物业管理理论与实务（第四版）第01章 物业管理概述

1、第一章 物业管理概述目 录物业管理的含义1物业管理的类型和范围 2案例分析物业管理的法律规范434物业管理的主要环节5135第一节 物业管理概述一、物业（一）物业的含义 从物业管理的角度来说，物业是指各类房屋及其附属的设备、设施和相关场地。 各类房屋：建筑群、单体建筑、一个住宅单元等。 附属：与上述建筑物配套的各类设备、市政公用设施、与之相邻的场地、庭院、干道等。（二）物业与房地产、不动产的区别 1.称谓领域不同 2.适用范围不同 3.概念外延不同 总体上，房地产的狭义概念更常用 。狭义的房地产是指土地、建筑物及其他地上定着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。 狭义的角度上，“房地产”与

2、“不动产”是同一语义的两种表述，只是前者倾向于表明这种财产以房屋和土地作为物质载体；后者侧重于表明这种财产具有不可移动的特殊属性。 物业常指单元性房地产，在微观层面上、交易与售后领域使用较多。第一节 物业管理概述（三）物业的分类1.居住物业是指以个人或家庭为生活单位供人们长期居住、使用的房屋。2.商业物业是指从事商业贸易、房屋出租经营及其他以营业性为目的的物业。3.工业物业是指用于工业生产活动目的的物业。4.其他物业：除上述以外的其他物业类型的统称，包括特殊物业和特种物业。第一节 物业管理概述二、物业管理的含义（一）定义 物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合

3、同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。 这里的物业服务企业，是指依法设立、具有独立法人资格、从事物业管理服务活动的企业。 这里的业主，即物业产权人，指房屋所有权人，业主可以是个人、集体、国家（即自然人或法人）第一节 物业管理概述（二）该定义的内涵物业管理的管理对象是物业。物业管理的服务对象是人，即物业所有人和使 用人。 物业管理的属性是经营，视物业为一种特殊的商品。 物业管理的目的，是为了保证和发挥物业的使用功能，使其保值增值。第一节 物业管理概述三、物业管理的特性（一）社会化物业管理的社会化有两个基本含义：一是物业的所有权人要到社

4、会上去选聘物业服务企业；二是物业服务企业要到社会上去寻找可以代管的物业。（二）专业化物业管理的专业化有三层含义：专门的组织机构、专业的人员配备、专门的管理工具和设备。（三）市场化（见下页）第一节 物业管理概述（三）市场化 物业管理的市场化是相对于行政化而言的，即要按市场经济的原则要求去运作，在市场经济条件下，物业管理的属性是经营，所提供的商品是服务。具体表现为： 1.业主、使用人花钱购买物业服务，物业服务企业提供这种服务并获得报酬，是市场交换行为，是买卖关系 2.业主和物业服务企业是委托与被委托、聘用与被聘用的法律关系。 3.物业管理实行有偿服务，各项收费标准由市场定价。 4.允许物业服务企业

5、获得合理利润 5.物业管理服务将主要通过市场实现其价值和使用价值。第一节 物业管理概述四、物业管理的作用1.物业管理促进了房地产市场的发展2.良好的物业管理可以延长物业的使用年限以确 保其功能的正常发挥3.良好的物业管理能为用户创造并保持一个安全、舒适、文明、和谐的生活与工作的环境和氛围。4.完善的物业管理可以使产权人投资的物业保值增值。5.良好的物业管理有利于开发商创造品牌形象，促进其他项目的销售6.物业管理是实现房地产开发价值的重要保证第一节 物业管理概述五、物业管理的产生与发展（一）物业管理的产生（二）发达国家及地区物业管理的发展状况物业管理行业自律组织发挥着重要的作用依法管理专业化管理

6、民众管理（三）我国物业管理的发展阶段起步阶段：20世纪20年代，旧中国房地产业蓬勃发展。休眠阶段：新中国成立后，城市土地国有，实行无偿划拨使用，物业管理也随着房地产市场进入了休眠状态。恢复与发展阶段：进入20世纪80年代以后，我国城市建设事业迅速发展。第二节 物业管理的类型与范围一、物业管理的基本类型（一）按照我国物业服务企业模式来划分房管所转制而来的物业服务企业开发企业组建的物业服务企业专业物业服务企业（二）按照物业管理形式来划分业主自管业主自治业主选聘物业服务企业本教材所指物业管理，均指上述第三种形式。第二节 物业管理的类型与范围（三）根据物业用途的不同划分居住物业管理商业物业管理写字楼物

7、业管理工业物业管理特殊物业管理针对不同用途的物业管理，物业管理的内容和重点亦有所不同。见教材第15页。（四）根据管理阶段的不同划分前期物业管理正式物业管理第二节 物业管理的类型与范围二、物业管理的范围（一）与管理有关的业务常规性的公共服务 特点是满足公共（所有人）需求。主要有以下8项： 1、房屋共用部位的维护与管理 2、房屋共用设备设施及其运行的维护和管理 3、环境卫生、清洁、绿化管理服务 4、物业管理区域内公共秩序、消防、交通等协助管理服务 5、物业装饰装修管理服务 6、专项维修资金的代管服务 7、物业档案资料的管理 8、代收代缴收费服务第二节 物业管理的类型与范围（二）与服务有关的业务特约

