双汇商务大厦市场调查分析

1、.：.；第一部分：市场调查询卷分析 前言 一、调查阐明 二、主体部分 三、背景资料 小结第二部分：工程周边配套分析前 言一、本地块情况 二、区域概略分析 一周边环境情况二周边交通情况三周边商业气氛四周边配套现状小 结第三部分：部分写字楼分析前言分析一：金汇国贸大厦分析二：中国银行办公楼分析三：房管局大楼 小结第一部分：市场调查询卷分析前言对于本工程而言，目的客户主要是投资型、办公型与投资+办公型三种类型，他们主要思索的是工程所处区域的投资前景、升值潜力以及关注当地经济开展速度、城市规划等各方面的问题。针对这些特征，本次目的客户调查采用了重点抽样与配额抽样相结合的方法，有针对性的对位目的客户进展

2、问卷调查，重点从以下几个方面进展：沿两大交通主干道：人民路嵩山路金山路，交通路滨河路湘江路两大区域：商业区沙南部分，重点火车站附近，行政区沙北区域重点黄河路附近。受访客户特征：在所调查的客户中，年龄分布在岁之间，家庭月收入分布在元，单位主要是媒体、广告、咨询、装饰装修、金融、旅游、保险等单位，职业为私营老板、民营企业家、企业中层以上管理者会计师、设计师、律师、记者、党政机关干部和其他从业人员。经过调查，他们获取了目的客户市场的第一手资料，为工程的改造提供参考根据。调查阐明一调查目的、掌握目的消费市场对双汇商务大厦工程酒店式商务办公的要求及对办公用房的建议。、掌握投资客户对本工程的投资意向及要求

3、。二调查方法调查询卷面访与客户深度访谈相结合。三抽样方法重点抽样与配额抽样相结合。四样本数量共投放问卷份，回收有效问卷份，样本有效率为%。五数据统计与分析运用SPSS软件对数据进展挑选、剔除，并建立相关数据模型。六分析方法频率分析、交叉分析、聚类分析交叉运用。主体部分能否了解白兰宾馆：访问客户中：选择了解的占.%选择不了解的占.%分析：对于漯河人来说，对这一地方都比较了解，选择不了解的人主要是刚来漯河不久的外来人士。白兰宾馆存在的问题：.嘈杂. 不平安. 旧楼. 运用年限有限. 卫生环境差. 管理混乱访问客户中：以为嘈杂的占.%以为不平安的占.%以为旧楼的占.%以为运用年限有限短的占.%以为卫

4、生环境差的占.%以为管理混乱的占.%分析：以为本工程嘈杂、旧楼、卫生环境差的分别是.%、.%、.%，阐明这几个问题是大多数人最担忧的问题，也是本工程改造时要思索处理的问题。不平安、管理混乱也是很重要的问题，这是工程后期管理中需求处理的难题。白兰宾馆本身的优点：.租金廉价 . 出行方便 . 位置较好 . 办公本钱低访问客户中：以为租金廉价的占.%以为出行方便的占.%以为位置较好的占.%以为办公本钱低的占.%分析：大多数人均以为在本地办公，出行方便，位置较好，是本工程未来租售时的最大卖点。对大多数人来说，他们以为本地的租金一定不会廉价，价钱一定比其他商务楼的租金高出一部分，这是由于这里的地理位置决

5、议了它的租金价钱。选择办公本钱低的只占.%，并不是本工程办公本钱不低，而是由于它们不太清楚何为办公本钱，这需求后期租售时加以引导。假设把白兰宾馆改呵斥酒店式写字楼，其能否情愿购买：访问客户中：选择情愿购买的占.%选择不购买的占.%分析：经过调查，发现漯河人易于引导，对酒店式办公很感兴趣，并情愿投资这样的工程。在漯河酒店式办公还是一个陌生的概念，需求以后的宣传引导。购买此写字楼所担忧的问题：.位置问题. 旧楼改造效果. 建筑质量. 物业管理程度. 管理费用高低. 运用年限较短. 其他访问客户中：担忧位置问题的占.%担忧旧楼改造效果的占.%担忧建筑质量的占.%担忧物业管理程度的占.%担忧管理费用高

