一方婚前贷款所购房屋可认定为个人财产

1、一方婚前贷款所购房 屋可认定为个人财产一方婚前贷款所购房屋可认定为个人财产上海二中院裁定沈霞诉钱明磊离婚析产案裁判要旨一方婚前以自己的名义签订购房合同及抵押借款合同， 并以个人财产支付了购房首付款，且婚后房产登记于购房 人名下，离婚时宜将该房屋视为购房人的个人财产。在婚 姻关系存续期间偿还的房贷，应视为另一方帮助购房人偿 还债务，但应考虑离婚时房屋的市场价值及共同还贷款项 所占全部购房款的比例等因素，由购房人对另一方予以补 偿。案情沈霞与钱明磊于2000年3月经人介绍相识，2000年9月28 日登记结婚。钱明磊于 2000年3月30日与房地产公司签订房 屋由售合同，购买了位于本市普陀区的一套房

2、屋（以下简 称系争房屋），房屋价款为人民币255036元。房地产公司则于2000年7月7日收到钱明磊支付的房屋首付款人民币 75036元。2000年8月31日，钱明磊与中国建设银行上海市 普陀支行签订商业贷款合同，共借款人民币180,000元用于支付购房款余款。系争房屋产权登记受理日期为2000年9月27日。2000年12月6日，系争房屋产权登记在钱明磊名下。 截止至2009年12月，关于系争房屋的商业贷款本金余额为 人民币86618.63元。双方一致认可系争房屋现值为人民币 1, 176, 000元。2010年1月，沈霞起诉要求判决离婚，对本市真金路250弄34号302室房屋要求作为夫妻共同

3、财产各半分割。钱明磊 辩称，同意离婚，系争房屋属于被告个人财产，不同意各 半分割。裁判上海市普陀区人民法院审理后认为，就夫妻共同财产的分割，应依照有利于生产、方便生活的原则，适当照顾女 方的权益，合情合理地予以解决。系争房屋是被告婚前以 自己的名义签订购房合同及抵押借款合同，并以个人财产 支付了购房首付款，房屋登记受理日期亦在婚前，且婚后 房产登记于被告名下，离婚时宜将该房屋视为被告的个人 财产，尚未归还的部分贷款应认定为被告的个人债务。在 婚姻关系存续期间偿还的房贷，应视为原告帮助被告偿还 债务。但由于这部分财产已包含在房屋实际价值中，且产 生了增值，故应考虑离婚时房屋的市场价值及共同还贷款

4、 项所占全部购房款的比例等因素，由被告对原告予以补 偿。据此，依照中华人民共和国婚姻法第十八条、第 三十二条之规定，判决如下：一、准予原告沈霞与被告钱 明磊离婚；二、房屋归被告钱明磊所有，该房屋剩余贷款 由被告钱明磊负责偿还，被告钱明磊自本判决生效之日起 十日内给付原告沈霞房屋补偿款人民币 24万元。一审宣判后，被告钱明磊不服一审判决，提由上诉，后在二审审理中撤回上诉。上海市第二中级人民法院经审查后于2010年7月28日裁定准许上诉人钱明磊撤回上诉，双方当事人按原审法院判 决执行。评析我国婚姻法对夫妻共同财产的界定采取“一般以财产取 得时间为准，以财产性质为例外”的原则。房屋登记在婚 后的，并

5、不必然属于夫妻共同财产。婚姻法第十八条规定 了属于夫妻一方财产的5种情形，其中有两种情形概括性 较强：“一方的婚前财产”、“其他应当归一方的财 产”，这使得审判实务中对跨越婚前婚后的财产是个人财 产还是夫妻共同财产难以定性。本案中，被告婚前与房地产公司签订购房合同，并通过 银行贷款支付了全部的购房款，履行了购房合同。此购房 合同具有债权效力和物权效力，且是分阶段发生的。购房 合同的债权效力即交付请求权和登记请求权，仅基于合同 即可发生；而购房合同的物权效力即物权变动的效力，则 基于合同法律行为和履行登记手续的事实。结合本案事实 可知，被告签订的购房合同在婚前已发生债权效力。由于 房屋登记部门在

6、原、被告结婚登记前一天受理被告的房屋 登记申请，数十天后方核准系争房屋登记在被告名下，故 购房合同的物权效力发生原、被告婚后。通过上述购房合 同分阶段生效的法理分析，可以看由系争房屋登记在被告 名下具有必然性，从房屋买卖、登记的实践来看，购房合 同物权效力的发生也是符合逻辑的。被告基于购房合同享 有的债权系婚前取得，属于婚前个人财产。被告依据购房 合同，办理房屋登记申请等相关手续，从而获得了房屋物 权，此物权是被告享有债权的自然转化，应认定为被告一 方的财产，在离婚诉讼时不能作为夫妻共同财产分割。此 种做法也是符合“夫妻运气共有”的法律格言的。离婚案件中，夫妻财产的分割应体现由婚姻法的伦理属

7、性，分割方案应有助于夫妻同甘共苦、相互扶助，倡导夫 妻关系永久存续，合理有效实现家庭的各项经济职能，而 不能仅仅注重经济效益。本案中，系争房屋是原、被告婚 房，婚后双方居住多年，一般情况下，可以认为原告有长 期居住、甚至居住一生的预期。在居住得到保障的情况 下，夫妻一般将精力投入到子女教育等家庭生活中，即使 进行投资，往往也不会储备离婚后的居住用房。如果将婚 后夫妻一方参与还贷按类似借款处理，是不符合参与还贷 方的预期的，且会对家庭的凝聚力产生消极作用。原告在 婚姻关系存续期间偿还的房贷，虽可视为帮助被告偿还债 务，但由于这部分财产已包含在房屋实际价值中，且产生 增值，故应考虑离婚时房屋的市场价值及共同还贷款项所 占全部购房款的比例等因素，由被