苏州合景泰富领峰项目营销推广报告(上)

1、 合景泰富领峰工程营销推行报告峰汇之后，领峰全城上2021年上半年，合景在东苏州千灯画了一个圈一座高端国际质量生活社区晶蓝上城拔地而起！不可复制的质量之作，席卷千灯，同区域溢价50%，成就千灯板块晋级！2021年下半年，合景在北苏州相城又画了一个圈一座百万方生活质量城合景峰汇国际傲然出市！一场席卷北苏州的楼市风暴再次拉开。百万平米质量生活城，突破地域物理属性局限，成就业界摹效的质量之作。2021年下半年，合景在西苏州木渎又画了一个圈领 峰即将动容西苏州工程印象地块分析；居住分析；SWOT分析；1中心定位定位商业定位商业分布；商业客群；商业定位产品建议建材、景观、配套68客户分析客群分析；竞品客

2、群分析；客群梳理；客群属性.35市场研判宏观分析及预测；区域规划分析；片区房地产市场分析；工程竞品分析2价钱推导首推均价战略；首推户型定价战略；首推价钱修正；首推价钱区间；4本次提报逻辑图营销推行销售、推行7工程印象1合景领峰工程地处金枫路竹园南路南侧，金枫路西侧，处于苏州市高新区与木渎镇交界处，直接接入苏州轻轨一号线金枫路站出口，地理位置极其优越。 工程地块方位地块A：商办地块土地面积：55503.8容 积 率：3.5建筑面积：194，263 建筑密度：45%绿 地 率：25%建筑高度：主楼80-120米其他要求：须建不小于50000 的宾馆地块B：居住地块土地面积：114819.1容 积

3、率：2.2建筑面积：252，602建筑密度：20%绿 地 率：37%建筑高度：24-80米其他要求：90以下占40%以上工程建筑面积45万方，其中住宅面积占26万方，商业面积占19万方。工程经济技术目的工程四至北东南西工程地块北侧为竹园路，双向四车道，交通情况普通，略显吵杂。竹园路旁为一个工厂。工程地块南侧为一片民宅，参差不齐，有碍区域笼统地块西侧为白塔河，水质普通，但为工程打造水系景观提供良好条件地块东侧为工程的主干道金枫路，双向4车道，交通道路情况普通，流量较多，略显吵杂。东面紧邻华润万家，业态繁多，生活便利。地块现状教育：新区一中、苏州科技学院、新升实验小学超市：世纪华联超市 、华润万家

4、银行：农业银行，中国银行，建立银行 医院：欣升护理院 餐饮：大娘水饺、KFC、永和大王景区：木渎古镇、天平山、灵岩山、苏州乐园周边生活配套狮山路商圈绿宝广场长江路商圈木渎镇商圈社区配套工程位置目前周边工程较没有集中的商业消费场所，有的也只是个案工程的商业配套，商业整体档次不高，商业气氛不浓重。周边商业配套工程四周围绕着民宅和中低档住宅小区以及工厂，具有一定居住气氛但是并不浓重，周边商业配套稀缺，居住气氛与新区中心属地比较不具备竞争力。地块居住气氛主要交通干道金枫路，竹园路苏州公交道路622路、2路 、4路、665路轨道交通1号线金枫站点。区域交通便利，轨道交通1号线的开通，将为工程导入更多来自

5、其他区域的外部客群。合景地块地铁1号线苏福路工程交通条件工程板块目前在售楼盘为中小开发企业开发建造，品牌知名度和佳誉度不高，板块内短少大开发商品牌。区域开发商分布本案工程开发企业合景泰富地产控股：国内一线开发商，素有“豪宅专家之喻。是国内领先的大型房地产上市企业！集团以“以心筑家，创建未来为理念，跻身于大型综合房地产开展商的行列，成为实力派的代表。工程建筑立面源自art deco建筑风格，曲直真假的流线、凹凸有致的外型、黄金分割般的比例搭配、完美的颜色搭配，简约时髦而富有动感，塑造合景领峰精品豪宅。在峰汇国际，合景现代简约的立面得到了市场的高度追捧！合景领峰的新古典风格晋级峰汇国际立面风格，将

