易居-上海鹏欣白金湾府邸写字楼项目营销策划案-37-

1、区域开展策略北外滩是政府确定的首批现代效劳业集聚区之一，成为上海国际航运中心，海运业是未来引入的主导行业 。宏观经济研究产业开展规划十一五规划支柱产业十一五重点发展产业虹口区上海市虹口区上海市航运业金融业航运业商贸业知识服务业物流业商贸旅游文化休闲业旅游会展业商贸旅游文化休闲业 信息产业知识服务业专业服务业房地产业文化及相关产业房地产业房地产业先进制造业社区服务业依据上海市建设“四个中心的开展战略，虹口区大力促进现代效劳业开展，十一五规划支柱产业分别为航运效劳业、知识效劳业、商贸旅游文化休闲业以及房地产效劳业。围绕“航运虹口的定位，虹口区将全力建设北外滩航运效劳集聚区，增强航运效劳业的影响力、

2、辐射力和竞争力，形成高层次、宽领域、全方位的航运效劳业体系。区域开展策略一：确定区域开展规划北外滩沿江重点区域占地面积67公顷，黄浦江岸线长约公里，共有17个重点工程,总建筑面积约130万平方米，总投资约200亿人民币，主要位于航运商贸区以及工程所在的现代商业区内。工程地块是区域的商业中心和文娱中心，与北侧的历史风貌区有机结合，地块内的高层建筑是区域地标性建筑之一。航运商贸区商贸办公区商住综合区中高档居住区提篮桥历史风貌及现代商业街区北外滩未来规划功能区航运商贸区商贸办公区商住综合区中高档居住区 历史风貌及现代商业区本工程北外滩是上海市政府确定的首批现代效劳业集聚区之一，将大力开展航效劳业，成

3、为上海国际航运中心的重要组成局部。区域开展策略二：确定区域产业开展资本密集型产业具有规模经济和集约化经营的特点，附加值也比较高知识密集型产业高附加值，与金融、保险业组成金融航贸商务业，构成国际航运中心城市的核心上游产业航运融资及其管理效劳劳动密集型产业企业规模较小，经营相对分散，产业附加值较低 共计10方面：航运融资、海事保险、海事仲裁、海损理算、航运交易、航运咨询、公估公证、航运组织、航运专业机构和船舶管理共计4方面：邮轮经济、货物运输、船舶租赁、拖船作业共计10方面：码头效劳、集装箱堆场、仓储效劳、船舶代理、货运代理、报关效劳、理货效劳、内陆运输效劳、船舶供给效劳、船员劳务产业链划分产业链

4、特征产业链内容中游产业海运业下游产业海运辅助、港口效劳业从航运效劳产业价值附加值来看,中上游产业是北外滩未来引入的主导行业 产业开展优势一：港区别离虹口区上海航交所75 KM32 KM上海市地图费利克斯托港 伦敦 140 KM1940年伦敦采取港区别离的模式，将港口硬件设施外移到离市中心以东40公里的提尔伯里和沿河下游，此后又逐步移到费利克斯托港，但伦敦依靠波罗的海航运交易所拓展航运中上游产业，并成为全球顶级国际航运中心。上海北外滩目前与伦敦类似的港区别离的航运效劳业开展条件，以及以航交所拓展航运相关产业的模式，说明上海北外滩现代航运效劳业中上游产业链未来开展存在的潜在空间。产业开展优势二：航

5、运交易所上海航交所未来主要职能包括：航运市场行为的监管中心 、标准市场行为的培训中心、航运市场信息中心、中国航运政策研究中心、改善口岸软环境的协调中心和航运专业会展中心 。上述职能有助于北外滩能够吸引更多航运效劳的上中游企业的入驻。海事组织船代货代航运交易信息服务船舶交易集中了包括上海海事局等11家区域性功能机构,是国内航运服务机构最为集中的区域之一航运服务企业2000余家，船运业务占全市总量的79.6%。航运企业（分公司）达800多家虹口世界第二大运价指数集装箱运价指数2004年上海航运交易所完成船舶交易鉴证125艘次北外滩上海航交所伦敦约20%的世界著名船东在伦敦设有办事处700多家船代公

