荣宝斋项目整体发展战略暨营销推广方案（DOC49）

1、. HYPERLINK 3722 cnshu 中国最庞大的下载资料库 (整理. 版权归原作者一切) 假设您不是在cnshu 网站下载此资料的, 不要随意置信. 请访问cnshu, 参与cnshu必要时可将此文件解密PAGE ：.；PAGE 40 荣宝斋工程 凌峻谋划荣宝斋工程整体开展战略暨营销推行方案广州凌峻房地产咨询2003年6月目 录第一部分 荣宝斋大厦整体开展战略及产品力提升方案一、荣宝斋大厦整体谋划目的二、荣宝斋大厦开发定位三、荣宝斋大厦整体开展四大原那么四、荣宝斋大厦整体竞争战略 五、工程消费群定位分析六、销售力的深化整合与提升第二部分 荣宝斋大厦营销推行方案一、销售目的二、十大推销

2、原那么三、推行阶段划分四、推行阶段划分表五、各阶段推行战略前 言经过对工程的接触及对其竞争区域市场的调查，我们发现与这些竞争产品相比，本案目前具有比较明显的优势。一方面，市委指点比较关注本工程；另一方面，本工程将要建立成为淄博城市笼统的代表作。因此，如何让工程在竞争中强势入市、一炮打红，如何让开展商及产品的品牌、笼统和淄博城市标志物业笼统同时搭建和树立起来，这是我们需求仔细去做、去处理的。因此，我们在进展本工程的营销谋划时，谋划思绪的出发点不仅仅是立足于荣宝斋大厦工程本身，而是立足于淄博城市建立开展战略的高度来思索。这样一来就可以使工程与淄博城市共同开展，相互依存。鉴于此，本案将以发明工程的全

3、程销售力为中心，多角度对工程进展全方位地论述，力争全面、务虚地解析整个工程，最大力度地推开工程的全面销售胜利。在谋划思绪中，我们希望可以整合工程目前拥有的各种优势资源，力求树立荣宝斋工程的独特的个性和鲜明市场笼统，提高工程整体的中心竞争才干。根据本工程的详细情况，我司用创新、实效的专业态度，经过仔细细致的研讨分析，拟提出以下营销推行方案。第一部分 荣宝斋大厦整体开展战略一、荣宝斋大厦整体谋划目的1、荣宝斋大厦是淄博城市功能的补充淄博以“建立经济强市、文化大市、绿色城市实施的“扩城战略将成为鲁中地域名牌产品集散地，成为国际知名品牌和国内知名品牌的鲁中地域的大本营。而作为淄博CBD的张店区却缺乏可

4、以代表淄博城市笼统标志物业，这与国际接轨的规范非常不相称。荣宝斋的进驻是呼应淄博市提出建立“文化大市战略“请进来的结果。荣宝斋大厦工程建成将成为淄博城市笼统标志物业，很大程度上承当起整个淄博城市的商业笼统传播及推行，并从而填补了过往物业市场的缺乏和不完善。2、荣宝斋大厦是淄博城市的名片荣宝斋大厦不仅仅是一个房地产工程，而是淄博城市的名片，是一个笼统性工程，荣宝斋大厦将成为代表淄博笼统的一个窗口，荣宝斋大厦工程将从一个房地产工程上升到淄博城市笼统的代表作的高度，向人们展现淄博城市新笼统的魅力。3、荣宝斋大厦是淄博城市向国际接轨的典范物业从目前产品的概念规划来看，工程的产品设计将力求打呵斥为一流国

5、际型的建筑外型，工程从建筑笼统上可以独树一帜。其次，荣宝斋大厦采用了国际级专业的公司进展效力与管理，荣宝斋大厦的国际级效力性公寓将领跑淄博国际化物业管理。4、荣宝斋大厦是商业投资者的宝地荣宝斋大厦工程将建立成为淄博中心地段CBD上的一颗璀璨的明珠。淄博城市笼统标志物业的身份和全面领先性决议了荣宝斋大厦的开发投资潜力，其投资报答、升值潜力是不言而喻的。荣宝斋大厦集商业、商务、投资 、居住、休闲、文娱等于一体，在运营理念中，参与文化品牌等要素，突破传统运营方式的局限。走特征运营之路，国际级效力性公寓部分采取带产权的出卖方式，为投资者开辟了新的高报答投资渠道，荣宝斋大厦对投资者来说，无异于是一块投资

6、宝地。二、荣宝斋大厦的开发定位在进展荣宝斋大厦整体的开发理念定位时，着眼于两个方面要素的思索：第一、与淄博城市开展同步。工程所在的区域是淄博的CBD区域，它成为淄博城市开展战略“建立经济强市、文化大市、绿色城市的一个重要组成部分，工程将成为代表淄博笼统的一个窗口，成为淄博迈向国际化大都市的重要笼统物业。第二、前瞻性。荣宝斋大厦是顺应未来商业市场开展的需求，与淄博城市的开展同步，与国际接轨标志性物业。一工程笼统定位荣宝斋大厦的笼统必需是高起点切入市场，可以与淄博城市笼统严密关连，构筑工程强势的品牌平台，将工程与城市相连，让市场产生剧烈的认同感。对于工程的笼统定位为：淄博城市笼统标志物业定位阐释：

7、工程中心地段的表征不容置疑，具有绝对的不可取代性。作为一种淄博城市地标的意味，坐落繁华都会，掌握经济、文化脉动。城市生活的丰富多彩，才干带来源源不断的活力及想象，虽身处城市，兼具繁华中的安静。另一方面，与公园为邻，宽广的绿带又提供了养精蓄锐的安康气氛，所谓离尘不离城的生活哲学。荣宝斋在地段位置与周边环境的协调，掌握了城市地标的元素，更到达无可取代的城市绿意优势条件。 工程拥有了独一无二的淄博的CBD上的中心地段优势，不仅仅是如此，在淄博文化强市的背景下，工程以高档次、高水准、高起点横空出世将成为淄博CBD上当只无愧的城市笼统标志物业。二工程产品定位国际级效力性公寓定位阐释淄博是齐鲁地域的纺织与

