试论建安成本控制重点

1、下面我们按照科目，逐一分析各项成本。前期工程：一般水平，按建筑面积计算，单方造价在20-50元m2。这项费用，与设计环节无关。它与项目占地面积大小有关，与总建筑面积的关联不大。场地的现状，直接决定它的成本水平。比如，假如存在“场地土方工程”这一项的话，比如坡地项目，或未能进行三通一平交地的项目，其造价水平就高。越是边远地区，因其配套设施不齐全，需要施工的项目多，数量大，造价也相应地高于市区项目。前期工程中需注意两项，一是场地土方工程，目前专门多项目自然高低于市政标高，都需要大量回填土方，造价不低。能不能有什么巧方法来降低这一部分的造价？因后面讲到地下室还会涉及到土方工程，那个问题留到后面一并解

2、决与回答。另一个注意点确实是围墙，我们曾经有某个项目的临时围墙分判花掉三个月的时刻，现在听上去大伙儿可能觉得比较难以理解，问其缘故确实是设计关于围墙的方案迟迟未定，反复修改，因此不排除那个地块的地理位置、地面以下的地质有问题，因此方案会不断修正，但关于大多数项目，至少是同一个地区公司的项目来讲，临时围墙的标准化确信不是难事，如此能够节约我们专门多无谓的时刻损耗，想想三个月的工期就因为临时围墙工程而消耗掉是多么痛心的情况。其次在围墙设计上要注意经济性，关于围墙来讲其要紧功用依旧围护且是临时性质，因此局部需要营销包装，有些地区的围墙全是方管支撑+镀锌铁皮，平均2.5米高，每延长米单价高达1300元

3、/m，部分营销宣传路段是6米高，想想是比较奢侈的情况。还有一种情况，关于地块较大的项目，需要分期建设，然而首期安排在地块中间，远离市政交通道路，为了展示和销售需要，在没有整个地块的道路交通系统设计的情况下，必定要兴建一定数量的临时道路、临时围墙、临时绿化等等设施，花费相当大。这是不可取的。基础工程：关于桩基工程，以总建筑面积为单位计算，目前的造价水平是80120元m2。关于非桩工程，临时录不到规律数字，缘故一方面是非桩基础的形式多样化，差异专门大；另一方面是原来的科目没有这一项，所有非桩基础全部并入主体工程中去，在设置工程量清单时，混在一起，剥离不开，这是不科学的。基础工程的造价水平，从严格意

4、义上讲，与建筑物的基底面积直接相关，而与建筑物的层数（具体地体现在建筑面积上）关联性较小。以建筑物基底计算的桩基础工程，其造价为600800元m2。基础工程的造价水平，显得较为刚性。地基处理：这项费用，完全与场地的地质条件有关，运气不行的，将付出大笔金钞票，运气好的，支出专门少，甚至不发生费用。比如佛山地区地下溶洞较多，处理起来花费大、耗时长；有此地区会出现换填土现象，比如北京、成都，换填的缘故要紧是因为能够使用非桩基础，但在基础标高的位置土质不符合要求。相对来讲，换土之后假如能利用天然地基，是相当节约的，然而，这种方案具有明显的地区特征，不是每个都市都能够效仿的。桩基础：它的造价水平与桩的种

5、类有关。而桩的种类在多数情况下，又是无法替换的，因而也显示出刚性，比如关于人工挖孔桩和高强度管桩之间的选择，假如因为地基软弱导致桩设计专门长，那是不便选用人工挖桩的，在工期和经济上都没有优势。除桩型之外，桩的长度是阻碍造价的重要缘故，而桩长又与地质条件直接相关，一般地讲，桩基础工程用在华南和华东地区，明显地，华东的桩，要比华南的桩长一些，因为土质不行，有时被迫使用摩擦桩，直接导致桩的数量增加较多、桩也专门长。在某些情况下，抗拨桩能够用锚杆来代替，经济性显著。在桩基础工程施工中，需注意桩机数量、打桩顺序与桩长记录，尤其是桩长记录。端承桩差不多上按实结算，结算的数量依据全是靠现场的打桩记录汇总而来

6、，不能仅依靠监理去验收，与我们自己人相比，监理的诚信度差得太远。桩基础工程，其造价上有相当的弹性，需要我们做专门的优化处理。我们部门曾经发出过一份通报，某个项目的不墅桩基础工程的造价超过400元m2，究其缘故是桩数太密，承载力太高。依照规划设计中心叶总意见，完全能够减少桩数量而用一块较厚一些的“板”来作上部柱子的支撑体。因此，关于桩基础工程，大伙儿一定要有“优化”意识！非桩基础：假如能够幸免独立的筏板基础的话，基础工程的造价将会明显地降低，比如让筏板同时兼做地下室的底板。假如仅有筏板而无地下室的话，那筏板就惋惜了。关于低楼层建筑使用独立柱基，是专门经济的。地下室：地下室工程的造价，一般是2,2

