xx-丽都玉园项目质量计划doc20

1、.PAGE ：.；PAGE 20 xx丽都玉园工程质量方案前 言xx丽都玉园是xx公司和xx公司强联手之后开发的第一个高档工程。工程总建筑面积约为8.4万平方米。由于三环路的硬性分割，此工程分A、B两个区域开发。A区外侧为5层、6层的花园洋房和4层的叠拼别墅，B区内侧为12层小高层电梯公寓。此工程由于位置、配套、周边环境较差，离市区较远等诸多缘由，想做成高档社区，需付出更多努力。因此，本工程要在产品设计、推行定位和销售定位方面做足功夫。本案的重点在于产品力、环境、营销谋划、卖场执行等4个关键环节。工程的开发思绪要围绕“花园洋房收藏玉质空间做文章，重点做好工程的质量，将玉园做成真正的高档次社区。

2、整个工程的运作要点在于：尽最大能够提高销售价钱，降低开发本钱，缩短营销周期，到达利润最大化的目的。第一部分 工程概略xx丽都玉园位于光华大道和三环路交界处，清水河边。工程总用地含绿化用地约148亩，其中A区总用地约94亩，净用地30.8亩；B区总用地约54亩，净用地约27亩。总建筑面积约84020.4平方米。A、B区的经济技术目的如下： 玉园A区外侧主要经济技术目的规划建立用地：20531.05平方米。规划总建筑面积：29432.3平方米。其中：住宅：22974.6平方米。社区效力及物管用房：370平方米。地下车库：6037.7平方米。渣滓房：50平方米。总户数：110户。180平方米以下40

3、户，180平方米以上70户。容积率：1.14。建筑基底面积：5331平方米。建筑密度：26%。绿地率：32.5%。机动车位：170辆。地上22辆，地下148辆。非机动车位：250辆。道路及其他面积：4890平方米。道路：3690平方米。室外停车：330平方米。游泳池：450平方米。健身用地：250平方米。入口广场：165平方米。玉园B区内侧主要经济技术目的规划建立净用地面积：18132.5平方米。规划总建筑面积： 54588.1平方米。其中住宅： 47183.94平方米。物管用房：120.3平方米。架空层面积：820.2平方米半地下建筑面积：6026.9平方米。居住户数： 278户。容积率：

4、2.68。建筑基底面积： 4518.82平方米。建筑密度： 25。绿地率： 30.8。其中：总绿地面积： 5574.8平方米。人均居住用地目的：16.4m /人户均4人。机动车位： 208辆。 道路及其他面积： 8038.88平方米。其中道路： 4525.28平方米。室外停车： 1280平方米。游泳池： 268平方米。健身用地： 280平方米。入口广场及铺地： 1685.6平方米。 建筑风格：建筑以简约、现代建筑风格为主，显显露优雅、端庄的从容气派。思索与周围环境的结合，建成后成为三环路一景。建筑构造：构造拟采用钢筋混凝土框架构造，根底采用独立根底。第二部分 工程质量目的一切工程一次交验合格率

5、100%。顾客称心率95%以上。及时交付率100%。顾客赞扬处置率100%。第三部分 机构设置和资源配备本工程机构按工程、预算为工程部、谋划和行政两大块设置，各部门按部门岗位职责执行，管理制度按公司行政、人力资源管理制度执行。谋划、技术、行政、销售和报建任务分别由xx谋划部、技术部、行政部、销售部和开展部担任，各部门主管为主要担任人。 前期工程可行性研讨分析、规划设计和园林设计由xx战略谋划中心提供技术支持。工程部：A区：工程工程主管1名，兼现场甲方代表及土建监理工程师；现场土建监理工程师1名；现场水电监理工师1名；现场园林监理工程师1名；工程内业1名。B区：工程工程主管1名，兼现场甲方代表及

6、水电监理工程师；现场土建监理工程师2名；现场园林监理工程师1名由外侧园林监理工程师兼任；工程内业1名由外侧工程内业兼任。预算部：预算部主管兼土建预算师1名，土建预算师1名，水电安装预算师1名。谋划部：谋划人员1名，平面设计1名。 技术部：建筑设计1名，构造设计1名，资料管理1名。行政部：主管1名，人力资源、行政管理、采购各1名。销售部：主管1名，销售代表6名、销售助理1名。办公室：主任1名，员工4名。财务部：设现场收银员1名。第四部分 工程实施流程方案报审地 勘初步设计初步报审施工图设计施工图评审及调整广告推行方案营销分析销售方案交付方案营销谋划方案方案设计设计阶段工程谋划市场调查可行性研讨财