8、陶瓷中心，随着迈向于国际大都市加快，也将成为鲁中地域的人流、物流、信息流、资金流的重要枢钮。对商务酒店需求也日益俱增。具有国际效力水准与良好硬件设备的商务公寓将成为淄博商家以及外地商家的首选。随着中国参与WTO、世界经济间隔 日益微小、CBD的重要性日渐显著，再加上信息化时代生活方式的改动，越来越多的中小型公司、城市高度兴隆地域高级白领等将钟情效力性公寓。 国际级效力性公寓，意为“酒店式的效力，公寓式的管理，是一种只做效力、没有任何酒店运营的纯效力公寓。既吸收了星级酒店的效力功能和管理方式，又吸收了信息时代写字楼的特点，拥有良好的通讯条件，可针对性地提供秘书、信息、翻译等商务效力，是一种综合性

9、很强的物业管理概念，集住宅、酒店、会所等多种功能于一体。效力性公寓，它是针对“开展中公司而定位的，它追求生活质量，强调投资性，可以说是知识经济时代强调个性定制和体验效力的特定产物！它代表的是成熟的商务环境、条件完善的办公室、温馨温馨的小家三位一体，可以说是一个年轻人的“小型CBD。普通为中小型公司或任务室，从其行业看，多是从事于创意行业、贸易、信息咨询、网络行业、商业艺术行业、媒体行业、摄影、软件业等所谓“卖脑行业。国际级效力性公寓成熟商住酒店管理地段是顶级重要的，荣宝斋大厦正是处于淄博成熟商圈，周边有立体式的交通支撑，有浓郁的商业、文化气氛。荣宝斋大厦拥有开放性的空间，如奢华高挑的大堂，适宜

10、交流、环境幽雅的厅堂等，还可以向年轻家庭或中小公司带来“在最小的个人空间享用最大的公共空间的酒店式管理与效力。国际级效力性公寓创业平台投资升值弹性未来由于独特的市场定位及有针对性的设计，使得Openoffice的特征之一就是以满足生长型企业的需求，并且在CBD及商业兴隆地域有着非常宽广的市场前景。通常选择作“国际级效力性公寓办公场所的多数是创业初期的中小型企业，这些企业需求一个良好的开展空间；需求价钱适中而且各种效力周到的办公场所，同时一些新兴白领与经理人追求现代的都市生活方式，随着中国与全球经济一体化的开展日益同步，作为我国经济最活泼的部分大量的中小型公司将会涌现，荣宝斋工程的出现正是顺应潮

11、流的开展，为淄博中小型公司提供了良好的开展空间。因此，工程具有相当的消费群体，带来了丰厚的稳定的高投资报答。国际级效力性公寓的主要特征表如今：比商住有气氛 比商务更便利工程与商住公寓相比，更有良好的商务气氛。周边地带大商务气氛浓郁，便利的交通、优越的地理位置、各种配套设备齐全的生活环境构成了这里独特的商务环境。在同样质量的环境与气氛中，荣宝斋大厦在生活与任务上又比商务公寓更便利。在生活上，有普通商住公寓所没有不能够具备的一流的办公、商务设备，再加上商务公寓所没有的与之相匹配的酒店式高档、体恤、细致的效力工程和全天候商务效力，它可以作为老板或高级员工的日常居住场所，为人们博得了较多的任务与休憩时

12、间。比商住笼统好 比商务更高档普通的商务公寓办公的公司要比在正规写字楼办公的公司在笼统上稍逊一筹，商住公寓更因本钱低、价位低、居住办公环境较差、未构成成熟的商务气氛而在笼统上不如写字楼及商务公寓。荣宝斋大厦拥有成熟的商务社区与高档的人文环境而显示出本身的高质量，给无论是投资、自用还是办公的客户以高档次的觉得。 比商住功能多 比商务工程全荣宝斋大厦为中小公司及居家办公的soho一族提供了一个“商+住的场所，既有先进的商务设备和齐全的商务功能，同时又能提供高档、细致、周全的酒店式效力。可以说，它是和酒店式公寓的组合体。在为“商效力方面，硬件设备完全能满足不同客户群体的不同商务需求。全天候的多功能商

13、务中心包括提供小时中不同时段的商务会议、商务秘书、翻译、金融、邮政、票务、打印、复印、信息查寻等效力；程控交换系统能满足居家商务的需求；小时监控系统、进口处楼宇可视对讲、户门防盗开关和紧急呼叫按钮；多功能会所；充足的车位等。在为“住效力方面，酒店式商务公寓可以为客户提供清洁、叫早、送餐、订票、洗衣、代购物品等比酒店更周全细致的高档、贴身、繁琐的多种效力。 三市场定位鲁中1号国际公寓定位阐释：荣宝斋大厦要做就做最好，工程具备了成为鲁中1号国际公寓的两个要素：第一，建筑设计的独特性。从目前产品的概念规划来看，工程的产品设计将力求打呵斥为一流国际型的建筑外型，工程从建筑笼统上可以独树一帜。正是由于在

14、这一地段上，周边的配套设备非常完善与成熟。随着本地段新商圈的构成，构筑了淄博的CBD中央商务区。而工程恰恰是位于淄博CBD的标志性地段，将成为地段上的笼统所在。第二、工程的全面领先性。工程紧靠345亩有城市森林公园之称的人民公园，拥有非常优越的环境优势；SOHO商务公寓的独特户型淄博绝无仅有；国际级的物业管理，管家式的效力淄博也是绝无仅有。三、工程整体开展四大原那么1、强势启动原那么区域市场的开展趋势，以及周边的竞争压力，需求我们迅速地将本工程的商业环境及商业气氛组建和聚拢起来。同时，客户对本区域市场消费前景自信心缺乏的实践情况，更加要求我们不能按照常规的商铺销售方式来消化这些产品。2、全面领

15、先原那么房地产物业作为一种群众消费品，消费者的态度日趋理性和挑剔。房地产物业卖不动，往往是由于工程缺乏创新的个性和特征，只需创新才有生命力。因此，荣宝斋大厦在产品设计时思索到了两个中庭的设置、SOH0公寓户型、空中园林会所等创新意念，做到了产品形状独特化，具有创新性和领先性。荣宝斋大厦品牌是不会被可克隆，由于它具备品牌的三个特性，即独一性，排他性与权威性。第一、荣宝斋代表着权威、专业、高质量、是自信心的保证。第二、工程的地段优势、区位优势也恰恰是竞争对手无法模拟与复制的。全面领先优势：地利领先开展领先产品领先时髦领先办公领先便利领先品牌领先文化领先景观领先质量领先配套领先效力领先3、复合地产开