7、003,000元m2。目前有许多地区的地下室造价差不多达到4,000的水平了，特不可怕！阻碍地下室造价的因素专门多：地下室面积：单个地下室的面积越小，整体造价水平就越高，因为它分摊了四周的墙体，因此多栋高层建筑，其下面的地下室假如是连成一片的话，相对来讲，就专门经济；而假如每一栋的下部都有一个独立的地下室，而每个地下室又相互连通，象是“地道战”一样，那么多个地下室的造价水平确信要高于一个地下室。在这一点上，请设计部门在评审方案时多加注意。地下室的层数：一般来讲，地下室的层数多一些，比如23层，其经济性会比1层要好，因为底板和顶板这些造价高昂的构件将会被分摊。然而，也会出现另外一种情况，因为地下

8、室太深，基坑费用加大，将会增加地下室的单方造价，同时，施工周期也较长，基坑安全风险也将大增。这一点在都市中心地带体现得特不明显，比如上海的建国东路项目和南京的凯旋门项目，而在场地开阔、无不良地质的条件下，多层地下室其经济性确信优于单层地下室。一般来讲，我们还专门少遇到对地下室层数的讨论，因为阻碍地下室层数的因素，往往是固定的，没有可变的余地。因为：一、地下室的面积，我们总是希望越小越好，最好不建；二、最小面积的地下室假如在项目占地面积足够大的情况下，自然大伙儿只会做一层，而可不能设计成两层，相反假如项目占地面积小，要想获得足够数量的地下室面积，自己只能向地底下要空间。设计的经济性：具体地体现上

9、钢筋和砼的用量指标上，这一点极其关键！是地下室建筑成本操纵的核心！。目前的水平是钢筋140200kg/m2，甚至更多；砼是1.0m3/m2以上，阻碍砼用量的是底板厚度。有500mm厚的，也有1000mm厚的。因此跟层数也有关系，层数多，摊销下来的指标就专门底。想讲明的是，我们在08年8月底下发的限额审批意见中关于钢筋与砼指标含量没有提出具体的限额数据，缘故是全国各个地区的抗震等级、地质条件、人防要求等专门多因素不一致，但应该来讲在同一个区域相对有一定的规律，或者讲研究起来更有指导意义，文中提出请各个区域来进行研究并细化具体指标。以下列出目前在建的一些项目的指标含量，可大概看出一个区间：项目名称

10、地下室钢筋含量（kgm2）地下室砼含量（m3m2）华南区深圳康城花园B区130.981.30广州璟晖华庭二期145.001.09佛山金沙湾东区一期154.401.25中山翠林兰溪园三期B区华东区及上海南京凯旋门项目235.001.74宁波雍城世家一期194.001.98星湖国际项目二期B区201.001.38杭州钞票塘山水项目189.001.31上海瀛台二期223.001.10华北区北京中海城R4地块180.000.99天津御湖翰苑项目170.001.20济南紫御东郡项目一期180.00（预测）1.40（预测）北方区长春国际社区一期179.821.16沈阳国际社区一期180.000.90大连中

11、海华庭项目160.001.04青岛中海熙岸项目151.001.21西部成都翠屏湾190.001.70西安国际社区4#地119.251.36重庆北滨一号二期600.45顶板覆土：那个因素，阻碍专门大。许多项目，因为地下室占据了大部分的地面面积，因此要解决小区的环境，就只能在地下室顶板上想方法。覆土1.02.0m是专门常见的。因为有覆土，将直接阻碍到顶板部位的梁的高度和板的厚度，以及配筋加大。因为梁加高，将导致抹灰工程量和防水工程量大幅度增加。至于覆土阻碍造价至何种程度，我们目前没有数字，因为这一部分不行单独计算，但能够查找面积大小、平面布局、层数都相近的两个地下室，一个有覆土，一个没有覆土，求其

12、差异，进而得出相应的结果。我们建议操纵覆土厚度，在地下室顶板部位，不要安排消防通道和大型苗木。基坑支护：涉及到经济性，在能够保证安全的情况下，尽量优化方案，追求最大的经济性。安全性必须要由施工单位来承诺，否则今后我们会面临被索赔的问题。在安全性，我们自己要有差不多的推断，在我们与施工单位之间，求得安全性认识的平衡，不能被施工单位牵着鼻子走。土方工程：关于土方工程量较大的项目分期，土方治理是一门学问，也容易被大伙儿忽视，需考虑到开挖土方的可利用性。关于开挖出来的土方，能否用于本期或该项目的前期回填；仍需外运的土方，若能联系到某些项目正需要大量回填，尽可能 “变废为宝”，可减少工程造价。目前各地区

