可以的学员作业升天之龙

1、主讲：范嘉升基础培训1 住宅税费及房屋合同基本税费计算银行按揭问题基础培训合同填写不同种类物业的税费计算方式不同商品房单家独户商业税费计算区分每种物业的应计算的税种房产税费计算商品房非普通住房普通住房应缴税种三个指标 住宅小区建筑容积率 建筑面积或套内面积范围 成交单价税种契税、营业税、个人所得税房产税费计算商品房商品房房产税费计算商品房普通住宅普通住宅须同时满足三个条件普通住宅 住宅小区建筑容积率1.0以上 套内面积低于120平方米或建筑面积低于144 平方米 成交单价低于12711元/平方米名词解释 容积率： 容积率是指一个小区的总建筑面积与总占地 面积的比率。 即：容积率=总建筑面积用地

2、面积 成交单价： 成交单价是指去交易所过户可以通过的申报 单价房产税费计算商品房非普通住宅 住宅小区建筑容积率在1.0以下 套内面积高于120平方米且建筑面积高于144平方米 成交单价高于12711元/平方米非普通住宅只须满足一个条件个人所得税： 定义：通俗地讲就是按你所赚的钱纳个人所得税。现时个人所得税的 税率是差额的20%或全额征收2%； 有发票（申报价发票价本上手契税本次营业税） 20% 无发票（申报价2%） 个人转让5年以上，并且是广东省内家庭唯一住房的可免征个人所得 税。 契税： 契税是以所有权发生转移变动的不动产为征税对象，向产权承受人征收的一种 财产税； 应缴税范围包括：土地使用

3、权出售、赠与和交换、房产买卖、房产赠与、房产交 换，除了继承、夫妻间析产不用征收契税，其他任何情况都要征收；目前契税的政策： 对个人购买建筑面积为90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的（家庭：购房人、配偶以及未成年子女），按照成交价格的1%征收契税； 对个人购买普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，按成交价格1.5%征收契税（即建筑面积高于90平方米，套内面积低于120平方米）； 对个人购买非家庭唯一普通住房及非普通住房的，按成交价格3%征收税。 营业税： 营业税税率为5.6%； 出证未够2年普通住宅和非普通住宅：全额征收营业税；一般我们所指的够2年和不够2年都是以房产证的登记日

4、期或契税完税证的日期（发票不在计算范围内）到办理过户当天计算； 出证够2年的普通住宅，免征营业税； 出证够2年的非普通住宅，差额征收营业税。 （差额：申报价发票价）5.6%；如果无发票就全额征收。税种解释房产税费计算商品房税种契税营业税个人所得税土地增值税印花税 丽星名园一间商品楼，套内面积81平方米，建筑面积92.5平方米，发票价25万，出证日期为2005年9月1日，申报价为51万。业主于2013年11月购买了一间嘉信帝苑3房单位，已签购房合同未办房产证，买家25岁，未婚，名下没有任何房产。计算交易税费。房产税费计算商品房1、契税：5100001.5%76502、营业税：够2年普通住宅免征3

5、、个人所得税：510000（申报价）-250000（发票）-2500001.5（上手契税） 20%=512504、税费：51250 =58900元练习房产税费计算商品房 嘉信城市花园一间商品楼，套内面积为121平方米，建筑面积143平方米，发票价45万，出证日期2004年12月20日，申报价为73万。业主夫妻名下只有这套房产，无子女，买家30岁，已婚，名下有一间农村集体屋。计算交易税费。 1、契税：7300003%219002、营业税:够2年普通住宅免征3、个人所得税:够5年家庭唯一免征4、税费共 21900元练习房产税费计算商品房 北区一商品楼，套内面积为130平方米，无发票，出证日期200

6、4年11月21日，申报价为42万。业主夫妻名下在北京有一套房产，落名人为初中学生，现与父母居住在勒流父亲名下的一商品房中。计算交易税费。 1、契税：4200003%126002、营业税:4200005.6%235203、个人所得税:够5年家庭唯一免征4、税费共 36120元练习房产税费计算商品房 新城区某商品楼，套内面积为160平方米。发票登记日期为2013年4月10日，发票价110万，契税完税证登记日期为2013年6月1日，契价3.3万，出证日期2013年6月30日，现申报价为160万。业主夫妻名没有其他房产，买家单身，名下无房产。2015年6月17日办理过户手续。计算交易税费。 1、契税：

