开发与经营管理-笔记

1、.：.；第六章 经济评价目的与方法第一节 效益和费用识别投资、本钱、销售出租收入、税金、利润等经济量，是构成房地产开发投资工程现金流量的根本要素，也是进展投资分析最重要的根底数据。一、投资与本钱一广义投资与本钱的概念1、投资1投资的分类广义投资资源资金、土地、人力、技术、管理阅历、其他资源某项方案报酬房地产投资狭义投资为实现某种预定的开发、运营目的而预先垫付的资金。2普通工业消费活动中的投资，包括固定资产投资和流动资金两部分。记住，一个是资产，一个是资金工业消费投资分类投入收回固定资产投资建造或购置建筑物、构筑物和机器设备等固定资产投入磨损和贬值折旧方式计入废品本钱废品销售货币流动资金投产前垫

2、付1、投产后用于购买原资料、燃料动力、备品备件、支付工资、其他费用2、制品、半废品、制废品占用的周转资金。每一个消费周期完成一次周转，在整个工程寿命周期内一直被占用，直到工程寿命周期末，以货币资金方式收回。2、本钱1本钱是人们为达成一事或获得一物所必需付出或曾经付出的代价。2废品和销售伴随着活劳动与物化劳动的耗费，产品的本钱就是这种劳动耗费的货币表现。3消费本钱+销售费用=产品的销售本钱完全本钱4影响本钱的要素：不同的消费技术方案；不同的消费规模；不同的消费组织方式；不同的技术程度和管理程度；不同的物资供应和产品销售条件；不同的自然环境。3、投资分析与企业财务会计中本钱概念不完全一样，主要出别

3、表如今：投资分析企业财务会计影响要素不确定，数据不一样影响要素确定、数据独一多了时机本钱、沉没本钱、不可预见费等*我们把这些曾经发生不可收回的支出，如时间、金钱、精神等称为“沉没本钱Sunk Cost。二房地产投资分析中的投资与本钱投资与本钱的特点：对于“开发-销售方式下的房地产开发工程而言，开发商所投入的开发建立资金属于流动资金。开发过程中所构成的开发企业固定资产，大多数情况下很少甚至是零。房地产置业投资或开发建立完成后出租楼宇或自行运营，那么与普通的工业消费工程投资和本钱的概念一样。1、开发工程的总投资： 自 营：固定资产和其他资产开发建立投资：完成开发所需投入的各项费用 出租、出卖：开发

4、产品本钱转运营本钱【开发建立投资即后面所说的工程开发总本钱。】运营资金：用于日常运营的周转资金。2、开发产品本钱：转入房地产产品的开发建立投资，多种产品时，可合理分摊估算本钱。3、运营本钱将开发产品本钱按照有关财务和会计制度结转的本钱*值得留意的地方土地转让本钱、商品房销售本钱、配套设备销售本钱、出租运营本钱对于分期收款的工程：房地产销售本钱和出租运营本钱按销售收入和出租收入的比率计算*房地产开发产品销售核算的科目设置 、“运营收入核算房地产企业对外转让、销售和出租开发产品等获得的运营收入。同时，按照“土地转让收入、“商品房销售收入、“配套设备销售收入、“代建工程结算收入、“出租产品租金收入等

5、设置明细分类账。 2、“运营本钱核算企业对外转让、销售、结算和出租开发产品等应结转的运营本钱。同时，按运营本钱的种类，包括“土地转让本钱、“商品房销售本钱、“配套设备销售本钱、“代建结算本钱、“出租产品运营本钱等设置明细账。 3、“其他业务收入核算主营业务以外的其他业务收入，包括商品房售后效力收入、资料销售收入、无形资产转让收入、固定资产出租收入。 4、“其他业务支出核算企业发生的与其他业务收入相关的本钱、费用、运营税金及附加等。4、期间费用：管理费用、财务费用、运营销售费用。开发用于销售：已在房地产开发建立投资中思索，不另行计算；开发用于出租或自营：开发期间计入开发建立投资，运营期间计入运营

6、费用。分别计算置业：计入运营费用。1、出租收入=房屋出租收入租金+土地出租收入租金2、自营收入=营业收入-营业本钱-风险报答3、销售收入=土地转让收入+商品房销售收入+配套设备销售收入出租收入=房屋出租收入租金+土地出租收入租金自营收入=营业收入-营业本钱-风险报答销售收入=土地转让收入+商品房销售收入+配套设备销售收入出租收入=房屋出租收入租金+土地出租收入租金二、运营收入、利润和税金自营收入=营业收入-营业本钱-风险报答一运营收入1、运营收入包括：销售收入、出租收入和自营收入。销售收入=土地转让收入+商品房销售收入+配套设备销售收入2、运营收入比企业完成的开发任务量投资额更能反映房地产开发

7、投资工程的真实经济效果。【容易考判别】运营收入比企业完成的开发任务量投资额更能反映房地产开发投资工程的真实经济效果1、企业进展房地产开发投资的最终目的是获取开发或投资利润2、运营利润：房地产开发投资者不论采用何种直接的房地产投资方式，其销售收入扣除运营本钱、期间费用和销售税金后的盈余部分。3、运营利润的分配：国家以税收方式无偿征收，作为财政收入。企业可分配利润、企业开展基金、职工奖励及福利基金、贮藏基金。4、运营利润=运营收入-运营本钱-期间费用-运营税金及附加-土地增值税5、利润总额=运营利润+营业外收支净额税后利润=利润总额-所得税可供分配利润=税后利润-法定盈余公积金+法定公益金+未分配

