哈尔滨保利花园投资分析暨经济效益评估DOC48

1、.：.；报告受托方研讨部(02507420)第6页 共49页 DATE yy-M-d 07-11-4哈尔滨保利花园投资分析暨经济效益评价目录页码 TOC o 1-3 h z HYPERLINK l _Toc526066831 目录 PAGEREF _Toc526066831 h 1 HYPERLINK l _Toc526066832 7.0实施进度方案 PAGEREF _Toc526066832 h 4 HYPERLINK l _Toc526066833 7.1有关本工程方案的阐明 PAGEREF _Toc526066833 h 4 HYPERLINK l _Toc526066834 7.2本

2、工程装修规范 PAGEREF _Toc526066834 h 4 HYPERLINK l _Toc526066835 7.3工程实施进度表 PAGEREF _Toc526066835 h 6 HYPERLINK l _Toc526066836 投资分析 PAGEREF _Toc526066836 h 8 HYPERLINK l _Toc526066837 8.0投资构成、本钱分析 PAGEREF _Toc526066837 h 8 HYPERLINK l _Toc526066838 8.1工程根本参数及估计施工进度安排 PAGEREF _Toc526066838 h 8 HYPERLINK l

3、 _Toc526066839 8.2工程开发价值销售收入 PAGEREF _Toc526066839 h 10 HYPERLINK l _Toc526066840 8.3土地本钱政府地价和征地费用 PAGEREF _Toc526066840 h 10 HYPERLINK l _Toc526066841 8.4建安工程本钱 PAGEREF _Toc526066841 h 11 HYPERLINK l _Toc526066842 8.5前期费用 PAGEREF _Toc526066842 h 14 HYPERLINK l _Toc526066843 8.6工程其它不可预见费 PAGEREF _To

4、c526066843 h 14 HYPERLINK l _Toc526066844 8.7应交纳之开发期税、费 PAGEREF _Toc526066844 h 15 HYPERLINK l _Toc526066845 8.8红线内、外市政及公建配套工程费 PAGEREF _Toc526066845 h 16 HYPERLINK l _Toc526066846 8.9静态总投资额 PAGEREF _Toc526066846 h 17 HYPERLINK l _Toc526066847 8.10资金筹措方案及财务费用 PAGEREF _Toc526066847 h 17 HYPERLINK l _

5、Toc526066848 8.9.1资金筹措 PAGEREF _Toc526066848 h 17 HYPERLINK l _Toc526066849 8.9.2财务费用 PAGEREF _Toc526066849 h 18 HYPERLINK l _Toc526066850 8.11物业销售有关税、费 PAGEREF _Toc526066850 h 18 HYPERLINK l _Toc526066851 8.12本工程销售费用 PAGEREF _Toc526066851 h 18 HYPERLINK l _Toc526066852 8.13本工程所得税 PAGEREF _Toc526066

6、852 h 19 HYPERLINK l _Toc526066853 8.14静态开发总投资综述 PAGEREF _Toc526066853 h 19 HYPERLINK l _Toc526066854 8.15工程全部开发总投资综述 PAGEREF _Toc526066854 h 20 HYPERLINK l _Toc526066855 9.0可行性研讨财务数据的预测和选定 PAGEREF _Toc526066855 h 22 HYPERLINK l _Toc526066856 9.1.4小区物业管理费的收入与支出 PAGEREF _Toc526066856 h 22 HYPERLINK l

7、 _Toc526066857 9.1.5运营税、费 PAGEREF _Toc526066857 h 22 HYPERLINK l _Toc526066858 9.1.6土地增值税 PAGEREF _Toc526066858 h 22 HYPERLINK l _Toc526066859 9.1.7所得税 PAGEREF _Toc526066859 h 23 HYPERLINK l _Toc526066860 经济效益分析 PAGEREF _Toc526066860 h 23 HYPERLINK l _Toc526066861 10.0工程财务收益分析 PAGEREF _Toc526066861

8、h 23 HYPERLINK l _Toc526066862 10.1工程赢利才干 PAGEREF _Toc526066862 h 24 HYPERLINK l _Toc526066863 10.1.1财务内部收益率FIRR PAGEREF _Toc526066863 h 24 HYPERLINK l _Toc526066864 10.1.2财务净现值FNPV PAGEREF _Toc526066864 h 25 HYPERLINK l _Toc526066865 10.1.3资本报答率静态 PAGEREF _Toc526066865 h 25 HYPERLINK l _Toc52606686

9、6 10.1.4静态投资回收期 PAGEREF _Toc526066866 h 26 HYPERLINK l _Toc526066867 10.2工程的不确定性分析 PAGEREF _Toc526066867 h 28 HYPERLINK l _Toc526066868 10.2.1工程盈亏平衡分析 PAGEREF _Toc526066868 h 28 HYPERLINK l _Toc526066869 10.2.2工程敏感性分析 PAGEREF _Toc526066869 h 28 HYPERLINK l _Toc526066870 10.2.3概率分析 PAGEREF _Toc526066

