贷前调查培训讲义PPT

1、成都农村商业银行信贷培训贷前调查一、序言 1、自我介绍2、公司类信贷的重要性3、审美疲劳VS信贷工作的乐趣：（1）不枯燥永远不会遇到两个完全相同的项目；（2）学习和锻炼的机会。 挑战性方案设计“坏项目”“好项目”非直接核实情况的案例：某化工厂调查真实产能及销售情况。2二、准备阶段知己知彼、百战不殆。1、要想营销我们的潜在客户，一定要先了解我们的客户：了解他所处的行业特点、了解他可能存在的潜在资金需求；2、要想成为被客户尊重的客户经理，我们一定要力争少“开黄腔”，要少开黄腔，就一定要先“做功课”，把工作做在前面。 磨刀不误砍材工，打有准备的仗。 实例：调查钢材贸易企业的功课。3二、准备阶段 利于

2、为客户作合理的授信方案设计，为企业节约财务成本、创造价值，努力达到与客户双赢的结果，更能够得到客户的尊重。 建议：作贷前的信息收集，最好有针对性地作个调查提纲，到现场调查的时候能够有的放矢、收集到我们需要的信息，为调查报告的使用者各级领导作好决策参考。4二、准备阶段了解行业大政方针、国家政策导向。（1）符合国家产业政策，不属于国家发改委发布的最新产业结构调整指导目录禁止类行业。（2）应该了解“两高一资”行业：高污染、高能耗、资源性，属于重点限制的行业。通过项目资本金方面的约束：钢铁、电解铝（最低项目资本金比例40%）；煤炭、电石、铁合金、烧碱、焦炭（最低项目资本金比例30%）。5二、准备阶段（

3、3）限制类项目通过严格审批程序加以限制. 污染较重的建设项目，其环境影响评价文件应由省级或地市级环境保护行政主管部门负责审批，不得简化手续，下放审批权限。 从政策上对其加以严格限制，我们应该读懂政策，对此类项目若须介入的，须严格打表，防范政策风险。6二、准备阶段（4）实际案例：钢铁、水泥等产能过剩的传统产业仍在盲目扩张；风电设备、多晶硅等新兴产业也出现了重复建设倾向，一些地区违法、违规审批，未批先建、边批边建现象又有所抬头；电解铝、造船、大豆压榨等行业产能过剩矛盾也十分突出，一些地区和企业还在规划新上项目。 像这类现行宏观政策限制类的项目，我们介入更是要审慎。7三、基本要求及基础信息的收集1、

4、基本要求贷前调查必须遵循双人调查、实地查看和真实反映的原则。 建立在真实、客观反映调查情况之上的调查报告，如果贷款最终出现风险，若尽了调查责任，是可以免除相应的责任的。8三、基本要求及基础信息的收集2、基础信息的收集（1）确保申请人具备合法的承贷主体资格。（2）申请人、担保人的验资报告，包括成立时的验资报告和变更股本后的验资报告，确保其出资真实、有效。（3）确保申请人申贷、担保属于真实意思表示，经过其有权机构许可。9三、基本要求及基础信息的收集（4）申请人、担保人及其法定代表人、股东的贷款卡、查询密码、查询授权书及近期查询记录。核实有无不良信用记录，若有应了解形成原因并评估对本次向我行申贷有无

5、实质性不利影响。案例 ：征信记录查询授权，前车之鉴 。（5）申请人、担保人近三年企业财务会计报表及近一期财务会计报表。成立不足三年的企业，提供与其成立年限相当的财务会计报表（年报原则上要求经会计师事务所审计，包括完整的审计报告及其附注）。10三、基本要求及基础信息的收集解读：说到财务报表，作为我们支持的最大的客户群体中小企业，普遍存在财务报表失真的情况，一般情况下一户企业可能有三套不同口径的报表：对税务、对银行、对老板，即使是经过审计的报表，一样可能存在不实的情况，所以，我们在对企业财务情况进行分析的时候，不应该完全依赖于其提供的报表即使是经审计的报表。可以从几个方面去印证报表主要数据的真实性

6、：11三、基本要求及基础信息的收集需重点关注的几个财务数据及分析核对方法：对报表反映的单项财务数据存在以下情况的应重点进行关注并在调查报告中反映：纵比分别占总资产、总负债、所有者权益比例超过10%以上的科目须弄清楚该科目构成明细、形成原因；横比相对上年统一科目金额或比例变动较大的因重点了解变动原因，是否正常并在调查报告中反映。对报表数据与实际情况进行核对后，对报表进行还原，真实反映企业情况。12三、基本要求及基础信息的收集A、货币资金。B、应收账款：。C、存货：。D、固定资产。13三、基本要求及基础信息的收集E、无形资产 。F、长、短期借款 。G、其他应付款。H、所有者权益 。14三、基本要求

