开封项目商业招商报告课件

1、项目招商方案五条龙商业2016年4月25日目标项目分析项目定位招商建议市场分析方案架构收益分析名合理招商，稳定经营，实现项目利润最大化！利树品牌，树形象，打造区域内特色主题商业！招什么，怎么招？本案目标 市场分析 PART.1开封概况 地理位置开封，简称汴，古称东京、汴京、汴梁，河南省地级市。位于河南省中东部，东与商丘相连，西与郑州毗邻，南接许昌和周口，北隔黄河与新乡相望。开封是中原城市群核心区的中心城市之一，是中原城市群和沿黄“三点一线”黄金旅游线路三大中心城市之一。截至2016年，全市共6区4县，总面积6266平方公里，总人口550万人。开封已有四千年的历史，为八朝古都，是首批中国历史文化

2、名城，为中国六大古都之一。历史上的开封有着“琪树明霞五凤楼，夷门自古帝王州”、“汴京富丽天下无”的美誉，北宋东京开封府更是当时世界第一大城市。开封是世界上唯一一座城市中轴线从未变动的都城，城摞城遗址在世界考古史和都城史上少有。开封亦是清明上河图的原创地，有“东京梦华”之美誉，是中国优秀旅游城市、全国双拥模范城市、全国创建文明城市工作先进城市。开封概况 道路交通开封至郑州、洛阳、三门峡、商丘均有高速公路相连，经郑州向北可通达新乡、安阳直至北京；向南可通达许昌、漯河、驻马店、信阳直至深圳。欧亚大陆桥东段的陇海铁路横贯全境，京广、京九铁路大动脉左右为邻。黄河公路大桥横跨南北，310、106国道纵横交

3、汇。国家东西交通大动脉连霍高速公路，南北交通大动脉京开高速公路（大广高速）、日南高速公路、郑民高速公路，使开封成为国内重要的高速公路密集交织的枢纽城市。经开封火车站可直达上海、北京、连云港、青岛、西安、西宁、乌鲁木齐等各地。开封距郑州70公里，由此中转经京广、京九铁路可达全国各地。郑徐高铁平行于陇海铁路，将联通国家高铁东西交通大动脉郑西高铁、徐兰高铁和南北京港高铁。郑开城际铁路将于2013年投入运营，连接郑州高铁新客站郑州东站，郑开两大都市间18分钟高速铁路到达，极大的促进郑开城市一体化进程。航空2011年12月，郑民高速公路郑州开封段一期工程竣工通车，是开封通往郑州新郑国际机场的一条高速便捷

4、通道，使开封到郑州新郑国际机场的时间缩短至30分钟。2013年全市生产总值1363.5亿元，社会消费品零售总额577.8亿元。城镇居民人均可支配收入19492元，农民居民人均纯收入8355元。2014年全市生产总值1492.1亿元，社会消费品零售总额653.1亿元，城镇居民人均可支配收入21467元，农村居民人均纯收入9316元。2015年全市生产总值1604.8亿元，社会消费品零售总额747.1亿元，城镇居民人均可支配收入23400元，农民居民人均纯收入10500元。2016年全市生产总值1748亿元，社会消费品零售总额841亿元，城镇居民人均可支配收入24596元，农民居民人均纯收入111

5、66元。开封概况 经济发展与人均消费变化亿元万元城市发展规划开封概况 城市空间发展重点是向西，同时采取“中疏、北控、东调和南改”的策略完善城市布局。以向西发展为重点，建设汴西新区，构筑面向区域的产业和服务职能。中疏：保护古城，控制古城居住人口规模和建设强度，重点提升古城居住环境质量，改善旅游环境。北控：对古城北侧实施建设总量控制，避免包围古城。东调：调整、改造东南部地区，整合外围功能组团。南改：结合路网和火车站地区综合改造，改善南城面貌。形成“一带，两廊，三片”的空间结构。“一带”即综合功能带。在马家河北支以西建设汴西新区，与马家河北支东部城区一起形成带状城市，组团间以河流绿化带相隔。以郑开大