6、司，完成世界50%的油轮运输和30%-40%的干散货运输的洽谈合同世界排名第一的散货运价指数至少拥有15个国际组织总部以及众多的国际航运机构、协会世界超过50%的新船或二手船通过伦敦波罗的海航运交易所进行买卖伦敦波罗的海航交所上海北外滩现代航运效劳业的未来开展未来的北外滩将形成相互支撑的多层次、成体系的现代航运效劳平台船代货代、报关报检等货运客运船公司、船舶租赁等20212021年中游产业要形成亮点2021年以后航运信息、咨询、金融、商务等目前大量下游航运货代效劳企业 上游效劳业接轨国际先进水平时间现状/目标产业重点现代航运效劳业的中上游高附加值企业将是未来商业地产的潜在主力客户上海市北外滩现

7、代航运效劳业开展规划航运效劳海事保险航运金融邮轮经济区域开展策略三：外部交通网络的形成地铁4号线和规划的12号线在工程东侧和北侧都设有站点，未来区域与市中心的联系将更加紧密新建路隧道建成后将会增强北外滩区域与小陆家嘴区域的连通性地块北侧东大名路和东长治路道路拓宽正在进行，未来这两条道路将由2车道变为4车道，区域出行将有一定改观北外滩区域未来地铁、越江隧道和道路拓宽的完成将在一定程度上改善区域交通的便利程度对外交通现状地铁4号线已建成通车12号线规划中隧道大连路隧道已建成通车新建路隧道在建道路拓宽东大名路（2车道变4车道）施工中东长治路（2车道变4车道）施工中虚线为在建或规划，实线为已建成大木桥

8、路方向蓝村路方向巨峰路方向地铁站点本工程大连路站杨树浦路站提篮桥站大连路隧道新建路隧道东大名路东长治路4号线12号线市区及漕河泾方向工程地块分析工程位于北外滩浦江开发的核心中心段，区域内航运效劳要素聚集度高，为上海市重点开发区域，区位优势明显!工程地块属性分析总建筑面积33856总占地面积4111建筑高度17层用地属性办公：12974商业：10995车位：174个鹏欣北外滩办公工程指标5A智能办公楼住宅：白金湾府邸酒店公平路客运码头图 例北延伸段中心段南延伸段协调区核心区黄浦江两岸综合开发黄浦江两岸综合开发的规划岸线长度约85公里，面积约平方公里，横跨上海七个区。规划控制范围包括核心区和协调区

9、两局部。核心区分中心段、北延伸段和南延伸段三局部，北起吴淞口南止徐浦大桥总面积约平方公里。协调区位于浦西中心段以西，总面积约平方公里。核心区北延伸段北延伸段位于宝杨路、淞宝路、逸仙路、军工路和江海路、浦东北路之间，面积平方公里。随着吴淞口水上客运枢纽及三岔港大型绿地的建设，北延伸段将结合沿江厂区改造，塑造上海崭新的河口黄浦江入长江口面貌。核心区中心段中心段北起翔殷路-五洲大道，南迄卢浦大桥，面积平方公里。目前中心段港区林立，未来该区域将向金融贸易、文化旅游以及生态居住的方向开展。逐步提升中心段的土地效益。核心区南延伸段南延伸段位于内环线、宛平南路、石龙路、龙吴路、外环线和济阳路之间，面积平方公

10、里。有关规划明确南延伸段以住宅建设以及第三产业为主的地区开展导向，突出居住、文化、旅游、高科技研发及生态等五大功能。协调区协调区位于浦西中心段以西，范围包括军工路-平凉路-通北路-榆林路-大连路-东长治路-虹口港-汉阳路-吴淞路-天潼路-四川中路-金陵东路-中山东路-东大名路-杨树浦路-东门路-中华路-海朝路-斜土路-鲁班路-中山南路，总面积约平方公里。协调区建设将同核心区的景观建设或产业开发保持一致，以确保同周边环境的和谐开展，同时为向市区腹地拓展搭建跳板。北延伸段中心段南延伸段协调区协调区本工程北外滩位于浦江开发的核心中心段，为上海市重点开发区域，区位优势明显。工程地块属性分析工程周边景观

