2003经济适用房研究报告

1、袄2003叭经济适用房（北坝京）研究报告拔九力营销顾问背 岸王新明矮 懊为了把握北京市办经济适用房市场挨的发展趋势及需肮求动态，九力营扳销顾问公司在坝2003哎年夏季房展会期拜间，对参加房展唉会有意向购买经扳济适用房的群体搬进行了访问，同安时对北京市经济凹适用房的供给情摆况进行了深入的暗调查，本报告分安为供给、需求、邦未来发展趋势及俺预测办3拌个大的组成部分斑。岸第一部分矮 百谁在购买经济适捌用房颁一、经济适用房伴购房群体在年龄稗上呈班“皑U爸”肮型分布敖 矮经济适用房购房埃群体和普通商品安房的购房群体之搬间存在一定的差巴异性，总体而言板呈跋“颁U罢”跋型分布：吧35哎岁以下（笆49.73%傲

2、）的群体和板40罢岁以上（翱41.53%背）的群体比较密艾集，瓣36-40办岁之间的群体比癌较少。把图办 搬经济适用房需求隘群体年龄分布昂 疤二、外来群体对坝经济适用房需求跋有一定需求拌 办和普通住宅市场俺类似，外来群体俺对经济适用房的皑需求比较大，在澳总体需求群体中白，外来群体的需白求比重占耙1霸成略强。前不久半有关经济适用房阿对外来群体（不皑具有北京市户口翱的群体）开放的瓣讨论，以及经济般房在房价上浮叭3%矮就可以按照普通搬商品房出售，如办果以上政策执行绊的话，经济适用拌房项目将持续火懊爆。佰图耙 绊经济适用房需求扳群体户口分布白 败三、经济适用房拜需求群体中低学埃历群体比重较大昂 熬和普

3、通住宅需求澳群体的学历比较挨而言，经济适用柏房需求群体之中耙中低学历（高中把及以下学历）群把体比重比较大，邦占稗50%岸左右。癌图瓣 般经济适用房需求扮群体学历分布摆 氨四、经济适用房扒需求群体主要在肮“袄国有性质叭”澳及伴“岸私营企业鞍”笆工作翱 颁普通商品房，尤哎其是中高档普通吧住宅，往往面对板的群体是白领群坝体，而其中相当傲一部分群体在外邦企工作，而经济唉适用房的需求群啊体绝大多数在挨“办国有、集体、事按业单位扳”耙工作，另外碍“班私营企业员工爱”袄的比重也比较大隘，约占背1/5矮略强。拜图蔼 氨经济适用房需求按群体单位性质分颁布扮 袄从经济适用房需矮求群体的职位分罢布来看，主要是熬“稗

4、普通职员案”般。瓣图氨 哎经济适用房需求颁群体单位职位分百布扒 氨五、隘扒的经济适用房需奥求群体的家庭年颁收入超过癌6氨万元摆 挨根据北京市相关柏规定：购房经济颁适用房的家庭年般收入水平不能超伴过暗6拌万元，但从目前巴有购买经济适用半房需求的群体而摆言，家庭年收入扳水平在背6稗万元以上的占了坝1/4盎，那么这部分群拔体的需求如何满罢足呢？似乎目前跋金融系统和相关巴部门很难界定某岸个家庭的年收入拔水平属于什么层靶次，另外拌“案强制性一刀切版”哎也存在一定的不盎合理性和不公平肮性，我们注意到埃，越是比较贫困挨的家庭相对而言隘家庭成员越多（半当然部分比较富矮有的家庭也存在按这样的趋势，但敖原因却完全

5、不同奥），相对而言个班人的人均年收入八水平相差比较大颁，所以从总量上挨进行比较有失偏半颇。扮图碍 板经济适用房需求伴群体家庭年收入跋分布俺 哎第二部分版 傲居住现状分析拔九力营销顾问公拔司蔼 邦王新明安一、版5岸成以上的潜在购捌房群体没有自己罢的住房耙 柏从有购买经济适阿用住房意向的潜摆在购房群体而言败，伴5白成以上没有自己叭的住房，其中约百有霸3白成属于凹“巴租房大军氨”懊的一份子，约有挨1/6矮“哀和父母亲戚挤在傲一起捌”癌，另有芭1癌成住在矮“芭单位宿舍摆”皑。坝图稗 俺经济适用房潜在瓣购买群体目前居敖住现状艾 澳二、约有拜15%肮的潜在购房群体把已购公房或者商耙品房办 胺有购买经济适用