6、道大梁路为主轴，串联主要功能区和居住区，作为国际化旅游、区域职能发展集聚的核心功能轴线。“两廊”即南部工业走廊和北部文化走廊。南部重点布局工业和仓储物流；北部发展教育、科技创新、文化创意产业。“三片”即宋城片区、汴西新区片区和东部片区。宋城片区是原宋都古城以内及其周边地区，是体现开封传统历史文化的核心区。要建设成为传统商业、文化旅游和居住核心区。汴西新区要建设成为面向区域提供生产服务、生活服务等功能的新中心区，要打造生态型新社区和特色产业发展区。东部片区包括古城东部地区及边村工业区、汪屯工业区。郑汴一体化：郑州“抢”走了省会城市的政治地位后， “阔”了起来，昔日“省城”开封，一度陷入了迷惘。开

7、封有深厚的文化积淀，商业也曾一度辉煌，中原城市群和“郑汴一体化”建设的战略已经开始推进化”，“郑汴一体被作为“中原城市群建设的突破口、郑汴洛工业走廊的重要支撑”，省委、省政府将在基础设施建设、工业布局、城镇和土地规划等方面对开封重点倾斜。开封被提升到了前所未有的战略高位，也迎来了千载难逢的发展机遇。核心词: 郑汴洛工业走廊、郑汴一体化开封概况 结论分析 据开封市商业网点规划1995-2010开封市着力打造一个市级商业中心：鼓楼商业中心，五个区级商业中心：东区区级商业中心 西区区级商业中心 边村区级商业中心 南关区级商业中心 杏花区级商业中心。开封概况 商业格局 目前，商业主要呈“113”分布即

8、：一个市级商业中心：鼓楼商圈 一条商业街：中山路商业街 3个区级商业中心：南关商业中心 东城商业中心 西城商业中心。商业格局开封概况 开封商业市场调研 开封市区各行业业态较为集中街道 晋安路东段中高档餐饮集中区 中山路中高档服装品牌专卖店集中区 宋都御街中低档旅游商品集中区 观前街、大纸坊街汴绣专营店集中区 包公湖南路中低档茶楼集中区 大梁路、金明大道至西环城路段电动自行车专卖店集中区 大梁路、西门大街、西环城路至水系二期主河道段建材家具集中区光彩商业街 文玩大世界街区商业 开封的餐饮多集中在大梁路、晋安路、宋城路尤其以晋安路为主要中高档餐饮集中区，这些区域多在城墙外的新区，而老城区则为特色餐

9、饮，如特色小吃等中低档餐饮为主，较为集中的区域分布在鼓楼夜市和丁角街。鼓楼夜市多为外地游客为主，而丁角街消费客群主要是开封当地市民。丁角街鼓楼街街区商业 中山路北段 特征：开封高档服装走廊 规模：商业部分街长约1000米，全长约2000米，人行道宽2米经营面积约45000平方米计算方法：1000长15进深2边1.5楼层系数45000平方米主要经营业种：以服装、鞋类为主兼有小型餐饮业态以品牌专卖店为主、兼有百货、超市主力消费群：中高收入人士、老板、公务员等，游客较少主要品牌：以国内品牌为主乐途、法国都彭、罗蒙、百丽、哥弟、沙驰等铺位面积、租金：铺位面积较大，一般60-80元/平方米/月人流量：平

10、日：60-80人/分钟，假日：100-110人/分钟大型购物广场 三毛购物广场 超市 铜锣湾商场 百货 街区商业 中山路商业的缺陷：中山路目前仍属于商业街的初级状态，其硬件不能满足高档休闲购物需求，城市主干，车流量大、穿越危险且存在废气灰尘。人行道仅2米，宽度不足，缺乏停车场，停车较困难。街区商业 中山路中段 特征：中端消费区 规模：路长约1.5公里，路面宽约16米，经营面积约为135000，（临街部分：计算方法长X进深约10米X 边约3米X楼层系数约3米135000 主要经营业种：服饰店 美容美发店 影楼等居多，兼有餐饮副食烟酒保健品等业态 大型业态：三毛时代购物广场 双语皮鞋商场 主要消费

11、群：中高档消费者 主要品牌：花花公子 东芝 九牧王 红蜻蜓 鄂尔多斯 迪信通 海澜之家 德克士 铺位面积：平均面积约为85 租金 80-150元/平方/月人流量：75人/分钟85人/分钟 大型购物广场：三毛时代购物广场，共三层，每层约1500，一层主要为鞋和皮具，二三层为超市 双语皮鞋商场：共三层，每层约1000，商品以鞋为主，有不多的皮包摊位。街区商业 中山路中段的商业相对繁华，因有众多主力店及品牌店带动：缺点就是道路交通拥挤，进出及停车较为不便。街区商业马道街特征：开封低端的时尚步行街：规模：长约430米、宽10米，经营面积约16000平方米（计算方法：430(长)16（进深）2（边）1.

