北京商业地产市场研究报告

1、目录 TOC o 1-4 h z HYPERLINK l _Toc60129035 第一章 北京商业地产的发展时机 PAGEREF _Toc60129035 h 4 HYPERLINK l _Toc60129036 一、促进市场发展的主要因素 PAGEREF _Toc60129036 h 4 HYPERLINK l _Toc60129037 1、首都经济的持续增长PAGEREF膊_Toc60129037 h膊 4 HYPERLINK l膊_Toc60129038糊 2、北京商业的全面发展PA糊GEREF _Toc60129糊038 h4 HYPERL糊INK l _Toc601糊29039 3

2、、发展规划的出黑台实施PAGEREF _To黑c60129039 h4黑HYPERLINK l _崩Toc60129040 4、崩市场调控的规范加强PAGER崩EF _Toc60129040崩h4 HYPERLINK涤l _Toc601290涤41 5、区域商圈的功能变化涤PAGEREF _Toc60靠129041 h4 HYP靠ERLINK l _Toc靠60129042 6、重大事靠件的突发影响PAGEREF伯_Toc60129042 h伯5 HYPERLINK l伯_Toc60129043伯 7、宏观环境的不断优化PA惨GEREF _Toc60129惨043 h5 HYPERL惨INK

3、l _Toc601惨29044 8、消费投资的逐惨渐理性 PAGEREF _To堤c60129044 h5堤HYPERLINK l _堤Toc60129045 二、堤引起快速升温的直接原因PAG变EREF _Toc601290变45 h5 HYPERLI变NK l _Toc6012变9046 1、投资转移PA傣GEREF _Toc60129傣046 h5 HYPERL傣INK l _Toc601傣29047 2、需求拉动P尝AGEREF _Toc6012尝9047 h5 HYPER尝LINK l _Toc60尝129048 3、利益驱动靠PAGEREF _Toc601靠29048 h6 HYP

4、E靠RLINK l _Toc6靠0129049 4、运作灵活靠PAGEREF _Toc60揪129049 h6 HYP揪ERLINK l _Toc揪60129050 第二章 北揪京商业地产的市场形势PAGE播REF _Toc6012905播0 h6 HYPERLIN播K l _Toc60129播051 一、整体市场 PAG靛EREF _Toc601290靛51 h6 HYPERLI靛NK l _Toc6012靛9052 （一）市场概况P靛AGEREF _Toc6012档9052 h6 HYPER档LINK l _Toc60档129053 1、全国市场蛋PAGEREF _Toc601半29053

5、 h6 HYPE半RLINK l _Toc6半0129054 2、北京市场半PAGEREF _Toc60搬129054 h7 HYP搬ERLINK l_Toc毛60129055 （二）主要毛情况PAGEREF _Toc毛60129055 h8 H骗YPERLINK l _T骗oc60129056 1、市骗场供给PAGEREF _To骗c60129056 h8恃HYPERLINK l _恃Toc60129057 2、枪市场需求PAGEREF _T枪oc60129057 h8枪 HYPERLINK l 润_Toc60129058 3润、市场行情（资源来源：易铺网）占 PAGEREF _Toc60占

6、129058 h8 HYP殉ERLINK l _Toc殉60129059 4、运作方殉式PAGEREF _Toc6殉0129059 h10 H竹YPERLINK l _T竹oc60129060 5、价竹格分布PAGEREF _To竹c60129060 h10竹 HYPERLINK l 讯_Toc60129061 6讯、项目分布PAGEREF _讯Toc60129061 h讯10 HYPERLINK l哲_Toc60129062哲 二、区域市场PAGEREF哲_Toc60129062 哲h11 HYPERLINK绎l _Toc6012906绎3 （一）CBD地区PAG绎EREF _Toc6012

7、90绎63 h11 HYPERL咱INK l _Toc601咱29064 1、供给方面P咱AGEREF _Toc6012咱9064 h11 HYPE幼RLINK l _Toc6幼0129065 2、新旧主要幼项目 PAGEREF _Toc幼60129065 h11汛HYPERLINK l _汛Toc60129066 3、汛需求方面PAGEREF _T砚oc60129066 h1砚2 HYPERLINK l砚_Toc60129067砚4、市场形势PAGEREF呛_Toc60129067 h呛12 HYPERLINK 呛l _Toc60129068呛 （二）中关村PAGERE哦F _Toc6012

8、9068哦h13 HYPERLINK哦l _Toc601290哦69 1、中国硅谷助推投资热楞潮PAGEREF _Toc6楞0129069 h13 H王YPERLINK l _T王oc60129070 2、供屁求关系决定市场高价PAGER屁EF _Toc60129070屁h13 HYPERLIN碰K l _Toc60129碰071 3、住宅底商有利可图碰PAGEREF _Toc60碰129071 h13 HY廉PERLINK l _To廉c60129072 4、中廉小投资者不容忽视PAGERE洒F _Toc60129072洒h13 HYPERLINK洒l _Toc601290洒73 （三）亚运

9、村PAGE囚REF _Toc6012907囚3 h14 HYPERLI囚NK l _Toc6012囚9074 1、供需矛盾突出冷PAGEREF _Toc601冷29074 h14 HYP冷ERLINK l _Toc冷60129075 2、市场持菩续热销PAGEREF _To菩c60129075 h14菩 HYPERLINK l 菩_Toc60129076 （瞬四）南城地区PAGEREF瞬_Toc60129076 h瞬14 HYPERLINK 瞬l _Toc60129077瞬 1、商业地产渐成规模PA梨GEREF _Toc60129梨077 h14 HYPER梨LINK l _Toc60梨129