6、会是市场的另一阵骚动！此外卧室两个飘窗、餐厅飘窗也都为全部赠送；南阳台和厨房北阳台赠送一半面积。 户型最大的亮点，挑高6米的空中合院，奇偶数层错开。面积在14平米左右， 为全赠送面积。产品户型解析工程一期户型面积配比：一期共366户14#、12#：户型户型面积（）比例A户型2+19660%C户型2+1109.6533%D户型3+11347%E户型4+1165.50%工程一期户型配比主力户型集中在96110平米，为首置客主选户型面积。合景品牌国内一线开发商，素有“豪宅专家之喻。区域开展前景双城规划，高新区将与中心城区合并打造中心主城，次级中心是开展契机。交通开展对工程的带动区域主干道金枫路、竹园

7、路交汇，公交线路众多；轨道交通1号线；工程规划优势四十五万平城市综合体整体规划优势。兼具居住、五星级酒店、商业步行街、商业中心、办公于一体。十九万方商业体量整体规划工程SWOT配套现状优势工程周边有较多集中的工厂、民宅区域，影响区域整体笼统，降低区域档次工程周边住宅、办公、商业工程目前均处于规划建立阶段，区域人气在一段时间内较难构成规模。工程SWOT工程SWOT政策利好要素板块开展对工程的时机逐渐成熟的竹园路、金枫路板块为本工程开发开辟了市场时机；品牌开发商在区域内的工程开发拉动区域房产市场的开展；竹园路板块是高新区投资性价比最高的区域，处于投资洼地，楼市处于上升通道，开展潜力较大；目前区域所

8、谓高档工程整体档次普通，区域内没有真正意义上的高端工程，特别是高端住宅产品，对本案是一个契机。房地产是国家支柱产业，国家会促使其安康稳定开展；工程SWOT市场及政策等不预期要素的影响区域内竞争猛烈政策风险：银行利率的提高、二套房政策的收紧；行业风险：目前的房价处于历史高位，相应的投资风险也相应添加；未来区域的供应量较大，竞争较为猛烈；竞争不只来自于同区域内的工程，还来自于高新区北部、东部的部分楼盘。市场研判22.2 区域规划分析2.3 片区房地产市场分析2.1 宏观分析及预测2.4 工程竞品分析2021-2021.4苏州新房成交量价走势2021年苏州楼市：量价齐升，异常“火爆；2021年12月

9、“国四条出台，宣布房地产行业政策从“鼓励转向趋紧；2021年1-2月，“国四条对市场抑制造用影响显现，成交低迷；2021年3月，市场在客户“追涨和开发商“惜售的作用下回暖；2021年4月15日，“新国十条出台，宣告楼市新一轮从严调控开场。2021年2021.1-23月4月异常火爆低迷回暖新政出台先扬后抑“新国十条后：张望气氛浓重，成交短期降至冰点4.15“新国十条4.19住建部：打击捂盘惜售4.17阶段性顶点新政出台后，购房者赶搭末班车，短期签约量激增，新房成交量在4月17日到达阶段顶点后现出下跌颓势，短期内成交下降至“冰点，市场堕入张望。“新国十条解读：剑指高房价，遏制房价过快上涨政策指向

10、政策内容 市场主体 影响层面 住房保障制度 7.确保完成2010年建设保障性住房300万套、各类棚户区改造住房280万套的工作任务,抓紧制定2010-2012年保障性住房建设规划地方政府 一、二级市场 住房供应结构 6.调整住房供应结构,保障性住房、棚户区改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%开发商 二级市场 住房信贷政策 3.实行更为严格的差别化住房信贷政策银行 二级市场 住房交易政策 1.采取坚决的措施，遏制房价过快上涨，促进民生改善和经济发展地方政府 二、三级市场 4.发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用9.加大交易秩序监管力度10.完善房地产市场信息披

