成都国际金融中心策划初案课件

1、方案架构市 场 篇定 位产品优化推 广 篇项 目 篇我们处于怎样的市场环境？第一章 市场篇2008年3月30日成都市高新区披露了天府新城总体建设规划。根据规划，天府新城不仅仅是高新技术产业的聚集地，更是成都开放、时尚、国际、宜居的一座新城。天府新城，位于天府大道两侧，包括高新区南部园区的站南组团和大源组团。总用地面积37平方公里，规划总建筑面积6000万平方米，就业人口60万人(其中软件及服务外包产业20万30万人），总居住人口60万人。城市定义：国际城南天府新城市场概况成都市高新区天府新城总体建设规划规划明确了天府新城的城市建设定位：科技城南、商务城南、国际城南、时尚城南、宜居城南。到201

2、0年，天府新城软件及服务外包产业产值将达400亿元，出口达5亿美元，从业人员将达10万人以上到2015年，软件及服务外包产业产值将达1500亿元，出口达15亿美元，从业人员将达20万30万人成都市高新区天府新城总体建设规划天府新城五大定位科技城南：十大科技板块区域产业发展延伸区域、创新孵化园I期和II期、金融后台后备区、软件及服务外包产业后备园区、金融后台后备园、企业孵化加速园、四川大学国家大学科技园和30所研发园、天府软件园（一、二、三期）、金融后台园、软件培训学校等十大板块。商务城南：让信息24小时畅通无阻目前已建成金融后台服务方面等16个区域性商务总部项目，以及成都世纪城新国际会展中心、

3、金融后台服务中心园区等10余个现代服务业项目。国际城南 打造10个国际化载体，率先实现天府新城国际化，吸引欧洲人来建写字楼 今后将着力打造国际化新城，建设国际文化体育休闲中心、国际医院、国际社区、国际总部商务园、欧盟中心（国际合作孵化园）、国际购物商圈、国际学校、国际会展、国际软件及服务外包基地。时尚城南：打造24小时不夜城以总部商务园、金融后台园 、企业总部园、创新孵化园、天府新城中央公园、天府软件园后备区等6个重要特色园区为载体，打造时尚宜业宜居的24小时“不夜城”宜居城南：修建开放式住宅楼盘以开放式和半开放式住宅楼盘为主，打造开放楼盘，尤其是临街或临干道的楼盘全修成开放式楼盘。在道路交通

4、网络上，新城建设将强化道路功能细分，加密路网，提高天府新城的机动车交通承载能力。天府新城;成都新中心;CBD核心区;“五横三纵” ;地铁一号线;1、1个世纪城会展中心、10个5星级品牌酒店；2、7个城市乐园、2个高尔夫球场、30亿天堂岛海洋公园、2万平米现代艺术馆诠释宜居生活；3、16个世界级购物中心成就世界级消费时尚；4、9大权威医院、5所重点中、小学；5、11家金融机构启动全案后台服务；商务城南；国际城南；科技城南；时尚城南;宜居城南；国际城南极具潜力城市西部金融中心建设规划(2010-2012年)一、基本思路。按照加快发展、科学发展、又好又快发展的要求，坚持市场化推进与政府引导相结合，做

5、大做强金融产业。二、总体目标。到2012年，西部金融中心建设初见成效。三、发展布局。对金融功能区实施整体规划，分步推进。在成都市科学规划金融总部商务区、金融产业集聚区、金融后台服务业集聚区按照省委、省政府关于建设西部金融中心的战略部署，省政府常务会议审议2010-4-6通过金融后台服务业集聚区。位于高新区天府新城金融后台服务产业园内，主要引入国内外金融机构的各类数据中心、资金清算中心、银行卡中心、研发中心、灾备中心、呼叫中心、单证中心等后台服务机构，形成以金融后台服务、金融创新服务、金融信息服务、金融衍生服务为主的金融后台集聚区。同时，规划第二金融后台聚集区。结论93年国务院将成都定为西南地区

6、的科技中心、金融中心、商贸中心和交通、通信枢纽成都市高新区政府天府新城总体建设规划将金融后台服务中心纳入打造商务城南之核心板块四川省政府西部金融中心建设规划(2010-2012年)则明确提出：2012年金融后台服务中心产业园应初建成效中建材投资有限公司应借政府打造金融后台服务产业园区之东风顺势而发新城南写字楼一览2010-4-6项目名称开发商地址体量价格上市时间领地国际广场领地集团地址：大源组团（世纪城对门）预计2010年底新希望大厦：四川新希望房地产开发有限公司新希望大厦位于人民南路四段45号均价19000元/新希望国际四川新希望房地产开发有限公司高新区天府大道与大源三线交汇处所在区域均价8