10、078 2、市级物流中怂心初步显现PAGEREF _怂Toc60129078 h怂15 HYPERLINK l怂_Toc60129079怂 3、三大城区广汇商机PAG馆EREF _Toc601290馆79 h15 HYPERL馆INK l _Toc601馆29080 第三章北京商业稼地产的未来趋势PAGEREF筏_Toc60129080 筏h15 HYPERLINK筏l _Toc6012908筏1 一、北京商业的规划发展掘PAGEREF _Toc601掘29081 h15 HYP掘ERLINK l _Toc掘60129082 （一）北京功“十五”期间商业发展规划 PA功GEREF _Toc60

11、129功082 h15 HYPER功LINK l _Toc60功129083 1、发展基本目劫标PAGEREF _Toc6劫0129083 h15 H劫YPERLINK l _T劫oc60129084 2、商迪业发展重点PAGEREF _迪Toc60129084 h迪16 HYPERLINK l迪_Toc60129085刺 3、业态引进重点PAGER刺EF _Toc60129085刺h16 HYPERLIN刺K l _Toc60129刺086 （二）区域规划情况北PAGEREF _Toc601北29086 h16 HYP北ERLINK l _Toc北60129087 1、市级商扣业中心，新一轮

12、的升级调整启动。扣PAGEREF _Toc60扣129087 h16 HY扣PERLINK l _To扣c60129088 2、区级疮商业中心，完善、发展、同步、预疮留。PAGEREF _Toc疮60129088 h16疮HYPERLINKl _柑Toc60129089 3、柑社区商业中心。PAGEREF柑_Toc60129089 柑h16 HYPERLINK矩l _Toc6012909矩0 4、特色商业街。PAG矩EREF _Toc601290矩90 h17 HYPERL巨INK l _Toc601帜29091 （三）北京商业的帜发展趋势PAGEREF _T欲oc60129091 h1漳7

13、HYPERLINK l漳_Toc60129092漳1、北京的流通业PAGERE漳F _Toc60129092瘴h17 HYPERLINK瘴l _Toc601290瘴93 2、北京的商业街PA瘴GEREF _Toc60129瘴093 h17 HYPER脂LINK l _Toc60脂129094 3、北京的零售脂业PAGEREF _Toc6脂0129094 h17 H腋YPERLINK l _T腋oc60129095 二、市穴场存在的问题现象PAGERE穴F _Toc60129095穴h18 HYPERLINK蚁l _Toc601290蚁96 （一）自身不足PAG蚁EREF _Toc601290蚁

14、96 h18 HYPERL汉INK l _Toc601汉29097 1、开发资金匮乏汉。PAGEREF _Toc6汉0129097 h18 H红YPERLINK l _T红oc60129098 2、复红合人才稀缺。PAGEREF红_Toc60129098 h红18 HYPERLINK 绘l _Toc60129099绘 3、软硬件不配套。PAG赎EREF _Toc601290赎99 h18 HYPERL赎INK l _Toc601赎29100 4、管理服务滞后屯。PAGEREF _Toc6屯0129100 h18 H屯YPERLINK l _T屯oc60129101 （二）戊市场表现PAGERE

15、F _T戊oc60129101 h1戊8 HYPERLINK l怜_Toc60129102怜1、主要问题PAGEREF怜_Toc60129102 h洗18 HYPERLINK 洗l _Toc60129103洗 2、具体现象PAGERE瓤F _Toc60129103瓤h19 HYPERLINK瓤l _Toc601291瓤04 三、市场发展的未来态势丸PAGEREF _Toc60丸129104 h19 HY丸PERLINK l _To丸c60129105 （一）基脉本态势：竞争加剧、聚集扩散P脉AGEREF _Toc6012脉9105 h19 HYPE脉RLINK l_Toc6脉0129106 1

16、、两个主要镊外在因素PAGEREF _T镊oc60129106 h1镊9 HYPERLINK l镊_Toc60129107排2、两个主要的内在因素：PA排GEREF _Toc60129排107 h19 HYPER排LINK l _Toc60拓129108 （二）总体趋势拓PAGEREF _Toc60拓129108 h20 HY拓PERLINK l _To浦c60129109 1、供应浦方面：逐年递增，且规模与分布更浦日趋理性化。PAGEREF浦_Toc60129109 h浦20 HYPERLINK 显l _Toc60129110显 2、需求方面：稳中趋旺。显PAGEREF _Toc601显29

17、110 h20 HYP天ERLINK l _Toc天60129111 3、区域分天布：多中心化。PAGEREF天_Toc60129111 天h20 HYPERLINK悯l _Toc6012911悯2 4、市场价格：先升后降悯PAGEREF_Toc601悯29112 h20 HYP束ERLINK l _Toc束60129113 （三）投资束重点PAGEREF _Toc维60129113 h21酋HYPERLINK l _酋Toc60129114 1、酋重点项目：政府鼓励的4大类P酋AGEREF _Toc6012酋9114 h21 HYPE亮RLINK l _Toc6亮0129115 2、重点区域

18、亮：三、四环周边地区PAGER亮EF _Toc60129115亮h21 HYPERLIN矢K l _Toc60129矢116 3、重点业态：零售物矢业PAGEREF _Toc6矢0129116 h21 H晓YPERLINK l _T晓oc60129117 4、重晓点类型：临街底商PAGERE晓F _Toc60129117晓h21 HYPERLINK损l _Toc601291损18 第四章北京商业地产的损投资探讨PAGEREF _T损oc60129118 h2伞1 HYPERLINK l伞_Toc60129119伞一、商业地产的投资概述PAG怜EREF _Toc601291怜19 h21 HYP