11、优势工程南面沿黄浦江展开，具有良好的宽江景资源；直面陆家嘴金融贸易区，区域的现代建筑群是黄浦江畔的一道亮丽风景。工程北临提篮桥历史文化区，拥有大量的西方建筑，极具历史底蕴。工程西侧隔黄埔江相望的外滩是著名中外的旅游景点，万国建筑群吸引了世界各地的游客。地块东眺：瑞丰大厦地块北眺：提篮桥保护区地块西眺：新外滩花园和上海客运中心地块南眺：小陆家嘴建筑群地块周边自然人文景观资源极为丰富，积极利用对于提升物业价值有较大意义本案工程产业优势虹口区是国内航运效劳机构最为集中的区域之一。而北外滩区域会聚了包括上海航运交易所、中国港口协会等在内的6家航运效劳功能性机构，具有良好的航运效劳产业环境上海航运交易所

12、是中国唯一的国家级水运交易市场，其所发布的集装箱运价指数，已成为继波罗的海散货运价指数之后的世界第二大运价指数 北外滩区域内的上海国际港客运中心是上海唯一的国际客运码头，全面建成后可接待邮轮游客100万人次。136542上海港国际客运中心编号机构名称1上海航运交易所2上海船东协会3上海船东互保协会4上海报关协会5中国港口协会6上海港口协会北外滩区域内航运效劳要素聚集度高，拥有多家航运效劳机构，航运效劳产业环境较好本工程区域虹口区2006年航运类企业数2000（家）2004-2006年引进外资航运项目数164 （家）2006年引进航运公司数800 （家）代表航运公司DHL、UTI 、罗宾逊、中海

13、汽车船运、上港物流等截至到2006年，虹口区已有航运企业2000余家。其中，中海运、中远集运以及上海国际港务集团等“龙头企业均落户于北外滩区域。近3年间，北外滩共引进外资航运工程164个，吸引了大量世界知名航运物流公司和国内重量级航运企业来此投资开展。中国大陆前十位集装箱运输企业有7家落户北外滩，运力占全国的86.5%；水上运输增加值占上海总量的67%，主营收入占上海总量的73% 2006年上海航运公司营业收入比较73%27%北外滩航运公司营业收入比重上海市其他区县航运公司营业收入比重北外滩区域内航运企业聚集，并聚集多家航运船务龙头企业，是上海水上运输的主要组成局部工程产业优势工程邮轮经济优势

14、工程旁正在建设的国际客运中心是国内首个国际标准的邮船母港，目前嘉年华旗下歌诗达公司的“爱兰歌娜号已将北外滩作为母港开设5天6夜中日韩定班航线 。预计国际客运中心未来5年邮轮客运量将达50万人次，最终将实现100万人次的客运量 。国际客运中心建成所带来的大批豪华邮轮游客将是区域酒店和商业设施的潜在消费群体为预测值上海港国际客运中心邮轮客运量邮轮游客数量万人次50100030609012020062007H1*2021*2021工程周边道路交通劣势编号路名单双向车道数道路等级1东大名路单向2次干路2杨树浦路双向4次干路3公平路南段双向1支路4大连路双向4主干路5东长治路双向2次干路6秦皇岛路双向1

15、支路7惠民路双向2次干路8霍山路双向2次干路9海门路南段单向2次干路10公平路北段双向2次干路11临潼路双向2次干路工程四至及周边道路现状北外滩区域缺乏与市中心连接的主干道和快捷交通，影响区域对外通达性与工程临近的东大名路和东长治路是北外滩区域通向市中心的主要道路，两条道路均属两车道的次干路，区域与市中心的连通性较差。与工程临近的其他道路也以次干路和支路为主，而且局部道路为单行道，区域内部的连通性也受到限制。目前区域内无与市中心直接连接的地铁等快捷交通方式，区域交通便利度较差。轨道交通4号线以及大连路隧道虽然连接北外滩与小陆家嘴，但由于线路途径均为外围区域，对于两地之间的互通往来促进作用不明显

