悦来国际农副产品交易中心的项目的规划课件

1、 项目规划及投资计划书悦来国际农副产品交易物流中心 2010.07揉教型允福榔伶蘸碳硕述育享活彼绊峦瞪伸具楚懦居些喇浴慨赦厦漱藩犁悦来国际农副产品交易中心的项目的规划悦来国际农副产品交易中心的项目的规划目录第一部分：前言第二部分：市场分析第三部分：项目概况及SWOT分析第四部分：项目规划布局第五部分：项目投资计划第六部分：项目招商及运营第七部分：项目评价及建议沫藏捏僧桃吭榨捡醋佩狙僵谴恰图爆剐殷渝邱务寒崔爆还不绚贰旋凹卉郎悦来国际农副产品交易中心的项目的规划悦来国际农副产品交易中心的项目的规划商业地产一、前言城市经济的发展近年来一直保持着健康、平稳、快速的发展势头房地产调控不断深入商业地产已成

2、为房地产界避险发展的共同方向 农副产品交易物流中心作为现代商业最复杂，也是最先进的开发经营模式，现已成为中国商业地产的开发热点 煤皇飞帜纵盅翰左短烫歌淮捡橱袒飘溜娠矩镇尖话翅挖专殿喳稿专道饯输悦来国际农副产品交易中心的项目的规划悦来国际农副产品交易中心的项目的规划农副产品交易物流中心一、前言农产品流通体制改革不断深入、“菜篮子”工程相继实施.各级政府的政策上引导和资金上支持.基本形成了以市场为中心，城乡农贸市场为基础，直销配送和连销超市为补充，产区、销区、集散地市场相结合的农产品市场体系，初步形成了全国大流通格局。建设农副产品交易物流中心有利于调整本地区农业产业结构，特别有利于促进农业产业结构

3、的调整优化，是带动“三农”发展，惠及来安及周边地区市民的“民心工程”。阑姜酵秋誊皑绣迸迅拯条富造吊平舵滚鳞倾愧柔宁捕服冶艳况芬偿酚洁号悦来国际农副产品交易中心的项目的规划悦来国际农副产品交易中心的项目的规划一、前言开发商简介 江苏悦达南方控股有限公司是江苏悦达集团全资子公司，成立于2000年2月。注册资本4.5亿元，现有资产近33亿元，年销售额200多亿元。 定向商业地产开发和农产品流通贸易:利用品牌优势和连锁经营资源，发展定向商业地产、供应超市农产品和投资现代农业示范区建设，以及钢材、煤炭贸易等延伸产业。 是家乐福（中国）在江苏、安徽、重庆、河南、河北、山西、江西等六省一市的惟一合作伙伴,1

4、999 年10月在南京合资开设第一家大型超市。现有8家合资公司及其38家连锁超市。是新合作商贸连锁集团有限公司第二大股东 。错成女谱硼兑毛帝刺攒剁竿慎押仑墓闭补蔷拆脑花朽后中隔搐泼勤雄冀代悦来国际农副产品交易中心的项目的规划悦来国际农副产品交易中心的项目的规划二、市场分析项目背景 本项目位于来安县汊河新区，该区是皖东对接南京江北新市区的桥头堡，与南京江北新市区、高新技术开发区相连，104国道贯穿全境，10分钟进入沪宁洛和宁淮高速，15分钟到南京大桥、30分钟到南京火车站和南京新生圩港，1小时到达南京禄口国际机场。来安县汊河新区总规划30平方公里，北依沪宁洛高速，南连南京江北新市区，呈现出以工业

5、、商贸、政务为主体的三大组团发展模式。 在首期开发的第一组团10平方公里区域内，已有金太阳装饰城和宁北汽配园等投资入驻。 汊河新区区位优势独特、基础设施完善、配套能力较强、要素成本低廉、投资政策优惠，具有东部的区位、西部的成本。减镊豺膘咖促庐竖墅贱拒叠邹数氖诺晾析防歇萌氓喳蕴振至庄漆涡阅筏机悦来国际农副产品交易中心的项目的规划悦来国际农副产品交易中心的项目的规划二、市场分析项目背景 南京为江苏省会城市，自古乃传统的长江中下游农副产品集散地，商贸流通活跃。全市人口 800 多万，以南京为轴心、300公里都市经济圈人口7000多万。近年来，南京消费结构逐步升级，极大地促进了南京市消费品市场的繁荣活

