中介公司未尽必要审查义务致使房屋买受人受损应承担相应的赔偿责任

1、中介公司未尽必要审查义务致使房屋买受人受损应承担相应的赔偿责任作者：叶兰来 源：上海市第一中级人民法院内容：中介公司未尽必要审查义务致使房屋买受人受损应承担相应的赔偿责任 黄琴与上海中原物业代理有限公司居间合同纠纷上诉案【案例要旨】本案是一起房地产中介公司提供的房源消息不实导致买房人受损而引发的 居间合同纠纷，法院从居间人的义务出发，认定中介公司具有如实报告有关订立 合同事项的义务，在居间过程中应作必要的专业审查，以确保其提供信息的真实 性。因中介公司未尽审查义务导致提供的消息虚假致使买受方受到经济损失的， 中介公司应当承担与其过错相应的民事赔偿责任。【案情简介】上诉人（原审原告）：黄琴。被上

2、诉人（原审被告）：上海中原物业代理有限公司。上海市黄浦区西藏南路1501弄“弘辉名苑”商铺由上海弘辉房地产开发有 限公司开发建造，案外人洪喆以上海嘉康房地产经纪有限公司的名义持伪造的商 铺承包销售合同委托上海中原物业代理有限公司（以下简称“中原公司”）居间 销售该商铺。2005年9月15日，黄琴经中原公司的居间与洪喆签订了上述1-2 号商铺买卖定金协议，黄琴支付洪喆商铺定金及首付款1,200,000元。嗣后，黄 琴发觉被骗即向洪喆催讨钱款。洪喆仅于2006年1月归还黄琴50,000元。2006 年8月10日，上海市黄浦区人民法院判决认定洪喆犯合同诈骗罪，判处其有期 徒刑十二年，并处罚金100,

3、000元，剥夺政治权利三年，并判决其违法所得 1,150,000元，责令退赔后发还黄琴。洪喆以判决量刑过高为由，提起上诉。同 年10月18日，上海市第二中级人民法院裁定，驳回上诉，维持原判。黄琴与中原公司曾书面约定，中原公司居间商铺的佣金为19,750元，中原 公司实际未收取。洪喆现在服刑，因未发现其有可执行财产，上海市黄浦区人民 法院对发还黄琴1,150,000元，己作（中止）结案处理。现黄琴诉至法院，请求判 令中原公司赔偿黄琴经济损失1,150,000元。【审判结论】一审判决：驳回黄琴的诉讼请求。二审判决：一、撤销原审判决；二、中原公司以345,000元为限对黄琴未获赔偿部分的损失承担30

4、%的赔偿 责任。【评析意见】一、居间法律关系中，居间人具有如实报告有关订立合同事项的义务居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介 服务，委托人支付报酬的合同。根据合同法第425条的规定，居间人应当就 有关订立合同的事项向委托人如实报告，居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要 事项或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害 赔偿责任。房屋买卖涉及的标的额巨大，也存在较大的交易风险，当事人找中介 公司提供居间服务，一是因为中介公司拥有大量获取和发布房源信息的渠道，这 种信息资源是普通的买房者不可能获取的;二是因为中介公司在房地产交易领域 具有专业优势，这

5、种优势让卖房者和买房者愿意“花钱买个放心”。也正是基于 中介公司的这种行业特殊性，中介公司“如实报告有关订立合同事项”的义务应 当包含两个方面，一是对于委托人提供的资料应当如实向买房人报告，不得隐瞒 或提供虚假资料;二是应对委托人提供的各种资料作必要的专业审查，以确保其 提供信息的真实性。如到房管部门对产权情况进行查询，以便对产权是否合法、 清晰、有无被抵押查封等情况予以确认，对房屋进行实地查看，以便了解房屋的 实际状况以及是否存在漏水、环境噪音等。本案中，案外人洪喆持伪造的商铺销 售合同委托中原公司销售，中原公司作为专业的房地产中介，对该合同的真实性 未加必要的、谨慎的审查、核实，而是介绍给

6、黄琴购买，其提供的错误信息无形 中帮助犯罪分子扩大了诈骗范围，且导致黄琴受到难以弥补的经济损失，故中原 公司对买房人黄琴遭受的经济损失负有不可推卸的责任，应承担相应的赔偿责 任。二、居间人应承担赔偿责任的范围在居间合同中，居间人仅在委托人与第三人之间充当媒介，而无权在当事人 之间的民事活动表达自己的意志，居间人并非委托人与第三人所订立合同的当事 人，也不是任何一方的代理人，仅是促成双方交易或签约的人，最终合同的权利 义务是由合同的双方当事人协商后达成一致的，故一旦双方因合同的履行产生争 议，其主张的对象应当是合同的相对方而非居间人。本案的特殊性在于与黄琴签 订商铺买卖定金协议的案外人洪喆已因合

7、同诈骗罪被判刑，现无财产可供执行， 黄琴支付的定金及首付款1,150,000元已无法追回。现在需要讨论的问题是在这 笔损失中中介公司应当承担多少比例的赔偿责任。我们认为，作为房屋的买受人， 黄琴有义务对所购房屋的具体情况作认真、谨慎、全面的调查，中介公司起的作 用只是推荐、介绍，是否购买的决定权在于黄琴本人，而黄琴在未经具体全面调 查的情况下即草率支付了定金，故本案所涉损失应由黄琴本人承担主要责任。而 中原公司在居间过程中也存在过错，对案外人提供的资料未尽必要的审查义务导 致出具的信息不实，故中原公司对黄琴的损失也应承担一定的责任。综合双方的 过错大小及具体案情，本院酌定由中原公司对黄琴未获赔

