农产品冷链物流市场项目投资计划书

1、农产品冷链物流市场建设项目可行性研究报告 第一章总论一、项目简介1、项目名称：农产品冷链物流市场建设项目2、建设地点：xxx州经济开发区物流园区3、建设单位：xxx生态农业有限责任公司4、建设性质：新建5、 建设方案：根据国家农产品冷链物流体系建设规范、项目业主 建设内容和项目建设场地条件，该项目建设方案如下：项目拟在xxx州经济开发区金桂大道至沪蓉西高高速公路xxx站连接线的西北面离金桂大道1公里处征用土地100亩，待场地平整后 新建xxx民丰生产农业有限公司鲜活农产品冷链配送中心，农产品质 量检测中心、蔬菜水果批发市场，农产品电子商务交易平台等内容。 其区域内平面布局为：在场地南面临高速公

2、路连接线方向中央设计配 送中心大门，在大门两旁分别建设蔬菜水果批发市场及行政办公楼， 蔬菜批发市场建在大门左边，占地面积 1950平方米，建筑两层，建筑 面积3900平方米；水果批发市场及行政办公楼建在大门的右边，占地面积1950平方米，建筑五层，建筑面积 9750平方米。在场地西边从 南至北依次建设蔬菜原材料仓库、包装车间和冷冻库，其中：蔬菜原 材料仓库占地2500平方米，建筑一层，建筑面积 2500平方米；蔬菜 包装车间占地面积1000平方米，建筑一层，建筑面积1000平方米； 冷冻库占地面积1000平方米，建筑一层，建筑面积1000平方米。在 场地东边从南至北依次建设员工食堂、澡堂卫生间

3、、水果原材料仓库、包装车间和水果怛温库，其中：员工食堂占地面积450平方米，建筑一层，建筑面积450平方米；澡堂和卫生间占地面积 300平方米，建 筑一层，建筑面积300平方米；水果原材料仓库占地1500平方米，建 筑一层，建筑面积1500平方米；水果包装车间占地面积1000平方米， 建筑一层，建筑面积1000平方米；水果怛温库占地面积2500平方米， 建筑一层，建筑面积2500平方米。在场地北边中间建蔬菜怛温库，怛 温库占地面积7200平方米，建筑一层，建筑面积 7200平方米。在蔬 菜怛温库与冷冻库之间建制冷机房和水泵房，制冷机房和水泵房占地 面积200平方米，建筑一层，建筑面积 200平

4、方米。在蔬菜怛温库与 水果怛温库之间建配电房，配电房占地面积中100平方米，建筑一层， 建筑面积100平方米。在水果批发市场后大门右边建一个地磅房（兼 门卫室），占地面积80平方米，建筑一层，建筑面积80平方米。在蔬 菜批发市场后设置停车场，在整个场地中央建一个园型花坛，花坛中 间设计喷泉，间作消防池。围绕花坛设计9米宽的环型车道，并通达各主要建筑物和停车场。在整个场地的东、西、北三面建筑物与围墙 之间建3米宽绿化带，在停车场和道路两傍种植一定数量的绿化树。 整个场地布置紧凑，疏密有致，产品在各环节的运行路线和流向合理， 车辆出入上下货都十分方便，并对今后企业发展需要增加仓储能力留 有一定的余

5、地。项目总用地66667平方米，各类建筑物基底面积 21730平方米， 建筑系数为32.6%,行政办公及生活设施用房上地面积 2310平方米， 占3.5%，各类建筑物总面积31480平方米，容积率0.47，道路、停场 地和场坝36937平方米，占55.4%,绿化面积8000平方米，绿化率12%6、项目投资及资金筹措项目总投资9196.5万元。其中：固定资产投资8196.5万元，流 动资金1000万元。在固定资产投资，土地征用费1000万元；项目前期费600万元； 土建及装饰工程3318万元；配套工程653万元，工程建设其它费用 144.4万元；设备采购安装工程2091万元；项目总预备费390.

6、1万元。 固定资产投资强度为81.96万元/亩。项目建设所需资金全部由项目业主自筹或融资解决。7、项目效益分析在经济效益方面，经测算，该项目在达产年后，每年可实现销售 收入4444万元，年实现经营利润1398.2万元，上缴所得税349.6万 元，企业净利润1048.7万元。投资利润率15.8%,投资利税率15.2%， 投资纯收益率11.4%,所得税前投资回收期6.6年，所得税后投资回收 期8.8年。盈亏平衡点40.2%在社会效益方面：项目建成后，有利于调控xxx蔬菜产销之间淡旺季矛盾，达到稳定生产、稳定市场的目的，从而进一步促进全州特 色优势农产品产业健康有序发展，增强农民发展特色产业的信心和

7、积 极性，促使农民收入稳定增加。有利于促进全州农产品从传统经营方式向现代流通方式的转变，可以 更好地掌握和捕获市场信息，进一步拓展市场空间，有利于降低农产 品流通损失，减少流通费用，增强市场竞争力，促进全州农产品做大 做强。可提高全州蔬菜水果经营行业的经营水平和质量安全，有效地 控制农残、重金属及有害物质超标，建立质量可追溯体系，为社会提 供更多更好的绿色健康食品，增强市场的有效供给。有利于带动包装 印刷等相关产业的发展，增加社会就业岗位，促进于社会稳定。&结论及建议通过对项目的必要性、可行性和效益分析，本项目建成后，其经 济效益和社会效益十分显著，项目可行，建议上级部门批准立项，并 予大力支

8、持，促使项目顺利实施。二、编制依据及设计原则1、编制依据（1）中华人民共和国食品卫生法、（2）中华人民共和国农产品质量安全法（3）国家发展计划委员会办公厅关于出版投资项目可行性研究 报告编制指南（试用版）的通知；（4）国家发改委、建设部关于印发建设项目经济评价方法与参数的通知（发改投资20061325号）（第三版）；（5）国务院关于深化改革严格土地管理的决定工业项目用地 比例指标控制（国发200428号）（6）商务部财政部农业部关于做好农产品“农超对接”试点工作的通知（商建发2009286号）；（7）中共xxx州委、xxx州人民政府关于印发xxx州国家农业综合开发政策创新试验区建设十年规划总体