6、跃，消费品市场规模不断扩大。 南京优质商业形成以新街口为重点，湖南路、珠江路、总统府四大集聚区，从2000年开始进入发展时期，目前主要以百货商场为主，购物中心、精品商业街在2005年开始出现。南京优质商业整体空置率很低。 虽然未来将有大量优质商业供应，但现阶段人均商业面积仅为0.16平米，市场仍有空间。鹿仰蝗协养劲看光拳芭孪嚼眺庞捏树莲碾炕烫夸烟疟刁邢沾黍拯孕访液鳃悦来国际农副产品交易中心的项目的规划悦来国际农副产品交易中心的项目的规划二、市场分析市场动态南京市房地产开发完成投资额自2003年来保持着较好的增长势头 菏腔耸伎林版属显线踏仗赫吩郁沉谦大藩邱纺汾烯也迹梯谴浦办罚喘魄供悦来国际农副产

7、品交易中心的项目的规划悦来国际农副产品交易中心的项目的规划二、市场分析竞争对手分析 南京农副产品物流中心，是本案最主要也是最大的直接竞争者。 南京农副产品物流中心坐落在南京市江宁区高桥门地区，为政府主导、企业化运作的特大型“菜篮子”工程。该项目规划占地 3000 亩，概算投资30亿元，总建筑面积约150万平方米。园区分设展示、交易、冷藏物流配送、综合商务配套三大功能区，集农副产品检验检测、电子信息结算、食宿娱乐于一体。南京农副产品物流中心俯视效果图遵呻酸著美牙吮烃柜匪闻朴移罩桅虚库殆埔剑宿痰歪础极鱼龟截惊越闻啡悦来国际农副产品交易中心的项目的规划悦来国际农副产品交易中心的项目的规划二、市场分析

8、竞争对手分析 整个项目分两期建设，一期占地约1000亩，建设50万平方米农产品展示（拍卖）、蔬菜、果品、水产、副食（干货）、肉食等五大专业市场（物流）交易区，配套建设10万吨冷库。二期主要建设粮油、蔬菜加工区、综合物流区（农副产品的深加工、配送、仓储）、配送中心和商务配套设施。目前一期市场已初步建成，09年5月底蔬菜、果品专业市场率先投入试运营。 项目以南京为轴心，辐射半径300公里，范围包括苏州、上海、浙江等长江中下游大部分地区。预计初期年交易额为150亿，中期为300亿，远景目标是500亿以上。魔正查龄寞潍世胁壶狠东刨狙翘扦航陆剔铜赵瞬阀暗闸绘帮涤呵帕仍伏次悦来国际农副产品交易中心的项目的

9、规划悦来国际农副产品交易中心的项目的规划三、项目概况及SWOT分析 项目概况项目名称： 悦来国际农副产品交易物流中心。基本指标：规划用地6000亩，规划建筑面积600万平方米。规划设计：三层框架结构与大跨度单层用房为主，配套框架结构办公用房、冷库、冷藏等设施。功能定位：一站式农副产品交易物流中心（保持30年领先）。市场定位：联结苏皖地区，辐射“长三角”，带动中西部。其他方面：规模大，市政支持力度大，定位高。捧董胯卫荡满丢长洗鞭贸富围哆朗允狄蘑虚脖驰逢僳呸馏驱踪驴属究泉糟悦来国际农副产品交易中心的项目的规划悦来国际农副产品交易中心的项目的规划三、项目概况及SWOT分析项目定位项目总体定位：经营主

10、题： 农副产品批发交易物流中心。投资主题： 具有明确升值前景的产权式旺铺。迹眼铅耿凋岂笆钱判褂痒挛膊谨跨讫涛锣削材芍熏糙级级溪夷移屏婆叹扰悦来国际农副产品交易中心的项目的规划悦来国际农副产品交易中心的项目的规划三、项目概况及SWOT分析项目定位客户定位： 自营客为主，投资客为辅 本案经营商户为本地及周围批发商，其他区域批发商，行业龙头直销处或办事处等。犹陕莎廉奏贮酝钱侵恶吧而苯蹬钠俱层对亲慨霍焉羌忙瓮众泄猛间祭唉蓉悦来国际农副产品交易中心的项目的规划悦来国际农副产品交易中心的项目的规划三、项目概况及SWOT分析项目SWOT分析StrengthsSWOT分析WeaknessOpportunity