12、2（楼层系数）=16589平方米）经营业种：以潮流服装、鞋类为主，兼有电器、家具，但餐饮较少：主力消费群：工薪族、年轻族、学生、游客：主要业态：专卖店、专业店：主要品牌：时尚品牌为主：左丹奴、Baleno、以纯：铺位面积、租金：铺位面积较小，租金一般6090元/平方米/月；大型购物广场：振河商业广场（综合商场）街区商业街区商业 马道街紧靠鼓楼商圈连接寺后街，商业氛围浓厚，新改造后品牌有所升级，但由于开封消费能力有限，多为中低端品牌，同样面临停车位不足的问题。省府西街、省府前街 特征：医疗用品、保健品、中高档服装、电子产品集中地 规模：长约750米 路面宽约20米 经营面积约为54000，临街部

13、分计算方法：长X进深约6米X 边 约4米X楼层系数约3米54000主要经营业种：服饰、医疗器械、电子产品居多 兼有影楼、美发、宾馆等商业 大型业态：大型电子市场 星河数码城 广友名店：一层商务男装，二层运动装。主要消费群：当地中高档消费人群 主要品牌：三星 戴尔 联想 华硕 爱普生 金莱克 安踏 乔丹 意尔康 劲霸 与狼共舞 李宁 乐途 雅戈尔 达芙妮 麦当劳等 铺位面积：3045 ，租金 80元/月100元/月 人流量：25人/分钟30人/分钟 大型购物广场：大型电子市场 星河数码城 广友名店街区商业街区商业 省府西街、前街为自发形成商业街，跨度较长，商业有一定的业态聚集性聚集性，路面相对较

14、宽，有少量路面停车位。书店街定位：书店、文具的专业街：规模：长约613米、宽18米，经营面积约14000平方米（计算方法：600（长）8（进深）2（边）1.5（楼层系数）=14400平方米）主要经营业种：以书籍音像、财会用品、文体用品为主：兼有精品、饰品、饮食等；经营业态：以专业店为主。主要品牌：新华书店主力消费群：本地人为主，兼有满足游客观光购物需求；铺位面积、租金：3040平方米；租金一般5070元/平方/月大型购物广场：新华书店街区商业街区商业 书店街以东西大街为界分为南北段，南段古建筑风格，品牌相应较好，南北段路面都较窄，自发形成商业街，多以日常生活业态为主，南北段都存在停车困难问题。

15、寺后街特征：新商业物业不断涌现，商业格局和档次正在不断提升；规模：长约400米、人行道宽约27米，经营面积约7300平方米（临街部分）（计算方法：400（长）8（进深）2（边）1.5（楼层系数）=7300平方米）主要经营业种：餐饮、服饰、电脑、电讯：业态：专业店、专业市场、专卖店；主力消费群：本地人为主；主要品牌：第一楼、肯德基、都彭、百丽；铺位面积：30500平方米；租金60120元/平方/月大型购物广场：振河商业城（专业市场）；万宝电脑数码广场（电脑城）；鼓楼新天地；凯撒财富广场。街区商业寺后街位于市区中部，东西走向，东起鼓楼广场，西至行宫角，是开封最著名、最繁华的商业街之一，而且是开封的

16、轴心。商业街内传统老店较多，属于新老结合的商业街、旅游街。街区商业鼓楼街特征：缺乏灵魂的商业旺地规模：长约400米、人行道宽67米；经营面积约9792平方米（临街部分。计算方法：400（长）8（进深）2（边）1.2（楼层系数）=5800平方米）经营业种：业种较杂乱，以餐饮（西餐）、服饰、音像、茶叶为主；主力消费人群：本地人为主主要品牌：无出名品牌铺位面积：80110平方；租金60110元/平方/月大型购物广场：鼓楼商城街区商业街区商业鼓楼街为寺后街延长线也是开封最著名、最繁华的商业街之一，而且是开封的轴心。商业街内传统老店较多，新型改造商业街、旅游街。解放路北 特征：临街商铺 规模：长度约40

