富力丽思国际公馆营销执行方案

1、成都只需一个富力中心成都富力丽思国际公馆营销执行方案方案提纲一、丽思面临问题二、丽思定位突围三、丽思产品建议四、2021年易居义务五、2021丽思营销执行PART 1 丽思国际公馆面临着什么2021年1月-12月，供应面积从1月的32.31万，涨到了12月的峰值，高达423.94万。从图表中可看出，春、秋季房交会前期依然是供应的顶峰期，8、9、10月份根本坚持在200万的供应量，2021年12月供应量到达最大值，一方面是由于住宅市场逐渐好转；另一方面，开发商在2021年年底加大供应，为2021年开年做好充分预备。品牌开发商角逐猛烈，富力2021至关重要。2021年成都市商品住宅供应走势分析20

2、21年主城区供应量在春秋季房交会前期供应量加大，年底到达供应量的最大值.26万，成交均价呈现动摇，最低价3月份8031元/，最高价为12月份8758元/。2021年主城区市场商品住宅供求关系分析单位：万左轴，元/右轴2021年度成都市各区域、各环线商品住宅供应对比分析由图例可以看出，从各区域来看，城中的供应量坚持最低，从各环线来看，一环内供应量最低。丽思国际公馆从供求上来说，存在着时机。2021年度成都市商品住宅供应对比分析从各环线成交价钱差距上可以看出， 2021年内环内和内环-1环成交价钱受房产调控影响较大，内环-1环成交均价降幅最大，环比下降15.76%。内环内位居第二，降幅为15.62

3、%。2007年-2021年成都市商品住宅各环线成交价钱走势分析2021年城中市场在4、8和10月份均推出4万的住宅面积，供应面积在这3个月到达最大值，成交面积那么在年底到达最大值2.11万，市场趋好。价钱动摇加大，2月份价钱跌到9000元/，之后缓步上升。单位：万左轴，元/右轴2021年成都城中商品住宅成交价钱动摇分析竞品分析竞品工程分布成都市一环内，间隔本案2.5公里范围内，单价趋同的工程。项目名称总建筑面积在售均价装修情况世茂玉锦湾39万13000元/毛坯朗御7.7万20000元/精装时代尊邸55万19000元/毛坯竞品形状规模分析项目名称世茂玉锦湾朗御时代尊邸本案开发商成都世茂房地产开发

4、有限公司 新加坡新嘉置地龙茂房地产开发（成都）有限公司成都富力熊猫城项目开发有限公司占地面积77亩11亩106亩25亩建筑面积39万平方米7.7万平方米55万平方米30万平方米容积率5.587.35414.54绿化率30%28.6%30%34%物业形态普通住宅, 洋房、酒店式公寓 高尚住宅、电梯高层豪宅板塔结合 超高层 世纪峰景誉峰雍锦汇城南1号望今缘三环外城南会展中心三环外金融城板块东大街一环一心桥三环外金融城豪宅一环外，望江公园地段 120-3003/4/5房180-3604/5房220-23090-2603/4房230-340主力房型 13000元/ 16500元/ 18000元/130

5、00元/ 22000元/ 均价150-1200万350-1200万360-600万200-450万600-2500万总价龙湖物业广州宁郡物业九龙仓物业中海深蓝物业朗基物业效力 共1700剩1314套去化23%一二期共1600套，去化60%去化10%共2490剩750套，去化70%当期共146套剩106套去化30%去化清水/精装3000精装6000精装4500清水精装6000装修住59万住32万 商40万6万43万 6万 体量绿地锦天府保利康桥华润金悦湾二环路东五段三环路内东五段西三环外金沙板块185-3453房120-2003/4房210-420 3/4房17000元/ 00元/ 20000元

6、/ 240-330万180-320万380-650万绿地物业金钥匙物业 华润物业1243套去化约15%1182套剩860套，去化28%当期去化25%精装4000-6000清水精装650028万 25万 33万 竞品相关信息分析单从价钱、客群及户型上考量，丽思国际公馆的去化率属于市场平均程度，要完成今年的销售目的，需求突围1、市场方面受继续调控影响，动摇较大，2021年丽思国际公馆推货阶段需谨慎；2、单从购买客群、单价、户型等方面考量，丽思国际公馆从产品力等各方面要素考量，竞争压力不容小觑。市场小结： 压力分析分析销售妨碍SWOT分析地域：位于成都CBD中心区域，区域独一品牌：富力地产为全国知名

