和中江都机场工程，实施南硕放国际机场、观音机场、兴东机场和南洋

12、机场等扩建工程，加快推进机场迁建工程在公路网建立方面：重点实施全省干线公路网络、过江通道、高速公路网络完善及主骨架扩容工程建立，加强路网衔接，完善农村公路网络。建成长江大桥、崇启大桥、长江四桥、临海高等级公路和宿迁至新沂等高速公路；开工建立沪通和五峰山公铁过江通道、崇海大桥以及锡常南部等高速公路，实施沪陕高速公路江广段、京沪高速公路淮江段、沿江高速公路至太仓段等扩建工程；加快推进京沪高速公路新沂至段等扩容工程前期工作，组织开展至过江通道、长江五桥等工程规划研究工作。 市场区域分析2.1 市场区域重点划分原则区域市场主要包括及周边地区，与其他区域市场不同，公司是直接以省为区域命名的，因此要对各个

13、地级市进展分析，寻找工作的突破口，为此公司对各地级市情况进展了综合调查分析，包括：各地级市经济开展水平、当地政府财政情况、地方负债率、地理位置、固定资产投资现状及潜力、集团在当地的影响、当地竞争对手实力等因素给予量化评分，然后根据对建筑市场的影响情况给予权重，算出综合得分，根据综合得分，将13个地级市根据重视程度进展市场划分。2.2 各地级市综合因素分析 各地级市经济情况分析各地级市经济情况包括：各地级市经济开展水平、当地政府财政情况、地方负债率。其中能反响各地级市经济开展水平的指标是各地GDP，根据表二中2011年省各地级市GDP数据，以地区为10分，计算与的相比照值，可以计算出个地级市得分

14、。同理，各地级市政府财政情况根据表二中2011年省各地级市一般预算收入计算同样以为10分。各地级市地方负债率数据比拟难获得，这里采用两种方式评估：方式一，因为地方负债情况直接影响到工程付款情况，因此根据施工合同中进度款的支付情况确定得分比方市区工程进度款支付80%则得8分，地区工程进度款支付50%则得5分。方式二，计算各地级市城镇固定资产投资与一般预算收入的比值，以比例最低的得分最好得10分，当比照率即为各地的得分。然后平均方式一、方式二得分，得到地方负债综合情况得分。 各地级市建筑市场情况分析各地级市建筑市场情况主要包括：各地级市固定资产投资现状及潜力、地理位置优势、当地施工企业情况及主要竞

15、争对手等。其中各地固定资产投资现状及潜力主要通过表三中城镇固定资产投资进展量化方法同上，以最大的为10。地理位置主要参考与的距离，可以得到下表。表六 2010年各地级市负债情况分析表序号地级市固定资产投资与地方预算比值地方负债情况2地方负债情况1地方负债综合情况11.3610.068.022.824.875.934.333.154.142.146.487.254.243.254.164.313.264.672.146.455.782.315.966.092.226.155.6103.703.754.4113.643.754.4123.414.054.513宿迁2.655.155.1表七 各地级

16、市经济情况分析表GDP排序地级市经济开展水平情况财政收入情况地方负债综合情况110108.026.66.55.935.96.84.143.93.77.253.43.54.163.42.84.672.62.35.782.52.16.091.91.95.6101.91.74.4111.31.74.4121.11.44.513宿迁11.15.1表八 各地级市固定资产投资及地理位置分析表序号地级市城镇固定资产投资量化情况地理位置14.61026.18310642.71055.0864.0571.6681.6691.46102.16112.05121.6513宿迁1.05当地施工企业情况及主要竞争对手主

17、要考虑施工总承包一级企业。其中公路一级资质企业有32家，包括：表九 注册地在的公路一级企业序号单位注册地序号单位注册地1常鑫路桥工程17路桥工程2海通建立工程18交通工程集团3恒基路桥19路桥建立4江南路桥工程20路桥集团5交通建立集团21市交通工程6捷达交通工程集团22市公路工程总公司7润扬交通工程集团23市路桥建立工程8省交通工程集团24宜兴市交通建立集团9辰公路工程25中铁二十局集团第一工程10中城建第二工程局集团26一公局第二工程11省市路桥工程总公司27金马建立工程12华晨路桥28四通路桥工程13路桥华祥国际工程29港通路桥集团14东部路桥工程30瑞桓建立15交通工程31*工程建立宿

18、迁16市路桥工程总公司32中铁四局集团第二工程此外还要考虑到央企、其他地区施工总承包一级及以上资质企业在市场的分公司、办事处等。根据初步统计，在省建立系统备案的企业中，市政一级资质的323家，市政特级资质的5家，公路一级的90家，公路特级的7家。其中有重复，即很多企业是市政、公路均有的对各地区主要竞争对手情况综合考虑，分为强、较强、一般、较弱、弱，并给与相应的2、4、6、8、10。表十 主要竞争对手情况序号地级市主要竞争对手情况得分1强22较强43强24较弱85一般66一般67一般68一般69较弱810一般611较弱812较弱813宿迁弱10 其他影响情况分析除了当地经济开展水平、各地级市建筑