17、0米，宽度约20米。 主要经营业种：美容美甲 餐饮 超市 医院等。 大型业态：暂无 主要消费群：低端消费群 主要品牌：开封市中医院、回民医院等 铺位面积：15-100 ；租金3050元/平方/月人流量：15-30/人/分钟 大型购物广场暂无 街区商业解放路北段道路较宽，街区商业以日常生活为主，没有主力商业及品牌商业，商业氛围淡泊。街区商业解放路南 特征：低端消费区 规模：长约1100米，路面宽约24米 经营面积约为2700（临街部分 计算方法：长X进深约6米X 边约2米X楼层系数约3米2700） 主要经营业种：眼镜店 餐饮 副食 烟酒副食居多 兼有宾馆 美发 超市等 大型业态：暂无 主要消费群

18、：当地中低端消费人群 出租车司机 主要品牌：美的专卖 铺位面积：平均面积50 ；租金3060元/平方/月人流量：25人/分钟30人/分钟 大型购物广场：江南帝州国际广场 街区商业街区商业解放路南段比之北段道路较窄，街区商业以日常生活为主，有少量集中商业及品牌商业，商业氛围淡泊。西大街、东大街 特征;临街商铺 规模：长度约3000米 宽度约30米。 主要经营业种：餐饮娱乐 服装 美容美发 艺术品 宾馆 电器 手表 珠宝 洗衣店 建材商场等。 大型业态：新都汇、千盛百货 主要消费群：高端消费群体。 主要品牌：双星、李宁、柒牌男装 利郎 金伯利、 女装、 男装、I手表、 大商电器、大商超市等铺位面积

19、：40-300 人流量：20-40/人/分钟大型购物广场：千盛百货购物中心 新都汇购物中心、宋都御街街区商业街区商业开封东西大街是开封东西向主要交通要道，商家云集，商业氛围浓厚，商业综合体及品牌商家较多，带动街区商业比较繁荣，但是面临交通拥挤及停车难问题。街区商业状况一览表 街区商业街区商业分析总结综上所述市调内容得出开封整体街区商业现状均价分别为： 寺后街、鼓楼街平均租金价格为： 120元/M/月（权重15%） 解放路平均租金价格为： 50元/M/月（权重5%） 自由路平均租金价格为： 50元/M/月（权重5%） 中山路平均租金价格为： 110元/M/月（权重5%） 南北书店街平均租金价格为

20、： 90元/M/月 （权重10%） 东西大街平均租金价格为： 100元/M/月 （权重50%） 省府街平均租金价格为： 90元/M/月 （权重10%）总路段平均租金价格为：87元/M/月按占权重比计算本项目租金参考标准为：120*15%+50*5%+50*5%+110*5%+90*10%+100*50%+90*10=96.5元/M/月街区商业 开封大型综合商业体体量及业态分布开元广场集中商业项目位于开封西城区郑开大道与金明路交叉口，项目一栋四层，是开封首席一站式购物中心。开元广场集中商业大商新玛特集中商业项目位于开封西门大街中段，项目地上四层，综合商业购物休闲中心。大商新玛特集中商业上河城（原

21、新都汇）集中商业项目位于开封市城市中心位置，宋都御街东侧，中山路与西大街交汇处，总建筑面积10余万平方米，其中商业面积近7万多平方米，是开封市首座一站式、购物、餐饮、娱乐、休闲、旅游等为一体的新商业旗舰。上河城（原新都汇）集中商业集中商业珠玑巷项目位于解放大道与文庙街交汇处，项目是在老的开封府文庙旧址建起，以展示珠玑巷客家族文化的一个项目。项目由于匆忙开业、业态规划不合理及后期运营管理不足，导致项目失败。珠玑巷集中商业集中商业迪臣世纪广场项目位于开封城西门大街，盒子商业和街区商业相结合，属于城市综合体。迪臣世纪广场集中商业鼓楼地下商业街集中商业项目位于鼓楼地下商业，该商业街连接中山路和解放路，