16、发方式原那么复合地产开发方式就是跳出地产做地产，以发散的思想方式，整合各种社会资源，营造新的文化与生活方式。复合地产开发方式比单一的房地产开发方式更有生命力，更可以全方位满足人们的需求。荣宝斋大厦不是依赖荣宝斋悠久的文化品牌过日子，也决不仅仅是“文化+商业形状那么简单。荣宝斋大厦有着本人独特的内涵，荣宝斋大厦做的是复合地产概念，做的是住宅、商业、文化、国际物业等多种行业的资源的整合，一切有利的资源都是荣宝斋大厦整合的对象。4、构筑品牌优势原那么确立鲜明独特、符合城市开展的社区主题概念国际级效力性公寓和笼统定位淄博城市笼统标志物业，有利于快速传播，引起市场的留意力。构筑荣宝斋大厦品牌笼统，使业主

17、拥有尊贵感和骄傲感。四、工程整体中心竞争优势 1、独特的产品设计 工程从产品的规划设计到户型设计都在当地市场具有相当的领先性，填补市场的空白点。产品的整体设计可以给予市场新颖感，它将是既符合市场规律，同时有具有前瞻性的物业。2、稀缺自然资源与稀缺的文化内涵荣宝斋工程独有的稀缺公园自然资源，是其它楼盘所没有的。公园森林构成了淄博的“市肺，如此优越的自然环境成就了淄博环境素质最好的楼盘。另一方面，工程拥有荣宝斋文化品牌优势。文化品牌的积极推进更是为工程的品牌丰富了内涵，拓展了品牌的开展空间。3、不可以复制的黄金地段 荣宝斋大厦具有绝对的不可取代性，作为一种未来城市地标的意味，坐落繁华都会，掌握经济

18、、文化脉动，是必需的条件拥有四通八达的便利交通条件，昌盛的商业文化，购物、文娱、餐饮等一应俱全的生活设备。其工程所处于的地段不可以取代和复制，是淄博城市中心地段中坐标。 4、高生长、高报答、高稳定的投资 国际级效力性公寓投资方式的出现也应成为淄博投资物业开展到一定阶段的亮点。本工程所倡导的国际级效力性公寓投资方式有别于其他的商业投资形状，是一种全新的稳定型，城市笼统与稀缺物业的投资，具有其他物业类型不可以比较的丰厚的投资报答。五、工程消费群定位分析从本工程本身定位和功能划分情况来看，本工程的目的客户群大致可分为商业投资客和住宅投资者两部分。一本工程的目的客户群主要为为投资者和自用者两类投资者对

19、投资有一定的阅历，他们最为关注的就是工程地块的升值潜力和投资报答率。本工程作为黄金商圈的新中心、淄博CBD的焦点，一定已早早地遭到有目光的投资者的留意，一旦时机到来，他们的投资是看准理想铺位就势在必得，而且也会是最早的一批落定者。自用商家比投资者更注重的是部分性的商业环境，详细针对本人运营的商品或效力在工程所在商业市场的开展前景和获利空间。本工程大住宅自用者多为中小型贸易公司、IT公司、广告公司、设计公司的企业主，小户型自用者多注重商住两用，中心商务区写字楼昂贵的租金妨碍了中小型公司进驻中心商务区，但中小型公司的上游客户资源多为商务中心区相对集中的大型企业，为了可以与客户坚持快速的沟通、为客户

20、提供有效的效力，以免让竞争对手有机可乘，因此，置信本工程永久产权酒店式商务公寓的低总价和区位优势将博得众多中小型公司的亲睞。二荣宝斋商铺购买或投资客户年龄分布预测阐明：从商铺购买或投资客户年龄分布预测看，主力购买或投资客户年龄段主 要集中在3149岁的范围。此年龄段的人群实践也是置业和消费的重要 组成部分。生活形状分析：夫妻年龄普通在3050岁之间家庭年收入人民币8万至15万元左右普通能够拥有一辆国产私家车轿车或货车人员职业范围涉及:大型国有企业的高级管理人员行政或事业单位干部中小型私营企业主或个体实力商贩人员素质及任务心态、容颜：受过良好的教育有新的文化背景有较高的素质和教养有较好的职业和身

21、份新的人生体验紧追时代的脉搏生活方式积极、安康、向上有事业心，任务勤劳，有拼搏精神针对性措施：由于年龄在3149岁的主力购买或投资客户比较容易接受新事物、新开展、新动向，可以明智地域分和分析一些真实问题，投资置业理性成份较重，所以，在推行过程中，我们需求有相应及针对性很强的手段来刺激并引起他们的消费欲。诱导措施：政府及媒介的造势宣传工程户外广告直观而笼统的宣传实效性的推行方案价风格整战略常规坐销与泛销战略三荣宝斋商务公寓购买或投资客户年龄分布预测生活形状分析：年龄普通在3050岁之间拥有稳定的任务和收入SOHO一簇丁克家簇中小型私营企业主或个体实力商贩人员素质及任务心态、容颜：受过良好的教育有

22、新的文化背景有较高的素质和教养有较好的职业和身份新的人生体验紧追时代的脉搏生活方式积极、安康、向上有事业心，任务勤劳，有拼搏创业精神自住者购房动机和消费心思1为改善居住环境或结婚需购房，根本为自住购房，需求迫切。2有勇气借贷购房，也有足够的还款才干。3易受媒体广告影响。4求新、求美。自住者购房需求与开发对策购房需求开发对策家庭构造简单，面积要求不高，接受总价较低小户型： 80平方米左右积存不多，仅能支付首期，装修、购买家具电器压力大降低置业门槛低价入市轻松付款提供精装修提供家具电器一体化贷款需求面子公共空间，满足社交需求大公共空间价廉物美荣宝斋品牌延伸优良的产品规划设计精致的细部设计增值效力如