13、土方开挖+外运的单价一般在25-50元/m3之间，而土方开挖的承建商之因此能赚取较多利润，专门多时候也是拉A地的土去填B地，两边收钞票。地下室的豪华程度：中海地下室，专门豪华。有专门多甲级写字楼和五星级酒店，它的地下室水平，远远没有我们中海的水平高，哪怕我们的项目是个中档定位的项目。这也是中海“太实在”的一种表现。从设计角度来讲，功能齐全，用料经久耐用，在使用过程中，物业治理方面就可不能投诉，否则物业确信经常性找设计上的毛病，我们的设计人员承担不起这些背后的议论和指责，因此，就一次设计到位。豪华的表现，集中在地面处理上，其次上墙面的处理。地面是不是一定要做一层专用油漆或硬化面层，要视项目档次而

14、定，不能连低档楼盘都这么做。建设只有高档楼盘才考虑面层处理。人防工程：阻碍造价较为明显，但因为具体的表现形式是在结构工程上，因此无法拆分出造价水平。加之，人防工程是被动同意的设计，想不建都不行。防水工程：一般来讲，我们只设计外防水。在外防水上，有许多地区公司将底板防水层省掉。假如地下室设计成内外两层防水的话，那就大可不必了。但外墙防水目前有些地区是一道，有些地区公司是两道防水（卷材+涂膜或两层卷材），有些还会再加上一道JS防水剂，是否有必要这么多道？值得研究。我们强调，防水层不准做两道，假如你怕漏，从施工治理上找缘故，而不准通过额外花费来补自己治理上的漏洞。地下室哪些部位在设计上做法上能够优化

15、？方柱比圆柱廉价。涉及到模板、抹灰等工序。每平方米的模板和抹灰至少节约10元，甚至15元。墙柱面在用涂料时，能够考虑将腻子工序省略，只刷涂料，尽管涂料用量可能会增加，但腻子工序更贵。因此，地下室地涂料，也不必用好的，一般档次的就行。目前腻子的造价是68元m2。天花不要抹灰，直接做涂料（有些地区天花不抹灰也不刷涂料）。天花因为有大量的梁，因此抹灰面积一般是建筑面积的1.2倍以上，遇有顶板覆土时，因为梁需要加高，天花面积甚至会达到建筑面积的1.5倍。每平方米的抹灰造价按12元m2计算，关于10,000m2的地下室，假如天花抹灰面积是15,000m2，仅此一项就能够节约18万，够发两个骨干职员的一年

16、工资。少设计几盏灯。灯火通明是白费。假如能做成自然通风的地下室，那么在机电工程上，将会节约相当的费用。比如各种风管和风机，就能够省掉。另外，能使用中压的通风管就不要用高压的，因为这两种情况下使用的板厚相差较大。地下室的门窗工程，要紧是防火门，它的数量是按规范确定的，刚性专门强，想在设计环节上节约，不容易。地下室的机电工程，机电成本能够讲是个无底洞，治理得好也能够更经济，而且关于地下室还涉及到专门多要与政府垄断行业的承建范围接驳，因此在设计上需要注意以下几点：a. 做好管线综合平衡，防止不必要的设计变更和现场修改，以致造成白费；b. 关于电气部分，有条件的机电图纸最好能和电力设计院的外电设计相匹

17、配（至少需要机电设计单位了解电力设计院当地做法），如此防止两者之间的差异较大，而使机电成本无法操纵；c. 合理设置水泵房、消防等操纵中心位置，以最适合的位置以减少各管路长度；d. 合理选用各管材：预埋的电线管用PVC管，从桥架接至末端设备之间的管段用镀锌电线管（当地有强制规定的除外）；给排水的管材也是，PVC-U排水管不需要用加厚的就不要用加厚的；消火栓和喷淋给水管能用国标镀锌钢管的就不要使用加厚镀锌钢管等等。地面以上建筑：以住宅层的单体造价为例，目前一般是1,6501,850元m2（不含户内装饰），比2006年平均水平高出300-400元/m2。项目名称住宅层单方成本（元m2）竣工时刻深圳月

18、朗苑多层1,119.942006年10月小高层1,352.06高层1,400.53成都格林威治城（高层）1,499.962006年11月成都常春藤花园小高层1,570.392007年05月高层1,487.82西安中海华庭小高层1,463.842007年06月高层1,368.14佛山万锦豪园一期小高层1,244.702006年12月高层1,310.09从物业类型上看，小高层与高层、超高层的造价差不并不大，这一点，可能巅覆了大伙儿的常识。我们现在的住宅设计差不多上要求不露梁不露柱，因此在结构上差不多差不多上“框剪”体系，而与层数无关，因此在钢筋和砼的含量上相异不明显；然而关于不墅这类低层建筑来讲，