22、全长800多米，定位于中高档，以服装、鞋类为主，涵盖家电、箱包、饰品、美甲等行业。鼓楼地下商业街成为独一无二的集地下购物休闲与旅游为一体的综合性商业街区，成为开封商业的新名片。鼓楼地下商业广场集中商业集中商业振河商业广场振河商业广场集中商业集中商业如图简单的标注，大家可以清晰地看到目前开封商业市场的情况。开封的商业发展趋势以红色十字线为界，东西向和南北向两条红线代表开封的两条横向、纵向主干道：中山路和东西大街。随着开封城市框架的拉伸，传统的老商业圈满足不了消费的趋势，开封商业发展趋势逐年向西扩展，目前以南北红线中山路为界，中山路以东商业气氛逐年下降，品牌商拓展、开发商拿地基本都以中山路以西，横

23、向红色沿线为主。已开业集中商业分布开封已开业集中商业项目分析项目所在区域竞品项目众多，招商难度大，尤其受大商新玛特、上河城及同期招商的世博城影响很大，根据市调结果，因此本项目若做传统百货困难很大，根据区域内商业业态差异化组合原则，本项目适合做专业特色主题商场；结合开封全市的市调结果来看，开封目前尚没有一家鲜明的以青年消费的商业中心，因此本项目做青年时尚主题商业中心可行性很高。市场调查记录了开封鼓楼街、寺后街、解放路、东西大街、自由路、中山路、书店街、省府街等主要街区和大商新玛特、鼓楼地下街、振河商业城、开元广场、珠玑巷、星光天地等商场的业态基本情况，可以得到以下结论：开封商业处于商业模式混杂阶

24、段，新兴综合商业兴起、传统购物中心逐步没落，街区商业存活困难，购物类消费占比很大，其中零售类占市场绝对主导，餐饮中传统美食占比较大，娱乐业中旅游娱乐占比较大，新兴餐饮与娱乐缺乏，儿童类业态比例偏低！业态划分：零售业：日杂、超市、服装、珠宝首饰、家电、数码手机、家俱、五金建材餐饮业：快餐店、大排档、商务餐厅、特色小吃娱乐业：网吧游戏室、KTV、酒吧、旅游衍生其它服务业：酒店、美容美发、洗浴休闲中心、培训教育整体数据分析注：其它服务类统计是剔除了餐饮、休闲娱乐类后服务类业态开封市场 各业态占比开封市场 项目本体分析 PART.2项目区位本项目位于开封西大街商业集中的核心区域，交通便利，昭示性良好，

25、项目商业体量约2.4万方。周边商业项目众多，商业氛围浓厚。本案项目交通项目位于交通主干道，临街商业，交通便利，通达性和昭示性良好。区域内在建商业项目众多，未来商业竞争激烈。周边商业商业约8万平方四层、局部五层 定位：一站式商业体验中心经营业态： 大型综合超市、流行百货、儿童主题乐园、餐饮娱乐、五星影院、家具家电商业体量：约1.6万平方 定位：目前没有确定租金政策：未出台物业结构：1-4层为商业，5层以上为LOFT公寓经营状况：未开业 交房时间：2017年上半年商业体量：约1.6万平方 定位：目前没有确定租金政策：未出台物业结构：1-4层为商业，5层以上为LOFT公寓经营状况：未开业 交房时间：

26、2017年上半年商业约4万平方 共四层规划中自身分析框架结构，实体铺，可自由组合，适合各类业态进驻。小结SOWT开封CBD核心地标地段，交通便利成熟商业区域，招商基础优越周边商业项目多，已形成规模，商业氛围浓厚临街商业，框架结构，物业合理消费人群密集，区域消费水平相对较高专业团队运作道路交通拥挤，车辆进出有难度停车位相对较少项目体量与周边相比偏小二次招商项目，市场信心受影响开封正处于经济高速发展期本项目处于政府重点打造区域开封经济水平逐年增加开封目前没有纯主题型集中商业开封旅游业发达，消费人群庞大开封新区商业投放量大，商业外迁区域内商业竞争激烈，消费水平偏低项目区域内商业经营不好，市场信心不足