11、露制度住房开发政策 5.房价上涨过快的城市，要增加居住用地的供应总量地方政府 一、二级市场 8.加强对房地产开发企业购地和融资的监管政策落实主体 2.稳定房价和住房保障工作实行省级人民政府负总责、城市人民政府抓落实地方政府 整体市场 住房信贷政策2006年首套首付30%；首套小于90平米，首付20%2007年首套自住小于90，首付20%；首套自住大于90，首付30%；二套及多套，首付40%，利率1.1倍2021年首套或改善普通自住首付20%，利率下限由0.85调至0.7 倍；非普非自住适当提高2021年“国十条首套大于90，首付30%；二套首付50%，利率1.1倍；三套及以上，首付和利率应大幅

12、度提高，房价涨幅过快地域停贷；无1年以上当地纳税或社保交纳证明的异地客户，暂停贷款“国十条对于首套住房信贷政策回复到06和07年程度，对于90平以下首套住房，首付比例仍是20%，贷款利率可享用0.7-0.85倍的优惠；对二套房贷款政策那么继续从紧，为06年来最严的政策，值得关注的是，以往界定模糊的改善型需求不再提及，新政对首改客户影响较大；严控第三套购房首付和贷款利率甚至对第三套住房停贷，进一步打击投机需求，突显中央调控决心；严控异地购房，剑指“炒房团，躲避了外地炒房人继续炒房的能够，将有力打击游资购房，有利于继续稳定市场；由于大幅添加二套和三套购房本钱以及限制异地购房，此条对房地产买卖影响最

13、大，假设作为执行主体的银行能严厉执行，将对市场成交量呵斥较大影响。 “新国十条解读：二套贷收紧，三套和异地贷无细那么“新国十条解读：“心思影响大于本质影响经济企稳背景下，房价上涨过快导致民怨影响调和，中央开场注重民生，明确控制投资投机防备风险之意，房地产进入新一轮从紧调控期；从内容上看，提出“房价过快上涨是“关系国计民生，影响社会调和的问题，同时对政府、银行、开发商和媒体都提出严峻要求。对政府实行“考核问责；银行要采取“更为严厉的差别化信贷政策；对开发商加强“购地、融资和买卖的监管，并初次提出“问题严重的要取消运营资历，对存在违法违规行为的要清查相关人员的责任；媒体要“正确引导市场言论。对市场

14、影响最大的仍是信贷政策；从影响上看，由于供应短缺、需求旺盛，以及通胀预期和民间流动性仍较为宽裕，系列政策出台会呵斥一定时间内的市场张望，投资投机需求将会减少，令销售遇冷，但短期内难以撼动“卖方强势，买方弱势的总体格局，对市场参与者的“心思影响大于本质影响；此轮政策的关键点不在内容，而在于政府态度鲜明的“从严，释放对房地产高级别的警示信号。此轮政策在税收政策等层面留有很大弹性空间，估计假设房地产依然“高烧，后市将有更严峻政策出台。过热偏冷过冷微温温热偏热置业者心态恐慌购房投资客过半普遍开始观望下跌预期形成杀跌情绪更重下跌空间有限试探性购买观望情绪退却客户加速入市追涨购房投资客大增一手房量价关系价

15、升量跌价横量跌价量齐跌价稳量增价量齐升价升量减一二手房价差价差超30%由于二手房先行调整，价差进一步推高，之后缓步缩渐一二手价相近一二手价相近价差1020%价差超20%开发商动态惜售观望+促销大幅降价加速销售加速销售惜售政府态度与政策遏制遏制鼓励鼓励沉默抑制苏州市场短期内，市场由“过热转为偏冷苏州市场苏城楼市短期受限，长期仍看好新政出台，市场短期遭遇寒流，属于市场预期范围内，长期看苏城楼市潜力依然很大：1、关于首套和二套房贷政策短期内对市场影响甚巨，但鉴于苏州市场库存房源缺乏，供求吃紧以及苏州房价整体落后于同周边城市，套利空间长期存在，所以苏州市场长期依然看好；2、关于三套和异地房贷，目前尚无