19、ERL怜INK l _Toc601怜29120 （一）投资风险的怜规避PAGEREF _Toc辆60129120 h21辆HYPERLINK l _辆Toc60129121 1、辆经营模式。PAGEREF _嗅Toc60129121 h嗅22 HYPERLINK l嗅_Toc60129122嗅 2、合作方式。PAGERE员F _Toc60129122员h22 HYPERLINK员l _Toc601291员23 3、规划设计。PAG戌EREF _Toc601291戌23 h22 HYPERL戌INK l _Toc601戌29124 4、商圈需求。乍PAGEREF _Toc601只29124 h2

20、2 HYP只ERLINK l _Toc只60129125 （二）投资只的基本考虑PAGEREF _只Toc60129125 h雍22 HYPERLINK l雍_Toc60129126雍 1、商圈的规模PAGERE雍F _Toc60129126榆h22 HYPERLINK帐l _Toc601291帐27 2、商圈的变动PAG帐EREF _Toc601291帐27 h22 HYPERL许INK l _Toc601许29128 3、主力店效应许PAGEREF _Toc601许29128 h23 HYP义ERLINK l _Toc义60129129 4、广场和义人气 PAGEREF _Toc义6012

21、9129 h23幼HYPERLINK l _幼Toc60129130 5、幼品牌店效应PAGEREF _幼Toc60129130 h幼23 HYPERLINK l砚_Toc60129131砚 6、地理位置PAGEREF砚_Toc60129131 砚h23 HYPERLINK振l _Toc6012913振2 7、商铺的通用性PAG振EREF _Toc601291振32 h23 HYPERL证INK l _Toc601证29133 8、周边的价格水证平PAGEREF _Toc6证0129133 h23 H枣YPERLINK l _T枣oc60129134 二、商枣业地产的简单思考PAGERE枣F

22、_Toc60129134枣h23 HYPERLINK戒l _Toc601291戒35 思考一：商业定位PA戒GEREF _Toc60129戒135 h23 HYPER尝LINK l _Toc60尝129136 思考二：商业物尝业的管理PAGEREF _T尝oc60129136 h2婚4 HYPERLINK l婚_Toc60129137婚思考三：商业地产的二、三级市场婚PAGEREF _Toc60惭129137 h24 HY惭PERLINK l _To惭c60129138 思考四：惭商业价值与业态规模PAGER倦EF _Toc60129138倦h24 HYPERLIN倦K l _Toc60129

23、倦139 思考五：商业与房地产倦的对接PAGEREF _To浇c60129139 h 24浇北京商业地产市场研究报告第一章浇北京商业地产的发展时机对北京浇商业地产市场的发展时机，基本判嚼断是：条件成熟，并快速升温。一嚼、促进市场发展的主要因素下列因嚼素，孕育并夯实了北京商业地产市嚼场发展的基石，有力地促进了市场嚼发展。1、首都经济的持续增长北嚼京快速发展，宏观经济指标（如国从内生产总值、人口总量及其结构、从人均可支配收入及其结构、社会消从费品零售额等）稳步增长或优化，从商业发展空间日益广阔，居民消费从能力持续增强，新一轮的投资消费从升级已展开，助推了商业地产市场从的发展。2、北京商业的全面发展

24、从首先，市级商业、区域商业和社区颊商业的快速增长，促进了商业地产颊与之的同步发展。其次，商业业态颊日益的多元化和现代化，拉升了对颊商业地产的需求。再者，商业与地颊产相互融合、相互促进已到了一个颊全新的阶段，直接壮大了商业地产颊市场。3、发展规划的出台实施城除市总体规划、奥运行动规划、商业除发展规划、商业物流规划、基础设除施建设与发展规划等北京市各项规除划的相继出台及实施对商业地产市除场发展都将有积极的导向和促进作除用。4、市场调控的规范加强市场除的日益规范及住宅、写字楼投资利除润的趋于稳定、透明；股市汇市的豁风险加剧及投资渠道的过于狭窄；豁存贷款利率一再下调及央行121豁号文等政策的深远影响，

25、都促使开豁发商、投资者和居民个人对刚刚起豁步但潜力巨大的商业地产给予了高豁度关注。5、区域商圈的功能变化豁商圈功能可看作是居住功能（住宅豁）、商业功能（商铺）、商务功能韭（办公楼）的有机结合。随着北京韭城市建设及更新改造的力度不断加韭强、步伐不断加快，各商圈居住及韭商务功能正发生明显的变化，这必韭将引起区域商圈的功能变化，从而韭促进商业业态的优化和增加对商铺韭的需求。区域商圈功能变化对商业韭地产市场的影响将持续增强。 6裁、重大事件的突发影响奥运、入世裁极大地促进了商业地产市场的发展裁，影响长期深远。而非典疫情对商裁业地产市场的影响虽剧烈但短暂，裁只是延缓而未阻碍市场的发展，同裁时非典后各项鼓

26、励优惠政策的及时裁出台，不但使市场复苏迅速，而且裁对市场的今后发展也产生了积极影功响。7、宏观环境的不断优化一方尹面，北京是外资投资热点地区之一尹，国外投资者普遍看好即将全面开尹放的中国市场及其巨大的发展潜力尹，作为首都，北京自然是热点；另尹一方面，北京也是内地投资热点地尹区之一，内资企业加快进京步伐，尹民间投资渐成规模之势。上述两方尹面都直接或间接促进了北京商业的窒繁荣和商业地产市场的发展。8、窒消费投资的逐渐理性以往几次消费窒投资热潮的经历教训，使市场的消窒费需求及投资行为日趋理性、成熟窒，从而有利于北京商业地产市场今窒后的规范发展和逐步成熟。二、引窒起快速升温的直接原因下列原隅因，直接引

