目标成本编制作业指引

1、目标成本编制作业指引文件编号版本/修订目标成本编制作业指引编制 日期审核日期主管 日期批准 日期修订记录日期修订状态修订内容修订人审核人批准人目标成本编制作业指引文件编号版本/修订流程概况流程目的明确目标成本的编制原则、程序及编制方法，以加强目标成本控制。适用范围适用于公司开发的所有地产项目。定义无流程主导部门流程参与部门部门总部运营工作组运营二作组、综合工作组、以及各城市公司流程中承担职责城巾 公司各部门.负责编制目标成本并上报总部运营工作组；.负责目标成本的实施、过程管理及控制。总部运营工作组.负责制订目标成本编制程序和编制方法，指导各城市公司目标成本的编 制；.复核各城市公司目标成本，对

2、各城市公司的目标成本分析测算其合理性；.组织计划与成本委员会评审并确定城市公司上报的目标成本，对全成本进行监控；.提供批准的可研文件、各类设计限额指标、建造标准、营销专项方案等， 下达设计限额和成本控制建议；.下达责任成本，进行全成本动态的监控。财务管理部1.参与对各城市公司目标成本的评审及财务类成本费用的监控。综合工作组1.参与对各城市公司目标成本的评审及管理费用的监控。分管领导.负责目标成本控制标准 CS01表的审核；.负责目标成本控制标准 CS02表的审核。总经理.负责目标成本控制标准 CS01表的审批；.负责目标成本控制标准 CS02表的审批。目标成本编制作业指引文件编号版本/修订流程

3、图无工作程序目标成本（成本标杆）编制原则客观性原则目标成本应以项目的实际情况及相关政策，本着事实求是的原则进行编制，客观合理反映项目的成本目标。一杆两求原则以市场为目标，确保顾客需求、确保市场竞争需求的方针。成本倒逼原则目标顾客定位（销售单价、总价），是项目成本倒逼的总目标（标杆），用项目总成本层层倒逼概念性方案设计成本、施工图设计成本；倒逼目标成本的基本概念公式：成本=收入-利润。及时性原则按目标成本的编制程序中规定的时间节点及时上报。成本科目设置、定义及使用说明项目成本标准表设置四级科目，科目结构如下表。1）表中的一至二级科目：用于公司投资估算及CS01表科目。2）表中的一至三级科目：用于

4、公司CS02表科目，由公司总部进行统一的规定和定义，城市公司不得更改、增减一至三级科目；成本明细项目为四级科目（四级科目编制需对应合同计划清单）,城市公司可以自行设定，但其内容必须符合相应成本科目的定义。投资估算及CS01表成本科目CS02表成本科目成本明细科目备注一级科目二级科目三级科目四级科目一、开发成本1.1 土地获得价款1.1.1政府地价1.1.1.1（自行设定）土地出让费/转让费/ 征用费/ 土地契税-1.1.2合作款项1.1.2.1 1.1.3红线外大市政配套费1.1.3.11.1.4增容费1.1.4.1含教育配套费等1.1.5拆迁补偿费1.1.5.11.1.6其他土地相关费用1.

5、1.6.11.2前期准备费1.2.1勘察测量费1.2.2跨期设计费1.2.3本期设计费目标成本编制作业指引文件编号版本/修订1.2.4报批报建费1.2.5三通一平费1.2.6临时设施费1.2.7咨讯顾问费含招标代理费、预算 编制咨询服务费等1.3主体建筑安装 工程费1.3.1地基及基础工程1.3.2主体建筑安装工程1.3.3主体建筑内甲供材料1.3.4主体建筑内甲方分包含智能化、门窗、电 梯等专业分包工程1.3.5精装修工程费含公共区域装修1.4社区管网工程 费1.4.1室外给排水系统费1.4.2室外采暖系统费1.4.3室外电气及高低配电工 程费1.4.4泛光照明系统1.4.5室外消防系统1.

6、4.6两管三线含燃气、自来水、电 表集抄系统等1.4.7弱电系统1.4.8室外道路系统1.5园林景观工程 费1.5.1跨期公共景观工程1.5.2本期公共景观工程1.6公共配套设施 费1.6.1跨期公共配套设施1.6.2本期公共配套设施1.7开发间接费1.7.1工程及现场管理费1.7.2资本化利息P1.7.3物业管理完善费1.7.4营销装饰装修费可资本化的售楼处、 样板房等费用（如出 售、资产化等）二、期间费用2.1营销费用2.1.1顾问合作费包括代理费等2.1.2宣传推广费2.1.3促销活动费2.1.4销售物料费2.1.5现场包装费2.1.6现场管理费2.1.7售楼处费用租用及临时搭建（不 能

7、出售）的售楼处装 修及设计等费用2.1.8样板房费用租用及临时搭建（不 能出售）的样板房装 修及设计等费用2.1.9开发商销售人工费用2.1.10营销部行政管理费用目标成本编制作业指引文件编号版本/修订2.1.11其他销售费用2.2财务费用2.2.1资金利息不能资本化日勺资金利息等2.2.2手续费及其他2.3管理费用2.3.1管理费用三、税金3.1增值税附加3.1.1增值税附加按当地实际情况编 制3.2 土地增值税3.2.1土地增值税3.3其他税3.3.1其他税印花税、房产税等四、成本机动 数及企业风 险基金4.1成本机动数4.1.1成本机动数4.2企业风险基金 .4.2.1企业风险基金目标控

