重庆渝能寸滩项目营销策划案定

1、.REAL ESTATE CONSULTANT 营销谋划方案PAGE ：.；前言近两年以来，以北部新区为代表的“三北区域房地产市场开展迅速，商品房施、开工面积以及买卖量位居主城区前列，土地供应继续添加，遭到重庆市乃至全国众多品牌开发企业青睐，“三北区域也成为重庆市房地产开发热点最集中的区域。重庆立业房地产顾问公司受渝能房地产开发公司委托，对位于北部新区寸滩片区的余亩地块进展工程开发方向、定位以及规划建议的营销谋划。本次任务以市场研讨为起点，经过对市场现状以及地块本身情况等客观条件的研讨，为工程定位、工程规划建议等提供科学根据，经过较强针对性，为工程赢取市场时机等提供参考根据。重庆立业房地产顾问

2、二六年二月第一篇 开发方向研讨 市场研讨.市场现状.重庆市经济开展现状概略提要：经过主城区和江北区、渝北区横向以及纵向的宏观经济环境对比，分析江北区、渝北区在重庆市经济位置以及经济增长的主要动力来源，产业调整、人口消费力特点等，前瞻区域宏观经济、产业的未来开展走向和房地产的消费特征。.国民消费总值重要目的及主城各区经济开展情况分析提要：经过国民消费总值及主城区各区的经济目的展现及分析，一方面了解重庆市主城各区的开展轨迹，另一方面是经过区域的对比寻觅江北区、渝北区经济运转的差别化特征，进一步合理评价消费支撑及竞争优势。重庆市国民经济继续、快速、稳健增长，GDP增长率超越全国平均程度。-年重庆市G

3、DP走势数据来源：-年重庆市统计年鉴在趋好的宏观环境下，特别是继续几年的扩展内需、西部大开发和重庆直辖等效应的累积释放，全市经济增长呈现继续、快速、稳健势头，-年GDP年均增长率约.%,宏观调控政策对全市经济开展方向、产业构造的调整，使得全市经济总体呈现加速开展态势，GDP增长率超越全国平均程度，未来经济开展将在继续现有程度的根底上继续开展。主城传统老城区九龙坡、渝中区、沙坪坝经济稳步增长，渝北区等新兴区域开展迅速。-年重庆主城区区域GDP对比图(亿元)数据来源：年重庆市统计年鉴、年重庆指点干部手册注：渝北区含北部新区统计年鉴数据下同近年来重庆主城区域经济呈现稳步、快速上升态势。年，九龙坡区、

4、渝中区、沙坪坝区位列主城GDP增长前三甲，组成第一梯队，三者分别依托工业、商贸、教育及工业等产业优势，获得显著的国民经济增长。江北区、渝北区处于第二梯队，年GDP总额超越亿元。随着北部新区工业产业的快速开展，致使统计年鉴中的渝北区GDP同比增速达.%，区域经济前景看好。传统老城区人均GDP位于前列，江北区、渝北区经济稳步增长。-年重庆市主城区区域人均GDP对比图(千元)数据来源：年重庆市统计年鉴、年重庆指点干部手册重庆市主城区人均GDP继续稳步上升，传统商贸中心渝中区、工业基地大渡口区常驻人口数相对较小，人均GDP排名前二位。九龙坡和沙坪坝区GDP虽高，但人口基数相对较大，人均GDP处第二梯队

5、。但两区增长率仍赶上了平均增长率，特别是沙坪坝区随着产业规划的调整、西部新城及重庆大学城的规划，区域后期开展潜力较大。北碚区、渝北区、巴南区由于农业人口仍占据较大比例，人均GDP处于主城各区下游程度，其中渝北区同比增速远远高于平均增速，区域经济开展前景良好。江北区人均GDP处于主城区中流位置。.江北区、渝北区与主城各区产业分析主城区第二、三产业开展迅速，渝北区第二产业高速增长，江北区第三产业快速开展。年重庆主城区区域三大产业消费总值对比亿元数据来源：年重庆市统计年鉴、年重庆指点干部手册重庆主城区城市化进程进一步加快，第一产业增速放缓，第二、第三产业迅速开展。第二产业随着工业进程的加快及房地产开

6、发力度的加大，增长迅速，工业开展重点区域渝北区包含北部新区因新兴空港、两路工业园区、北部新区等产业集群效应带来出口工业高速开展，第二产业生长较为迅速，增速到达.%，成为重庆经济的新增长极。第三产业那么以传统政治文化商贸中心渝中区最为集中和突出，是渝中区经济增长的支撑力量，且也突出其了在主城区的主导性位置。在商圈晋级撒、商贸流通环境优惠的条件下，近年来江北区第三产业开展迅速。.人口情况分析主城各区人口稳步增长，人口构造区域差别显著。-重庆主城区区域常住人口对比图万人九龙坡沙坪坝渝北区巴南区渝中区北碚区南岸区江北区大渡口.增速.%.%.%.%.%.%.%.%.%数据来源：年重庆市统计年鉴、年重庆指

7、点干部手册注：常住人口是指在区域内居住满个月的人口，包括学生九龙坡区、巴南区、沙坪坝区、渝北区是主城区所辖面积较大的三个区域，相应的人口也位居主城区前列。渝中区常住人口增速较缓，区域人口居住趋于饱和，而主城区其他区域常住人口根本坚持%-%的增长速度，渝北区随着房地产开发的加快，净迁移人数添加较多，人口增长显著，区域后续开展前景较好。江北区随着产业规划调整，工业和第三产业平稳开展，常住人口稳定增长，随着区域和交通规划的开展，江北区城市化进程渐进加快，人口增长呈现加快态势。.主城各区居民收入和支配分析产业构造决议在职工收入，工业产业构造调整为渝北区、江北区开展带来较好的机遇。-年重庆主城区区域在岗

8、职工年均工资(万元/人年)数据来源：年重庆市统计年鉴、年重庆指点干部手册在岗职工工资反映了区域产业构造特征、产业开展、收入程度等情况。数据显示，作为工业基地的大渡口区、商贸中心的渝中区、文教与工业并重的的沙坪坝区在岗职工工资程度位居前三甲，传统老城区产业主导位置逐渐加强。随着渝北区北部新区高新技术产业的规划实施，工业园区的快速生长，区域在岗职工工资程度增速明显，达.%；江北区那么在第二产业调整和第三产业快速开展的背景下，区域在岗职工稳步增长。可以预见，渝北区和江北区未来工业产值及在岗职工工资程度都将有较大的提升空间。主城区居民储蓄较快增长，产业调整后续消费潜力较大。 -年重庆主城区域人均城乡居