27、新型主题商业能否得到消费者的认可本案出发点：功能型主题商业规避区域内商业同质化，突出自身特色，打造局部功能型主题商业中心突显自身商业功能，区别传统商业模式，形成新的市场声音小结 PART.3 项目定位每一个具有吸引力和特色的商业体都有自己的魂上河城逛游瀚海北金务商中晟银泰国际中心质品升龙又一城流潮西元国际广场活生2.4 产品分析项目共4.5万方，其中纯商业部分1.6万方，2017年5月交房，2017年10月商业试营业。格局好整体格局较方正，利于铺位划分和销售实体铺可打造室内商业步行街，做实体店铺销售，对销售和经营都有很大的促进作用。我们的 是什么？魂鲜明的-活力魂“活力“是打造青年人的欢乐王国

28、，在这里能实现青年人的一切需求。有能释放年轻活力的一切元素！方案一规划至2020年，开封市中心城区规划范围内中小学增至196所，其中：小学 112所，3324 班，占地 260.6公顷；初中55所，1824班 ，占地197.7公 顷 ；高中30所 ，1074班，占地 130.37公顷。截止年，全市共有各级各类学校所，教育人口万人，教师万人。其中，幼儿园所，小学所，初中所，普通高中学校所，普通中等职业教育学校所，职业技术培训机构所，特殊教育学校所，普通高校所，成人高校所。目前开封市尚未有纯儿童主题的商业中心，可谓是空白市场，因此在开封打造一个儿童主题商业中心是很有市场发展前景的。庞大的青年人群消

29、费市场整体定位定位基础2.5 小结地处开封特色商业街区内，深受政府政策扶持和区域规划利好的引导；周边大体量、大品牌商业居多，未来商业潜力巨大；周边住宅、金融、医院、学校等配套成熟；自身商业商品格局较方正，利于铺位划分，后期对销售和招商有很大的促进作用。1.1 定位基础定位原则客观性：本定位方案建立在对本项目所处的区域地理位置、客观商业市场环境与地块未来商业竞争态势深入调研分析的基础上，从而确保定位方案的客观性。可行性：本策划方案的所有方案设计与基本建议，都是以可操作性为前提条件（还需兼顾商业消费拓展提升的前瞻性），并在定位中特别考虑到招商过程中可能遇到的难度与实操过程中的可变动性。差异性：本项

30、目定位的要旨，在于以差异性打造竞争力。通过差异化定位，实现与区域内现有商业项目的错位竞争。1.2 整体定位首家以”年轻时尚”为主旨的新型快时尚室内街区MALL1）主题定位/属性定位1.2 整体定位2）定位描述生活型娱乐型体验型目的性群体性持续性定位描述品质生活、餐饮美食、休闲娱乐、健康养生、1.3 形象定位 创新设施理念、品味生活休闲、潮流购物娱乐为一体的开封新地标时尚化、生活化、健康化、人文化个性、新潮、创新商业软硬件品质及经营理念开封一流，且5年内不落伍，环境舒适。具有年轻主题品位、理念、主题，整体调性是个性、新颖、符合现代潮流。商品、品牌定位于中档、时尚消费品、个性消费品。餐饮娱乐体验时

31、尚欢聚休闲购物健身猎奇1.4 功能定位1.5 文化定位“为开封打造一个新城市名片” 成为联合置业在开封的标志性项目提高企业的社会知名度和品牌号召力1.6 档次定位中高端高端中端中低端低端形象推广中高档经营档次中档统一管理版块招商区域规划租售结合持续经营统一推广1.7 运营模式定位1.8 客户定位III 边缘客群偶然概率客群消费特征：注重消费品的的质量和选择的多样性需求敏感点：偶来考察研究商务办公人员次消费客群区域内办公人群消费特征：倾向于体验式消费特征需求敏感点：餐饮消费主要消费客群区域内常驻居民、年轻消费群体消费特征：生活配套服务、餐饮娱乐需求敏感点：实用性、新潮性1.8 客户定位购物中心由

32、购物场所变成了活动场所由购物消费为主 演变成以 “现代生活”做为目标满足时尚人群消费的休闲场所传统百货商场，人均停留时间1小时；生活型休闲场所里，人均停留时间是2小时以上。1.9 经营者定位上述这些经营者中，品牌商和代理商能够为项目提升形象、招揽人气，投资者和创业者能够与项目共成长、共发展。品牌直营品牌加盟商省市级代理商有实力的投资者有实力创业者1.10 产品定位1）户型定位 商场经营面积约1.6万，属于室内商场，整体采用框架结构，可自由分隔组合，便于合理性规划业态组合，出于销售便利，因此建议商铺面积不宜过大，主通道5米，次通道不低于3米宽。商铺面积20-100主力户型30-60投资门槛低有利