6、低的占.%担忧运用年限较短的占.%选择其他的占.%分析：调查结果显示，担忧旧楼改造效果的为.%，为最高，阐明人们对其目前的现状印象极差，这需求以后的改造中仔细重新规划设计。外立面要简明大气、外观简约、风格突出构成火车站商圈标志性建筑景观，给人一种焕然一新的觉得。另外对物业管理程度和物业管理费用也很关怀，怎样提高工程物业管理程度和如何进展物业收费也是以后面对的重要问题。选择其他的主要是停车位问题。六、人们购买写字楼的主要目的是：访问客户中：选择用来办公的占.%选择用来投资的占.%选择用来办公+投资的占.%分析：用来办公的主要是目前漯河市的中小型公司，开展年限以年为主，已积累一定的运营资本，公司规

7、模在人为主，有较为完善的组织机构和运作体系，如创作设计公司、各类律师事务所、经贸公司、中介公司、自在职业者等。用来投资的是一些本地和外地私营老板，主要以外地为主。用来投资+办公的是一些拥有一定资金并有一些员工的私营老板。访问客户对象不一样，他们选择的用途也不一样。七、人们对办公面积的需求：.平米以下 . -平米 . -平米 . -平米 . -平米. 平米以上访问客户中：选择平米以下的占.%选择-平米的占.%选择-平米的占.%选择-平米的占.%选择-平米的占.%选择平米以上的占.%分析：调查显示，人们选择平米和-平米的较多，分别为.%和.%，这一部分主要是一些正在生长的中小型公司，如广告公司、律

8、师事务所、装饰公司、通讯器材公司等。选择-平米的也占有一定的比例，这些主要是那些大型公司，需求半层或整层的办公面积。建议：在改造中要思索软性空间的配置，以满足不同公司对面积大小的不同需求，主力面积要在平米之间。八、对办公室多少的需求.一间 . 两间 . 三间 . 四间 五间 . 五间以上访问客户中：需求一间的为.%需求两间的为.%需求三间的为.%需求四间的为.%需求五间的为.%需求五间以上的为.%分析：需求两间和三间的占有很大的比例，分别为.%和.%。在这些比例中主要是那些中小型公司，公司规模主要是人为主，有较完善的组织机构和运作体系，需求一个较好的办公场所，以提高公司的笼统。九、对办公空间的

9、需求：.办公室单间. 办公室+经理室 . 办公室+经理室+财务室 . 办公室+经理室+财务室+会议室访问客户中：需求办公室单间的占.%需求办公室+经理室的占.%需求办公室+经理室+财务室的占.%需求办公室+经理室+财务室+会议室的占.%分析：不同公司根据本人员工人数的多少，选择不同的办公空间，他们都希望有一个经理室，也即是老板办公室。建议：根据功能空间设置框架，由租赁公司自在分割。十、对卫生间的要求访问客户中：需求独立卫生间的占.%以为设置公共卫生间的占.%分析：结果显示，需求公共卫生间的占.%，需求单独卫生间的占.%，这阐明当地人对公共卫生间是比较认可的。建议：写字楼可思索设公共卫生间，对卫

10、生间内部的装修要表到达细节问题，比如厕所文化、洗手液的安顿等。对独立卫生间的思索要在租赁客户的要求上再酌情安排。十一、以为合理的售价为.元/平米以下 . -元/平米 . -元/平米 . -元/平米 . -元/平米 . -元/平米 . 元/平米以上访问客户中：选择元/平米以下的占.%选择-元/平米的占.%选择-元/平米的占.%选择-元/平米的占.%选择-元/平米的占.%选择-元/平米的占.%选择元/平米以上的占.%分析：大多数人对每平米-元比较称心，这是由于当地的住宅价钱增长迅速，人们以为商务大厦的价钱一定比住宅价钱高出一部分。建议：价钱制定要采取低开高走战略，开盘价可定为元/平米左右，然后根据

