乌鲁木齐鸿雁湖项目前期策划报告

1、市场对项目有什么重要启示？乌鲁木齐房地产市场竞争态势项目资源特征产品定位建议乌鲁木齐宏观市场环境关于我们项目的思考？乌鲁木齐房地产市场分析乌鲁木齐房地产市场竞争态势乌鲁木齐别墅市场情况乌鲁木齐洋房市场情况目标客户定位产品优化建议乌鲁木齐房地产市场竞争态势项目资源特征乌鲁木齐房地产市场竞争态势目标客户定位乌鲁木齐房地产市场竞争态势 产品策略目标客户定位乌鲁木齐房地产市场竞争态势 客户策略 优化建议 市场策略A市场对项目有什么重要启示？乌鲁木齐房地产市场竞争态势项目资源特征产品定位建议乌鲁木齐宏观市场环境关于我们项目的思考？乌鲁木齐房地产市场分析乌鲁木齐房地产市场竞争态势乌鲁木齐别墅市场情况乌鲁木

2、齐洋房市场情况目标客户定位产品优化建议乌鲁木齐房地产市场竞争态势项目资源特征乌鲁木齐房地产市场竞争态势目标客户定位乌鲁木齐房地产市场竞争态势 产品策略目标客户定位乌鲁木齐房地产市场竞争态势 客户策略 优化建议 市场策略1市场对项目有什么重要启示？ 乌鲁木齐宏观市场环境1乌鲁木齐宏观市场环境首府是全疆政治、经济、文化、科技的中心也是第二座欧亚大陆桥中国西段的桥头堡，我国西部对外开放的重要门户南北疆交通的枢纽，也是第二座欧亚大陆桥中国西段的桥头堡，我国西部对外开放的重要门户总人口208.2万人（第五次人口普查口径），其中汉族人口占75.6%，少数民族人口占24.6，市区人口占83.5。 宏观环境增

3、长持续发展，2006年GDP总量为654亿元，增长14%一、二、三产业比例为1.53761.5，第三产业成为拉动乌市经济的第一动力，现代服务业发展超过能源采掘与加工为主的第二产业10438元，比上一年增长近8.6%，相比较广州为19854元，在全国各大中城市排名75，整体的消费支出能力不算高。区位人口交通GDP产业比重可支配收入1乌鲁木齐宏观市场环境优势产业持续旺盛发展，06年实现旅游及购物总收入76.18亿元，增长12.86%，政府逐步将旅游业打造成全市支柱产业。全市支柱产业全疆的物流中心商品集散地2005年，全市社会消费品零售额达到233亿元，增长16.48%，占全疆的36.52%，位居西

4、北省会城市第一。丝绸之路国际服装服饰节华凌国际建材博览会对外经济贸易洽谈会丝绸之路冰雪风情节05年四大会展成交总额675.4亿元7个可直接办理出口小额贸易的二类口岸，2005年二类口岸出口货量27万吨，实现出口贸易额16.5亿美元。 旅游业商务业会展业二类口岸对外贸易06年全市进出口贸易总额45亿美元，占全疆的50%,增长15%，进出口规模全疆第一1乌鲁木齐宏观市场环境 国务院2007年下发第32号文件国务院关于进一步促进新疆经济社会发展的若干意见明确加快新疆发展的战略部署，明确提出要以乌鲁木齐为核心，把新疆建成依托内地、面向中亚、南亚、西亚乃至东欧国家的出口商品基地和区域性国际贸易中心。 乌

5、鲁木齐城市发展规划1.占据西部地区发展重要战略地位2. “南控北扩，东延西进” 乌鲁木齐中心城区不再安排工业项目，建设重点转向改善城市基础设施和生态环境，健全社区服务功能上来，部分商住密集区原则上实行只拆不建。引导城市开发建设沿东、西、北三个方向全面展开，逐步缓解中心城区人口密度过高压力。3. “乌昌一体化” 乌鲁木齐市和毗邻的昌吉回族自治州从2004年开始实施“乌昌经济一体化”区域经济发展战略，2008年1月1日开始实现财政合并，目标把乌昌地区建成“全新疆最大制造业中心和中国西部重要国际商贸中心”1乌鲁木齐宏观市场环境宏观、政策环境给予的启示国家确立新疆及乌市的战略地位，发展机遇大，未来发展

6、前景良好随着城市发展将吸引更多的外来人口于乌鲁木齐工作、生活、定居，住宅市场的容量将扩大，住房需求将提升。经济的发展将带动消费力的提升，由此产生大批改善居住品质需求的群体2市场对项目有什么重要启示？乌鲁木齐房地产市场分析乌鲁木齐房地产市场分析2 乌鲁木齐经过05年之前房地产开发投资的低迷后，从06年开始迅猛发 展，增幅达51.59%，07年1-9月份更是同比增长64%。目前乌鲁木齐的 房地产开发一片热火朝天。 房地产开发投资额乌鲁木齐房地产市场分析2全市商品住宅销售额 今年前三季度全市住宅商品房销售额已完成去年全年总额的92.74%，达到 68.33亿元，均已超过04、05年的全年总额，全市住

