房地产项目开发的设计全过程论述课件

1、项目开发的设计全过程管理 设计管理部 设计管理 是房地产开发中主要的业务环节之一，贯穿房地产业务的全过程，是地产公司产品战略的重要保障。现在结合工作实际，将设计管理中重要环节简述如下： 一、全过程管理 就公司现阶段设计管理而言，初步设计以前、施工图及工程实施阶段设计主导有一个从设计管理部到子公司工程部的变更，这就要求设计部、子公司工程部通过交流、设计评审、现场巡查等，加强前后两端设计主控方对设计全过程工作的参与和理解，增强工作的协同性。 一、全过程管理 规划阶段： 子公司： 在规划工作开始前应制定项目设计统筹计划，并完成设计条件的搜集整理，并由营销部牵头编制项目产品建议书（包括项目概况、优劣分

2、析、产品初步设计方向、风格、定位、会所及相关配套的初步定位、商铺分布及面积建议、人车口部的设置建议等） ，建议书建议经总裁室审批，在规划过程中加强与设计部、设计院的互动，对设计成果进行评审。 集团设计管理部： 根据上述输入条件，编制项目规划设计任务书，在规划设计开始前提交设计单位；负责监控设计的过程和进度，及时与设计单位沟通、组织设计评审、提报会，完成规划文件终稿的编制。 一、全过程管理 方案阶段： 子公司： 对市场和客户展开调研，形成项目产品定位及配比建议书（包括项目定位、产品面积、户型、景观、品部、立面、配套、标杆楼盘、竞品楼盘资料等）、项目样板区、售展中心的策划建议书（包括布局、面积、景

3、观、品部、立面、配套等），经审批确定后，在方案设计开始前提交集团设计管理部； 负责结合当地市场政策根据项目定位制定物业管理和社区配套的规划方案（包括物业管控模式、各类物业及配套用房的分布、实施安排和成本控制） ； 根据规划设计及项目定位，负责编制成本测算（包括项目产品的总体成本控制及主要品部的大致档次） 集团设计管理部： 根据上述输入条件，编制方案设计任务书，在规划设计开始前提交设计单位；集团设计管理部负责监控设计的过程和进度，及时与设计单位沟通、组织方案设计评审、提报会、开展住宅项目户型专题研讨会及住宅新科技研讨会、开展外立面专题研讨会，完成文件终稿的编制。 一、全过程管理 初步设计阶段：

4、子公司： 在初步设计开始前负责完成项目市政配套规划方案、地质初勘及结构选型比选方案的制定；完成目标成本（包括项目建筑品部清单及成本明细等）的编制，经审批确定；住宅项目在初步设计终稿前完成日照分析报告、环评报告、交通评价报告等。 集团精装事业部： 负责完成精装户型梳理，经审批确定后，在扩初设计开始前提交集团设计管理部；负责完成公建、公共部位的装修平面梳理，在初步设计内审完成前经审批确定。 集团设计管理部： 编制项目初步设计任务书，在初步设计开始前提交设计单位；集团设计管理部负责监控设计的过程和进度，及时与设计单位沟通、组织方案设计评审、提报会，完成文件终稿的编制。 一、全过程管理 施工图设计阶段

5、： 子公司： 编制项目施工图设计任务书，完成项目市政配套初步设计、地质详勘制定，市政配套初步设计、地质详勘，在施工图设计开始前提交设计单位；负责监控设计的过程和进度，及时与设计单位沟通、组织方案设计评审、提报会，完成文件终稿的编制。 集团设计管理部： 负责完成项目景观总图标高方案设计，经审批确定后，在施工图设计开始前提供给子公司工程部 。 一、全过程管理 项目实施阶段： 子公司： 综合各个专业图纸，在图纸阶段完成各个交界面的收头、收边的问题；按设计统筹计划完成各个专项、二次设计，完成材料样品的现场打样，确定相关材料的工艺、工法。 做到样板现行，对架空层、入户大堂、标准层、景观样板等大批量实施前

6、应有样板经过集团、子公司相关部门评审。 结合室内装修点位图完成户内水电暖安装系统图，结合景观图纸完成室外综合管线及道排设计，综合地下室水电暖设计完成地下室管线吊顶综合图。 集团设计管理部： 明确每个项目的责任加强对进行工地现场检查，比对项目实施与图纸的符合情况，侧重于：局部空间现场尺度关系，设备、管线等与立面的关系，结构、门窗与地坪、阳台等标高关系，立面幕墙、窗档分割，面层装饰与细节、雨棚、围墙与景观的关系等， 在现场打样基础上完成相关面层材料封样工作，并协助子公司完成项目实施阶段与设计相关的工作。 二、设计条件设计条件大致可分为以下5类：1、自然条件： 项目位置 项目在整个城市中的地理位置，