8、利润二利润1、企业进展房地产开发投资的最终目的是获取开发或投资利润。2、运营利润：房地产开发投资者不论采用何种直接的房地产投资方式，其销售收入扣除运营本钱、期间费用和销售税金后的盈余部分。3、运营利润的分配：1国家：以税收方式无偿征收，作为财政收入。2企业：可分配利润、企业开展基金、职工奖励及福利基金、贮藏基金。4、运营利润计算公式：运营利润=运营收入运营本钱期间费用运营税金及附加土地增值税5、其他几个利润概念：1利润总额=运营利润+营业外收支净额2税后利润=利润总额所得税3可供分配利润=税后利润法定盈余公积金+法定公益金+未分配利润1、利润总额=运营利润+营业外收支净额2、税后利润=利润总额

9、-所得税3、可供分配利润=税后利润-法定盈余公积金+法定公益金+未分配利润三税金强迫、无偿、固定1、运营税及附加：营业税=销售出租收入税率5%；城市维护建立税和教育费附加为营业税的7%和3%。2、土地运用税：按土地等级、用途、面积征收。 房产税:财富税，按原值或出租收入的一定比例收取。 以上两个税在企业所得税之前列支。3、企业所得税应纳税所得额每一年度的收入总额不纳税收入免税收入各项扣除允许弥补的以前年度亏损所得税应纳税额应纳税所得额适用税率房地产企业为25%减免税额抵免税额房地产开发企业所得税特殊规定的主要内容：1预售收入估计计税毛利率=当期毛利额当期应纳税所得额当期毛利额期间费用营业税金及

10、附加待开发产品结算计税本钱后再进展调整2估计计税毛利率：省、直辖市级别政府所在地不低于20%；地级市不低于15%，其他地域不低于10%。3开发完工后，开发企业应根据收入的性质和销售方式，按照收入确定的原那么，合理地将预售收入确以为实践销售收入。然后将 实践销售收入 按规定结转对应的计税本钱，计算出实践销售收入的毛利额。实践销售收入的毛利额与预售收入毛利额直接的差额，计入完工年度的应纳税所得额。4税务鉴定报告：实践毛利额和预售毛利额之间差别调整情况开发工程的地理位置及概略、占地面积、开发用途、初始开发时间、完工时间、可售面积及已售面积、预售收入及其毛利额、实践销售收入及其毛利额、开发本钱及其实践

11、销售本钱。三、房地产投资经济效果的表现方式一置业投资1三种主要表现：租金收益、物业增值、股权增值。租金：月租金收入物业、股权增值：处置转让或再融资行为中实现。2经济效果受市场情况和物业特性变化的影响。三种表现方式仅仅是一个模糊的期望，在没有转换为现金流量之前，经济效果是无法定量描画或量测的【判别】二开发投资1主要表现：销售收入。2衡量目的：开发利润、本钱利润率、投资收益率。第二节 经济评价目的一、投资回收与投资报答1i/(1+i)n-1是投资者提取折旧的一种方法：储存基金法。Pi为报答，p i/(1+i)n-1为回收。2投资回收：提取折旧的方式获得；投资报答：投资者所获得的收益率或利息率。留意

12、3对于房地产开发投资来说，投资回收主要是指开发商所投入的总开发本钱的回收，投资报答那么主要表如今开发利润。二、经济评价目的体系1、房地产投资工程经济评价的目的，是调查工程的盈利才干和清偿才干。2、盈利才干：分类特点适用静态目的不思索资金的时间价值，直接经过现金流量计算出来。概略评价动态目的思索资金的时间价值，将现金流量进展等值化处置后计算出来的。1、详细可行性研讨2、计算期较长的工程3、清偿才干：投资者注重、为工程提供融资的金融机构更加注重评价结果。4、开发投资和置业投资的经济评价目的体系工程类型盈利才干清偿才干静态动态一样的开发投资利润率本钱利润率销售利润率静态投资回收期财务内部收益率财务净

13、现值动态投资回收期借款归还期资产负债率利息备付率置业投资利润率资本金利润率、资本金净利润率现金报答率、投资报答率静态投资回收期财务内部收益率财务净现值动态投资回收期借款归还期资产负债率偿债备付率流动比率速动比率三、通货膨胀的影响1、在通货膨胀的情况下，投资者往往提高对名义投资报答率的预期记住，是报答率，由于投资者所希望获得的一直是一个实践的投资报答率。2、从实际上来讲，全部期望投资报答率应该包含一切预期通货膨胀率的影响。预期收益率 随着 对通货膨胀预测 的变化而变化；当折现率不包含对通货膨胀的补偿时，收入现金流的折现值才是一个常数。3、房地产投资分析人员进展投资分析任务的关键是：模拟典型投资者

14、对未来市场的预期，而没必要花很多精神去寻觅准确可靠的收益率和通货膨胀率。4、通货膨胀和房地产增值表现方式对钱的影响对折现率的影响通货膨胀资金、信誉规模、总体价钱程度上升一样一定的贬值导致折现率提高房地产增值由于需求超越供应，房地产价值上升。一样一定的贬值不影响，除非与物业投资有关的风险要素发生变化。5、分析任务中，如何消除通货膨胀的影响：1允许未来收入及本钱随着通货膨胀分别有所添加。2假设现金流估算过程中没有思索通货膨胀影响，那么可在选择折现率时适当思索适当调低折现率。第三节 动态盈利才干目的及其计算一、财务净现值1、概念：是指工程按行业的基准收益率MARR或设定的目的收益率ic,将工程计算期

15、内各年的净现金流量这算到投资活动起始点的现值之和。2、工程计算期：1出卖：=开发期+销售期。2出租或自营：=开发期+运营期3置业投资：=运营预备期+运营期计算期开场时间终了时间开发期购买土地运用权工程开工验收销售期正式销售含预售销售终了运营期估计出租运营和自营的时间周期运营预备期获取物业一切权运用权出租运营和自营活动正式开场3、基准收益率：最低投资报酬率。minimum acceptable rate of returnMARR决议基准收益率的要素：资金本钱和工程风险二、财务内部收益率1、是评价工程盈利性的根本目的。2、经济含义：工程寿命期内，内部未收回投资每年的净收益，未收回投资的年净收益。