16、实施细那么出台，短期内银行虽从严执行，但后市仍有放松的能够性；3、整体看“新国十条，其警示作用大于实践作用，在短期内会影响客户入市心思，但只需房价横盘整理不再大幅攀升，新政对市场影响会逐渐变小；4、苏州市场除园区房价存在泡沫外，新区和吴中等区域市场房价尚在合理区间内，新政利空影响消褪后能够会有较理想的表现。2.2 区域规划分析2.3 片区房地产市场分析2.1 宏观分析及预测2.4 工程竞品分析城市建立：三区三城苏州城市开展总目的：“青山清水,新天堂;详细为“文化名城、高新基地、宜居城市、江南水乡四大分目的。苏州城市设计总体战略为：和合强心,融通健体。苏州中心城区的总体空间构造为：十字轴带、五楔

17、浸透、多心多点、绿廊相通。苏州城市整体设计：双城两片，奠定未来区域开展基调东部新城未来主城均价：9000元/均价：12000元/均价：15000元/均价：15000元/均价：12000元/均价：10000元/均价：8500元/10公里10公里地铁一号线的开通将极大拉近新区与市中心、园区的间隔，加强了新区与主城区、园区的融会贯穿；地铁的存在使得周边区域价值大大提升，特别是出于洼地的金枫路板块。地铁拉升工程区域价值，与主城区、园区看齐苏福路竹园路长江路专业市场区域中低端住宅高端住宅中高端住宅领峰：处于区域内相对高端板块 2.2 区域规划分析2.3 片区房地产市场分析2.1 宏观分析及预测2.4 工

18、程竞品分析永新置地楼面价：3486元/合景地块木渎镇集体资产楼面价：2991元/朗诗绿峰地块楼面价：3916元/华成商业地块楼面价：3047元/中海高新地块楼面价：7833元/木渎镇集体资产楼面价：1146元/片区土地市场：区域土地楼面价不断攀升带来地块升值木渎片区2007年土地成交建筑面积到达200万方左右，该批地块将于2021-2021年间逐渐入市，2021年木渎片区住宅市场竞争将趋紧；2007-2021年木渎片区住宅成交价钱涨势相对偏缓，楼板价环比大幅上行，占该区住宅成交均价的比例到达58%，从开发商层面看，迫于利润空间进一步紧缩，未来区内工程价钱上涨推力相对较强。片区公寓市场：2021

19、年竞争趋紧，价钱上涨潜力较大木渎片区指：狮山板块、木渎胥口板块木渎片区2021年至今所成交的楼盘工程中，75-90面积段的比例最大，到达33%，90-105、105-120面积段的比例也各占18%。中小户型比例为市场绝对主力，木渎片区中小户型比例120以下占到70%。片区公寓市场：中小户型成交比例占70%2021年一切工程均呈现上涨趋势；国际公馆由年初7500元/上涨到如今12000元/，新地国际公寓由15500上涨到20000，浙建枫华紫园09年10月份开盘，均价上涨1000，新港天都花园9月份入市上涨3000到12000，中锐山水映象也由年初的6000上涨到如今9000；各个工程的涨幅均较

20、大，平均涨幅约35%。片区公寓市场价钱分析：09年平均涨幅35%2021年苏州市区五个重点板块中，相城城北板块平均涨幅最大；竹园板块平均涨幅降低，代表工程为天都花园、浙建枫华紫园等；金枫路竹园板块由于周边配套较不完善，目前在售楼盘也较少，因此涨幅最小。随着轨道交通开通的临近以及周边环境的改善、配套的规划等，将成为今后区域开展的重点，从全市角度上看，乃投资洼地。片区公寓市场价钱涨幅分析：板块后劲十足片区公寓市场总结新区 苏州工程地铁区域一号线的建立，交通优势提升区域房地产开展；位居板块中高端住宅区；工程高度亦是如此区域开展飞速逐渐向主城区靠拢位居长三角房地产市场的价钱洼地，潜力宏大总结：区域公寓

21、市场未来开展潜力宏大区域各楼盘涨幅35%以上，同比全市各片区，涨幅较小1号线开通带动区域房地产开展09年区域房地产市场成交片区房地产市场总结楼板价环比大幅上行区域楼板价地铁交通优势同比2021年度，2021年区域土地成交大幅上升09年区域土地拍卖同比其它板块，区域房地产市场居于洼地！现稳步开展，受交通及市场带动，前景看好！2.2 区域规划分析2.3 片区房地产市场分析2.1 宏观分析及预测2.4 工程竞品分析根据本工程区位属性、工程定位及客户集中程度可确定本案面临的直接竞争工程分别为：天都花园、枫华紫园、诚河新旅城、世茂运河城竞品界定从地缘关系来看，天都花园、枫华紫园和本案有直接竞争关系；从客