9、民储蓄存款余额对比图(万元/人)数据来源：-年重庆市统计年鉴重庆主城区人均生活程度进一步提高，从区域人均城乡居民储蓄存款余额看，渝中区、江北区、九龙坡区、沙坪坝区城乡居民储蓄额较高，伴随区域产业的长期开展居民资产也得到长期积累，传统老城区的居民消费才干相对较高.新兴区域如渝北区、巴南区由于城市化进程相对缓慢、产业规划调整与区域开展并存等影响，原以第一产业为主的居民收入相对较低，经过产业调整之后区域收入程度及相应的消费才干开展迅速，区域消费潜力较大。食品、教育文化文娱、居住的消费支出比重在居民总支出中位居前列。-年重庆主城区消费支出走势图年份食品教育文娱文化效力居住交通通讯穿着医疗保健家庭设备用

10、品及效力杂项商品与效力.%.%.%.%.%.%.%.%.%.%.%.%.%.%.%.%.%.%.%.%.%.%.%.%.%.%.%.%.%.%.%.%数据来源：-重庆市统计年鉴 食品支出仍占据主导，从恩格尔系数讲低于%的比重阐明重庆主城区已到达小康的生活条件；随着生活的富足，休闲文娱、医疗保健、改善居住条件等比重逐渐增长，这为城市经济的昌盛、房地产开发等提供较好的市场环境。经济开展小结：重庆直辖以来，全市经济继续、快速、稳健增长，年均增幅超越%。产业机构的调整尤其是工业的晋级再造，致使以北部新区、渝北区等为代表的高新技术产业区快速生长，成为重庆经济开展的新增长极。高新产业从业阶层的快速生长和聚

11、集，生活渐趋富有所带来的消费构造的转变等，为城市和区域的房地产开发、商贸效力等提供了温床，其中以“三北区为热点房地产开发力度快速增长，逐渐成为主城区房地产开发投资及消费的热点区域。重庆市国民经济继续、快速、稳健增长，GDP增长率超越全国平均程度。-年GDP年均增长率约.%,全市经济总体呈现加速开展态势。现有统计分区将国家级开发区北部新区含北部经开区和北部高新区并入渝北区统计，由于北部新区工业产业的快速开展，致使统计年鉴中的渝北区GDP总额同比增速达.%，区域经济前景看好。江北区人均GDP处于主城区中流位置，渝北区处于主城区下游程度。人均GDP统计中，传统老主城区由于二、三产业起步早，人口城镇化

12、率较高，人均GDP位于前列；渝北区农业人口占据比例较大，人均GDP处于主城区下游程度。但渝北区人均GDP同比增长迅速为.位于组成各区增长率首位，区域经济前景看好。主城区第二、三产业开展迅速，渝北区第二产业高速增长，江北区第三产业快速开展。第二产业随着工业进程的加快及房地产开发力度的加大，增长迅速，工业开展重点区域渝北区包含北部新区因新兴空港、两路工业园区、北部新区等产业集群效应带来出口工业高速开展，第二产业生长较为迅速，增速到达.%，成为重庆经济的新增长极。江北区那么紧紧依托观音桥商圈的改造晋级，着力改造五里店商圈和大石坝商圈，构成商贸流通“一核两翼的开展格局，第三产业开展迅速。新兴工业和房地

13、产业两极带动渝北人口增长迅速；江北区人口稳中有升。空港开发区、回兴工业园区和北部新区内一批新兴的工业企业的投产，产业人口迅速聚集，人口增长迅速；两路、回兴、龙溪房地产业开展迅猛，主城其它区域及远郊区域人口净迁入人口添加角度，人口增长显著，区域后续开展前景看好。江北区随着产业规划调整，工业和第三产业平稳开展，常住人口稳定增长，随着区域和交通规划的开展，江北区城市化进程渐进加快，人口增长呈现加快态势。产业构造改动，渝北区在岗职工人均工资增长明显；江北区在岗职工工资稳步增长随着渝北区北部新区高新技术产业的规划实施，工业园区的快速生长，区域在岗职工工资程度增速明显，达.%；江北区那么在第二产业调整和第

14、三产业快速开展的背景下，区域在岗职工稳步增长。可以预见，渝北区和江北区未来工业产值及在岗职工工资程度都将有较大的提升空间。消费构造与时俱进，食品服装类消费逐年下降，教育、居住等消费支出逐年增长。从恩格尔系数讲低于%的比重阐明重庆主城区已到达小康的生活条件；居住需求、教育需求增长旺盛，结合重庆人口基数大，城镇化率低的局面，房地产的开展依然具有加大的空间。PAGE PAGE 73.开展规划提要：经过从对重庆市整体经济到江北区、北部新区的经济开展规划的了解，对寸滩片区的产业定位、对寸滩港以及港城工业园与周边区域开展交融、聚集的产业人群特征有更明晰的认识；经过对寸滩港以及周边工业园规划安排的了解，对寸

15、滩区域生长与配套成熟期有大体的估计。.主城区城市规划根据我市整体长久规划，重庆市城市开展目的是，成为西南地域和长江上游最大的经济中心城市和科技、文化、教育事业的中心。年月日我市公布了最新的，重庆市都市区包括渝中区、江北区、南岸区、沙坪坝区、九龙坡区、北碚区、渝北区、巴南区、大渡口区总面积万平方公里。整体规划为五个片区、十六个组团和六个功能区。-重庆都市区城市总体规划城镇空间构造分析图本案重庆都市区组团功能规划对照表：都市区组团构成功能规划中部片区渝中组团、大杨石组团、沙坪坝组团、大渡口组团一环高速公路内，人口最集中、功能最聚集区域，信息、生物、环保等高新产业和食品服装等都市型产业，以高端效力业