16、。主干路次干路支路单线为单向双线为双向6510298741大连路隧道本工程113工程SWOT分析优势Strengths弱势Weaknesses机遇 (Opportunities)威胁Threats与小陆家嘴、外滩形成浦江黄金三角，成为上海最为重要的商务中心。工程北临提篮桥历史文化区，南接黄浦江，面朝陆家嘴和外滩，景观资源十分丰富工程所在区域航运类企业聚集，具有良好的产业环境和根底北外滩对外交通便利度较差，区域内缺乏和市中心连接的主要干道，同时也缺乏地铁等现代交通工具。由于局部物业的开发早于北外滩整体规划，因此区域内各物业布局显得较为凌乱。尤其是沿江物业，无论是建筑天际线还是物业功能定位，均较为

17、散乱。北外滩作为上海第一个滨江概念的商务区，也是上海市惟一尚未开发的市级商务区，市场关注度较高。北外滩产业的更新，也为区域内商务楼宇的开发提供良好的机遇。工程临近的上海国际客运中心是国内首个国际标准邮船母港， 未来5年将带来50万人次的邮轮游客，这局部游客成为区域内商业地产的潜在消费群体。北外滩除沿江区域外，大局部地块尚处于待拆迁状态，而动拆迁的不确定性将影响整个区域的开发建造。同时区域环境的不协调，将间接影响区域高档物业的市场价值。全市写字楼市场去年供给量创下新高之后，本季度租金继续呈下跌走势。今年大局部供给将集中在下半年入市，市场形势暂时得以缓和；需求乏力仍为隐忧!全市甲级写字楼分布特征外

18、环中环内环上海市外环区域地图虹桥南京西路小陆家嘴人民广场淮海路徐家汇上海市甲级及以上写字楼集中在人民广场极其周边，主要分布区域为南京西路、人民广场、淮海中路、小陆家嘴、徐家汇以及虹桥开发区。小陆家嘴区域甲级及以上写字楼达19栋，占全市总量39.5%，是目前为止甲级写字楼集中度最高的区域。浦西主要集中在淮海中路，共有13栋甲级及以上写字楼，占全市总量的11.4%。 第一季度新增供给仅52,000平方米，市场获得短暂间歇以消化去年的大规模供给 由于一些租户缩减租赁面积或迁至非甲级写字楼，第一季度甲级写字楼净吸纳量为负4,600平方米 受需求萎靡和大量待租空置面积影响，租金在第一季度下跌4.8% 甲

19、级写字楼整体空置率上升至17.2%，其中浦东新区最高，达26.8% 关于放宽保险公司投资范围的新政策将于10月起生效 未来几年浦西和浦东的新增供给将趋向均衡全市写字楼市场供求空置率走势区域写字楼市场租金空置率走势 随着甲级写字楼市场供过于求的局面依然持续，租金在2021年第一季度继续下跌。南京西路去年交付的几个工程拉低了该区域平均租金；淮海中路由于缺乏新增供给，租金下调幅度不大。这使得以上两个区域平均租金持平，共同成为上海写字楼租金最高的商务区。在此之前，沪上写字楼租金最高的区域由南京西路独享多年。 由于市场变动不大、新增供给有限，多数区域的甲级写字楼空置率在第一季度都较为稳定。然而在虹桥由于

20、两个新工程交付使用，甲级写字楼存量上升了13.8%，同时由于新增供给仅有6.8%的入驻率，使该区域整体空置率升至21.8%。全市甲级写字楼未来供给预测287,978704,474715,316486,5634,268,5714,973,0455,688,3616,174,92401,000,0002,000,0003,000,0004,000,0005,000,0006,000,0007,000,0002007*202120212021新增供给累计供给建筑面积(M2)未来供给主要分布在浦东陆家嘴，截至2021年,浦东陆家嘴预计新增供给大约123万平方米，仅上海环球金融中心一个工程就提供了226

21、,000平方米的新增供给。未来甲级写字楼持续供给将缓解目前市场供小于求的状况。全市甲级写字楼未来需求预测287,978704,474715,316486,563388,937423,746416,796456,0962.8%8.0%12.3%11.8%0100,000200,000300,000400,000500,000600,000700,000800,00020072021202120210%2%4%6%8%10%12%14%建筑面积(M2)空置率虽然未来写字楼需求仍将保持强劲增长势头，但由于未来甲级写字楼供给量较大，因此预期未来三年上海甲级写字楼市场空置率会逐步增加，在2021年到达顶