27、起了北京商业地产市场隅的快速升温，成为了市场的投资热隅点。1、投资转移随着北京住宅隅、写字楼市场的竞争加剧和利润隅的公开透明，加之投资渠道的单一隅狭窄及股市汇市的风险加剧，使商隅业地产渐成了股市、汇市、高档住隅宅投资以外的一种新的理财方式。隅同时，房地产投资一般都经历了从轴住宅到写字楼再到商铺的发展历程轴，商业地产（开发建设与商业经营轴融合而成的复合地产）是房地产开轴发的趋势之一，也为目前以单一项轴目开发为主的传统房地产投资提供轴了一个全新的拓展空间。2、需求轴拉动居民投资消费能力日益提高，轴北京城市人口逐年递增，居住范围轴向外加速拓展，城区更新改造力度戌不断加大，市容市貌得到极大改善戌；以及

28、入世奥运的深远影响，都对戌商业地产市场快速升温起到了需求戌拉动作用。简单来说，商业地产的戌需求空间很大。人均商业面积需求戌方面。人均商业面积比是衡量一个城市商业面积是否合理戌的一个指标戌，纽约、东京大概是1.6、1.7，香港约1.3，上海接近1酗。酗若按1300万城市人口及人均1平酗方米计算，北京将至少需要1300万平方米酗的商业面积，但据统计，酗2002年北京商业物业总面酗积现有900多万平方米左右，发展潜力巨大。消费水准提升酗需求方酗面。以往消费主要是购买式的，而隅如今已向体验式转变，原有商业已无法满足人们日益增长的多元化隅消隅费需求，需要新的商业业态进入。区域商隅圈分块需求方面。以往商业

29、隅主要表现是城市中心集中地段的集隅中消费，而如今随着城市内向（旧隅城改造）及外向（新区开发）两方隅面的快速发展，消费由购买式向体讯验式的转变，原有商业格局必然改讯变，多级中心及多极商圈必然出现讯，这必然加大对区域商业中心、特讯色商业街、专业市场、社区商铺等讯的需求，促进商业地产市场发展。讯此外，三外投资（外资、外地讯、外行）齐头并进，中小投资者踊讯跃参与，特别是国内外商业巨头纷讯纷抢滩北京商业市场，一大批特许讯经营或加盟连锁店竞相陆续选址落需户，都直接起到了需求拉动的作用需。3、利益驱动首先目前商业地产需开发周期较快、投资回报率较高，需其次近期商业地产供不应求，市场需发展潜力巨大；再者商业地产

30、尚处需于起步摸索阶段，较之趋于规范的需其他投资方式，卖点及利润还有很需大的挖掘提升空间，因此自然吸引需越来越多的投资进入。同时，这种绎复合地产也大大提升了区域地块及绎开发项目的附加值和竞争力，使房绎地产投资越来越多地注重商业地产绎。4、运作灵活商铺不但有较高的绎投资价值，而且运作多样、经营灵绎活，可出售也可出租，可经营也可绎委托，可大可小、可合可分，又可绎根据市场需求及竞争状况进行及时绎调整，因此具有很强的市场适应性肘和抗风险性。第二章 北京商业地肘产的市场形势对北京商业地产肘市场的现状，简单概括是：供求两肘旺、并持续高温。一、整体市场（肘一）市场概况1、全国市场199肘7年以来，国内商业地产

31、市场迅速再复苏、高速增长。首先，全国范围再内城市化进程的加快和大规模的旧再城改造，一方面使传统商业中心亟再待改造提升，另一方面也使新兴区再域商圈亟待开发建设，加之大范围再的产业结构调整、第三产业的飞速再发展，直接形成了对商业地产的大再量需求。其次，中国入世后，众多衡零售、娱乐、家居、餐饮业的国际衡商业巨头竞相加快了抢滩中国市场衡的步伐，如沃尔玛、家乐福、欧倍搬德、百安居、麦当劳、麦德龙、肯搬德基、必胜客、百脑汇、吉盛伟邦搬等，增加大量商业地产需求的同时搬也促使了一些新型商业业态的引入搬和新型商业地产的开发，如Sho搬ppingMall、Outle搬tStore（工厂直销店）、超搬市连锁店和特色

32、商业街等，有力推充动了商业地产市场的快速升温。具充体现象：一些大中城市的商业类物充业供不应求，商铺价格飞涨、屡创充新高。全国范围内争建商业特色街充及大型购物中心。北京、上海、深绘圳、广州、重庆、成都、西安等不绘少大中城市都正在筹划或已经兴建绘ShoppingMall。众多绘开发商纷纷加大商业地产项目的开绘发，其中大连万达将商业地产作为绘与住宅开发并重的主攻目标，并与板国际商业巨头沃尔玛结成战略性同板盟，计划在上海、北京等15个城板市开发大型商业地产。今后，其商板业地产的开发规模和销售额均超过板住宅类物业。据不完全统计，板19972002年，国内商铺板销售占整体房地产销售的比例约为板7，但增幅日

33、益明显，2000堵、2001、2002年增幅分别堵达到40%、10.6、30堵。2002年国内商业地产的投资堵额同比增幅为11.8。200堵3年18月，全国商业营业用房新开工面积和投资额增幅均超过40，堵堵在房地产分类物业中增幅最高。睹从原由各小区临街底商、裙楼睹、门市房而形成的配套商业，再到睹以大型百货商厦为中心的区域商业睹，直至如今以超级购物中心为代表睹的专业商业地产，商业物业模式经睹历了一系列变革后，房地产业越来睹越向第三产业、商业倾斜，日益与睹之对接融合。复合地产已成为房地睹产开发的一个必然趋势。2、北京殿市场北京商业地产市场的发展略晚殿于深圳、上海。迅速升温于200殿2年。从朝外“老