16、为主的第三产业北部片区观音桥组团、两路组团、蔡家坡组团、大竹林-礼嘉组团、唐家沱组团一二环线之间，带动力强的大工业工程，城市近期重点拓展区，重点建立良好的城市人居环境，以高新技术产业、汽车为主导产业南部片区南坪组团、李家沱鱼洞组团以会展、商贸、都市旅游、科研教育为主导的开展区域的定位西部片区西永组团、走马功能区西彭组团、北碚组团环绕主城，承接主城产业转移，开展配套工业、第三产业，城市未来重点拓展区域之一，引导城市高质量组团式集约化开展东部片区茶园组团、鱼嘴组团、五宝功能区、界石功能区、一品功能区、南彭功能区、惠民功能区都市区工业拓展的重点区域之一，同时开展以会展业为主导，兼地域优势的生态、设备

17、、观光农业等第三产业. 主城区重点产业及江北区产业规划规划重庆都市区工业产业规划规划图本 案主要工业园分布对照表：区域工业园区主要产业渝中区半岛工业园区电子信息、仪器仪表、旅游和工艺品加工、服装服饰、食品加工等楼宇工业沙坪坝区重庆大学科技园电子信息及光机电、生物医药及器械、平安系统工程、环保系统工程、新型资料等产业，打造“西部科技产业高地井口工业园区以汽摩及零部件、高低压电气设备制造为主导产业，开展轻工、电子等产业江北区港城工业园区以汽摩及零部件、医药、运输量大的物流中心为主导产业，开展建材、电子等产业渝北区空港工业园区以汽摩及零部件为主导产业，开展服装加工、机械制造、物流以航空港为依托等产业

18、两路工业园区以模具制造、服装加工为主导产业，开展建材、物流以航空港为依托等产业北碚区同兴工业园区以汽摩及零部件、建材为主导产业，开展仪器仪表、家具等产业九龙坡区九龙工业园区以摩托车及零部件、仪器仪表为主导产业，开展机械制造、包装印刷等产业西彭工业园区以铝制品加工、新型资料为主导产业，依托西南铝业公司打造“中国西部铝都，开展机械制造等产业大渡口区建桥工业园区以汽摩及零部件、医药为主导产业，开展建材、食品等产业南岸区长江工业园区汽摩、机械轴承、模具、包装印刷、新型资料等产业茶园工业园区以汽摩及零部件、电子电器IT为主导产业，开展纺织服装加工、医药等产业巴南区花溪工业园区以汽摩及零部件、机电设备为主

19、导产业，开展服装、包装等产业.主城区住宅规划规划为保证主城区住宅建立的有序、合理，国土及房屋管理局结合我市的总体规划，近期编制了最新的住宅规划规划初稿，对区域住宅功能进展划分，进一步引导区域的房地产开发：重庆主城区住宅规划规划对照表:住宅规划主要范围区域规划功能渝中区现代昌盛商贸区沙坪坝区、北碚区文教优势区江北区、北部新区新式高档住宅区南岸区景观住宅区九龙坡区、大渡口区普通住宅聚集区渝北区、巴南区现代新型城镇重庆主城区住宅规划规划图渝北区北碚区南岸区巴南区沙坪坝区北部新区江北区渝中区九龙坡区大渡口区本案结合主城区产业规划和住宅规划，江北、北部新区顺应区域整体高新产业聚集形状，综合发扬区位优势、

20、机制优势、产业优势、科研人才，结合人群支出及潜在配套需求，开展高档住宅，未来住宅依托现有自然景观、产业资源，注重打造互动、互通规划和高档、高尚观光旅游休闲等和新型多样性休闲配套结合方式。. 北部新区开展规划北部新区规划概略：规划性质以开展高新技术产业为根底的现代产业基地，是都市兴隆经济圈中心增长极和都市风貌展现区用地规模规划区总用地面积.平方公里，规划城市建立用地.平方公里，占总用地的.%人口规模规划人口规模为万人北部新区组团规划分布：礼嘉组团黄茅坪组团翠云组团鸳鸯组团人和组团大竹林组团金山组团北部新区七大组团规划：组团主要功能组团概略人和组团商务中心、客运枢纽、光电产业、高档社区北部新区的中

21、心商务效力区。规划城市建立用地.平方公里，人口万人大竹林组团信息产业、软件产业、光电产业、生物工程以开展信息软件为主、环境优美的现代产业区。规划城市建立用地.平方公里，人口万人礼嘉组团高新技术研发、高档社区以高新技术为中心的研发区和环境优良的生活居住区。规划城市建立用地.平方公里，人口万人黄茅坪组团现代制造业以开展现代制造业为主的工业园区。规划城市建立用地.平方公里，人口.万人翠云组团新资料产业区重点开展新型资料和环保产业及其他高科技产业规划用地.平方公里，人口万人，组团内规划有新资料产业区和部分生物工程和新医药产业园鸳鸯组团效力业、高档社区以开展为翠云组团、金山组团效力的第三产业。规划城市建

22、立用地.平方公里，人口万人金山组团出口加工业、现代物流包括出口加工区、寸滩港地域。规划城市建立用地.平方公里，人口.万人金山组团用地目的：用地性质用地规模公顷居住用地.公共设备用地.其中：行政办公用地.商业设备用地.文化文娱用地体育设备用地医疗卫生用地产业用地.其中：研发用地工业用地.弹性用地.仓储用地.对外交通用地.道路交通用地.市政设备用地.绿地.其中：公共绿地.消费防护绿地.特殊用地合计.城市开展规划小结：新城市规划背景之下，重庆主城城市功能得到进一步细分和明确，城市及区域经济博得可继续开展的良好机遇，其中北部新区已成为提升重庆城市经济开展新增长极和重庆都市风貌展现区的战略位置之上，作为

23、主城区尤其是北部新区高新技术产业对外物流枢纽的寸滩片区，在港区、出口加工区、工业园区等规划规划之下，博得较好的开展环境。此外，随着重庆CBD规划北部江北城片区实施、朝天门大桥及交通路网建立的逐渐推进，工程所在片区将逐渐开展成为重庆CBD的外延区域，为城市化继续北进及大规模房地产开奠定较好的市场预期。远景规划强化片区的城市功能。受一、二环线高速公路的带动及周边区域的产业规划规划，工程所在片区将成为北部三个重要城市组团的交汇处，除继续稳定并开展老的观音桥组团外将进一步加强大竹林礼家组团和唐家沱组团的城市副中心功能。工程所在寸滩片区将由如今的城乡结合部逐渐开展成为新的副中心，片区的城市功能将得到强化