9、实施纲要的通知（州文200834 号）；（8）xxx州“ 一五”社会经济发展纲要；（9）项目业主委托及提供的有关资料。2、设计的基本原则（1）坚持以科学发展观为指导，结合州委、州政府提出的“生态 立州、产业兴州、开放活州”战略，以市场为导向，以满足和改善城 乡居民对鲜活农产品消费者需求为取向，努力提高全州蔬菜水果产业 的标准化、规模化、品牌化、市场化程度，延长产业链，增加产品附 加值，力争把xxx本地无公害蔬菜水果产业真正办成有效推进农民增 收致富奔小康和丰富城乡居民菜蓝子的在产业。（2） 通过对建设场地等基础条件进行方案的优化研究，生产车间 总平面布置紧凑，工艺流程顺畅，厂区绿化设计面积达到

10、规定要求，一个文明、美丽、环保的现代化物流中心将指日可待。（3）设计中积极采用国内外先进成熟可靠的技术，科学、合理、 有效地引进国外关键部件，确保系统装备设备水平处于领先地位。（4）在方案确定上，通过缜密细致的方案比较，优选优化设计方 案，并认真汲取国内同行业的宝贵经验， 使系统的潜力得以充分发挥。（5）在设备造型上选用信誉良好，产品质量优秀，价格合理，业 绩突出，售前售后服务周到的厂家设备。（6）在设计中处处体现用户至上的原则，强化节能与环保设计， 为业主实现最大的经济效益和社会效益提供保障。在技术可行，经济 合理的前提下，充分利用现有基础条件，尽可能的降低工程投资，提咼投资使用效益。3、研

11、究范围本可研报告范围包括：（1）根据国家有关政策，结合XXX州实际情况，分析项目提出的 背景及建设必要性。（2）根据规划并结合现状确定项目建设规模及建设内容。（3）项目建设地点及项目建设的有利条件（4）项目总体规划方案（5）消防、环境保护、劳动安全卫生及节能（6）企业组织及劳动定员（7）工程实施进度安排（8）投资估算和资金筹措（9）经济效益和社会效益评价三、编制单位XXX 土家族苗族自治州工程咨询公司。第二章项目建设背景一、项目背景XXX 土家族苗族自治州位于湖北省的西南部，属云贵高原与东部 低山丘陵的过渡区域，境内小气候发育完善，独特的地理优势和气候 特点决定了它的生物多样性。 蔬菜、小水果

12、是XXX州的农业主导产业， 特别是高山无公害反季节蔬菜的快速发展是 XXX州“十一五”特色优 势农产品发展的主攻方向。随着工业的发展，人们生活水平的提高， 蔬菜越来越受到社会的关注。蔬菜产品的优质、安全、营养、卫生， 不仅直接关系到城乡居民的身体健康，而且也决定着它的经济和社会 效益。从XXX州目前蔬菜产业发展的现状看，存在的主要问题有以下三 个方面：一是蔬菜品种结构不合理，不能完全适应外向型蔬菜市场的 要求。全国人平均拥有蔬菜量300公斤/年，总体过剩。因此蔬菜的发 展必须突出外向型的特色。就全州而言，目前仍然是大宗品种多，专 用品种少；传统品种多，特色品种少；高产品种多，优质品种少；二 是

13、蔬菜产品的卫生安全性较差，严重影响蔬菜品种质量，不利于发展 蔬菜出口贸易和树立地方蔬菜品牌形象。中国加入 WTO后，蔬菜产业 有许多比较优势，尤其是利润空间较大。作为外用型蔬菜，面向国际 市场亦是未来几年的努力的方向，而根据目前生产现状，很多蔬菜基 地病虫害发生严重，蔬菜的无公害生产技术还不够普及，尤其是滥用 农药、化肥的现象比普遍，使农残超标的现象时有发生，将严重影响 外向型蔬菜的发展；三是蔬菜产品的贮藏保鲜加工技术滞后，不能有 效地平衡蔬菜产品的淡旺矛盾，影响了蔬菜产业的整体效益。XXX州蔬菜生产尤其是高山反季节蔬菜生产的季节性很强，上市期集中在5月至10月的夏秋季节。在此时期，产品大部份

14、要靠外销，一旦遇到生 产量偏大，供大于求时，就严重影响反季节蔬菜的销售价格，形成卖 难，由于价贱伤农，严重挫伤农民种植的积极性。而在春冬时期，全 州二高山以上地区冰封雪冻，大都停止蔬菜生产，本地市场供应的蔬 菜大部份是从外地采购的大棚蔬菜，由于运输距离远，出库时间长， 不仅鲜活度不好，而且价格高，其口感远不如本地生产的天然蔬菜。 正是由于在全州目前缺乏蔬菜贮藏保鲜的龙头企业，才无力调节和平 衡生产与供应之间淡旺矛盾。XXX州生产的一些特色小水果情形与蔬 菜产业的情形大体上也差不多，如咸丰、利川的黄金梨、宣恩的白柚、 建始的官口葡萄、全州山区自然生长的猕猴桃等，在当地都很有名气， 深受消费者喜爱

15、，也是由于缺乏贮藏保鲜及深加工的龙头企业，产品 大量上市时价格十分低廉，产季一过，市场上再也难以找到其踪影， 基本上没有发挥出什么效益，最终将影响整个产业的健康可持续发展。本项目以XXX生态农业有限公司为龙头，依托 XXX州高山反季节 蔬菜板块基地和各类蔬菜水果专业合作社生产的蔬菜水果为主要来 源，对其进行挑选、整理、分级、包装、保鲜贮藏，直接配送到州内 各大超市和蔬菜销售网点，部份产品外销到武汉、广州等地。从而有 效地解决当地蔬菜、水果产销淡旺季矛盾，解决农民生产旺季卖难和 春冬季城市供应难的问题。进一步发挥XXX区域特色蔬菜的产业优势， 促进资源优势转化为经济优势，实现产业升级、企业发展、

