招投标技巧分析

1、.：.；招招标技巧分析第一部分 物业管理招招标的根本程序知己知彼，百战不殆 物业管理企业介入市场方式的开展 接纳方式 直接应聘方式 招标方式 条例的要求 第二十四条国家提倡建立单位按照房地产开发与物业管理相分别的原那么，经过招招标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。 住宅物业的建立单位，该当经过招招标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业；招标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门同意，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。 第五十七条违反本条例的规定，住宅物业的建立单位未经过招招标的方式选聘物业管理企业或者未经同意，擅自采用协议方式选聘物业管理

2、企业的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期矫正，给予警告，可以并处10万元以下的罚款。 物业管理招标与招标的 普经过程 1.预备阶段 选择招标方式公开招标/邀标 成立招标指点小组相关部门和专家 确定招标工程、招标指点思想及原那么 向社会发布招标公告。 相关链接招招标方法和组织 方法： 注重目的物业管理与效力总体谋划的招招标方式 确定物业管理费报价及费用测算的招标方式 无标底二步综合竞争招标方式先效力质量比较，后价钱评价 组织 开发商招标 /小业主招标 /委托代理机构招标 2.招标阶段 )编写招标书 案例：招标文件 拟招标的物业根本情况 物业管理内容根底效力管理、特殊要求管理第一部

3、分 物业管理招招标的根本程序知己知彼，百战不殆 物业管理企业介入市场方式的开展 接纳方式 直接应聘方式 招标方式 条例的要求 第二十四条国家提倡建立单位按照房地产开发与物业管理相分别的原那么，经过招招标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。 住宅物业的建立单位，该当经过招招标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业；招标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门同意，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。 第五十七条违反本条例的规定，住宅物业的建立单位未经过招招标的方式选聘物业管理企业或者未经同意，擅自采用协议方式选聘物业管理企业的，由县级以上地方人民政

4、府房地产行政主管部门责令限期矫正，给予警告，可以并处10万元以下的罚款。 物业管理招标与招标的 普经过程 1.预备阶段 选择招标方式公开招标/邀标 成立招标指点小组相关部门和专家 确定招标工程、招标指点思想及原那么 向社会发布招标公告。 相关链接招招标方法和组织 方法： 注重目的物业管理与效力总体谋划的招招标方式 确定物业管理费报价及费用测算的招标方式 无标底二步综合竞争招标方式先效力质量比较，后价钱评价 组织 开发商招标 /小业主招标 /委托代理机构招标 2.招标阶段 )编写招标书 案例：招标文件 拟招标的物业根本情况 物业管理内容根底效力管理、特殊要求管理本质管理效力中不断坚持物业市场位置

5、，维系收益的提升 第二部分 物业机构招标的过程明知山有虎，偏向虎山行 招标前期任务 获得从业资历国家资质/地域性资质 筹措资金 搜集招标物业相关资料 (1)报章杂志 (2)网络传输 (3)同行业公司 (4)调查现场 进展招标可行性分析 招标物业条件分析 (1)物业性质住宅小区 /效力型公寓 /写字楼 /商业楼宇 (2)特殊效力要求运营/联盟/特征效力 (3)物业招标背景特指性/背景 (4)物业开发商情况设计/施工质量 /招标缘由 本公司招标条件分析 (1)以往类似的物业管理阅历 (2)人力资源优势 (3)技术优势信息管理技术/绿色工程/高科技防盗平安设备 (4)财务管理优势核算制度/分析方法/

6、管理流程 (5)优势分析竞争分析 竞争者分析 (1)潜在竞争者技术“黑马 /背景“黑马 (2)同类物业管理公司的规模及其现接纳物业的数量与质量规模大小能够影响选择判别 (3)当地竞争者的地域优势 (4)运营方式差别 风险分析 运营风险/政策风险/能否套取资料 招标实施步骤(一)购买阅读招标文件 (二)调查现场 前期介入查看房屋及设备设备/图纸 曾经开工视察工程规范： 工程项施工能否符合合同规定与设计图纸要求 技术经检验到达国家规定的质量规范 设备调试、试运转到达设计要求 确保外在质量无艰苦问题 周围公用设备分布情况 主要业主情况 效力谋划的重点 当地的气候、地质、地理条件 制定管理效力方法及任