11、Threat蛔笛昨沮硫雍怖朗耀劝滞蠢扫此距世痔盐马号硬漱秘椒斋刨怂令马吁絮圭悦来国际农副产品交易中心的项目的规划悦来国际农副产品交易中心的项目的规划三、项目概况及SWOT分析 项目SWOT分析优势（Strengths）：汊河新区区位优势独特、投资政策优惠，具有东部的区位、西部的成本；争取政府强有力的政策扶持，降低建设和经营成本，减半收取租金和市场管理费，让利商家以吸引客户群。为培育市场、扶持招商，前三年免租金。充分利用悦达的品牌优势和连锁经营资源，依托其拥有的全世界13000多家大型卖场和中国85000多家超市的销售网络，打造农副产品批发交易航母 。充分发挥项目作为投资性产品的优势，完善项目配

12、套，增加项目作为投资产品的投资属性，增强本案对投资客的吸引力。焦源护啤筏片清界楔丧羚禹搞候亥捶焊晨亢武欲篱寺又局涅乐顿京渍香铜悦来国际农副产品交易中心的项目的规划悦来国际农副产品交易中心的项目的规划三、项目概况及SWOT分析项目SWOT分析劣势（Weakness）项目周边缺少应有的商业基础和商业氛围新兴市场，未来经营状况及升值潜力尚有不确定性与南京浦口相邻商圈的融合仍有待时日钥依剩居槛锻江凋嗅尼挪锈澄纸话粘富衣迷岳庚认泪憾脂为甫儒陌罕拨汞悦来国际农副产品交易中心的项目的规划悦来国际农副产品交易中心的项目的规划三、项目概况及SWOT分析 项目SWOT分析机会（Opportunities）：有效利

13、用产品差异，避免过度同质竞争；先期介入、前瞻规划新兴市场，后期潜力大；增加本案休闲娱乐功能，丰富产品功能，满足区域客户需求；制订合理的营销思路，加大宣传推广力度，争取后来居上。做亥鸿竞伟略瓶黄稿桨款桩谁牙绘函吞锰炼殖蜗饯铅恫玉掷台伪知经预祝悦来国际农副产品交易中心的项目的规划悦来国际农副产品交易中心的项目的规划三、项目概况及SWOT分析 项目SWOT分析Threat（威胁分析） 南京市商业地产项目开发及商业竞争日趋激烈, 商业投资者因日渐理性而对投资更加谨慎，风险意识加强； 前期的市场消费力不足，投资店铺压力较大，影响项目的投资销售； 项目周边区域发展还有待时日，使项目市场 培育期增长； 直接

14、竞争对手所带来的不利影响。涌歇秧铸萎丽铭期诌潦哮赁炭每翌讳慕豆害建狱谱署盛盆陡怯胡盈垦架碟悦来国际农副产品交易中心的项目的规划悦来国际农副产品交易中心的项目的规划四、项目规划布局 项目概况悦来国际农副产品交易物流中心位于来安县汊河新区，项目用地南北长约2000米，东西宽约2000米，占地面积为6000亩，土地性质为商住(按商住6:4),分三期开发： 一期总用地面积为1000亩，总建筑面积为100万平方米，其中建设60万平方米农产品展示（拍卖）、蔬菜、果品、水产、副食（干货）、肉食等五大专业市场交易区，配套建设10万吨冷库；其它交易配套40万平方米。二期总用地面积为2000亩，总建筑面积为200

15、万平方米，主要建设粮油、蔬菜加工区、综合物流区（农副产品的深加工、配送、仓储）、配送中心和商务配套设施等。三期总用地面积为3000亩，总建筑面积为300万平方米,扩建一二期。毅砍暇决济旗攫醉晌歇剩谍背惊曙胃眼帖峦傅抗盏咨钎队绎绚伙乔顿展刮悦来国际农副产品交易中心的项目的规划悦来国际农副产品交易中心的项目的规划四、项目规划布局 分期开发策略控制启动风险，首期以多层产品启动市场，降低项目的启动风险标定项目价值，创新的产品形式入市，标定项目的高价值，奠定高形象认知项目亮点分配，主要资源和展示亮点向一期倾斜，确保一举奠定高形象认知；后续每期都有个别亮点释放，配合价值进一步提升产品供应的搭接，前后期产品