7、品牌开放商，全国房地产综合实力第一名配套：工程本身配套完善，配有空中园林、恒温泳池，会所等。户型：90-260多元化的产品构造，客户选择面广交通：地铁、公交兼备，交通方便。优势前身熊猫城对工程影响较大。交通不畅问题严重，顶峰时期出行拥堵。工程位于主干道上，噪音较大，灰尘较多。商业聚集地，居住气氛不浓。小区绿化景观较少，不符合成都人居住习惯总价较高，成都近年来超越200万的商品住宅销售情况较差优势区域内独一,具有充分的竞争优势；成都正处于向国际化都市开展的进程中，越来越多国际商务人士聚集此地，为丽思国际公馆这样具有国际规范的住宅提供了市场潜力。2021年财富论坛在成都富力丽思卡尔顿酒店盛大举行。

8、时机产权未明确之前，后期产品推售能够出现影响且容易出现负面市场竞品较多，成都市区类似居住产品较多同价位段可选择产品类型较广，市场份额占比较小成都市场政策趋紧要挟问题1前生是熊猫城，客户认同感不高1.屡战屡败，声誉受损。工程从93年拿地，阅历8年长时间的拆迁任务，2002年开场开工，期间由于资金问题，3次停工。2006年引入铜锣湾百货，招商失败。2.地铁商铺，子虚乌有。地下三层的商业物业曾经出卖，原宣传的是地铁1号线地下通道进出口的“地铁商铺，现已开通的地铁1号线地下通道却未到达工程底商。3.政府退股，市民疑虑。原工程为政府首批招商引资工程，成都市政府持股7.5%，现已退股。病症：地段价值无法弥

9、补区域的“老印象问题2工程推行范围过窄，市场聚焦性小。2021年工程主要以线下推行为主，线上未做推行，客户知晓途径有限。病症：酒香也怕巷子深问题3工程处于春盐商圈和骡马市商圈之间，如何突出不可复制的优势？病症：客群不对位地段可无能为力1、市场与竞品的双重压力，丽思国际公馆2021年要突破需求突围；2、处理问题：防止红海，差别化竞争，重新定位物业类别。总结：第一部分PART 2 丽思国际公馆究竟是什么成都的高端物业从洋房，别墅一路进化到电梯豪宅，那么,丽思国际公馆,究竟属于其中哪一类?抑或它不属于他们?丽思国际公馆究竟是什么?今天，我们且将丽思国际公馆归于新的物业形状,从这种新的物业形状说起多伦

10、多四季世家 多伦多四季世家国际公馆顶层两千八百万美圆售出位于多伦多新建成的四季世家酒店效力式公馆的奢华顶层复式套房以两千八百万美圆的价钱售出，这宗房产买卖创下加拿大酒店效力式公馆的售价纪录。房主可以充分享用四季酒店的全部设备及配套效力。 多伦多四季世家工程的两座塔楼里较高的一座包含100套企业高官级的国际公馆；另一座塔楼中有110套星级酒店的公寓部分，85%曾经售出。洛杉矶丽思卡尔顿洛杉矶L.A.LIVE丽思卡尔顿酒店大厦于2021年建成，高54层，201米，是洛杉矶最高的住宅建筑；1-24层为丽思卡尔顿酒店，27-52层为国际公馆，拥有17种户型、224套奢华住宅，包括12间顶层套房；户型从

11、89-399平米不等。住宅内部的奢华设计由Gensler建筑事务所打造，配备了丽思卡尔顿酒店可以提供的全部五星级设备，包括位于26层的屋顶游泳池、休憩室、健身中心和Wolfgang Puck 最新推出的wp24餐厅、住户公用健身中心、顶楼泳池及SPA等；总房价在84万美圆至900万美圆/套之间。全球在售四季世家国际公馆价格一览项目总价（美元）总价（城民币）房型奥斯汀四季国际公馆$400万约￥2530万1居室-3居室波拉岛四季国际公馆$600万-$1400万约￥3796万-￥8858万3居室-6居室丹佛四季国际公馆$89.5-$750万约￥566万-￥4745万1居室-4居室毛里求斯四季国际公馆