23、：e生活智能化效力、家政效力、医疗保健效力关怀未来物业管理效力推出智能化管理系统酒店式星级效力聘请知名物业管理公司做顾问商住两用者购房动机和消费心思1为降低昂贵的办公本钱，需求迫切。2有足够的购买才干，但会把钱用于事业投资，购房选择银行按揭。3商务社交活动要方便。4崇尚自在的任务空间，不受朝九晚五上班时间的限制，人性化办公。5易受媒体广告影响。商住两用者购房需求与开发对策购房需求开发对策客厅面积要求大、采光好、商住分区小户型：120平方米以上阳光户型无时间及人力破费在装修、购买家具电器配套上提供精装修规范备选提供家具电器套餐需求面子公共空间，满足社交需求大型公共空间商务会所价廉物美荣宝斋品牌延

24、伸优良的产品规划设计精致的细部设计增值效力如：e生活智能化效力、贴心的商务秘书效力关怀未来物业管理效力推出智能化管理系统酒店式星级效力聘请知名物业管理公司做顾问无时限办公环境商务中心24小时 效力六、销售力的深化整合与提升一地段优势工程的中心优势正是显而易见的地段优势。荣宝斋大厦地处张店区属淄博CBD，地段优势也恰恰是竞争对手无法模拟与复制的。因此，将地段优势进展最大化，在工程的产品规划与销售中真正将地段价值进展升华，到达地段商业价值最大化的最终目的。从淄博社会经济总体规划规划与现实开展看，日新月异的张店区区必将成为淄博中心商务圈。荣宝斋大厦将会是中心的中心。它的建成将会对区域的开展、甚至城市

25、的开展起到宏大的推进作用。二环境景观优势荣宝斋大厦临近一座占地亩开放式的城市森林公园人民公园，万多株乔木、万平方米水面、万平方米绿地。听着广场背景音乐，走在公园里，就像在森林中散步。真正实现了“人在城市中 ,城市在森林中的愉快愿望，任务之余可以轻松徜徉于这片“城市森林，似乎走进了一个天然的氧吧。荣宝斋大厦作为淄博城市笼统重要组成部分，占据着淄博中心商务圈的中心地段与制高点。开放式的城市森林公园更是绝无仅有这一区位优势，将使荣宝斋大厦国际级效力性公寓在借用城市资源优势上独得其先。假以时日，这里将是商业的中心、旅游的热点。三文化含量高荣宝斋大厦将以文化特征运营理念著称，四层将建成文化类精品的赏析买

26、卖中心；五层有亚洲文化品牌和中国文化龙头之称的荣宝斋对活泼群众文化生活，及提升淄博地域的书画搜集、鉴赏和创作程度，带动周边地域与淄博的文化交流起到艰苦作用。四产品独特创新荣宝斋大厦国际级效力性公寓采用客厅全挑空设计，层高控制在5米。无论是平面还是空间部分都很紧凑，功能分区明确、抗干扰性强、私密性强，户型会较有特征，空间处置做到了“规范层面积，复式的空间享用六优秀的物业管理建议荣宝斋大厦将聘请国际酒店管理公司进展全程管家式的高规格的物业管理效力，以确保物业的保值增值功能，确保业主在此生活的高档次、高质量。荣宝斋大厦向业主提供细致周到、体恤入微的效力，真正表达以人为本的管理精神，也是对业主的一项郑

27、重承诺。需求全面引入通常星级宾馆所能提供的星级效力，还将根据居住物业的性质和小区本身的特点，提供一系列便民利民的个性化的生活效力，更为人性化，更具家园的亲和力和归属感。-荣宝斋大厦，一个以全新文化理念打造的高规格、高质量的国际标签特区。-远红外线自动化报警系统-闭路电视监控系统24小时监视小区各通道、电梯间、停车场及公共活动区域-智能电子巡查系统；-可视对讲系统；-家庭自动报警系统-家电远程自动控制系统-水、电、气的自动远程抄表系统；-公共区域照明的自动控制系统；-小区公共设备的集中控制系统；-小区局域网系统，可经过VOD视频点播系统点播歌曲、影片；-车辆出入口管理系统； -小区一卡通管理系统

28、； 封锁式智能化管理，让您感受绝对平安、温馨的居住生活。五投资潜力大采用了专业的公司进展效力与管理，同时，有具有住宅与写字楼的一些特点，既可以居住，有可以办公，成为了一个功能自在的公寓空间，它将空间最大化模糊，可以让市场的接受面更加广，可以适宜目前市场的充分需求。建立成后将物业销售后，将它交给专业物业管理公司去管理，专业的物业管理公司成立“房屋银行来进展运作，保证了投资的继续的高收益，可以充分刺激市场投资的积极性。六工程会所功能设置建议工程的六层作为配套层设立双会所商务会所与住户会所1、商务会所功能设置建议：设立独立中型、小型商务洽谈室，提供视频点播、卫星频道接纳、100兆光纤网络终端，能满足

29、高档商务洽谈和小型会议的需求。配设的商务中心提供满足办公需求的复印、打字、商务秘书等配套效力。设立空中商务酒吧，内置特征吧台，提供饮料、咖啡、其它各种饮品及商务餐，客人在此纵情享用紧张办公之余的休闲乐趣。2、住户会所功能设置建议：壁球室时髦安康运动型会所棋牌室、台球室、健身区、乒乓区影音室不仅有液晶视频可供欣赏经典名片，还设有家庭包厢式的卡拉OK室。音乐阅览室营造了最为浪漫的读书方式：心仪的音乐+喜欢的图书+香甜的咖啡+温馨的环境=一个有美丽心境的午后生活。七国际级效力公寓八大规范1国际级的开发理念开展商秉承国际化开发理念，吸收国外先进的开发阅历，充分结合淄博房地产现状与趋势，开发可以领先淄博

30、房地产市场的工程。2国际化的规划设计工程规划巧妙地将“自然、生活、人三者结合，符合国际商业、居住潮流。集商业、居住、休闲、文娱于一身，成为淄博一个真正的国际级效力公寓社区。3国际级的配套设备聚集特征的生活、休闲、运动设备，为业主提供高质量的生活享用，同时提供智能化效力，让业主生活与国际同步。4国际级的物业管理物业管理与世界知的物业管理公司协作，使物业管理到达世界先进程度，为业主提供“一站式物业管理效力。物业管理做到规划化、规范化。同时为业主提供个性化效力，一切的效力工程都可以在“客户效力中心一站办妥。5、国际级的资讯系统小区智能化系统包括“平安防备系统、“物业管理系统、“信息网络系统三部分。按