16、农业增效、 农民增收。进一步丰富城乡居民的菜蓝子，提高人民的生活水平和质 量。二、项目区经济社会发展现状XXX 土家族苗族自治州位于湖北省的西南部，地处云贵高原东延 武陵山脉与大巴山之间，地跨东经108 23 12 -111 38,北纬 29 07 10 -31 24 13，东连荆楚，南接潇湘，西邻渝黔，北靠 神农架，是湖北省唯一享受国家西部大开发政策的地区，国家新一轮 扶贫开发的重点地区，国家农业部定点扶贫地区之一，财政部农业综 合开发政策创新实验区，是我国中西部经济带的结合部。XXX州属云贵高原与东部低山丘陵的过渡区域，境内小气候发育 完善，冬无严寒，夏无酷暑，雨热同期，降水充沛。独特的地

17、理气候 环境，造就了生物的多样性。境内动植物资源、矿产资源、水能资源、 旅游资源都十分丰富，素有“华中药库”、“鄂西林海”、“中国硒都”、 “绿色XXX ”之称。草食畜牧业、富硒茶、烟叶、中药材、干鲜果、 蔬菜是本地的特色优势农产品。XXX州所产“毛坝生漆”、“金丝桐油”、 “利川鸡爪黄连”、“富硒茶叶”、“XXX板党”“来凤凤头姜”、“黄金梨” “建始官口葡萄”等土特产品斐声海内外。由山水洞石、土苗风情、 历史文化构成的特色旅游成为湖北省“鄂西生态文化旅游圈”的重要 组成部分。建始高坪原始人化石遗址、神龙溪漂流、腾龙洞、坪坝营、 土司城、鱼木寨、大水井、清江闯滩、梭步石林、沐抚大峡谷已形成

18、旅游品牌，正吸引着越来越多的中外游客。XXX州交通便利，境内长江水道和东西走向的318国道公路，是贯 通我国中西部的生命线，南北走向的 209国道公路，是连接我国南北 部的重要通道之一。XXX处在长江三峡库区，又是正在进行梯级开发 的清江源头，是长江上游的重要生态屏障。XXX民航已开通武汉、重庆、广州、北京、宜昌等航线。沪蓉西高速公路宜昌一一xxx段2009年可全线通车，xxx利川段2010年可全线贯通，宜万铁路也在紧锣密鼓的建设，目前已开始铺设轨道，预计两年内也可通车。“两路”通车后，XXX州立体交通网基本形成。除此利渝铁路已于 2008年动工 建设，安恩张铁路、恩黔高速、利万高速、黔张常铁

19、路都已进入国家 项目计划笼子，届时，xxx州将形成纵横交错的立体交通网络，为全 州经济发展打下了坚实的基础。全州辖XXX、利川两市和巴东、建始、宣恩、咸丰、来凤、鹤峰 六县及二个省级经济开发区；国土面积2.4万平方公里，其中耕地面积430万亩；总人口 390万，其中农业人口 333万，土家、苗、侗等 少数民族人口 260万，人口密度160人/平方公里。2008年全州实现 生产总值249.18亿元，比上年增长11.5%。其中，农林牧渔业增加值 89.42亿元，增长4.5%;其中：水果产量达到13650吨，产值2556万 元；蔬菜产量40.5万吨，产值47220万元。工业增加值54.06亿元， 增

20、长27.4%。规模以上工业企业比上年净增 71家，达到235家。工业 增加值达到39.86亿元，增长33%,增幅居全省第一；服务业增加值 81.33亿元，增长13%全社会固定资产投资稳定增长，全年全社会固 定资产投资139.37亿元，比上年增长20.1%；全州外贸出口总额5642 万兀，增长39.1%;消费品市场繁荣活跃；全年社会消费品零售总额 93.8亿元，增长23.5%；交通运输、仓储及邮电通信业快速发展，财 政收入较快增长，收入质量提高，支出结构进一步优化，有力地促进 了全州经济和社会发展。按照XXX州经济社会发展“十一五”规划纲要，要在“十一五” 时期将XXX州建设成为“全国知名的绿色

21、产业基地”和“全国知名的 农产品冷链物流市场建设项目可行性研究报告 农产品冷链物流市场建设项目可行性研究报告ii特色农产品加工基地”，要大力开发特色、优质、专用、无公害农产品； 加大品牌的宣传推介力度，努力培植一批具有资源优势、民族特色、 品质独特的精品名牌，抢占市场制高点。在蔬菜产业上以来凤为重点， 建设凤头姜基地5万亩；以利川为重点建设山药基地 5万亩；以巴东 为重点，建设白皮大蒜基地 5万亩；以鹤峰为重点，建设薇菜人工种 植基地5万亩；以利川为重点，建设莼菜基地 5万亩；以建始、鹤峰 为重点，建粉葛基地8万亩；以22个高山乡镇为重点，建高山无公害 蔬菜基地20万亩。到“ 一五”末，蔬菜产

22、值达到 8亿元。第三章项目建设必要性和可行性一、项目建设的必要性1、项目建设是发展壮大全州蔬菜、水果优势产业，增加农民收入 的需要。xxx州生态环境优越，气候垂直差异大，四季分明，夏、秋气候 凉爽湿润，发展无公害高山反季节蔬菜具有得天独厚的有利条件。从 上个世纪80年代末，90年代初开始发展，特别是九十年代末以来， 许多私营企业进军山区，以公司带农户的形式大力发展高山反季节蔬 菜，极大地加速了山区蔬菜产业的发展。由于种植蔬菜的经济效益高 于粮食、烟叶、药材，而且生产周期短、见效快、生产技术易于掌握， 在全州高山地区也成为农民现金收入的主要来源。在此情形之下，州 委、州政府即时调整产业政策，把蔬