12、$500万-$600万约￥3163万-￥3796万4居室-6居室迈阿密四季国际公馆$120万$-500万约￥759万-￥3163万1居室-4居室西雅图四季国际公馆$200万-$1000万约￥1265万-￥6327万1居室-3居室塞舌尔四季国际公馆$650万-$1175万约￥4112万-￥7434万3居室-6居室多伦多四季国际公馆$120万-$1500万约￥759万-￥9491万1居室-3居室韦尔四季国际公馆$530万-$1610万约￥3353万-￥1亿1居室-5居室全球知名的四季国际公馆，价钱均为当地最高程度中国一线城市典型国际公馆价格一览城市项目售价租金公馆周边高端住宅公馆周边高端住宅北京千

13、禧公寓70000元/平米40000元/平米35000元/月12000元/月四季世家100000元/平米60000元/平米35000元/月15000元/月上海巴卡拉公寓120000元/平米50000元/平米15000元/月上海芝大厦85000元/平米45000元/平米30000元/月14000元/月广州新世界酒店公寓72000元/平米43500元/平米33000元/月12000元/月万豪国际公寓78000元/平米45000元/平米35000元/月12000元/月中国一线城市国际公馆售价及租金均远高于周边的高端住宅一倍或以上不论在多伦多四季，还是在洛杉矶丽思卡尔顿，这些高端物业均覆盖在这个被业界称

14、为“酒店效力式的光环下； 这种极具价值的高端物业是城市化和房地产市场快速开展进程中的必然产物。恒辉盛阁国际公寓香格里拉大酒店酒店公寓丰德奥克伍德华庭盛捷江畔效力公寓胜利的先行者效力式公寓在成都基本介绍成都盛捷江畔服务式公寓是全球最大的服务公寓运营集团雅诗阁集团入驻成都的首家服务式公寓，共拥有200套公寓单元。享有酒店服务项目基本服务付费服务1.叫醒服务2.泊车服务3.自助免费早餐4.房间清扫服务（长租客每周2次，周日及公共节假日除外）5.不定期组织活动6.免费使用健身房、泳池、桑拿1.速递服务及送餐服务2.餐厅付费点餐服务3.机场接送服务4.洗烫与干洗服务5.商务中心服务6.每天购物车接送（七

15、天安排的地点不同）7.儿童托管服务配套设施1.会议室、商务中心2.室内恒温游泳池3.健身中心、桌球、拳击台4.瑜伽/舞蹈及韵律操房5.桑拿，蒸气浴6.前台贵重物品保险柜主要入住人群国外企业高管居多、旅居成都的外地商务城士盛捷江畔效力式公寓房型数量出租率优惠后租价国际公馆单间(68)2670%12800元/月豪华国际公馆单间（78）3470%14800元/月国际公馆套房(123)10350%19800元/月豪华国际公馆套房(150)2550%22800元/月豪华家庭套房(191)880%35000元/月豪华复式套房(480)40%58000元/月总计20060%基本介绍成都丰德奥克伍德服务式公寓

16、是美国奥克伍德酒店管理集团在中国签约的第九家服务公寓，拥有237套设计现代化的豪华公寓套房。酒店服务项目基本服务付费服务1.24小时前台服务2.自助免费早餐3.定期清扫服务（长租客每周2次）4.定期组织客户活动1.餐厅付费点餐及送餐服务2.豪华用车及机场接送服务3.洗衣/干衣服务4.商务中心服务5.宠物饲养（需签订协议）6.儿童托管配套设施1.会议室、商务中心（供小型常规商务办公）2.室内恒温游泳池、健身中心（客户免费）3.桑拿（干蒸）、瑜伽室（客户免费）4.餐厅（早餐自助免费，简易正餐）5.房间内电子保险柜主要入住人群美国领事馆高官、国际航空高管、外企高管（大众、英特尔等）、富二代丰德奥克伍

17、德效力式公寓房型（面积)门市月租价优惠后租价豪华单间（49）28000元/月20000元/月国际公馆单间（58）30000元/月25000元/月高级一居室（87）38000元/月30000元/月豪华一居室（93）40000元/月35000元/月国际公馆一居室（95）42000元/月40000元/月豪华两居室（127-130）52000元/月50000元/月国际公馆两居室（142）58000元/月56000元/月豪华三居室（150）68000元/月60000元/月国际公馆三居室（176-184）80000元/月78000元/月基本介绍位于市中心商务区和天府广场之间，位于地标性位置。拥有360套公