8、服务 这类服务的特点是满足个别人的需求。特约服务的内容：车辆保管、房屋代管、室内清洁、家电维修、土建与设备维修、装饰工程、代购车船机票、商品、代订报纸杂志、代聘保姆、家庭护理和接送小孩等内容丰富的服务项目。（三）与经营有关的业务专项服务 这类业务的特点是满足多数人的需求。目的是为了扩大收入来源，其服务对象不仅包括物业服务区域的业主 、使用人，同时也面向社会。经营业务的内容：商业网点、文教卫体、交通网点、各类中介服务。 综合以上三类，可见物业管理是融管理、服务、经营于一体的服务性行业，但其宗旨是服务。第三节 物业管理的主要环节一、物业管理的策划阶段 包括4个环节：（一）物业管理的早期介入（二）制

9、定物业管理方案（三）制定临时管理规约及有关制度（四）选聘物业服务企业二、物业管理的前期准备阶段 包括3个环节：（一）物业服务企业内部机构的设置与人员编制的拟定（二）物业管理人员的选聘和培训（三）物业管理规章制度的制定第三节 物业管理的主要环节三、物业管理的启动阶段包括4个环节：（一）物业的接管验收（二）用户入住（三）档案资料的建立（四）首次业主大会的召开和业主委员会的正式成立四、物业管理的日常运作阶段包括2个环节：（一）日常综合服务与管理（二）系统的协调第四节 物业管理的法律规范一、物业管理法律规范的含义 物业管理法律规范是指由国家特定政权机关制定或认可的，具有普遍约束力，反映执政集团对物业管

10、理社会秩序的利益要求和组控意志，并依靠政权强制力量保证实施的，用以组控物业管理社会关系中某一类具体关系或某一具体活动类型的行为规范。法律规范是物业管理有序运作的基本前提和重要保障。第四节 物业管理的法律规范二、物业管理法律规范的内容 现行的与物业管理有关的法律、规章、文本等有60多个。 （一）根据中国物业管理立法的现状,物业管理法律体系应当包括的内容（二） 物业管理过程中涉及到的相关法律（三）现行与物业管理相关的条例、法规、规章等 除上述内容外，住房和城乡建设部还曾发布过有关物业服务合同或管理规约的示范文本，可以参考使用。 （详见教材本部分内容）第四节 物业管理的法律规范三、与物业管理有关的重

11、要法规（一）民法典 1.物权编：第6章“业主 的建筑物区分所有权”的相关规定（1）“业主 的建筑物区分所有权”主要内容 根据民法典第271条的规定，建筑物区分所有权，是指业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。 建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分 重点：专有部分与住改商问题。第四节 物业管理的法律规范三、与物业管理有关的重要法规 接前： 重点：专有部分与住改商问题。 -“专有部分”：是指在建筑物中具有构造和使用上的独立 性的部分，它是构成建筑物区分所有权的基础。专有部分的修缮、管理和维护，由业主为之并负担其费用。 民法典第272

12、条规定：业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。 -“住改商”：民法典第279条规定：业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主一致同意。第四节 物业管理的法律规范接前：（1）“业主 的建筑物区分所有权”主要内容 共有部分和共同管理的权利 这是指业主对上述专有部分以外的共有部分，享有共有及共同管理的权利。 民法典的第274条276条规定： 建筑区划内的道路，属于业主共有，但是属于城镇公共道路的除外。 建筑区划内的绿地

13、，属于业主共有，但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。 建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。 第四节 物业管理的法律规范接前： 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。但建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。 占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。 除了上述共有部分，建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶以及通道、楼梯、大堂、消防、公共照明均属于共有部分。 第282条规定：建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于

14、业主共有。第四节 物业管理的法律规范接前： 小区的道路和绿地归全体业主所有，界定了小区道路的归属，同时也是对这些物权的保护，无论物业服务企业还是业主都不能随意改变这些道路、绿地的规划性质，不可私自种菜、不能私盖建筑等，即使业主委员会表决通过也不可行。关于物业管理用房的规定很明确，不管是否计入成本，都是全体业主所有。 同时，民法典第273条规定：业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利为由不履行义务。 业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。 详见民法典第271276条、278条、279条、282条等规定。第四节 物业管理

15、的法律规范接前： 现实生活中，关于“共有和共同管理权利”，容易产生纠纷的多是共有部分的收益归属纠纷以及共有部分的管理权限纠纷。 比如，之前的物权法以及之后的民法典实施后，小区楼宇（楼顶、外立面、大堂、电梯厅、电梯内等）的广告收益归业主所有。此前，这部分收益大都归属了物业服务企业，引起业主的不满和质疑。当法律明确将利用各种共有部分所做广告的收益权和决定权都划归业主时，传统的楼宇广告商业运作模式，将会受到影响。第四节 物业管理的法律规范接前： 另外，开发企业在销售房屋的时候，将顶楼做成一个露台以“赠送”的方式送给顶楼的业主，或底层做私家花园赠送一楼业主明显是将该栋楼全体业主的共有部分送给了顶层或一