31、照建立部国家星级规范建立。将现代网络通讯技术、现代科技控制技术与建筑环境有机交融，实现资讯国际化和住宅综合自动化。6国际级的增值效力利用小区网络通讯系统实现各种，从而获得住户的信任，结合电子商务系统，使小区的知名度提高，实现软性目的的增值。包括，提供远程效力如医疗、教育、咨询、购物、阅读、视频点播业务、网络信息电子公告牌以及域名效力等。7国际级的星级会所在会所设计方面表达现代、时髦、先进超前的认识，展现新世界追求精品的开发理念，迎合工程业主生活追求的需求，在会所配置上满足未来国际级效力公寓及家居效力的需求，引入先进的设备，建立电子商务平台及与世界接轨的各种运营方式。8国际级的社区文化倡导社区文

32、化的建立，加强邻里之间的联络，营造良好的社区文化气氛，把国际化的生活方式表达在社区文化的塑造中；定期举行业主联谊活动，使之贯彻社区生活的全过程，用高尚的生活情趣和生活档次来提升小区国际化生活档次，从在小区范围内构成人与人之间和睦相持、谦让友爱的气氛。第二部分 工程营销推行方案一、销售目的开盘3个月完成销售额的80%二、十大推销原那么原那么1: 先住宅，再商业销售荣宝斋大厦的中心部分就是住宅。工程位于淄博张店区属于淄博CBD，而且工程周边商业环境和配套都比较成熟，又紧靠人民公园，工程区位优势是其他竞争工程所无法比较的。由此可以断定商业部分不愁卖。工程市场定位为“鲁中1号国际公寓，就决议了工程的主

33、要目的是SOHO公寓部分，同时先卖住宅部分也便于工程前期的包装与宣传。另外，国际级效力性公寓的买家也会关注和口头宣传商业物业部分，这样一来，在推出住宅部分时就积累了一部分商业物业买家，为商铺的公开竞拍销售奠定了坚实的根底。原那么2:卖点的推出必需有层次。悠久的“荣宝斋文化品牌和环境景观优势亩开放式的城市森林公园人民公园以及产品独特创新和国际级的物业管理，这是荣宝斋大厦拥有的中心竞争优势，也即它的中心卖点和特征。围绕这一中心卖点我们还可以提炼出其它众多的卖点，但是这些卖点的推出必需是有节拍和有目的的，只需这样才干辅助工程进展更好的营销推行。原那么3: 采取点对点有效传播方式。市场推行任务的细致化

34、，主要指每一环节和每一步骤的周到、细腻与有效、有机结合，根据本工程详细情况，可采取分区域、分层次点对点有效传播方式进展前期的销售。原那么4:充足的客户贮藏与管理，开盘前到达1、剧烈购买志愿者：200个以上；2、较强的购买志愿者：300个以上；3、意向登记者：500个以上。4、看楼者：10000人以上原那么5: “短、平、快原那么由于市场竞争压力的逼近，以及巨额销售量，本商铺与商务公寓的推售时间与周期不可过长，因此，我们建议本商铺宜采用“短、平、快的价钱战略，力求在较短的时间内快速出货，并构成浓重的商业气氛和社区文化气氛。原那么6:综合性价比优于对手从目前的市场来看，荣宝斋工程并没有真正意义上的

35、竞争对手，因此，工程的销售必需是让投资者可以构成宏大的心思落差，一方面觉得到可以拥有超值的报答，另一方面又可以超值的价位进展投资。原那么7:现场包装战略把“生活的艺术确立为包装设计的理念，营销中心用艺术吊灯、钢琴、名人字画等来表达荣宝斋工程的优雅、尊贵档次，用文化艺术来引发人们的共鸣。将中国传统的艺术气氛、文化思想融入到荣宝斋大厦现代建筑的环境中，厚重的文化底蕴、国际化的符号、人本气质与灵动的思索空间，培育“鲁中1号国际公寓荣宝斋大厦。售楼部“艺术馆荣宝斋大厦可以思索建立艺术馆方式，布置名画家字画、古董文物、分发着剧烈的文化气味和艺术魅力，吸引着淄博以及全国的艺术家和艺术喜好者、艺术任务者，使

36、荣宝斋大厦从骨子里显显露一股高雅的风范。艺术博物馆前期作为工程的营销中心运用。在工程的营销中心以艺术气氛来装点，提高工程的文化底蕴，赋予工程丰富的品牌价值。为了更好的利用工程的艺术资源，在工程的外立面颜色的选择搭配上赋予一定的说法，如工程的整个颜色方案是约请陈逸飞作为颜色顾问，同时还可以约请余秋雨先生作为工程的艺术指点等，约请启功先生为工程题词，经过与名家的结合可以添加工程的整体文化价值的提升。样板房“艺术生活时空荣宝斋的样板房包装必需是树立工程的个性，在装修中注现代气味，强调一种生活情趣和档次风格。对于全新笼统导入后推出的荣宝斋国际级效力性公寓，特别命名为“艺术生活时空、“艺术任务室进展全方

37、位包装。艺术之旅将书画作品、摄影作品、现代雕塑作品融入到样板房装饰中，使样板房充溢艺术气氛与风格。让看楼者感遭到，来样板房观赏就是享用一次艺术之旅。哪怕是牺牲数小时也值得！样板房的艺术包装样板房包装的个性化装饰将成为工程的一道亮丽的风景。因此，建议将荣宝斋的一套样板房进展艺术包装偏重于居住，设计一种可伸缩的空间，将样板房全部用特殊资料包起来，好像一件包装好的礼品，建立工程样板房的感性和整体风格的，制造工程本身热点，以新闻为工程造势。荣宝斋大厦SOHO公寓市场定位为初次置业自住者、商住两用者，因此，建议将荣宝斋的一套样板房以居住文化时空为主题，以清溪、竹林、木廊等中式符号营造出禪意景观和儒雅气氛