16、同时意味着，工程寿命期终了时，一切投资可以被完全收回。3、内插法的过程：先按目的收益率或基准收益率求的工程的财务净现值，如为正，那么采用更高的折现率使净现值接近于零的正值i1和负值i2各一个，最后用内插法公式求出。4、i1和i2之差不应超越1%-2%，否那么，折现率i1、i2和净现值之间不能近似于线性关系，从而使所求的的内部收益率失真。5、内部收益率阐明了工程投资所能支付的最高贷款利率。6、求解FIRR的实际方程应有n个解。常规工程净现金流量正负符号仅有一次变化：有独一的实数解。非常规工程净现金流量正负符号有多次变化：有多个实数解，根据经济含义，进展检验。利用同不断线上的点斜率相等的原理，即A

17、B/BC=AD/DE用B=i1，E=i2，C=FIRR，E=NPV2， A=NPV1 ，C点的NPV=0代入公式即可得到财务内部收益率的计算公式：FIRR=i1+NPV1/NPV1+|NPV2|*i2-i1三、动态投资回收期1、概念：自投资起始点算起，累计净现值等于零或出现正值的年份。2、公式：Pb=累计净现值开场出现正值期数1+上期累计净现值的绝对值/当期净现值 上公式是以计算周期为单位的动态投资回收期，应再把它换算成以年为单位的动态投资回收期。3、该目的适宜的评价工程范围：开发类的出租运营或自营工程；置业投资工程。书本中提到的目的分类仅分到开发和置业，对于开发类未明确细分，而此处却着重提到

18、开发中的小类4、几个回收期的了解：1基准回收期：按基准收益率计算，是行业的允许的最长回收期。2企业的动态投资回收期：按目的收益率计算，是企业的真实投资回收期。该回收期应低于行业的基准回收期，工程才具有可行性。*3个人了解，不知道对不对按财务内部收益率计算出来的投资回收期：是企业允许的最长的回收期。第四节 静态盈利才干目的及其计算一、本钱利润率与销售利润率一本钱利润率1、工程总开发价值：1用于销售：=总销售收入销售税费2用于出租：=整个持有期内净运营收入和净转售收入的现值累计之和。2、工程总开发本钱：1土地费用2勘察设计和前期工程费3建安费用4根底设备建立费5公共配套设备建立费6其他工程费7开发

19、期间税费8管理费用、销售费用、财务费用9不可预见费计算以上两个数据时，可根据评价时的价钱程度进展估算，由于大多数情况下，收入与本钱支出受市场价钱程度变动的影响大致一样。3、本钱利润率普通与目的利润率进展比较，超越目的利润率在经济上是可接受的。 目的利润率的高低：市场竞争情况；工程开发运营期长度；开发工程的物业类型；贷款利率程度。4、本钱利润率不等于年利润率。本钱利润除以开发运营期的年数，也不等于年本钱利润率。5、本钱利润率= 开发利润/工程总开发本钱=工程总开发价值工程总开发本钱/工程总开发本钱=【销售收入销售税费工程总开发本钱】/工程总开发本钱6、本钱利润率：工程建成后出卖或在建立过程中就开

20、场预售，这只是在房地产市场上投资和运用需求旺盛时的情况。在市场较为平稳的条件下，开发商经常将开发建立终了后的工程出租运营，此时工程就变为开发商的长期投资，由于出租运营的运营期限很长，计算开发本钱利润率显得意义不大，由于开发本钱利润率没有思索运营期限的要素。*也就是说，本钱利润率仅适宜在房地产市场上投资和运用需求旺盛时的情况。在市场较为平稳的条件下，不适宜算工程的本钱利润率7、用开发本钱利润率对开发工程进展初步评价时，普通也不计算交纳所得税后的本钱利润率情况。二销售利润率1、销售收入：销售开发产品过程中获得的全部价款，包括现金、现金等价物、其他经济利益。2、销售利润=开发利润=总开发价值销售收入

21、销售税费总开发本钱3、销售利润率=销售利润开发利润/销售收入=【销售收入销售税费工程总开发本钱】/销售收入对于开发利润程度较高的商品房开发工程，土地增值税曾经对开发本钱利润率或销售利润目的产生了本质的影响。三评价方法：1、普通评价方法直接计算有两个缺陷：1本钱支出和运营收入的时间分布没有弹性即在某点完全发生，而不是一个时间段2未表达开发过程中隐含的许多不确定性要素。2、现金流评价法：1可以抑制普通评价方法的第一个确定，即支出和收入时间无弹性的缺陷。2经过大量的研讨，人们发现，对于建安本钱，在工程开场时，其费用的增长是缓慢的。到达合同工期的60%时，增长到达峰值。3适宜工程居住小区综合开发工程评

22、价这类工程时，不需作任何假设，就可较为客观地得出评价结论。商业区开发工程工业开发工程新区开发和旧城改造工程4该方法的准确性依赖于评价中所涉及的有关数据的准确性。二、投资利润率1投资利润率是年利润率。开发投资：年平均利润额/工程总投资置业投资：运营期内，正年年份的年利润总额年平均利润总额/工程总投资2销售收入、出租收入和自营收入利润总额=运营收入运营本钱运营费用销售税金将开发产品本钱按照有关财务和会计制度结转的本钱土地转让本钱、商品房销售本钱、配套设备销售本钱、出租运营本钱营业税、城市维护建立税、教育费附加工程总投资=工程总开发本钱+运营资金用于日常运营的周转资金三、资本金利润率和资本金净利润率