7、16000003%480002、营业税:（1600000-1100000）5.6%280003、个人所得税:（1600000-1100000-33000-28000）20%=878004、税费共 163800元练习普通单家独户契税=申报价3%3%不够2年：营业税=申报价5.6%够2年：（申报价-发票价）5.6%无发票：营业税=申报价5.6%自建房、加建、改建房免征营业税5.6%有发票：个税=（申报价发票价上手契税本次营业税） 20% 无发票：个税= 申报价2%20%或2%营业税契税个人所得税房产税费计算单家独户税费单家独户 需缴纳土地出让金的单家独户税费计算房产税费计算单家独户无年限国有地练习

8、集体地缴纳土地出让金的情况房产税费计算单家独户需缴纳土地出让金的单家独户 什么情况下要交土地出让金？有免补无免补出让金契税无免补有免补有免补额指业主户口属该房屋所在的居委，并且该居委能够向业主开具该房产土地80平方米面积不需缴纳地价的80%的土地出让金的证明。 无免补部分： 国土地价（单价）（占地面积80）80% 有免补部分： 国土地价（单价）80 8%出让金契税：（ + ） 3%土地出让金=国土地价（单价）占地面积80%出让金契税：土地出让金 3%房产税费计算单家独户集体地房产税费计算单家独户无年限国有地无年限国有地单家独户不涉及有无免补问题，按总占地面积计算税费无年限国有地单家独户土地出让

9、金：国土地价（单价）占地面积8%出让金契税：土地出让金 3%商住房无年限厂房商铺写字楼商品楼 若上述房产占地195.95方，建基109.26方，建筑237.24方，08年8月出证，自建无发票，按155万申报，国土地价为6000元/方，业主有80方免补额，请计算过户费用。 契税：155万3%=4.65万 营业税：自建免征营业税 个税：155万2%=3.1万 土地出让金及出让金契税： 有免补部分=80 6000 8% 1.03 无免补部分=（195.95-80）6000 80% 1.03房产税费计算练习答案注意：村改居的国有划拨土地性质单家独户，房 产证出证未够5年的不能进行交易。房产税费计算无年

10、限（补充）国有地单家独户、商品楼、工业厂房、商业土地出让金 无年限商品楼：国土地价5% 无年限国有地单家独户：国土地价8% 无年限商业：国土地价10% 无年限工业厂房：国土地价20% 以上都要交土地出让金契税 土地出让金契税土地出让金3%银行按揭政策基准利率 商业贷款首套上浮10-15%，二套上浮15-20% 备注：首套可贷七成，二套可贷四成，年限根据楼龄和贷款人年龄最高可 在20-30年以内 公积金组合贷款： 1、首套公积金部分按基准利率4.5%计算，而商业部分则要上浮10%-15% 2、二套公积金部分上浮10%，商业部分上浮15%-20% 3、公积金贷款部份最长可贷款20年，而且必须要还清

11、第一次公积金部分贷款 才可以进行第二次公积金货款，而商业部分最长可贷20-30年 现时银行贷款基准利率为6.55%，公积金基准利率为4.5% 商业利率上浮15%-20%，且最长贷款10年，可贷五成 住宅贷款 商业贷款银行按揭政策基准利率【例题】首期款=成交价-（评估价值*0.7（或0.4） 某商品房价值100万，面积为105平方米，单价为9523.8元/方。某客户以按揭方式购买该商品房，首套但是评估公司评估该商品房现时价值为90万。则该客户首期款理应如下支付：可贷款：90*0.7=63万元首期款：100-63=37万元银行按揭政策基准利率【例题】评估金额=（成交价-首期款）/贷款成数 某商品房

12、价值100万，面积为105平方米，单价为9523.8元/方。若按成交价的交易，首套可贷七成，即可向银行贷款70万元，新业主需要给付30万的首期款。但该新业主最多只可给付20万的首期款，即要向银行贷款80万元，那么，评估时单价理应如下计算：商品房评估价值：80/0.7=114.29万元商品房单价：114.29/105=1.0884万元银行按揭政策双方资料准备夫妻双方带身份证到场，户口簿、婚姻证明，说明落几个人名，半年流水，收入证明，非本市户口需一年社保或纳税证明，贷款银行的还款账号。业主方所需资料 夫妻双方或产权人本人带身份证到场，或需带户口本及婚姻证明，准备 该银行的银行卡或存折，带房产证原件。买家所需资料银行按揭政策注意事项 公积金不受理非普通住宅贷款，需要供满一年才能贷款，一般楼龄较 旧的都可以贷款 签合同时注意告知客人评估费用，不要随便承诺客人银行利率优惠 银行按揭政策解析 如何界定银行