7、务报告设计意向书工程开发方案投资概算装饰工程环境施工开工验收、交付物业施工阶段地基处置、根底工程主体工程领取预售答应证开场销售前期报建办理产权和国土分户手续第五部分 工程总体时间进度安排A区总体时间安排表2003年12月3日市场调查出市场调查报告。2004年4月15日开场编制工程质量方案。2004年5月 25日编制工程营销谋划方案。2004年7月27日质量方案会审。2004年9月16日开场进入营销推行阶段。2004年 1月2004年9月A、B区外围环境景观方案设计。2004年 1月2004年10月总平方案设计。2004年9月23日开场进入营销推行阶段。2004年9月接受诚意金。2004年 9

8、月上旬2004 年12月中旬方案报建。2004年 11月下旬2004 年12月下旬施工图设计。2004年12月31日确定A区总平环境景观设计方案。2004年12月10日调整质量方案。2004年12月底以前完成开发贷款所需资料的搜集、撰写。2004年 12 月上旬2004 年 12月中旬地质勘察。2004年12月底以前完成总承包单位招标选择，确定施工单位。2004年12月31日获得施工图。2005年1月4日施工图报审。2005年1月底以前，将开发贷款所需资料递送到银行。2005年1月31日完成A区环境施工图设计。 2005年2月4日获得施工图审查合格证。2005年2月11日计算完销售面积。200

9、5年2月11日前拿出投资概算。2005年2月25日确定销售价钱、户型面积、交房规范、物管协议、业主公约。2005年2月银行内部上会、审查。2005年2月底以前完成临建搭设。2005年3月4日办理招招标手续。2005年3月11日办理规划答应证。2005年3月18日办理施工答应证。2005年3月15日前根本完成销售资料制造。2005年3月中旬接受预订，详细确定房屋位置。2005年3月，四证齐全，银行放款。2005年4月29日办理预售答应证。2005年4月30日正式销售。2005年3月15日5月31日为强销期，销售率到达90%。2005年10月31日 交质监站验收。2005年12月31日交房。B区总

10、体时间安排表2004年 1月 2004年10月方案设计。2004年9月接受诚意金。2004年 11月下旬2004 年12月下旬施工图设计。2004年 9 月上旬2004 年12月中旬方案报建。2004年 12 月上旬2004 年 12月中旬地质勘察。2004年 6 月下旬2004 年 12月底环境设计。2005年1月20日获得施工图。2005年1月21日施工图报审。2005年1月31日确定B区总平环境景观设计方案。2005年3月11日获得施工图审查合格证。2005年3月18日计算完销售面积。2005年3月25日确定销售价钱、户型面积、交房规范、物管协议、业主公约。2005年3月25日办理招招标

11、手续。2005年3月31日完成B区环境景观施工图设计。2005年4月完成暂时销售部设计。2005年4月5日办理规划答应证。2005年4月11日办理施工答应证。2005年4月B区四证齐全，银行放款。2005年6月28日办理预售答应证。2005年6月底以前建好暂时销售部。 2005年4月1日以前完成施工前的预备任务。 2005年4月11日5月21日根底土方开挖和地基处置。 2005年5月22日6月22日地基施工。 2005年6月23日9月23日主体施工，交叉进展砌体施工，完成主体验收。2005年6月28日正式销售。2005年4月28日7月31日为强销期。 2005年9月24日2006年3月24日，

12、室内外装饰工程。 2006年3月25日2006年5月25日，单体开工验收和总平施工。 2006年6月30日交房。第六部分 各部门详细实施时间谋划2003年12月3日市场调查出市场调查报告。2004年4月15日编制工程质量方案。2004年5月 25日编制工程营销谋划方案。2004年7月27日质量方案会审会审纪要。2004年9月23日正式推行。2004年12月10日召开质量调整会议。2005年3月15日前根本完成销售资料制造。2005年4月30日A区正式销售。2005年3月15日 5月31日为A区强销期，销售率到达90%。2005年12月31日A区交房。2005年6月28日B区正式销售。2005年