23、1资本金：投资者投入工程的资本金或权益资本。2资本金利润率=年利润/资本金3资本金净利润率=年税后利润/资本金四、静态投资回收期即不折现，累计净现金流量为正时的期限。算法和动态投资回收期一样，仅仅是累计的数字不需求折现而已。五、现金报答率与投资报答率置业投资盈利目的一现金报答率1分子：净运营收入还本付息2分母：初始现金投资首付款3不同于资本化率，资本化率未思索还本付息的影响。二投资报答率记住，是和资本金相比1不思索物业增值：分子：净运营收入还本付息+还本付息所获得的物业权益添加的价值每年还一点贷款，每年对获得物业多一份持有价值分母：权益资本资本金2思索物业增值：分子加上物业增值额。第五节 清偿

24、才干目的及其计算一、利息还本付息的方式：1一次性还本，利息照付。2等额还本，利息照付3等额还本付息4一次性偿付5气球法。恣意归还，期末全部还清。二、借款归还期1开发运营期内，可用作还款的利润、折旧、摊销、其他还款资金归还工程借款本息所需求的时间。2公式：Pd=借款归还后开场出现盈余期数开场借款期数+上期归还借款额/当期可用于还款的资金额三、利息备付率1利息备付率=税息前利润/当期应付利息费用。税息前利润=利润总额+计入总本钱的利息费用2表示运用工程利润偿付利息的保证倍数，普通工程，应大于23可以按年计算，也可以按整个借款期计算四、偿债备付率1偿债备付率=可用于还本付息资金/当期还本付息资金可用

25、于还本付息资金：用于还款的折旧和摊销+本钱中列支的利息费用+可用于还款的利润。当期还本付息：贷款本金+计入本钱的利息。2也是个保证倍数，应大于等于1.2。该目的对出租运营和自营的投资工程非常重要。五、资产负债率1资产负债率=负债/资产2表示：总资产中有多大比例是经过借债来筹集的，属于长期偿债才干目的。六、流动比率1流动比率=流动资产/流动负债。2比率越高，债务越平安，又称偿债才干比率。3国际上，银行普通要求该比率在200%以上，称之为“银行家比率或“二比一比率。4对于房地产开发企业，200%不是最理想的流动比率，房地产的流动比率相对较低。七、速动比率1速动比率=流动资产总额存货/流动负债总额2

26、属于短期偿债才干目的，普通而言，房地产企业的存货占流动资产的大部分，其速动比率较低，普通到达100%*五六七：资产负债率、流动比率、速动比率，通常结合企业的资产负债表进展计算。但大型综合性开发企业，通常不需求针对详细的工程编制资产负债表，也就很少计算工程的这三个目的。第六节 房地产投资方案经济比选一、方案经济比选及其作用1、概念：遵照规那么、选用方法，在各种能够的开发投资方案中寻求合理的经济和技术方案的行为过程。2、类型：1互斥：互不相容，只能选择一个。2独立：方案至于本人的可行性有关。3相关：某一方案的采用会对其他方案的现金流量带来一定的影响。常见的方案比选，是互斥或是可转化为互斥关系的方案

27、比选。3、作用是工程可行性研讨与决策任务的重要内容。4、决策准那么1备选方案差别原那么：最中心、最根底的准那么。2最低可接受收益率原那么：最低可接受收益率定的太高，会损失好的投资时机；定的过低，能够给企业带来宏大经济损失。规律：高于银行存款利率或国债投资收益率，高于资本本钱。3不行动原那么不选择任何工程，坚持其资金随时投资到财务内部收益率 最低可接受收益率 的投资工程中去。不选择实践上也是一种方案，该方案的财务内部收益率等于基准收益率，净现值和等额年值均为零。二、方案经济比选定量分析方法方法称号计算公式如何断定适用范围净现值法FNPV按最低可接受收益率计算1、先FNPV最大值为优选方案。2、假

28、设一切方案都小于0，那么选择不行动方案。开发运营期一样，工程资金无约束开发运营期不同，经过最小公倍数和研讨期法进展调整，然后必选。差额投资内部收益率法两方案净现金流量差额的现值和等于零时的折现率IRRIRRMARRIC，选投资大的方案。反之，选投资小的方案。多个方案，先排序，再两两比选等额年值法将每年的净现值换算为年值AW，算法类似知P求A等额年值最大的方案为优选方案每年获取的收获最大开发运营期不同,可直接用费用现值法算费用投入额回收额的现值和费用现值小的方案为优选方案效益一样或根本一样等额年费用法算出了总的年费用现值和，推算每年的等额年费用等额年费用小的方案为优选方案其他方法利润总额、投资利

29、润率等静态目的开发运营期较短的出卖型工程三、方案经济比选方法的选择遵照“费用和效益 计算口径对应一致的原那么。第七章 风险分析与决策第一节 决策的概念与方法一、决策的概念一决策及其特征1、决策的简单定义：从两个以上的备选方案中选择一个的过程。包括：识别时机、诊断问题、确定目的、拟定方案、选择方案、实施方案、监视与评价等决策过程。2、决策的分类按层次分按性质分按参与的人数分战略型决策确定型决策个人决策管理型决策风险型决策群体决策业务型决策不确定型决策【留意点】房地产决策属于风险型和不确定型的群体管理决策。上面红色部分3、决策的4个根本特征：目的、手段、选择、后果可估计1决策是为了到达一个预定的目

30、的2决策是在某种条件下寻求优化目的和到达优化目的的手段3决策是在假设干个有价值的方案中选择一个作为行动方案。4预备实施的某个方案能够出现几种后果是可以预测或估计的。易考二决策的原那么和评价规范1、六项原那么：6大原那么阐明称心原那么决策遵照的是称心原那么而不是最优原那么系统原那么把对象看成一个系统，并以此系统的整体目的为中心，追求整体优化目的。信息原那么强调信息是决策的根底预测原那么经过科学的预测，对未来事件进展描画分析，为决策提供科学根据和准那么。比较选优原那么在各种能够的备选方案中，选择最能满足决策者目的的方案反响原那么将先期决策执行过程中的阅历，及时反响运用于后续决策活动中。2、四大评价