18、寓套房，由香港梁志天操刀室内设计，内部设施贵雅舒适。酒店服务项目基本服务付费服务1.24小时礼宾2.信件派送至房间服务3.每日免费享用2-6份自助早餐4.房间清扫服务（长租客每周3次）5.在第一次入住时提供欢迎套装6.不定期组织业主聚会及外出活动1.餐厅零点菜品享受8折优惠2.豪华用车及机场接送服务3.酒店式洗衣服务4.自助餐PARTY服务5.儿童托管服务6.环球医生预定服务7.多城会议使用仁恒写字楼8.往返主要商业购物区的班车服务配套设施1.会议室、商务中心（供小型常规商务办公）2.室内恒温游泳池、健身中心（客户免费）3.桑拿（干蒸）、瑜伽室（客户免费）、音乐按摩室（客户免费）4.餐厅（早餐

19、自助免费，其他点餐）5.房间内电子保险柜主要入住人群以外资企业高管为主，如法国家乐福，主要为欧美籍，少量日本客户、韩国客户仁恒辉盛阁效力式公寓房型（面积)门市月租价优惠后租价豪华单间50-5530000元/月16000元/月服务公寓单间34000元/月17000元/月经典单间38000元/月20000元/月豪华一居室70-8050000元/月24000元/月服务公寓一居室55000元/月26000元/月经典一居室60000元/月28000元/月豪华两居室105-11470000元/月34000元/月国际公馆两居室78000元/月37000元/月经典两居室85000元/月40000元/月豪华三居

20、室130-15098000元/月45000元/月国际公馆三居室108000元/月49000元/月经典三居室120000元/月55000元/月基本介绍位于市中心，俯瞰锦江如画美景，拥有26套长租公寓享有酒店服务项目1.餐厅消费享8.5折优惠，同时享有签单特权（月底统一结算）2.泊车服务3.商务中心服务享受8折4.网球场和按摩服务享受9折5.免费使用健身中心6.国际与国内直播电话享受成本价格优惠（仅限客房内使用）配套设施客户可享用酒店全部完善配套：1.4个特色餐厅及酒吧2.蓉咖啡西餐厅、招牌中餐厅3.室内恒温游泳池、网球场4.宴会厅、多功能厅、演播厅5.前台贵重物品保险柜主要入住人群国外企业高管、

21、国内石油行业高管、国内企业高管等香格里拉大酒店长租公寓房型（面积)数量出租率门市月租价优惠后协议月租价豪华一居室套房（84）10100%35000元/月28000元/月豪华二居室套房(126)1290%50000元/月39000元/月豪华三居室套房(138)40%60000元/月48000元/月总计2680%虽然，成都市场上与丽思公馆类似的效力式行政公馆或酒店长租公寓均只租不售；但其整体的月租金程度均坚持在30000-50000元/月；他们均获得了良好的业绩，这也预示着丽思国际公馆有着良好的市场前景。由此，我们可以想象丽思国际公馆，重新定位为“酒店效力式“世界500强行政公馆之后，将具备极高的

22、投资报答空间。丽思国际公馆改动成都目前无可售国际公馆的市场格局国际公馆市场不再寂寞成都目前独一可售的超星级国际公馆富力丽思国际公馆富力高端物业开发，成熟的国际公馆运作国际五星级丽思卡尔顿酒店联姻典型区域典型案例面积（平米）售价（元/平米）入住率租金（元/月）年回报率市中心香格里拉公寓126以25000元/平米计算90%3900013.4%市中心盛捷江畔78以15000元/平米计算70%1500010.8%城南CBD辉盛阁105以25000元/平米计算65%4000011.9%城南CBD奥克伍德87以25000元/平米计算70%3500013.5%丽思国际公馆投资价值分析成都市场上的效力式公寓，

23、目前几乎均为只租不售，该类物业租赁市场比较火爆，到达70%以上的入住率程度。备注：年报答率=年租金收入/总投资本钱=单位租金*户型面积*12*入住率/户型面积*售价4.80%3.60%7.30%4.40%0.00%5.00%10.00%15.00%商铺住宅写字楼普通公寓效力公寓不动产投资报答对比分析投资报答率13.50%投资报答率对比分析物业类型对比5种类型的投资物业，可以很明显从上表看出，效力公寓的投资报答远高于市场其他常规投资物业，到达13.5%的投资报答率。现有物业最高投资报答率丽思国际公馆投资价值分析 该类物业在成都尚处于起步阶段，市场供应量较少，随着成都国际化进程的加速，未来国际公馆

