C区五星级酒店写字楼项目可行性报告

1、 重庆柏景地产公司九龙园C区酒店项目投资初步分析书谊隆投资有限责任公司二0一一年元月三十日目 录 TOC o 1-4 u 前 言 PAGEREF _Toc283132928 h 31项目简介 PAGEREF _Toc283132929 h 3建设地点 PAGEREF _Toc283132930 h 3项目现状 PAGEREF _Toc283132931 h 3项目概念方案要求重点 PAGEREF _Toc283132932 h 4项目建筑标准 PAGEREF _Toc283132933 h 42投资人概况 PAGEREF _Toc283132934 h 53行业人士对重庆高级酒店业的发展看法

2、PAGEREF _Toc283132935 h 54 定位五星级酒店的标准要求及楼层规划 PAGEREF _Toc283132936 h 5定位五星级酒店的标准要求 PAGEREF _Toc283132937 h 5酒店总体基本要求 PAGEREF _Toc283132938 h 6酒店接待大厅基本要求 PAGEREF _Toc283132939 h 6客房基本要求 PAGEREF _Toc283132940 h 7餐饮基本要求 PAGEREF _Toc283132941 h 7公共区域基本要求 PAGEREF _Toc283132942 h 8选择项目（共 78 项，至少具备 35 项，具备

3、项目越多，酒店越高档） PAGEREF _Toc283132943 h 9定位五星级酒店的规划 PAGEREF _Toc283132944 h 125本项目定位五星级酒店的成本运营测算 PAGEREF _Toc283132945 h 14测算基础 PAGEREF _Toc283132946 h 14本五星级酒店物业面积构成： PAGEREF _Toc283132947 h 14投资成本（以下投资成本为概算） PAGEREF _Toc283132948 h 14酒店运营成本 PAGEREF _Toc283132949 h 17本项目定位五星级酒店的运营收入测算 PAGEREF _Toc28313

4、2950 h 175.2计算结果 PAGEREF _Toc283132951 h 18客房年收入约 PAGEREF _Toc283132952 h 185.2.2 餐饮、会务、商场收入 PAGEREF _Toc283132953 h 185.2.3 娱乐休闲收入 PAGEREF _Toc283132954 h 196 本项目定位五星级酒店收益测算 PAGEREF _Toc283132955 h 21成本合计 PAGEREF _Toc283132956 h 21年收益额（税后） PAGEREF _Toc283132957 h 21总成本回收共需年数 PAGEREF _Toc283132958 h

5、 21前 言本分析书是基于重庆柏景房地产开发公司就拟建酒店之地块位置、各项投资指标、投资方向的计划，结合我们对酒店投资、酒店管理、酒店运营的惯常经验和一般性指标初步分析所得。实施过程中，诸多的因数（包括但不限于：投资指标发生变化、区域规划发生变化、运营情况发生非惯常性的变化等等）的变化都将导致本初步分析的结论性意见发生变化。作为客观公允的评价，本投资项目目前太多未确定性因素，本阶段只能作出初步的分析，仅仅就投资回报期作出概算，无法进一步得出更为全面的数据分析1项目简介酒店拟建位置在重庆九龙园C区，华福路与白彭路交界路口处。洒店项目用地地块共37296平方米，其中酒店主体占地20000平方米，酒

6、店配套写字楼地块占地为17296平方米。由重庆柏景房地产开发作为立项主体和项目的实施者。由重庆柏景房地产开发公司承担开发建设。重庆柏景房地产开发公司不低于51%的投资，其余49%由谊隆投资公司、豪凯酒店管理投资（具体投资比例待定）土地征用尚未完成，目前正在进行酒店概念方案、政府土地洽商阶段概念方案要求重点项规划建设一个四星或五星级酒店、5A甲级写字楼，其他指标需参照届时之规划指标。 备注：柏景房地产公司目前尚未确定四星级或者五星级，但倾向于四星级，我公司建议五星级，此报告为五星级为蓝本。标准酒店需要有中央空调（别墅式度假饭店除外）；有背景音乐系统；18小时提供外币兑换服务；至少有240间(套)