19、就完全没有必要设计“剪力”或“短肢”了，太白费！。而带电梯的住宅比不带地电梯的住宅每平方米高50元m2建筑工程：此处的建筑工程，差不多剥离了外立面装饰、外墙保温、防水等项目，因此，阻碍造价水平的因素集中在设计的经济性上，即钢筋和砼的用量，以及屋面造型。住宅层在结构形式上，选择余地不大，因为成本操纵的重点集中在钢筋和砼的用量上。这是设计经济性优化的重点！阻碍钢筋和砼用量指标的，还有一个隐性的因素，即所谓“赠送面积”。我们强调，建安成本所使用的建筑面积，是按照全国统一的建筑面积计算规则计算的，而不是以各地区各都市房管部门房屋测绘所掌握的面积计算口径来计算。在这种情况下，假如还有“赠送面积”的，应该

20、讲明赠送的部位和面积数量，以便于推断成本本身的合理性。目前的水平，钢筋4560kg/m2，砼0.35-0.45m3m2。目前钢筋的施工单价约为5.50-6.00元kg，每节约5kg的钢筋，就能够节约成本约30元m2。C30砼的价格约为350元m3，每节约0.1m3/m2砼的用量，也能够省35元m2。屋顶造型阻碍单方造价水平显明，越是层数少的建筑物，分摊的成本越高。防水工程：此项摊至地上建筑面积一般约为20-30元/m2（仅厨卫与屋面），但有些地区还要做外墙防水上，假如外墙全部做防水，造价增加至少40元m2。然而，外墙是不是一定要做防水？能够再作研究，外墙渗漏要紧集中在窗框与外墙的交界处。墙体渗

21、漏的情况，少见。入户门工程：假如是木质入户门，其造价与木材的种类有关，另外，装饰性的边条，假如是整块木料加工而成，造价昂贵，相反假如是多块木片叠合而成，则相对廉价。这一项费用，刚性明显，因为数量固定，每户一樘，目前来讲一般均价在2000-3000元/樘，高档一点的可能一樘门的一套锁都需要1500元/樘，整樘门可能在5000元/樘左右，有些可能还要夹钢板，目前明白的“最高记录”是联排不墅的3万/樘。外立面门窗工程：这一项刚性和弹性都专门明显。目前，外立面的门窗与建筑面积（仅限所在楼层）之比，我们称之为“窗积比”，约为0.25-0.3（北方一般在0.25左右）。那个指标专门重要，假如能操纵在0.2

22、5,是比较恰当的。门窗造价的刚性就体现在那个比例上，假如那个比例差不多确定了，而且差不多施工了，那么就无法再修改图纸了。阻碍门窗造价的要紧是门窗的功能。比如隔热、双玻、较好的五金件、玻璃的种类（净白玻？或是专门颜色？）。假如门窗用后装法施工，将出现附框的费用，相当于每平方米建筑面积增加造价1015元。目前一般型材、粉末喷涂、双玻、较好的五金配件，门窗的平均单价是350元m2；断桥隔热大约是500元m2左右，塑钢门窗（双玻）大约在350-400元/m2左右。铝门窗的替代品，仅塑钢一种，尽管其具有良好的隔热性，但塑钢的档次明显低于铝门窗。因此，在铝门窗工程上，我们只能从其档次上注意节约，比如不轻易

23、使用氟碳喷涂，LOW-E玻璃，关于联排不墅不要轻易尝试木包铝，内开内倒形式的门窗，如此的窗的造价是一般的3倍（以350元/m2为基数）！若以0.3的窗积比计算，相当于地上物业的单方造价将增加210元/m2（以地上建筑面积计），若按可售，增加的造价将会更高！目前各地区公司在门窗档次上有跟不人血拼的倾向，这种不顾项目定位、档次、售价等因素的攀比心理，要不得。保温工程：属于地点性工程，与地区气候条件有关。目前以50mm-110mm苯板保温为主，华东地区是采纳内外两道保温砂浆，总的来讲，每平方米建筑面积的造价在80100元m2。总体上讲，南方地区节约了这部分费用。外立面装饰：这是阻碍建筑物单体造价水平

24、的又一个重要因素。一是外立面装饰面积与建筑面积之比，我们称为“墙积比”，普遍的数字是11.3；但少部分项目也有1.61.8的，那个比例偏高，关于联排不墅或独栋不墅来讲，墙积比目前大部分在1.8-2.1之间，甚至更高。假如在设计上，能够注意立面的层次不要过多，将会大大地降低墙积比。二是装饰的档次，确实是用料。以面砖为例，我们现在的集中采购的一般档次的面砖，是22元m2，面砖施工的单价为45元m2，那么外立面的造价是67元m2，按墙积比1.2折算成建筑面积，其单方造价是80.40元m2。假如墙积比提高到1.4，则增加建筑面积的造价是13元，与门的造价，或防水工程（不包括外墙防水）、或栏杆的造价、或