22、峰12.3%新增供给新增吸纳量空置率全市甲级写字楼租金指数 市场存有大量甲级写字楼空置面积，导致租金继续下跌。然而由于新增供给有限，租金下跌幅度较上一季度小幅放缓。 与上一季度类似，许多已有工程的租户选择续租，空置面积大局部位于新交付的工程，此外经济下滑也使局部办公单位被退租。 在第一季度末，上海甲级写字楼平均租金为人民币元每平方米每天美元每平方米每月，整体空置率上升至17.2%。 租金在2021年第一季度继续下跌，整体甲级写字楼租金指数自年初开始累计下跌了4.8%。中心区和非中心区的甲级写字楼租金分别下跌了4.1%和5.6%。 去年大局部新增供给位于浦东，受此影响，浦东在租金和入驻率方面的表

23、现都弱于浦西。随着新工程提供更多折扣和更为优惠的免租期，整体市场受到的租金下行压力将越来越大。全市甲级写字楼未来租金预测未来三年由于空置率上升，租金将有可能出现回调的趋势，这也是对目前写字楼租金上涨过快的市场调整2021年后，由于社会经济开展和未来国际性企业的陆续入驻，本行对于上海甲级写字楼市场持肯定态度2402332222102.7%-2.8%-4.7%-5.3%1952012072132192252312372432007200820092010-6.0%-4.0%-2.0%0.0%2.0%4.0%￥/M2/月租金增长率租金租金增长率区域写字楼市场北外滩高档写字楼主要分布在吴淞路沿线和滨江

24、沿线，市场新增供给量较小。由于靠近航运业效劳机构，从而吸引了大量的航运物流及相关产业的入驻。虹口区写字楼市场价量走势分析时间项目板块供应面积供应套数销售价格0809嘉杰国际广场四川北路、四平路板块170371402.12.3(售罄)骏丰国际财富广场233331602.2（09年05月）荣欣大厦9210811嘉和国际大厦四川北路、四平路板块1847273.0（09年04月）上海国际客运中心东外滩板块425651434.5（成交均价）0812上海国际客运中心东外滩板块27035284.5（成交均价）0901上海国际客运中心东外滩板块497054.5（成交均价） 虹口区08090901月办公产品供给

25、集中，其中以四川北路板块为主，而本案所处的北外滩板块仅有“上海国际客运中心工程，该工程成交均价到达万元/，同时拉高了区域成交均价。北外滩板块办公楼市场价量走势分析08年至今东外滩板块办公产品主力供给工程仅有“上海国际客运中心，该工程0811月上市，总计到达74570，176套。截至0905月共计去化67210，166套。值得关注的是，0811月，“上海国际客运中心工程集中成交143套，成交均价到达39593元/。而08120901月，该工程突然提价至55000元/，成交23套，之后即无成交纪录。截至目前，该工程整盘成交均价到达45000元/。“上海国际客运中心工程剩余房源主要以出租为主。“上海

26、国际客运中心工程目前租赁价格到达美元/，较08年年底下浮约10%。而空置率到达50%，投资回报率为3.9%。资料来源：CRIC中国房地产决策咨询系统北外滩写字楼分布特征 * 高档写字楼：租金水平在 3 元/M2/天以上，或售价超过 20,000 元/M2定义为高档写字楼下同地块周边写字楼整体档次较低，高档写字楼多为近年新增供给工程，且局部高档工程仍在招商中；写字楼主要集中在虹口吴淞路沿线，以及黄浦江沿线。以下我司将以这两个区域的不同特征研究北外滩区域写字楼目前的现状。单位:万平方米大连路路平公路名大东路治长东路嘴家周路阳溧路淞吴158104122016171114291521242513671

27、83231922BMTOWER宇航大厦扬子江大厦上海滩国际大厦耀江国际广场太平洋保险公司国家电网办公楼森林湾大厦海泰国际大厦海运大楼金岸大厦晟隆大厦港运大厦临江大厦建爱大厦鼎立大厦海泰时代大厦家化金融大厦海湾大厦景泰大楼东泰大厦爱思大厦远洋大厦华联集团大厦中国联通分公司高档中低档商住楼自用楼未来供给自用24%非自用76%自用非自用高档商住中低档北外滩高档写字楼入住企业特征区域内高档写字楼入驻企业行业分布( % ) * 北外滩地区目前现有航运功能性机构和行业协会包括：上海航运交易所、上海海事局、上海市船 东协会、上海国际货运代理协会、中国港口协会、上海货主协会、中国海事仲裁委员会上海分会。 区域