22、户分布来看，世茂运河城将是苏福路向东客户的首要分流点，而诚河新旅城和本案同属吴中区，具有一定的干扰作用；板块案名主力面积最新存量现售均价月均去化（套）主力客群狮山路板块国际公馆94-11037套1200030工作、生活缘周边区域（区域感强）市区外溢客外省市落户苏州新地国际公寓111-31540套20000（精装）14苏州本地生意人外省市生意人合、外企在驻苏分公司木渎板块诚河新旅城76-9911套850092产业园年轻购房者周边换房置业者（30-35岁） 外省市落户苏州浙建枫华紫园86-14316套9800140地缘性客群本区域私营业主为主竹园路板块新港天都花园85-140112套1300017

23、2多为投资客，客群覆盖各区域以本区域和市区为主沧浪区世茂运河城88-24078套13000143主力客群：一期工薪阶层，二期青年阶层，三期中等或中等以上收入的白领阶层和苏州市外的投资客。天都花园开发商：新港建立总建面积：38万方总户数：1667容积率：1.7容积率：69%均价：13000元/户型配比供应成交目前均价：剩4层以下大户型，均价12000-13000元/，下半年小高层产品面世。两房89平米和3房120平米是天都花园供需绝对主力，供需两量中，两类房源总和占比70%左右。去化速度10000元/是天都花园去化分界点，整盘在价钱跃升至10000元/后，月成交量迅速下滑至200套以下，价钱继续

24、攀升至12000元/时，去化几乎停滞；2房87户型去化稳定，对价钱上涨敏感性相对最低；3房122户型月成交占比随价升逐渐降低，当价钱越过10000元/后，去化占比稳定在20%左右；3房140 房型和4房174 房型占比整体呈现价升量升态势。天都花园去化价钱分界点在10000元/平米；2房89平米和3房140平米对价钱上涨抗性相对较低供应缺乏近期动态新港天都花园一期高层在售，只剩140平米，3房。二期在下半年推出大户型，140-190平米。一期1100013000元/平。新政前，周成交节节攀升；新政后，出现拐点诚河新旅城开发商：诚河置业总建面积：50万方总户数：1667一期容积率：1.6绿化率：

25、37.5%均价：8500元/供应成交户型配比3月底，诚河新旅城余量房源61套。供求对比中可看出3房110平米户型供需几近平衡，2房87平米房源供应和成交所占比重最大；3房130平米房源供应和成交都是最少该案主打两房86平米房型，去化良好，占比达75%左右去化速度诚河新旅城在最近一年中，月均去化76套，8475。诚河新旅城供应和成交主力均是2房85平米和3房105平米房型，2房户型月成交占比坚持在80%左右。整盘价钱为周边相对低点，各房型对价钱上涨抗性较低近期动态诚河新旅城于3月底4月初加推少量高层2房85平米房源，两周内根本去化终了，目前房源供应吃紧。诚河新旅程二期高层估计下半年推出，产品仍以

26、中小户型为主打。一期房源根本去化终了，二期高层仍以小户型为主力，估计下半年上市枫华紫园开发商：浙建地产总建面积：31万方总户数：1200容积率：2.5绿化率：37%均价：9500元/户型配比供求对比中可看出3房110平米户型供需几近平衡，2房87平米房源供应和成交所占比重最大；3房130平米房源供应和成交都是最少供应成交2房87平米户型是供需主力，3房两种户型108平米和130平米平分秋色去化速度2房86 房型对价钱上涨抗性相对最低，月去化占比稳定在60%以上；3房110 户型对价钱上涨抗性较大，价钱到达8500元/ 后，去化占比萎缩至10%以下；3房124 户型在8500元/ 时，月去化占比