25、安防系统的造价相当。假如要用较好的外墙砖，比如台资厂或日资厂，材料价格可能是50元m2，相当于增加建筑面积造价33.6元m2。假如用涂料，目前来讲，30元m2的造价能够做到较好的合资产品。假如用石材，一要看用量比例，二要看石材种类。限额审批意见一文中明确提出了关于各种材料使用面积的比例限制，但由于石材的价格范围比较大，没有对其材料单价提出限额标准，且涉及到外立面的效果问题，但设计选型的时候应注意，能用国产就不用进口，一般来讲小业主是可不能有我们建筑师一样的眼光，分辨不出来进口依旧国产的，另外关于联排不墅外立面的石材，是湿贴依旧干挂，需要斟酌并较早确定下来，有地区外立面石材装饰工程分判了几个月，

26、最终还没有确定是干挂依旧湿贴。目前来看，高档的联排不墅整项造价以地上建筑面积计约350元/m2以下，小高层、高层物业的外立面装饰造价在110元/m2左右，高档的在160元/m2左右。目前此项造价的“最高记录”是520元/m2，因此只是报成本预测时候的数据，最终不可能按那个指标去批复。希望各地区公司在外立面装饰造价上，要保持克制！一定要认清自己项目的档次和售价。栏杆工程：目前来讲，阻碍造价水平不大。一是栏杆不可能人为地节约，有多大的开间，就需要多长的栏杆；二是设计标准上，我们比较慎重，一般是铁质加玻璃。只要不是太多花饰或是使用不锈钢，造价阻碍就不大。常规来讲栏杆每延米造价约在300-450元/米

27、范围内，而整项栏杆工程的造价摊至建筑面积约为30-40元/m2。大堂装饰：阻碍不大，因为一栋建筑只有一个大堂。装饰档次，豪华装饰一个需要50万元，一般装饰，一个只需要不到5万元。目前限额审批意见中提到的档次标准是3500、2500、1500元/m2，此项的单方指标受层数的阻碍较大，但一般在10-20元/m2，最高不超过25元/m2。公共部位装饰：要紧是电梯厅。目前我们的装饰标准一般是地面和墙面使用抛光砖，或者加配一些石材装饰线条。电梯门套一般用石材。造价水平是5060元m2建筑面积。以公共部位的面积来计，造价水平约为980元m2，数字较高的缘故是墙风光积大，用料多，再确实是公共部分较多，一般来

28、讲电梯厅面积在10m2左右比较常见，但多的也会达到20-30m2，这需要我们在设计时尽量减少公共部分空间。关于中低档项目，在选材上，一定要选小规格产品，如此比较经济。另外确实是取消石材点缀，比如踢脚线、波打线等。而关于走火楼梯间，假如是配电梯的住宅，一定要简单装修，不得全地铺砖，不得使用木质扶手。机电系统工程：关于毛坯住宅来讲，造价显得刚性。合计约为200元m2以下，不包括专门地区的采暖、中水等系统。在电气系统上，住宅优化的余地不大，随便生活质量的改善，电位数量总是越来越多，那个源流我们也得适应。然而关于给排水系统，则大有文章可做，一是管材的材质，比如排水系统要选用UPVC，而不是金属管材；上

29、水管道要选用一般材质而不是昂贵的新产品；二是系统的功能要讲究，比如同层排水造价昂贵，不要选用。直饮水工程：意义不大。多数情况下是开发商掏钞票，运营商想赚钞票也没赚到。然而，因为楼盘需要互相攀比，因此，你有，我也得有。目前的造价水平每户是10001500元不等，推销到总建筑面积里去，相当于10元m2。安防工程：造价有相当的弹性。要紧表现在功能上，有许多噱头一类的功能，尽量不要用。另外一点确实是可视对讲显示器是黑白依旧彩色。彩色的贵一倍多。这项费用，各地区有明显的攀比之风，比如显示器上能够公布物业治理处的天气预报，或物业治理处的各类通知等等，有必要吗？还有家用的可视对讲就这么重要吗？现代家庭生活是

30、越来越简单了，一年之中你家有几批客人访问过？我们没有必要为那么“摆设”去花那么多的钞票。电梯工程：其造价高低一是功能，太多的功能，未必能够用得到；另外一点是选配的标准，比如层门是用不锈钢依旧一般的喷漆钢板？还有一点要注意，不要盲目地去追新产品。新产品一般存在功能不稳定、价格高，维修运营费用高的特点。电梯的附加功能，你不讲，用户是永久不明白的。用户所需要的确实是平安地送他到所在楼层，其他功能关于用户，全是多余的。电梯产品的系统有高低档之分，然而其系统的“标识”都不是显示在表面的，你不讲，不人永久不明白。电梯工程的单方造价的高低，与其所服务的面积直接相关，关于一个10层左右的小高层来讲，假如是一梯