28、内入驻写字楼主要行业面积分布物流23.2%贸易8.2%加工制造6.7%IT4.5%房地产3.4%货运代理38.3% 主导行业0102030405060708090100 20001500-20001000-1500500-1000200-500100-200 10045%40%17%41%50%42%30%39%17%44%50%45%货运代理物流航运贸易加工制造IT 房地产10262422218129 入驻企业总数( 家 ) 办公面积 (M2)航运15.7%由于北外滩地区集中了一大批航运功能性机构和行业协会*，因此区域内行业聚集效应非常明显。入驻企业中接近70%的企业属于货运代理、航运和物流

29、行业；此外贸易、IT、咨询、房地产等行业企业入驻数量也较为明显。目前入驻企业虽然数量众多，但是企业大都规模较小，缺少世界著名跨国企业或大型国企得入驻，究其原因主要是交通不便和楼宇品质不高。%小结市场供需租金走势北外滩高档写字楼主要分布在吴淞路沿线和滨江沿线，市场新增供给量较小。北外滩区域由于靠近航运业效劳机构，从而吸引了大量的航运物流及相关产业的入驻。高档办公楼需求大、新增供给少，导致其高品质物业接近满租。 北外滩高档写字楼租金逐年上升，但与全市相比还存在一定差距，目前到达 RMB 149 / M2 月。客户特征全市高档商务区内甲级写字楼租户根本集中在金融、专业效劳等高增值效劳业；租赁面积多集

30、中在 1000-2000M2 及以上。北外滩高档商务区内甲级写字楼租户根本集中在航运、贸易和物流等北外滩支柱产业；企业规模较小，租赁面积多在 1000M2 以下全市北外滩全市高档商务区内甲级写字楼金目前维持在RMB 240 元 / M2 月 的平均水平。全市甲级写字楼主要分布在小陆家嘴、淮海中路、南京西路、人民广场、徐家汇等传统商务区内，年供给量根本保持在30万M2左右。北外滩航运效劳业聚集度较高，但由于区域内缺乏高品质物业，加上对外交通不便，目前尚未成为上海的主要商务圈。北外滩写字楼未来供给大连路路平公路名大东路治长东路嘴家周路阳溧路淞吴国中世纪广场金港广场(APP地块)中美信托大厦海泰中心

31、一期弘基休闲广场汇德丰广场汉荣国际广场瑞丰大厦上海港国际客运中心20072008200920102010以后金港广场13.6国际客运中心8.1 5.8国中世纪广场5.9瑞丰大厦4.1弘基休闲广场11.0中美信托大厦5.2海泰中心一期9.0汉荣国际广场3.8汇德丰广场4.0总计 ( 万M2 )4.18.116.828.513.0过去2年北外滩区域高档写字楼供给较少，2007和2021年分别为万M2和万M2；2021年以后市场供给有所放量，2021-2021年2年间新增万M2；2021年前新增高档写字楼体量为万M2，为现有北外滩高档写字楼面积的2倍，开展势头迅猛。市场供需租金走势市中心土地供给日益

32、稀缺，未来像本工程区域这类有滨江优势的工程更是凤毛麟角。由于浦东甲级写字楼新增供给大幅增加，有可能拖累全市甲级写字楼租金下滑，但下跌幅度有限。客户特征市中心未来主要主导产业还是面向高增值效劳业，主要客户来源于此；另外陆家嘴对金融业的吸引，卢湾、黄浦、静安等对于现代效劳业的吸引仍因其聚集效应有一定优势全市未来区域未来区域写字楼集聚区仍会继续集中在北外滩的滨江和吴淞路沿线，由于其地理位置和政策的关系，区域对航运业的聚集度未来将更高。随着市中心土地供给的稀缺和本工程区域无可比较的江景优势，本工程将慢慢缩小与市中心高尚地段的租金差距。未来区域周边高档写字楼仍然集中分布在吴淞路沿线和滨江沿线；吴淞路沿线