6、懊房需求的潜在用案户般8俺成以上属于拔“按首次购房跋”班，但同时也有哀1叭成以上的群体已案经购买过爱“八公房败”肮或者袄“蔼商品房佰”绊，对比上面的数隘据，我们会发现八还有另外熬3巴成潜在需求用户扳也拥有自己的住邦房，这部分可能岸属于自己的私家阿房产（比如从父熬母处继承、以前白自己盖的房子并半拥有合法身份）伴，甚至可能包括班一些所谓的违章啊建筑等，有自有傲住房群体还希望哎购买经济适用房傲的原因主要在于班：稗1阿拆迁因素（见下哀图），有班4半成以上的潜在用拌户属于此列；柏2拜希望改变居住环稗境，无论是公房版，还是以前早期颁的商品房在设计奥、采光、通风、叭户型、配套等方扳面已经不能适应板目前的肮“

7、癌生活起居傲”昂的要求，必须进埃行凹“懊升级换代皑”跋，而经济适用房哀，尤其是位置优半越、性价比合适按的经济适用房成罢为了这部分群体盎的首选；叭3傲另外，存在出于敖投资考虑的可能瓣性，对于已经拥版有住房的群体，傲完全可以在八“翱目前的住房挨”瓣和埃“岸未来购买的经济按适用房瓣”暗中选择一套回报背比较好房子出租败；懊图拌 疤经济适用房潜在拌购买群体购房经碍历百 唉三、拆迁户成为傲经济适用房市场矮的需求主力鞍 皑调查发现，肮4碍成以上的潜在购般房群体是因为拆霸迁的原因选择经扳济适用房，相当办一部分拆迁户经叭济上并不富裕，办有相当一部分拆拔迁户没有经济能背力回迁（虽然政艾策上允许回迁）安，拆迁补偿款

8、只翱能购买经济适用懊房。背图拌 拔是否因为拆迁购阿买经济适用房胺 耙四、购买经济适碍用房基本上为了敖“阿自己居住艾”拌 俺和普通住宅市场扳以及公寓市场存疤在很大不同的是跋，购买经济适用氨房的群体基本上般是为了班“唉自己居住巴”般，投资群体在经艾济适用房市场所颁占比重非常小。袄图奥 伴购买经济适用房般的目的八 啊五、经济适用房板潜在购买群体工颁作地点分布拔 斑从经济适用房潜芭在购房群体的工八作地点位置分布摆来看，朝阳区分办布比较集中，约啊占般4拜成，其次是翱“霸海淀搬”百、熬“邦东城板”熬、案“爱西城奥”俺，以上把4傲个区域的潜在购耙房群体约占总体芭8跋成。懊图佰 捌经济适用房潜在唉购买群体工作

9、地哎点分布埃 耙第三部分案 吧需求分析艾九力营销顾问公安司白 岸王新明奥一、经济适用房巴区域需求澳 颁从目前经济适用挨房大的区域需求颁来看，东部的需啊求最旺盛，占搬60%阿，其次是北部，稗占癌26.6%蔼，其次是南部，爱占按23.8%绊，对西部的需求隘仅占案11.1%埃。跋表把 爱东部区域需求分伴布版东部般 般百分比哀 绊朝阳路沿线胺 半27.8 邦通州区域坝 安12.2 捌东坝区域拌 般7.8 按双井区域伴 肮7.2 笆东部其他区域阿 板5 哎小计哎 跋60 疤表白 敖南部区域需求分爱布澳南部爸 捌百分比哀 氨方庄区域傲 笆9.4 盎丰台区域绊 八7.8 凹垡头区域捌 扒3.3 阿南部其他区

10、域爸 氨2.2 俺南苑区域笆 伴1.1 拔小计盎 巴23.8 败表白 敖北部区域需求分瓣布把北部凹 笆百分比班 吧回龙观区域奥 懊14.4 凹天通苑区域把 袄8.9 按昌平区其他区域耙 鞍3.3 拜小计坝 搬26.6 俺表懊 蔼西部区域需求分懊布佰西部巴 阿百分比蔼 敖西四环沿线扮 背6.7 拔一线地铁往西沿懊线扒 案2.2 啊石景山区域班 耙2.2 百小计矮 阿11.1 跋二、经济适用房岸价格需求肮 哎对经济适用房价袄格的需求主要集颁中在八2500-40挨00稗元傲/拔平米之间，占懊68.85%叭，这和目前经济把适用房的价格分摆布基本类似，另柏外对单价在办2500半元板/八平米的项目也存叭在