31、两户，其电梯摊销的成本特不高，假如是一梯三户或四户，则成本成倍地下降。目前关于100米高层住宅来讲，住宅层电梯造价50元m2是正常的，然而也有个不项目，十几层高，电梯摊销超过200元m2。建筑物的泛光照明工程：一般来讲，安装在屋顶上的灯光，每栋5万元的造价是适当的。然而，我们也要注意，不是每个项目都需要泛光的。一个一般的项目，设置了泛光照明，有什么意义？！除了让物业多掏一些电费以外，能起到什么作用？配套设施：因为物业的类型、用途不一，不行一概而论，目前我们操纵的标准是学校1600元m2全包，会所35004000元m2全包（含建筑与装修）。配套工程：这一项费用，显得较为刚性。具备一些弹性的项目是

32、变配电工程，要紧体现在设计上，因为设计和施工差不多上垄断的，因此其设计的经济性需要甲方专人把握，甚至需要公关。以KVA为指标，每一单位的成本是2000元KVA左右。然而，其造价水平，又与地点土政策有关，可注意以下几点：高低压柜和元器件在品牌和厂家选择上专门重要，能用合资的就不用进口的，能用国产的就不用合资的，因为这些本来确实是电力部门治理的，他们在设计的时候可不能考虑到经济因素，若能通过公关然后修改设计是最好的；关于电缆，能用四芯满足要求的就不要用五芯电缆（包括插接母线），能用阻燃的就不要用耐火的，那个存在专门大的造价差异；关于地库面积专门大的地库，假如单独设置一个发电机房，那么每一路应急电源

33、需要从发电机房引出，如此会增加专门多造价，不如将发电机房分成多个发电机低压房，尽管增加了低压柜，但总造价是要减少专门多的，关于具体如何分因此需要在设计过程中进行论证。另一项是室外管网工程，尤其是关于联排不墅周围的室外管网工程现场治理大伙儿一直认为是专门头痛的情况，工期紧，现场的承建商多，工作面也处于交叉状态，工序上也会前后搭接，容易引起相互的争吵，从而直接阻碍项目进度。要紧依旧关于合同范围的，这需要我们在分判的时候划分好合同范围，关于室外工程的土石方开挖与回填分判给一家单位去做，不能消防挖了弱电挖，弱电挖完煤气挖，外电挖，机电挖，乱成一团。室外工程：造价具有相当的弹性。表现在两方面，一是景观工

34、程，二是小区围墙工程。景观工程，是现代地产行业的一张王牌！十年前的任何楼盘，差不多上种几颗树就罢了。而现在，是造景。而普遍地看来，开发商都情愿花大量的钞票去造景。因此讲，景观工程是个无底洞，理论上讲，有多少钞票，都能够花出去；这不象毛坯的建筑单体，再如何做，也确实是钢筋砼而已，墙不可能砌两层，门窗也不可能再加一层，外立面的材料最贵的确实是石材，但关于住宅来讲，不可设计成从顶到底差不多上石材。景观工程的特点就在于“空间的无限性”和“植物的稀缺性”，这两个性质，能够让钞票贬值！目前室外工程的造价水平，我们一般操纵在每平方米建筑面积100120元m2，以空地面积来计，整个室外工程的造价水平是4005

35、00元m2，相当于每一平方米的地面上，放4张或5张100块的钞票。个不项目占地小，空地面积也小的情况下，室外工程造价略高，可能在550-750元/m2。如何操纵景观工程的造价：a. 软的多，硬的少：软景与硬景的比例，要尽量偏于软景。硬景太多，除了造价昂贵之外，给人的印象也脱离不了“石屎森林”。b. 一般的多，名贵的少：关于植物，品种和规格的价格差异特不大。一颗海枣要几万甚至10万，而一颗本地的榕树或樟树，可能确实是35000元。相差十倍。再者讲，一般的消费者，能够认识几十种树木？他可能更多地注意树干是不是够粗，树冠是不是够大，能不能营造阴凉，甚至能够生存多久？十万块的树死了，那么十万块就打了水

36、漂，而3000块的树死了，花费不多就能够更换。名贵的树木，就象是古董，然而古董鉴赏家在人群中的比例可能是十万或是百万分之一。c. 操纵水景：水景造价昂贵，运营费用高，即耗电又耗水，（专门多水景工程漏水！）后期不能经常使用，就变成摆设了。小区围墙工程：要注意用料尽量地少，漏空多一些，灯光少一些。此外确实是注意门楼。门楼也能够讲是无底洞，一个门楼花100多万，并不罕见。相关部门工作中存在的问题设计治理环节设计图纸漏项太多，在施工过程中，关于增加项目的报价，确信是施工单位占廉价。还有一种倾向，明知有漏项却不积极地去解决，一味地往后推，给施工单位制造索赔机会。图纸修改也专门有意思，专门多情况是刚刚定标