7、可供出租的客房；70%客房的面积(不含卫生间)不小于20平方米；提供国际互联网接入服务；卫生间有 副机、吹风机；客房内设微型酒吧；餐厅餐具按中西餐习惯成套配置、无破损；3层以上建筑物有数量充足的高质量客用电梯，；代购交通、影剧、参观等票务；提供市内观光服务；能用普通话和英语提供服务，必要时能用第二种外国语提供服务。机动车停车泊位250辆。2投资人概况项目投资由3家企业共同投资，包括柏景房地产开发、谊隆投资、豪凯酒店管理.项目发起人及项目主体方为重庆柏景房地产开发3行业人士对重庆高级酒店业的发展看法五星级酒店被业内人士视为“城市之巅”，可以引领一座城市的风尚，同时也是一座城市经济发展最敏感的风向

8、标。市旅游局认为，随着重庆城市国际化程度越来越高，外资来渝将投资、设办事处、包长包房以及会议经济、欧美市场的开拓等原因都将导致高星级酒店供不应求。二00六年重庆共接待游客近亿人次，旅游商务人流的大幅增长、会展业等现代服务业逢勃发展、产业集聚与升级、城市空间调整等因素，为重庆酒店业带来巨大市场需求。重庆是长江中上游经济中心，伴随着两江新区、保税口岸的成立，重庆周边地区县市酒店也是高入住率。这说明，随着会展商贸业的发展、环城交通更为便利，中心外的周边地区有着更大发展空间、是酒店业的新兴市场。重庆五星级酒店增量仍很理性，当然供给量增大、价格也自然受到市场调节。4 定位五星级酒店的标准要求及楼层规划4

9、.1定位五星级酒店的标准要求五星级旅游涉外酒店应具备的基本条件概述如下： 4.1.1酒店总体基本要求酒店功能划分合理、设施使用方便、安全。酒店室内外装修高档、建筑及装修选用豪华材料。酒店内部公共信息图形符号符合 LB/AT001 标准。有中央空调系统。有背景音响系统。有与五星级酒店相适应的计算机管理系统。4.1.2酒店接待大厅基本要求接待大厅宽敞、装修豪华、光线充足。 有与酒店规模、五星级相适应的总服务台，总服务台有中英文标志、分区段设置接待、问讯、结帐、 24 小时有工作人员在岗。 提供留言服务、一次性总帐单结帐服务、信用卡服务、 18 小时提供外币兑换服务。 总服务台提供酒店服务项目宣传品

10、、酒店价目表、中英文本市交通地图，全国旅游交通地图、本市和全国旅游景点介绍、各种交通工具时刻表、报刊杂志等。 可8小时直接接受国内、国际客房预订，有酒店和客人同时开启的保险箱、设门卫应接员、专职行李员、值班经理、大堂经理。 在非经营区设客人休息场所、提供店内寻人服务和安排出租车服务、门厅及主要公共区域有残疾人出入坡道、配备轮椅。 至少能用 2 种外语提供服务（英语为必备语种），总机至少能用 3 种外语提供服务（英语为必备语种），各种指示用和服务用文字至少用中英文同时表示。4.1.3客房基本要求至少有 250 间（套）可供出租的客房，70% 客房的面积（不含卫生间和走廊）不少于 20 平方米，至

11、少有5个开间的豪华套房，有残疾人客房。 客房装修豪华，有豪华的软垫床、写字台、衣橱及衣架，茶几，座椅，床头柜、床头灯，台灯，落地灯、全身镜，行李架等高级配套家具。 卫生间用豪华建筑材料装修地面、墙面、顶棚，用良好的排风设施，110/220V 电源插座， 副机，吹风机和体重称。装高级座便器。梳妆台，浴缸并带淋浴喷头，配浴帘，晾晒绳， 24 小时供应冷热水。 有直拨的国内、国际 ，有彩色电视机、音响设备、并有闭路电视系统，播放频道不少于 16 个，自办节目至少有 2 个频道。 有与五星级相匹配的文具用品，提供开夜床服务， 24 小时提供冷热饮用水及冰块，免费提供茶叶或咖啡，客房内设微型酒吧， 24

12、 小时提供中西式早餐，正餐送餐服务。 提供叫醒服务，留言服务、衣装湿洗、干洗，熨烫和修补服务，提供擦鞋服务。 客房、卫生间每天全面整理，每日更换床单和枕套，客房用品和消耗品每天补齐。 4.1.4餐饮基本要求有布局合理、装饰豪华的中餐厅，至少能提供 2 种风味的中餐。 有布局合理、装饰豪华的西餐厅，配专门的西餐厨房。 有独具特色格调高雅的咖啡厅，能提供自助早餐、西餐正餐。 有适当的小宴会厅，有封闭的酒吧间。 餐厅、酒吧的主管、领班和服务员能用英语提供服务。 厨房冷菜间、面点间独立分割，有足够的冷气设备，冷菜间有空气消毒设施，粗加工间与操作间隔离，有足够的冷库，有专门放置临时垃圾的设施并保持其封闭