31、规范：评价决策的有效性程度1决策的质量或合理性2决策的可接受性3决策的时效性4决策的经济性三决策实际区别方式当代决策实际有机结合以下两大决策实际分支古典决策实际行为决策实际决策要素从经济角度来对待决策问题，决策的目的为组织获取最大的经济利益。忽视了非经济要素的作用思索了人或组织的经济要素。还思索了动机要素、情感要素、阅历要素、其他要素。决策者完全理性的决策环境的稳定与否是可以被改动的。人是有限理性的，介于完全理性和非理性之间。在识别和发现问题中容易受知觉上的偏向把问题的部分信息当做认知对象的影响；对未来的判别，直觉运用往往多于逻辑分析。信息情报充分了解信息情报，可以做成完成组织目的的最正确决策

32、即使充分了解和掌握有关决策环境的信息情报也只能够做到尽量了解各种备选方案的情况，而不能够做到全部了解，决策者选择的理性是相对的。思索点思索最多的是经济利益。风险型决策中，对待风险的态度起着更为重要的作用；决策者往往厌恶风险，倾向于选择风险较小的方案，虽然风险大的方案能够带来可观收益。决策结果最正确决策往往只追求称心结果，而不寻求最正确方案。二、决策的方法按性质分的决策类型未来事件的发生与否未来事件发生的概率主要特征决策方法确定型决策确定无概率具有反复、经常的特点；又称为程序化决策线性规划等运筹学方法；借助计算机决策风险型决策确定概率知存在不以决策者意志为转移的多种未来事件的各自然形状，且可判别

33、自然形状的概率；备选方案的在不同自然形状下的损益值可以计算最大能够法期望值法决策树法不确定型决策不确定不确定没有先例、没有固定程序；依托决策者的个人阅历、分析判别才干和发明才干。小中取大法大中取大法最大最小懊悔值法三、房地产投资决策1、中心：准确估算投资收益、分析投资面临的风险，并在权衡收益和风险的根底上做出投资决策。2、三个阶段：1战略阶段：界定可接受的收益和风险2分析阶段：衡量能够的收益和风险3决策阶段：评价各种收益与风险。3、房地产投资战略类型1期望收益率高低无风险战略收益型战略中心战略高收益型战略增值型战略时机型战略最低：无风险战略；最高：时机型战略；【留意】高收益战略不是最高的收益，

34、主要指投资没有等级的CMBS、夹层债务。2个陌生的概念，排在时机型和增值型投资战略之后。* CMBS商业房地产抵押贷款支持证券是指商业地产公司的债务银行以原有的商业抵押贷款为资本，发行证券。夹层资本Mezzanine Capital是收益和风险介于企业债务资本和股权资本之间的资本形状，本质是长期无担保的债务类风险资本。当企业进展破产清算时，优先债务提供者首先得到清偿，其次是夹层资本提供者，最后是公司的股东。因此，对投资者来说，夹层资本的风险介于优先债务和股本之间。2带“租字内容的投资战略有4种：收益型战略：净租金，一切费用由租户承当的出租性房地产*收益型的反而是出租性房地产核 心 战略：整体出

35、租或多租客收益性房地产增值型战略：部分出租，低于市场租金需求更新改造收益性房地产部分出租的增值型战略期望收益率要高于整体出租的中心战略的期望收益率时机型战略：待租收益性房地产房地产开发、不良资产第二节 房地产投资工程的不确定性分析房地产投资工程不确定性分析，是分析不确定性要素对工程能够呵斥的影响，并进而分析能够出现的风险。不确定性分析是房地产投资工程财务评价的重要组成部分，对工程的投资决策成败有着重要的影响。一、房地产开发投资工程的主要不确定性要素一土地费用1、土地费用组成：土地出让金、城市建立配套费、土地开发费用。2、大城市中心区，土地费用占总开发本钱的50-60%，城市郊区，占30%左右。

36、二建筑安装工程费发生变化的缘由：1、估算的建安费用与标价开发商从承包商处得到的一个可以接受的合理价钱时间相差半年到一年的时间，这期间能够会由于建筑资料或劳动力价钱程度的变化而变化。2、开工后，由于建筑资料和人工费用发生变化，也会导致建安费用的改动。【留意】假设是固定总价合同，那么变动风险由承包商负担，对开发商根本无影响。否那么，开发商要承当添加额。三租售价钱1、工程评价中，经过比较修正得到。这种比较不思索通货膨胀要素、租金和售价在开发期间的增减，而仅以“今天的租金和售价程度估算。2、同类物业供求关系的变化、开发过程中的社会、经济、政治和环境的变化，都会对租售价钱产生影响，而这些影响很难事先定量

37、描画。四开发期和租售期1、开发期包括预备期和建造期预备期：征地拆迁安顿补偿、规划方案设计审批、市政根底设备的恳求、招标建造期：普通可以较为准确地估计，但某些特殊要素的影响，也能够会引起工期延伸。1建造期延伸的缘由：7个缘由某项建筑资料或设备短缺恶劣气候政治经济情势发生突变劳资纠纷引起工人罢工根底开挖中发现重要文物未预料到的特殊地质条件承包合同方式选择不当导致承包商有意拖延工期2建造期延伸的影响：一方面承当更多的贷款利息另一方面要承当总费用上涨的风险2、租售期出租期或出卖期：1影响要素：1个总+2个市场要素+2个房地产要素宏观社会经济情况、市场供求情况、市场竞争情况、预期未来房地产价钱变化趋势、

38、房地产工程类型。2例子：房地产工程类型影响：中低价位经济适用房周期低于高档商品住宅工程。 住宅工程 低于 商用工程。市场供求情况、预期价钱：过量供应预期价钱下降周期延伸 供应较少预期价钱上涨周期缩短五容积率及有关设计参数1、工程评价阶段，不一定能拿到政府规划批文。2、即使有了批文，确定可分摊和不可分摊部分、可出租面积比例的参数只能大致估算。六资本化率1、资本化率确定分方法：假设干工程的实践净租金收入与售价的比值，取其平均值。2、风险缘由：工程选择多样性；参照工程与评价工程的差别。七贷款利率：利率的影响，决议了开发商利用财务杠杆的有效性。八资本金与借贷资金所占比例。二、房地产置业投资工程的主要不