11、市场反映情况采取相应的调整。十二、所能接受的总价为：.万元以内 . -万元 . -万元 . -万元 . -万元 . -万元 . -万元 . 万元以上访问客户中：能接受万元以内的占.%能接受-万元的占.%能接受-万元的占.%能接受-万元的占.%能接受-万元的.占%能接受-万元的占.%能接受-万元的占.%能接受万元以上的占.%分析：调查结果显示，人们可接受的总价集中在-万元之间。选择万元的，主要是那些需求两间或三间办公室的私营老板，建议出卖时，可将其分割成小块面积以满足不同收入人士的投资需求。十三、本写字楼需具备的配套设备：.大堂.车库 .中央空调 .健身房.多功能会议室 .酒吧/咖啡厅.商务中心

12、访问客户中：选择大堂的占.%选择车库的占.%选择中央空调的占.%选择健身房的占.%选择多功能会议室的占.%选择酒吧/咖啡厅的占.%选择商务中心的占.%分析：需求车库的为.%，占最大的比例，这需求在工程改造中重点思索停车场的问题。需求大堂的为.%，主要是思索商务办公的档次问题。调查中发现，人们对咖啡厅有一定的需求，主要是商务办公人士在商务交往时应付的好去处。建议：()本写字楼功能配套可重点思索大堂的改造、车库的设置以及车流的引导。()对多功能会议室可根据以后销售时客户的需求来安排能否设置。咖啡厅可安排在二层东边部分。结合当地的实践情况，中央空调、健身房那么没有必要设置。楼体要思索设置挂式分体空调

13、的预留空间，未来由租赁公司自行安装，面积大的可适当思索户式中央空调。十四、写字楼大堂需求的面积：. 平米以下 . -平米 . -平米 . 平米以上访问客户中：选择平米以下的占.%选择-平米的占.%选择-平米的占.%选择平米以上的占.%分析：-平米是人们普遍接受的面积，太小显得小气，拥堵，太大又显得没有必要，占用很大的空间。建议大堂面积为平米左右，装修时要大气，简约、明快。十五、此写字楼的建筑风格为：访问客户中：选择现代建筑风格的占.%选择欧式建筑风格的占.%选择其他建筑风格的占.%分析：由于是商务办公楼，所以大多数人是比较倾向于现代建筑风格。建议采用德式现代建筑风格，严肃、大气、明快、简约。十

14、六、最信任的购房信息渠道为：.广告 . 销售人员的讲解、推销 . 亲戚、朋友引见 . 专家引荐 . 政府部门引荐 . 新闻宣传访问客户中：选择广告的占.%选择销售人员的讲解、推销的占.%选择亲戚、朋友引见的占.%选择专家引荐的占.%选择政府部门引荐的占.%选择新闻宣传的占.%分析：当地人最信任的购房信息渠道是广告和销售人员的讲解、推销，分别占.% 和.%。另外，新闻宣传、亲戚朋友引见也是一个很好的购房信息渠道。建议：未来的信息传播渠道要以广告、销售人员讲解为主、亲戚朋友引见、新闻宣传等为辅来传播。十七、最好的广告宣传媒体为：.报纸 . 电视广告 . 户外广告 . 楼书等宣传资料 . VCD 手

15、机短信. 广播电台广告 . 网站宣传访问客户中：选择报纸的占.%选择电视广告的占.%选择户外广告的占.%选择楼书等宣传资料的占.%选择VCD的占.%选择手机短信的占.%选择广播电台广告的占.%选择网站宣传的占.%分析：调查中，人们以为户外广告效果最好，可视性最高，电视广告和报纸广告次之，手机短信、网站宣传也可以利用，效果不错。建议：未来的广告宣传要结合不同时期采取不同的广告组合战略。背景资料十八、访问客户所从事的职业是：.私营老板 .行政单位指点 .企业主管.专家学者.高级工程技术人员访问客户中：是私营老板的占.%是行政单位指点的占.%是企业主管的占.%是专家学者的占.%是高级工程技术人员的占

