8203估价师协会网站cms案例分析

1、*公司转让位于*市*县的国有土地使用权评估项目案例分析第一部分评估项目背景一：评估目的*公司拟出让位于*市*县宗地，特委托*评估地价值进行评估，作为转让价格的参考依据。对该宗国有出让土二：评估对象状况本次价值评估的范围和对象是*公司位于*市*县宗地的国有土地使用权。待估宗地在评估基准日的时间用途和登记用途均为旅游用途；土地的剩余使用年限为 39.75 年；待估宗地在评估基准日的实际开发程度为红线外基础设施配套已达到红线外“五通”（通上水、通下水、通电、通讯、通路）及宗地红线内场地平整。三：地价定义依据本次评估目的，确定本次评估的价值类型为市场价值。市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且

2、未受任何强迫压制的情况下，资产在基准日进行正常公平交易的价值评估数额。本次评估中设定待估宗地用途为商业、剩余使用年限为 39.75 年，土地开发程度为红线外“五通”（通上水、通下水、通电、通讯、通路）及宗地红线内场地平整。待评估宗地的地价是指在评估基准日 2007 年 12 月 21 日现状利用条件、设定土地开发程度与用途、设定土地使用年期及正常交易情况下的国有土地使用权价格。第二部分估价案例的技术路线、难点及解决方案一：估价案例技术路线参照城镇土地估价规程（以下简称规程），现行的地价评估方法有收益还原法、市场比较法、成本近法、假设开发法和基准地价系数修等。价值评估方法的选择，应参照地价评估的

3、技术要求，根据当地地产市场发育情况并结合待估对象的具体特点、评估目的等情况, 选择适当的评估方法。由于待估对象所处区域无同类型土地交易案例，故不适宜采用市场比较法；因待估对象用途的特殊性，难以确定合理售价，故无法采用假设开发法估算。结合待估地块实际情况，采用以收益还原法为主，综本近法和基准地价系数修对宗地价格进行估算。1、采用成本近法的理由（1）待估地块所在区域征地资料充足，且新修订的中民土地管理法对征地的补偿费用有明确规定，可以推算出征地成本；（2）河北省对于征地中各项税费的收取有较明确规定，故采用成本近法较为便利。2、采用基准地价系数修的理由（1）本次评估对象位于*县*镇，其商业用地基准地

4、价为三级，参照*县县城土地定级估价更法进行估算；告中的基准地价制定说明，使用基准地价系数修正（2）选用基准地价系数修持一致。3、采用收益还原法的理由，可使宗地评估价格与*县整体地价水平保由于待估宗地为商业用地，具有潜在的收益，且其所在区域商业类房地产租赁市场较发达，可以确定其未来的客观收益和客观费用，所以宜采用收益还原法估算。二：评估过程中难点及解决方案在成本近法中，投资利润是把土地作为一种生产要素投入，以固定资产投入形式发挥作用。因此投资利润率应与业投资回报相一致，*市*县土地开发的投资回报情况，并结合我国旅游业的平均利润率，本次评估取土地开发的年投资回报率为 10。在采用基准地价系数修评估

5、过程中，基准地价取价时间为 2002 年 9 月1 日，待评估宗地的基准日为 2007 年 12 月 21 日，通过走访当地部门了解当地近年来地价指数信息，确定期日修正系数（K1）为 1.10。在确定最后的土地单价时，由于待估宗地为旅游用地，以创造收益为目的，用途较为特殊且规模较大，其所在区域商业类房地产租赁市场较发达，可以确定其未来的客观收益和客观费用，因此和成本 近法与基准地价修正系数法相比，收益还原法更能反映待估宗地的真等相关实价格，故确定收益还原法的权重为 0.4，基准地价系数修和成本 近法的权重为 0.3。用算术平均法确定价值结果取值。第三部分评估项目的启示一：要期拟定估价作业计划明

6、确了估价的基本事项，就可以基本把握住整个估价任务。为了保证估价工作高效享、有秩序地展开，应预先拟定出合理的作业计划，其主要内容包括如下几个方面：1初选估价方法或评估的技术路线，以便于以后的工作有目的地进行。2确定投入。这是估价作业计划的关键内容。应根据评估任务量的大小、性质及难易程度确定，在确定时应充分考虑估价的专长。3制定评估作业日期及进度安排。评估作业日期一般是按委托人的要求确定的。4评估作业所需经费。一般而言，制定估价作业计划多采用线条图或网络计划技术，以保证计划的合理与优化。二：重视现场勘查由于土地在实体上具有不可移动性和个别性等特点，在物权和适用上又存在多样化的特征，仅仅根据委托人或有关当事人提供的情况，还做不到具体、准确地把握估价对象。因此，估价注意以下 2 个方面：必须亲临现场，实地查明有关情况。实地勘察勘察土地的位置及其周围环境。实地勘察时，除应查明地号外，还应对照地籍图判明估价对象的边界及其与邻地和道路的关系，这样才能准确地把握估价对象的位置、形状和土地面积等，应注意误勘。同时，还要观察一下附近的建筑布局、绿化、卫生状况、地势高低、日照、通风及周围土地利用程度等，并进行实地拍照。勘察土地的使用情况及现状。首先要核实土地的实际用途。如果属于有收益的土地，还要查明其出租或经营上的收益与费用；其次要查明地上建筑物的