38、，让中国深沉的文化内涵自然浸透居室的每一寸空间。彰显荣宝斋悠久的文化品牌的无限魅力。另一套样板房那么作时髦前卫的包装偏重于办公，演绎未来的国际化办公方式，在样板房中融入可视、酒吧台等SOHO概念元素。原那么8:造势战略：做势，做市，做事，三者同步进展。要在猛烈的市场竞争中博得“先手，并保证工程在全面进入市场后短期内迅速获得胜利，我们以为“造势、做市、做事三位一体的全方位整体推行战略势在必行。1、造势：1利用政府及媒介的权威性开展新闻炒作在工程开盘前期，积极利用工程位于淄博市张店区是城市CBD商业圈的优势，借助政府搭台、媒介唱戏进展造势炒作淄博城市笼统标志物业。2构成言论口碑位置“政府搭台、媒介

39、唱戏开场后，工程所在区域必将成为市民关注的亮点。经过政府这种具有权威性的造势和媒介轰炸性的煽动，将淄博荣宝斋工程渲染成一个淄博城市笼统标志物业，并顺利成章。让这种言论在市民口中传播开来，有利工程的推行和招租。3采用“事件行销活动，制造惊动效应为到达造势的目的与效果，在商铺租售的导入期蓄客期，建议采用淄博“新城市、新笼统、新地标物业论坛暨荣宝斋大厦开发理念论证会、售楼部和样板房公开开放剪彩仪式、“认购荣宝斋大厦物业送当代名人艺术作品活动、举行淄博国际公寓顶峰论坛暨投资论坛、“与文化名人面对面活动和专题艺术沙龙和名画、文物、国宝展这几大行销事件来制造惊动效应。开盘前期，在工程现场工程售楼部举行知名

40、艺术作品展现活动，展现国家的无价之宝，在淄博是不多见的，同时，更可以表达工程的与众不同与开展商的实力表达，引起市场高度关注的同时，也为工程吸引更多的人气，吸引更多的市场留意。在开盘期间，经过知名艺术作品的展现，可以吸引更多的人来现场营销中心观赏展出，制造工程开盘期间旺盛的人气和现场火暴的局面。2、做市1创新拓展销售渠道荣宝斋工程要实现快速地销售，仅仅依托常规的销售是缺乏够的，根据现代市场营销战略中的4C实际，其中，销售方式的创新与销售网点的增设，为工程迅速地接触目的客户，树立强而有力的“势，并为其提供置业的方便、灵敏性是相当重要的一环。从另一个角度思索，诸如淄博这类城市，传统媒体的宣传推行力量

41、一直有限，尤其是工程的销售义务是尽快终了销售阶段，迎接开业，由此可见，更加有必要不断创新，并突破常规的销售推行方式，方有能够实现即定的目的。因此，我司建议，从多个层面出发，积极地打一场销售的“浸透战，以保证与客户接触面及到达率的广且深化。3、做事3.1 一致笼统VI系统设计对工程的主题概念进展发掘、演绎，建立全方位一致的VI体系，包括标志、规范字、规范色以及现场广告牌、公交车身、手提袋等各种场所的运用物品设计。一经推出，呵斥排山倒海、铺面而来的气势。3.2 放眼皆是荣宝斋户外广告先行。户外广告广告牌及灯箱广告作为一种瞬间产生高度注目率的媒体，具有展现时间长，针对性强、表现手段灵敏，费用比较低，

42、并可以利用光电技术更具有吸引力等优点。而对于荣宝斋工程，假设要在开盘之前构成“路人皆知的局面，大量地运用户外广告是势在必行的。我司建议，在淄博市主要街道、商业区、通往工程的主干道、高速公路路口均大批量地投放户外广告牌及灯箱广告，呵斥遍地皆可见到“荣宝斋工程，构成全城为之瞩目的形状，以此，迅速地树立荣宝斋工程的品牌笼统，以惊动性的效应发明工程之高关注率与高知名度。3.3 流动的传播媒体车身广告。车身广告是流动性的传播媒体，在其所经过的地域皆可吸引宽广公众的注目，在这一过程中也较好地处理了知名度推行的问题。我司建议，在淄博地域的公交车，尤其是来往各城区的线路上，投放车身广告，到达“花小钱，办大事的

43、媒体原那么。3.4 让政府的咽喉为工程树品牌大旗发明新闻价值。创意，不仅仅于广告的表现，假设在媒体设计下更多的心思，所发明的影响与冲击有能够发扬超凡的力量。报纸媒体除了常规的广告宣传外，其相当关键是，在于成为了政府的宣传咽喉，对于国人来说，那么意味着权威性与公正性。这一点，有必要成为荣宝斋工程在入市期将充分利用的资源。对此，我司建议，与市委宣传部和主流媒体展开紧切的联络，以超凡规、大篇幅地报道荣宝斋工程，从加快淄博建立“经济强市，同步建立文化大市、绿色城市战略意义的高度、分析工程所在区域的运营开展前景、结合工程本身的多种优势、文化广场对城市精神文明建立的提升等等方面，利用报纸媒体的辐射面，向众

44、多的读者剧烈地灌输荣宝斋工程将建立成为淄博城市笼统标志物业的信息。为工程的强势入市奠定根底。在读者接受信息的同时，可感遭到政府对荣宝斋工程的认同与支持，对工程亦产生高度的关注；同时，也深化领会到开展商所拥有的雄厚实力与社会资源，无形中提升了自信心。3.6 展现工程魅力影视广告的力量。电视广告具有可观性、可感性强；图文并貌；音乐、人物的动感性；对客户较有吸引力等优点。荣宝斋工程作为期铺，未能将本身的优势直观地展如今目的客户群面前，难免存在着自信心的缺乏。经过影视广告的传播，将日后运营的场景与特征精彩地给予演绎，让客户群仿佛身临其境，在理性的认知与感性的认同上得到一致，强化了荣宝斋工程的品牌笼统与