33、距离稍远，对本工程不构成直接竞争；滨江沿线2021年供给到达顶峰，体量约万M2，有一定竞争压力。预计未来北外滩区域写字楼租金将呈逐年攀升走势，其稀缺江景优势和无法比较的集聚商务环境，将对区域内支持的航运业起到极大的拉动和提升。预计未来区域对于航运及其相关产业的新引力将更大，同时对于相关产业的500强企业产生一定的吸引力，前景看好。北外滩写字楼未来市场预测消费者调研 小结有搬迁意向的企业略超过总量的一半，占 50.7%；其主要看中楼宇品质、地段、交通以及是否符合当地的产业定位；地段所决定的楼宇品质是企业挑选写字楼的重要考量企业搬迁意愿 写字楼产品偏好标准型写字楼仍为市场主流产品；各行业考虑办公楼

34、所需求的面积多在 1500-2500 M2 ，500 强企业倾向于 2000-2500M2 ，航运业巨头多集中在 1500-2000 M2 ；对室内净高要求根本在 2.7 米以上。企业对写字楼租买意向 外资倾向于租赁的比例大大高于购置，尤其在金融效劳、专业效劳和货运代理这3大行业中，租赁的比例分别为 87% 、 83% 和 93% ；65.7% 的企业租金承受力在 4-8 元/M2 天售价承受力在 3-5 和 2-3 万元/M2 的居多。会展及车位需求除金融效劳业外，其他行业对会展的需求度均低于 10%停车位需求量更多受企业规模影响、但与企业行业类型相关度较小；但平均需求量表现出来行业差异，现

35、代物流、货运代理等企业车位需求量较多，每千平米的停车位需求到达个其他配套要求对于其他配套需求最多的4个为员工餐厅、银行、周边餐饮和咖啡厅对于客梯的满意度不高主要表现在速度慢和客体数量少等方面智能化水平方面对于办公智能化的要求较高物业管理费的承受力根本在 16-25 元/M2 月工程价格制定保证销售速度的根底上 ，将物业价值最大化!价格制定系数比较法项目成交均价 (元/M2)综合分值本项目可实现均价(元/M2)东亚银行金融大厦57095107.7552988上海国际客运中心53393103.5551563算术平均值-52275通过竞品系数比较法，建议本工程写字楼2021年售价：52275元/M2

36、*上述为建筑面积比较因素项目名称权重本案东亚银行金融大厦上海国际客运中心分值分值分值*权重分值分值*权重基本条件地段0.11001101110010道路交通0.081001209.61008外部环境周边商务环境0.081001209.61008周边配套0.081001209.61008产品因素产品规模0.041001104.41204.8车位0.041001104.41204.8物业档次0.0710010071007物业外观0.0610010061006公用设备0.071001057.351057.35户型0.0610010061106.6配套服务商务配套服务0.0610010061006物业

37、管理0.061001056.31056.3附加值入住客户层次0.081001108.81058.4未来规划0.0810010081008发展商品牌0.02100951.91052.1推广因素推广投入及渠道0.02100901.81102.2综合分值1100107.75103.55价格制定租金收益法根据对区域市场各甲级办公楼租金调研，价格约为59元/天，出租率5085%之间。那么预期本案未来租金价格约7元/天，出租率75%，投资回报率约为4%，进行租金收益法计算：7*365*75%/4%=47906元/根据租金收益法，该工程售价可达47906元/。综合租金收益法、竞品系数比较法，该工程今年上市预

38、期价格约为：47906+52275=50091元/开盘3个半月实现35一年半內实现100流程名称：公司战略目标实施流程流程编号：流程拥有者：战略开展部时间公司各部门人力资源部开始战略开展部1战略理解企业文化理解制定公司战略竞争战略职能战略2部门内部战略宣灌战略目标部门内部达成一致目标全体员工共同分解战略目标管理体系形成部门工作方案组织实施方案培训、辅导文化认同目标控制？继续实施完成方案纠偏、调整催促完成34567810911121314总经理办公会AB流程名称：公司战略目标实施流程流程编号：流程拥有者：战略开展部时间各部门部人力资源部战略开展部内部考核？到达或超出目标内部鼓励、表扬落后目标惩罚