7、宅商品房销售势头强 劲，乌市的房地产销售已从05年的最低点拐进上升的轨道。乌鲁木齐房地产市场分析2商品房销售均价 04-06年乌鲁木齐商品房住宅销售均价呈稳步上升趋势，07年开始全市商品 房住宅价格快速上升，11月均价2520元/。据国家发布的数据9月份乌鲁木 齐房价涨幅全国第一，同比增幅21.1%。乌鲁木齐房地产市场分析2住宅空置面积 受到乌鲁木齐商品住宅销售持续增长的影响，全市商品住宅的空置面 积逐年下降，截至2007年9月全市的商品住宅空置面积为27.01万， 同比下降了61.93%,市场需求量加大。乌鲁木齐房地产市场分析2不同价位商品房住宅成交情况 从上图看出，1500-2500元/区

8、间的商品房住宅成交量在今年前三 季度的占到比重最大，而1500元/以下及4000元/以上单价的房 子的成交量则较少。乌鲁木齐房地产市场分析2商品房住宅购买对象统计 从统计数据看外地人在乌鲁木齐购房消费群中约占60%，说明外地人 来乌市投资、置业的数量越来越大，随着乌鲁木齐在大西北发展中的 战略地位越来越重要，外地人在乌鲁木齐的购房需求将增大。乌鲁木齐房地产市场分析2商品房住宅不同套型登记销售面积统计 从统计数据看乌鲁木齐的商品房住宅套型面积在100-144的户型最热 销，3房2厅2（1）卫的设计最受乌鲁木齐的当地需求。套型面积在144- 180的住宅销售情况也不错，大面积户型的需求比例也相当大

9、。乌鲁木齐房地产市场分析22007年销售面积销售金额销售单价人均可支配收入(2006)乌鲁木齐(1-11月)379.02万95.97亿2532元/10438元广州（1-10月，含从化、增城地区）700.83万583.49亿8325元/19854元与广州的住宅市场相比，虽然销售面积是广州的54%，但销售金额仅相当于广州的16%，说明乌鲁木齐住宅市场以中低档产品为主，房地产住宅市场的市场总额不大，仅为近96亿元人民币。乌鲁木齐的人均可支配收入排在全国第75，整体的消费力水平不高。整体的房价水平还比较低，仅为2532元/，与周边省会城市相比还较低（西安约3408元/，呼和浩特约2881元/），市场的

10、空间大房地产住宅市场总量情况3市场对项目有什么重要启示？ 乌鲁木齐别墅市场情况3乌鲁木齐别墅市场情况乌鲁木齐宏观概况半山湾畔御墅临峰绿城玫瑰园公园壹号 阳光北岸空中花园丽景江山现有别墅项目较集中在水磨沟-雪莲山、雅玛里克山公园周边。这些项目未来的别墅（独立、联排、叠加）供应量约为1850套。3乌鲁木齐别墅市场情况绿城玫瑰园开发商绿城集团规模占地20万 ，规划148套建筑风格北美、西班牙风格容积率0.28开售时间05年中销售情况至07年共销售约60套主力户型联排250、独立350销售价格07年13000元/配套会所、水磨沟公园优势国家4A风景资源、1：2的精装修大花园、0.28低容积率、离市区较

11、近，产品品质高劣势规模小，配套设施不完善，正对东山公墓对项目环境有消极的影响，单价过高雪莲山阳光高尔夫别墅开发商新疆祥平地产规模建筑占地153万 ，规划1500套建筑风格欧洲风格容积率0.26开售时间04年销售情况07年销售70多套主力户型联排260、独立320销售价格07年7100元/配套酒店会所、标准高尔夫球场、滑雪场优势配备标准高尔夫球场、1：2的大花园、0.26低容积率，离市区较近劣势配套设施陈旧，产品品质低，外观设计落后33乌鲁木齐别墅市场情况公园壹号开发商新疆诚祥地产规模建筑占地3.5万 ，规划77套建筑风格西班牙风格开售时间07年销售情况销售30多套主力户型双拼330-360销售

12、价格07年4800元/起配套会所、小型商业街优势地处水磨沟风景区，交通方便，节能建筑，价格不高劣势配套少，规模小，产品面积过大。3乌鲁木齐别墅市场情况御墅临峰开发商新疆勃兴地产规模建筑占地7.2万 ，规划65套建筑风格重庆山体别墅风格开售时间07年销售情况销售13多套主力户型240-380销售价格07年5000元/起配套会所、购物中心优势地处雅玛里克山公园顶，俯瞰城市景观劣势配套少，规模小，周边环境改造差，旁边隔着工厂，几乎没有小区园林的打造。3乌鲁木齐别墅市场情况半山湾畔开发商新疆赛博特地产规模建筑占地16万 ，规划130套建筑风格欧式风格开售时间04年销售情况07年售罄主力户型260-31

13、5销售价格07年5500元/配套雅山公园，会所优势地处雅玛里克山山脚，邻近市中心，交通方便劣势配套少，规模小，靠近城市干道噪音大，产品档次差。3乌鲁木齐别墅市场情况空中花园开发商新疆康普地产规模建筑占地14万建筑风格巴比伦风格开售时间04年销售情况70%主力户型叠加140-210销售价格07年5200元/配套雕塑主题园林优势地势高，可俯瞰城市景观劣势周边为工业区，周边城市环境差，配套少周边环境3乌鲁木齐别墅市场情况别墅市场低端别墅半山湾畔御墅临峰1、产品档次低，建筑设计落后。2、环境建设一般。缺乏精致园林建设，周边环境缺乏有效改造。3、配套设施贫乏。除了自然生态资源为外，没有出众的公建配套的卖