13、 。 4.1.5公共区域基本要求有足够的停车场，有足够的高质量客用电梯，轿箱装修高档，并有服务电梯。 有公用 ，并有市内 簿。 有男女分设的公共卫生间。 有商场，出售旅行日常用品，旅游纪念品、工艺品等商品。 有商务中心，代售邮票，代发信件，办理电报、电传、 、复印、国际长途 、国内行李托运、冲洗胶卷等。提供打字服务。 有医务室。 提供代购交通、影剧、参观等票务服务。 提供市内观光服务。 有应急供电专用线和应急照明灯。4.1.6选择项目（共 78 项，至少具备 35 项，具备项目越多，酒店越高档） 客房（ 10 项） 客房内可通过视听设备提供帐单等的可视性查询服务，提供语言信箱服务。 卫生间有饮

14、用水系统。 不少于 50% 的客房卫生间淋浴与浴缸分设。 不少于 50% 的客房卫生间干湿区分设。 所有套房分设供主人和来访人使用的卫生间。 设商务楼层，可在楼层办理入住登记及离店手续，楼层有供客人使用的商务中心及休息场所。 商务楼层的客房内有收发 或电子邮件的设备。 为客人提供免费店内无线寻呼服务。 24 小时提供洗衣加急服务。委托代办服务。 餐厅及酒吧（ 8 项） 有大堂酒吧。 有专业性茶室。 有除西餐厅外的其他外国餐厅，配有专门厨房。 有饼屋。 有风味餐厅。 有至少能容纳 200 人正式宴会的大宴会厅，配有专门的宴会厨房。 有至少 10 个不同风味的餐厅（大小宴会厅除外）。 有 24 小

15、时营业的餐厅。 商务设施及服务（ 5 项） 提供国际互联网服务，传输速度不小于 64kbit/s 。 封闭的 间（至少 2 个）。 洽谈室（至少容纳 10 人）。 提供笔译、口译和专职秘书服务。 图书馆（至少有 1000 册图书）。 会议设施（ 10 项） 有至少能容纳 200 人会议的专用会议厅、配有衣帽间。 至少配有 2 个小会议室。 有同声传译设施（至少 4 种语言）。 有 会议设施。 有现场视音频转播系统。 有供出租的电脑及电脑投影仪、普通胶片投影仪、幻灯机、录像机、文件粉碎机。 有专门的复印室、配备足够的复印机设备。 有现代化电子印刷及装订设备。 有照相胶卷冲印室。 至少5000 平

16、方米的展览厅。 公共及健康娱乐设施（ 共计42 分项） 歌舞厅 卡拉 OK 厅或 KTV 房（至少 4 间） 游戏机室、棋牌室、影剧场。 定期歌舞表演。 多功能厅，能提供会议，冷餐会、酒会等服务及兼作歌舞厅。 健身房、按摩室、桑拿浴、蒸汽浴、冲浪浴、日光浴室。 室内游泳池（水面积至少 40 平方米）。 室外游泳池（水面积至少 100 平方米）。 网球场、保龄球室(至少 4 道)、攀岩练习室。 壁球室、桌球室。 多功能综合健身按摩撑。 电子模拟高尔夫球场、高尔夫练习场。高尔夫球场（至少 9 洞）。 赛车场、公园。 跑马场、射击场、射箭场。 实战模拟游艺场。 乒乓球室、溜冰场。 室外滑雪场。 自用

17、海滨浴场。 潜水、海上冲浪、钓鱼。 美容美发室。 精品店、独立的书店、独立的鲜花店。 婴儿看护及儿童娱乐室。 安全设施（ 3 项） 电子卡门锁。 客房贵重物品保险。 自备发电系统。 4.2定位五星级酒店的规划整个项目功能的总体规划1）酒店设施酒店将设有餐饮，休闲及其他设施高于平台层；而中餐及西餐厅将分别设于二楼及五楼；咖啡厅及酒吧将于三楼提供，另一间酒吧将会设于顶楼天台；会议设施将于五楼提供；大部分的休闲设施将于六楼提供，这包括了男/女士桑拿，健身室及游泳池。酒店将会提供充足的泊车位置。大约180个为位处于地库三层的有盖车位，其余70个则设于一楼。1）裙楼设施楼层餐饮设施面积（平方米）L1L2