16、供应适度搭接，保持一定的连续性创业基金投入在前，扶持培育市场以引导商家入驻便于施工原则，尽量避免每期用地的相互交叉和连接面过于复杂，便于各期组织施工入口和流线，减少对前期开发、销售、入住的影响冉昼丹勘鹤唐出柏瓤汁著理紧骏价画八揉娘垣碘聘锦瓦乐棕极尼赢练柿演悦来国际农副产品交易中心的项目的规划悦来国际农副产品交易中心的项目的规划四、项目规划布局 项目分期开发示意一期二期三期刚假镍枝叶婚协绚万母锭上薄鞭月屈征哮轰威低屯掇崩逐儿俊犬疹菩泳敌悦来国际农副产品交易中心的项目的规划悦来国际农副产品交易中心的项目的规划四、项目规划布局 项目规划策略贾枯伎酬里缀景蒙朵设赊仰征厦类玛养臻末京么柑炊戒漱躇泰稗吞伺

17、匿惧悦来国际农副产品交易中心的项目的规划悦来国际农副产品交易中心的项目的规划四、项目规划布局 规划设计原则资源倾斜：主入口及中心景观局部放大， 聚焦形成园区活力核心空间围合：以支线为组团核心，排布住宅组 团， 组团内相对围合、空间形式丰富看辽搞驭驹喝撩襄签饲茄崇约宝傈畦盐初霄铭常钳胸该墅仙胞凋滇镍蜀誓悦来国际农副产品交易中心的项目的规划悦来国际农副产品交易中心的项目的规划四、项目规划布局规划设计要点 集中体现项目规划价值园区主入口：入口广场是项目的形象开端，是第一眼的亮相,要考虑入口的昭示性和进入性。建议以绿植加中型喷泉广场，打造热闹的、具展示性的园区主入口，开阔的入口意向与周边挺拔的现代感的

18、建筑形成对比，凸显入口广场的形象。孜曲货蔗擎颊憎湛尺可翻腕降为恐环镜方案抽爆鸦勺盏纬选碌佛武圈叼唬悦来国际农副产品交易中心的项目的规划悦来国际农副产品交易中心的项目的规划四、项目规划布局建筑单体 商铺 形式：三（两）层商住，首层底商采用内廊式设计，同时住宅适当退让，避免底商及路面车流等对住宅的影响 内廊商业的统一立体导示系统，增强商业氛围，同时保持对外形象的统一篓封哇硷欺捆惶硅赫匠袒委翱偶嗓刹秧姓扛颅摇琉协凭灭现末急激巳常酚悦来国际农副产品交易中心的项目的规划悦来国际农副产品交易中心的项目的规划四、项目规划布局建筑单体 别墅 酒店 （老年）公寓景观布局：充分考虑了景观的高差和角度差异，景观错落

19、有致，层次感强。树木茂密，将别墅层层包围，私密性高。植物选择: 多选择成活率高的本地植物，保证成活率并控制成本。以冬、秋、春、夏为序巧妙设计四季美景，高大树木和低矮花草相互映衬。椎刮舌荆吵戒养紧味须恭随妮姑痞拆恤易渊熟妈媒呜脚穗沈钙祸畔住痢垄悦来国际农副产品交易中心的项目的规划悦来国际农副产品交易中心的项目的规划四、项目规划布局规划图表蔬菜区肉类区果品副食水产展览商务一期总平面图(黄区为其它交易配套）锻扎茶邹脾纪颇嘱捡赎啦扇躯鼻催就纪都四进宣汲岔奖魔俗洁塞盐京讨酋悦来国际农副产品交易中心的项目的规划悦来国际农副产品交易中心的项目的规划四、项目规划布局规划图表 一期内部交通示意图蜀丢贯给沛质由疥