14、点高端别墅绿城玫瑰园雪莲山阳光别墅1、价格高昂。高于乌鲁木齐别墅整体市场价格30%以上2、配套匮乏、规划落后、设施陈旧，难以给高端客户有品质的生活3、雪莲山产品较差，与高尔夫高端形象相距甚远，吸引力不强，产品难以有力支持高售价。高端别墅产品价格偏高，低端别墅产品品质较次、形象欠佳。3乌鲁木齐别墅市场情况低端别墅高端别墅销售周期销售周期04年07年半山湾畔130套07年中07年尾御墅临峰13套05年玫瑰园60套04年雪莲山高尔夫190套从市中心高档洋房（价格区间5500-6300元/）销售状况良好分析，市场存在高档 住宅产品消化能力，但别墅项目销售周期较长反映别墅产品作为第一居所的市场承 载能力

15、别墅市场的消费尚未激发。别墅市场07年07年4市场对项目有什么重要启示？乌鲁木齐洋房市场情况4乌鲁木齐洋房市场情况水磨沟区沙依巴克区头屯河区新市区东山区天山区洋房供应主要集中在乌鲁木齐的中心城区（天山区、沙依巴克区、新市区、水磨沟区），随着乌昌一体化的逐步实现，新市区未来将成为住宅开发的热点。4乌鲁木齐洋房市场情况新市区该区为乌鲁木齐房地产开发的热点，在售及新开项目数量均为全市之最。 新市区功能划分：居住、体育、教育、科研、外事、机械工业，国 际物流港,高新技术产业开发区和经济技术开发区。 发 展 特 点：依托城市向北扩展战略，落户开发区的总部企业带来 大批外来置业者。 房地产发展现状：以常住

16、型中档多层、小高层住宅为主，超过 50%在售项目集中在该区。4乌鲁木齐洋房市场情况规模建筑类型户型价格配套紫金长安103亩，规划十二栋 高层 123-185 毛坯：4200元/精装：4700元/主题园林、广场、商铺锦华名居8栋，共400户高层123-177均价5000元/中心园林、写字楼龙庭华清园建筑面积22万小高层90-138151-237 均价4800元/社区文体中心、幼儿园、商铺绿水如蓝音乐家建筑面积7万多层60-179均价3100元/主题园林、会所盈科山水华庭占地20万，规划31栋 小高层高层 126、157 3330元/起 商铺、小区园林国秀家园建筑面积35万多层、小高层60-901

17、14-158多层3400元/小高层3100元/会所、主题园林领秀新城20万多层、小高层88-134均价3100元/商业街通嘉世纪城53.4万多层、 别墅50-1401期均价2300元/目前断货会所、学校、商业街新市区房地产价格以区政府周边房价最高，价格在4000-5000元/之间，多位小高层及高层，项目规模不大；随地理位置向北价格、档次呈递减发展，价格区间在3000-3500元/，规模则普遍较大，以多层为主，兼有小高层。4乌鲁木齐洋房市场情况沙区功能规划：居住、商业、对外交通、教育、一类工业。发 展 特 点：以雅山风景区的自然资源为价值依托，靠近沙区中心， 城市发展成熟，以居住型住宅为住。发

18、展 现 状：中心位置以中高档别墅及中高档住宅为主沙依巴克区型态规模面积均价销售情况和枫雅居小高层高层占地23万平米，共42栋80-170平米4680元/平米起销售率约60%天安名门高层占地6万平米104、138平米6300元/平米起销售率约70%蓝天森林-碧水青城多层占地50万平米89、117平米3000元/平米销售率约75%楼价以靠近区政府市中心一带最高，往南呈递减，以小高层、高层为主，雅山公园上有两别墅盘；区政府中心地不多，项目规模较小，往南呈递增，以多层建筑为主4乌鲁木齐洋房市场情况市政府所在地，行政中心。片区特点：该区的住宅项目围绕市政府所在的南湖广场而建，拥有高 地段价值和投资潜力，

19、交通、商业、生活配套齐备发展现状：以中高档高层住宅为主，新建项目规模小，在售项目少，以 大户型为主，单价高。水磨沟区型态销售规模面积均价配套水清木华高层售罄6栋板楼140-2006200元/商铺一龙尚座高层剩余低层单体楼150-2006100元/无龙海领航高层售罄两栋塔楼117-1605500元/无4乌鲁木齐洋房市场情况天山大湾片区位于天山区东南部，离红雁池项目最近的住宅片区 天山区功能规划：商业、金融、贸易、行政、居住、教育。 大 湾 片 区 特点：依托国家二类口岸、边疆二类口岸及西域轻工加工基 地等贸易经济的蓬勃发展，集聚了大量的内外客商， 由此带来大量的暂住/常住需求，商品房住宅项目迅

20、速新兴发展。 发 展 现 状： 呈密集型分布，以中档多层为主，新建项目兼有小 高层、多层。4乌鲁木齐洋房市场情况楼盘型态规模均价主力户型销售情况备注欧景名苑多层高层占地19万3800元/70-14907年销售约1000多套目前该区的标志性项目，周边各盘的二手以该盘的价钱作标准阳光爱丁堡多层小高层31栋4900元/120-16007年约销售380套区域内均价最高的项目，一层带花园，顶层带阁楼。和顺花园多层占地15万3300元/80-1501、2期今年售罄好景花园多层46栋2700元/53-1501期今年售罄同时今年还有朗天风景、格林春天、青岛花园、金坤中环花苑等多个住宅小区清盘，现在这些盘在二手