16、.%十九：访问客户男女比例：访问客户中：男士占.%女士占.%小 结经过本次调查，发现了本工程存在的一些问题和市场时机点，也得到了许多很好的建议，小结如下：漯河市目前房地产市场缺乏专业化的写字楼，很多单位仅靠租赁单位办公房等方式来办公，市场需求随着社会开展逐渐添加；在调查中，有八成的客户对本工程表示了很大的兴趣，并表示假设工程改造效果好，物业管理完善，价钱合理，是情愿在此投资的，此外，他们选择在此投资主要还思索地理位置，楼体笼统、后期管理效力等。调查中，人们对户外广告有很大的认可度，以为户外广告可视率最高，由于工程的目的客户是办公人士，因此报纸网站也是很好的宣传媒介。第二部分：工程周边配套分析

17、前言工程周边配套的调查与分析，是工程开发中一个很重要的环节。经过了解本工程周边的商务环境和配套设备，可以充分思索工程可以利用的资源，从而为本工程以后的宣传、推行、销售添加优势与卖点，一、本地块情况、位置：本工程位于马路街与公安街交汇处，正对火车站广场出入口，背靠金穗广场，侧面有公交车停靠站，南临主干道-人民路，交通便利，属于漯河市中心商业区。、建筑面积：平方米。、层数：层，规范层层。分析：临近漯河市市区主要交通干道人民路、解放路等，位于火车站广场对面，是衔接“漯河与周边各地市县及全国各省市的交通枢纽，出行方便、快捷；属于漯河市中心商业区，周边商业气氛浓重，有众多的中小型公司在此运营、办公。层的

18、高层建筑在漯河市沙河以南不多见，由于其在火车站对面的特殊性，本工程可成为漯河市中心的标志性建筑之一。二、本区域概略分析一周边环境情况、道路情况道路交通便利，北有滨河路、南有人民路、西有交通路、东有解放路，均为交通主干道，出行方便、快捷。、商务环境：本工程紧邻火车站，宾馆、酒店、金融、通讯、商场等商务设备众多，构成了良好的商务气氛。分析：本工程周边交通便利，出行方便，这为本工程改呵斥为商务办公楼打下了良好的根底；附近地域开展成熟、城市根底设备完备，人文环境与商务环境良好，工程未来开展潜力较大；附近地域商务环境良好，有力的加强了本工程作为办公物业的卖点优势。二周边交通情况、主要道路情况分析道路路面

19、情况及车流量人民路东西主干道。东接东环路，至京珠高速公路，西接嵩山路，可至国道，路面平整，为双向四车道，车流量密集。滨河路东西干道，西接泰山路，东接金山路，环境优美，双向四车道，车流量比较稀少。交通路南北干道，连通漯河市北区和南区的主要干线，地面宽大、平整，双向四车道，车流量非常密集。解放路南北干道，北接滨河东路，南接南环路，双向四车道，车流量密集。公安街南北干道，北接滨河路，南到人民路、从本工程楼前经过，车流量密集，治安较乱。分析：工程周围道路构成了一个“交错网，交通四通八达，出行便利；优越的地理位置和便利的交通环境，有助于本楼盘高尚笼统的树立和包装。、交通线路本工程周围公交道路众多，有路、

20、路、路、路、路、路等。本工程南北均有长途汽车站，可通往漯河各市县和省内其他城市，有漯河郑州、漯河平顶山、漯河周口、漯河平顶山等线路；工程对面火车站有京广铁路通往全国各地。分析： 地块周边众多公交线路车，使得到达漯河市各个地方的乘车非常方便；平均各条公交线路相互交错，使得部分同一个目的地有多条公交线路通达，有效缓解固定目的地的人流量，满足本工程各类人群的出行需求；完善的公路、铁路交通网，完全可满足本区域商务办公人士的出行需求，可节约其较多的时间本钱。三周边商务气氛与未来趋势、目前商务情况 道路 商业情况人民路商业开展成熟、企事业单位众多，但短少专业写字楼，只在中意假日酒店西米有双兴商务楼。交通路

21、商业开展成熟、各大商场林立、教育设备多，为漯河的黄金路段，现有专业的写字楼金汇国贸大厦正在出租。解放路商业开展成熟、有大量的超市量贩、有代表的商务楼为八一街附近的八一商务，有大量的空置房。黄河路商业开展成熟、政府机关、保险公司、银行、证券单位众多，虽有市中行大厦、市电力局大楼等办公楼，但都非专业化的商务写字楼。分析：以上道路根本都是漯河市城区内开展了许多年的道路，商务环境成熟，可利用资源雄厚；本地块周边的这些商务成熟道路，不仅可以烘托出工程的稀有价值，还可以加强工程的强势卖点。、未来商务开展趋势商务物业的购买者对于所购物业的区位最为关注，他们往往会留意商务物业能否临近交通枢纽，即所谓人潮带来钱