33、于销售商铺分隔灵活便于产品展示商铺面积适中经营者压力小商铺多且精丰富市场产品1.10 产品定位2）风格定位打造开封唯一的室内商业步行街；根据每条街道经营商家特点，规划不同主题的商业街道，使商业街内部更具有主题层次感和新鲜感，延长客户逗留时间。天幕绿植小品灯光装修可通过室内商业街的天幕、绿植小品、灯光、装修等几个关键要素，打造不同主题的商业街区，例如少女时尚、动感金属、智慧街区、咿呀学语等。1.10 产品定位1.10 产品定位1.10 产品定位1.10 产品定位2.1 业态布局1）一楼业态时尚天地精品名品：黄金珠宝、银饰摆件、翡翠水晶等餐饮美食：中餐西餐、特色小吃、冷饮快餐等生活配套：药店、通讯

34、、银行、摄影等玩具礼品：毛绒玩具、游戏玩具等化妆品类：美家、彩妆、化妆品等精品名品餐饮美食生活配套化妆品类玩具礼品2.1 业态布局2）二楼业态数码服饰潮流服饰：男女服装、潮男潮女服饰等餐饮美食：西餐数码通讯：数码影视、数码教育、手机配件、 移动通讯等精品内衣：男女内衣、保暖内衣、泳衣泳裤等生活配套：婚纱影楼潮流服饰餐饮美食数码通讯化妆品类 生活配套2.1 业态布局3）三楼业态潮流前线家居生活：家居装饰、书画工艺、影像制品等鞋品：男女潮鞋皮具：箱包皮具、手包、钱包、背包、皮带等户外装备：户外器材、运动服饰运动器材：健身器材、体育用品家居生活鞋品皮具户外装备运动器材时尚潮品美容美体餐饮美食娱乐休闲

35、2.1 业态布局4）四楼业态餐饮娱乐美容美体：美容养生会所餐饮美食：特色小吃、冷饮快餐、品牌餐饮等娱乐休闲：KTV、游戏电玩2.1 业态布局5）负一楼业态儿童乐园儿童娱乐：儿童乐园、亲子园、手工DIY等童装童鞋：儿童服装、儿童鞋品童车童玩：儿童车、婴儿车、儿童玩具等儿童配套：儿童游泳馆、手工食品等儿童娱乐童装童鞋童车童玩儿童配套2.2 业态占比1）一楼业态占比2.2 业态占比2）二楼业态占比2.2 业态占比3）三楼业态占比2.2 业态占比4）四楼业态占比2.2 业态占比5）总业态占比首席以”儿童/女性主题”为核心的家庭群体消费体验中心打造开封整体定位概念定位SO，形象推广语Slogan：海龙乐

36、美城儿童主题MALL女性主题馆 开封市首家主题式集中商业 游乐、餐饮、购物+生活型+体验型+聚交型整体定位形象定位整体定位定位描述寓教型娱乐型体验型目的性群体性前瞻性定位描述品质生活、成长教育、娱乐、健康、主题商场市场差异化，填补市场空白二胎政策以家庭群体做为重度目标消费群家庭群体的核心是儿童儿童是家庭出游的驱动力全国一线城市购物中心的消费者中，二人世界、三口之家占到83%；其中70后占到47% ； 80后占到36%。传统百货商场，人均停留时间1小时；家庭式购物场所里，人均停留时间是4.3小时。整体定位定位原则整体定位商圈定位整体定位档次定位品质设施理念、品味生活休闲、多种业态汇集的社区升级型

37、便民生活商业专业化、精品化、便捷化、人文化升级生活商业软硬件品质及经营理念开封一流，且5年内不落伍，环境舒适。具有前沿品位、理念、主题，整体调性是童真、温馨、轻松、符合家庭生活。商品、品牌定位于中高档、针对性消费品、个性消费品。餐饮娱乐体验时尚欢聚童趣购物健身猎奇整体定位功能定位整体定位文化价值定位“为开封打造一个新城市名片” 成为海龙集团在开封的又一标志性项目提高企业的社会知名度和品牌号召力整体定位经营模式定位统一管理统一招商统一规划售后返租永久经营统一推广整体定位消费群定位开封市及周边地区有孩子家庭成员开封市及周边已婚妈妈未婚少女周边区域内居住人群周边学校及机关单位人员郑州西部及上街引流人