10、870 h 29 HYPERLINK l _Toc526066871 10.2风险分析 PAGEREF _Toc526066871 h 30 HYPERLINK l _Toc526066872 附表： PAGEREF _Toc526066872 h 31 HYPERLINK l _Toc526066873 附表1：静态总投资分期投放比例及资金筹措方案表 PAGEREF _Toc526066873 h 31 HYPERLINK l _Toc526066874 附表2：全部投资现金流量表 PAGEREF _Toc526066874 h 42 HYPERLINK l _Toc526066875 附表

11、3：工程损益表 PAGEREF _Toc526066875 h 44 HYPERLINK l _Toc526066876 附表4：概率分析表 PAGEREF _Toc526066876 h 46 HYPERLINK l _Toc526066877 附图： PAGEREF _Toc526066877 h 47 HYPERLINK l _Toc526066878 附图1：本工程盈亏平衡图 PAGEREF _Toc526066878 h 47 HYPERLINK l _Toc526066879 附图2：本工程静态开发本钱构成图 PAGEREF _Toc526066879 h 487.0实施进度方案本

12、工程地块占地宽广，开发规模宏大，开发周期长，需投入大量的人力、财力和物力，因此，开展商宜结合本工程市场研讨调查的结论以及现时本身的运营情况，包括关于本工程开发的一些初步思绪，经过与研讨人员共同确定，将整个工程的开展划分为三个延续的阶段即每两年为一个阶段，每年按4月至11月为一个计算期。7.1有关本工程方案的阐明1、根据市场研讨所得结论，“哈尔滨保利花园的开发宜采取分区分阶段开发，以前期回收之资金再投入进展后续之开发，因此，各开发阶段的划分和开发先后次序确实定，应根据市场反响而坚持一定的开发节拍，尽量保证工程可以启动胜利，继续开展，按照先启动多层住宅楼的开发建立，一待时机成熟再开发高层住宅的物业

13、开发次序划分。2、根据市场开展的特点和市场的需求，各开发阶段，特别是第一开发阶段的物业类型应较为多样，各阶段物业的开发应坚持一定的完好性和独立性，根底设备、公建配套和绿化景观应随之配套，并且便于实施封锁式管理。3、根据地块周围环境条件及其开展变化，结合各种类型物业和各开发阶段对环境的要求，来确定各开发阶段的详细内容。4、将根据工程的规划设计方案，结合公建安排、道路和景观设计，但在目前阶段，仅按衔接的开发过程即全部开发期为6年，每个季度为一个计算期，共分24期并不详细划分一、二、三期各开发阶段。7.2本工程装修规范根底：人工挖孔桩及砼桩承台、钢筋混凝土底板、构造、高层主要以13层配一台电梯为主住

14、宅楼采用钢筋混凝土框架或框架、剪力墙混合构造、新型墙体砖砌结；外墙：高级聚脂粉彩喷涂或铺砌釉面条形锦砖；屋顶：西班牙式天面瓦；窗户：选用铝合金窗框，平开式配浅绿色强化玻璃，窗台铺高级花岗石，厅、房均预留冷气机位置；室内墙壁、天花均涂国产乳胶漆，地面素水泥沙浆光面；电梯系统：采用中外合资厂消费之电梯六层单复式无电梯，不锈钢轿厢饰面，后备发电机与及必要之消防、环保设备；水、电系统：每户均配置足够电力、自来水、暖气供应小区集中供暖，室内全部安装埋墙暖气管、上下水管、低压电源线、灯制及预留有线电视插制，多路开关供空调和照明系统，采取独立水、电表、配电箱，防盗对讲机、埋墙安装IDD线槽。室内装修工程拟采

15、用菜单式套餐效力，即只计算根本装修规范交楼规范工程造价精装修工程造价未计入本投资本钱。7.3工程实施进度表工程称号第一年第二年第三年第四年第五年第六年建立、施工进度、投资安排1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度一、征地拆迁1、征地拆迁及场地七通一平二、设计与工程勘探1.规划方案设计、报建2.工程勘测、建筑模型制造3.各类施工图纸设计三、办理前期报建手续四、工程施工1、场地大开挖土方工程及根底施工2、地下室工程25层住宅楼3、砼框架构造土建及室内根本装修4、会所及公建配套设备工程五、设备安

16、装1.给、排水工程2.变配电及室内电气工程3.消防工程4.电梯工程5.暖气工程6.煤气工程六、小区范围内、外配套工程外水、外电、绿化、道路、公建阐明：时间单位为季度1、总工期为实际工期，未含外界要素(或施工单位、设备供应商进场、生活及临建施工、施工预备和设计修正、报建、出施工图纸、图纸会审等时间工期延误)影响.2、除二次装修、室内、外环境工程，其它分项工程，如内、外墙砌体及装饰、客、货电梯、给、排水、空调、消防、通讯、煤气等分项工程可同时交叉进展施工.3、由于东北特殊气候缘由,每年11月15日后到第2年4月15日前室外不能施工.但依然可以利用该段时间进展施工预备等。资料来源：受托方研讨部投资分