22、潮。所以交通枢纽所在之处，往往是商务办公必争之地。本工程周边构成一个道路交错网，必然会促进商业环境的建立开展。未来经济开展，中小公司的作用不容忽视，而该地块周围尚缺乏适宜中小公司办公的理想场所，在今后的市场开展中，这一方面的市场需求势必日益加强所以该地块的工程开发理应以产品补缺者的战略高度，对该区域的空白市场进展指点和补缺。四周边配套情况：学校：工程周边有受降路小学、许慎小学、回族小学、漯河高中等。分析：众多的中、小学校分布，不仅完全可以处理本工程办公楼内一切从业人员子女的“九年义务制教育的问题，而且给所受教育人群提供了很大的选择教育机构的空间；众多的教育设备有利的加强了本工程卖点优势。：医院

23、工程附近有漯河市第二人民医院、漯河市中医院、铁路医院分院等。分析：完善的医疗机构，可以有效满足周边居民、以及本工程今后从业人员日常生活的医护要求。：银行工程周边有中国农业银行、邮政储蓄所、中国建立银行等。分析：众多的银行机构，为宽广商业人士的日常商务活动提供了极为便利的理财效力功能；良好的银行设备，标志着本工程周边地域，商业环境开展的成熟性，为本工程添加卖点打下有利的根底。：酒店与宾馆工程周边宾馆酒店众多，有漯河宾馆、金岛大酒店、许慎宾馆等。分析：工程周边现有的酒店、宾馆档次普遍较低，未来随着双汇酒店的改造运营，这一景象将有所改观。众多不同消费档次的酒店和宾馆，可以满足不同消费阶层的外出住宿需

24、求，为本工程的今后开发建立提供了现成的效力设备。：休闲与文娱设备工程附近有人民公园、金旭文化文娱中心、铁路俱乐部、艳阳天恋歌城等休闲文娱设备。分析：丰富多彩的休闲文娱设备，不仅给工程开展提供了良好的效力环境，还有效提升了地块整体的文化档次。：商场与超市工程附近有人民商场、亚细亚商场、小胖量贩、漯河国美电器等商业设备。分析：门类齐全的商场与超市，给这一地域居住和出行人群提供了优质的购物环境，方便了日常人们的生活所需；这些设备给本工程的开发与运作，奠定了良好的投资与运营环境。：安防机构工程附近有漯河市公安局、漯河消防中队、老街派出所等安防机构。分析：安防机构的设立，不仅给予了违法、犯罪分子以感观上

25、的强大震慑，而且给本工程地块提供了安定的社会环境。小 结经过对本工程地块周边配套设备的调查、分析，不难发现该地块蕴涵着宏大的商务办公时机，而且有着丰富的可利用资源。这些可利用资源必将对本工程的改造建立、宣传推行提供很强的辅助功能。第三部分：部分写字楼分析前言调查中发现，漯河市目前办公楼情况分两种情况：一种是以漯河市中国银行办公楼、房管局大楼为代表的一些传统办公楼，其特点是本人投资建造，本人运用，对于过剩的房间、楼层租赁出去收取租金，普通不对外销售。另外一种是以金汇国贸大厦为代表的新一代商务办公楼，整体对外招组，不对外销售，本人管理，属纯商务办公楼。了解漯河目前的办公楼情况，可以学习其优点，躲避其缺乏，更好的寻求市场空白点，为本工程的市场定位打下良好根底。分析一 ：金汇国贸大厦一详细概略案名金汇国贸大厦销售均价只租不售，租金元/平米/月左右物业位置受降路与交通路交叉口路东公开日期年月日建筑类型高层楼盘现状楼根本建成，已投入运用楼栋数栋物业公司自行管理占地面积平方米物业管理费含在租金内建筑面积平方米层数层工程进度曾经封顶主力面积框架构造、可自在分割 建筑