24、具备宽广的市场空间：1成都外籍城士成为国际公馆租赁的主力军：无论是北京、上海还是成都，外籍城士是本地国际公馆租赁的主力军。目前上海外籍城士为14.32万城。而目前成都常驻外籍城口数量超越2.5万城，从统计数据看，成都外籍城口约为上海外籍城口的1/6，外籍城士国际公馆需求量宏大；2成都国际公馆市场供应量与一线城市差距甚远：目前上海国际公馆的市场供应约10000套，北京CBD区域国际公馆超越12000套，对比成都，目前市场上只需共823个套，整个市场供应量不到上海的1/10。按照外籍城口数量以及成都城市开展远景来看，保守估算国际公馆市场容量需求1600套，而目前市场上仅有不到1000套。丽思国际公

25、馆研判区域内几乎没有竞争对手；区别市场上豪宅的扁平化竞争；酒店效力式方式吸引高端自住兼投资客，高投资报答率吸引高端物业投资客客群扩展大力促进销售。第一部分PART 3 丽思国际公馆将要做什么丽思国际公馆以其特有丽思卡尔顿酒店资源，强有力的改动了传统酒店效力与效力式酒店公寓脱节方式，在这里，拥有着完善的管家效力，超前的效力理念，完善的硬件设备，如回家般的感受吸引着高端群体朋务式公寓这里是“回家普通的感受暖和、温馨、放松主题定位产品建议之：交付规范“废品交付不浪费每一处，可借用项目的商业配套、酒店配套，构成有机一致。产品建议之：交付规范“废品交付超强的硬件设备满足城市金领不同的生活需求不输于传统星

26、级酒店的文娱享用产品建议之：会所功能添加这里也有着强大的商务功能企业高局会议给前来出席的商务精英提供最优质的效力产品建议之：效力内容定制强有力的软件效力针对不同客户的管家式效力为每一位客户量身打造产品建议之：效力内容定制住宿+餐饮功能-中心支持功能产品建议之：效力内容定制现代功能： 文娱功能 商务功能 生活配套文娱功能：思索到客户本身的餐饮及文娱功能，丽思可适当引入丽思卡尔顿其中涉及对内客户的健身场所。商务功能：结合目的客户群，每局确定商务会议厅，满足高端商务人士的商务需求。生活配套：提供交通预定及其他的生活配套效力。产品建议之：效力内容定制利益点：最超值的效力式托管官邸中心点：总统式的奢华温

27、馨居住增值点：星级酒店植入、管家效力根底点：购食住娱一体化带给客户的综合价值吸引客户的最主要层面带给客户惊喜的不测带给客户根本的满足丽思国际公馆的中心价值观光渤宠商务精英企业高管周边办公人群量大，会聚了众多的写字楼，高层商务精英众多聚集世界500强企业，将会带来不少的高端商务人群目标客群丽思国际公馆的客群定位 根据成都市场同类产品客群得出第一部分PART 4 易居为丽思国际带来什么2021年 9亿2021义务分解备注：以下一切推盘及数据均为拟定，仅作为战略根据参考，最终以甲方义务核实为准。东华门街B1、B2塔未推出，整栋出卖B3塔毛坯出卖B4和B5塔精装出卖B4目前是毛坯3-21层为超甲级写字

28、楼，尾盘在售，22-40层为丽思卡尔顿酒店，目前未开业曾经开业，目前还在继续招商还剩211套房源为推出富力史丹尼公寓富力中心丽思卡尔顿酒店富力天汇丽思国际公馆顺城大街体育场路上升街【富力史丹尼公寓】211套，均价1.61.8万，目前未推，估计年后推出。【富力中心】20套左右，均价1.52.3万，尾盘出卖。【富力丽思国际公馆】B1、B2目前未推出，计划整栋出卖，B3毛坯推出，B4当前清水，方案改为精装产品和B5精装推出，面积96260，套一至套四，均价1.61.8万毛坯1.3万。2021年总货量14亿高端工程客户资源联动高端占领分类来源数量/人易居资源（已成交客户）雅居乐（别墅）150恒大金碧天下（别墅）300恒大山水城（别墅180中粮祥云（叠墅/高层）180中海城南一号（高层）100亚特兰蒂斯（别墅）30华润金悦湾（高层）80北