39、确定性要素一购买价钱：购买价钱是房地产置业投资工程的初始资本投资数额，其确定，应该以房地产估价师估算的拟购买房地产资产的公开市场价值为根底。容易忽略二权益投资比率：权益资本资本金占初始资本投资额的比例。权益投资比率低，意味着投资者运用了高的财务杠杆，风险和风险报酬相应添加，权益投资收益率提高。三空置率：相关影响要素：宏观社会经济环境、市场供求关系、租户支付租金的才干。四运营费用可以经过和物业公司签署长期合约来减少物业维护管理费用，但不能排除通货膨胀要素的影响。旧有物业的大修缮费用和设备更新费用、房地产税会发生变化。三、不确定性要素的相互作用1、各要素的相互作用方式：独立、相互同步或不同步。2、

40、房地产开发投资过程中，总收入和总费用的变化并不同步。第三节 盈亏平衡分析一、盈亏平衡分析的根本原理1、盈亏平衡分析就是要找出工程方案的盈亏平衡点2、根本方法：建立本钱与产量、销售收入与销量之间的函数关系。经过对这两个函数及其图形的分析，找出平衡点。3、分类：1线性盈亏平衡分析：产销量的变化不影响市场销售价钱和消费本钱时。实践任务中最常用2非线性盈亏平衡分析：存在垄断竞争要素时，产销量的变化会导致市场销售价钱和消费本钱的变化。4、根本公式：必考点年销售收入方程：B=PQ年总本钱费用方程：C=CfCvQCf：总固定本钱Cv：单位变动本钱类似于建安单价P ：销售单价1单位变动本钱：Cv=C-Cf/Q

41、2盈亏平衡产量：Q*=Cf/Q-Cv3盈亏平衡价钱：P*=Cv+Cf/Q4盈亏平衡单位产品变动本钱Cv*=P-Cf/Q*只需一种平衡量，不会同时存在两个平衡量。以上计算公式，实践只需牢记一个公式就可以了：PQ=Cf+CvQ即B=C5、线性盈亏平衡分析图产销量超越平衡点Q*，那么盈利。反之，那么亏损。二、房地产开发工程盈亏平衡分析平衡点的设置平衡点表达方式临界点分析到达允许的最低经济效益目的的极限值都以风险要素的临界值组合显示工程的风险程度保本点分析到达利润为0的极限值单个风险要素临界值计算：列表法、图解法多个风险要素临界值组合计算：列表法一最低租售价钱1、租金和售价，是房地产工程中最主要的不确

42、定性要素，可以实现预定的租售价钱，通常是房地产开发投资工程成败的关键。2、最低租售价钱与预期的租售价钱差距越大，阐明工程的抗风险才干越强。离忍受底线当然越远越好二最低租售数量1、最低销售量和最低出租率，也是房地产工程最主要的不确定要素，通常是开发投资工程成败的关键。2、差距越大，抗风险才干越强。上面的两点，容易出多项选择题三最高土地获得价钱： 四最高工程费用:差距越大，抗风险才干越强。五最高购买价钱六最高运营费用比率三、房地产开发工程盈亏平衡分析例如18%26.518%62%个人对书本上214页的二临界点分析的了解，不知道对不对？第四节 敏感性分析一、敏感性分析的概念1、概念：找出敏感性要素，

43、分析测算其影响程度和敏感性程度，判别工程的风险接受才干。2、敏感性分析的目的：1分析敏感性要素变动缘由，为下一步进展不确定性分析提供根据。2研讨要素变动 引起 工程经济效益值 变动的范围或极限值，分析工程承当风险才干。3比较多方案敏感性大小，选择不敏感的投资方案。3、分类：根据不确定性要素 每次变动数目 的多少，分为单要素和多要素 敏感性分析。二、敏感性分析的步骤1、确定用于敏感性分析的财务评价目的。通常为内部收益率、必要时可选财务净现值、开发利润2、确定不确定性要素能够的变动范围。采用列表的方法表示变动范围3、计算不确定性要素变动时，评价目的的相应变动值。4、经过评价目的的相应变动情况，找出

44、较为敏感的不确定性要素，做出进一步的分析。采用敏感性分析表对多个不确定性要素进展比较三、单要素和多要素敏感性分析1、单要素敏感性分析是敏感性分析的最根本的方法。2、多要素敏感性分析也有很高的适用价值。假定同时变动的几个要素时相互独立的，且各要素发生变化的概率一样。四、敏感性分析的“三项预测值法1、“三项预测值分析法是多要素敏感性分析方法中的一种。2、“三项是指：最乐观预测值、最能够预测值、最悲观预测值。敏感性分析是一种动态不确定分析，不能确定各不确定性要素发生一定幅度变动的概率。第五节 风险分析一、风险分析的界定1、不确定分析中的盈亏平衡分析和敏感性分析，是在风险要素发生概率未知条件下的抗风险

45、分析，它不能替代风险分析。2、风险分析常用的比较成熟的方法是：概率分析法。3、风险分析的对象：可判别其 变动能够性 的风险要素。二、风险分析的普经过程和方法风险辨识风险估计分析评价一风险辨识1、方法：1专家调查法专家个人判别法、头脑风暴法、德尔菲法2缺点树分析法3幕景分析法4挑选监测诊断技术*采用头脑风暴法组织群体决策时，要集中有关专家召开专题会议，主持者以明确的方式向一切参与者阐明问题，阐明会议的规那么，尽力发明在融洽轻松的会议气氛。普通不发表意见，以免影响会议的自在气氛。由专家们“自在提出尽能够多的方案。*缺点树分析是对既定的消费系统或作业中能够出现的事故条件及能够导致的灾祸后果，按工艺流