39、修正调整鼓励支持整体战略目标部门考核员工考核结束15161718221920212324AB总经理办公会流程名称：公司战略目标实施流程说明流程编号：流程拥有者：战略开展部流程步骤工作内容的简要描述重要输入重要输出相关表单1.战略发展部制定公司战略、竞争战略和企业文化公司战略、竞争战略、企业文化2.各部门对公司战略和企业文化理解企业战略、企业文化3.战略发展部在公司战略下形成战略目标战略目标4.各部门结合战略目标和对公司战略的理解在本部门进行战略宣灌战略宣灌5.各部门内部达成一致战略共识6.各部门内部全体员工分解公司战略目标战略目标分解7.各个部门形成本部门的目标管理体系目标管理体系8.各部门形

40、成部门工作计划工作计划9.人力资源部对各各部门进行相关培训培训10.各部门组织实施工作计划阶段性结果11.各部门内部自我控制目标控制12.战略发展部督促目标完成督促控制13.各部门对偏离目标的工作进行纠正纠正后的方向14.各部门对方向正确的目标继续实施、完成完成的结果15.各部门对自身结果进行考核考核成绩流程名称：公司战略实施流程说明续流程编号：流程拥有者：战略开展部流程步骤工作内容的简要描述重要输入重要输出相关表单16.战略发展部对各部门进行考核考核结果17.人力资源部对各部门员工进行考核考核结果18.各部门达到或完成计划目标胜利的结果19.各部门没有达到目标失败的结果20.各部门对绩效人进

41、行惩罚批评、教育21.绩效人修正调整自己的工作方式和发法工作调整22.各部门的目标支持公司的整体目标局部目标支持总目标23.部门内部对好的绩效人进行激励精神激励24.经总经理办公会对绩效优秀的人员进行激励物质和精神激励广告与房地产筹划专题全部资料精心整改广告与房地产筹划按类型整合更加完善的筹划方案与营销案例价值3800元一套价值500元一套房地产专题房地产筹划大全写好策略简报黑弧广告2003/07/27它真是个好东西让创作人员每拿到策略单就知道怎么做创作；有把握做出有创意的广告；知道创作的源头、方向、味道核心诉求；先澄清几个概念营销筹划：产品的市场定位、产品设计及行销整合。广告筹划：围围绕营销

42、任务的传播整合。广告创作：一个具体的广告创作。本策略的意义在于指引创作，而非指引筹划。策略单的覆盖面所有广告涉及的内容1. 企业品牌核心2. 工程品牌核心4. 一次活动、一那么促销广告3. 阶段性广告运作5. 几乎所有的广告内容撰写三忌1. 模糊其辞2. 泛泛而谈3. 不着边际1、品牌广告背后的人是谁，它所散发出来的风格。目的：每一次广告的作业都不可空穴来风。 创作的风格不要与企业背道而驰。 前期的好东西不可漠视，也不可随意丢弃。 既要符合又要超越。它的过去留下了什么。企业/工程品牌印迹是什么；一件事，一个观点，一中价值观；对这次作业有什么影响正面的/负面的、继承的/忽略的、主要的/次要的；内

43、容解释：关键人物决策人、影响人的广告观念与风格，不喜欢什么样的广告，有何忌讳，是否可引导；举例说明：国际公馆：一个历史悠久、具有深厚的国际人文视野和底蕴的企业。浙江东海：在杭州具有一定创新元素，逐步形成一种风格，具有强烈变革意识。蔚蓝三期：高品质、充满着人文的关心、亲切大度。星光名珠：赤裸裸的潮洲富贵气。2、广告任务这个广告的目的，必须具有针对性目的：这旨策略的原点与初衷； 也是检验作业成果是否可行的核心尺度。 三思而后行，一着不慎，全盘那么毁。我们的广告是要解决什么问题，也就是沟通的任务。引起消费者在购置决策时在哪方面必须考虑。它不是吸引人流量、提高知名度、提升品牌形象，品牌重塑等幻义上的词语，那是广告筹划的任务。内容解释：考虑它的阶段性、媒体特征。举例说明：国际公馆：让市场看到，国际公馆不是一个豪气冲天的豪宅，而是具