8、偿部分承担30%的赔偿 责任。帮助他人设立注册资金虚假的公司应承担民事责任作者：杨路来 源：上海市第一中级人民法院内容：上海砖桥贸易城有限公司与上海凤舞汽车经营公司、上海鞍福物资贸易 有限公司购销合同欠款纠纷上诉案（审判长费勤、主审人赵喜麟、合议庭成员王峥）案情简介1998年4月，凤舞公司与鞍福公司签订一份车辆买卖协议。协议签订后， 凤舞公司向鞍福公司提供了各种车型的车辆，总计货款1165200元，然而鞍福公 司仅支付货款422400元，尚欠742899元未付。另查明，砖桥贸易城为招商向鞍 福公司提供验资专用帐户、验资款100万元。在会计师事务所出具验资证明后， 砖桥贸易城又立即抽回该款，致使

9、鞍福公司得以没有资本而注册成立。凤舞公司 诉请鞍福公司支付欠款，砖桥贸易城对鞍福公司的欠款负连带责任。一审在判令 鞍福公司支付欠款的同时，判决砖桥贸易城对鞍福公司的对外债务负连带清偿责 任。二审认为鞍福公司的设立人未实际出资，应承担连带责任;砖桥贸易城应承 担补充赔偿责任，本案应追加鞍福公司的设立人为被告参加诉讼。二审认为原审 遗漏当事人，故裁定撤销原判，发回重审。案例要旨本案系涉及帮助他人设立注册资金虚假的公司应如何承担民事责任的首 例案件。因法律法规对此尚无明确规定，对这一问题的认定也存在不同意见，且 此类案件涉及面广，带有一定的普遍性，因此，本案的处理对规范经济开发区的 运作和今后审理此

10、类案件，具有示范和指导意义。本案最主要的意义在于:第一、明确了帮助他人设立注册资金虚假的公司的， 应在注册资金不实的范围内承担补充赔偿责任。由于这种帮助行为使得注册资金 虚假的公司得以成立，并从事与之实际履行能力不相适应的交易活动，给他人造 成不应有的损害后果，因此应追究这种行为的法律责任。同时，也正是由于这种 帮助行为不是直接给当事人造成损害后果，因此其所承担的补充赔偿责任是第二 层次的、补充性的。即在注册资金虚假的公司及未实际出资的设立人承担了责任 之后仍不能履行债务的，则由帮助行为人在注册资金不实的范围内承担补充赔偿 责任。第二、明确了注册资金虚假公司的设立人实际未出资，应作为本案的当事

11、人 参加诉讼，其应对注册资金虚假公司的债务承担连带清偿责任。本案在审理过程中充分认识到个案所反映出来的典型性和普遍性，通过个案 逐级请示，形成司法解释，使得对注册资金虚假公司的设立人及帮助其设立的行 为人的法律责任有了明确的规定，统一了执法标准。同时本案的审判也体现了民 商事审判对规范市场主体运作，维护市场交易秩序的积极作用。批复及裁判文书最高人民法院关于对帮助他人设立注册资金虚假的公司应当如何承担民事 责任的请示的答复(2001)民二他字第4号上海市高级人民法院：你院(2000)沪高经他字第23号关于帮助他人设立注册资金虚假的公司应当 如何承担民事责任的请示收悉，经研究答复如下：一、上海鞍福

12、物资贸易有限公司(以下简称鞍福公司)成立时，借用上海砖桥 贸易城有限公司(以下简称砖桥贸易城)的资金登记注册，虽然该资金在鞍福公司 成立后即被抽回，但鞍福公司并未被撤销，其民事主体资格仍然存在，可以作为 诉讼当事人。如果确认鞍福公司应当承担责任，可以判决并未实际出资的设立人 承担连带清偿责任。二、砖桥贸易城的不当行为，虽然没有直接给当事人造成损害后果，但由于 其行为，使得鞍福公司得以成立，并从事与之实际履行能力不相适应的交易活动， 给他人造成不应有的损害后果。因此，砖桥贸易城是有过错的。砖桥贸易城应在 鞍福公司注册资金不实的范围内承担补充责任赔偿责任。此复二。一年九月十三日上海市第一中级人民法

13、院民事裁定书（1999）沪一中经终字第1332号上诉人（原审被告）上海砖桥贸易城有限公司，住所地上海市松江区洞泾镇砖 桥村。法定代表人夏明华，该公司董事长。委托代理人冯福全，该公司工作人员。委托代理人龚锡南，上海市新华律师事务所律师。被上诉人（原审原告）上海凤舞汽车经营公司，住所地上海市奉贤县南桥镇南 奉公路78号。法定代表人洪伟，该公司经理。委托代理人徐瑞林，该公司法律顾问。原审被告上海鞍福物资贸易有限公司，住所地上海市松江区砖桥贸易城3 区10幢42号50号。法定代表人费汉灿，该公司经理。上诉人上海砖桥贸易城有限公司因买卖合同欠款纠纷一案不服奉贤县人民 法院（1998）奉经初字第1372号民事判决，向本院提起上诉。本院于1999年9 月13日立案受理后，依法组成合议庭，并于1999年12月9日公开开庭审理了 本案。上诉人上海砖桥贸易城有限公司的委托代理人龚锡南、冯福全，被上诉人 上海凤舞汽车经营公司的委托代理人徐瑞林到庭参加诉讼，原审被告上海鞍福物