7、及基础信息的收集I、主营业务收入及利润 。（6）相关资质证书，特殊行业还须提供有权机关核发的从业许可证和批准文件。GMP 、GSP、安全生产许可证等，确保信贷资金介入的合法性、合规性。（7）15三、基本要求及基础信息的收集（10）与贷款用途有关的资料，包括但不限于购销合同、合作协议等。解读：“与贷款用途有关的购销合同、协议. 16四、信贷调查报告撰写的方法和要点1、平实的表述忌讳带过重的感情色彩的词藻,如“非常、极其”“绝对”“垄断地位”等 。报告使用者需要的是以数据说话、以事实说明，委员们都是很专业的，用信贷专业语言进行描述，说授信方案设计、说风险控制措施等核心问题。17四、信贷调查报告撰写

8、的方法和要点2、标准化的语言：“法人代表”、社会性职务：中共党员、政协委员等身份勿浓墨重彩地反映；多反映对本笔贷款风险控制有实质性作用的东西：第一还款来源、第二还款来源，行业景气度及前景，有无重大的政策性障碍：水泥行业、电解铝、危险化工品生产、两高一资等。18四、信贷调查报告撰写的方法和要点3、如实地反映：不回避问题，关键是提出问题和解决问题的方案，让一笔“坏贷款”经过授信方案的设计后，风险能够得到控制，变成一笔大家认可的好贷款。案例解读。19五、几个重要问题1、项目资本金的问题所有者权益与项目所需总投资的比例 。项目资本金一直是监管部门重点监管的问题，项目资本金不实或与拟发放贷款同比例的项目

9、资本金未到位之前都是不允许发放固定资产贷款的，所以本行续作固定资产项目贷款时，须重点要求申请人提供资本金到位和使用情况的证明材料，包括注册资本证明、存放资本金账户的流水、使用资本金的发票或交易合同+付款凭证，确保资本金足额到位。20五、几个重要问题2、固定资产贷款管理暂行办法：银监会于2009年7月发布了固定资产贷款管理暂行办法和项目融资业务指引，其核心就是发放与支付方式的变化贷款人受托支付或借款人自主支付的方式。贷款承诺费：是指银行对已承诺贷给客户，客户没有使用的那部分资金收取的费用。21五、几个重要问题3、担保方面摒弃那种“有担保就万事OK”的错误理念 。（1）主要说说现在接受的最常用抵押

10、物房地产。具体规定请参考成都农商银行贷款担保管理实施细则，将于近期发布正式文本。（2）抵押不足的，可以考虑追加采用账户质押的办法 22五、几个重要问题（3）现在应该摒弃过去那种只重贷不重管、不谈综合回报的思维，必须以资产业务拉动负债业务，否则想靠纯的存款增长来完成本年艰巨的存款增长基本是不可能的任务。23六、分行业贷前调查要点解析（一）总论（二）流动资金贷款以机械加工、食品加工等生产型企业为例：1、生产经营场地及生产设备基本情况调查与分析24六、分行业贷前调查要点解析2. 实地查验申请人的主要生产设备组成3、新“三品、三表” ：人品、产品、抵质押品，水表、电表、纳税申报表。4、生产过程中主要耗

11、费的能源、原材料及其价格波动情况 25六、分行业贷前调查要点解析5、工人平均工资、是否存在拖欠工资的情况，是否存在有害身体健康的工作环境、是否给工人购买了必要的保险，确保产生影响企业经营的重大生产事故的可能性较小。6、主要产品的生产流程介绍，以及生产环节平均耗时。26六、分行业贷前调查要点解析7、主营业务收入的构成情况，产品销售的主要市场分布、销售渠道及主要客户情况，通过查验应收帐款明细和发货单等销售凭证，推断其产品销售对他人的依赖程度。若有可能、可以按照销售区域和产品类型进行统计，以分析其产品构成和下游客户构成，是内销还是外销。27六、分行业贷前调查要点解析8、货款结算情况9、销售收入和利润

12、。10、了解申请人向上游客户支付货款的支付手段、时间，原材料运输时间、产品生产周期、平均销售周期等。 11、分析第一还款来源，谈判与本行结算比例、日均存款余额、签发银行承兑汇票等中间业务收入等综合回报。28六、分行业贷前调查要点解析（三）房地产开发贷款本行房地产开发贷款应遵循“足额授信、封闭核算、付款鉴证、专款专用、按销售进度回收”的基本原则。进行一般调查基础上，对房地产贷款应就以下方面进行调查：1.房地产项目开发手续的合法性与合规性。 29六、分行业贷前调查要点解析2.资金预算、自有资金来源、资金缺口及解决方案的可行性和可操作性；3.房地产项目的销售前景与盈亏平衡点及综合效益测算；4.项目开