45、认知度，对销售的协助 是显而易见的，且是立竿见影的。37成立“荣宝斋大厦生活会，提出“一切为客户的效力理念1、“荣宝斋大厦生活会的成立最大的意义在于树立荣宝斋在淄博地域的品牌笼统及荣宝斋大厦-鲁中1号国际公寓的市场位置。“荣宝斋大厦生活会的目的不仅仅是客户提供荣宝斋大厦楼盘资讯及荣宝斋大厦企业管理与运作新动向，也向客户提供优先定购荣宝斋大厦物业，享用会员优惠政策及精选商号的购买折扣等。另外，荣宝斋大厦也经过“荣宝斋大厦生活会了解客户对物业的需求，亲密把握市场及消费者的动态。成立“荣宝斋大厦生活会，是与荣宝斋大厦的老客户，或者想成为未来的荣宝斋大厦客户，或不想成为荣宝斋大厦客户但想了解荣宝斋大厦

46、的消费者沟通的渠道，把客户层面最大程度地向社会推行，扩展与客户交流的途径。2、定期举行社区文化活动，加强往户之间的交流，培育人文气氛。 发明良好的社区居住气氛，是经过定期举行社区文化活动，加强往户之间的交流来实现的，以到达让居住于此的每一住户相处得更和睦、更融洽。3、聘请“生活顾问，定期与业主进展交流活动。 聘请社会各界精英作为荣宝斋大厦的“生活顾问，定期与业主进展生活各方面的交流活动，能有效加深社区居住文化。原那么9:对消费者进展诱导:采取“非实体化营销战略，以实体化的产品为载体，传送和表达在产品实体中所蕴涵的理念和价值，并使这种信息经过有效的沟通传送给寻求某种意义的消费者，引起消费者的情感

47、与价值认同，从而构成具有较高稳定性与高度忠实度的意义或价值共同体。工程确保销售上的胜利关键之一，即需求在正式全面推售前营造区位投资自信心，这种投资自信心目前在本区位市场缺乏并不明显，因此，荣宝斋工程的执行推行前阶段，需求大力对投资方向及环境进展诱导：以淄博城市笼统标志物业和全新的永久产权国际级效力性公寓方式调动投资者的情感，以具有高投资报答价值的国际级效力性公寓和中心商圈旺铺启发消费者的想象力。经过这种诱导提早灌输各种愉快的细节，让投资者心醉。原那么10:与主流媒体进展深度协作利用主流媒介的权威性开展新闻炒作，有利于快速建立企业的知名度和佳誉度。三、推行阶段划分第一阶段：蓄客期：时间：2003

48、年9月初至2003年9月中旬8月底-9月5日进展荣宝斋品牌广告宣传8月底-9月5日预告淄博“新城市、新笼统、新地标物业论坛暨荣宝斋大厦开发理念论证会于9月5日在荣宝斋大厦举行9月5日与淄博市委宣传部结合举行淄博“新城市、新笼统、新地标物业论坛暨荣宝斋大厦开发理念论证会9月5日-9月10日后继宣传报道炒作荣宝斋大厦的笼统定位-淄博城市笼统标志物业第二阶段：内部认购期：时间：2003年9月中旬至10月10日9月10日-9月16日宣传荣宝斋大厦售楼部和样板房将于9月16日公开开放预告荣宝斋大厦售楼部和样板房将将于9月16日10月10日举行大型荣宝斋收藏艺术品展9月16日荣宝斋大厦售楼部和样板房公开开

49、放剪彩仪式从9月20日开场荣宝斋大厦开场收住宅认购诚意金，兼接受商铺认购登记从9月20日开场推出“认购荣宝斋大厦物业送当代名人艺术作品活动，先到先得。9月23日举行淄博国际公寓顶峰论坛暨投资论坛9月20日10月7日VIP客户优先选房10月1日10月8日国庆节期间举行“名人面对面活动第三阶段：公开出卖期：时间：2003年10月11日至11月中旬10月11日公开出卖待商铺蓄客到位举行商铺竟拍销售新闻发布会第四阶段：热销延续期时间：2003年11月下旬四、淄博荣宝斋工程一期销售推行阶段划分表：阶段和时间工程与预备任务进度推行战略推行目的推行活动销售目的蓄客期2003年9月初至2003年9月中旬正式开

50、工售楼部、样板房开工利用主流媒介全面炒作荣宝斋大厦-淄博城市笼统标志物业的笼统定位概念全面宣传荣宝斋品牌树立荣宝斋大厦“鲁中1号国际公寓笼统销售人员进展地毯式宣传单张派发，实施点对点宣传建立社会和市场对工程的根本认识建立鲜明有力的笼统、知名度，为开盘储蓄客源。接受更多购房者进展意向登记9月5日淄博“新城市、新笼统、新地标物业论坛暨荣宝斋大厦开发理念论证会推出荣宝斋大厦金卡全面开展意向登记任务内部认购期2003年9月中旬至10月10日规划模型制造终了售楼部、样板房完工拿到预售证大规模的广告造势，引起市场的高度留意力本质性的销售手段配合，促成大 批量成交采用“事件行销活动，制造惊动效应采取点对点有

51、效传播方式经过内部认购实现首批客户的成交为开盘打下人际传播的良好根底荣宝斋大厦售楼部和样板房将于9月16日公开开放9月16日10月10日举行大型荣宝斋收藏艺术品展“与文化名人面对面活动VIP客户优先选房会意向登记者：300个以上阶段和时间工程与预备任务进度推行战略推行目的推行活动销售目的第一次公开出卖2003年10月11日至11月中旬完成现场环境包装预备多套价钱方案，及时进展调价经过现场包装打动人心，到达或超越消费者心思期望值。制造“物超所值的宏大心思落差。以震撼性手法开盘，制造惊动效应大规模的广告造势，引起市场的高度留意力一炮而红翻开市场，到达短期快速大量成交，建立市场统治者位置的目的。举行

52、商铺竟拍销售新闻发布会公开出卖实现一期总销售量60左右热销延续期2003年11月下旬完成大部分楼体的外立面工程不断强化工程品牌口碑用户型差的单元打价钱促销牌建立品牌忠实度为二期储蓄客源永不安落空的大抽奖待定荣宝斋工程整体开展战略暨营销方案PAGE PAGE 49 荣宝斋工程 凌峻谋划荣宝斋工程整体开展战略暨营销方案 荣宝斋工程 凌峻谋划五、 各阶段推行战略与方案：一蓄客期 2003年9月初至2003年9月中旬1、推行目的： 建立市场对工程的根本认识建立建立鲜明有力的笼统、知名度，为开盘储蓄客源接受更多购房者进展意向登记目的：蓄客为主卖点战略：主要卖点利益点市场推行语淄博城市笼统标志物业国际级效