34、番街” 火爆开殿盘到回龙观底商快速结案，从中关村科贸殿中心12.8万元天价的一炮打响岔到建外SOHO和左岸工社的旺铺热拍，岔商业地产市场众人瞩岔目、风光无限。持续高温到200岔3年。新型商业地产陆续开发，世岔纪金源领军，Shopping岔Mall率先开工；大连万达随后岔，订单地产反响热烈；其他开发商伯据了解也纷纷行动。华远有意与沃伯尔玛合作建设包括沃尔玛中关村连伯锁店在内的三至四个大型超市，天伯鸿表示将在回龙观兴建一个综合性伯大型超市，城开将与索纳塔营销商伯在西单合作开发4S新型轿车销售伯服务商场，新组建的太合商业房地绷产公司也将加大商业地产的投资。绷众多新老项目也都加大了对商业物绷业的投入。

35、左岸工社与全球最大的绷商业健身连锁机构中体倍力健绷身俱乐部合作，建立了3000平绷方米的中体倍力左岸连锁店；建外崩SOHO有意拷贝上海新天地模式弓，继续开发特色商业街；后现代城弓已规划出一条风格独特的商业休闲弓街；富力城也拟准备引进2.5弓3万平方米的大型综合类超市；苹弓果社区设计了20万平方米的商业弓面积，包括1.5万平方米的综合儿超市和一条浓厚文化气息的特色商儿街。原有商业地产西单商场及恒基儿中心也加快了全新改造。同时，国儿内外商业巨头进京步伐明显加快。儿建材方面的欧倍德、百安居、乐华抖梅兰，超市方面的沃尔玛、欧尚、抖711便利店、迪亚折扣店等，抖或开业、或落户、或筹备、或选址抖、或报审。

36、大商集团、上海华联、抖物美超市等国内大型商业企业也积抖极在京拓展。（二）主要情况1、抖市场供给据市统计局统计，截止2荤002年底，北京商业零售业物业荤总面积为998.5万平方米，营荤业面积529万平方米；餐饮业总荤面积206.8万平方米，营业面荤积130万平方米。2003年1荤11月，商业营业用房施工面积荤同比增长34.2%，增幅高于总尝施工面积的30.3%和住宅施工尝面积的25.2%。同时，综合世尝邦魏理仕和戴德量行的报告，对大尝型商业物业的市场供给情况了解如尝下：从现有存量上看，2002年尝大型商业物业存量约为160多万皋平方米，其中百货业27.9万平皋方米，购物中心66.1万平方米皋，外

37、资超市33.2万平方米，甲皋级写字楼底层商铺36.7万平方皋米。2003年大型商业物业（皋万平方米以上）达到120个，可皋提供商业总面积294.5万平方颁米，平均规模为2.5万平方米。颁从潜在供量上看，2002年至今颁在建项目71万平方米，拟建项目颁320万平方米。同时据了解，未来几年内，北京还将批复500万平方米的商业面积。颁颁从可能增量上贩看，2002年为23.59万平方米，贩2003年近30万平方米贩（2003年110月为20万贩平方米），2004年预计约53贩万平方米，而到2007年将可能贩突破300万平方米。2、市场需贩求从需求主体上看，大型商业集团办（特别是国内外零售商业巨头）带办

38、动了大型商业地产的需求，中小企办业及个人（尤其是中小投资者）带办动了小型商铺的需求。其中中小投办资者最多，对小型商铺需求最大。办从需求区域上看，首选朝阳区的东办三环和亚运村，其次是海淀区的中伴关村，主要集中在人流量大、交通贩方便的住宅区、商务区以及附近商贩业氛围较成熟的地段。从需求类型贩上看，大型商业地产中新型业态（贩大型购物中心、专业市场、特色街贩、超市连锁等）的需求远大于传统贩业态（如百货商场），小型商铺中贩餐饮和服装类的需求远大于娱乐类魂。从需求规模上看，呈两极化发展魂趋势，大型商业地产主要集中在4魂6万平方米之间，同时10万平魂方米以上超大型项目不断涌现；小魂型商铺主要集中在10200

39、平魂方米之间，同时出现了可分割式商魂铺，专业市场中的商铺面积更小。采3、市场行情（资源来源：易铺网采）商铺最高售价排行参考办公楼底采商售价参考住宅楼底商售价参考4采、运作方式据不完全统计，商业地钧产的运作方式主要有租赁、销售、钧租售并举、自营或联营等形式。其钧中：租赁的项目最多，近62万平方米钧，约占总量的34%，以55万平方米的金源shoppingmall为代表租售钧钧并举的次之，钧近54万平方米，约占总量的30%，以7万平方米的北方明珠底商为代表出售记记的项目第三，近46万记平方米，约占总量的26%，以建外记SOHO、第五大道为代表自营或联营记的最少，近17万平方米，记约占总量的10%，以

40、16万平方米的华贸中心为代表涕5、价格分布涕据统计，2003年110月，涕商业营业用房销售均价10394镍元平方米，同比增长38.5%镍，增幅远高于商品房平均销售价格镍的2.4%、办公用房的5.4%镍和住宅的2%。世邦魏理仕和戴德镍量行的报告显示，截止2003年镍10月，优质商铺首层、二层的平均租金报价呛分别为2.75美元、呛1.37美元，分别上升了0.4呛%、0.2。同时，据不完全统呛计，价格区间分布情况如下：销售呛价格底商价格一般是住宅或公呛寓价格的23倍均价4万元以上的项目坯，约占总量的4%，主要集中在中关村和CBD坯均价3坯4万元的项目，约占总量的9%均价2坯3万元的项目最多，约占总量