23、菜作为为民增收的农业主导产业,规划在“五”时期要将 XXX州时期将XXX州建设成为“全国知名的绿色产业基地”，确定了以22个高山乡镇为重点，建高山无公害蔬 菜基地20万亩，蔬菜产值达到8亿元的目标，全州高山无公害蔬菜生 产如火如荼，各类蔬菜专业合作社和经营龙头企业应运而生，一时间XXX蔬菜走出了山门，大量销住武汉、重庆、上海、温州、广州等地。但是随着全 国各地也同样重视蔬菜产业的开发以后，地区性过剩和季节性过剩矛 盾越来越突出。由于全州农产品冷链系统建设滞后，没有保鲜贮藏能 力，无力错开蔬菜生产供应淡旺季高锋，加上XXX地处大山区，运输距离远，路途时间长，产品的鲜活度没有保障，到市场上就失去了

24、卖 相，即使不过剩的季节，售价也比其它地区低，外销价格在逐年下降， 农民的纯收入受到较大程度的影响。 一旦生产过剩时，就很难销出去， 即或是运出去了，有时也会造成血本无归，农民也只能眼巴巴的望菜 兴叹，极大地挫伤了经营企业和农民生产发展的积极性。所以为全面 振兴XXX州蔬菜水果产业，增加农民收入，必须加强蔬菜产业冷链系 统建设，增强鲜活农产品的仓储保鲜和运输能力，才能有效解决和平 衡季节性过剩问题。2、项目建设是满足市场供应，丰富城镇居民菜蓝子，提高人民生 活水平的需要。xxx州现有390万人口，其中城镇人口约占五分之一，随着国家 西部大开发战略推进，XXX州基础设施建设进程明显加快，特别是近

25、 来年全州旅游业的兴起，伴随而来的流动人口大量增加，仅州城城市 常年消费人口已达30万人，按人平年综合消费280公斤蔬菜计算，每 年就要84000吨。在夏秋季节，由于本地蔬菜大量上市，除少量的在 外采购一些高档菜调剂品种外，自给有余。但一到春冬时节，由于XXX 大棚菜较少，除城郊低山地区种植蔬菜外，高山地区已停止生产，市 场供应的蔬菜绝大部分靠从外地采购大棚菜，不仅价格高，而且口感 差，与本地出产的天然蔬菜相差甚远，特别象椿芽、洋合等一些季节 性很强的产品也没法在过季后的市场中买到鲜活产品，即或是有也只 是一些淹制品和脱水菜。特别是在春节期间，如何才能增加花色品种， 控制整个物价水平，更加有效

26、保障市场供给成为政府工作的难点，市 民关注的热点。本项目正是从解决生产与供应淡旺季矛盾入手，通过 建立鲜活农产品冷链系统，在生产旺季将蔬菜基地农民种植的蔬菜收 购后，对其进行挑选、整理、分级、包装、保鲜贮藏，直接配送到州 内各大超市和蔬菜销售网点，部份产品外销到武汉、广州等地，从而 有效地解决农民生产旺季卖难的问题，可有效地保障春冬时节城市蔬 菜供应难的问题。3、项目建设降低农产品流通损耗，节约流通费用，提高农产品流 通领域的商品质量，确保消费安全的需要。据权威部门温度计，我国 粮食流通损耗率在15噓右，水果蔬菜25%-30%冷藏运输率仅为10% 若冷藏运输率提高10个百分点，农产品流通损耗率

27、将降低3个百分点。 按我国果蔬流通量6亿吨测算，每年生鲜果蔬流通将减少损耗约 1800 万吨，约占我国果蔬总产量的2.5%;粮食流通量1.7亿吨，每年粮食 流通将减少损耗510万吨，约占我国粮食总产量的1%据测算，我国果蔬流通费用占终端产品市场价格的60%以上，其中被损耗果蔬成本占整个流通费用的70%左右，远高于国际标准50%勺水平。水果蔬菜市 场销售价格中损耗物质成本占 42%若流通损耗率降低5个百分点， 果蔬流通费用中被损耗物质成本比将减少到56%最终销售价格也将明显降低，初步估算，将下降约10个百分点。此外，我国大部分初级 农产品都是以原始状态投放市场，冷链物流技术发展十分滞后，直接 影

28、响到最终消费品的质量安全。食品冷链物流是一项系统工程，从生 产到消费的各个环节均有一套严格的技术指标体系，对不同产品品种 和不同品质均要求有相应的产品控制与储存时间，可以保证农产品流 通过程的质量安全。4、项目建设是完善xxx州农产品市场流通体系的需要长期以来，农民对市场供求信息的获取渠道单一，手段缺乏，滞 后失真现象严重，赶不上市场变化，导致农产品物流的流向带有盲目 性，流程不合理，这是造成途损严重影响流体保值增值的重要原因。 要改变这种状况迫切需要建立完善的信息采集、加工整理和信息发布 体系。项目通过建设蔬菜水果批发市场和农产品电子商务中心，鼓励 农民进入市场交易，这样可以获取大量的市场信

29、息，可以使众多的交 易对象聚集在一起，产生“供求竞价”效应，可以最大限度保证价格 合理，达到保护农民利益、促进农产品流通的目的。二、项目建设的可行性1、建设项目符合国家现行产业发展政策和投资方向。2000年国家发改委制定了国家当前重点鼓励发展的产业、产品及技术目录，将 农产品储藏、加工和综合利用列入其中；2001年由国家经贸委、铁道 部、交通部、信息产业部、对外贸易经济合作部和中国民航总局六部 委，联合下发关于加快我国现代物流发展的若干意见的通知，要 求各地政府部门和有关企业要抓住有利时机，积极参与，形成合力， 为现代物流的发展创造良好的外部条件。党的十七届三中全会上，中 央作出了关于推进农村

30、改革发展若干重大问题的决定，强调要把建 设社会主义新农村作为农村改革发展的战略任务。2008年国务院办公 厅又下发了 关于搞活流通扩大消费的意见。该意见指出：要进一 步强化农村商品配送中心的商品采购、储存、加工、编配、调运、信 息等功能，增加统一配送的商品品种，降低经营成本。加强冷藏保鲜、 卫生、质量安全可追溯、检验检测、物流等设施建设。积极推动“农 超对接”，支持大型连锁超市、农产品流通企业与农产品专业合作社建 立农产品直接采购基地，培育自有品牌，促进产销衔接。建设从鲜活 农产品生产基地到超市的冷链系统、物流配送系统和快速检测系统， 提高流通效率，保证产品质量和安全。要求建立以“企业为主体、