21、市场的价格以“欧景名苑”为标杆，价格在3000-3600元/不等。4乌鲁木齐洋房市场情况呈中心辐射状，以城市双中心价格为中心向周边区域递减，中心城区最高为6200元/，而周边离市区较远的新市区北部及天山区南部最低为3300元/ 。07年洋房销售良好，从市中心的高档洋房和市郊的中低档多层的标杆项目看，销售率在60%以上，今年洋房销售的良好直接导致了下半年乌鲁木齐房价的大幅增长，9月增幅全国第一。部分楼盘存在捂盘情况。价格销售户型市中心以3房130平米以上大户型高层洋房为主，且项目规模小，周边地区住宅项目以80-130方户型多层、小高层为主，项目规模中大，户型多样4乌鲁木齐洋房市场情况洋房市场低端

22、洋房通嘉世纪城和顺花园1、地理位置离市中心较远2、产品档次低，建筑设计落后。3、交通建设未完善4、生活配套少，需项目配备5、区域居住人口不集中高端洋房龙庭华清园水清木华1、占据城市中心区位2、生活配套齐备3、交通方便4、位于区域商业圈5、区域居住人口密集洋房档次取决于所处的地段及市政配套建设4乌鲁木齐洋房市场情况 乌市整体消费力水平不高，市场总量不大，房价处于价格的“洼地”，市场空间大 别墅市场发展不均衡，高端别墅价格偏高，低端别墅品质差，形象欠佳。别墅需求未被真正刺激 洋房的档次依赖的是地段和生活配套的便利市场对我们的启示市场对项目有什么重要启示？乌鲁木齐房地产市场竞争态势项目资源特征产品定

23、位建议乌鲁木齐宏观市场环境关于我们项目的思考？乌鲁木齐房地产市场分析乌鲁木齐房地产市场竞争态势乌鲁木齐别墅市场情况乌鲁木齐洋房市场情况B目标客户定位产品优化建议乌鲁木齐房地产市场竞争态势项目资源特征乌鲁木齐房地产市场竞争态势目标客户定位乌鲁木齐房地产市场竞争态势 产品策略目标客户定位乌鲁木齐房地产市场竞争态势 客户策略 优化建议 市场策略1关于我们项目的思考？ 项目基本情况1项目基本情况指标 总占地16000亩 可建设用地7900亩住宅建设用地2370亩容积率 1 .0绿地率70% 项目地块基本指标1 本项目位于乌市天山区南端红雁池水库旁，邻近的红雁池路直通河滩路，距离市中心仅有8公里，项目占

24、约为16000亩（其中红雁池占地约为4500亩），红雁池水库是乌市内最早建成的大型水库，属市内原生态旅游风景区之一。 项目地块状况项目地块图片：项目基本情况1 红雁池在天山区的最南端，属乌市的市郊区域，周边以工厂和畜牧业站场为主，所以交通相对滞后，仅一条公交线路途径该处。红雁池路是环绕项目的主要道路，该道路与市内的主干道河滩路相接，由于乌市范围不大，项目与市区只距8公里左右，因此若自驾车出行，还尚算方便。项目地块交通条件周边基本无公交配套项目基本情况1优势劣势地理位置乌市是新疆的中心城市，有较强得居住号召力；乌鲁木齐南郊作为生态涵养区，重点发展高效的都市农业和休闲度假旅游业；毗邻国家二类口岸及

25、西域轻工基地。项目周边基本无住宅项目，只散落少量工厂和畜牧业站场，人烟稀疏，略显荒凉；紧邻火力发电厂，对环境造成较大污染。令购房者居住有心理影响，影响项目的定位及形象，资源配套正对市内最大的湖-红雁池，邻近古树林，背望天山，景观资源丰富；项目规划中70%为绿化用地；红雁池是本地人夏季旅游休闲的主要去处，因此对其自然景观有较强认同感项目周边生活配套（交通、购物、医疗等）不足，对配套设施依赖性较强的住户（尤其是洋房住户）构成一定的购买障碍；周边过于荒无，商业气氛冷淡。项目地块分析规模硕大，拥有丰富的景观资源；但周边相关生活配套极其不足项目基本情况2关于我们项目的思考？ 市 场 策 略2市场策略 核

26、心一：我们可以做什么？2市场策略 项目优势市场空间区位竞争力 乌鲁木齐南郊作为生态涵养区， 重点发展休闲度假旅游业 正对市内最大的湖-红雁池，景观资源丰富主打常住概念，符合当地房地产消费习惯常住兼休闲度假产品 一、定位分析2市场策略自身条件项目规模大，开发周期长，必须为提升地块热度，为项目主体住宅创造热点，为将来的销售铺垫积累人气。注入休闲旅游概念2市场策略度假+常住+休闲旅游复合型产品综上所述，我们的项目可以做成2市场策略 核心二：我们做多大容积率？2市场策略 市场空间自身条件 国家政策扶持，带动新疆乃至乌市经济高速发展，经济实力发展迅速规模大，拥有较丰富的景观资源，可打造适合休闲度假的产品

27、，初期容积率不宜太高 项目发展 项目自身发展，配套不断完善，持续吸引大批常住客源，后期可追高容积率2市场策略 容积率约1.0建议前期可开发容积率较低的别墅产品为主，后期可加大对常住型产品的开发，追求高利润2市场策略 核心三：如何做到大批量快速出货？2市场策略 要点一：立足别墅市场，抢占中高端洋房客源2 高档 中高档 低档客户群狭隘，销售极其缓慢价格及档次无法得到提升存在强大的市场空间市场策略通过市场分析，中高端洋房产品销售理想，如市区中心洋房产品可达3500-5500元/，基本与别墅产品持平，证明中高端产品存在强大的消费市场21、针对别墅客户市场，通过开发市内相对高品质的产品，同时辅 以高性价

