8203估价师协会网站cms案例分析

1、大庆开发区油田配套设案例分土地评摘要：房地产抵评估是土地估价业务的主要来源之一。本告就日常业务大庆开发区油田配套设案例分土地评摘要：房地产抵评估是土地估价业务的主要来源之一。本告就日常业务遇到的企业用自身拥有的不动产进行抵的估价的背景、技术难点以及处理这些难点问题的方法做以简单的阐述抵谨慎原则 基准地价系数成近第一部评估项目的背一、 估价目委托估周的需要，拟对估价对象设定土地抵押权价公司接受委托后对其估价对象的土地使用权进行评押双价格参考依据二、 宗地概依据委托方提供的有关资料和估的现场查勘资地用权人为大庆开发区利源油田配套在开发区大路 35 号，土地用途为工业用地，于 1993 年以出让方式

2、取得新土地使用权面积 4718 平方米，地上有单层混合结构的厂房，建筑2534 平方米，土地形状为较规则的长方形，基础设施完备。宗地实际发程度为红线外六通（通路、通电、通讯、通上水、通下水、通热）平（场地平整，红线内六通（通路、通电、通讯、通上水、通下水通热）一平（场地平整区总体平面布局合理，相关配套设施完备三、 地价定所评估的待估宗地地价的基准日是二00 八年三月二十四日评估用途为工业，评估宗地已达到六通（通路、通所评估的待估宗地地价的基准日是二00 八年三月二十四日评估用途为工业，评估宗地已达到六通（通路、通电、通讯、通上通下水、通热）一平（场地平整）的开发程度，土地剩余 34.8 年的土

3、地使用权价第二部评估项目估价方法的技术难点及解决方一、 估价方法的确依据城镇土地估价（GB/T18508，宗地的估价方法主市场比较法、成近法、收益还原法、基准地价系数、假设发区等，估价方法的选择应按照城镇土地估价规程（GB/T18508根据当地房地产市场发育情况并结合估价对象的具体特点及估价目等，选择适当的估价方法，由于不适宜的估价方法可能使评估结果较大的偏差，直接影响评估结果的客观性，所以估价方法的选择是尤关键的一步。待估宗地位于开发区大庆高新路，处于大庆市基地价覆盖区域范围内，故选择基准地价系数。又因估价对象为业用地，该区域周边市场交易资料较少，适合选用近法的应用件及适用范围二、 基准地价

4、系数技术难点及解决方1基准地价的滞后性这是很多城市都普遍存在的一个问题，由其是中小城市，大庆市不例外。在基准地价所覆盖的区域，采用基准地价系是一较适合的估价方法。根据大庆市关于修大庆市城（庆政发200420 号）及大庆市大庆市土地定级分商业、住宅、工业分别定级，其中工业用地分为七个等级，基准20031 大庆市土地定级分商业、住宅、工业分别定级，其中工业用地分为七个等级，基准20031 1 日的各级别的平均地价。本次估价采用的仍是上述的基准地随着房地产市场近几年来不上涨，当地经济的不断繁荣，地价升值也开始突显。所以，评估二 八的房地产价值采用二 00 三的基准地价，确实显得有些不相适宜了解决这一

5、问应该在期日修正方面根据近几年房地产市场动情况和综合分析作以相应的调整的估价结果更贴近于值2地价指数修正系数的不确定地价指数的修正通常采用相关部的地价指数或变动率是为直接的修正方法。应用地价指数或变动率进行修正时，一定注意地指数的内涵，由于不同地区、不同用途或不同类型的地产，其价格变的方向和程度是不同（如的城区的地产和处在新兴开发上的地产其价格变动方向和程度是截然不同的。所以，针对不同的价对象，要选用相适宜的同地区同类型地产的价格指数或变动率。但实践中，在很多地区，根本就没有相关部的参考依据往采取的都是估价师的经验值，当然，这与土地估价师多年的丰富实验和对房地产市场的熟知程度是密不可分的第三部评估项目的启一、循合法原则，实事求是评估地作为抵押物的房地产首先必须是合法的到期不能清偿时够依法次是抵押房地产依法处置后的价值应当不小的息之和。所以，在房地产前，对拟抵押房属进行，房地产抵押行为进，对抵押房息之和。所以，在房地产前，对拟抵押房属进行，房地产抵押行为进，对抵押房地产价值进行观、科学的估价，才能有效防范房地产抵押贷未带来的风险二、 加强抵项目的风险规避意房地产抵押估价活动不仅应该遵守独立客观公正合法的原则还应该遵守谨慎的原分估计抵押房地产在处置时可能受到制、未来可能发生的风险和损失市场价值，不