16、层的住户。在法律明确规定“业主对专有部分以外的共有部分享有权利”，开发企业将作为业主共有部分的顶层、绿地用来出售产生的纠纷大大减少，物业服务企业或业主委员会遇到类似疑问时，也会直接找到解决的依据。 除了上述这些权利，民法典中还有许多关于业主的权利和义务的规定也属于物权编的内容，甚至当业主出售出租房屋、设立居住权的时候，也需要告知物业服务人 ，这为解决在物业管理活动中经常遇到的、较难处理的问题提供了法律依据。 详见民法典第271276条、278条、279条、282条等规定。第四节 物业管理的法律规范（2）民法典与物权法及“两部司法解释”条款有变化的内容以法律形式设定了居委会指导和协助设立业主大会

17、、选举业委会的法定义务。 适当降低业主共同决定事项特别是使用建筑物及其附属设施维修资金的表决门槛。 新增紧急情况下可通过特别程序使用维修资金的规定。明确共有部分收入分配原则。明确业主与物业服务人的关系。明确了双方执行政府应急处置等措施的义务。 详见教材第30-32页。 同时，详见民法典第277条、278条、281条、 282条、285条、286条等规定。第四节 物业管理的法律规范三、与物业管理有关的重要法规2.合同编：第24章“物业服务合同”的相关规定（1）明确了“物业服务合同”的定义，首次提出“物业服务人”和“物业服务区域”的概念（2）明确物业服务人公开作出的有利于业主 的服务承诺的效力。（

18、3）细化了物业服务转委托的条件和限制 性条款。（4）完善了物业服务人的信息公开义务。（5）新增物业服务企业催交物业费的禁止性方式。（6）完善业主的解聘权利、通知义务和相关责任。（7）新增物业服务合同的续订规则（8）新增不定期物业服务合同及其解除的明确规定。（9）新增物业服务人的后合同义务 。 详见教材第32-34页。第四节 物业管理的法律规范三、与物业管理有关的重要法规3.侵权责任编：第10章“建筑物和物件损害责任”的相关规定 民法典第1254条规定： “禁止从建筑物中抛掷物品。从建筑物中抛掷物品或者从建筑物上坠落的物品造成他人损害的，由侵权人依法承担侵权责任；经调查难以确定具体侵权人的，除能

19、够证明自己不是侵权人的外，由可能加害的建筑物使用人给予补偿。可能加害的建筑物使用人补偿后，有权向侵权人追偿。 物业服务企业等建筑物管理人应当采取必要的安全保障措施防止前款规定情形的发生；未采取必要的安全保障措施的，应当依法承担未履行安全保障义务的侵权责任。 发生本条第一款规定的情形的，公安等机关应当依法及时调查，查清责任人。”第四节 物业管理的法律规范三、与物业管理有关的重要法规接前： 关于民法典第1254条的解释： 该条第一款规定了高空抛物和高空坠物两种情形下，物品砸到人或者砸坏别人的财物，侵权人需要承担侵权责任。但该条款相较于侵权责任法第97条，针对这两种情形，从责任查明、主体确定的逻辑顺

20、序上作出了较大的合理化调整，即在侵权责任法简单粗暴的“连坐法”基础上增加了一个前置程序，两个保障制度。第四节 物业管理的法律规范三、与物业管理有关的重要法规接前： 一个前置程序：明确了公安机关的调查职责。 对于建筑物抛掷物造成他人损害的行为，若能够确定抛掷物品的具体侵权人，由于该侵权人具有过错，法律规定由该侵权人承担侵权责任。但现实生活中，当被侵权人被建筑物抛掷物伤害时，依靠被侵权人自身的力量往往难以确定具体侵权人，举证非常困难。民法典第1254条第3款规定，从建筑物中抛掷物品造成他人伤害的，公安等机关应依法及时调查，查清责任人。立法明确规定了公安等机关依法及时调查的法定职责。公安等机关具有侦查权力和侦查能力，公安等机关进行调查，通常都能够查到具体侵权人，尽可能减少难以确定具体侵权人的情形；相应地，也尽可能减少了具体侵权人的侵权责任被未抛掷物品的“可能加害的建筑物使用人”分担的情形。 第四节 物业管理的法律规范侵权责任法规定的责任承担逻辑是:民法典规定的责任承担逻辑是:三、与物业管理有关的重要法规第四节 物业管理的法律规范三、与物业管理有关的重要法规接前：“ 两个保障制度”： 一是赋予了可能加害的建筑物使用人的追偿权。 之前的侵权责任法只规定了在侵权人难以确定的情况下由谁承担责任，没有规定追偿权等实施细则。基于此，民法典第1254条第1款对原侵权责任法中对高空抛物的规定进行了完