46、程、先后次序和因果关系绘成程序方框图，表示导致灾祸、损伤事故的各种要素间的逻辑关系。它由输入符号或关系符号组成，用以分析系统的平安问题或系统的运转功能问题，为判明灾祸、损伤的发生途径及事故要素之间的关系，缺点树分析法提供了一种最笼统、最简约的表达方式。幕景分析法Scenarios Analysis是一种能识别关键要素及其影响的方法。一个幕景就是一项事业或组织未来某种形状的描画，可以在计算机上计算和显示，也可用图表曲线等简述。它研讨当某种要素变化时，整体情况怎样？有什么危险发生？像一幕幕场景一样，供人们比较研讨。二风险估计和评价常用方法1、调查和专家打分法：适用于工程决策前期。2、解析方法：对现

47、金流进展概率估计。适宜处理一些简单的风险问题，只需1个或少数要素，不多于2-3个。3、蒙特卡洛模拟法：知概率情况下，随机抽样。用数学的方法模拟实践概率过程，然后加以统计处置。适宜假设干个变动要素，每个要素又有多种甚至无限多种取值。解析方法和蒙特卡洛模拟法都采用了概率分析三、概率分析的步骤与概率确定的方法一步骤：1、列出不确定性要素2、选择要分析的财务评价目的3、确定不确定性要素发生的概率4、计算规定概率条件下的评价目的的累积概率，并确定临界点发生的概率。二概率确实定方法1、确定各要素发生变化的概率是风险分析的第一步，也是非常关键的一步。【留意】2、概率分为客观概率和客观概率。四、概率分析中的期

48、望值法一期望值法的步骤1选用净现值作为分析对象，并分析选定与之有关的主要不确定性要素。2采用穷举互斥原那么，确定各不确定要素能够发生的形状和变化范围。3分别估算各不确定性要素的概率。 概率为客观概率。4分别计算各能够发生情况下的净现值。5计算各年净现值规范差、整个工程寿命周期净现值的规范差。仔细了解上面这个例题：1=【22-182*0.2+18-182*0.2+14-182*0.2】0.5=2.532=【28-222*0.2+22-222*0.2+16-222*0.2】0.5=3.286=(2.532)/1.1+(3.2862)/1.12=3.84V=3.84/9.54=40.25%6计算净现

49、值大于等于零时的累积概率。累积概率值越大，工程所承当的风险就越小。结合概率0.06=0.3*0.2净现值大于零的结合概率：0.1+0.25+0.05+0.04+0.04+0.1+0.02=0.6五、蒙特卡洛模拟法1、 步骤：1分析每一可变要素的能够变化范围及其概率分布。2经过模拟实验，随机选取各随机变量的值，并使选择的随机值符合各自的概率分布。3反复反复以上步骤，进展多次模拟实验，即可求出开发工程各项效益目的的概率分布或其他特征值。2、蒙特卡洛模拟法的要点：1准确估计各要素的变化范围。2准确估计各要素变化的概率。3、特点：有些学者以为实际上完善，但是适用性不强，但从国外近十年房地产评价开展情况

50、来看，由于计算机的大量运用和在房地产开发工程的大量研讨，实践评价中运用蒙特卡洛模拟法技术已相当普遍。【可出判别题】第六节 房地产投资决策中的实物期权方法一、传统投资决策方法的局限性1、运用财务评价方法进展投资决策，普通隐含2种假设：1投资可逆性。经过现金流入收回投资，出卖资产收回投资投资可以收回。2不思索延期投资对工程预期收益的影响。只判别净现金流量，大于0，立刻投资，小于0，回绝投资。2、传统的方法，容易呵斥房地产投资价值的低估，主要表如今：1忽视了投资工程中的柔性价值。环境不断变化，要求适时调整2忽视了投资时机的选择。只决策工程行还是不行？没有思索工程可延期性和由此能够产生的价值变化。3忽

51、视了房地产工程的收益生长。只是将净现值能否大于0或能否高于目的收益率作为准那么。由于有的工程在短期内不能盈利，但从长久开展的角度来决策，企业获得未来生长的时机二、房地产投资决策的期权性质1、在不确定的市场环境里，房地产投资往往是不可逆和可延期的。2、房地产投资具有不可逆性，由于：1形状位置的相对固定。2买卖税费较高。3、房地产投资又具有可延期性，这是由房地产市场的特性所决议的。4、可延期性产生的缘由：市场信息的不确定性会随着时间的推移发生变化，甚至消除。5、延期投资的益处：1能够躲避风险，防止不利条件下的损失。2坚持了未来获利的时机。6、期权价钱：获取延期投资权益所投入的人力、财力、物力、技术

52、。7、执行期权：在有利的投资时机下进一步投资。三、实物期权方法与房地产投资决策一关于实物期权方法及适用范围1、分类：等待投资型、生长型、放弃型、柔性、学习型结合股市： 短线、 长线、ST股 、基金、创业板2、主要观念：1不确定性添加可以带来更高的价值。2时间和不确定性经过“资产价值动摇率目的来直接影响期权定价。3资产价值动摇率：增长率的不确定性范围。4在不确定条件下，不确定的范围随着时间的添加而增长。3、适用范围：偏重于处理投资决策中的一些灰色问题。1需求决策，但没有其他方法决策时2不确定性很大时3投资时机价值由未来增长期权的能够性决议时；4不确定性较大，进展方案比选时，对灵敏投资方案进展评价