31、政 府引导、多方参与”的多元化投入机制，并加大财政资金投入。中央 财政2009年要增加农村物流服务体系发展专项资金和促进服务业发 展专项资金规模，以后年度要继续加大投入。采取以奖代补和贴息方 式，调动地方和社会投入积极性，支持农村流通体系和城市服务体系 发展。省商务厅关于进一步加强市场体系建设扩大消费的通知 （鄂 商建20094号）文件中明确要求和鼓励各地开展农产品冷链项目建 设，并给予一定的资金扶持，这为项目建设提供了强有力的政策保障。2、建设项目符合地方产业发展规划和城市规划湖北省优势农产品及特色农产品区域布局规划）、xxx州经济社 会发展“五”计划纲要及中共 xxx州委、xxx州人民政府

32、关于印发xxx州国家农业综合开发政策创新试验区建设十年规划总体实 施纲要的通知（州文200834号），都将xxx州特色蔬菜作为农业 主导产业，制定了中长期发展规划，要求扩大种植面积，提高种植水 平，强化产品深加工，建立农产品流通网络，进一步延长产业链，为 此州政府还在xxx州经济开发区专门设立了农产品物流园区，该项目 初步选址就确定建设在开发区物流园，完全符合地方产业规划和城市 建设规划。3、已有一定的产业基础，原材料来源有保障。近年来xxx州围绕建设“全国知名的绿色产业基地”目标，加大 形成以烟叶、茶叶、水果、蔬菜、魔芋、畜牧、中药材等为主的具有 xxx区域特色的农业优势产业，特色优势产业总

33、面积达400多万亩，其中以烟叶、茶叶、蔬菜、魔芋为主的特色经济作物面积达240多万亩；以柑桔、板栗、核桃、黄金梨为主的干鲜果面积达120多万亩。2008年水果产量达到13650吨，产值2556万元；蔬菜产量40.5万吨, 产值47220万元。全州农产品加工企业达125家，主要涉及烟叶、茶 叶、水果、蔬菜、中药材、魔芋、畜牧、粮油等8个行业；规模以上农产品加工企业达到99家，实现产值24.9亿元，实现利税3.9亿元, 州级以上农业产业化龙头企业共有111家，累计建立起各类农副产品交易市场108个，其中农产品专业批发市场16个，年市场交易额达15亿元。以烟叶、茶叶、桔柑、蔬菜为主农村专业合作组织发

34、展到180个，会员15万余户，辐射带动农户30万余户。4、产品的品质优势明显，销售市场广阔。由于该项目是以xxx州地道的无公害时令蔬菜、水果为主要原材料，在内质上与外地大棚菜有本质的区别，更加适合当地人的口味，由于减少了长途运输和许多中间环节，节省了流通费用，在价格上有 明显的优势，既经济实惠，又安全可靠，仅全州城镇居民消费，市场 需求量都十分巨大，其前景难以估量。5、交通便利，方便运输。该项目建设在xxx州府所在地，水、陆、空立体交通网基本形成， 从州城到各县市运距最远不超过 200公里，为货物运输奠定了良好的 基础。第四章市场预测与分析一、冷链物流的兴起与发展冷链物流(Cold Chain

35、 Logistics),也叫低温物流(Low-temperature Logistics )是一种特殊物流形式，其主要对象是易腐食品(包括原料及产品)，所以国外普遍称其为易腐食品冷藏链 (Perishable Food Cold Chain)。冷链物流是以冷冻工艺学为基础,以 人工制冷技术为手段，以生产流通为衔接，以达到保持食品质量完好 与安全的一个系统工程。冷链起源于十九世纪上半叶冷冻机的发明， 随着电冰箱的出现，各种保鲜和冷冻农产品开始进入市场，进入消费 者家庭。到了二十世纪三十年代，欧洲和美国的农产品冷链已经初步 建立。四十年代，欧洲的农产品冷链在二战中被摧毁，但战后又很快 重建。现在，

36、欧美发达国家已经形成了完整的农产品冷链物流体系。 目前，国际上最典型的农产品冷链物流是美国的蔬菜物流，蔬菜从采 收到进入终端始终处于所需的生理低温条件，形成一条田间采后预冷 气调冷藏-冷藏运输-冷藏批发-超市冷柜-消费者冰箱的冷链。 美国、欧盟、加拿大、日本等发达国家和地区发展冷链起步较早，肉 禽蛋乳制品及饮料的冷链比例已达 100%蔬菜水果的冷链比例也达到 95%上。完全建立了“从田间到饭桌“的一体化冷链体系，使农产品 的损耗处于较低的程度。二、我国冷链物流业发展现状我国的冷链物流最早产生于五十年代的肉食品外贸出口，并因此 改装了部分保温车辆。1982年，颁布了食品卫生法，从而推动了 食品冷

37、链的发展起步，农产品冷链也开始起步。近二十年来，中国的 农产品冷链物流不断发展，以一些食品加工行业的龙头企业为先导， 已经不同程度地建立了农产品冷链物流体系。我国农产品冷链物流目 前存在如下问题：一是完整独立的食品冷链体系尚未成形，损耗浪费 惊人。目前大约90%的肉类、80%勺水产品、蔬菜水果基本上还是在没 有冷链保证的情况下运输销售，以蔬菜、水果为例，我国果蔬采后加 工和流通设施落后，造成腐烂损失严重，物流成本提高，全国每年果 品腐烂损失近1200万吨，蔬菜腐烂损失1.3亿吨，按1兀/kg计算， 经济损失超过上千亿元。二是冷链物流的硬件设施陈旧落后，冷藏运输效率低。中国的冷冻冷 藏运输行业与

