中海地产限额管理设计

1、中海地产限额管理设计一、按照成本科目，逐个分析各项成本。前期工程：一般水平，按建筑面积计算，单方造价在20-50元/m2。这项费用， 与设计环节无关。它与项目占地面积大小有关，与总建筑面积日勺关联不大。场地 日勺现状，直接决定它日勺成本水平。例如，如果存在“场地土方工程”这一项勺话，例如坡地项目，或未能进 行三通一平交地勺项目，其造价水平就高。越是边远地区，因其配套设施不齐全，需要施工勺项目多，数量大，造价 也相应地高于市区项目。前期工程中需注意两项，一是场地土方工程，目前诸多项目自然高下于市政标高， 都需要大量回填土方，造价不低。能不能有什么巧措施来减少这一部分勺造价？ 因背面讲到地下室还会

2、波及到土方工程，这个问题留到背面一并解决与回答。 另一种注意点就是围墙，我们曾经有某个项目勺临时围墙分判花掉三个月勺时 间，目前听上去人们也许觉得比较难以理解，问其因素就是设计对于围墙勺方案 迟迟未定，反复修改，固然不排除这个地块勺地理位置、地面如下勺地质有问题， 因此方案会不断修正，但对于大多数项目，至少是同一种地区公司勺项目来讲， 临时围墙勺原则化肯定不是难事，这样可以节省我们诸多无谓勺时间损耗，想想 三个月勺工期就由于临时围墙工程而消耗掉是多么痛心勺事情。另一方面在围墙 设计上要注意经济性，对于围墙来讲其重要功用还是围护且是临时性质，固然局 部需要营销包装，有些地区勺围墙全是方管支撑+镀

3、锌铁皮，平均2.5米高，每 延长米单价高达1300元/m，部分营销宣传路段是6米高，想想是比较奢侈勺事 情。尚有一种状况，对于地块较大勺项目，需要分期建设，但是首期安排在地块中间， 远离市政交通道路，为了展示和销售需要，在没有整个地块勺道路交通系统设计 勺状况下，必然要兴建一定数量勺临时道路、临时围墙、临时绿化等等设施，耗 费相称大。这是不可取勺。基本工程：对于桩基工程，以总建筑面积为单位计算，目前勺造价水平是80-120元/m2。对于非桩工程，临时录不到规律数字，因素一方面是非桩基本日勺 形式多样化，差别很大；另一方面是本来勺科目没有这一项，所有非桩基本所有 并入主体工程中去，在设立工程量清

4、单时，混在一起，剥离不开，这是不科学勺。基本工程勺造价水平，从严格意义上讲，与建筑物勺基底面积直接有关，而与建 筑物勺层数(具体地体目前建筑面积上)关联性较小。以建筑物基底计算勺桩基 本工程，其造价为600-800元/m2。基本工程勺造价水平，显得较为刚性。地基解决：这项费用，完全与场地勺地质条件有关，运气不好勺，将付出 大笔金钱，运气好勺，支出很少，甚至不发生费用。例如佛山地区地下溶洞较多， 解决起来耗费大、耗时长；有此地区会浮现换填土现象，例如北京、成都，换填 勺因素重要是由于可以使用非桩基本，但在基本标高勺位置土质不符合规定。相 对来说，换土之后如果能运用天然地基，是相称节省勺，但是，这

5、种方案具有明 显勺地区特性，不是每个都市都可以效仿勺。桩基本：它勺造价水平与桩勺种类有关。而桩勺种类在多数状况下，又是 无法替代勺，因而也显示出刚性，例如对于人工挖孔桩和高强度管桩之间勺选择， 如果由于地基软弱导致桩设计很长，那是不便选用人工挖桩勺，在工期和经济上 都没有优势。除桩型之外，桩勺长度是影响造价勺重要因素，而桩长又与地质条 件直接有关，一般地说，桩基本工程用在华南和华东地区，明显地，华东勺桩， 要比华南勺桩长某些，由于土质不好，有时被迫使用摩擦桩，直接导致桩勺数量 增长较多、桩也很长。在某些状况下，抗拨桩可以用锚杆来替代，经济性明显。 在桩基本工程施工中，需注意桩机数量、打桩顺序与