27、最大，然后随价钱攀升而降低。整案在去化过程中价钱上涨阻力相对较小，2房86平米、3房124平米对价钱上涨抗性相对较低市场遇冷、供应缺乏，成交量忽然下跌近期动态枫华紫园在最近12周中，周度平均去化8套，745，近期一方面由于可售房源缺乏，另一方面由于新政影响，成交量呈下滑趋势，二期估计下半年开盘。近期成交整体上行，新政后震荡下行世茂运河城开发商：世茂地产总建面积：150万方含商业容积率：2.5绿化率：42%均价：13000元/供应成交户型配比3月底，世茂运河城余量房源78套。供求对比中可看出六种户型供需几近平衡，2房87平米和3房 130平米房源供应和成交所占比重最大；4房187、265平米房源

28、供应和成交最少2房87平米、3房130平米房源整体供需平衡且是去化主力去化速度2房89平米户型对价钱抗性较低，月成交量占比稳定在40%左右；1房61平米房型有追涨趋势；3房133平米价钱分界点在9000元/ 左右，越过该点，成交占比逐月降低。整盘去化价钱分界点为9000元/平米，2房89平米和1房61平米对价涨抗性较低，3房133平米抗性较强近期动态世茂运河城在最近12周中，周度平均去化24套，2023；新政出台后一周，客户赶在政策实施缓冲期内集中签约，周成交量大幅攀升至102套。世茂运河城目前三期在售户型面积88-240平米，均价13000元/平米。新政前，震荡上行；新政后，集中签约工程竞品

29、分析总结1、区内典型竞品多自带大体量商业配套，配套业态涵盖酒店式公寓、酒店、商业街、SOHO等；公寓以20层以上高层为主。2、由竞品历史供求构造看，90 左右及其以下两房产品供求两旺，且是片区市场供需绝对主力；100-120 是次要主力，供需根本平衡。3、价钱区间大，8500-13000元/ 不等，片区均价约在9000-10000元/ 左右，主力总价在80-130万左右。4、典型竞品未来两到三年中公寓供应体量约在144万方左右不含本案，远期看片区竞争趋紧张，但目前该板块工程均处于推盘间歇期，可售房源供应吃紧。5、两房85-90平米和3房120-130对价钱上涨抗性较低。客群分析3枫华紫园天都花

30、园本案参考楼盘寻觅与本案产品及高度等同的竞品工程新港天都花园；寻觅与本案临近但质量略低的参考工程枫华紫园；以两工程的客群对比，结合本案产品特性及市场需求，寻觅本案的目的客群！从以上对比可明显看出，枫华紫园以初次置业客群为主，而本案竞争目的的新港天都花园那么以投资客群为主导。结论：两大楼盘价钱不同，差别较大，导致其客源的构成亦不一样！参考工程及竞争工程客群分析由以上对比可看出：枫华紫园主体覆盖区域以南向西的地缘客户，外区域客户比例非常低新港天都花园主体覆盖区域以北向东的客户，地缘性客群虽占一定比例，但各区域均有一定覆盖率，外区域客群以主城区客户比例为最高；结论：本案客群中，新区和吴中区的地缘性客

31、群占一定比例，其次是向主城区的客源覆盖；参考工程及竞争工程客群分析由以上对比可看出：枫华紫园和新港天都花园的购房主力均是私企老板及个体运营户；阐明占多数的地缘性客群其购买力非常强；结论：本案的首期客户将有大批具一定购买力的地缘性人群进入；参考工程及竞争工程客群分析由以上对比可看出：枫华紫园： 35-45岁客群为主力， 25-35岁客群比例明显高于45岁以上客群新港天都花园：35-45岁客群为主力， 25-35岁客群比例接近45岁以上客群结论：本案的购房主力年龄段应在35-45段。综合各产品的市场需求，上下两个年龄段的客群比例亦相差不大；参考工程及竞争工程客群分析由以上对比可看出：枫华紫园：以自