38、员购物中心 由购物场所 变成了活动场所由女性群体为主 演变成以 家庭群体 做为重度目标消费群家庭群体的核心是儿童,儿童是家庭出游的驱动力 全国一线城市购物中心的消费者中，二人世界、三口之家占到83%；其中70后占到47% ； 80后占到36%。传统百货商场，人均停留时间1小时；家庭式购物场所里，人均停留时间是4.3小时。整体定位投资经营者定位公司直营省级代理商 市级代理商开封市成熟品牌经营者有实力的投资者有实力创业者 上述这些经营者，是能够做到与项目共同培育、共同发展、共同提升的品牌运营商。这里有女性的购物天堂这里有女性变美丽的魔法屋新华书店旗下融合文创、书店而成的“尚书房” 。尚书房社区O2

39、O读书交友平台，读者可以通过线上下单，在线下书店取书。这里有学习求知的网络书咖我们的 是什么？魂爱魂爱：这里能表达父母对孩子的爱，男人对女人的爱亦能表达孩子对父母的爱，女人对男人的爱。在这里发现爱、表达爱、见证爱、呵护爱、延续爱、重温爱方案二我们面对消费客群有哪些？开封市及周边地区所有家庭开封市及周边青年男女周边区域内居住人群周边学校及机关单位人员郑州西部及上街引流人员方案二SO，形象推广语Slogan：海龙天使城爱情主题MALL方案二 孩子是父母的天使 女人是男人的天使 爱她（他）就带她（他）来天使城！OR海龙爱都一层：银行、德克士、儿童百货、女性精品、婴儿游泳馆、婚纱摄影整体定位业态定位整

40、体定位业态定位二层：儿童教育、技能培训、特长培训、亲子园、创意园、美容美体等业态。整体定位业态定位三层：儿童游乐、职业体验、儿童主题餐饮、女性会所、联谊俱乐部、咖啡、网咖。整体定位业态定位四层：家庭影院、多媒体体验、KTV娱乐、游戏电玩、健身中心、休闲按摩。这里是儿童欢乐的海洋这里能实现未来梦想这里有成才路上的阶梯这里有健康营养的儿童餐厅这里有孩子自己的超市这里有全家总动员的亲子园这里有女性变美丽的魔法屋这里有温馨的家庭影院这里有一见钟情的蓝桥这里呢个让你大胆的说出爱情这里有温馨甜蜜爱情港湾这里有携手一生的爱情见证这里还有儿童欢乐嘉年华青年主题活动户外俱乐部台球室游戏城 PART.4 招商思路

41、第一基本原则：经营比例。文化金融、餐饮、休闲娱乐的比例大约30：35：35。第二基本原则：要维护统一主题形象和统一品牌形象。本商业是一种多业态组合的商业组织模式，但它绝不是一个无序的大杂烩，它是一个有明确经营主题和巨大创造力的品牌形象商业街。要始终注意维护和管理好已确定的经营主题和品牌形象。第三基本原则：在功能和形式上同业差异、异业互补。同业差异就是市场有一定承受力，不能盲目招同一品类的店进入。异业互补的目的，就是要满足顾客消费的选择权，并能让顾客心身体验变化，提高其消费兴趣。第四基本原则：须引入知名度较高的品牌商家，但知名品牌商家引入较困难故招商优惠条件需适当放宽。第五基本原则：招商顺序原则。核心品牌店先行，辅助店随后的原则；知名品牌优先，辅助商业配套的原则。第六基本原则：特殊商户招商优惠原则。“以点代面，特色经营”是大型商业的经营特点。特殊商户是指具有较高品牌知名度与社会影响力、顾客认知度高的经营商家，对它们给予优惠政策，邀请其入驻，能够起到活跃招商氛围之作用；第七基本原则：租赁经营采用放水养鱼的原则。先做人气，再做生意。因为我们项目经营具有长期性特点，采用合理租金与优质服务做法，将整个商业做热，而后根据运营状态，适当稳步地调整租金。这样，开发商与商户才能共赢。第八基本原则：统一招商管理，并统一物业服务。统一的装修指导服务、统一的物业管理服务等等。不但要体现在