38、国际标准相差巨大。内地货运车辆约七成是开篷式设计， 只有约三成为密封式或厢式设计，而备有制冷机及保温箱的冷藏车辆 连一成都不到。特别是中国的铁路冷藏运输设施非常陈旧，大多是机 械式的速冻车皮，缺乏规范保温式的保鲜冷冻冷藏运输车厢，冷藏食 品运量仅占总货物运量的1%公路运输中，易腐保鲜食品的冷冻冷藏 运输只占运输总量的20%其余80%左右的禽肉制品、水产品、水果、 蔬菜大多是用普通卡车运输。总体而言，发达国家家预冷保鲜率为 80%-100%果蔬采后损失率5%冷藏运输率80%-90%冷藏保温汽车 占货运汽车比率1-3%,而我国分别为30% 20-40%、10% 0.3%, 在 硬件设施和运输效率方

39、面还存在较大差距。三是食品冷链的市场化程 度很低，第三方介入很少。我国的冷链物流业尚处于初级阶段，市场 规模还不大，区域特性比较强，除了外贸出口的部门以外，大部分在 国内流通的生鲜易腐农产品的物流配送业务由生产商和经销商完成。 我国的第三方物流企业能提供的综合性全程服务还不足总体需求的 5%而专门针对生鲜易腐农产品的物流服务更是微乎其微。缺乏有影 响力的、全国性的第三方冷链物流行业领袖，服务网络和信息系统不 够健全，准确性和时效性较差，冷链物流的成本和商品损耗很高，造 成生鲜易腐农产品的区域性过剩，从而大大挫伤了生产商的积极性和 市场的健康发展。四是冷链物流缺乏上下游的整体规划和整合。冷链 物

40、流的效率取决于冷链物流各节点的有效衔接。由于中国农业的产业 化程度和产供销一体化水平不高，从农业的初级产品来看，虽然产销 量巨大，但在初级农产品和生鲜易腐农产品供应链上，缺乏供应链上 下游之间的整体规划与协调，因此在一些局部发展中存在严重失衡和 无法配套的现象，整体发展规划的欠缺影响了食品冷链的资源整合以 及行业的推动。2009年开始，在拉动内需政策的指引下，我国各项建设事业积极 展开。在冷链行业，很多冷链基础设施建设项目也在各地纷纷上马， 这对促进我国冷链物流发展将起到极大的作用。在去年党的十七届三 中全会上，中央作出了关于推进农村改革发展若干重大问题的决定，强调要把建设社会主义新农村作为农

41、村改革发展的战略任务。 最近国务院又下发了 关于搞活流通扩大消费的意见。该意见指出： 要进一步扩大 “万村千乡”市场工程农家店覆盖面，2009年、2010 年再新建和改造一批农家店和农村商品配送中心。强化农村商品配送 中心的商品采购、储存、加工、编配、调运、信息等功能，增加统一 配送的商品品种，降低经营成本。加强冷藏保鲜、卫生、质量安全可 追溯、检验检测、物流等设施建设。建设从鲜活农产品生产基地到超 市的冷链系统、物流配送系统和快速检测系统，提高流通效率，保证 产品质量和安全。商务部、农业部、财政部关于开展农超对接试点工作的通知 （商建发2008487号）精神，按照城乡统筹的总体要求，积极发

42、展农产品现代流通方式，推进鲜活农产品“超市+基地”的供应链模式，引导大型连锁超市直接与鲜活农产品产地的农民专业合作社对接（以下简称“农超对接”），培育大型农产品流通企业与自主品牌，保障城 乡居民食品安全，促进农民持续稳定增收，扩大农村消费。在政策指引下，全国各地相关的基础设施建设规划正积极开展。据商务部官员透露，目前全国279个地级以上城市已有266个编制完 成了商业网点规划，总编制完成率超过 95%。这一项工作还将继续推 进。下一步，商务部将把搞活流通作为促进消费、扩大内需的重要切 入点，充分发挥流通网络的功能，扩大农村消费，提升城市服务消费， 着力构建高效安全的流通网络体系。 预计到“十一

43、五”末期，再建设、 改造25万家农家店和3000个区域性配送中心，覆盖75%的乡镇、50% 的行政村，配送率达到50%以上。与此同时，商务部将支持大型流通 企业农产品冷链配送系统建设和农产品批发市场改造工程，提高鲜活 农产品进入冷链系统的比重。除此之外，我国对于冷链设施的投资也在逐渐加大。前不久，商 务部部长陈德铭表示，我国将加快储备基础设施建设。为了增强储备 能力，今年要投巨资完成5个中央储备肉直属冷库建设。另外，各地方政府也抓住机遇，积极进行冷链设施建设。在四川 绵阳，当地克服了地震对生产建设造成的重重困难，在涪城区龙门镇 “川西北农产品物流园区”开工建设绵阳粮食物流中心和川西北农副 产品

44、现代物流中心两个大项目。这是绵阳灾后重建重点项目。该项目 计划建设集蔬菜、肉类、水产、果品、干杂等农副产品的收购、加工、 储藏、冷链物流、批发交易、信息发布等功能于一体的综合性大型市 场。该项目概算总投资2亿元。项目投入使用后，预计年商品交易量 达300万吨，年交易额50亿元。在四川乐山，蓝雁集团乐山冷链物流中心项目也在不久前开工。该项目占地面积325亩，项目总投资4.2亿元，是目前西南最大的冷 链物流中心。一期项目新建万吨冷藏库和结冻库各一座、大型物流交 易市场两个、物流服务中心一个及各项目配套设施，年加工冷藏肉类 食品、海产品15万吨、保鲜冷藏蔬菜2万吨、水果3万吨。该项目建 成后，将与广

45、东蓝雁食品有限公司30万吨冷库物流中心联袂，打造西 部一流的大型冷链物流配送产业集群。我国中部的洞庭湖区是全国农副产品的主产地之一，也是现代农 业建设的重要窗口和示范基地。目前，洞庭湖区的一些农村正在加快 完善农产品市场体系按照“大开放、大市场、大流通”的思路，改扩建一批现代化水平较高、辐射范围广、功能齐全的大中型农副产品专 业批发市场。当地加大对农村市场建设的投入，鼓励引导社会资金投 资农村流通领域。加快推进农贸市场和农副产品批发市场的建设和升 级改造，加快形成布局合理、功能齐全的市场流通网络。积极发展以 鲜活农产品冷藏和低温仓储、运输为主的冷链物流系统。引导鼓励农 副产品批发市场、流通企业