32、住客为主的客群更关注交通的便利，新港天都花园：以投资客为主力客群对交通所带来升值潜力的关注度同比更高！其次对户型及价钱的关注那么同比降低！结论：两盘的中心竞争力和市场关注点同时指向交通，本案在交通上的优势亦同时被客群首要关注；参考工程及竞争工程客群分析竞争工程与参考工程主力客群对比综述主力客群分析参考项目竞争项目枫华紫园新港天都花园客户需求首置为主改善、投资为主年龄段30-4035-45客户来源地缘性客群比例最大木椟地缘性客群比例最大新区，其次是市区和平江等区域客户职业私营业主、私企老板私营业主关注重点交通交通小结：两工程的对比反差较大，除占据主导的地缘性客群为主之外，两极分化严重；枫华紫园最

33、大满足首置及自住客群的生活需求，消化地缘性客群；新港天都花园最大满足投资客群的需求，覆盖地缘客群至市区客群的更广区域，高收入客群的打击面更大；参考工程及竞争工程客群分析家庭年收入税后月收入月还款（月收入30%-40%，30年）总价承受力首付（5成）客源特征15-20万12000-16000元3600-4800元100-110万50-55万一次置业20-25万16000-20000元4800-6000元110-137万55-69万二次置业25-30万20000-25000元6000-7500元137-171万69-86万二次置业为主30-50万25000-41000元7500-12300元171

34、-280万86-140万二次置业为主50-80万41000-67000元12300-20000元280455万140-228万二次置业为主80万以上67000以上20000元以上455万以上228万以上三次置业为主本案客群属性本案面积区间预估总价区间首付（5成）96100-12050万起109.65120-14070万左右134140-17080万左右中小户型客群大户型客群客户分类模型健康养老（55岁以上）品质家庭（35-45岁）都市新锐（25-35岁）独身E族新婚族已婚丁客幼小3口之家中大学3口之家儿女立家三代同堂二老空巢 中 产 型 经 济 型 富 裕 型 富 贵 型 富 豪 型300万2

35、060万 10万新新人类22-25岁 购买力客户类型家庭构造客户类型80万200万本案客群属性主力面积：109134主力面积：96109 小康 型 10-20万年龄构造：25 35 岁96户型 30 50岁 109.65 134户型【主力客群】家庭构造：青年置业、三口之家96、109.65户型三口之家以上134户型任务区域：新区、吴中、市区生活区域：新区、吴中、市区职位区间：公司中上层管理者、私营业主、私企老板、白领本案客群最终锁定客户清点深沉的感情，对本区域认同新区公务员等待小户型产品吴中和新区江浙个体户及私营业主任务地点近，交通便利外区域私营业主关注工程的口碑传播地铁沿线的企业白领交通方便

36、，降低生活本钱周边城市的潜在客户城市身份标签、投资型区域居民50%的地缘客户50%的外延客户50%地缘性客源+50%外延客源市区的外溢客群区域开展潜力本案客群比例本案客群分布图地缘性客群本区域及新区白领专业市场经商户、私企老板城区外溢客群外省市客群地铁沿线客群生活重心、任务中心在吴中及新区等地，以公务员、新区商圈等相关银行职员、新区产业园中层白领、年轻置业者为主重要客户偶得客户周边置业者外省市、想落户苏州、长期投资中心客户首置客群梳理：96平米的客群居多本案客群梳理客户描述他们，居住需求小户型为主、性价比高、实用便利他们，在25-35岁之间，土生土长于苏州或来自于外省市；他们，多为公务员、银行

37、职员、新区产业园中层白领；他们，有一份不错的职业，收入稳定，正处于事业上升期；他们，关注轻轨交通、生活配套的便利，对生活品质有追求；他们，居住讲究紧凑实用，性价比高；他们，注重区域未来的升值潜力和发展空间； 投资客群梳理：109.65平米的客群居多本案客群梳理吴中区及新区私营业主、企事业单位中高层管理人员重要客户偶得客户市区中高端外溢客群外省市投资客群中心客户客户描述他们，投资需求实用、便利、升值潜力他们，或来自于企事业的中高层，或私营老板！他们，与年轻渐行渐远，但有一定经济实力！他们，或“地主”或敏锐的投资者或资金运转高手，有独到、长远的投资眼光。他们，对区域发展价值认可，看好产品升值、保值