7、在所属行政区域、非行政区域（如经济开发区、商贸金融区等）和房产开发板块中的地理位置。 项目现状 1） 项目四至范围 2） 气候气象 气温、主导风向、空气质量状况、噪音、水质状况等指标二、设计条件 3）项目现状地形地貌 a、地势平坦状况，自然标高，与周边地势比较； b、地面现状，宗地内是否有水渠、较深的沟壑（小峡谷）、池塘等对 开发有较大影响的因素。 c、地下情况，包括管线、地下电缆、暗渠、地上建筑物原有桩基及地下建筑/结构等， d、地上、地下受保护的历史文物古迹，古树，可利用的构建等； e、条件许可需收集水文地质情况，包括地表水和地下水位现状、土地结构、承载力、及周围建筑基础处理情况。 4）

8、绿化植被与水面 项目地块内绿化植被与水面状况。拟考虑保留的植物与水面和拟保留的范围，拟考虑保留水面的改造初步设想。二、设计条件2、社会条件： 区域现状与规划 用地所处区域道路周围建筑物等的现状特征； 当地政府对项目所处区域的规划设想和建设计划 交通状况 项目周边主要交通干道及直接连接项目地块市政道路， 该区域近期交通规划状况； 地周边公共交通系统、地铁、轻轨、公交流线情况 项目地块附近站点包括主要线路、行车区间等。 二、设计条件公共设施1) 公共建筑 描述项目周边对项目设计有影响的公共及商业建筑的名称、类型、面积、基本功能、形态及建成时间2) 对设计存在影响的设施与标志物 项目周边有利因素如广

9、场、公园、城市雕塑等；不利因素如高压线、变电所、烟囱、垃圾场、排污沟、其它构成噪音与污染的建筑物、构筑物与设施。市政管线 给水、雨水、污水、弱电、燃气、暖通、宽带等接口位置、管径、埋深、标高等现有或规划管线、管径，距宗地距离、接入的可能性及成本； 二、设计条件 3、规划条件： 规划条件为项目的用地范围、建筑红线、容积率、建筑密度、绿地率、建筑限高等其他规划限定条件。 4、规范、标准： 规范分为全国性通用规范及项目属地的规程、标准。 5、批复文件： 各阶段批复文件是下一阶段的设计条件，也是各类验收的依据。 二、设计条件 设计条件对于设计管理的全过程而言是起点，更是基础，对设计管理参与者而言对设计

10、条件的搜集、消化和吸收是基本功，基本功扎实了工作展开才能一顺百顺，否则则可能要付出人力、时间、资金上代价来弥补。 二、设计条件 设计条件的搜集整理应成为子公司、设计部的一个有专人负责的系统性的常态工作，特别是一些地方规定的发布、变更应该在第一时间整理、发布，必要时做好宣导工作，并在工作中逐渐形成对地方规定引用的严密性。在阳光国际铝合金窗型图设计过程中曾在一套房子里出现了推拉、上悬、内开等多种形式，但客户比较接受的外开窗却没有出现，当时的解释是规范不允许，具体什么规范，规定不允许使用的前提条件是什么都不清楚，后来通过与多家门窗厂家讨教，得到的结果是国家没有明文规定不能使用外开窗，在使用安全玻璃，

11、五金不使用合页等前提下是可以外开的。 二、设计条件 一般而言，有些设计条件相对比较刚性，在设计管理过程中要严格执行，但有时候因为客观条件发生了变更，规划条件有时候也会有变更的余地。比如在阳光国际三期的方案调整过程中，我们发现有三个航空限高：沿江75m，东侧用地边界30m以内55m，其他72m，而东侧地块规划方案经过努力最低航空限高已经做到了72m，经过前期的工作，最终我们的最低航空限高也做到了72m，很好地改变了天际线并在在满足容积率的前提下把层高由2.8m提高到3m、3.15m、3.3m，为阳光三期打造江景豪宅打下了很好的基础。三、指标设计 设计管理的任务不是要产生多少创意，而是通过设计管理

12、使项目的价值得以实现并尽可能最大化。而价值的实现固然靠优美的建筑造型、人性化的户型、动人的景观等产品品质，在一定角度看来更是靠一系列的指标。 指标设计首先就是通过设计条件分析、管理层决策等明晰设计的各类指标，并在设计管理过程中逐步实现的过程。三、指标设计 在设计管理中有各类名目繁多的指标，从运营的角度而言，最重要的就是面积指标，现在仅就面积指标设计进行展开，面积指标从运营角度而言可分为四类： 1、可销售面积： 含住宅、办公、商业、储藏室、机动车位等分类指标。 2、可租赁面积： 含办公、商业、储藏室、机动车位等分类指标。 3、配套移交 ： 含回迁用房、物业经营用房、物业管理用房、社区配套用房、路

13、面车位、设备用房（少数已公摊计入销售面积）、公厕用房、自行车库等分类指标。 4、其他： 含赠予、休闲空间及无法利用类等分类指标。三、指标设计 面积指标设计的几个原则： 1、面积总量最大化原则： 对于房地产项目而言，政府出让土地时均有容积率等开发强度限制，在一般情况下开放商都要想办法使面积总量最大化。总量最大化与开发强度的矛盾就要通过对指标的精确控制来实现。一般而言，对指标的设计与控制可分为三个阶段，建筑初步设计以前阶段的面积估测、建筑条件图阶段的面积预测及竣工验收阶段的面积实测。 面积估测阶段主要是在设计管理部门的主导下由建筑设计协作单位来完成；面积预测是由前期部门非正式的推托面积实测公司来完