28、比的附加价值；2、针对中高档洋房客户市场，以相等于中高端洋房价格提供居住 舒适度高于洋房产品的别墅产品，抢占中高档洋房市场。打造高品质、高性价比的产品市场策略2市场策略 要点二：不盲目做最高端产品2 我们的项目不做纯高端别墅 客源狭窄 市场制约纯别墅主要针对高端市场，容易造成客户群狭窄，销售风险较高；居民整个消费水平有限，高总价产品市场消化速度较慢市场策略2类型别墅洋房面积比例40%60%面积约600700 约901050 产品策略综合以上分析，结合项目自身优越资源条件开发别墅产品以奠定项目整体档次，同时，因应回避市场风险及追高容积率的考虑，设置洋房，追求利润最大化2市场策略 要点三：首期以高

29、性价比产品入市，后期逐步拉升产品档次及品质2 鉴于项目所在位置现时来说仍属于城郊区域，周边生活配套设施尚欠完善，因此，首期的快速启动市场对我们的项目起着非常重要的作用。如能在开盘之初赢得“开门红”，则会带来浓浓的人气，从而吸引更多的人，打消市场的顾虑，继而使项目建立市场口碑，实现良性循环。反之，将令项目处于被动局面。以高性价比的产品冲击市场产品策略2 项目首期是塑造形象的时期，品质的体现非常关键，所以要率先做好基础设施建设、交通和环境，塑造出大盘的品质感，消除地段偏远、周边环境较差的不利印象。而A区较为接近主干道，将主入口设置于此，对于项目前期展示及日后商业经营比较有利。A 首期B二期 从景观

30、资源、居住舒适度及私密性来讲，B区均优于A区，而将其作为二期开发，更易于日后产品档次提升和拉伸价格。因此，我们建议A区作为首期开发地块产品策略2A 首期产品策略主力开发高性价比产品，主要以中小面积别墅产品为主；3类型独立别墅联排别墅特色洋房比例30%45%25%联排别墅面积区间类型四孖屋联排别墅面积区间140-160220 180 目标总价70-80万121万108万比例15%50%35%独立别墅面积区间面积区间250300 /目标总价175万210万/比例55%32%/特色洋房面积区间类型两房三房/面积区间90 110 /目标总价36万44万/首期产品组合结构产品策略2B 二期产品策略主力开

31、发高品质产品，主要以面积较大的中端别墅产品为主；因应配套日益成熟，建议可考虑建造洋房产品，追高容积率以最大限度实现项目利润2C 三期产品策略主力开发高品质产品，主要以顶端别墅产品及次高端别墅产品为主；3关于我们项目的思考？ 客 户 策 略客户策略主力目标市场乌鲁木齐是项目所 在区域，为全疆政 治、经济、文化中 心，也是中国西部 桥头堡和我国向西 开放的重要门户。 具备强大的经济消 费能力 。“乌昌一体化”把 乌昌地区建成“全 新疆最大制造业中 心和中国西部重要 国际商贸中心”。立足乌鲁木齐、辐射昌吉等邻近区域目标区域市场根据地33乌鲁木齐是新疆维吾尔自治区首府，全疆政治、经济、文化中心，将带来

32、众多周边客源；国道216线、312线贯穿新疆各市区、口岸，有利项目客源往外拓展进取周边及全新疆地区目标区域市场辐射圈客户策略331.客户定位背景客户策略3重点别墅项目对比分析 绿城玫瑰园玫瑰园作为乌市在售最高端项目，是本项目的有力竞争对手，在客户构成上也具有很多相似之处。所以，研究玫瑰园的客户来访资料，对于本项目的目标客户定位将是具有指导意义的客户策略3客户群体的构成与特征的描述居住地数据显示：玫瑰园来访客户中66%是乌鲁木齐本地消费群，疆内占19%，“口子里”（外地人）的占到15%。客户策略3据显示：玫瑰园的主要来访客户群年龄结构在3045岁。客户群体的构成与特征的描述年龄层客户策略3A.度

33、假型（占20%）：“5+2”生活方式的倡导者。B.自用型（占70%）：三代同堂，为老人购置养老，为孩子提供 舒适的成长环境，为自己提供放松的度假环境。C.珍藏投资型（占10%）：炫耀的资本，看好低密度住宅的稀缺 性而投资。客户群体的构成与特征的描述购房用途客户策略3客户群体的构成与特征的描述客户组成年龄介乎30-45岁之间的事业小有成就的人士为主家庭收入（月）800010000元左右主力客户群体职业特征家庭结构私营企业主各行业有保姆处理家务。追求人生功成名就后的高品质生活享受。企业高级管理人员乌市外企、合资企业及周边县市效益较好的企业一般为三口之家，追求生活的舒适品位和情调。个体工商户以商贸为

34、主一般为三口之家，追求生活的舒适品位和情调。律师、会计师、医生高收入者律师、会计师、医生等一般为三口之家，追求生活的舒适品位和情调。证券投资行业及自由职业者工作场所、时间相对自由一般为三口之家，追求生活的舒适品位和情调。文艺界知名人士歌、画、文等文艺娱乐界需要家庭工作空间，追求品位和格调。衣锦还乡人士在沿海城市或海外有较高收入者多为家人购置。灰色收入者行政单位投资置产，以备不时之需。客户策略3 雪莲山阳光别墅作为乌市在售最大型项目，规模上在售项目唯一能与本案相比，且其未来还有7期的开发，在客户构成上也具有很多相似之处。所以，对于本项目的目标客户定位将是具有指导意义的。重点别墅项目对比分析 雪莲

