房地产经营与管理期末论文

1、房地产经营与管理期末论文星海假日王府可行性研究报告 院系： 班级： 姓名： 学号：一、项目总论（一）项目背景项目名称：星海假日王府项目位置：金穗大道人民公园南门正对面 （二）研究工作依据根据政府有关部门政策规划，依照委托书和上述文件以及相应的法律、法规编写本项目可行性研究报告。项目地块位置及周边现状（1）地块位置星海假日王府位于金穗大道与和平路交叉口向西100米,公园南门对面,居于新乡版图中央,是连接西北老城区与东、南新区的重要枢纽,交通网络发达,解放军371医院省三院、职工医院散布周围,据百货大楼、胖东来百货商圈仅10分钟距离,出门即是10分钟购物天堂商圈,触手即来的生活便捷,生活色彩更加绚

2、丽,市一中、市十中师范附小、文化路小学等资源打造顶级教育链,与800亩人民公园一路之隔,遨游在城市绿海之中,在奢享更加现代的都心生活同时,收获一颗回归质朴的心,社区还建设四大主题景观,将欧洲园林的雍容华贵以现代手法导入我们社区,咋亚平宁湖假日湾畔,西西里岛海盗船金沙滩品味人生的浪漫，在维也纳音乐喷泉长廊奥林匹克亚运动广场体验生活的激情,浓浓的欧洲贵族气息,流淌于星海假日王府的一草一木。 （2）宗地现状1）四周范围；2）地势平坦状况，自然标高，与周边地势比较；3）地面现状，包括宗地内是否有水渠、较深的沟壑（小峡谷）、池塘及高压线等对开发有较大影响的因素，并计算因此而损失的实际用地面积；4）建筑类

3、型 ：高层 房屋属性： 住宅商住两用 产权及年限： 个人 住宅70年 商业40年 建筑面积 ：16万 占地面积： 36666 容 积 率： 3.60 绿 化 率 ：35% （3）项目周边的社区配套学校：（小学）和平路一小 文化路小学 （中学）六中 十 商场：胖东来百货 胖东来生活广场 星海百货 沃尔玛 邮局：饮马口 银行：邮政 中行 建行 工行 农行 广发 新乡银行 幼儿园：知音幼儿园 医院：妇幼保健医院 中医院 371医院 生殖医院 三院 其他：800亩人民公园 新乡市体育中心 游泳池 健身房 二层停车场 大型购物中心、主要商业和菜市场 三、项目总体规划方案 规划设计原则规划设计原则规划设计

4、原则规划设计原则 挖掘地块核心价值，以城市连营的商业视角规划社区； 以销售为主导的分期规划设计，保证项目滚动有序运作； 节点式园林景观视线轴设计，以建筑群体围合创造灵活多变的环境空间； 人车双路线设计，即相对人车分流系统，避免车流对社区的穿越破坏。 项目项目项目项目结构和布局结构和布局结构和布局结构和布局 本项目总体规划领先于河南新乡众多大盘规划，力图体现开发商发展视野的前瞻性和产品开发的可持续性，总占地面积20,936.7平方米，总建筑面积为65,913.47平方米，本项目兼具现代高尚生活和东方传统人文精神特质，强调人和人的交往，动静有机结合，社区停车方式的多元化，生活形态的多样化，用公共、

5、商业与文化、娱乐建筑与居住社区配套，确保该项目能够站在新乡房地产业高端，对市民选择居所的审美趋向和生活方式产生积极的影响，在规划上采取低密度、低容积率、高绿化率的控制指标，重视小区生态环境的塑造和人文环境的培养，力争将项目开发建设成为一流的、具有大规模高尚社区特征的示范性住宅小区。通过别具特色的物业服务，向人们诠释“新居住文化”的阳光理念。风险分析与回避的手段（1）灵敏度的测算对项目投资利润率影响较大的是投资额，售价及开发成本，在此对三个影响投资利润率的因素作敏感性分析。售价变化对利润率影响最大,其他两个因素变化对利润率影响较小。故此本项目考虑是以销售进度作为目标还是以销售利润作为目标至关重要