24、。产业规划带动区域晋级，片区未来消费潜力宏大北部新区以及空港开发区、两路工业园区和港城工业园逐渐开展成熟，已有长安伏特、海尔集团、可口可乐等大型企业进驻，将构成汽模、光电、医药、物流等为中心产业新兴工业区，北部区域成为再造一个工业重庆的重要载体。新兴产业所带动的大规模人口添加，片区未来消费潜力宏大。居住向北将更为深化，住宅产业化开展优势明显。江北区、北部新区住宅产业开展将向建立新式高档住宅区开展，依托产业优势结合人群可支配收入及潜在需求开展高档住宅产业优势明显。.主城区房地产市场开展概略.土地市场供应走势-年一季度重庆主城区区域土地供应构造对比数据来源：重庆市国土资源房管局注：“房地产开发用地

25、包括住宅、商业、综合三类用地性质的土地，“其它用地包括公共配套设备公园、医院、学校、体育等、科研、农业等用地性质的土地。从区域土地供应构造可以看出，重庆主城区都市圈土地供应以房地产开发用地为主，主城周边区域及传统老工业区域以工业为主，如北碚区、巴南区、九龙坡区及大渡口区；结合重庆都市区工业产业规划规划，北部新区为高新技术产业开展重点区域，同时也是重庆都市圈高尚住宅区，而江北区和渝北区为主城房地产开展热点，房地产开发土地供应占据位居主城各区前列。数听阐明，在未来一段时间内，房地产开发将以“三北区域为重点，而工业那么以北部新区、巴南区、北碚区相对聚集，对工程所在的寸滩片区而言，进展房地产开发将面临

26、良好开发气氛和猛烈市场竞争的双重市场环境，而北部新区工业的快速开展将为整个北部片区引入较多的消费人流，同时提供强有力的购买力。.房地产投资分析-年主城区区域全社会固定资产累计投资对比单位：亿元数据来源：-年重庆市统计年鉴 注：渝北区包括北部新区数据显示，-年重庆主城九区固定资产投资继续快速增长，年均投资增速均到达两位数，累计投资额达.亿元，各区域平均投资额约.亿元，区域城市开展迅速。在区域规划的倾斜及投资环境的改善的带动下，北部区域和南部区域成为投资开发的热点区域，如渝北区、江北区、南岸区固定资产投资增速均超越%，累计投资额均超越亿元，相比之下，城市化进程相对缓慢的巴南区、北碚区及大渡口区投资

27、额均低于主城区投资平均程度，均在亿元以下。-年主城区房地产开发投资:年份年年年年投资额亿元.同比增速. 数据来源：-年重庆市建立年鉴年以来重庆主城区房地产开发势头强劲，同比增速均超越%，年房地产开发投资总额逼近亿元。-年主城区住宅开发投资:年份年年年投资额亿元.占房地产开发投资总额的比重.%.%.% 数据来源：-年重庆市建立年鉴与房地产开发投资根本协调，主城区住宅开发投资坚持快速的增长势头，在整个城市经济开展的影响下，商服用房、办公用房的投资逐渐分化住宅开发的投资力度，致使住宅开发投资略显缩量的态势。.施、开工情况提要：结合工程地块区位，分析江北区、渝北区、渝中区、南岸区四个重点区域房地产和住

28、宅施工面积、开工面积，了解区域施工、开工量走势。施工-上半年重点区域房地产施工面积对比单位：万方年份年年年年上半年江北区.渝北区.渝中区.南岸区.数据来源：-年重庆市建立年鉴，、年统计月报 注：渝北区包括北部新区-年和上半年重点区域房地产施工面积增速对比数据来源：-年重庆市建立年鉴，、年统计月报 注：渝北区包括北部新区施工面积反映房地产阶段性投资实施情况和近期市场大致的供应量。年以来，主城各区施工面积逐渐增长，与房地产开发投资相匹配，新兴区域渝北区和南岸区施工面积均超越万平方米，同比增速均超越，区域未来入市量逐渐增多，市场竞争逐渐加剧。-年重点区域住宅施工面积对比单位：万方年份年年年江北区.渝

29、北区.渝中区.南岸区.数据来源：-年重庆市建立年鉴 注：渝北区包括北部新区-年期间，江北区、南岸区住宅施工面积快速增长，成为主城区住宅供应的重点区域之一，因北部新区较多高档住宅物业相对密集，开发体量相对较少，渝北区在年快速增长之后有所放缓。开工-上半年重点区域房地产开工面积对比单位：万方年份年年年年上半年江北区.渝北区.渝中区.南岸区.数据来源：-年重庆市建立年鉴，年、年统计月报 注：渝北区包括北部新区开工面积反映房地产阶段性市场的供应量，与房地产开发投资、施工规模、新开工时间、物业类型及工程进度等严密相关。年四个区域房地产开工面积均呈现较大幅度的增长，自从年开场，四个区相继出现缩量态势，尤其

30、在系列宏观政策调控之下的年上半年，四个区均出现%以上的回落幅度。相对而言，江北区坚持了相对稳定的开展势头，渝北区包括北部新区和南岸区绝对量相对较高，从现实市场供应而言，江北区、渝北区和南岸区成为主城房地产供应的重点区域。而渝中区因可供开发土地制约，高层、超高层住宅及办公用房工程进度较长等要素，开工量相对较少。-年重点区域住宅开工面积对比单位：万方：年份年年年年江北区.渝北区.渝中区.南岸区.数据来源：-年重庆市建立年鉴、重庆市统计年鉴 注：渝北区包括北部新区就住宅开工面积绝对值而言，南岸区、江北区、渝北区无疑是位居主城各区前列，以渝中区为代表的传统老城区因土地资源等限制住宅开工面积均坚持在万方