14、成，在施工图报批以前对建筑设计协作单位提供的指标做复核工作，保证各类面积指标不出现大的偏差；面积实测是竣工验收中众多验收环节之一。通过这三个阶段的设计管理及与测绘部门的沟通，在一定程度上能使测绘结果向我们希望的方向发展。 三、指标设计 2、销售面积与租赁面积最大化原则： 对于房地产项目而言，项目价值体现是统过对销售面积的销售、租赁面积的租赁来实现的，销售和租赁面积的最大化是提高利润的最直接方式。与面积总量最大化一样对销售与租赁指标的设计与控制也分为三个阶段，建筑初步设计以前阶段的面积估测、建筑条件图阶段的面积预测及竣工验收阶段的面积实测。 在有的房产公司中，各类业态的项目有一个对指标的评定系统

15、，其中一个核心指标叫出房率，就是能够产生效益的销售和租赁面积与总建筑面积之比，出房率越高指标设计越优秀。对于公寓而言，一般出房率应在75%左右，对于有大面积地下室赠送的排屋而言，一般出房率应在保证在60%以上。 三、指标设计 3、配套移交面积精准化原则： 对于房地产项目而言，除了销售和租赁面积，政府还要求一定的配套设施，对于配套设施一般都有明确的指标或配比，在设计管理中只要满足即可，不能少也不能多，少了报批过不了，大了侵占销售和租赁面积。所以要精细化控制。 除了面积要精细化控制，配套移交面积的地段的优先性也要在销售和租赁面积之后。而配套移交面积而言，其地段的优先性按以下顺序排列：物业经营用房物

16、业管理用房、社区配套用房公厕用房设备用房。三、指标设计 4、地下空间面积最小化原则： 对于房地产项目而言，要实现规划的停车、设备运行功能，就要向地下要空间，但地下室造价高，一般情况下不能单独做到收支平衡，所以要在满足规划的各项功能的情况下尽可能减少地下室面积和层高。 最近在印象西湖公建区设计中通过对各类设备用房、停车指标的梳理，发现机动车指标还有200多辆的富裕，就把两层地下室面积减少了8000多方，按2500元/m2的造价来计算，减少项目投资2000万元。 四、整合设计 设计管理涉及到建筑、景观、装修、配套及各类二次设计工作，设计接口繁多，这就要有在各个单项设计之间穿针引线的协调和统筹制度和

17、意识，保证所有的鱼都向高品质的方向游动，加强各专业之间的配合和协作，减少布朗运动所产生的内部消耗。 四 、整合设计 1、各专业各阶段明确统筹者： 统筹者是设计管理展开的主线，在设计前期阶段，设计管理部是设计的统筹者，在设计各个专业之间，建筑设计专业对项目的参与是全过程、不间断的密切接触，建筑专业作为各个单项设计之间穿针引线的协调比较合适。在施工图、二次设计阶段由工程副总来做设计整合者比较合适。 四、整合设计 2、各专业设计开展的时序安排： 1）建筑方案总图时景观设计单位提前介入并根据方案总图设计概念草案，建筑初步设计完成后景观设计单位需提交方案设计并对建筑初步设计进行反提条件，在建筑施工图以前

18、完成景观标高总图的确定。 2）装修设计单位在户型设计时就要开始介入，并从室内装修角度对建筑设计提出意见或建议，最好在建筑施工图以前完成各种户型的平面设计并明确水电安装布点设计；四、整合设计 3）市政专业管线标高、位置、检修井位置及各种地面箱体位置要结合景观设计合理规划，并由景观专业主导在景观施工图完成后景观施工招投标以前完成室外综合管线的优化整合； 4）有地下室的在工程实施到0.000标高以前，无地下室的在工程开工以前完成与外立面相关的二次设计，不影响有关预埋件的预埋；五、360o评审 对于房地产开发而言，从前期定位策划到工程实施，设计图纸是诸多信息的载体，也是与公司内外众多部门沟通交流的通用

19、语言，图纸的完善与否对开发效率的提升，品质战略的实现至关重要。从这个角度而言，图纸理应引起公司上下全员的重点关注。 五、360o评审 在现阶段而言，设计协作单位普遍存在赶工现象，在设计阶段对实施中有可能遇到的问题考虑的比较少，所以应利用房产公司的视角和后端优势，对图纸进行全方位的评审。但就公司现状而言，对图纸的不熟悉的情况还比较普遍，往往在工程实施的时候才发现问题，没有提前发现问题、解决问题的能力，现在公司制度规定的各阶段评审效果还不太理想。 五、360o评审 下一阶段应明确公司各部门在各阶段在评审中应关注的问题，分工合作，各司其职，对图纸进行360o评审，明晰各部门职责，使各部门关注的问题聚焦，切实改变评审效果。只有如此，有关待解决问题的信息才能全面，才能提高公司领导决策的质量和效率。六、供应商管理 加强沟通，明确接口： 设计类供应商与其他供应商最大的不同在于他们