17、析暨经济效益评价报告受托方研讨部(02507420)第49页 共49页 DATE yy-M-d 07-11-4投资分析本工程各项总投资开发本钱的计算，是充分结合了本地块开发情况以及委托方的运营才干，根本采取按各阶段开发过程中实践获得的土地面积，分阶段、按比例实行对征地补偿款、综合开发费和征地款利息、小区道路占地面积的征地款的投入，其它分项本钱：建安工程造价、前期费用、红线内外市政配套设备工程费用和开发期税费的投入，按实践工程量统计和计算。8.0投资构成、本钱分析本工程总投资的根本构成和整体建立的开发投入的方案安排，是经过受托方研讨部与委托方以及本工程建筑设计单位共同商讨的结果，并经过初步统计和

18、归纳出对本开发工程的用地规模、分块开展方式，包括对各类单项开发本钱的分阶段投入、物业功能要求和档次规范、小区内部道路的占地面积以及公共建筑配套、市政根底设备的一致分摊原那么，并根据此原那么，提出了分阶段开展和投资本钱的分阶段投入安排建议。8.1工程根本参数及估计施工进度安排各类投资本钱的分阶段开展投入安排，是基于稳健有序、滚动式开发的原那么。根据委托方提交的初步土地出让协议，并且，思索到工程开发所征用土地的地块面积宏大，委托方前阶段必需支付的费用主要包括：国有土地运用权出让金、征地补偿款、土地综合开发费为未知数，待求和前期费用、建筑工程安装费用、开发期税、费、红线内外市政配套设备工程费以及销售

19、期税、费包括银行贷款等的金额投入量过大，同时，思索到本工程开发的物业种类，开发周期较长等缘由影响。本工程投资建立方案，根据地块规划方案的详细要求，采用分地块、分阶段开展的方式。施工进度安排包括开发方案横度图详见本报告第七部分。表8-1本工程建筑技术参数一览表序号本工程根本经济技术目的参数备注1实践可开发总占地面积120,890平方米总占地面积126,000平方米2工程可开发总建筑面积305,712平方米总可售建筑面积285,052平方米2.1多层住宅总建筑面积17,790平方米住宅总建筑面积232,002平方米2.2高层住宅总建筑面积214,212平方米车位数约为500个2.3商场总建筑面积3

20、0,550平方米有运营性收益之商业场所2.4会所及公建配套设备总建筑面积15,260平方米机电设备及大厦管理用房等2.5地下室总建筑面积27,900平方米每个停车位约占地45平方米3容积率(地上总建筑面积除总占地面积)2.30总容积率2.534建筑密度(首层建筑面积除以总占地面积)29.2%按照住宅小区规划设计要求5绿地率30.0%按照普通城市规划细那么要求6绿地面积36,267平方米绿化率乘以总占地面积7地上部分总建筑面积277,812平方米首层建筑面积35,245平方米7.1多层住宅部分总建筑面积17,790平方米平均以6层住宅楼为主7.2高层住宅部分总建筑面积214,212平方米平均以1

21、3层住宅楼为主7.3商场部分总建筑面积30,550平方米主题商场及特征酒楼、西餐厅7.4会所及公建配套设备总建面积(设备房、管理用房等)15,260平方米地下室一层7.5地下停车位总建筑面积及总可销售车位数22,500平方米地下设备房5,400平方米8多、高层住宅总单元户数共有住户1,814户居住人口6,349人9第1期开发总建筑面积79,132平方米学府路与工电路交界为一期9.1商局面积13,834平方米裙楼商场约二层9.2多层住宅面积9,696平方米4层6层(地面以上计-含商场)9.3高层住宅面积55,602平方米7层16层(地面以上计-含商场)10第2期开发总建筑面积107,263平方米

22、自兴街与工电路交界为二期10.1商局面积9,160平方米裙楼商场约二层10.2多层住宅面积4,008平方米4层6层(地面以上计-含商场)10.3高层住宅面积94,095平方米7层16层(地面以上计-含商场)11第3期开发总建筑面积119,317平方米自兴街与学府里交界为三期11.1商局面积7,556平方米裙楼商场约二层11.2多层住宅面积4,086平方米4层6层(地面以上计-含商场)11.3高层住宅面积64,515平方米7层16层(地面以上计-含商场)11.4会所建筑面积12,600平方米位于小区中心地带11.5居委会、管委会面积180平方米11.6地下室建筑面积机电设备房5,400平方米每户

23、车位数约0.28个11.7地下室建筑面积室内停车位22,500平方米每车位约3.63户11.8幼儿园2,120平方米11.9变电所热交换站面积360平方米资料来源：受托方研讨部8.2工程开发价值销售收入本工程销售总收入：86,229万元；详见下表。表8-2本工程销售收入一览表8.0各功能物业总销售收入可销售建筑面积单价(人民币元)83,174万元8.1多层住宅销售收入17,790平方米2,500元/平方米4,4488.2高层住宅销售收入214,212平方米2,800元/平方米59,9798.3商场部分销售收入30,550平方米4,500元/平方米13,7488.4停车位销售收入500个10万元

