上海住宅商品房价格的影响因素研究

1、上海住宅商品房价格的影响因素研究论文导读:：依次在服装的价格、款式、面料、舒适合体性。上海住宅商品房价格的影响因素研究。论文关键词：房地产，价格，影响因素1.引言近年来，全国范围内房价处于上升的通道，而全国又以上海为甚，某周刊的记者曾经对上海收入和房价之比进行了研究房地产，2021年居民家庭人均可支配收入为16683，平均房价为5777也就是说，买一套80平方米的房子，上海人不吃不喝要花23年，因而许多上海人只能望房兴叹;，而在上海曾屡次出现的人山人海排队购房的景观也缺乏为怪了。如此高的房价将对社会生活各个方面产生极其不利的影响，知名学者羊慧明就曾在其最新之作?中国房市警告?一书中锋利地指出：

2、高地价将导致官富民穷，高房价将削弱中国城市竞争力房地产，透支经济高增长空间，缩短经济高增长周期，透支子孙后代的财富空间龙源期刊。为消除房价高启的不利影响，我们必须从源头上认识房价上涨，因而房地产价格的影响因素研究具有一定的现实意义。1.1房价释义房地产投资包括两方面的内容，商品房屋建设投资 房固百分比 住宅商品房房平均售价 2000 1363 17.50 2477 2001 2217 18.23 2968 2002 2295 16.89 2891 2003 2529 16.31 3026 2004 2232 17.47 3126 2005 1947 21.86 3102 2006 2118 2

3、2.01 3659 2007 1983 25.95 4007 2021 2987 27.57 4989 经过散点图分析，我们假定房屋平均造价和=0.966777，DW=2.9639，F=87.3从t值可以看出，常数项和各参数均显著。R和F值也都很大龙源期刊。3.1自相关性检验因为：DW=2.96399房地产，,查表的0.629， 1.699那么：，所以， ， 经查dw检验表知，不能确定是否存在自相关性.下面假定存在一阶自相关运用广义差分法，=+将原模型变换为-=+ t=1996，2003估计结果为：=1372.66t检验值 -4.63=0.810653t检验值 6.56=144.3273t检验

4、值 18.40=0.988481 DW=2.16 F=143.0246因为DW2。16正好在无自相关区域,所以判存在一阶自相关。我们运用软件进行自相关修正得到的的模型为=-1372.66+0.810653+144.32753.2 异方差性检验用戈里瑟方法建立以下回归方程=+用估计参数结果如下：313.3932-0.09203-4.80694(0.9048) (-0.6871)(-0.3377)=0.118857 F=0.4046各指标均不显著；值很小房地产，说明线性关系不成立；拟合优度也低。说明不存在异方差性。3.3 多重共线性检验在运用前面的模型进行估计时，参数取值没不合理现象；而且在参数估

5、计之时，运用了广义差分法，克服了多重共线性的存在龙源期刊。在此不再检验。3.4 模型预测=-1372.66+0.810653+144.3275 年份 实际值 预测值 误 差 相对误差 2000 2477 2257 220 0.088 2001 2968 3056 -88 -0.029 2002 2891 2925 -34 -0.012 2003 3026 3031 - -0.002 2004 3126 2958 168 0.054 2005 3102 3361 -259 -0.083 2006 3659 3521 138 0.038 2007 4007 3980 27 0.007 2021 4

6、989 5028 39 -0.0078 从上面的表中可以看出，模型的预测数据与实际数据能比拟好的吻合。4.模型的分析及应用由模型可以看出，在商品房投资完成额/固定资产投资完成额不变的情况下，房屋平均造价每增加1个单位，商品房价格就会上涨0.810653个单位房地产，这与经济学意义相符。价格=本钱+利润，在本钱增加的情况下，其出售价格与其正相关，也相应增加。在房屋平均造价不变的情况下，商品房投资完成额/固定资产投资完成额每增加1个单位，商品房价格就会上涨144.3275个单位，正如前文所述，商品房投资占固定资产投资比例的上升导致投资本钱的上升房地产，从而导致房价上升龙源期刊。除了房屋平均造价和商

7、品房投资额占固定资产投资比例两个因素外，其他如投机性因素等都有可能对房价产生影响，所以，假设深入分析，参数值可能产生变动，由于篇幅限制，文章不再赘述。在政策建议方面，我们觉的如果政府要想控制当前增长过快的房价房地产，一方面要降低地价，因为土地本钱在房屋平均造价中占有很大的比重，而土地是国有的，只有从源头上控制土地使用权转让价格，才能从根本上有效抑制房价；另一方面要通过宏观调控减少商品房投资在固定资产投资中所占的比重。第二方面与目前我们国家的宏观政策是一致的，但是在控制土地使用权转让价格方面还没有见到比拟大的动作。土地是稀缺资源，又是国家垄断的，要想通过市场手段来到达价格的平衡和合理比拟困难房地产，这方面可能有政府的考虑。5.结论对于房屋的价格，除了供应角度分析的因素以外，需求角度投机性因素的影响也是不可忽略的。少数开发商和营销商为了获取最大利润，通过炒地块、炒房等投机性的违规行为抬升房价，同时，国际热钱的流入也进一步哄抬房价。反映投机性因素的最主要的指标是房屋空置率和转手率，而关于这方面的数据，各网站还未曾批露，因而文章由于数据来源的限制未将投机性因素予以考虑，乃文章的一大遗憾。另外，我们的数据来源于官方网站，一般来说，由于多方面的原因，官方网