35、山客户策略3年龄介乎30-40岁之间的事业小有成就的人士为主家庭收入（月）60008000元左右主力客户群体职业特征家庭结构企业中级管理人员乌市外企、合资企业及周边县市效益较好的企业一般为三口之家，追求生活的舒适品位和情调。个体工商户以商贸为主一般为三口之家，追求生活的舒适品位和情调。律师、会计师、医生高收入者律师、会计师、医生等一般为三口之家，追求生活的舒适品位和情调。证券投资行业及自由职业者工作场所、时间相对自由一般为三口之家，追求生活的舒适品位和情调。衣锦还乡人士在沿海城市或海外有较高收入者多为家人购置。灰色收入者行政单位投资置产，以备不时之需。客户群体的构成与特征的描述客户组成客户策略

36、3 欧景名苑作为本案所在区域标杆性洋房项目，客户构成上也具有很多相似之处。所以，研究欧景名苑的客户资料，对于本项目的洋房目标客户定位将是具有参考意义的。重点洋房项目对比分析 欧景名苑客户策略3主力客户群体职业特征家庭结构个体工商户以商贸为主一般为三口之家，追求舒适生活、出门便利、方便做生意维族生意人以商贸为主三口之家，主要在边疆宾馆做生意，方便往返国家二类口岸、边疆口岸个体投资者自由职业看中边疆宾馆及二类口岸繁华的商贸带来的的庞大居住需求。客户群体的构成与特征的描述客户组成客户策略332.项目目标客户定位客户策略3外地人在乌鲁木齐购房消费群中约占60%，说明外地人来乌市投资、置业的数量越来越大

37、，随着乌鲁木齐在大西北发展中的战略地位越来越重要，外地人在乌鲁木齐的购房需求将增大。因此在乌市从事贸易生意的外来商人、私营企业主以及企事业单位的固定收入人群为乌市别墅项目的主流购买群体。洋房的客户组成，基本上外来购买者与本地购买者成1：1关系，也存在一些外来的投资客分析：根据以上市场背景的分析客户策略3立论（购房主力者细分）客户区域客户背景购房动机独立别墅在乌市从事贸易生意的外来商人、私营企业主大型贸易事业主、大型企业主改善生活环境，提高居住品质，展示身份和档次占有稀缺环境资源联排别墅在乌市从事贸易生意的外来商人、私营业主、企事业单位高层干部小型贸易事业主、中型私企业主高级公务员、企业中、高层

38、管理人员改善生活环境，提高居住品质，显示身份情景洋房固定企事业单位固定收入人群、在乌市经商的小型企业主企事业单位中层干部和技术人员/教师/医生/律师/、小型企业主改善生活环境，提高生活品质客户策略3客户区域 在乌市从事贸易生意的外来商人、私营企业主 客户背景大型贸易事业主、大型企业主年龄特征35-45岁购房动机改善生活环境，提高居住品质，展示身份和档次占有稀缺环境资源家庭结构3-5口置业特征对本区位有一定的了解，熟悉区域的环境，注重住宅的身份感，档次感置业目的自住为主、度假为辅、三代同堂，为老人购置养老，为孩子提供舒适的成长环境，为自己提供放松的度假环境， 使用相对灵活置业考虑因素环境、生活品

39、质、楼盘档次、管理面积需求区间200-350总价承受力150-300万其他要求外立面形象好，档次感强，户型较大，品质高档、景观和朝向好，小区管理好行为特点这部分客户购房较为理智，一般会经过反复的比较，注重周边的环境，社区的氛围和档次，户型设置等细节问题，价格的承受力较高。目标消费群分析独立别墅客户群体客户策略3目标消费群分析联排别墅客户群体客户区域在乌市从事贸易生意的外来商人、私营业主、企事业单位高层干部客户背景小型贸易事业主、中型私企业主、高级公务员、企业中、高层管理人员年龄特征3040岁购房动机改善生活环境，提高居住品质，显示身份家庭结构3-4口置业特征注重居住的环境和品质，重视住宅的档次

40、置业目的自住为主置业考虑因素环境、生活品质、楼盘档次、管理面积需求区间150-200总价承受力70-120万其他要求外立面形象好，档次感强，户型适中，品质高档、景观和朝向好，小区管理好行为特点大致了解本区域的同类型楼盘，购房的虚荣心较强，极易跟风，追求上档次能彰显身份的住宅，较为感性，价格的承受力为中高价位。客户策略3目标消费群分析洋房客户群体客户区域 固定企事业单位固定收入人群、在乌市经商的小型企业主客户背景 企事业单位中层干部和技术人员/教师/医生/律师/、小型企业主年龄特征3040岁购房动机 改善生活环境，提高生活品质家庭结构3-4口置业特征对本区位有一定的认同，注重居住的环境置业目的自

41、主、投资为主置业考虑因素环境、楼盘档次面积需求区间70-120总价承受力30-50万其他要求外立面形象好、户型适中、品质精良、小区管理好行为特点了解本区域，厌倦市中心的拥挤，注重居住周边环境，购房冲动性强，追求居住的高性价比。客户策略4关于我们项目的思考？ 产 品 策 略441.项目开发建议产品策略别墅系列组合比例建议4产品策略 本项目属于大规模的市郊综合物业。因此，存在因产品组合体量结构（洋房、别墅及度假村等商业的比例）的不同而引发投资效益、资金回收与市场风险的变化之敏感性战略变量。所以，在项目的整体开发建设中，首要的是确立自身的开发模式，即制定适合当地市场的项目产品配置策略。 441.项目