41、的29%坯，一般是商圈、高档写字楼坯和公寓底商的主力价位均戊价11.5万元的项目，一般是戊城区内非商圈商铺的主力价位均价5000戊8000元的项目，一戊般是远近郊区商铺的主力价位租金戊价格5元/平方米天以上的戊项目，约占45%34元/平方米天添的项目，约占22%45元/平方米天的项目添，约占22%2添3元/平方米天的项目，添约占11%6、项目分布一是从区添域方位上看，目前商业地产项目区添域划分明显，价值差别也很明显。添近50%的项目集中于市级和区域屯商业中心。市级商业中心位于城市屯中心，包括王府井和西单；区域商屯业中心主要集中在东部和西部，散屯布于商务区、居住组团或交通枢纽屯附近，目前发展较为

42、成熟的有中关屯村、CBD、建国门、朝外、亮马屯河、亚运村和公主坟。其中，CB屯D、中关村是两大核心。东区：C屯BD，是消费档次较高的区域商业赎中心。财富中心、建外SOHO、赎昆泰国际中心、万达广场、华贸中赎心以及即将推出的大成天地时尚之赎窗，CBD及周边已经成为商业投赎资的热点区域。西区：西北三环、赎中关村沿线，始终是商业地产的投赎资热点，尤其是中关村一带，市场赎供不应求，价格居高不下。北区：前亚运村地区，从原有的欧陆经典、前阳光广场到近期的第五大道，高档前次、高密度的居住社区保证了区域前商业地产投资的热度。南区：一向前是商业投资的软肋地带，与上述三前区相比略显不足，商业投资氛围及前人气还需提

43、升。其中大都市街和其前后的金帝世家、世贸商城(木樨园前)等项目较有影响。二是从投资类峡别上看，目前商业地产项目种类日峡益丰富，投资也各有特点。一般可峡分为市级商业中心、区级商业中心峡、社区商业中心、专业市场、特色峡商业街和底商等六种。市级商业中峡心：商圈辐射半径达78公里甚峡至全市。包括原有三个（前门、王峡府井和西单）和新兴五个（CBD哦、中关村、马甸、公主坟和木樨园哦）商业中心。商业规模大，业态、哦业种复合度高、辐射半径大。因此哦，商铺租售相对容易、投资回报率哦高、回收周期较短，投资可保证长哦期稳定的回报。但价格也高，前期哦投入较大，运作空间也有限。区级哦商业中心：服务区域，如方庄、望哦京。

44、社区商业中心：服务社区，如瞎天通苑、世纪城。商铺价格相对不瞎高、经营较稳定，但不同位置价值瞎差别很大。专业市场：很多，服装瞎类如阜外的万通、雅宝路的天涯大瞎厦、蒋宅口的巨库；IT类如中关瞎村的科贸中心、鼎好电子商城；家瞎居类如碧溪家具广场等。其最大特瞎点就是单个商铺面积小（不超过1瞎0），单价高、不能独立经营需啼要托管或自营。因此高风险和高回啼报并存。特色商业街：市场行为自啼然形成的较好，行政行为打造的效啼果较差。如东直门鬼街、方庄食街啼、马连道茶叶街等。底商：最多，啼简单可分为办公楼底商(如数码大啼厦、银科大厦等)和住宅底商(如啼珠江帝景、回龙观经济适用房)两王大类。其中拥有独立门面及固定消

45、王费人群、经营稳定、投资风险小、王价格相对低廉的住宅底商最受欢迎欲。二、区域市场（一）CBD地区欲1、供给方面近两年，CBD及泛欲CBD地区在住宅和写字楼新建项欲目集中推出的同时，商业物业的开欲发及供应也明显升温，成为商业地欲产的投资热点地区。据戴德梁行统蛰计，到2008年，CBD新增商蛰业面积将不低于90万平方米，如蛰国贸三期的5万平方米、LG大厦蛰的3.5万平方米、华贸中心的1蛰6万平方米等，约占北京新增商业蛰总面积的29%。若加上原有的国蛰贸商城、嘉里中心等项目，商业总艺面积将超过100万平方米，届时艺北京商业格局将发生较大变革，作艺为新兴的市级商业中心，CBD将艺超越西单、王府井，成为

46、北京规模艺最大的商业区。2、新旧主要项目艺3、需求方面对CBD地区的依商铺需求有明显增长的主要行业如依下： 品牌服饰 作为商铺市场消依化量最大的租户类别，品牌服饰今依后对CBD将有较大需求，尤其是依中高档及高档品牌。餐饮 数以百哲万计的工作人口，且有大量的商务哲往来，都将为餐饮业创造巨大的商哲机，CBD将成为餐饮业的必争之哲地。展厅 鉴于收入较高人群的聚哲集之地及体验式消费的转变，致力哲于创造独特体验的中高档品牌将会置把开设展厅的目标锁定在CBD。置配套服务 由于在CBD工作与生置活的人群数量庞大，将需要不同类置别的配套服务，如票务、商业印刷置、快递、便利店、洗衣店等，对配置套店铺数量的需求亦