20、沈婴株弟也链岸阜壳诺啥诊谚必贪城底埋视则逃工耿约悦来国际农副产品交易中心的项目的规划悦来国际农副产品交易中心的项目的规划四、项目规划布局规划用地（一期）序号项目面积(亩）1项目总用地10002综合交易展示用地403果品、副食物流用地704蔬菜物流用地805水产物流用地406肉类物流用地607商务配套用地608停车场用地309市政设施用地3010其它交易配套用地29011道路用地10012景观绿化用地200佩餐迎灯鸳反驮遭搐呈瘟起绵墨昨秋宴昌促摹璃遮姐蛋仍沾胀挪兜状散俊悦来国际农副产品交易中心的项目的规划悦来国际农副产品交易中心的项目的规划四、项目规划布局交易中心鸟瞰效果示意图旅峻鸣切抹邹利瞄爬

21、乃酌用蛤洋冉救戍迭疆蔬涨笋蔑铣痰式您皑隆诬翠缘悦来国际农副产品交易中心的项目的规划悦来国际农副产品交易中心的项目的规划五、项目投资计划项目总投资估算本项目开发建设的投资总额为220.92亿元，建筑面积为600万平方米，其中一期投资总额为36.82亿元，建筑面积为100万平方米；各项成本费用的估算额及单价详见下表。为培育市场、扶持招商,前三年免租金：创业基金按每平米每天2元计60万平米：13.14亿元。套碧蜒燎曙闹踏优耻杜骚凿豫睦茎品奶吊芯敬瞎舍了可茨磐蒲擒式脐蔼壁悦来国际农副产品交易中心的项目的规划悦来国际农副产品交易中心的项目的规划五、项目投资计划项目总投资估算序号项目合计（万元）标准单价计

22、算基数总投资2209200 600万平米一期开发成本368200 100万平米1土地成本6000 6万元/亩 1000 亩2前期工程费6600 100元/平方米66万平方米2.1规划设计费3300 50元/平方米 66万平方米2.2土地平整1980 30元/平方米 66万平方米2.3前期开办费13203建筑安装工程费1976001976元/平方米 100万平米3.1别墅土建及配套 128001600元/平方米 8万平方米3.2洋房土建及配套 216001800元/平方米 12万平方米3.3多层住宅土建及配套 120002000元/平方米 6万平方米 3.4小高层住宅土建及配套 55200230

23、0元/平方米 24万平方米缓哺誉情胡让恋惶栓庚猫恕已感巫丰梗辣楷努虚纲缘杆癌带鹰闯铅磕围搬悦来国际农副产品交易中心的项目的规划悦来国际农副产品交易中心的项目的规划五、项目投资计划项目总投资估算3.5组团商业土建及装修960001600元/平方米 60万平方米4基础设施费38000 380元/平方米100万平方米4.1绿化工程费 3000 30元/平方米 100万平方米4.2区内市政管线工程费 30000 300元/平方米 100万平方米4.3其他零星工程 5000 50元/平方米 100万平方米5公共配套设施费14000 140元/平方米100万平方米6不可预见费185000.057开发期间税

24、费45000 450元/平方米100万平方米8管理费用 75000.029财务费用 800010销售费用 12000 0.0311其他软件15000西登歇苍农蜂咬侈奸绵霉斜源橇童惧窝瑶察慎罢筷移窖皱楚抢感贷觅腻信悦来国际农副产品交易中心的项目的规划悦来国际农副产品交易中心的项目的规划六、项目招商及运营 招商建议规划在先，按所招品类对象的空间设计要求进行规划配套保障，按各业态的功能要求进行配套招商先行，按市场的定位目标进行针对招商同步开业，确保各品牌店、各业种统一开业退致躬窍凑束遥佳缨浚陈瞪伎荧讥兰巍睬咙获底婴嘶扫升淌疥寄家宾竿法悦来国际农副产品交易中心的项目的规划悦来国际农副产品交易中心的项目的规划六、项目招商及运营 招商策略放水养鱼、低价引进：租金管理费减半,前三年免租金。推出“付二成贷八成”的低首付模式，从而降低首付压力，有力促进售房。针对投资客户，考虑到客户收益，可考虑购房返租的手段，结合市场租赁行情，代为出租 .销控策略：分层销控，整、散合理控制，售、租合理分配；分区销控，散、整合理控制；依经营者、投资者的性质、特征分类集中，自营第一、投资第二的销控策略得否嘱出弦蚁锚韦遂驴近拯肃出漳舌快泳搓存造身造拥巍溉绑捅来督寻灼悦来国际农副产品交易中心的项目的规划悦来国际农副产品交易中心的项目的规划六、项目招商及运营运营建议模