42、开发建议产品策略产品组合建议4项目类型独立别墅联排合计绿城玫瑰园套数11525140比例82%18%100%雪莲山阳光别墅（三期）套数7676比例100%100%公园壹号套数576126比例4%60%100%御墅临峰套数442165比例67%23%100%半山湾畔套数130130比例100%100%市场供应结构产品策略4分析： 统计项目的产品类型大部分均设置有一定比例的联排别墅与独立别墅； 总体而言，联排别墅与独立别墅的比例多在0.3：0.7，甚至是纯独立别墅，因此独立别墅所占的比例占绝大多数； 从销售情况分析，较为高端的项目主推户型均在300m2左右，由于面积大总价过高，导致销售相对缓慢。产

43、品策略4立论类型独立别墅联排别墅双联别墅四合别墅比例50%45%5%联排别墅的面积、总价均较独立别墅低，市场承接力强，有效避免项目陷入销售周期长，资金回收慢的窘境；在市内大部分项目均主打独立别墅市场时，其竞争的激烈程度不言而喻，瞄准联排别墅作适当的竞争错位，有利于促进项目的销售进度；此外，联排别墅的用地效率也较独立别墅高。产品策略4联排别墅面积建议部分参考性项目联排别墅面积项目面积区间主力面积公园壹号336-364350绿城玫瑰园250250御墅临峰240240分析公园壹号的联排别墅面积大，相当于其他别墅盘独立别墅的面积其他别墅盘的联排主力面积在250左右产品策略4 综合以上分析，我司认为本项

44、目联排别墅的设置应区别于市场上同类型项目，将主力面积设定在200左右，走小面积低总价的路线，吸引目标客户。联排别墅的面积控制在200平米左右，在一定程度上控制总价，从而增强项目的吸引力；适当引入面积较小的四合别墅，满足购买能力相对较弱的客户；联排别墅可导入“灰空间”的设计理念，通过建筑元素的创新表现，令其性价比优势更为明显。类型联排别墅建议面积区间双联四合面积区间180200 140-160 目标总价108万120万70-80万均价6000元/ 比例50%40%10%立论产品策略4独立别墅面积建议部分参考性项目独立别墅面积项目面积区间主力面积绿城玫瑰园340-537350雪莲山阳光北岸240-

45、543280公园壹号523523御墅临峰260-380300分 析在售独立别墅面积集中在300-350，公园壹号因联排面积已是350，其独立面积上到520，但其户数极少，只有5套。从销售看，350多的别墅销售期较长，市场的承受能力有风险产品策略4独立别墅建议面积区间面积区间250300350 400 （顶级）目标总价175万210万245万320万均价7000元/ 比例30%45%20%5% 结合市场的现状, 根据项目自身实际情况建议本项目独立别墅面积设置区间如下:根据项目自然景观资源分布的不平衡性,按照各个区域别墅占有景观的量与质,将本项目的独立别墅面积区间分为四个等级，面积和价格逐级提升,

46、利用面积和价格成功划分项目独立别墅的档次,将客户分流，利于项目的销售和可持续发展；独立别墅建筑面积的下限须与项目自身联排别墅建筑面积的上限拉开一定的差距，避免两者总价的冲突。立论产品策略431.项目开发建议产品策略洋房系列组合比例建议4项目户型1房2房3房4房欧景名苑面积70-90100-149比例72%28%龙庭华清园面积90-138151-180比例50%50%通嘉世纪城面积60-80100-140比例70%30%国秀家园面积60-90114-158比例65%35%大型社区主要集中在城郊，户型主要涵盖2房和3房，且以多层为主，兼有电梯小高层近市中心区域社区以大户型产品为主。部分参考性项目洋

47、房面积产品策略4 特色洋房所面对的客户群体并非是市区内普通的洋房客户，该类客户的购买能力将与在市内购买最高端的洋房产品的客户相近。此类客户具有一定购房经验，多为改善居住环境的二次置业者，虽然购买能力略低于别墅的购买者，但同样追求居住的舒适性。 但同时考虑到项目周边配套尚未完善，若面积过大则影响到总价，对客户的购买度有所影响。产品策略分析4洋房建议面积区间类型两房三房面积区间90m2110目标总价36万44万均价4000元/ 项目拥有大规模、低密度、自然资源优美等，对比现有项目有较大的优势；洋房目标客户群以区内需要改善居住环境、享受休闲生活的二次置业者为主；项目洋房产品类型需要配合项目规划设计指

48、标；立论产品策略4整体产品组合结构产品策略户型产品面积（）总套数产品总面积（）产品均价产品总收益（万元）占总货量比例产品比例独立别墅40075300357000210252%20%3508630035210252%30030090105630746%25060115017510512310%联排别墅双联2006011201406000720848%20%1808341501759010510%四合140-160200300355000150182%洋房两房904096450525400018021030%60%三房110500645052518021030%合计11799150175075亿1