7、000元/成都国际科技节能大厦成都中节能环保发展股份有限公司高新区天府新城10余万2010年天合凯旋广场成都天合房屋开发有限责任公司高新区人南延线旁开智路118号约11万7600元/起2010年4月美年广场美库四川西美投资发展有限公司高新区天府大道中段1388号，天府大道和桂环路交界处均价8800元左右/（一次性付款优惠2%，按揭优惠1%）航兴国际广场成都中兴美地投资发展有限公司高新区天府大道中段800号8900元/（科研企业优惠5%）蜀都国际广场成都蜀都银泰置业有限公司高新区天府新城大源商业商务核心区2010年高新国际广场成都高新置业高新区管委会9600-14380元/茂业中心成商地产有限公

8、司高新区高新管委会旁34万未定2010年下半年保利国际广场保利（成都）实业有限公司南高新保税区（世纪城会展中心对面）2011年航兴国际广场成都中兴美地投资发展有限公司高新区天府大道沿线均价8900元/拉德方斯大厦成都高新投资集团有限公司高新区人南延线高新孵化园内均价14000元/一城中央（暂定名）成都德腾置业高新区人南延线高新孵化园内2010年特拉克斯国际广场特拉克斯海外投资管理(成都)有限责任公司高新区人民南路天府立交东侧最低8800元/最高10000元/希顿国际广场成都市陇海房屋建设开发有限公司高新区国际城南核心地位近期写字楼市场20102012年城南写字楼规划天府新城作为成都市向南发展目

9、标的核心板块，将扮演重要角色，而未来几年，写字楼放量也会进入一个高潮期天府新城写字楼放量：2010年将达44.2万、2011年达164.6万、2012年达323.3万未来3年会开发建设写字楼项目共计49个，其中商业类写字楼项目有33个，共计约532.1万平米；产业类写字楼项目有16个，共计约435.9万平米外资开发商项目占总数的8.5%；国内开发商项目占总数的91.5%。未来入市的项目中大部分选择规划为甲级写字楼，产品配置越来越高端，越来越接近国际水平。大量的甲级写字楼进入市场，将引领成都市的写字楼整体档次提升。未来3年高新南区写字楼项目供应量将激增，尤其是在2011年后可能出现的井喷，会加剧

10、区域写字楼物业市场竞争的白热化趋势格局50项目面市供应进入高峰期规划利好成下一轮投资热点租金提升空置率短期加大区域同质楼盘分析物业名称建筑面积销售价格备注新希望国际约28万约8400元/层高较低，约3.4航兴国际广场9.3万8900元/物管费9.5元/月/；2号楼已售50% 天府软件园三期22万无无天合凯旋广场 约8.1万7600元/ 新古典主义风格；物管费8元/美年广场10万 8800元/成都唯一办公室LOFT；层高5；区域写字楼市场现状市场现状：1、推盘量大，竞争激烈，实现快速销售已经成为很多写字楼销售经理每天都在思考的紧迫问题；2、片区项目品质均较高、建筑风格现代、配套完善、功能齐备。

11、3、同区域写字楼均价都在万元以内，像美年广场美库、航兴国际广场、新希望国际等，目前价格均在八九千每平方米的范围内，而且有些项目还对入驻企业的不同或付款方式的不同等给予价格上的优惠。4、区域市场内五家写字楼均贴着甲级写字楼标签，但无论其配套或是装饰都达不到甲级写字楼标准。区域写字楼市场前景优势区位：国际城南中心区域，CBD核心地带，金融后台服务产业园区政策规划：两个规划。 交通配套：地铁1号线开通、领馆区开建、新天府广场新建。前景区域写字楼市场增长态势明显新城南区域将形成良好的商务氛围未来23年内，成都写字楼仍将以市中心和人民南路天府大道两侧为中心城南商务写字楼仍是影响成都市商务写字楼格局的主导

12、力量，市场竞争极度激烈之下，项目成败就只有“八仙过海，各显神通”了。我们具备怎样的条件？第二章 项目篇项目概况商业国际金融中心写字楼项目处于CBD核心区域，规划中金融后台服务产业园区地段优越；以写字楼产品为主体，适合项目地段的商务形态；完善的商务配套及休闲功能区，提升项目品质；地块案名定位案名：国际金融中心(暂定)定位：城南国际纯正甲级 金融服务中心国际金融中心项目优劣势分析优势CBD商务中心区核心位置规划中金融后台服务产业园区，但目前在建项目均未有配套形态写字楼在建商业写字楼中，均未达到甲级写字楼标准良好的市政、景观资源周边成熟的市政及商业配套交通路网发达劣势地块较小周边同类高档、大体量项目