7、务量 制定资金方案：预付款、保证金/接纳期间费用支出 财务测算 明确领会了招标文件中的各项效力要求、经济条件 计算或复核过效力任务量 掌握了物业现场根底信息 拥有分析所需的、适宜当地条件的阅历数据 方案评价与调整 封送标书、保函 评标/争辩预备 链接： 物业管理的范畴香港地产学会 营运效力 工程效力 行政效力 客户管理效力 资产管理效力 投资效力 第三部分 物业管理效力方案编制技巧找出亮点，放出光辉 第一节：提高管理效力程度 的整体想象与谋划 A、采取什么样的物业管理方式 B、定下什么样的效力承诺 C、确定任务中的重点D、采取什么样的详细措施 相关链接定位案例 别墅 “五星级酒店与“五星级酒店

8、物业管理 环境营造与CIS运用 行为环境 /视觉环境 /情感环境 写字楼 全方位整体运营/大厦整体笼统 /楼宇设备管理 指点思想：真诚协作、专业保证、长久承当 新建住宅区开发商招标 标识导视系统 CI设计 信息处置指挥中心 远程电子购物系统 研讨制定TY小区住宅小区生活质量的评价目的 消灭房屋空置率 旧住宅区业主招标 调研： “一个根本矛盾，两个认识被动，三个效力漏项。 利益的根本矛盾/物业保值、增值认识被动/物业管理效力认识被动/物业笼统效力缺乏/私人个性效力缺乏/沟通效力缺乏 物业管理改良任务 1、管理酬金定额收取，彻底照顾业主利益。 2、制定个性化酒店家居效力套餐式物业管理效力。 3、引

9、入笼统设计与建立概念，提升物业公司的笼统。 4、提供物业租赁效力，满足业主需求 5、发明静态管理效力，提升管理层次。 6、开通渠道，保证有效沟通。 7、实行物业管理报告制度，提倡任务透明化 8、实施“温馨家园方案，添加居民归属感。 9、倡导“邻居守望，加强居民自治认识。 10、加强各方沟通，保证专业效力。 第二节：拟采取的管理方式、工划、物质配备情况 一、拟采取的管理方式 A、组织系统 B、运作程序系统 C、信息反响系统 D、鼓励系统 二、任务方案 A、前期管理任务方案 B、入住前期管理任务方案 C、正常期管理任务方案 三、物质配备方案 A、管理用房 B、员工宿舍 C、器械、工具、配备以及办公

10、用品方案 第三节：管理人员的配备、人员培训及人员管理 一、管理人员的配备 A、制造人员配备图 B、管理人员职称、履历表、简历 C、各部门人员概略 二、管理人员的培训 A、培训方案 B、培训目的 C、培训内容 D、培训方式 三、管理人员的管理 A、确定规范，严厉招聘 B、量才适用，合理配置 C、规范管理，分层实施 D、素质评价，绩效考核 E、鼓励驱动，留住人才第四节：管理规章制度和住宅区档案的建立与管理 一、管理规章制度 A、管理规章制度 B、内部岗位责任制 C、管理运作制度 D、员工考核制度 二、住宅区档案建立与管理 A、档案管理运作环节 B、档案资料的分类 第五节：各项目的的承诺及完成承诺目

11、的采取的措施 A、制定各项目的的承诺 B、目的承诺的百分制 第六节： 社区文化活动及环境社区文化 A、社区文化活动的主要内容 B、社区文化制度建立 C、社区文化人员配备 D、社区文化活动场地 E、社区文化经费来源 F、社区文化活动方案 第七节： 便民效力与收支预算 一、便民效力 A、完善整体配套设备的前期介入 B、入住期的便民效力措施 C、日常期便民效力 D、效力工程 二、经费测算 A、经费测算的根据及阐明 B、收入统计表 C、支出统计表 D、分期例五年期管理收支方案与分析 E、增收节支措施 链接倒推法： 零基预算的编制程序 由各部门提出预算期内能够发生的费用工程及费用额，而不思索这些费用工程