11、较大的需求，敖而这样的项目目懊前市场供给比较伴少。奥图巴 把经济适用房价格按（单价）需求分败布凹 傲从经济适用房的俺总价需求来看，百40唉万是经济适用房爸的价格门槛，总疤价需求在奥40矮万以下的约占岸9摆成，另外约有叭1稗成的潜在用户可盎以承受背40-50爸万的总价。按图颁 昂经济适用房价格搬（总价）需求分邦布凹三、经济适用房埃面积及户型需求爱 熬从经济适用房的安面积需求来看，背80-100澳平米的需求最为爱强烈，基本上标稗准型或紧凑型癌2办居室的面积要求熬，另外绊60-80暗平米的需求也比澳较强烈，占邦3扮成；蔼100-140白平米存在一定需拔求，笆60版平米以下的需求澳约占柏1袄成。霸图爱

12、 艾经济适用房面积芭需求分布皑从户型来看，斑2懊居是需求的主体摆，约占疤8佰成略弱，对颁3挨居也有一定的需唉求比例，占半1/6坝，对霸1按居和肮4败居及以上的需求伴比较小，对比面瓣积需求和户型需敖求，基本一致。把图澳 邦经济适用房户型岸需求分布百对户型的需求归唉根结底是由未来佰入住家庭的氨“鞍家庭结构及入住板人数熬”跋决定的，比如说斑同样是暗3扮个人的家庭，一奥个家庭的结构是瓣：夫妇哎2版人懊+昂小孩；另一个是靶一个老人鞍+爸婚姻前期的夫妇矮2鞍人（还没有小孩败），这两个家庭安对于户型及功能版布局的需求完全百不一样，前者两肮居在一定时间可按以满足要求，而阿后者可能需要考矮虑挨3摆居。对比入住人

13、哀数和户型需求，唉我们可以发现基氨本上符合以上的颁分析思路。把图笆 俺经济适用房入住爸人数分布摆四、经济适用房扳内部空间布局及伴建筑形式需求吧 霸随着京城经济适艾用房项目不断增艾加，供给量爆发邦性增长，经济适隘用房不可避免也蔼面临着一定的竞熬争压力，从而迫哀使开发商在产品傲设计、户型设计霸、内部空间布局俺等方面花费心思绊，同时消费者对盎于经济适用房的板要求也在不断提矮高。扒首先，从户型的白空间布局来看，捌平层仍是需求的罢主体，占吧8澳成，另外错层和板复式也有一定的懊需求空间，这也凹在一定程度上表稗现出了未来的发般展趋势。搬图背 爸对不同空间布局澳经济适用房的需澳求哀另外，从建筑形搬式来看，塔楼

14、将稗很难满足潜在用办户的需求，最受瓣欢迎的是疤“胺板式小高层疤”巴，其次是斑“昂多层哎”吧。拔图八 巴对不同建筑形式皑经济适用房的需巴求 爱五、经济适用房扳装修需求白 耙图胺 办对经济适用房装捌修的要求伴潜在用户对于装吧修问题，意见比斑较分散，叭4胺成用户不希望提皑供装修，另有敖3扳成用户希望提供伴初装修，另有少罢量潜在用户希望肮提供熬“傲菜单式装修绊”氨或者佰“胺精装修板”鞍。拔六、经济适用房柏配套需求爸 敖目前北京经济适邦用房项目都比较百大，动辄上百万搬甚至几百万平米啊，整个社区基本白上属于一个小社敖会，加上目前在爱建挨/癌新建的经济适用挨房项目以前所处霸的地理位置比较爱偏远，周边配套邦比

15、较差，甚至没板有配套设施，为拌了保证入住居民瓣生活的正常进行跋，配套设施显得拌尤其重要。啊从本次调研的结肮果来看，潜在用佰户对于基本生活败设施的要求比较按强烈：比如像懊“唉超市哀”岸、般“跋菜市场翱”摆、鞍“傲银行啊”斑、暗“肮药房半”斑等；另外对绊“扒餐饮靶”摆、隘“稗运动场馆搬”耙、霸“氨健身中心奥”癌的需求程度也比案较高；对于搬“白书店办”把、伴“靶24埃小时便利店绊”熬、盎“袄美容美发扒”隘、佰“爱洗衣店拌”稗均存在一定需求懊。俺表半 版对经济适用房配奥套的要求皑配套蔼 罢百分比芭 版 啊配套斑 百百分比笆 唉综合超市隘 摆87.4 按 澳24熬小时便店捌 百20.2 隘菜市场爸 安7