19、市场情况外，影响区域市场开拓的影响还包括集团在当地的影响当地政府对城建、路桥集团的认同度、当地人脉的关系、当地政府的政策引导、是否采用预选承包商制度等。这些因素在综合考虑的情况下，要给予各地以一定的修正。2.3 各地级市综合评估根据上面对各地级市的综合分析，现将上面的情况给予汇总。不管是主要考虑各地的经济情况和现状情况一：经济开展水平情况20分、财政收入情况15分、地方负债20分、城镇固定资产投资15分、地理位置10分，主要竞争对手10分、其他情况10分，或者主要考虑市场潜力情况二：经济开展水平情况15分、财政收入情况10分、地方负债20分、城镇固定资产投资10分、地理位置20分，主要竞争对手

20、15分、其他情况10分。得到各地级市综合评估得分：根据分析，不管是考虑现状还是考虑到市场的潜力，、三个城市是重点要开发的，其次是和。因此按照这个原则，将省各地级市分为三类市场，具体见表十二。表十一 各地级市综合评估GDP排序地级市情况1局部情况2局部其他情况1综合得分情况2综合得分169.968.6776.975.6255.956.3863.964.3353.248.85760.255.85449.858.651059.868.65541.7546.81051.7556.8637.240.1542.245.1734.4540.2539.4545.2834.5540.45640.5546.459

21、33.9541.35538.9546.351030.336.45737.343.451129.9536.45534.9541.451228.735.65533.740.6513宿迁30.3538.8535.3543.8注：情况1、情况2没有考虑其他，情况1综合得分、情况2综合得分考虑了其他的修正。表十二 市场划分表地级市备注一类市场、重点开拓二类市场、全面辐射三类市场、宿迁及周边一般参与公司区域市场开拓情况公司市场开拓规划根据省十二五规划以及各地财政、固定资产投资方案，制定了公司近、中、远期市场开拓方案：近期1213年 主要以、为重点，开拓沪宁沿线、崇启通道北沿其中沪宁线包括、；崇启通道北沿包

22、括、等地。主要行业包括市政工程、交通工程。其中各地城市快速路高架化是集团公司的优势，也是市场开拓的重点。方案经营产值10亿。中期1415年 争取南地区全覆盖，并辐射中地区包括、等地。主要行业除了市政工程、交通工程外，加强轨道交通领域的开拓、等地陆续要开新线，同时有可能的话开拓水利工程领域前提是拿到城建集团水利二级资质。方案经营产值1215亿。远期1617年 成为整个重要的建筑力量。在交通工程、市政工程、安装工程、轨道交通、水利等领域有一定的市场份额。方案经营产值1520亿。各类市场开拓方案2012年公司主要以沪宁线、崇启通道北沿两条线为主开拓市场。其中沪宁线包括、；崇启通道沿海包括、等地。同时

23、两条线分别以、为重点，向周边辐射。包括其他地级市以及东南部、南部地区。行业主要包括交通工程、市政工程、安装工程、轨道交通等。 一类市场对于一类市场，即、三地是公司重点开拓的市场，准备在20122013年两年的时间里，能初步做到每年至少有一个工程。三地的经营产值应该占整个公司经营产值的三分之二以上，即68亿。其中和两地都采用预选承包商制度，目前一公司已经进入预选承包商，争取到2013年争取进入预选承包商名录。为到达以上目标，准备拟在上述三个地级市在条件成熟的前提下即在当地承揽到工程的情况下，在当地设立办事处，办事处作为分公司的下设机构，主要由市场部和经管中心派专人常驻当地，负责当地市场开拓，包括

24、了解当地市场、主要建立单位、工程规划设计情况、与当地共建、跟踪重点工程以及对当地工程工程本钱进展动态控制。 二类市场对于二类市场，即和两地，应该说城建集团和路桥集团在当地是有根底的，以前在当地也做过工程，也有一定的人脉根底，特别是。现在这两个地方最大的问题是政府负债率过高，以为例，前几年快速的城市根底建立投资导致去年、今年两年没有大的工程上马。情况也差不多，据了解，作为2014年青奥会标志建筑的青奥轴工程工程，现在由于资金没有落实而无法开工，其他工程也存在资金短缺的问题。但是和，从城市开展水平、经济总量等来看，在省乃至全国也在中上游位置。还是比拟有潜力的。两地的经营产值应该占整个公司经营产值的