31、以下。就住宅开工面积相对值而言，南岸区位居首位，-年年均增速达.%，江北区、渝北区次之，分别为.%、.%，渝中区仅.%。.商品房买卖分析提要：分析重点区域江北区、北部新区、渝北区、渝中区、南岸区住宅商品房和商品房商服用房买卖面积及买卖价钱。注：该部分数据来源于重庆市国土房管局买卖报表。受年底相继出台的一系列宏观调控政策影响，至年重庆房地产市场消费也进入调整阶段，如住房信贷调整使消费者首付压力加大，致使相当部分具有较好收入预期并拟采取住房信贷购房的消费者重新审视，购房时间有所调整，从而减缓了购房紧迫性，而近期出台的关于稳定房价的系列政策包括营业税征收等，在抑制投资性消费的同时，消费者在政策面前购

32、房关注程度有所加强，而期望房价下跌等心态致使持币张望特征逐渐显现，从而使年上半年主城区商品房买卖整体呈缩量态势。住宅商品房买卖分析-年重点区域住宅商品房买卖面积走势单位：万方从五个区域住宅商品房买卖走势可以看出，渝北区、北部新区住宅需求巩固，年“三北区域位居五个区域前三甲，合计成交面积达.万方，其中渝北区达.万方，为主城区年度买卖面积超越万方的区域，年之后江北区住宅买卖坚持在万方以上稳步开展，北部新区自年以来买卖量逐渐攀升，年住宅成交量逼近万方。受政策环境的影响，除渝北区和北部新区之外，其它三区在年住宅买卖量均出现一定回落，别墅、花园洋房及区域的生长前景等是渝北区和北部新区稳步增长的重要缘由。

33、由此可以看出，工程所在的寸滩片区及周边区域为住宅市场消化热点，居住置业气氛浓重，且因区域前景预期已在消费者心中根深蒂固，区域高端物业所面对的高端消费人群、性价比产品的宏大吸引力等，使渝北区、北部新区具有较强的抗政策风险、市场风险的先天优势。-年重点区域住宅商品房买卖价钱走势单位：元/平米年北部新区住宅商品房买卖价钱即超越传统的高价住宅渝中区，品牌开发企业继续开发别墅、花园洋房及高档公寓等高端物业，如龙湖蓝湖郡、保利GOLF等，致使其买卖价钱不断领跑主城。依托相对密集的高档公寓渝中区住宅买卖价钱仍位居第二位，为主城区住宅买卖均价超越元的两大区域之一。江北区、渝北区和南岸区快速生长，其中渝北区在年

34、已突破元，到达元的买卖价钱，具有较强的生长潜力和空间。商品房商服用房买卖分析重庆市及主城区商服用房买卖量都表现出先冲高回落、后小幅反弹再回落的态势。重庆市最高到达年的.万平方米，截至年，商服用房买卖量累计到达.万平方米；主城八区商服用房买卖量在年上升至历史最高点.万平方米后，开场回调，其占重庆市总买卖量比重那么呈逐渐下滑趋势，区县影响力明显上升，但主城八区年成交量根本维持在万方左右的程度。-年重点区域商品房商服用房买卖面积走势单位：万方渝中区累计买卖量位列第一，-年累计成交.万方，但总体呈现下降趋势；渝北区买卖量上升幅度是主城八区中较快的，并于年以后超越了传统商业中心渝中区，截至年累计成交量到

35、达.万方，仅次于渝中区，年到达历史最高，为.万方。除了北部新区和南岸区之外，其它三个区域在年商服用房买卖量均出现不同程度的回调，“掘北部新区的第一桶金是镶有重庆富人区的北部新区的消费主因，而南坪商圈的晋级、会展中心的落成等，以帝景MALL等为代表的商服用房为南岸区商服用房买卖提供了较好的市场环境和条件。重庆市商服用房买卖均价自年后较大幅度下降后，年至今坚持稳步上升的态势，每年在上年均价根底均有一定的涨幅，其中年上升幅度较大，比上年增长了.%，呈现加速上升的趋势。主城八区买卖均价增长表现更为强劲，上升幅度相对较大，且明显上扬，今年上半年已达元/平方米，相当于重庆市年买卖均价的.倍，成为引领主城均

36、价上升的主要增长极。-年重点区域商品房商服用房买卖价钱走势单位：元/平米主城各区中渝中区商业位置最为突出，区位吸引力相对较高，商业价值表达更为充分，因此买卖平均不断坚持较高的程度。在商圈建立的敦促之下，江北区、南岸区商服用房价值得到较大提升；北部新区那么在高端住宅社区及高端消费人群的支撑之下，商业价值也相应较高，年到达元/平米。主城区房地产开展小结：顺应城市规划及产业规划的要求，主城区都市圈的土地供应构造整体以房地产开发为主导，北部新区房地产开发用地与工业用地平分秋色；全社会固定资产投资方面渝北区含北部新区位居主城各区之首，较强的投资开发力度助推区域城市化进程的进一步加快；与投资相协调，工程周

37、边的五大重点区域房地产施工规模继续稳步增长，宏观政策调控致使年上半年开工面积均出现不同程度的缩量，一定程度上导致除北部新区、渝北区之外其它三个区域年商品房住宅买卖面积出现回落。商品房住宅和商服用房买卖整体呈现“缩量价升的态势，但“三北区依然是主城区商品房消费的热点，“价升的现实情况阐明重庆房地产市场具有一定抗政策风险的才干。.主城区大盘共性分析提要：经过对重庆主城区大盘的系统性研讨，分析在重庆市场环境之下大盘开展的共性特征，为本工程开发为根据和参照。调查对象及范围：本次统计的大盘工程为重庆主城区占地面积亩以上大盘合计个GOLF工程选取规范是去除高尔夫场地后的商住建筑用地到达亩以上。重庆主城区大

38、盘一览：个案称号占地面积亩所在区位开发时间概略高山流水南岸区南山-在售大川水岸江北区石马河-在售天骄美茵河谷高新区-在售广厦城九龙坡区-在售融科蔚城北部新区-在售棕榈泉国际花园北部新区-在售日月山庄巴南区岔路口-在售保利国际GOLF北部新区-在售南方碧水康桥渝北回兴-未售建工未来城北部新区-在售中安翡翠湖北碚区童家溪-在售龙湖蓝湖郡北部新区-在售天龙长青湖南岸区茶园新区-在售鲁能星城渝北区五童路-在售晋愉绿岛大渡口区双山-在售上邦国际GOLF白市驿-未售融侨半岛南岸区-在售奥林匹克花园北部新区-在售个大盘中有个占地面积在-亩，占总样本个数的.。占地-亩与大于亩的工程均有个。大盘三圈分布表示图解