6、桩长记录，特别是桩长记录。 端承桩都是按实结算，结算勺数量根据全是靠现场勺打桩记录汇总而来，不能仅 依托监理去验收，与我们自己人相比，监理勺诚信度差得太远。桩基本工程，其造价上有相称勺弹性，需要我们做专门勺优化解决。我们部门曾 经发出过一份通报，某个项目勺别墅桩基本工程勺造价超过400元/m2,究其因 素是桩数太密，承载力太高。根据规划设计中心叶总意见，完全可以减少桩数量 而用一块较厚某些勺“板”来作上部柱子勺支撑体。因此，对于桩基本工程，人 们一定要有“优化”意识！非桩基本：如果可以避免独立日勺筏板基本日勺话，基本工程日勺造价将会明显 地减少，例如让筏板同步兼做地下室勺底板。如果仅有筏板而无

7、地下室勺话，那 筏板就可惜了。对于低楼层建筑使用独立柱基，是很经济勺。3.地下室：地下室工程勺造价，一般是2,200 3,000元/m2。目前有不少地区 勺地下室造价已经达到4,000勺水平了，非常可怕！影响地下室造价的因素诸多：地下室面积：单个地下室勺面积越小，整体造价水平就越高，由于它分摊 了四周勺墙体，因此多栋高层建筑，其下面勺地下室如果是连成一片勺话，相对 来说，就很经济；而如果每一栋勺下部均有一种独立勺地下室，而每个地下室又 互相连通，象是“地道战”同样，那么多种地下室勺造价水平肯定要高于一种地 下室。在这一点上，请设计部门在评审方案时多加注意。地下室勺层数：一般来说，地下室勺层数多

8、某些，例如2 3层，其经济性 会比1层要好，由于底板和顶板这些造价高昂勺构件将会被分摊。但是，也会浮 现此外一种状况，由于地下室太深，基坑费用加大，将会增长地下室勺单方造价， 同步，施工周期也较长，基坑安全风险也将大增。这一点在都市中心地带体现得 非常明显，例如上海勺建国东路项目和南京勺凯旋门项目，而在场地开阔、无不 良地质勺条件下，多层地下室其经济性肯定优于单层地下室。一般来说，我们还 很少遇到对地下室层数勺讨论，由于影响地下室层数勺因素，往往是固定勺，没 有可变勺余地。由于：一、地下室勺面积，我们总是但愿越小越好，最佳不建； 二、最小面积勺地下室如果在项目占地面积足够大勺状况下，自然人们只

9、会做一 层，而不会设计成两层，相反如果项目占地面积小，要想获得足够数量勺地下室 面积，自己只能向地底下要空间。设计勺经济性：具体地体现上钢筋和砼勺用量指标上，这一点极其核心！ 是地下室建导致本控制勺核心！。目前勺水平是钢筋140 200kg/m2,甚至更多； 砼是1.0m3/m2以上，影响砼用量勺是底板厚度。有500mm厚勺，也有1000mm 厚勺。固然跟层数也有关系，层数多，摊销下来勺指标就很底。想阐明勺是，我 们在8月底下发勺限额审批意见中对于钢筋与砼指标含量没有提出具体勺限 额数据，因素是全国各个地区勺抗震级别、地质条件、人防规定等诸多因素不一 致，但应当来说在同一种区域相对有一定勺规律

10、，或者说研究起来更有指引意义， 文中提出请各个区域来进行研究并细化具体指标。如下列出目前在建日勺某些项目 日勺指标含量，可大概看出一种区间：项目名秣地下室钢筋舍量(kg / m2 )地下室建舍量(3/2 )华南区深圳康城花园B区 广州璟麟庭二期130.98145. 001,301.09佛山金沙湾东区一期 中山翠林兰溪园三期R区154.401,25华东区及上海南京凯旋门项目宁波雍城世家一期235. 00194. 001.741.98星湖国际项目二期R区杭州钱塘山水项目20L 00189, 001,381.31上海瀛台二期221 001JQ华北区北京中海城R4地块180. 000,99天津御湖翰苑项目170. 001.20济南紫御布郡顼目一期北方区180.