38、空间；改善客群梳理：134平米的客群居多本案客群梳理客户描述他们，改善需求舒适、品质、服务他们，事业处于上升期，奖励自己和家人的心情迫切他们，对品质生活的向往和对身份认同的提升感较强他们，已拥有一定的经济基础和社会地位。他们，拥有属于自己的身份标签！他们，事业正处于上升阶段，有社会责任感。他们，对区域发展价值认可，追求细节与品质；涵盖，少数追求品质生活的、物质条件优越的养老型客户区域内及周边高端改善客群、私营业主为主重要客户市区中高端外溢客群外省市想落户苏州的中高端客群，经商户为主；中心客户偶得客户价钱推导4本案价钱挑战：以竞品楼盘新港天都花园为目的！首期推盘均价战略定价战略：首期推盘均价战略

39、一、对比新港天都花园的户型面积、单总价，初步推导出本案各户型的总价及均价区间！二、在此价钱上进展首轮修正：两大途径区域价钱区间及区域楼盘供存量；三、二次价钱修正：参考区域临近工程及竞品工程的供销比；新港天都花园价格区间房型面积120002室2厅1卫89.231073室2厅1卫120.671453室2厅2卫141.371704室2厅2卫173.66208合景木椟项目价格区间房型面积1100011500120001250013000两房90+1房99104108113117108+2房119124130135140三房133+1房146151160166173结论： 从以上对比可看出，本案90+1

40、房面积段户型是类比缺口；同比本案地段和区域相对优势，其均价区间应在12000-12500元/平米之间首期推盘各户型定价战略首轮价钱修正：首期推盘价钱战略在初定的均价上根底上进展首轮修正区域价钱区间：寻觅本案的平安底价；区域楼盘供存量：寻觅本案价钱的时机点；世茂运河城13000湖山新意1100011000-20000天都花园12000今创启园9800枫华紫园9800山水华庭8400诚河新旅城8000新地公寓20000上城960010000-130009000-10000山景天下7000以别墅为主-均价12000少量公寓7000区域楼盘价钱分布总图首期推盘平安价钱首期推盘平安价钱板块案名项目规模产

41、品类型主力面积最新存量现售均价近两月平均去化（套）狮山路板块国际公馆13万m2小高层、高层94-11037套120003新地国际公寓9万高层111-31540套20000（精装）3.5木渎板块诚河新旅城50万小高层76-9911套850066.5山水华庭22万高层、小高层120-160634套840088浙建枫华紫园31万高层86-14316套980050姑苏世家12.5万多层、花园洋房97-25626套800019竹园路板块新港天都花园40万高层85-140112套1300029中锐山水映象18万多层93-12722套1000073今创启园4.3万高层50、868套10800（精装）0沧浪世

42、茂运河城150高层88-2407813000131综合考量本案优劣及区域价钱、供应量，本案的平安价钱应在10000-11000元/平米之间！首轮价钱修正结论：首期推盘价钱战略价钱二次修正： 以竞品楼盘价钱提升后的供销比变化为参考，为本案初次开盘均价做二次修正首期推盘各户型定价战略以新港天都花园为参考：首期推盘价钱区间供销比：目前无房成交率：自09年至今月度成交继续走低，2021年周度缓步上扬！价钱走势：9000元/平米12000元/平米以枫华紫园为参考：首期推盘价钱修正供销比：09年供不应求，2021年小幅回落！成交率：自09年至今月度受推量的影响起伏很大；价钱走势：7300元/平米9800元/平米结论：以竞品楼盘的供销比及价钱走势为参考，结合市场政策影响及本案首轮推售产品的客群参考、竞争优势！首期开盘合理均价为：10000-11000元/平米首期推盘价钱修正中心定位52021年合景中心战略：从“生活城到“人居城2021年，在北苏州美丽的活力岛畔，一座百万方质量生活城合景峰汇国际拔地而起！生活城讲究的是一种宜居的形状。公寓、酒店、商场、写字楼、广场、休闲街区，丰富的业态是宜居组成的基点！蜿蜒水系、三重叠绿、中式小品美轮美奂的景观，匹配质量生活城的无限温馨！人民路、万达广场、观前街一切外部配套完善质量生活城的