39、放碑南 坪观音桥沙坪坝杨家坪石桥铺回兴石马河双山片区巴南区南山童家溪白市驿茶园新区铁山坪都市传统圈都市浸透圈都市远郊圈亩-亩-亩-亩本案大盘开发由早期集中在都市传统圈逐渐向都市浸透圈扩展，目前大盘集中于都市浸透圈。都市传统圈是重庆市城镇化率最高的区域，交通兴隆，商业商务开展成熟，早期大盘多集中于此且开发量大，物业档次不高，均为中档程度。圈内房地产开展程度较高，可供集中大面积开发土地较少，大盘开发受限。随着城市开展，大盘逐渐在都市浸透圈出现并呈集中开发趋势。重庆市大盘集中分布在都市浸透圈内，此类大盘与城市中心有一定间隔 ，但是交通较成熟，周边配套完善，成为大盘开发热点，已开发大盘走中高档道路。目

40、前都市远郊圈内由于交通、配套很不完善，开发工程较少，开发工程主要为高档别墅、工程，高档大盘开发处于启动期。大盘集中分布在北部城区，都市浸透圈尤其明显，其他区域零散分布。北部城区土地平整、可开发土地量大、区域构成北部经开区和北部高新区为主的产业带，促成目前北部城区大盘云集的格局。从图上他们发现，北部城区大盘规模主要集中在-亩，属于大盘中的小盘。仅有亩奥林匹克花园和亩龙湖蓝湖郡超越亩。都市浸透圈内西部城区仅有个大盘，南部城区有个大盘，分布零散。随工程与城市中心的间隔 加大，工程走向高端化、纯粹化。大盘物业类型趋势表示图都市传统圈都市浸透圈都市远郊圈中档复合类工程中高档复合类工程+高端别墅高端纯别墅

41、都市传统圈内工程均为中档复合类工程，物业形状以高层小高层和多层花园洋房为主，工程定位于中档偏高。都市浸透圈内以复合类工程为主，也出现了如奥林匹克花园为例的以花园洋房为主，配以少量别墅和小高层的工程。都市远郊圈那么明显是高档别墅盘的领地，山景别墅、湖景别墅、高尔夫别墅相继出现。随工程与城市中心间隔 加大，物业形状由复合类向纯粹化方向开展，开展到都市远郊圈物业类型为单一的高档别墅类型。大盘与城市中心间隔 上来看，心里间隔 较远。都市传统圈内工程间隔 城市中心间隔 非常近，根本处于各城市副中心附近，交通便利，与解放碑车程都在分钟以内。都市浸透圈内大盘间隔 城市中心有一定间隔 ，但由于公交线路齐全，到

42、解放碑也较为方便，车程普通在分钟左右。在都市浸透圈内他们发现，北部城区由于道路通达度好，虽然与解放碑有一定间隔 ，但车程时间控制在较短时间内。而以日月山庄为代表的南部城区，和以晋愉绿岛为代表的西部城区道路情况较差，导致车程较长。都市远郊圈内工程普通处于高速公路路口附近，以缓解交通难题。主城区各大盘除都市传统圈外，其他工程给予消费者心里间隔 较远，而在实践间隔 上经过便利的城市交通道路网可以方便到达市中心。重庆市大盘集中在-亩之间，亩以上工程较少。目前重庆市房地产开发规模普遍不大，个大盘中有.占地面积在-亩之间，占地亩以上大盘数量相对较少仅有融乔半岛、奥林匹克花园以及上邦国际GOLF。大盘开发仍

43、处于起步阶段。从开发商情况看，目前重庆市仅有的个亩以上大盘都是外来开发商所开发。重庆本地开发商由于阅历、实力等缘由，在大盘开发上多采取谨慎措施，规模集中在-亩。低容积率、中低密度打造中高质量社区。别墅工程由于本身质量需求，普通都设计为低容积率。从表中可以看出，复合类工程容积率集中在-.区间，的复合类工程容积率大于，最高为天骄美茵河谷为.。纯别墅工程容积率都小于，大部分别墅大盘容积率小于.，建筑密度控制在以内。随大盘与城市中心间隔 的加大，户型设计由紧凑适用向宽松温馨型开展。从都市传统圈到都市远郊圈，随工程与城市中心间隔 的加大，户型的主力面积区间也逐渐加大，户型设计由紧凑适用转向宽松温馨。在都

44、市传统圈内户型设计普通比较紧凑，以满足根本功能需求为主，两室套内面积以平方米为主，最小只需平方米，最大不超越平方米。都市浸透圈内户型设计那么较都市传统圈内户型宽松，三室主力面积区间在平方米，三室面积最大到达平方米。都市远郊圈内大盘由于全部属于别墅工程，户型设计上那么没有思索两室户型。相比都市传统圈和都市浸透圈，户型设计得宽松温馨，着重生活质量的打造。随大盘与城市中心间隔 的加大，多居室户型配比逐渐添加。随着三圈逐渐向外分散，于城市中心间隔 的扩展，户型设计上房间数量增多，比重加大。两室户型和三室户型集中在都市传统圈和都市浸透圈内。都市传统圈内两室配比普通为，都市浸透圈两室配比主要为。都市传统圈

45、内三室配比普通占，都市浸透圈三室配比占左右。都市浸透圈内比重最大的为三居室，而四居室比重也较大。都市远郊圈那么呈现出四室户型比重占大部分，四室以上户型比重也较多。阐明随都市圈的向外扩展，大盘在户型配比上也逐渐把房间加多，面积也相应添加，注重温馨度。大盘较为注重配套设备建立，较高的绿化率提倡安康生活。大盘常规配套完善，缺乏亮点配套，配套走向新颖、高档化，教育成为配套亮点。在配套上所调查工程均显现出大盘的风范，常规配套如会所、医疗机构、运动场所、雕塑小品等都有配置。但在特征配套上表达出缺乏亮点，一部分大盘也在尽力做到配套更完善，如天骄美茵河谷在本身不具备高尔夫场地情况下，配备了高尔夫练习场，提高楼