24、/个5,000资料来源：受托方研讨部8.3土地本钱政府地价和征地费用经过委托方提供之关于土地本钱的资料，本文工程土地出让金与征地补偿费拟按照一亿九千万元思索，楼面地价单价：621元/平方米。即：1、本工程土地出让金：11,116万元，按照总建筑面积305,712平方米进展分摊，那么一方本钱为：364元/平方米。2、拟预备谈判缴交之征地、拆迁、安顿补偿费：7,884万元。3、地块范围内房屋拆迁工程及征地管理费约为0.00万元。详见下表：表8-3本工程土地本钱构成一览表序号工程称号技术参数根本参数合计(万元)按总建筑面积分摊1.0土地本钱1.1+1.2+1.419,000万元621元/平方米1.1

25、多层住宅国有土地运用权出让基准地价(364元/m21.1)17,790平方米400元/平方米712.31万元按哈尔滨市国土出让金规范1.2高层住宅国有土地运用权出让基准地价(364元/m21.1)214,212平方米400元/平方米8,577.05万元按哈尔滨市国土出让金规范1.3商场国有土地运用权出让基准地价(520元/m21.15)30,550平方米598元/平方米1,826.89万元按哈尔滨市国土出让金规范1.4拟预备谈判缴交之征地、拆迁、安顿补偿费305,712平方米258元/平方米7,883.75万元1.5地块范围内房屋拆迁工程及征地管理费120,890平方米0.00万元资料来源：受

26、托方研讨部8.4建安工程本钱本工程建安工程造价是按照建筑设计方案进展估算；总计为：34,100万元，按照总建筑面积305,712平方米进展分摊，那么一方本钱：1,115元/平方米；按照总可售面积285,052平方米进展分摊，那么一方本钱：1,1196元/平方米；详见下表：表8-4本工程建安工程造价构成一览表序号工程称号技术参数根本参数合计(万元)按总建面积分摊备注2.0建安工程投资2.1+2.234,100万元1,115元/平方米1,196元/平方米资料来源：受托方研讨部其中：1、土建及装修工程造价：26,750万元，按照总建筑面积305,712平方米进展分摊，那么一方本钱：875元/平方米；

27、详见下表：表8-5本工程土建工程造价构成一览表序号工程称号技术参数根本参数合计(万元)按总建筑面积分摊2.1土建及装修工程2.1.1+2.1.626,750万元875元/平方米2.1.1一期:多层住宅楼土方工程、根底承台连上部框架构造工程费9,696平方米510元/平方米494.50万元以下均已包括装修工程造价2.1.2一期:多层住宅楼室内装修工程造价9,696平方米190元/平方米184.22万元多层土建造价700元/平米2.1.3一期:高层住宅楼土方工程、根底承台连上部框架构造工程费55,602平方米620元/平方米3,447.32万元高层土建造价830元/平米2.1.4一期:高层住宅楼室

28、内装修工程造价55,602平方米210元/平方米1,167.64万元商场土建1,000元/平方米2.1.5一期:商场部分土方工程、根底承台连上部框架构造工程费13,834平方米550元/平方米760.87万元会所及公建土建695元/平米2.1.6一期:商场部分室内装修工程造价13,834平方米450元/平方米622.53万元地下室土建1,250元/平米2.1.7二期:多层住宅楼土方工程、根底承台连上部框架构造工程费4,008平方米510元/平方米204.41万元装修套餐详见交楼装修规范2.1.8二期:多层住宅楼室内装修工程造价4,008平方米190元/平方米76.15万元建安工程造价那么含水电

29、设备2.1.9二期:高层住宅楼土方工程、根底承台连上部框架构造工程费94,095平方米620元/平方米5,833.89万元多层住宅837元/平方米2.1.10二期:高层住宅楼室内装修工程造价94,095平方米210元/平方米1,976.00万元高层住宅974元/平方米2.1.11二期:商场部分土方工程、根底承台连上部框架构造工程费9,160平方米550元/平方米503.80万元裙楼商场1,150元/平方米2.1.12二期:商场部分室内装修工程造价9,160平方米450元/平方米412.20万元会所公建838元/平方米2.1.13三期:多层住宅楼土方工程、根底承台连上部框架构造工程费4,086平

30、方米510元/平方米208.39万元地下室1,392元/平方米2.1.14三期:多层住宅楼室内装修工程造价4,086平方米190元/平方米77.63万元6层住宅楼无电梯2.1.17三期:高层住宅楼上部框架构造工程费64,515平方米620元/平方米3,999.93万元多层住宅按6层计算2.1.18三期:高层住宅楼室内装修工程造价64,515平方米210元/平方米1,354.82万元高层住宅按13层计算2.1.19三期:商场部分土方工程、根底承台连上部框架构造工程费7,556平方米550元/平方米415.58万元商场按裙楼2层计算2.1.20三期:商场部分室内装修工程造价7,556平方米450元

31、/平方米340.02万元地下室按1层计算2.1.21二期:地下室土方工程、挖孔桩及承台、砼底板、防水工程费27,900平方米1,250元/平方米3,487.50万元会所及公建按2层计2.1.23会所及公建配套设备部分框架构造连根本装修工程造价17,020平方米695元/平方米1,182.21万元高层住宅配1台电梯资料来源：受托方研讨部2、机电设备安装工程造价：7,350万元，按照总建筑面积305,712平方米进展分摊，那么一方本钱：240元/平方米；详见下表：表8-6本工程机电设备安装工程造价构成一览表序号工程称号技术参数根本参数合计(万元)按总建面积分摊2.2机电设备安装工程2.2.1+2.