13、4月28日7月31日为强销期。2006年6月B区交房。工程A区工程进度安排：2004年12月底以前完成总承包单位招标选择，确定施工单位。 2005年2月底以前完成临建搭设。 2005年3月15日，拿到施工答应证，同时开场施工。 2005年5月1日，施工到地下室0米，拿预售答应证。 2005年10月31日 交质监站验收。 2005年12月31日，开工后通水、通电调试以及转交物业、完成交接资料、交房。B区工程进度安排：2005年4月1日以前完成施工前的预备任务：地质勘查，水电通，施工临舍搭建。 2005年4月10日获得施工答应证时开工。 2005年4月11日5月21日，根底土方开挖和地基处置。 2

14、005年5月22日6月22日，地基施工。 2005年6月23日9月23日，主体施工，交叉进展砌体施工，完成主体验收。 2005年9月24日2006年3月24日，室内外装饰工程。 2006年3月25日2006年5月25日，单体开工验收和总平施工。 2006年5月26日2006年7月30日，开工后通水、通电调试以及转交物业，完成交接资料，交房。 2006年8月30日，综合验收完成。销售A区销售时间进度：2004年9月接受诚意金。2005年3月中旬A区接受预订，详细确定房屋位置。2005年4月30日A区正式销售。2005年7月A区销售达90%。2005年12月A区交房。B区销售时间进度：2004年9

15、月接受诚意金。2005年6月28日B区正式销售。2005年12月B区销售达90%。2006年6月B区交房。预算2004年10月 12月编制初步投资概算。2005年2月20日前完成主体工程单位及资料采购。2005年3月2006年3月动态本钱控制。2005年3月2006年3月开工验收后的开工结算分析。办公室A区报建时间进度：2004年12月31日获得施工图。2005年1月4日施工图报审。2005年2月4日获得施工图审查合格证。2005年3.月4日办理招招标手续。2005年3月11日办理规划答应证。2005年3月18日办理施工答应证。2005年4月29日办理预售答应证。B区报建时间进度：2005年1

16、月20日获得施工图。2005年1月21日施工图报审。2005.年3月11日获得施工图审查合格证。2005.年3月25日办理招招标手续。2005年4月5日办理规划答应证。2005年4月11日办理施工答应证。2005年6月30日办理预售答应证。技术A区设计时间进度：2004年 1月2004年10月方案设计。 2004年 9 月上旬2004 年12月中旬方案报建。 2004年 11月下旬2004 年12月下旬施工图设计。 2004年 12 月上旬2004 年 12月中旬地质勘察。 B区设计时间进度：2004年9月2004年12月方案设计。 2004年 11 月2004 年12月方案报建。 2004年

17、 12 月2005年1月施工图设计。 2005年 1 月下旬2005年3月底施工图审查。 2004年12月底2005年1月初地质勘察。 财务2004年12月底以前，完成开发贷款所需资料的搜集、撰写。2005年1月底以前，将开发贷款所需资料递送到银行，与银行商谈贷款金额、期限等。2005年2月，银行内部上会、审查。2005年3月，丽都玉园A区四证齐全，银行放款。2005年4月，丽都玉园B区四证齐全，银行放款。园林 A区设计时间进度：2004年1月2004年9月外围环境设计。2004年12月31日确定总平环境设计方案。2005年1月31日完成环境施工图设计。B区设计时间进度：2004年1月2004

18、年9月外围环境设计。2005年1月31日确定总平环境设计方案。2005年3月31日完成环境施工图设计。第七部分 各部门质量目的和主要任务内容谋划部：按照xx公司质量体系的要求，谋划部是质量方案的归口管理部门，在本质量方案中，谋划部参与质量方案的编制、审定和报批任务。本工程的关键在于做好环境和产品，在此根底上提高售价，降低本钱来实现公司利润的最大化。期间要重点研讨相关专业市场，最大能够的提高工程的销售价钱，同时经过本方案的讨论和实行，尽量减少反复建立，在保证质量的前提下紧缩各项本钱和开支。另外，还要根据市场变化，搞好营销谋划和卖场执行，尽最大努力缩短销售周期，从而实现利润最大化的开发目的。质量目

19、的。与工程有关的周边市场调查率100%。工程VI系统的运用一致、规范，准确率100%。顾客称心率98%。各种销售资料及时交付率100%。合同金额5万元的合同签署评审率100%。销售人员产品认知培训率100%。各种营销推行有效率、评价率、广揭露布真实率100%。主要任务内容。出具详细的市场调查报告，为工程定位提供根本资料。写出操作性极强的营销谋划报告，内容包括工程定位、市场定位、产品定位、价钱定位和通路定位的建议。确定工程的案名、logo和推行主语，并提炼出主力卖点。提供详细的销售说辞并对销售人员进展产品认知培训。设计制造完好的销售资料和销售道具，包括工程VI系统、DM单、楼书、户型单页、沙盘模