46、盘质量。工程的配套逐渐走向以运动休闲为方向的新颖，高档配套。别墅工程在教育配套上比较欠缺。从重庆市整个房地产市场配套的开展趋势来看，早期是根本配套的不断完善。后期大盘逐渐出现了一些较有特征的配套，如温泉、网球场、会所。开展到如今，各个大盘将重心放在教育上，如奥林匹克花园引入北大附中，融乔半岛引入重庆人民融侨小学，鲁能星城.亿元引入巴蜀学校等。大盘打出教育牌很好地吸引了部分子女处于学龄阶段的消费者，扩宽了销售面。而且，教育的打造上呈现体系化开展倾向，教育配套从小学到高中构成了完好的体系。大盘开发是个漫长的过程，分期较为明确，开发周期普通在年以上。工程总开发周期根据工程规模以及工程规划物业形状不同

47、而变化。复合类工程开发周期普通长达年，最多的到达年，是一个长期的过程。工程在分期上均分得较细，普通期开发为主力区间。亩以上大盘中融侨半岛开发总期数为期，奥林匹克花园开发总期数为期。复合类大盘首期以组合型物业形状入市，入市量占总量集中在对于的范围。大盘一期普通推出多种物业形状，入市量占总量比例集中在小于，-也较多，工程一期以小体量多物业形状入市主要是为了试探市场反映，为后期推盘节拍以及物业形状提供建议。都市传统圈内大盘普通首先推出对公共交通依赖较大的高层小高层、都市浸透圈内大盘普通首推花园洋房或那么别墅、都市远郊圈那么全是别墅。都市浸透圈内大盘在一期推盘上那么针对中高端客户，首先推出花园洋房，此

48、类客户普通拥有私家车，或者对交通依赖程度较低，有效躲避了交通对工程销售的不利影响。在浸透圈，高层、小高层普通是放在一期末期或那么二期推出，此时小区初具规模，配套，交通也相对完善，高层小高层的推出主要针对中端消费者。处于不同城市圈的大盘在销售价钱上采取不同的措施。都市传统圈内运用推出低价中档物业战略、都市浸透圈普通以中高价物业入市。根据本身定位以及所处城市位置不同，工程的定价战略也不同。都市传统圈内大盘一期首先低价推出质量较低的高层小高层，然后推出质量较高的多层、花园洋房等，价钱呈低开高走趋势。都市浸透圈内大盘，一期首先推出价钱相对较高的花园洋房，既处理交通难题又提高工程质量。别墅价钱来看，离城

49、市中心近的别墅工程价钱较高。复合类大盘，走中低端道路的工程销售情况较好，中高端产品销售周期较长，品牌对大盘销售支撑力较强。调查显示，走中低端道路的复合类大盘销售情况普遍较好，中高端别墅工程销售周期较长，比如中安翡翠湖，一期销售周期到达个月，且目前销售率在左右。品牌知名度及佳誉度对工程销售起到了关键作用，如龙湖蓝湖郡，首期多万方联排、独立别墅在一年余时间即消化终了，再如奥林匹克花园是一个全国性品牌，年进入重庆市场在大力推行品牌后，工程开盘前接受预定已超越一半，工程销售个月销售率到达以上。大盘共性对本工程的指向小结：工程规模与区位与大盘市场的热点相重合，市场竞争猛烈。北部都市浸透圈内集中规划有个千

50、亩大盘，占到类比样本的，大盘的集中分布即有利于共同造市构成区域板块的热点，又面临同规模同质化竞争的局面。北部城区大盘规模主要集中在-亩，本工程亩的规模刚益处于大盘市场的热点区间。工程有利用区域优势实现工程迅速市场认知的优势，但本工程也很难经过规模优势构成市场的差别化，入市即将面临猛烈的市场竞争。大盘开发周期长，分期细致，工程开发序列的选择对工程的整体运作影响较大。工程虽属于地产大盘开发的北部区域，但由于寸滩开发起步起步较晚，无地产开发工程共同托市，区域认知度较低，价值感不高。工程入市阶段将肩负提升区域价值感树立工程个性品牌价值的多种使命，因此本工程开发面临的市场与现有成熟区域大盘开发具有显著的

51、不同。工程要想实现市场的差别化竞争，现阶段就应“大处着眼，小处着手，从开发序列就跳出常规市场定式，实现分期的科学、合理，在开发过程中使各期可以严密衔接相互促进。在各期的细部规划上彰显工程个性突破市场。.本地市场开展预测.目的解释三项挪动平均法简单挪动平均法解释为了将过去假设干个按照发生时间顺序陈列起来的同一变量的观测值中最近几期的数值进展加总，被最近几期观测值的个数相除，求出观测值的平均数，以这一平均数作为预测未来期间该变量预测值的一种趋势预测方法。【原理】假设用以下符号表示各有关的数值：t期间数 xi第t期的观测值 n最近几期观测值的个数 Mt+挪动平均数即预测值那么简单挪动平均数的计算公式

52、为：Mt+=xt+xt-+xt-n+/n【意义】这种方法实践上也就是用以往一段时间内的实践本钱量的算术平均数，作为下期的本钱量预测值。思索到房地产开工及销售情况遭到相近年份相关要素的影响，他们在获取-年数据的根底上采用了简单三项挪动平均对年以后的住宅面积、销售面积进展预测，并取年、年预测值的和与实践值的比值，对初步预测值做了修正。.主城区及“三北区房地产投资现状及预测-年主城区及“三北区房地产投资现状及预测单位：亿元年份主城区“三北区“三北区所占比重.%.%.%.%.%.%.%.%.%.%数据来源：-年重庆市建立年鉴，年、年重庆市统计局统计月报从世纪初到如今重庆市尤其是主城区房地产投资快速增长

53、，年均增幅达%，估计年重庆主城区房地产投资完成额将逼近亿元人民币，“三北区房地产投资快速增长，年即突破亿元大关，所占主城区的比重也上升为%以上，“三北区无疑已成为重庆房地产开发的投资热点。.重庆市房地产施、开工现状及预测-重庆市房地产施、开工现状及预测分析单位：万方年份开工面积施工面积.数据来源：-年重庆市建立年鉴，年、年统计月报从年到年的施工、开工面积差距正逐渐拉大，开发力度快速增长，因工程进度、物业类型等要素，开工面积增速相对缓慢。-“三北区房地产施、开工现状及预测分析单位：万方年份开工面积施工面积.数据来源：-年重庆市建立年鉴，年、年统计月报“三北区为重庆主城区高端物业密集区，以别墅、花