49、00%100%备注：总建面积按2370亩667亩1.0 0.95计算，约等于15017505关于我们项目的思考？优 化 建 议551.项目整体规划建议优化建议5引入“北欧风情小镇”概念 充分利用项目本身具有的湖、山等自然资源进行开发利用，引入北欧小镇风情和住宅特征，追求人与自然的最佳和谐，体现乌鲁木齐新城浓烈的现代化、国际性、生态型以及旅游文化气息。呈现在人们眼前的是一座奔放、透彻的北欧风情小镇，在深幽幽的红雁池畔，绵着不远的山，让一种有点神秘与空旷的感觉，激扬着拥有与停泊，在这里的天际里久久回荡悠闲、安适、温馨、自由。 北欧生活，其实不一定要破冰越洋，在这里也一样能感受得到优化建议5因地制宜

50、，根据地势设置产品增加复合功能，突出丰富居住 气氛打造风情小镇，配套先行大型地块+大型水库北欧风情湖岸小镇优化建议5乌鲁木齐南郊作为生态涵养区，重点发展高效的都市农业和休闲度假旅游业乌鲁木齐市属中温带半干旱大陆性气候，年平均温度7.3，春秋两季较短，冬夏两季较长。夏季乌鲁木齐气候干燥，尽管夏日炎炎，却热而不闷，而且昼夜温差大，是旅游、避暑的胜地。项目所在南郊山前丘陵由于受冬季逆温层影响，有一条“暖带”，冬季气温要比市区高4-5度，而且南郊积雪长达175天，适宜开展高山滑雪等冬季运动及旅游活动。北欧的绝大部分属于亚寒带大陆性气候，冬季漫长，气温较低，夏季短促凉爽。 项目以旅游复合型地产方向发展。

51、自身所拥有的生态资源优化建议5 北欧风情的旅游接待型旅游小镇 充分利用项目本身具有的湖、山等自然资源进行开发利用，提升地块热度，为项目主体住宅创造热点，为将来的销售铺垫积累人气。 另外，现时在售项目对于定位传播仅停留在“健康家园、人文社区” 的初级层面，且由于我项目规模较大，住户较多，需配备多元化的设施，因此将其包装成风情小镇，除可在一众楼盘中脱颖而出外，还使项目更为整体更具规模化。 而对于新疆春秋短夏冬长（下雪期较长）的气候，北欧的建筑风格亦相对适合。优化建议552.项目总体规划分区建议优化建议2旅游消费及配套区产品策略以旅游、消费及公建配套为主，设施包括酒店、观光商业街、会所、小学、幼儿园

52、等；动态设施区以水上动态设施为主，设施包括水上游乐项目、钓鱼、游艇码头等；在住宅产品销售前完成设施建设2产品策略5 为提升北欧风情小镇更具规模化，更能聚集人气及营造良好的商业氛围，我们建议在小镇规划中配备酒店、度假村（含商业）、商务会展服务和会所综合配套等。而且这些配套一方面除对外经营以外，同时也将为项目的业主服务。以下我们对各个配套设施进行了简单的功能建议优化建议5 酒店主要对外经营,因此设置于小镇的主入口处。配合项目整体欧式风情定位，以主题式酒店打造出一个娱乐内容丰富、个性突出的度假酒店。1、酒店的设置应充分考虑项目整体规划设计，建筑形态与整个楼盘 风格相协调。可考虑在酒店外围挖建人工河道

53、，将红雁湖水直接 引入河道中，增添酒店舒适的度假气息。2、酒店的配套应尽量丰富,为客户提供方便.并结合民族风情,突出度 假酒店的个性。3、酒店设施应考虑其服务功能不同进行有效区分，把运动型消费与 静态型消费分开，以保证业主生活氛围的安静和便利。1主题式酒店优化建议5酒店配套类别功能设施备注主题式酒店(对外经营为主)标准客房300间豪华卡拉OK歌舞厅1个歌舞厅7个包房商务中心票务/旅游/传真/投递商场中高档纪念品为主餐厅中餐厅西餐厅民族餐厅会议中心1大(500人)3小(10-100人)康乐中心桑拿按摩酒吧棋牌台球/网吧优化建议5酒店优化建议5酒店优化建议52大型度假旅游区大型度假旅游区做为整个小

54、镇的打造亮点，它既可为酒店、情景会展商务区提供更多元化的综合服务。同时也为项目的业主提供一定的生活配套设施。A.休闲旅游1.北欧风情文化广场 此区域内将打造成北欧风情浓郁的娱乐游览区，可在此引入北欧民族风情的表演。还可以在特定的假期，举行北欧或新疆民族汇演，使得该处成为集体娱乐的场所。以此成为乌市的一大民族风情旅游亮点。优化建议5文化广场优化建议5文化广场优化建议5B.购物娱乐旅游-大型综合购物场所以及风情街区 拟设有北欧特色的经典怀旧风貌商业街、浪漫婚庆街区、特色餐饮区等。 浪漫婚庆街区：充分利用北欧小镇内的北欧风情文化广场、独特的景观街道、绿色大草坪、辅以现代都市的娱乐设施、酒店、餐厅、酒吧等，支撑起婚庆服务业的脉络。再引进知名的婚庆公司入驻小镇，街头上则可常见一对对穿着婚纱礼服的新人，使其成为北欧小镇一道独特的风景线，这里必定成为乌鲁木齐市的婚庆圣地。优化建议5街区优化建议5 浪漫 婚庆 街区优化建议4 经典怀旧街区优化建议5优化建议商业街可设置特色商店、餐饮等，以丰富商业街整体功能，使具有风情特色的商业街兼具经营功能25优化建议特色餐饮区 新疆风味小吃、中西餐厅、露天酒吧街、特色主题餐厅等.5特色餐饮区优化建议5