46、与农副产品生产基地建立农副产品“从种养基地到城市”直达快速通道。目前，各项工作正在有序展开。哈尔滨市也将建设33万平方米的食品物流中心。该项目总计投资 14.8亿元，占地面积33万平方米，内设大型冷库、农副产品交易市 场、蔬菜交易中心、果品交易中心等相关配套服务设施，建设期为3 年。目前，该项目可行性报告已由哈尔滨市发改委正式批复，将于今 年4月开工建设。总投资10亿元，国内规模最大的冻品物流基地天津市水产集 团水产品冷藏加工物流基地最近在天津奠基开工。该项目占地223亩,总建筑面积22万平方米。投产后预计年可加工各类水产品5万吨，年 交易量100万吨，实现年交易额300亿元。该基地将成为立足

47、津京、 辐射“三北”的全国最大的冻品物流基地。三、XXX州冷链物流市场预测目前在州境内除肉食品以外还没有一家专业从事蔬菜水果冷链物 流配送的公司，仅有的都是各类蔬菜种植龙头企业建立的一些小型速 冷库，主要是便于将蔬菜冷冻后外销运输，以降低路途损耗和变质腐 烂，基本上不具备储藏保鲜功能，在运输过程中也没有专业的冷藏运 输工具，蔬菜水果的冷链物流基本上是空白。XXX州现有人口 390万人，其中：城镇居民约90万，州城所在地约30万人。按照城镇人口 每年消费280公斤蔬菜计算，全年需要25.2万吨，其中仅州城就需 8.4万吨。根据州委、州政府提出的要在未来的5 10年内将xxx州城建设成为中等城市的

48、目标，届时州城人口将超过50万人，年蔬菜 消费量将超过14万吨。按照xxx州蔬菜水果生产淡旺季和市场供应淡 旺季规律，基本上在夏秋季是对外销售，蔬菜需要大量流出；在春冬 两季，则需从外购进。因此，在 XXX州建设蔬菜水果冷链物流项目， 不仅可以填补xxx州农产品冷链物流的空白，平衡淡旺季矛盾，而且 有着广阔的发展空间，必将带来巨大的投资收益。此外，由于项目业 主从事蔬菜经营多年，在广州已建立了固定的销售渠道，项目建成后， 年储藏经营蔬菜水果16200吨，其产品按50%运往广州市场，50%供应 本地市场。从市场分析上前景十分看好。第五章项目建设选址及市政配套条件一、项目选址该项目建设选址在XXX

49、州经济开发区，沪蓉西高速公路 XXX出口 连接线公路的西北边，离金桂大道 1公里，这里属XXX州新成立的州 经济技术开发区，是XXX州经济开发城市规划局规划的农产品物流园 区，选址范围内的土地已由 施州经济技术开发区进行收储。选址地段 西端靠金桂大道方向规划有一条公路，从这条规划路算起，南边临高 速路连接线方向长约300米，宽220米，面积约100亩。选址区域内 有70%左右是山林，30%左右为农田，最高海拔高程在 480米左右，最 低海拔445米左右，与公路平行海拔高度在 460米左右，场地范围内 全部为红砂岩和红壤土，需要挖山填土。周边无建筑物，不需拆迁补 偿，可减少前期投资。该地段区位条

50、件极为优越，从这里上沪蓉西高 速公路4公里，到xxx市金桂大道1公里，距xxx枫香坪火车站2公 里，离xxx航空站3公里，交通十分方便，有利于项目建设中的材料 运输和项目建成投资后的物资中转发送。选址地段既符合城市规划布 局，又满足项目业主建设用地要求。二、市政配套条件1、供电：XXX州水电资源丰富，是电力输出区，城网、农网均已 改造，项目不论是在建设过程中还是建成后，电力供应完全有保障。2、供水：xxx州城现有三个自来水厂，不仅水质好，而且供应充 足，日供水能力在10万吨以上，完全能保证供水需要。3、供气XXX州川气东输工程横贯境内，城区内由 XXX中油管道燃气有限 公司供气，供气管网已安装

51、到金桂大道附近，现已向新开发区延伸。4、 通讯：XXX州数字程控电话、固定电话、移动电话、IP电话、 语音服务、寻呼电话、光缆宽带网传输信息全面开通，满足项目建设 要求。5、排污：XXX市绿源污水处理场已将污水管网全部安装进入金桂 大道沿线，项目建设只需安排建设自身的污水管网排放系统，与城市 污水主管网接口，直接排入城市主管网集中由污水处理场进行处理。第六章 项目建设方案内容及规模一、项目设计要求及依据1、总体要求。符合中华人民共和国食品卫生法、中华人民共 和国农产品质量安全法及建设工程质量管理条例 (中华人民共和 国国务院令第279号)等有关法律法规规定。2、设计依据：冷链系统建设及农产品配

52、送中心中的冷冻冷藏设备 设施建设，按照冷库设计规范(GB50072001)、冷藏库建筑工 程施工及验收规范(SBJ112000)、制冷设备、空气分离设备安装 工程施工及验收规范(GB5027 98)等设计、施工及验收规范的要 求和相关储存食品的技术规定及标准建设。所选用的制冷设备应符合 相关的国家标准、行业标准或企业标准。二、项目建设方案根据国家农产品冷链物流体系建设规范、项目业主建设内容和项目建设场地条件，该项目建设方案如下：项目拟在XXX州经济技术开发区金桂大道至沪蓉西高高速公路XXX站连接线的西北面离金桂大道 1公里处征用土地100亩，待场地 平整后新建XXX民丰生产农业有限公司鲜活农产