54、园洋房等工程进度较短的物业类型为主导，竣施比相对较高，为滚动继续开发提供相对较多的时机，从而助推开发力度的提升即施工面积的增长。.主城区住宅供求现状及预测-主城区住宅供求现状及预测单位：万方年份住宅开工面积住宅销售面积.数据来源：-重庆建立年鉴、统计月报-年主城区住宅市场供过于求的态势不断没有改动，住宅开工面积均大于销售面积，但随近两年重庆市经济开展，房地产开展迅速，居民购房志愿较高，住宅开工面积与住宅销售面积的差距正在减小。估计年销售面积将初次超越开工面积，供不应求的市场趋势为二级、三级市场的快速开展提供了较好的开展机遇。.“三北区住宅供求现状及预测-年三北区住宅供求情况与预测单位：万方年份

55、住宅开工面积住宅销售面积供求比. . . . . .数据来源：重庆建立年鉴 注：“三北区包括江北区、北部新区、渝北区“三北区作为重庆主城区主要组成部分，房地产开发量、买卖量长期以来都处于强势位置。年以来，“三北区供销量均呈现稳定、协调的增长态势，住宅供求相对协调，地产开发及区域市场消费环境优良。估计年“三北区住宅销售面积将超越住宅开工面积，供求比将处于小于的情况下运转，“三北区将成为未来重庆主城区住宅供应及消化的重点，在该区域内进展房地产开发具有较好的市场根底。本地市场开展预测小结：根据新的规划思绪，重庆主城区范围将扩展四倍，建筑外环，添加、号轻轨等，从政策规划及调整角度而言无疑为重庆的房地产

56、开发提供了相对优良的开展机遇。主城区及“三北区房地产开发力度稳健增长，在高端物业相对集聚开发等要素影响下，“三北区施、竣配比相对优良，在未来的两三年内，以往“供不应求的市场构造将逐渐转变，继续性的购房需求为重庆房地产二级、三级市场博得较好的开展契机。 工程地块解析.地块与城市关系.宏观区位宏观区位图江北区渝北区渝中区南岸区九龙坡区大渡口区沙坪坝区巴南区本案北部新区CBD工程位于重庆市北部地域，是重庆市房地产开发前沿地域，处于北部新区东部，向南经过黄花园大桥与重庆市解放碑CBD相连，向西经过五里店立交可以方便衔接江北区，未来经过规划中的朝天门大桥，工程至南坪弹子石地域仅需分钟车程。工程所在寸滩片

57、区拥有重庆市乃至西南地域最大深水港口寸滩港。.地块本身调研.中观区位环境中观区位图CBD寸滩片区本案北滨路板块五黄社区人和片区新牌坊社区冉家坝社区北部新区唐家沱组团鸡冠石片区工程所在北部新区是重庆二十一世纪新城区，建立与开发开场于年，包括高新园和经开园两个园区。长江嘉陵江环绕，规划面积.平方公里，是位于主城区且地势平缓开阔的大面积开发区；南临主城中心区渝中半岛，北靠江北国际空港，西接嘉陵江，东依长江寸滩港区。工程相邻的人和片区、五黄社区以及五里店片区均为较为成熟的大型居住社区，浓重的居住气氛有利于住宅工程纵深开展。向北相邻的出口加工区以及港城工业园区为大型工业区，寸滩港的建成投产使得工程所在片

58、区具备较强的“物流属性。.寸滩片区及相邻片区概略寸滩街道寸滩街道位于江北区中段，年月由原寸滩乡和溉澜溪街道合并而成。辖区东西长.公里，南北宽.公里，面积.平方公里，其中耕地面积亩。辖个村、个协作社、个居委会，常住人口.万人其中农业人口.万人。辖区地势东北高、西南低，以中丘和宽谷为主，有寸滩溪河流经区域。天然气资源和沙石资源较为丰富。属城乡结合型街道。辖区工业根底较为厚实。涉及医药、造船、机械、电力等行业，是重庆医药工业基地之一。主要有西南制药一厂、合成制药厂均为上市企业和重庆竞博工业集团、化工机械厂、重庆造船厂、华能电厂、热水器厂等大中型企业，具有较强的消费才干。五里店街道五里店街道位于嘉陵江

59、北岸、江北区东部、黄花园大桥北桥头，与渝中半岛隔江相望，南临嘉陵江，北与渝北区龙溪镇接壤，西与观音桥街道、华新街街道毗邻，东与寸滩街道、江北城街道相接。陆地面积.平方公里。五里店街道是年由原刘家台、雨花村街道与观音桥乡五里店、皂桷岭村组建而成，以驻地五里店命名。五里店是重庆市的工业区，辖区企业家，有长安汽车有限集团公司、登康口腔护理用品股份、长安汽车配件总厂、长安民生物流集团公司、重庆制锁二厂、重庆新大陆食品厂等一批大、中型企业。长安汽车集团公司年产值、销售双双突破亿；登康口腔护理用品股份为国家二级企业；长安民生物流是我国西部最大的物流企业。人和组团：人和组团将成为未来北部新区的商务中心、重庆

60、市客运枢纽、光电产业区和高档居住区，并确定该组团规划总面积为.公顷，人口规模为万人。 人和组团在北部新区的总体规划里扮演了商务办公、光电产业和高档社区的角色，将在未来几年里把该组团开展成为我市的现代化高新技术产业区。在年前，人和组团的居住用地按规划人口万人以上进展配置，为了让当地居民能有休闲文娱的场所，规划中每个次级组团保证在公顷的范围内有一个社区公园，估计规划个公园，公园绿地达.公顷。其他组团：礼嘉组团以高新技术为中心的研发区和环境优良的生活居住区高档社区；翠云组团内规划有新资料产业区和部分生物工程和新医药产业园；金山组团重点是出口和加工业、现代物流；黄茅坪那么以现代制造为开展方向；鸳鸯以开