32、2.107,350万元240元/平方米2.2.1中外合资厂消费之备用发电机及环保消音器(1800KVA)2台45万元/台90.00万元水电及设备工程造价如下2.2.2多层住宅楼室内外电力系统(含高低压配电柜、线槽施工)17,790平方米59.0元/平方米104.96万元多层住宅元/平方米2.2.3高层住宅楼室内外电力系统(含高低压配电柜、线槽施工)214,212平方米62.0元/平方米1,328.11万元高层住宅144元/平方米2.2.4商场部分室内外电力系统(含高低压配电柜、线槽施工)30,550平方米65.0元/平方米198.58万元裙楼商场150元/平方米2.2.5会所及公建配套设备电力

33、系统(含高低压配电柜、线槽施工)15,260平方米60.0元/平方米91.56万元会所公建141元/平方米2.2.6地下室部分室内外电力系统(含高低压配电柜、线槽施工)27,900平方米62.0元/平方米172.98万元地下室144元/平方米2.2.7中外合资厂消费之名牌电梯系统(连安装工程)65台22.5万元/台1,461.53万元含暖气设备及管道安装费2.2.8商场及地下室、会所消防栓、烟感、喷淋头及保安监视73,710平方米95.0元/平方米700.25万元含高低压配电柜及线槽2.2.9多层住宅楼供、排水管网安装工程造价17,790平方米78.0元/平方米.76万元含给排水管道安装工程费

34、2.2.10高层住宅楼供、排水管网安装工程造价214,212平方米82.0元/平方米1,756.54万元2.2.11商场部分供、排水管网安装工程造价30,550平方米85.0元/平方米259.68万元2.2.12会所及公建配套设备供、排水管网安装工程造价15,260平方米81.0元/平方米123.61万元2.2.13地下室供、排水管网安装工程造价27,900平方米82.0元/平方米228.78万元2.2.14供暖用国产锅炉设备连管道安装工程造价2台339万元/台678.00万元每台10吨2.2.15管道煤气安装工程费1,814户0.00万元由购房消费者负担2.2.16有线电视安装费300元/户

35、1,814户0.00万元由购房消费者负担2.2.17大楼保安及住宅对讲系统250元/户1,814户0.00万元由购房消费者负担2.2.18零星工程费防雷接地、泛光照明等0.23%7,333万元16.87万元资料来源：受托方研讨部8.5前期费用本工程前期费用：1055万元，按照总建筑面积305,712平方米进展分摊，那么一方本钱：35元/平方米。按照总可售面积285,052平方米进展分摊，那么一方本钱：37元/平方米；详见下表：表8-7本工程前期费用构成一览表序号工程称号技术参数根本参数合计(万元)按总建面积分摊备注3.0前期费用3.1+3.2+3.3+3.41,055万元35元/平方米37元/

36、平方米3.1场地三通一平、砌筑围墙等工程费120,890平方米3.00元36.27万元3.2市场调查及工程可行性研讨费0.06234,100万元21.14万元3.3建筑规划方案研讨费、建筑模型制造费305,712平方米2.0元61.14万元3.4工程勘探120,890平方米3.0元35.66万元3.5建筑设计费305,712平方米20.0元611.42万元3.6筹建兴办费及工程管理费0.85%34,100万元289.85万元按本工程建安工程造价0.85%资料来源：受托方研讨部8.6工程其它不可预见费本工程工程其它不可预见费：680万元，按照总建筑面积305,712平方米进展分摊，那么一方本钱：

37、22元/平方米；按照总可售面积285,052平方米进展分摊，那么一方本钱：24元/平方米；详见下表：表8-8工程其它不可预见费计算表序号工程称号技术参数根本参数合计(万元)按总建面积分摊备注4.0工程不可预见费2.12.5%2.5%26,750680万元22元/平方米24元/平方米资料来源：受托方研讨部8.7应交纳之开发期税、费本工程应交纳开发期税、费：2,460万元，按照总建筑面积305,712平方米进展分摊，那么一方本钱：80元/平方米。按照总可售面积285,052平方米进展分摊，那么一方本钱：86元/平方米；详见下表：表8-9工程应交纳开发期税、费构成一览表序号工程称号技术参数根本参数合