53、品冷链配送中心。其 区域内平面布局为：在场地南面临高速公路连接线方向中央设计配送 中心大门，在大门两旁分别建设蔬菜水果批发市场及行政办公楼，蔬 菜批发市场建在大门左边，占地面积 1950平方米，建筑两层，建筑面 积3900平方米；水果批发市场及行政办公楼建在大门的右边，占地面积1950平方米，建筑五层，建筑面积 9750平方米。在场地西边从南 至北依次建设蔬菜原材料仓库、包装车间和冷冻库，其中：蔬菜原材 料仓库占地2500平方米，建筑一层，建筑面积 2500平方米；蔬菜包 装车间占地面积1000平方米，建筑一层，建筑面积1000平方米；冷 冻库占地面积1000平方米，建筑一层，建筑面积1000

54、平方米。在场 地东边从南至北依次建设员工食堂、澡堂卫生间、水果原材料仓库、 包装车间和水果怛温库，其中：员工食堂占地面积450平方米，建筑一层，建筑面积450平方米；澡堂和卫生间占地面积 300平方米，建筑一层，建筑面积300平方米；水果原材料仓库占地1500平方米，建 筑一层，建筑面积1500平方米；水果包装车间占地面积1000平方米, 建筑一层，建筑面积1000平方米；水果怛温库占地面积2500平方米， 建筑一层，建筑面积2500平方米。在场地北边中间建蔬菜怛温库，怛 温库占地面积7200平方米，建筑一层，建筑面积 7200平方米。在蔬 菜怛温库与冷冻库之间建制冷机房和水泵房，制冷机房和水

55、泵房占地 面积200平方米，建筑一层，建筑面积 200平方米。在蔬菜怛温库与 水果怛温库之间建配电房，配电房占地面积中100平方米，建筑一层， 建筑面积100平方米。在水果批发市场后大门右边建一个地磅房（兼 门卫室），占地面积80平方米，建筑一层，建筑面积80平方米。在蔬 菜批发市场后设置停车场，在整个场地中央建一个园型花坛，花坛中 间设计喷泉，间作消防池。围绕花坛设计9米宽的环型车道，并通达各主要建筑物和停车场。在整个场地的东、西、北三面建筑物与围墙 之间建3米宽绿化带，在停车场和道路两傍种植一定数量的绿化树。 整个场地布置紧凑，疏密有致，产品在各环节的运行路线和流向合理， 车辆出入上下货都

56、十分方便，并对今后企业发展需要增加仓储能力留 有一定的余地。项目总用地66667平方米，各类建筑物基底面积 21730平方米， 建筑系数为32.6%,行政办公及生活设施用房上地面积 2310平方米， 占3.5%，各类建筑物总面积31480平方米，容积率0.47，道路、停场 地和场坝36937平方米，占55.4%，绿化面积8000平方米，绿化率12%三、项目建设内容及规模项目主要建设内容有：蔬菜水果原材料仓库，清洗分级包车间、 蔬菜水果批发交易市场、农产品电子商务交易平台、农产品质量检测 中心、鲜活农产品保鲜储藏库、行政办公服务设施等。（一）前期工程1、土地征用100亩；2、推山填土，场地平整，

57、做围墙和集排水沟。（二）土建装饰工程1、水果批发市场及综合办公大楼：占地长 130米，宽15米，占 地面积1950平方米，采用全框架混凝土结构，共建设五层，总建筑面 积9750平方米，其中一层设水果批发独立门面 30间，每间最小面积 不低于40平方米，二层为农产品电子商务交易平台， 三层为业务开票 室、业务洽谈室、财务结算中心，四、五层为农产品质量检测中心、 行政办公室、电脑监控室、会议室等。外墙装饰采用银灰色铝塑板， 大理石墙裙，室内地面瓷砖，内墙白色乳胶墙面。2、蔬菜批发市场，占地长130米，宽15米，占地面积1950平方米，采用全框架混凝土结构，共建设二层，总建筑面积3900平方米。其中

58、一层设蔬菜批发独立门面 30间，每间面积不小于40平方米；二 层为农产品电子商务交易平台。外墙装饰采用银灰色铝塑板，大理石 墙裙，室内地面瓷砖，内墙白色乳胶墙面。3、蔬菜原材料仓库，长100米，宽25米，占地面积2500平方米， 轻钢结构，建筑一层，建筑面积 2500平方米。4、蔬菜包装车间，长50米，宽20米，占地面积1000平方米, 轻钢结构，建筑一层，建筑面积 1000平方米。5、水果原材料仓库，长60米，宽25米，占地面积1500平方米， 轻钢结构，建筑一层，建筑面积 1500平方米。6、水果包装车间，长40米，宽25米，占地面积1000平方米， 轻钢结构，建筑一层，建筑面积 1000

59、平方米。7、冷冻库，长40米，宽25米，全框架混凝土结构，库内净高 5 米，速冷间室温-23-30 C,冷藏间室温-18-20 C,为保证库内温度需采 用在库内墙、屋顶、地面喷涂聚氨酯隔热工艺，并附设必要的隔汽层、 防潮层以提高隔热层的隔热效果，建立冷却水循环系统以节约生产用水。&蔬菜怛温库，长120米，宽60米，占地面积7200平方米，全 框架混凝土结构，建筑一层，库内净高5米,在怛温库中间留一条10米宽的通道，供车辆进出和叉车装货运转，在通道两侧按每500平方米隔为一个小库房，共计12个库房。怛温室室温0C 8C,为保 证库内温度需采用在库内墙、屋顶、地面喷涂聚氨酯隔热工艺，并附 设必要的

60、隔汽层、防潮层以提高隔热层的隔热效果，建立冷却水循环 系统以节约生产用水。9、水果怛温库，长100米，宽25米，占地面积2500平方米，全 框架混凝土结构，建筑一层，库内净高5米,按每500平方米隔为一个 小库房，共计5个库房。怛温室室温0C8C,为保证库内温度需 采用在库内墙、屋顶、地面喷涂聚氨酯隔热工艺，并附设必要的隔汽 层、防潮层以提高隔热层的隔热效果，建立冷却水循环系统以节约生产用水。10、配电房，长12.5米，宽8米，占地面积100平方米，轻钢结 构，建筑一层，建筑面积100平方米。11、 制冷机房和水泵房，长20米，宽10米，占地面积200平方 米，轻钢结构，建筑一层，建筑面积 2