53、时5需求进展工程修正或中间战略调整时。二普经过程：1、构建运用框架：将实践的投资决策问题经过分析转化为规范的期权问题。2、完成期权定价：选择合理模型计算，完成定价。1六个变量：标的资产的现值标的资产的动摇率资产的现金流或持有收益率无风险收益率期限价值漏损分红2二种模型：二叉树布莱克-舒尔斯方程3、检查结果和再设计：为提高投资决策的价值。完成前两步检查初始结果确定能否扩展 备选投资方法 的数目三常见的期权问题1、等待型期权：确定合理的开发时机。2、放弃型期权：决议能否放弃投资时机或工程。3、生长型期权：决议能否开发一些生长型工程。分期开发的工程，首期开发难产生理想收益，但工程后期投资收益较大四、

54、实物期权方法的实践运用1、签署预购合同，相当于持有一份购买期权。2、执行价钱大于当前市场价钱，阐明企业将持有的是一个欧式看涨期权。3、用布莱克-舒尔斯方程算出的C是期权价钱，将该价钱和企业的支付的定金相比，假设大于定金，那么阐明该合同可以签署。五、运用实物期权方法决策时需留意的问题1、留意实物期权方法与传统方法的结合：1在不存在期权、存在期权但 不确定性很小 的市场环境下，传统方法效果较好。2我国目前大多以传统方法为主，该方法简单、便于了解和计算。2、实践运用中的一些假设条件：需求“磨合，适当调整和推测。3、局限性：1需求具备较高的数学和期权实际根底 2房地产期权比其他期权更为复杂 3对期限较

55、长、以非买卖资产为标的的期权估价有一定局限性，会产生较大估计误差。 TOC o 1-3 h z u 第八章 房地产开发工程可行性研讨第一节 可行性研讨概述一、可行性研讨的含义和目的1、概念：是在工程投资决策前，分析论证工程目的实现能够性的科学方法。2、内容：1对 工程有关的社会、经济和技术情况 进展研讨；2对 拟定的各种能够的建立方案和技术方案 进展分析比较论证；3对 工程的经济、社会、环境效益 进展预测和评价。在上面根底上，综合研讨工程的：技术先进性和适用性经济合理性建立的能够性和可行性由此确定工程能否应该投资和如何投资等结论性意见。3、根本目的：较少失误、提高效益减少或防止投资决策的失误，

56、提高工程开发建立的经济、社会和环境效益。4、要想使工程到达预期的经济效果，首先必需做好可行性研讨任务。二、可行性研讨的作用1、恳求工程核准的根据12004年下半年开场，推行企业投资工程核准制。2工程核准批复文件，是办理土地运用、资源利用、城市规划、平安消费、设备进口和减免税确认手续的根据。2、工程投资决策的根据3、筹集建立资金的根据银行等金融机构都可把可行性研讨报告作为工程恳求贷款的先决条件。4、开发商与有关部门签署协议、合同的根据。有关技术引进和建筑设备进口，必需在可行性研讨报告审查同意后，才干据此同国外厂商正式签约。5、下阶段规划设计任务的根据【判别】可行性研讨报告同意后，规划设计任务就可

57、据此进展，不用另作方案比较选择和重新论证。三、可行性研讨的根据四个国法律、规划、政策、参数国家相关法律法规国民经济和社会开展规划、城市规划、土地利用总体规划、行业开展规划国家宏观调控政策、产业政策、行业准入政策国家所规定的经济参数和目的四个部门规划：出具的规划意见土地：出让合同、土地运用证、用地预审意见环保：环境影响评价的审批意见交通：交通影响评价的意见2个根底有关工程技术方面的规范、规范、目的、要求等资料自然、地理、气候、水文地质、经济、社会等根底资料1个工程工程备选方案的土地利用条件、规划设计条件、备选规划设计方案四、可行性研讨的的任务阶段分为四个任务阶段、每个阶段的内容逐渐由浅到深。一投

58、资时机研讨1、分类： 地域研讨1普通投资时机研讨 部门研讨 指明详细的投资方向。 以利用资源为根底的研讨2特定工程的投资时机研讨：选择确定工程的投资机遇，将工程意向变为概略的投资建议，使投资者可据以决策。2、主要内容：地域情况、经济政策、资源条件、劳动力情况、社会条件、地理环境、国内外市场情况、工程建成后对社会的影响。3、精度和费用：1精度30%2费用：占总投资的0.2%0.8%二初步可行性研讨：1、主要处理的问题：1分析上一步的结论，在详细资料的根底上做出能否投资的决议。2能否有进展详细可行性研讨的必要。3有哪些关键问题需求进展辅助研讨辅助研讨：对工程的一个或几个重要方面进展单独研讨，用作初

59、步可行性研讨和详细可行性研讨的先决条件，或用以支持这两项研讨2、粗略审查内容：市场需求与供应、建筑资料与供应、工程所在地域的社会经济情况、工程地址及其周围环境、工程规划设计方案、工程进度、工程销售收入与投资估算、工程财务分析。根本涵盖了整个可行性研讨的内容3、精度与费用：1精度：20%2费用：0.25%1.5%三详细可行性研讨1、详细可行性研讨即通常所说的可行性研讨。2、详细可行性研讨是工程投资决策的根底，是在分析工程技术、经济可行性后做出投资与否决策的关键步骤。3、精度与费用：1精度：10% 2费用：小型工程1%3%；大型工程0.2%1%四工程评价与决策1、工程决策，通常包括国家投资管理部门

60、组织的工程核准评价和企业内部投资决策人员的评价。2、工程核准评价的任务重点：1审查工程能否具备相应的开发建立条件2还需求符合以下要求：可结合可行性研讨的根据来记忆：前三国规划土地、环保：前三部符合自然文化遗产、文物维护的有关政策，主要产品对国内未构成垄断，未影响国家和本市经济平安。符合社会公众利益，未对周边的公众利益产生艰苦不利影响。3、企业内部评价任务：审查工程的经济可行性。第二节 可行性研讨的内容与步骤一、可行性研讨的内容一工程概略1工程称号、开发建立单位2工程的地理位置；3工程所在地周围的环境情况：主要从工业、商业及相关行业现状及其开展潜力、工程建立的时机和自然环境等方面阐明工程建立的必