18、L3L3L4L4夜总会咖啡厅中式餐厅西式餐厅西式餐厅宴会厅小计 1，会议厅设施L2L5L会议室会议室商务中心小计 娱乐设施L6L6L6L6桑拿健身房露天游泳池露天网球场小计 其他设施L2L1L2L6商场美容厅花店保健中心小计2）后勤设施后勤设施包括大堂、厨房、接待处、保安及控制室等。其他后勤服务如员工餐厅及厨房、员工更衣室、房间等均位于地库的一及二层，机电设备室、冷库房、水箱、冷浇灌设备室及泵房等，均位于地库及顶数天台的位置。五星级酒店的车位一般按1 ：1的比例配车位。由此推算本案车位约需： 240个5本项目定位五星级酒店的成本运营测算5.1测算基础5本五星级酒店物业面积构成：在酒店设计中，各

19、类设施的面积是有一定的比例配套要求的。这个比例越科学，就越能符合经营需要，更有利于产生更大的平方米产出。这个比例也要与酒店的定位、目标市场相匹配。酒店类型不同，比例差距明显。酒店常用两组面积数据来描述规模和状况：一是占地面积和建筑面积，二是对客服务区面积（又被称为公共区面积）和后台工作区面积。第一组数据涉及建筑容积率、建筑密度等技术指标，也关系到酒店客人的舒适度。第二组数据涉及到酒店的可经营面积、盈利能力等经济指标，既关系到酒店客人消费过程中的舒适度，同时关系到酒店的收益与寿命。酒店的各类面积比例决定了将来酒店收入的比例。面积构成分为营业面积及非营业面积，计算时采用以两者占总楼地板面积的一半位

20、一半原则。计划商业裙楼部分为四层（不包括一楼酒店大堂），酒店整体建筑为六层，其中顶层为游泳池及酒吧。酒店客房面积：通常来说，客房的总面积占酒店总建筑面积的65%以上2398365%=16250m25.1.2投资成本（以下投资成本为概算）1）土地成本：20万5623983m2470元/m22）建安与装修设备成本（包括土建部分）包含地上与地下部分，取最小经济值（见下表）：序号分项工程名称计算依据单方造价（元/m2） 1桩基工程（受力桩）总建筑面积160 2地下室工程、基坑围护及支撑地下室建筑面积300 3结构工程地上建筑面积1500 4建筑工程（除外墙玻璃幕墙）地上建筑面积400 5新型节能幕墙外

21、立面建筑面积350 6给排水（含洁具，锅炉房管线）总建筑面积100 7喷淋、气体消防总建筑面积35 8污水处理（含管线）总建筑面积450 9空调工程地上建筑面积350 10地下室通风工程地下室建筑面积300 11照明、防雷、动力、变配电总建筑面积400 12 总机及配线、闭路电视、监视、广播音响、管理电脑、火灾报警、共用天线、电报电传总建筑面积45 13燃气工程总建筑面积320 14电梯、自动扶梯总建筑面积100 15室外总体总建筑面积2000 16室内精装修连家具地上建筑面积180 17杂项工程总建筑面积150 18洗衣房设备地上建筑面积300 19厨房设备地上建筑面积160总建筑面积为：2

22、3983平方米。 成本合计：744023983=17843万元C管理成本与不可预见费用：300元/ m223983 m2750万元酒店总开发成本：1120 + 17843 + 75019713万元5.1.3酒店运营成本1)运营费用营业费用（含营业税费、财务成本直接费用、人工费用）：占总收入20%管理费用（经营管理费用、水电、维修 HYPERLINK :/insurance fol / t _blank 保险、装修和设备更新等费用）：占总收入的20%2)管理提成：引进酒店管理公司占总收入的25%。如果自组管理公司管理，成本相对低很多。5.1.4本项目定位五星级酒店的运营收入测算1) 推算依据：本酒店面积约2398365%=15589平方米，按每间客房建筑面积65平方米计算，约240间客房。酒店设计4种不同类型客房，客房数和面积列表如下：客房类型间数面积（平方米）合计单人标准房47165534标准房1801豪华套房29180总统套房1223.6小计23015589按照重庆市酒店发展行情预计未来（2009-2019年）十年间平均客房每日实收房价742元/天计算。按照重庆五星级酒店平均开房率65%分析，本物业未来十年平均每3年增长率7%计算，开房率平均按76%计算。5.2计算结果5客房年收入约74223076%3654734万元5 餐饮、会务、商