38、计(万元)按总建面积分摊备注5.0开发阶段应交纳税、费5.1+5.172,460万元80元/平方米86元/平方米5.1土地管理费(按照总占地面积3.0元/m2一次性收取)城镇土地分级适用税额3.0元(由财政部门收)36.27万元120,890平方米5.2投资方向调理税暂免征收2000年开场暂免征收按1991国务院82号令0.00万元住宅按5%计算5.3水利建立附加(按照本工程总建筑面积1元/平方米)1.0元30.57万元305,712平方米5.4城市配套设备建立费(8层以上免收)按现行规范计算一致按50.0元/平方米计算88.95万元17,790平方米5.5多层住宅楼供电用电负荷费(按330元

39、/KVA计)按供电局规范多层住宅楼平均按8KW/户478.90万元1,814户8KW/户5.6商场部分供电用电负荷费(按330元/KVA计)按供电局规范裙楼商场按120W/m2120.98万元30,550平方米120W/平方米5.7会所及地下室供电用电负荷费(按330元/KVA计)按供电局规范会所、地下室65W/m292.58万元43,160平方米65W/平方米5.8中小学教师住房集资费按文件规定17.4元531.94万元305,712平方米5.9供水设备补助费(按750元/m3计算)按自来水公司规范3.5人/户、0.25吨/人.日119.04万元6,349人0.25立方米5.10预算定额管理

40、费按建安工程造价计34,100万元34.10万元0.1%5.11建筑工程监理费(按建安工程造价计算)按建安工程造价计34,100万元406.13万元1.2%5.12建立工程质量监视费(按建安工程造价计)按建安工程造价计34,100万元85.25万元0.25%5.13建立工程质量监视费检验费(按土建造价)按土建工程造价计26,750万元40.12万元0.15%5.14建立工程平安监视费(按土建工程造价计算)按建安工程造价计34,100万元51.15万元0.15%5.15占道费(在施工过程中能够发生的红线外占道)按占道实践任务日计算1.0元0.22万元2,190任务日5.16建立工程招招标活动资金

41、按建安工程造价计34,100万元68.20万元0.2%5.17墙改基金9.0元275.14万元305,712平方米资料来源：受托方研讨部8.8红线内、外市政及公建配套工程费本工程红线内、外市政及公建配套工程费：1,390万元，按照总建筑面积305,712平方米进展分摊，那么一方本钱：45元/平方米。按照总可售面积285,052平方米进展分摊，那么一方本钱：49元/平方米；详见下表：表8-10红线内、外市政及公建配套工程费构成一览表序号工程称号技术参数根本参数合计(万元)按总建面积分摊备注6.0红线内、外工程本钱6.1+6.81,390万元45元/平方米49元/平方米6.1外电工程费(含新装变电

42、设备及小区范围电缆沟敷埋发掘)305,712平方米65元397.43万元20%按实践工程个案估算6.2暂时施工用电费305,712平方米7.8元59.61万元25%按实践工程个案估算6.3小区红线范围内道路设备及标牌工程费120,890平方米55元200.67万元30%按实践阅历估算6.4外水工程费(包含大厦内上下水管道敷埋发掘)305,712平方米90元412.71万元15%按实践工程个案估算6.5暂时施工用水费305,712平方米5.5元42.04万元25%按实践工程个案估算6.6环境美化及园林绿化工程费120,890平方米60元217.60万元30%按实践阅历估算6.7红线内市政及公建配

43、套设备零星工程费120,890平方米25元30.22万元10%按实践阅历估算6.8红线外市政及公建配套设备零星工程费120,890平方米25元30.22万元10%按实践阅历估算资料来源：受托方研讨部8.9静态总投资额本工程静态开发总投资1.0+6.0：58,685万元。按照总建筑面积305,712平方米进展分摊，那么一方本钱：1,920元/平方米。按照总可售面积285,052平方米进展分摊，那么一方本钱：2,059元/平方米；本工程各类静态开发总投资构成，详见下表：表811本工程静态总投资构成一览表按总建筑面积分摊序号工程称号技术参数根本参数合计(万元)按总建面积分摊备注7.0静态投资总额1.

44、0+6.058,685万元1,920元/平方米2,059元/平方米资料来源：受托方研讨部8.10资金筹措方案及财务费用8.9.1资金筹措本工程开发投资的资金来源有三个渠道：首先，是企业自有资金；其二是银行贷款；第三，是预售楼花。资金运作方式如下：自有资金全部用于投资，当自有资金全部投入终了尚有资金缺口时，经过贷款处理。预售房主要安排在静态总投资曾经到达25%时，但由于该部分收入不稳定，原那么上只用于还贷，而不作为投资资金的来源。8.9.2财务费用本工程的财务费用主要由利息费用构成。利息费用的计算参照建立部发布的经济评价规范按如下方法确定：假定贷款发生在当年均在年中支用，按半年计息，其后年份按全

45、年计算，还贷当年按年末归还，照全年计息，即：每年应计利息=年初借款本息累计+本年借款额2贷款年利息本工程当前融资本钱为年利率8.0%，鉴于银行利率已开场下调，估计数年后融资本钱必将下降。据此，假定建立期内贷款利率维持8.0%不变，并维持整个开发期。本工程合计需支付利息3,255万元，至工程开场第七年还清。8.11物业销售有关税、费本工程物业销售有关税费为：4,500万元。详见下表；表812本工程物业销售有关税费一览表9.0物业销售有关税费5.41%83,174万元4,500万元9.1营业税金：按营业额5%计算。5%4,159万元9.2营业税附加:包括教育附加费等按营业税额5%计算0.25%20

