8203估价师协会网站cms实践总结

1、个人专业实践总结摘要：土地估价是伴随着土地使用制度而产生并发展起来至今有二十多年历史的行业，他要求估价师不但要有扎实的理论基础，更应具备丰富的实践经验。本文从自身从事土地估价八年的实践工作基础上，简要阐述土地评估的工作流程、新形势下的几种评估类型分析，并总结了自己对土地评估工作的实践感受。：实践简历工作业绩土地估价实践认识我是一名战斗在土地估价战线上八年的“老战士”，凭着对土地估价事业的热爱与钟情，靠着一股输、永追求的精神，战胜了专业不对口、不占优等重重，连续四次参加了“土地估价师”，终于在 2008 年全部通过了笔试考核。在此，把我八年来的工作情况（即专业实践）向各位评审老师作一总结陈述。一

2、、个人实践简历及实践介绍我是 2001 年到省原三门峡市土地管理局下属的“三门峡市地价评估事务所”工作的，现任职在由其改制的企业“三门峡市天行地产评估”，该公司属具有在省范围内评估的B 级资质，现具有土地估价师 7 人，其中执业估价师 4 人。主要工作是协助土地估价师进行宗地地价评估。二、工作期间主要业绩1、本人协助土地估价师完成宗地地价评估百宗有余。2、参与了中通、中国移动通讯、中国、中国工商、中国建设、中国水利水电、报业等特大型公司的改制上市土地资产评估工作。3、参与了 2001 年、2006 年三门峡市基准地价更新工作。三、评估工作中遵循的基本流程1、业务受理服从安排，热情接待每一位者或

3、委托人。从与委托估价方的洽谈开始，了解委托评估目的，指导填写土地评估委托书、土地评估委托协议。2、确定土地估价事项接受委托后，认真确定土地估价事项，包括确定估价对象、估价目的、价格定义、特别事项的内容及一般界定方式等。（1）确定估价对象时，以查看资料与实地勘查相结合，对土地位置、范围、类型、权利状况等都要做到详细了解，确认无误。（2）确定土地估价目的，要根据委托估价方的要求，结合用地性质与现有资料，保证土地估价的应用方向能满足土地委托协议的要求。（3）界定土地价格定义是做好估价的前提条件，包括确定土地价格对应的权利内涵、土地利用现状及设定、土地使用年限及设定、估价基准日的设定等。（4）土地估价

4、中特别事项的内容与一般界定，是土地估价中非常重要的内容，他可阐明估价的前提条件和假设条件、估价结果和估价的使用及限制条件，特别是对特殊事项的说明，如资料来源实地确认或无法实地确认；地价指数、土地规划条件等发生变化；估价对象的特殊性未考虑的等特殊事项对地价的影响及特殊处理。3、拟定估价作业计划虚心听取及估价师的意见与指导，在已确定估价项目的基础上，就项目的性质、工作量、时间和小组共同做出安排，保证能保质保量完成估价任务。4、收集分析资料在收料方面，平时就处处留心、时时留意，多听专业对国际国内经济趋势的分析，对其将来变动的可能方向、程度及影响等进行正确判断。对一般、区域、特别及个别的收集尽量做到详

5、细、准确、及时。5、选定方法试算价格在估价方法选择及试算价格过程中，根据不同评估对象的不同的特点和评估目的，以及市场发达状况和现有资料，每份最少选择市场比较法、收益还原法、剩余法、成本近法、路线价法、基准地价系数修、成本近法等方法中的两种或两种以上方法进行试算。市场比较法依实例地价格，比较求评估地价格，适宜于有交易实例地区的土地及不动产估价，它虽无理论基础但比较实用，但也一定的局限性，如无类似交易实例或无市场交易时难以应用，它对比较案例资料的准确性要求很高，而且必须考虑所有差异的项目并加以适当修正，修正程度很难把握；收益还原法以地租理论生产要素分配理论为基础，用未来纯收益还原现值，即为价格，适