8、制总成本成本科目的定义1）开发成本? 土地获得价款：指为取得土地开发使用权（或开发权）而发生的各项费用，主要包括土地出让金、土地税费、拆迁补偿及安置费、红线外大市政配套费、其他土地相关费用等；?前期准备费：指项目开发前期发生的勘察测量（包括初勘、详勘等）、测绘、设计（包括可行性研究费、总体规划方案设计费、施工图设计费、园林景观设计费及其它专项设计费和施工图审图费、人防方案设计费用等审核费）、报批报建费（包括开发中根据政府文件规定需向当地政府缴纳的相关配套费用等）及三通一平、临时设施、咨询顾问费等。?主体建筑安装费：指项目开发过程中发生的各项建筑、安装工程费用，主要包括地基及基础工程、主体建安工

9、程、专业分包工程（含智能化等）及甲供材（含集中采购）及精装修工程费等。?社区管网工程费：指开发项目在开发过程中所发生的基础设施支出，包括室外给排水、高低 压配电、市政水电气、室外道排、两管三线等费用。?园林景观工程费：指项目所发生的园林景观造价，包括公共绿化、小区周边绿化、小品设施 等工程费用。?公共配套设施费：指在开发小区内发生的不会产生经营收入且不可经营性的公共配套设施支 出，包括物管用房、社区服务中心、公建小学等土建工程、设备安装工程及其他附属设施的 所有工程费用。?开发间接费：包括工程管理费、监理费、结算造价咨询费、资本化利息、物业管理完善费（包括小区入住前投入的物业启动费）、营销装饰

10、装修费【可资本化的售楼处、样板房等费用（如出售、资产化等）】。目标成本编制作业指引文件编号版本/修订2）期间费用?营销费用：为实现项目销售而发生的相关费用等（不含已资本化的售楼处、样板房等费用）。?财务费用：指为筹集公司经营所需资金等而发生的费用（扣除资本化利息部分），主要包括资金利J息（扣除资本化利息部分）、手续费及其他等。?管理费用：指为组织和管理公司经营所发生的费用以及纳入管理费用核算的税金，主要包括管理人员工资及相关管理费用等。3）税金：项目开发过程中所发生的，按照政策规定需要缴纳并计入成本的增值税附加及土地增值税等。4）成本机动数及风险基金：是对有关项目不确定性、不完整性及编制误差的

11、总体估计值（含政策规定的人工、材料等风险调整 ），在项目开发成本（扣除土地获得价款）内预置的成本备用金额。目标成本编制程序3.1目标成本控制标准 CS01表编制（开发项目分期开发，则本表应分期编制）1）定义：项目概念性方案设计阶段编制的成本与销售预测表。2）依据：项目规划条件、市场定位、产品标准、限额指标、成本数据库、概念性方案设计等。3）用途：CS01表是指导方案选择的依据之一，用于检视概念性方案设计的投资回报率，指导方案设计。4）控制重点：项目盈利目标、二级成本科目及成本分摊。5）时间节点及程序：地块取得后项目启动前，概念性设计方案经总部及房地产产业集团审定后7天内，各城市公司必须向总部运

12、营工作组上报CS01表，经总部审核并备案。6）责任主体及参与部门：城市公司成本管理部组织，财务管理部及相关业务部门参与编制。城市公司的成本管理部负责收集资料和同类工程的经验数据、政府对房地产开发过程中的政府行为收费标准信息等以支持成本测算。城市公司的规划设计部根据营销策划部的项目定位组织概念方案设计，成本管理部根据规划设计部提交的概念设计文件，参照CS02模板套表完成CS01表编制，对成本进行控制。3.2目标成本控制标准 CS02表编制（开发项目分期开发，则本表应分期编制。）1）定义：项目主体施工图设计阶段编制的成本与销售预测表，原则上不突破可行性研究报告中的成本预算总额。2）依据：在CS01

13、的数据基础上，根据施工图设计、建造标准、成本数据库、政府收费标准信息等编制。目标成本编制作业指引文件编号版本/修订3）用途：CS02表进一步检视、控制本阶段设计成果， 并用以指导“限额设计”和项目开发策划的 硬性指标，以符合“ CS01表的投资回报率，是各项目业务实施性的成本控制目标。4）控制重点：对三级成本科目分解细化，通过对产品标准、材料、设备及成本结构的优化实现成本目标有效控制。5）时间节点及程序：?目标成本控制标准 CS02表在施工图外审通过之日起 30天内和总包单位确定前，城市 公司必须完成编制、审核目标成本，并上报总部运营工作组复核。?总部运营工作组组织计划与成本委员会召开目标成本