46、8万元9.3防洪费：按营业额0.18%计算。0.09%75万元9.4其它税费0万元9.5印花税：按买卖额的0.05%计算。0.07%58万元资料来源：受托方研讨部8.12本工程销售费用本工程物业销售费用为：3,327万元。计算过程详见下表；表813本工程销售费用一览表10.0销售费用(按出租收入5%计算)4.0%83,174万元3,327万元资料来源：受托方研讨部8.13本工程所得税本工程所得税为：2,745万元。计算过程详见下表；表814本工程运营所得税一览表14.0运营所得税(按销售额33%之10%计提)3.3%83,174万元2,745万元资料来源：受托方研讨部8.14静态开发总投资综述

47、综合上述，得出本工程开发的静态投资本钱不包含财务本钱，为：58,685万元，以本开发工程总建筑面积305,712m2分摊，那么静态总投资的一方本钱，为：1,920元/m2；以本开发工程实践可销售面积的总建筑面积285,052m2分摊，那么静态总投资的一方本钱，为：2,059元/m2；表8-15静态开发总投资构成比例按总建筑面积分摊一览表序号工程称号总建筑面积按总建筑面积分摊单价静态总投资占静态总投资比例1.0土地本钱305,712平方米621元19,000万元32.38%1.1政府地价305,712平方米304元9,289万元15.83%1.2其它土地本钱305,712平方米318元9,711

48、万元16.55%2.0建安工程费用305,712平方米1,115元34,100万元58.11%2.1土建工程造价含奢华装修305,712平方米875元26,750万元45.58%2.2机电设备安装305,712平方米240元7,350万元12.52%3.0前期费用305,712平方米35元1,055万元1.80%4.0工程不可预见费305,712平方米22元680万元1.16%5.0开发期税费305,712平方米80元2,460万元4.19%6.0红线内外工程费305,712平方米45元1,390万元2.37%7.0静态总投资305,712平方米1,920元58,685万元100.0%资料来源

49、：受托方研讨部表8-16静态开发总投资构成比例按总可售面积分摊一览表序号工程称号总可售面积按总可售面积分摊单价静态总投资占静态总投资比例1.0土地本钱285,052平方米667元19,000万元32.38%1.1政府地价285,052平方米326元9,289万元15.83%1.2其它土地本钱285,052平方米341元9,711万元16.55%2.0建安工程费用285,052平方米1,196元34,100万元58.11%2.1土建工程造价285,052平方米938元26,750万元45.58%2.2机电设备安装285,052平方米258元7,350万元12.52%3.0前期费用285,052平

50、方米37元1,055万元1.80%4.0工程不可预见费285,052平方米24元680万元1.16%5.0开发期税费285,052平方米86元2,460万元4.19%6.0红线内外工程费285,052平方米49元1,390万元2.37%7.0静态总投资285,052平方米2,059元58,685万元100.0%资料来源：受托方研讨部8.15工程全部开发总投资综述表8-17工程全部开发总投资构成比例按总建筑面积分摊一览表序号工程称号总建筑面积按总建筑面积分摊单价静态总投资占静态总投资比例1.0土地本钱305,712平方米621元19,000万元26.20%1.1政府地价305,712平方米304

51、元9,289万元12.81%1.2其它土地本钱305,712平方米318元9,711万元13.39%2.0建安工程费用305,712平方米1,115元34,100万元47.03%2.1土建工程造价305,712平方米875元26,750万元36.89%2.2机电设备安装305,712平方米240元7,350万元10.14%3.0前期费用305,712平方米35元1,055万元1.46%4.0工程不可预见费305,712平方米22元680万元0.94%5.0开发期税费305,712平方米80元2,460万元3.39%6.0红线内外工程费305,712平方米45元1,390万元1.92%7.0静态

52、总投资305,712平方米1,920元58,685万元80.9%8.0各功能物业总销售收入305,712平方米2,721元83,174万元9.0物业销售有关税费305,712平方米147元4,500万元6.2%10.0销售费用(按出租收入4.0%计算)305,712平方米109元3,327万元4.6%11.0财务费用(按银行利息8.0%计算)305,712平方米106元3,255万元4.5%12.0税前开发毛利润305,712平方米439元13,408万元13.0税前资本收益率305,712平方米22.85%14.0运营所得税(按销售额33%之10%计提)305,712平方米90元2,745万

53、元3.8%15.0税后开发净利润305,712平方米349元10,663万元16.0税后资本收益率305,712平方米1元18.17%17.0税后开发收益(元/平方米计算305,712平方米349万元18.0开发总本钱305,712平方米2,372元72,512万元100.0%资料来源：受托方研讨部表8-18工程全部开发总投资构成比例按总可售面积分摊一览表序号工程称号总可售面积按总可售面积分摊单价静态总投资占静态总投资比例1.0土地本钱285,052平方米667元19,000万元26.20%1.1政府地价285,052平方米326元9,289万元12.81%1.2其它土地本钱285,052平方