13、较多区位优势相对较弱机会点规划中金融后台产业园区新世纪会展中心成熟业态成都市委市政府入驻将大力带动更多企业入驻地铁一号线开通、领馆区开建、新天府广场新建城南写字楼是市场投资热点威胁国际城南未来三年内放量达532万平方米，市场竞争激烈来自在建项目的威胁，特别新希望国际、航兴国际等威胁区域内潜在竞争大产品特点大多与金融后台服务中心需求差之千里大多贴有甲级写字楼标签，但均未到达甲级写字楼标准基本上没有中央空调物业公司多为自设，引入知名物管写字楼不多采光、通风设计方面有待改进同质化严重，差异化的产品开发是市场出路专业会议系统缺乏延展商务中心功能，配套写字楼会所增加产品附加值，配置中央空调、品牌电梯提升

14、项目形象及附加值，引进品牌物业管理公司新型高科技含量的建筑材料应用打造纯正甲级写字楼专业配套金融后台服务中心需求市场特点项目取向纯正甲级写字楼国际城南写字楼标志性建筑，外观色彩、立面效果、建筑高度等均能彰显项目品质国际金融后台服务型专业写字楼：满足金融企业后台服务需求配套一居室、二居室小户型住宅项目（根据后期发展可再进行定位分析）项目定位（初步）技术经济指标项目单位数量总占地面积16666.62规划控制指标容积率6.0规划限高m156使用性质商业金融业用地(兼容住宅20%)金融后台服务中心，是指为金融机构提供服务和支撑的功能模块和业务部门，如数据中心、清算中心、银行卡中心、呼叫中心、灾备中心等

15、，其与金融机构直接金融活动相对分离，可兼容金融机构行政办公中心。特性：数据交换流量大，要求传输速率快；对数据运行高效、安全、稳定、可靠；对数据利用、数据部署、数据采集要求高；对数据整合、灾难恢复要求高；金融后台中心需求全光纤1G到桌面网络系统：目前尚无同配置写字楼先例纯光纤接入宽带网络系统3G网络全域覆盖双市电电源接入，或设100KVA发电系统，确保停电时服务器及传输线路不掉电独立一层或二层用于金融企业服务器（小型机或中型机）存放，该楼层防鼠、防尘、防静电、防火、防盗级别高全楼层红外线数字监控系统中央空调系统采用环保节能型建筑材料，建设绿色环保节能型专业写字楼多语言同声翻译会议系统（专业会议楼

16、层）其他未列入配套按相应标准执行金融后台服务型专业写字楼配套第三章 推广篇以怎样的姿态入市？核心地段产品竞争市场定位分析新城市中心区CBD之心城市发展方向市政广场景观国际会展中心路网发达目前最优，未来最具潜力1G光纤到桌面网络系统双电源接入系统服务器专管方案花房通风系统写字楼会所独立洗手间具备明显的设计亮点，有较好产品竞争力片区租售状况好片区竞争激烈同质化严重差异化竞争是市场突破口投资热点供应量大区域租售长线看好为市场追捧，有很明显的市场潜力项目地段潜力及市场看好为项目核心价值，可以充分挖掘并作为定位方向。核心要素： 投资潜力以树立项目和发展商形象及实现项目效益最大化为出发点。总体客户定位买家

17、用家职业炒家职业投资客灰色收入者个体经商人士机关高层高成长新兴行业企业（IT、管理咨询等）金融类企业在成都的总部机构注重投资回报注重投资潜力注重投资保障注重硬件配套注重项目形象注重发展商实力与信誉对形象很关心对硬件要求高对服务很在意对细节很关注客户素描楼宇电视广告商会直邮联合推介广告宣传定向传播财经类专栏广告用户投资者地产专栏广告财经类场所公益广告“国际金融中心”新闻发布会“阳光会所”展示、开放相关活动事件营销现代健康办公行（与媒体合作）与CBD相关的事件炒作事件项目自身社会资源第四章 服务团队智慧创造传奇夏开林张瑜营销服务团队罗素总经理营销总监王强策划经理销售队伍销售经理置业顾问810人张瑜

18、营销服务团队总经理EMBA曾5年品牌服装代理现任成都翔宇装饰、四川远程房地产营销代理公司总经理代表性项目：龙武基地总部城191730平方米府河星城：63000平方米坤和百年世家：23120平方米广安望江花园：240000平方米王强营销服务团队营销总监毕业于四川师范大学中文系，国家投资经济师从事房地产开发10年，主要擅长房地产全程开发。代表性项目为：四川省鑫欣达房地产开发有限公司，仁和春天花园项目；攀枝花市泰昆实业发展有限公司，江南实业发展有限公司，攀枝花江南庭院；成都市美联蜀房地产开发有限公司，和韵美联墅项目；都江堰市市场开发有限公司旗下所有市场改造工程成都海湾食品公司企业生产用地改造及新繁镇外北街发展规划项目乐至县粮食局粮仓改建及原址住宅及商业发展规划项目夏开林营销服务团队策划经理毕业于西南农业大学淡水渔业和计算机应用专业，服务于房地产行业12年，主要擅长房地产策划、企