25、20%左右，即2亿左右。因此对于这两个城市，还是要保持与当地政府的联系，特别是估计在2013年后轨道交通会上马，是公司开拓市场的工作重点之一。并通过以往工程建立中建立起来的关系，加强对两地的市场开拓。今年主要工作是对两地的备案工作完成，争取在两地拿到一个工程。 三类市场三类市场即除了以上五个城市以外其他地级市及周边地区。对于其他地区可以通过以下两种途径：一种是以前做过工程，有一定根底的，比方、，可以通过已经建立的关系网开拓市场；一种是等地，受影响比拟大的城市，可以通过在建立起来的关系网对周边地区进展辐射，开拓新的市场。估计经营产值应该占整个公司经营产值的20%左右，即2亿左右。企业在的备案情况

26、备案是投标工作的前期工作。省备案工作分为交通系统与城建系统两类。路桥集团下属主要有三资质，以下是市政一公司在区域备案情况表主要在一类市场、二类市场，包括局部三类市场：表十三 市政一公司已/拟备案情况一览表序号备案单位交易中心地址是否每年要年审网上报名电子狗商务标投标软件技术标加密狗1省交通厅市升州路16号否否纵横无2市建委江东中路265号是是新点无3市建委市正东路33号是是新点无4市建委工农路235号成功大厦是是新点有5市建委西新街8号建立开展大厦是是新点无6市建委市清潭广仁路852号是是新点有7市建委竹辉路养蚕里贸易市场二楼是是新点有场道公司只有在省交通厅备案过，其他的均未备案。路桥公司均未

27、备案。市政一公司备案方案详见表七。此外，市政一公司已经录入市预选承包商名录，场道公司今年已经上报，路桥集团由于涉及到公司名称变更，今年未申报。预选承包商要求比拟高，需要在设立分支机构完成工商、税务注册，且连续两年在地区纳税。因此集团未有一家单位录入。根据实际情况，并按照集团最新重组方案，路桥集团主要还是利用市政一公司的资质翻牌，因此在市场，资质使用以及备案工作还是以市政一公司为主，并根据需要备案场道公司和路桥的资质，今年的主要工作包括：预选承包商工作。场道公司已经网上申报，近期主要组织资料备查，争取场道公司能入库，如果入库成功，场道公司在建立局备案。在省交通系统，市政一公司已经备案，但是信用等

28、级是B没有竞争力。今年主要工作是等集团将官塘新城工程总承包让渡给市政一公司或路桥集团后，凭借官塘工程升至A；或者通过新接工程，主要是常熟高架工程，常熟高架是交通系统工程，最好市政一公司总承包，通过该工程升级。结合招投标情况，场道、路桥资质逐步在、等地建立系统备案。了解预选承包商备案情况，为争取在2013年将市政一公司入库做准备例如工商注册等工作。预选承包商要求连续两年在纳税。金坛房建工程正在办理合同变更至市政一公司的手续，为路桥集团申请房建资质做准备。了解周边等市场，包括等地备案情况，根据跟踪工程情况在当地进展备案。表十四 资质备案节点方案序号备案单位市政一公司场道路桥1省交通厅完成完成根据集

29、团整合完成后备案2市建委4月按需3市建委完成按需4市建委完成4月5市建委完成按需6市建委完成按需7市建委3月按需8主要城市按需按需注：备案需要质押70万农民工保证金，其他手续已经完成。一般情况下，一个标段只允许集团下面一个企业报名，因此场道的资质没有一公司好，一般情况下用一公司的，场道资质按需办理备案。路桥的资质等集团整合完成后再行备案。主要跟踪工程表十五 市场跟踪工程序号工程名称工程简述工程等级建立单位工程规模备注地区1青奥轴线工程青奥轴线地下工程包括市梅子洲过江通道南岸接线、青奥轴线地下交通系统、青奥轴线地下空间开发三局部。C重大路桥指挥部30亿可能采取BT或者带资的形式地区2路改建工程高

30、架，分为五个标段，14.75公里A通科技产业园30亿利用集体资质投标中3东环线高架高架，分为五个标B市城市建立工程管理中心15亿设计方案比选阶段，预计6月份开场4市工农路北延工程高架，分为23个标B市通州区交通运输局7亿下半年投标5市污水处理中心按25万吨/日设计，其中一期污水处理能力2.5万吨/日，二、三期污水处理能力20万吨/日，合计22.5万吨/日B市城市建立工程管理中心1.2亿设计方案比选阶段，下半年投标6东港污水处理厂一、二期提标改造工程现有5万吨/日，出水水质到达一级B通过新建污水处理设施提标为一级AB市城市建立工程管理中心0.6亿设计方案比选阶段，下半年投标7临海高等级公路段全线243公里，段长165公里，段长113公里。C市临海公路建立指挥部分段实施，第一批大局部采用