53、力性公寓全面领先的物业，升值潜力大具有高投资报答的物业鲁中1号国际公寓中心商圈，龙头旺铺淄博首个文化艺术特征的国际级效力性公寓体验生活的全面乐趣集商业、商务、投资 、居住、休闲、文娱等于一体的城市笼统标志物业永久产权国际级效力性公寓具有高投资报答的物业自在办公化一天可以拥有28小时的艺术文化生活全景观自在的办公空间“淄博荣宝斋大厦生活会消费优惠享用VIP礼遇4、推行战略：主流媒介全面炒作荣宝斋大厦-淄博城市笼统标志物业的笼统定位概念、宣传荣宝斋品牌、炒作区位优势，诉求中心商圈、龙头旺铺 ，永久产权国际级效力性公寓带来的投资商机销售人员进展地毯式访问，搜集意向购买登记信息5、 推行活动：淄博“新

54、城市、新笼统、新地标物业论坛暨荣宝斋大厦开发理念论证会活动意义：经过淄博“新城市、新笼统、新地标物业论坛暨荣宝斋大厦开发理念论证会，约请政界、规划、建筑、物业管理、商业、经济、金融等方面的专家，共同对“淄博城市笼统标志物业开发理念、“永久产权国际级效力性公寓概念进展论证与评述。引爆淄博首个“城市笼统标志物业，成为社会和市场关注的焦点，提升工程的知名度和佳誉度，为荣宝斋大厦的开盘奠定根底。活动时间：9月5日地点：淄博荣宝斋大厦暂定内容： 淄博“新城市、新笼统、新地标物业论坛荣宝斋大厦开发理念论证会参与对象：政府官员；规划、建筑界知名人士商业界知名人士文艺界知名人士开发商及代理商指点及任务人员；各

55、大媒体记者。现场包装：完成售楼部内部包装；完成工地围档；空飘气球带宣传布幔。宣传配合：约请各大媒体进展采访报道新闻炒作：约请各大媒体记者进展采访报道，以大量的新闻报道，对淄博荣宝斋大厦将建立淄博城市笼统标志物业-鲁中1号国际公寓事件进展炒作，为淄博荣宝斋大厦品牌的推出作好言论铺垫。二内部认购期2003年9月中旬至10月10日1、推行目的:经过内部认购实现首批客户的成交为开盘打下人际传播的良好根底继续为开盘贮藏意向客户2、 卖点战略：主要卖点利益点市场推行语区域增值前景中心商圈，钻石旺铺存钱不如赚钱租铺不如买铺买对一次，赚足三世打造荣宝斋大厦国际级效力性公寓八大规范多种增值效力，超值享用居住、商

56、务、投资一站式内部认购热销观赏样板房和荣宝斋收藏艺术品展超额认购震撼全城SOHO跃式小户型创新和适用的商住两用空间会生金蛋的房子3、 推行战略：经过深化工程宣传，令市场认知与接受“淄博城市笼统标志物业“的开发理念;为开盘发明坚实的口碑和言论根底;制造价钱悬念，构成市场热点话题；在工程公开销售前，应制造出一种悬念、一种奥秘感，如：看楼要约定、观赏样板房和荣宝斋收藏艺术品展要凭票、进入样板房和展厅要进展安检、样板房的二次布置样板房的再次用名画等艺术品分量级布置又会吸引更多的参与者等，这样一来有利于控制人流量和平安捍卫任务。4、推行活动：9月16日荣宝斋大厦售楼部和样板房公开开放剪彩仪式意义：向外告

57、知荣宝斋工程的最新动向，维持工程的市场曝光率，并经过指点嘉宾、各界名人参与荣宝斋大厦售楼部和样板房公开开放剪彩仪式，来引起社会和市场的高度关注。售楼部和样板房公开开放当天，布置大型荣宝斋收藏艺术品展，必将吸引大量的市民前来观赏。售楼部和样板房公开开放可以积累客户，提升工程的知名度和佳誉度。为荣宝斋大厦的开盘奠定根底。地点：现场或售楼部内容：舞狮嘉宾指点讲话剪彩仪式操作要点：现场布置其中包括剪彩现场布置和大型荣宝斋收藏艺术品展的布置约请嘉宾指点：政府官员、规划、建筑界知名人士、商业界知名人士、文艺界知名人士、各大媒体记者。开发商及代理商指点及任务人员；媒体宣传：9月16日荣宝斋大厦售楼部和样板房

58、公开开放剪彩仪式前一周进展硬广告宣传约请各大媒体记者亲临现场对论坛活动进展采访报道；活动过后，抓紧时机对本次售楼部和样板房公开开放进展炒作，对观赏者的热烈反响和销售情况进展系列性的报道，使事件炒作到达传播最大化效应。9月16日10月10日举行大型荣宝斋收藏艺术品展意义：为荣宝斋大厦售楼部和样板房公开开放吸引人气，制造销售现场气氛；提升工程的知名度和佳誉度。地点：售楼部内容：展现荣宝斋收藏艺术品操作要点：在工程现场聚集多位名书画家进展现场扮演，一切的书画作品陈列营销中心，工程正式公开出卖当天，准买家可以优先获得名画家的字画一件。媒体宣传：9月16日举行大型荣宝斋收藏艺术品展前一周进展硬广告宣传约请各大媒体记者亲临现场对大型荣宝斋收藏艺术品展进展采访报道；活动过后，抓紧时机对本次大型荣宝斋收藏艺术品展进展炒作，使事件炒作到达传播最大化效应。9月23日举行淄博国际公寓顶峰论坛暨投资论坛意义：借专家们的权威性与影响力，旗帜鲜明地为荣宝斋所倡导的“淄博城市笼统标志物业“概念、“永久产权国际级效力性公寓概念“摇旗呐喊。面对专家的论述，令客户对山东人的商业物业开发理念有着更为深化的