37、，图纸就全面地修改了，也确实是招标用一套图，施工时却用另外一套图，这种情况对工程造价操纵极为不利，同时人为地增加了其他部门的工作量。分批出图，人为地将本可整项发包的工程分割成若干个小工程，而最终被施工单位通过议标的形式将整个工程“蚕食”下来，如此在总造价上确信是对施工单位有利。对材料、工艺研究不透，在设计上一味依靠“外援”。一是依靠设计单位，而大伙儿都明白设计单位对业主的造价操纵往往是不考虑的，它只需要将图纸交出去，拿回设计费就万事大吉了，业主花了多少冤枉钞票与设计单位无关！因此关于设计图纸作全面认确实审查，是特不必要的。二是依靠施工单位提供设计图纸或方案，而我们自己即不作认真研究，也不作深入

38、复核，以至于本来能够省的钞票，白白地花掉了。关于施工单位提出的更改，缺乏应有的警惕，轻易地同意对方的意见。其结果可能会出现几种情况，一是等到工程更改完成以后，或是工程结算时，才发觉实际造价较大幅度地突破了合约总价。二是工程更改未达到预定的设计和建筑效果，三是在实施过程中发觉更改不妥，造成返工白费。对工程的建设标准不能做到恰如其分的把握，材料、工艺及设计标准与项目的市场定位是紧密相关的，一个定位于中档的楼盘自然不适合大量地使用高档的材料和造价昂贵的设计内容，比如一般的、中档的楼盘，其园林设计上要尽量少用硬景多用软景，而软景中又需要尽量少用名贵苗木。设计单位和施工单位关于业主在项目定位上的体会确信

39、不及业主本身深刻，关于他们来讲，只是需要完成一项设计或施工任务而已，而业主则是需要在操纵造价的前提下完成任务。合约治理环节招标采纳无图分判，限额审批意见一文中明确提出，“全年主包无图分判的面积不得超过50%，非主包工程（除桩基、土方工程外）不得无图分判，不得以暂定工程量签署合同。”但我们发觉部分地区对此不予重视，至今为止仍然我行我素，关于栏杆工程、景观工程这些非主包工程还在进行无图分判，尽管图纸不由合约部负责，但关于这些公司规定合约部应该格外重视，提醒相关部门，否则确实是执行不力；投标单位少，竞标力度不够，各家有各家的理由，大都市的会讲我们这些工程太小，吸引不了不人，二级都市会讲我们那个地点建

40、筑市场不成熟，没什么大单位，差不多上矛盾，恨不得“跪求”施工单位投标，讲到那个地点我们需要培养一个观念确实是：善于引导和培养施工单位，让他们适应我们的治理，包括分判模式、合同条件、现场治理等等；再者确实是要抱着开放的姿态，跳出当地，站在一个区域甚至全国的高度来查找合作单位，老是那几家单位中标，每次都和上一次的中标水平相比，横向比较太少，如贴砖在南方只需要50多元/m2，但到了北方就要80-120元/m2，难以置信，多在与不人的对比中发觉自身的问题，如此才能找到症结所在；招标分判范围，各标段、分期之间，前后工序搭接上关于范围的描述不清，或划分的范围不利于现场治理，土建工程还比较容易描述范围，一般

41、会以后浇带为界，但关于机电工程、园林工程、市政工程这些存在工作面交接问题的工程，合同中描述不清、图纸上标注不清将会引起后期现场治理的混乱；策略性不够，一个工程分判几个标段一开始就告知给投标人，容易引起投标单位的挑肥拣瘦；不注重合同图纸治理，图纸更换频繁，就把合同图纸是哪套忘得一干二净，要求合约部在定标后立立即合同图纸逐一盖章，三套盖章后的图纸分不交项目部、施工单位与自己存档；关于设计或施工现场易出现的问题预见性不够，合约部是成本治理的主控部门，对某些阻碍项目成本、增加工程造价的问题要能提早防患，过程中及时发觉后也应立即提出来，加强与公司领导、各部门之间的沟通，引导大伙儿解决问题。施工现场治理环

42、节项目部单方面更改材料或工艺，或对具体的材料和工艺认识不清，任由施工单位做主施行，或是对施工单位可疑的行为没有警惕性，即不纠正，也不报告。经常性地出现施工单位提出修改材料或工艺，而我们工程治理人员对这种更改涉及的造价增减和施工单位责任减免没有意识，既不研究这种工程更改有无必要，也不研究施工单位提出工程更改的动机，只是一味地“同意”，结果是让对方给钻了空子。关于施工机械（如人货梯、塔吊或桩机）数量、场地平面布置、拟建的公共设施、和对文明施工的要求，在确定施工单位往常提不出具体要求，导致施工单位不能准确地理解业主的意图而只能提高报价；或者是在招标时提出了过高的、不切实际的要求，而在工程施工过程中，