6、。盈利能力分析盈利能力分析盈利能力分析盈利能力分析。项目在计算期内经营收入22089万元，可获利润总额3132元，扣除所得税1034万元、公益金105万元、公积金210万任意盈余公积金168万元后还有1616万元可分配利润。项目缴纳的经营税金为1215万元，企业所得税为1034万元，土地增值税为380万元，合计缴纳税金2629万元。 项目全投资内部收益率(所得税前)为198，在预期可接受的内部收益率为15时净现值可达517万元，投资回收期为29年。资本金内部收益率为131。商品房投资利润率=利润总额总投资X100=313217623X 100=178商品房资本金净利润率=税后利润资本金X100

7、=20998000X 100=262项目市场风险及回避市场风险是指由市场供求关系、市场资源条件、市场购买力水平、市场消费偏好、竞争对手状况发生变化，以及金融市场、劳动力市场、原料市场、中介服务市场、同类物业的竞争市场等市场环境变化带来的风险。在现在房地产市场竞争日益激烈的环境下，本项目的市场风险主要体现在：A、其它项目竞争；B、开发周期过长和成本控制不严使开发成本增加，使利润降低。做好方案规划。项目市场定位是建立在住宅小区合理的规划基础上，包括小区总体规划、配套环境规划、户型规划等。应杜绝规划设计单调、缺乏完善的配套功能的方案规划，从方案的规划上和户型的设计上赢得消费者，减小项目的市场风险。（

8、3）经营管理风险分析 1)本项目主要应加强市场营销工作，做好商品房销售，加大促销力度，多渠道、多种方式推广促销，尽快销售，才能最大限度地减少项目市场销售风险。 2)在项目实施中还应优化设计，采取切实可行的工程技术措施和施工方案，在施工管理中，控制各项开发建设成本费用；降低投资成本。从财务评价分析数据可以看出，工程投资降低1，将比基本方案增加净现值139万元，增长365；反之，利润减少，销售收益率下降。因此，降低工程造价，控制投资成本，也是降低本项目风险的因素之一。 3)做好物业管理和售后服务工作。可行性研究结论及建议（1）项目评价1.经济效益评价通过研究报告可以看到本项目具有一定的经济性。2.

9、社会效益评价 本项目为红旗区金穗大道（南干道）提供了优越建设的条件，大大改善了周边居民的生活环境，更重要的是为新乡市发展做出了较大的贡献，整个方案具有良好的社会效益。3.环境效益评价本项目注重建筑里面和环境规划设计，合理进行绿化和安排交通体系，创造出一个环境优美和高品质的楼盘。本项目具有良好的环境效益。（二）可行性研究结论综上所述，根据市场分析与财务分析，本项目开发为纯居住性的高档居住小区是可行的，能够为开发商创造较好的经济效益、社会效益、环境效益，具有较强的抗风险能力。（三）项目运作建议根据本项目定位，我们建议项目应重点在建筑立面和小区内部环境规划上打造出自身的特色。就建筑形式而言可以考虑建

10、筑的立面、顶面造型及外墙饰材来塑造建筑主题的特色，为每户增添空中花园，提升建筑的档次感。在内部环境上应结加强小区内植物景观的特色化及空间分布的实用化，以此提升项目的品质，创造特色。在后期经营管理上，应引入优秀的物业经营管理公司，采用科学、专业、高效的经营管理和销售、招商，对本项目的成功运作起关键的推动作用。 人员促销：a、场内：活动期间，公司员工相互业绩比，谁的销售业绩最高，给予双倍的提成，并颁发月绩冠军红旗一面，挂放到售楼中心的展示区，给予鼓励。b、场外：活动期间，找一批在校大学生或由本公司售楼员组织成立一个人员直销小组，在公务员小区内，主要在红旗区范围内对大中型企业展开地毯式全面搜索，做到服务（销售）上门。十、应急预案1、现场人流疏导与突发事件处理a、当现场人流拥挤秩序混乱时由保安与工作人员进行疏导；b、所在区域各岗位人员，不能流动窜岗，遇有紧急突发事件，直接上报总指挥，由总指挥协调，受到客户不礼貌或不理智反应时，