6、宜有收益的土地、建筑物及不动产估价。它要求收益数据、土地及建筑物还原利率必须准确、适当，对无收益不动产评估。剩余法以地租理论为基础，其地价等于房地产预期售价减去建筑费用及各项税费，适用于有交易地区、且地产有开发或再开发价值的地价评估，它的使用难点在于房价及开发费用的准确度，它不适宜不能再建筑或无再开发价值土地的评估。成本近法以递增递减原理为评估原则，以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息，应缴纳的税金和土地增值收益来推算土地价格，其结果为积算成本。他适宜于新开发土地、市区外工业用地、土地市场欠发育地区的土地评估。不适宜于已建成地或已开发地的估价。路线价法以替代原理为基

7、础，用路线价乘以待估宗地的深度、条件、时间等修正指数或系数取得宗地地价，他适宜于道路系统完整，且附设有路线价、深度修正系数表和条件修正系数表的城区商业用地，其方法适于地估价。无路线价的区域无法应用。基准地价系数修，以替代原理为基础，依据基准地价成果，通过区域、个别、开发程度、期日、使用年期、容积率等修正行到待估宗地的价格。他适宜于已有基准地价和宗地价格修正系数表的区域估价，不适宜于无基准地价区域的估价。6、确定估价结果为保证各个估价方法得出的试算价格准确且唯一，估价师必须对试算价格进行分析、调整，分析方法和技巧、资料分析与应用是否合理一致等，对试算价格的适宜性、准确性评价，确定最终估价结果。7

8、、撰写、提交土地估价，资料归档按照城镇土地估价规程（GB/T18508-2001）附件土地估价规范格式撰写土地估价技术和土地估价，土地估价作为向委托估价者提交的主要成果，土地估价技术作为土地行政主管部门土地估价结果备案和土地估价行业主管部门及自律组织业绩的依据。在完成提交土地估价前，一定要做好自检、互检、审核提交后，要及时对评估及收集的资料整理存档。四、新形势下的几种土地估价业务分析1、企业改制清产核资土地资产评估。严格依照关于土地估价结果确认和土地资产处置办法（资发200144 号等相关进行系统学习，虚心请教估价师及土地管理机关利用科、地籍科等科室及工作人员，掌握国有出让土地使用权、国有划拨

9、土地使用权等不同用地类型在企业改制中的不同处置方式及计资方式，为企业提出改制需评估的土地范围建议，引导企业应走的程序，利用全面的土地管理知识，为企业解惑答疑，节省时间，提高效率。2、国有土地使用权抵押价格评估。根据不同使用权类型进行评估，对国有出让土地使用权，一般评估其估价基准日的正常市场价格，并遵循保守原则考虑抵押权实现时的预期风险对地价的影响；对国有划拨土地使用权，在其受到有关部门批准同意抵押的前提条件下，先评估出其市场价格，扣除土地出让金及有关税费后的地价才能作为额度的参考依据。3、改变土地用途补交土地出让估出原用途的现时正常市场价，再评估出划用途下的正常市场价，其差价即为需补交的地价。

10、在这种类型评估时，除遵循合法原则、替代原则、预期收益原则等基本原则外，还地考虑了递增递减原则、供需原则、变动原则、 贡献原则、最有效使用原则等对因土地开发条件的改变带来的地价变化。4、招拍挂土地使用权价格评估。挂牌起始价属正常价格，是土地权利和预期收益的公平市值，一般评估其一定年期的国有出让土地使用权价格。大多挂牌出让土地均为征购土地，因此还要评估其划拨土地使用权价格，为收购补偿做参考。对于国有划拨土地使用权评估，首先要搞清划拔土地使用权权益价的内涵，划拨土地使用权权益价格包括取得成本（即无偿或有偿取得划拨土地使用权直接支出的有关费用，如拆迁补偿安置费等）和开发成本（如场地平整等改善土地利用条

11、件的合理费用）。根据城镇国有土地估价规程规定，“划拨土地使用权价格与土地使用权出让金之和为出让土地使用权价格”。因此，在评估时一般采用成本法和差价法。成本法计算公式为：划拨权益价土地取得费取得土地的各项税费土地改良费土地增值收益（经营使用增值）；差价法计算公式为：划拨权益价待估宗地估价期日的国有出让土地使用权价格土地出让金。五、实践总结及个人感受为了胜任工作，我不但刻苦提高土地估价业务水平，而且在计算机操作上也下了不少功夫，不但能熟练应用 office 办公、五笔输入打字等，并能根据工作实际需要，设计制作一些实用的现场、自动计算等表格，大大提高了工作效率。多次的估价师学习，为我奠定了坚实的土地估价