47、相对较大。4置、市场形势产品定位普遍高启秀客户定位是产品定位的依据。据秀北京CBD商业发展规划(200秀2-2010)预测，CBD的秀消费人群约有50万，其中，年轻秀时尚的商务白领约2530万，秀常驻财富阶层及涉外人士各约有5秀.5万，商务旅行人群约1.7万秀，文化休闲人群约12万，观光秀人群约48万。另据资料显示，秀CBD拥有北京高档商务写字楼的秀70%、跨国公司驻中国代表处的汛65%和北京代表处的95%、外汛国银行在北京分行的90%、北京汛十大写字楼的全部和十大宾馆的8汛0%等等。因此，CBD商业项目汛纷纷立足于及全面覆盖高端消费者汛的种种个性化需求，定位在高档和汛著名品牌上。其中，立志与

48、世界5汛00强携手的万达广场、号称移植汛上海新天地的建外SOHO和筹划汛营造欧式风情商业走廊的珠江帝景汛可以说是典型代表，。商铺租价平早稳上扬目前CBD商业面积不足1早0万平方米，约占北京的7%。而早且业态较单一，主要以购物中心为早主，又相对集中在国贸、嘉里中心早和贵友。况且自国贸二期后，新增早供应较少，因此面对稳步上升的市早场需求，商铺平均租金平稳上升，早首层优质商铺月租金为6012遥0美元，空置率一直保持在2%的遥较低水平。东区成为发展重心目前遥CBD西部和北部都已经形成了一遥定规模的商业区，如以蓝岛、丰联遥广场为中心的朝外商业街和以燕莎遥为中心的燕莎商圈。而CBD东部遥却一直缺少一个较有

49、规模和品牌效遥应的商业区，因此众多重量级项目遥都选址在此，东部将是未来CBD遥发展的一个重心和方向。如华贸中遥心正精心建设16万商城、国贸正隐着力打造全球最大国际贸易中心，隐加之建外SOHO等周边商业街的隐补充呼应，CBD东区日益显现C隐BD商业中心的地位。另外，欧洲隐生活城珠江帝景90万平方米的集隐成社区，拥有高档商住公寓、酒店隐式服务公寓、五星级酒店和高档会隐所、甲级写字楼、欧洲风情商业街隐等，配套之全更是其他项目难望项隐背。集成社区受市场追捧从投资隐类型看，集成社区已成为最受市场战追捧的热点。所谓的集成社区，就战是以集成开发的理念整体解决业主战生活，一次性开工，一次性交付所战有设施，有别

50、于目前通用的滚动开战发模式。珠江帝景欧洲风情商业走战廊的火爆认购，除CBD因素外，战集成社区也是项目卖点和亮点之一营。（二）中关村1、中国硅谷助推营投资热潮作为华北甚至是全国的电营子产品集散地，加之地处成熟的老营城区及周边科研院所林立，特别是腋随着中国硅谷地位的日益稳固，中腋关村商铺投资再次掀起热潮。左岸腋工社、财智中心、数码01、中关腋村科贸中心等一批拥有商业面积的腋新型写字楼相继建设，海龙大厦、腋鼎好电子商城等新型电子商城相继腋开业，世纪金源Shopping秀Mall也即将封顶和开业。2、秀供求关系决定市场高价中关村商铺秀多被银行、证券和电子市场等高端秀行业占领，大中小企业及市场交易秀额逐

51、年增加，同时随着中关村整体秀商务环境改造规划的出台，绝大部需分的临街小商铺被拆除，因此地区置商铺一直供不应求及市场价格高开置高走。3、住宅底商有利可图万柳置地区新起点家园、万泉新新家园底置商和板井区域世纪城4万平方置米地下不夜城的快速售出，以及早迂期北京科技会展中心底商的成功案迂例，都说明此点。成熟商圈，拥有迂大量、稳定的消费群体，商机多、迂投资风险小，即使底商价格不菲，迂但由于位置和人气上的优势，也可迂获得较高回报及较稳定的收益。4迂、中小投资者不容忽视从市场艺现状看，中小投资者尤其是外地投艺资者（如温州投资）异军突起，并艺渐成规模，与大企业投资不相上下艺，由此带动了小型底商及电子市场艺商铺

52、需求量的增加。需求的区域主艺要集中在人流量大、交通方便的住艺宅区、商务区以及附近商业氛围较枕成熟的地段。（三）亚运村枕亚运村目前建筑总面积已超过600多万平方米，常住人口达50万以上枕枕和流动人口30万以上，并且枕规模日益壮大，范围延至北五环，随奥运村建设，今后亚奥区域枕将可枕能更延伸至昌平区东小口，西达京昌高速路唁。作为中心居住区(CL唁D)，亚运村与东部CBD、西部中关村唁齐名。1、供需矛盾突出亚运村商业一直唁是投资热点，除奥唁运经济外部催化及奥运建设内部拉唁动的原因外，较小供应量与庞大消费厌人群需求间的巨大悬殊也是一重要原因厌。大量中高档商品房让亚运村集中了强力消费群体，厌但亚运村现有商

53、业供应量仅有10万平方米左右，厌厌以北辰购物、阳光广场飘亮购物厌和旺市百利超市、家和超市等厌几家为代表的商业面积远远无法满足厌人们的高品质生活需求，巨大的消费能力很难得到释放挣，同时也难挣于适应今后奥运村的建设和需求。挣这使规模和档次不很突出的北辰购物中心挣的营业额一直排在北京市所有大型商业购物中心的挣前几名，也挣使慧忠路、安慧北路已经自发初步挣地形成了餐饮一条街。同时，目前绝大多数是临街商业店铺，业态分布比狱狱较零乱，且文化设施欠缺，个性化的商铺鲜见狱，难以满足较高档狱次的消费需求。2、市场持续热销狱即不用拍卖，也不用烘托，亚运村商业芋消化速度很快。建筑规模3.5万平方米艺的第五大道，目前销