14、评审分析会，评审各城市公司上报的 CS02 表。? CS02表评审完成后，城市公司根据计划与成本委员会评审意见修订CS02表；根据评审通过后的CS02表编制城市公司目标成本上报表、目标成本总部审批表并交总部分管领导 审核，总经理审批，作为项目实施阶段正式的成本控制目标。?经批准的目标成本控制标准CS02表由总部运营工作组作为考核城市公司目标成本控制率的依据，并对全成本进行动态监控。6）编制要求：必须秉持专业认真、实事求是的精神，编制依据经得起推敲，体现成本的先进性。7）责任主体及参与部门：城市公司成本管理部组织，财务管理部及相关业务部门参与编制目标成?主体施工图阶段的成本预算经评审确定后，城市

15、公司成本管理部组织财务管理部、规划设 计部、营销策划部、项目部 /工程管理部、综合管理部召开成本分析会，提出各项成本测算 要求。?城市公司主要编制责任为：财务管理部负责提供土地费用、资本化利息、物业完善费、税 金及其他财务相关数据；综合管理部负责提供管理费用类（包括工程现场及公司管理费） 的数据，以及政府报批报建费类的数据；规划设计部负责提供勘查/设计费类的数据；营销策划部负责提供营销类、小产权交易手续费的数据及各产品（业态）销售价格的市场目标， 项目部/工程管理部负责工程类所需各项技术指标并提供技术支持，其他各项由成本管理部 负责并按照类似工程的经验数据进行测算、分析。?测算过程中遵从量价分

16、离，根据成本数据库和通过计算确定工程量、根据成本数据库单价 分析确定单价、计算合价，城市公司成本管理部目标成本测算完成后，负责和类似的工程 成本进行对比分析，找出成本差异（包括各限额指标）。目标成本编制作业指引文件编号版本/修订?城市公司成本管理部汇总其他各业务的成本测算并复核各项成本科目测算数据，编制目标成本控制标准 CS02表及，组织相关部门初评并经城市公司成本、财务、业务分管领导 和总经理审核后报总部运营工作组。?总部运营工作组审核并组织计划与成本委员会评审城市公司目标成本控制标准CS02表。?产品（业态）成本：由城市公司财务管理根据确定的目标成本控制标准CS02表及总部下发的成本、费用

17、分摊原则及方法的规定（暂行）编制。3.4目标成本控制标准 CS02表中成本分摊的注意事项目标成本控制标准 CS02表中成本的分摊应按总部下发的成本、费用分摊原则及方法的规定（暂行）执行，其中跨期成本、费用的分摊，在执行中应注意以下事项：1）无产权的公共配套建筑不单独归集土地成本，土地成本在各期之间分配时，应按扣除公共配套建筑所占土地面积后，按各期占地面积进行分摊。2）各期的CS02表确定后，该期的可售面积即已确定，依据此可售面积分摊的各项成本也即确定， 无论以后其他期的可售面积是否变化，该期的成本数（摊入、摊出）保持不变，超支、节约在本期（本期标的成本）消化。3）各期之间分摊能单独区分的，直接

18、归属到各期，不能单独区分的，按可售面积分摊。4）在目标成本管理中，对所发生公共期间费用需进行跨期分摊时，按受益对象的可售面积比例进 行分摊。5）在目标成本管理中，对本期的成本、费用尚需在各类产品（业态）中进行分摊，其方法按成本、 费用分摊原则及方法的规定 （暂行）执行，其中期间费用按销售收入比进行分摊。6）项目实施过程中（实际+预测）成本分摊，仍按按目标成本分摊原则进行分摊，保持与目标成 本控制标准 CS02表中确定的各期、各类产品 （业态）目标成本口径一致，便于分析、对比及 成本的事前控制和预警。3.5目标成本编制要求城市公司在向总部上报编制成果时，应附齐全部资料和附件，包括但不限于方案设计

19、、设计图纸、产品技术标准等测算依据及各类指标。城市公司自项目策划的开始阶段应主动地将项目有关的资料报总部运营工作组备案，以便于总部掌握项目的进度情况，及时跟进。成本机动数和企业风险基金，各城市公司在编制目标成本时均以“（开发成本合计（标的成本）一土地获得价款小计）*3%（总比例）”为计取标准。目标成本编制作业指引文件编号版本/修订营销费用以总部评审的营销专项方案确定，具体科目设置与定义按营销费用管理作业指引规定。支持性文件CH-OP-CB01项目成本管理流程CH-WI-CB01目标成本管理作业指引成本、费用分摊原则及方法的规定（暂行）相关记录CH-WI-QR-CB06-1目标成本控制套表（参考模版）附注1:建筑面积、可售面积构成表及定义目标成本编制作业指引文件编号版本/修订附注1:建筑面积、可售面积构成表建 筑 面 积可 售 面 积套内建筑面积套内使用面积包括：1、住宅、公寓；2、商铺（含集中商业）；3、地上地下车库、仓库；4、营利性配套设施如会所、 单独停车场、邮电通讯、医 院、学校初始产权为开发商 所有；5、非营利性配套设施中（1）产权归开发商（2）产权不明（3）无偿赠与除地方政府、 公共事业单位以外其他单 位。套内墙体面积阳台建筑面积