12、以往能否发生用发生额是多少； 将全部的费用工程分为必需保证支出的费用工程和费用额可以增减变动的费用工程两大类； 对各费用支出额可以增减增减变动的费用工程进展本钱效益分析，并按照本钱效益的大小进展排序； 将预算期内可动用的经济资源在各费用支出之间进展分配。 分配时，首先满足必需保证支出的费用工程，然后再按本钱效益的高低，将经济资源在费用额可以增减变动的费用工程之间进展优化分配。 实行二级核算 各工程管理处独立建帐，公司进展监视和指点 第八节：如有必要 智能化系统的管理与维护 A、智能化系统的组成及日常运转 B、智能化系统的保养、维护 C、高科技在物业管理中的作用及开展规划 第九节：日常物业管理

13、A、治安管理 B、车辆管理 C、环境管理与环保建立 D、对电梯等电气进展专业化管理 E、商业门店的管理 第十节： 物业维涵养护方案和实施 A、两个基金的建立与增值情况 B、公用设备维涵养护方案 C、房屋本体维涵养护方案 D、两个基金的运用情况及分析 第四部分 物业管理招标展现技巧发明条件，打动他人 博得赞同是关键！ 招标书是竞标过程中重要的交流媒体 它要有时机在很短的时间内传送大量的信息 利用各种技巧以加强招标书的有效交流 强大的压服力使评标人员接受他的观念！ 招标书的分册 分三到四册效果较好。将各项主要内容、新管理方法和支持性文件明细目录归为一册，系统的表达； 方案性的日常任务规划、任务流程

14、 展现管理的规范归为一体； ( 如有必要从视觉上展现管理的笼统 分项重点的展现 在招标书上对各分工程有一些要求，顺着各个工程内的要求逐个来表达，加上其中的方案等内容，体量较大可读性不高，易感到疲倦。 各分项之前有加个引言或提要突出主要观念及与新思想 用引言或短句来强调重点更能记住这些信息，吸引继续详细了解其中内容。 版面的编排 开篇处的空白尤为重要，添加这里的空白空间，同时用一个大号字作开头，能起到提高可读性，强调主题的效果。 页面也不能太拥堵，应留有50%的空白于边缘和内容之间。 句号、逗号和副标题等各种符号是引导阅读者留意力的路标，假设有必要作区别的话，可变化字体和字型，但要留意不同的字体

15、效力不同的目的。 在字行间距上也要思索一些要素，为了阅读时眼睛的温馨，可以适当添加行间距，然而过大的行间距却使人显得内容缺乏联络。 图形、图片的运用 在招标书上添加图形、图片、图表是很非常必要的，加强了招标书的可读性和服气力 在招标书中交叉运用图表、图形或图片等笼统可以吸引阅读者的视觉兴趣，让人了解概念，提高招标书的雄辩效果。 一图胜千言-也许还不仅如此。在整个招标书中以公司标志，为标的物业设计的标志及其它图形用来作背景图案，不仅能提高可读性，而且可以为整个招标书发明出延续性的主题。 颜色的运用 研讨结果阐明颜色的作用能提高和添加了解力达73%，提高阅读愿望的程度达80%。 表达招标书的整体性

16、，同时营造出本人的风格，提高招标书的可读性。 利用不同的颜色来标识出招标书各工程，既可协助 阅读者区别各章节内容，同时也能提高招标书的可读性和温馨性，也能利用彩色的变化来吸引阅读者的留意力，调整阅读过程的心情，加强其对招标重点的记忆。 招标现场/争辩展现的技巧有效沟通，博得支持 运用视觉辅助资料 经过看和听，人们记住的时间会更长 采用程度方式而不是垂直方式 提高影响力的方式 视觉资料展现的构造 新的方式和内容 强调的重点 相关的数据 文字和图画安顿的位置 引论或注解的放置 以发明性的方式展现出来 分析他的听众 人员的背景专业/非专业 特征 与其他招标活动的关系 环境要素 会场的布置礼堂/教室/U型会议/环桌 展现设备种类/位置 报告/争辩位置 音响效果麦克风的种类/音量 做一流的报告/争辩者 他才是主角！ 展现个人气质热情/浅笑/灵敏 坚持仪表堂堂 着装应和大家类似正式点