54、售艺已达90以上，售价达1.8艺4万元，相继有星巴克、全聚德、新世纪钱柜等知名品牌店签约艺落户艺。此外，阳光新干线底商也创造了100脂的销售奇迹，售价达2.7邀3万元。华汇集团的7万平方邀米商业和欧陆经典1万平方米的底邀商也引起了市场的高度关注。同时邀据悉，亚运村一大型商业区将出现在未来亚运村和奥运村交错的核心地带，邀邀总规划建筑规模达85.6万平方米荧，其中，包括亚运村的首条超大规模商业街21.4万平方米(其中店铺式商业10.8万平方米，综合商场8.5万平方米，主题商场近2万平方米荧荧荧荧)。这将对荧该地区的商业格局产生较大变革，荧有力提升该地区的商业水准。（四荧）南城地区1、商业地产渐成规

55、模蛀城市基础设施的极大改善，使南城蛀的开发空间日益拓展，南城商业水蛀平的提高也日益加快。目前已经建蛀成的大规模住宅小区如珠江骏景、蛀恋日家园、清芷园、朗琴园、怡海蛀花园、庄维花园等都建有配套的大蛀型商业设施，给南城商业地产的发蛀展增添了新的活力。“十五”期间蛀，北京还将分别建设东南西北4个毖大型ShoppingMall，毖加之政府扶持力度的继续加强，南毖城的大型商业地产已初露端倪，渐毖成规模。同时据悉，木樨园到大红毖门一带将尽快形成以服装经营为特毖色的商业中心，大型商业中心也将毖在此落成。2、市级物流中心初步毖显现除众多颇有实力的连锁公司如毖万客隆、天客隆、华联、沃尔玛等毖纷纷进驻外，东方家园

56、、名流家居毖、集美家居、家和家美等大型家居般广场亦在南城安家落户，这些国际般及国内知名店面的强势加盟迅速带般动了南城人气的增长，使之逐步成般为京城的物流中心。3、三大城区般广汇商机崇文区：经多年改造，以般新世界中心为代表的崇文门地区日般益成为一个人流如织、繁华热闹的般区域商业旺地。宣武区：广安般大街改造后建成的大都市街，和分刊别以菜百商场、庄胜崇光百货为中刊心的菜市口、广安门两区域，已成刊为区域商业聚集地。此外还有马连刊道茶叶一条街。丰台区：拥有刊丰台百货商场、方庄购物中心、华刊润百货商场、新安商场、亚西亚商刊场等一批大中型商业设施和以农副刊产品、小商品、家具、纺织、服装刊、汽车为主体的各类集

57、贸市场90刊余个。其中新发地批发市场是首都刊农副产品集散中心。第三章北京会商业地产的未来趋势对于北京会商业地产的未来趋势，总体预测是会：竞争加剧、聚集扩散。一、北京会商业的规划发展（一）北京“十五会”期间商业发展规划1、发展基本会目标商品流通总规模年平均增长10%厂。社会消费品零售额2005年达到2330亿元，年平均增长10%；2010年达到3700亿元，比2000年增长1.6倍。商品购销总额与社会消费品零售额基本保持同步增长。网络商业的份额达到30%厂厂厂厂厂厂。 包括连锁商业和电子商务的网络商业实现零售额占社会消费品零售额的份额，2005年达到30%喉喉喉（连锁商业网占27%左右，电子商务

58、网占3%左右喉喉），2010年达到48%（连锁商业网占40%，电子商务网占8%喉喉），分别比2000年提高1喉8、36个百分点。人均拥有零售商业网点营业面积达到0.9平方米喉就。2005年零售商业营业面积从2000年的840万平方米增加到1000万平方米左右，户籍常住人口人均拥有营业面积0.9平方米左右。2010年零售商业营业面积达到1200万平方米左右，户籍常住人口人均拥有营业面积1.0平方米左右。就就就就就就就2、商业发就展重点促进两网，即促进连锁商业北网和电子商务网的发展；提高三区北，即提高城市中心区（包括王府井北、西单、前门-大栅栏三个商业中北心），商务中心区（包括建国门外北、朝阳门外

59、两个商业中心），中关北村科技园区商业发展的水平；繁荣北三圈，即发展三环路周边以零售商抱业为主的商业圈，四环路周边以大抱型专业市场、批发市场和新型零售抱业为主的商业圈，公路一环周边以抱大型多功能购物中心和现代化商业抱物流配送区为主的商业圈；开拓十抱城，即开拓十个远郊区（县）中心抱城镇的商业中心；培育十街，即培抱育十条左右各具经营特色的商业街刺(区)；完善400社区，即完善刺市区和郊区城镇400个左右社区传商业中心；加快发展四类商业，即奎加快发展发挥北京优势的服务会展奎商业、旅游休闲商业、科技文化商奎业和绿色生态商业。3、业态引进奎重点重点引进大型购物中心、大型奎专业店、折扣店、便利店、仓储式奎超

60、市、综合超市等六种商业业态。奎其中，四环将作为折扣店、便利店揪、大卖场等新商业业态的增长带集揪中发展，五环计划建成四个大型的揪购物中心。（二）区域规划情况1揪、市级商业中心，新一轮的升级调整揪启动。西部的公主坟商业区、北揪部的双榆树大钟寺商业区两个市举级商业中心着手统一规划设计、整举体提升改造。东部的朝外大街制定举总体方案，启动了20万平方米的举工程项目。南部的木樨园市级商业举中心加快建设，以形成以服装经营举为特色的商业中心。城中的西单整狙体改造、王府井规划升级和前门中僵轴路地下商业街着手建设，以振兴僵市中心原有的商圈经济。2、区级僵商业中心，完善、发展、同步、预僵留。对于三、四环路周边原规划