43、经常会在定标时发觉制定的工期不合理如此的现象，这些要求事实上未能或无法执行下去。为抢工期，人为地改变施工顺序，尤其当两个工艺分不由两个施工单位施工时，改变顺序往往会导致其中一个施工单位利益受损，从而引发索赔事件。不具备施工条件时，强逼施工单位进场，以致于施工单位无工可开，一等再等，或无法大规模地作业。如此反复，使得施工单位增加额外支出，直接刺激施工单位的索赔热情。受施工单位的提议阻碍或引诱，确认施工单位的方案时不作出关于造价方面的讲明，给对方以索赔的机会。擅自更改合同范围，比如原定由土建施工单位完成的抹灰、贴面砖项目，地盘认为装饰工程施工单位做得更好，就单方面口头决定让装饰单位完成，完成后给予

44、签证。关于土方工程来讲，原定场内弃土的，地盘口头就通知施工单位全部外运了。不经合约规定程序，随意安排施工单位之间代工，或者是指定其他施工单位修复质量缺陷，而不将费用支出及时告知责任单位，引起合约纠纷。现场签证操纵不严，大多数现场签证的数量，只要是能够“实证”的（依靠图纸计算，或现场验证），在结算时都被合约部推翻了，在这一点上施工单位没有占到廉价，但那些无法“实证”的变更项目呢？另外，在涉及相互索赔的签证上，未能或不愿将索赔的金额及时、有效地通知被索赔的施工单位，这种“锯箭式”的处理方法容易引发我方与施工单位之间的经济纠纷。再者，想通过签证审核这一环节，要求施工单位“听话”，不听话的施工单位我们

45、就拖住对方的签证不给及时审核，而等到自己情愿审核时却发觉错过了时机，无法判定对方的工作量到底做了多少。不了解合约原则，空口许诺，一是容易引发我方与施工单位的经济纠纷，二是降低了合作双方的信任感，三是在发觉违背合约原则时，为了“兑现”自己的诺言，从其他方面为施工单位“想方法”。对我方本能够向施工单位索赔的事实没有意识，如工工期延误、质量缺陷等等，不向相关部门通报情况，不作积极的资料预备，而一旦施工单位向我方索赔时，手中却没有工具用于防备，导致我方在造价操纵上陷入被动。如何增强合约和成本意识相关部门在实际工作中存在的上述问题，有客观因素，有主观因素。关于设计部门来讲，客观因素有两点：一是设计环节工

46、作时刻偏短，这是中海的经营文化决定的，我们的每一个项目都要求在最短的时刻内完成，那么分配到项目进展各个环节上的工作时刻就可能不够，没有充足的时刻，设计工作就不可能做到完善、细致；二是评审过程复杂，即要预约时刻，又容易出现设计方案反复，显得时刻更不够用。关于项目治理部门来讲，工程施工周期缩短，工程治理人员压力加大，没有精力关注合约治理方面的协作问题，只求能够按时完成工程施工，因此不仅仅在合约治理方面，甚至在工程质量上都有可能退而求次，无法做到严格要求。这些客观因素决定于公司的经营风格，不是一两个部门就能够改变的。而关于产生上述问题的主观因素，则完全能够依靠通过改进相关部门的工作方法、加强部门之间

47、的协作配合、锻炼职员的个人素养、推动不同部门职员之间的工作交流、提高职员关于公司的责任感等途径来克服。遵重合约。任何人、任何部门都不要擅自更改合约范围，不要改变合约条件，合约条件和范围的修改，必须按照规定的程序进行。个人和部门都不得越权行事。一旦合同确立，关于施工单位，我们首先要抱着合作的态度，在心态上不要搞对抗，而是尽一切可能关心对方来按时按质地完成工程施工任务，这才是我们的共同目标。项目部治理人员在工程治理过程中不要越权，该设计部门决定的事项项目部就不要自己决定，属合约部门处理的事项，就不要单方面地向施工单位许诺。各方面的工作人员一定要认识到自己的职责，不能为所欲为。对与工程有关的任何情况，不要只看情况本身和表面，关于任何情况要将它折算成金钞票来对待，再将折算的金额与自己的薪水作比较，使我们在“金钞票”那个问题上时时处于敏感状态。时时把握住设计这一关。设计要求不能模糊不清，任由施工单位发挥，不同档次、不同造价水平的材料、工艺不能混在一起而由施工单位任选；