16、8.1 疤 邦美容美发店爸 耙14.8 皑银行昂 颁67.8 安 把洗衣店坝 摆13.7 拌药房岸 安48.1 哀 案百货店疤 艾12.6 办餐馆白 癌45.9 叭 隘修理店爱 伴10.9 鞍运动场馆败 皑43.7 伴 胺花店敖 办3.3 叭书店半 芭30.1 澳 扳其他癌 凹6 半健身中心稗 斑29 版 皑 芭 敖七、经济适用房岸认知渠道矮 盎从潜在用户获知败经济适用房的信疤息渠道来看，翱“熬房展会般”摆和拔“把报纸岸”半是最主要的渠道搬，另外罢“案电视广告皑”爱也起到了比较重傲要的作用，同时般“班户外广告败”背也是重要的认知办途径。隘表颁 绊经济适用房认知半渠道扳信息渠道班 袄百分比阿 艾

17、报纸搬 巴78 俺房展会背 癌78 叭电视广告哎 班53.3 巴户外广告柏 扮27.5 胺房地产公司的活案页宣传败 盎17 盎网络稗 袄15.4 耙杂志败 懊12.1 拌朋友或别人推荐班介绍芭 阿11.5 把收音机广告昂 哀3.3 熬八、经济适用房唉需求群体购买周熬期绊 绊从潜在购房群体拌的购买周期来看板，约有啊3稗成的潜在用户准耙备在半年内购买摆，有俺4哎成潜在用户准备佰在罢1阿年内购买。埃图斑 瓣经济适用房需求拔群体购买周期艾 碍2003颁经济适用房（北翱京）供给分析摆九力营销顾问公佰司板 癌王新明半一、稗2003哎北京经济适用房耙供给数量靶 芭2003啊年北京市经济适伴用房供给数量达碍到

18、岸22拌个，其中朝阳区笆4跋个，占碍18%唉；丰台区挨11敖个，占鞍50%稗，宣武区坝1笆个，占敖5%哎；石景山区皑2般个，占翱9%氨，大兴氨1碍个，占坝5%瓣；昌平埃3斑个，占懊14%霸。般表般 爸经济适用房供给靶分布（数量）蔼项目区域百 隘楼盘数量（个）瓣 癌朝阳白 氨4 绊丰台摆 柏11 傲宣武翱 半1 蔼石景山案 斑2 隘大兴扮 扒1 拜昌平靶 白3 懊合计捌 暗22 瓣图安 半经济适用房供给蔼分布（数量百分奥比）凹 啊二、背2003搬北京经济适用房跋供给面积稗 巴2003颁年北京市经济适办用房的总体供给癌量为邦1133.7爱万平米，从各个耙区域经济适用房伴总体的供给面积白来看，朝阳区

19、以霸348安万平米排在第一颁位，占总体供给笆量的跋30.7%盎；其次是丰台区捌，供给量为岸290奥万平米，占总体绊供给量的般25.6%吧；昌平以癌250啊万平米的供给量安排在第三位，占暗总体供给量的碍22.1%稗；大兴区的总供败给量达到鞍216俺万平米，占总体扒供给量的罢19.1%蔼；石景山区供给暗量为颁26.7叭万平米，占总体版供给量的佰2.4%柏，宣武区供给量懊为扳3皑万平米，占总体安供给量的叭0.3%挨。哎 澳表巴 搬经济适用房供给板面积及分布翱项目区域拜 安供应量（万哀m2拜）爸 懊朝阳斑 奥348 跋丰台皑 坝290 唉昌平百 鞍250 把大兴唉 班216 阿石景山耙 凹26.7 矮宣武白 盎3 阿合计啊 般1133.7 般图氨 哎经济适用房供给翱面积及分布八 拔三、蔼2003叭北京经济适用房扳价格班 柏2003霸年北京市经济适盎用房总体均价为拔3511碍元袄/哎平米，其中宣武爸区均价为翱4500岸元皑/摆平米；其次是石邦景山区，均价为傲3855埃元霸/八平米；丰台区紧碍随其后，达到暗3764碍元隘/把平米；朝阳区、蔼昌平区、大兴区胺的均价为八3375般元懊/岸平米、佰2617暗元碍/袄平米和捌2280岸元芭/邦平米。矮图案 白北京市不同区域巴经济适用房价格耙分