54、米341元9,711万元13.39%2.0建安工程费用285,052平方米1,196元34,100万元47.03%2.1土建工程造价285,052平方米938元26,750万元36.89%2.2机电设备安装285,052平方米258元7,350万元10.14%3.0前期费用285,052平方米37元1,055万元1.46%4.0工程不可预见费285,052平方米24元680万元0.94%5.0开发期税费285,052平方米86元2,460万元3.39%6.0红线内外工程费285,052平方米49元1,390万元1.92%7.0静态总投资285,052平方米2,059元58,685万元80.9%

55、8.0各功能物业总销售收入285,052平方米2,918元83,174万元9.0物业销售有关税费285,052平方米158元4,500万元6.2%10.0销售费用(按出租收入4.0%计算)285,052平方米117元3,327万元4.6%11.0财务费用(按银行利息8.0%计算)285,052平方米114元3,255万元4.5%12.0税前开发毛利润285,052平方米470元13,408万元13.0税前资本收益率285,052平方米22.85%14.0运营所得税(按销售额33%之10%计提)285,052平方米96元2,745万元3.8%15.0税后开发净利润285,052平方米374元10

56、,663万元16.0税后资本收益率285,052平方米18.17%17.0税后开发收益(元/平方米计算285,052平方米12元349万元18.0开发总本钱285,052平方米2,544元72,512万元100.0%资料来源：受托方研讨部9.0可行性研讨财务数据的预测和选定9.1.4小区物业管理费的收入与支出根据目前国内物业管理业界开展的现状，地产开发商普通要求物业管理公司坚持收支平衡，并不作盈利计划，本工程在销售终了，住客入住和小区运营期间，物业设备维护、人员支出等费用中抵扣，原那么上管理费收入与支出根本平衡，故该部分不作为工程投资效益测算内容，效益分析时也不列出此两项。9.1.5运营税、费

57、本工程之运营税、费，主要指的是销售过程中发生的税费。计算期内，无论工程开工与否，但因已有部分销售收入，需缴交与销售有关税费。进展物业销售时估计须支付的税项主要包括有：表9-1物业销售运营须交纳的税费一览表9.0物业销售有关税费5.41%83,174万元4,500万元9.1营业税金：按营业额5%计算。5%4,159万元9.2营业税附加:包括教育附加费等按营业税额5%计算0.25%208万元9.3防洪费：按营业额0.18%计算。0.09%75万元9.4其它税费0万元9.5印花税：按买卖额的0.05%计算。0.07%58万元资料来源：研讨部9.1.6土地增值税土地增值税实行四级超额累进税率。增值未超

58、越扣除工程金额50%的部分，税率为30%；增值额超越扣除工程50%100%的部分，税率为40%；增值额超越扣除工程100%200%的部分，税率为50%；增值额超越扣除工程金额200的部分，税率为60%。免征土地增值税有两种情况，一是纳税人建造普通规范住宅出卖，增值额未超越扣除工程金额20%的；二是因国家建立需求依法征用、收回房地产。土地增值税的征收，发生在企业所得税之前。由于国内目前尚未有对开展商征收该税项，加上房地产业界均对该税项的设立依然存有很大的异议，估计工程开工之时进展调整的能够性较大，因此在计算本工程损益，评价经济效益时，并没有将其思索在内。9.1.7所得税在本工程工程结算后，房地产

59、开展商曾经有了帐面收入，在扣除开发总投资以及运营税费、财务费用等费用后，从而得出销售利润，房地产投资运营企业年所得额亦即年实现利润净值。所得税的税率，普通为33%根本税率为30%，另按应纳税额附征10%的地方所得税率，两项合计，按应纳税的所得额计算，税率为33%。在经济特区、经济技术开发区等实行特殊优惠政策的区域，该项税率最低可降至15%。由此，计得本工程的所得税本工程所得税率暂按销售收入33%之10%计提，即为3.3%。详见本工程全部资金现金流量表。经济效益分析本工程经济效益分析报表格式的根据是国家计委和建立部发布的第二版，参照我国的财会制度，结合现时房地产开发的实践情况，对工程投资计算经济

60、效益。选取的计算目的为内部收益率IRR、净现值NPV、净现值率NPVR及静态投资回收期。10.0工程财务收益分析在经过和委托方详细的磋商后，对进展财务分析的前提进展了假设干的设定，并且建立了相应的数学模型，现将有关的计算过程表述如下：10.1工程赢利才干按照国内房地产开发对工程经济效益和财务评价的惯例，本报告以本工程进展市场售价测定时的建议价钱作为计算根据，在进展工程投资估算，销售收入计算，运营本钱的假设等均采用现时的价钱程度，在整个计算期内坚持不变，不思索通货膨胀要素对工程评价目的的影响。参照我国的财会制度，结合现时房地产开发的实践情况，在进展本工程的经济效益评判时，所选取的财务目的为：10