20、型、户型模型等等。跟踪设计、制造、发布报纸、媒体、电视广告等等。根据工程销售需求装饰销售部、样板房、销售通路和现场包装等等。根据营销需求谋划、组织各种促销活动，整合各种社会资源为销售效力。编制、审定和报批质量方案及其他任务。工程部： 工程 一、工程部质量目的。1、工程质量合格率100%。2、顾客称心率95%。3、及时交付率为100%。4、平安目的：杜绝艰苦平安事故发生。二、验收规范及规范。 、，严厉按照施工图和设计变卦进展验收。三、质量控制及验证方法。1、组织相关专业进展施工图会审并构成纪要。2、审查及同意所提交的与其他技术资料。3、检验和同意工地上运用的资料、构件和设备。4、检查和监视整个施

21、工过程，组织隐蔽工程等分部分项工程质量验收。5、对工程质量保证体系进展考核，对技术工人进展资历考核。6、按规定对工程质量进展监视。7、监视检查施工现场的部署情况。8、进展最终的检验和验收。四、平安文明施工控制。1、审查施工组织设计中的施工平安措施以及大型机械的监视和控制措施。2、组织人员检查平安规程的执行情况。3、定期召开平安任务例会。预算一、工程质量目的。1、严厉控制工程建立费用的开支，预算目的实现率100%。从而确保工程利润；2、担任与产权监理处核对分户面积，误差控制在国家规范3%之内。3、对供方和采购过程进展有效控制，确保采购符合公司采购控制程序的要求。二、验收方法。1、及其配套文件；2

22、、及其配套文件；3、及其配套文件；4、及其配套文件；5、建安本钱控制在投资概算的经济目的之内，假设有超标情况，应进展目的分析和阐明缘由后进展调整。销售工程质量目的。1、合同签定评审率达100%。2、客户接待称心率达100%。3、售房承诺真实率达100%。4、因销售效力中的质量问题遭顾客赞扬的次数3次/年。5、两个任务日内配合相关部门回复顾客赞扬的处置意见，处置率100%。行政一、质量目的。1、确保提供满足要求的人力资源。根据工程需求，严厉控制人员编制，人员超编、缺编率10%。人员年流动率20%。2、提供优良的任务环境，合理配置资源。为各部门及员工提供足够的办公场地，并配置足够的设备及物品，办公

23、设备完好率95%。担任与物业公司签署物管协议，监视物业公司进展办公环境的清洁与维护，办公环境得分95分。3、加强管理，严厉督导。严厉按照方案，每年至少组织一次质量管理体系内部审核和管理评审。每季度行政部组织一次检查各部门质量目的完成情况，考评各部门质量表现。每个月组织召开两次任务例会即月中和月末各一次，并对会议决议进展追踪督导和保管检查记录。4、两个任务日内配合相关部门回复顾客赞扬的处置意见，处置率100%。二、行政部主要任务内容。1、内部执行(Q/ZXSY-CX-8T02)。围绕该工程开发建立覆盖公司质量管理体系的一切过程，对于审核中发现的不合格项和问题，由各相关责任部门组织进展整改，进展根

24、本缘由分析及制定纠正预防措施并经内审组审批，整改完成后应向内审组汇报整改结果，接受内审组的验证。2、加强公司质量管理体系在工程的实施贯彻力度，行政部将每季度组织一次全面检查 和考评各部门质量目的的完成情况，同时不定期地检查各部门质量管理体系的执行情况并予以指点。对于施工过程中的特殊过程或关键工序，行政部亦将进展抽查监视，坚决杜绝艰苦质量隐患；同时加大对施工现场的平安文明作业监视(包括艰苦机械的平安形状、施工现场平安管理制度、施工现场任务环境等)，杜绝艰苦平安事故的发生。凡涉及平安、艰苦质量隐患的问题，应督促监理工程师责成施工单位立刻进展整改并追踪究竟。质量管理培训：行政部担任组织相关部门按年度培训方案实施，并对培训效果进展评价和对受训人员进展考核。公司各级人员均应接受ISO9000及质量管理相关知识的培训，各岗位人员需到达相应岗位的才干要求。行政部对质量方案的推进实施