13、发运作能力与经验，在本行业和往来银行中的信誉度；5.项目实施封闭运行的可行性及方案；30六、分行业贷前调查要点解析6.对担保的调查。 7.按照贷款对象信用和项目风险、贷款方式、贷款期限、担保方式及还款安排等进行风险分析。 8.调查申请人是否存在大规模未开发土地、投资战线过长、关联企业相互占用严重的禁止支持。9.所有房地产开发贷款必须坚持包括但不限于以项目用地作抵押担保，以“四证”齐全、项目资本金（所有者权益）符合最低资本金比例、土地拆迁已完成、土地费用缴清、施工已许可等要求为用信前提。31六、分行业贷前调查要点解析经营性物业贷款指是本行向借款人发放的以其自身拥有的经营性物业作为抵押担保，主要以

14、该物业租金收入作为还本付息来源的贷款。 准入及禁止性规定：六、分行业贷前调查要点解析32六、分行业贷前调查要点解析经营性物业贷款用途：1.归还或置换建设该经营性物业的银行借款或股东已投入款项(含股东借款)；2.置换或支付该经营性物业的购置款；3.与该物业直接相关其他符合规定的用途。33六、分行业贷前调查要点解析经营性物业贷款额度的确定依据：1、经营性物业产生的租金收入为测算贷款额度的首要依据。授信额度须控制在该物业年租金收入68倍内；2、同时参考该物业修建及购买价格；3、经本行认可的评估机构的评估价值的70%以内综合确定。金额确定以三者孰低为准。34六、分行业贷前调查要点解析调查要点租金收入的

15、综合税率约18% ：营业税按收入的5%、城市维护建设税按营业税的7%计算、教育费附加营业税的3%计算、地方教育费附加营业税的1%计算、房产税按房屋出租收入的12%计算。35六、分行业贷前调查要点解析（五）政府融资平台政府融资平台主要包括国有资产经营管理公司贷款、政府主导的城市建设项目贷款、开发区和土地储备机构信用业务。受监管部门、政府宏观政策影响，本年政府平台贷款将从紧，不可能保持2009年的宽松政策。 36六、分行业贷前调查要点解析随着“受托支付”这一新用信方式在我行的落实到位，政府平台公司贷款高存款回报水平的特性将逐步丧失，我们需要转变过去主要依赖政府平台公司做大业务的观念，提早考虑政府平

16、台公司贷款淡出后，本机构信贷投放的着力点，积极应对国家规范地方政府平台公司融资行为，确保信贷业务的长期可持续发展。贷款人受托支付:是指贷款人根据借款人的提款申请和支付委托，将贷款资金支付给符合合同约定用途的借款人交易对手。(单笔金额超过项目总投资5%或超过500万元人民币的贷款资金支付，应采用贷款人受托支付方式。)借款人自主支付:是指贷款人根据借款人的提款申请将贷款资金发放至借款人账户后，由借款人自主支付给符合合同约定用途的借款人交易对手。37六、分行业贷前调查要点解析今年做政府平台项目基本思路：1、有真实的项目做支撑、项目资本金比例较高；2、贷款项目能够落实具体可行的担保措施；须密切注意土地

17、抵押手续合规、合法性，必须在政府的规划范围内，必须以取得土地使用权证为前提，并且，抵押的土地应以出让方式取得的商住用地为主，确保抵押物价值和变现能力。3、还款来源明确，项目本身能自身产生现金流的项目，以明确土地抵押并以具体土地收入作为还款来源的项目优先予以考虑，在运作上应与政府各部门签订封闭运作协议，开立专户。38六、分行业贷前调查要点解析关于还款来源：项目本身可产生现金流还款的，原则上应比照项目贷款设计监管方案封闭运作。政府安排土地等作为配套还款的，应有政府文件明确指定一块土地作为该项目的还款来源，应详细反映土地的权属关系、面积、规划、出让计划、周边地价等，据此测算是否足以覆盖我行贷款，并制

18、定监控措施，确保该地块的出让收入及时回笼我行用于还款。政府承诺以财政预算内外资金统筹还款的，经办机构应深入了解，争取落实到政府的某一项具体的资金上，并反映该资金的运作模式、以往拨付情况、现金流的流转过程等，制定出具体的监控措施。39七、主要参考的文件及政策商业银行法、物权法、公司法、担保法及其司法解释、贷款通则、固定资产贷款管理暂行办法、项目融资指引、土地储备管理办法、抑制部分行业产能过剩和重复建设引导产业健康发展若干意见的通知国发200938号、国务院关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知、成都农村商业银行基础信贷基本制度及产品制度：担保贷款管理办法、公司类授信业务贷前调查工作指引（试行）、固定资产贷款管理办法、经营性物业贷款管理办法、流动资金贷款管理办法、房地产贷款管理办法、土地储备贷款实施意见等。40八、对信贷从业人员的建议介绍几本财经杂志：21世纪经济报道、南方