物业管理基础2012的课件

1、物业管理基础物业管理简说最早出现在19世纪60年代的英国。OctaviaHill规范租户行为的管理办法 。 现代物业管理却诞生并发展于19世纪末20世纪初 美国。1911年世上第一个业主组织“建筑物业主组织（BOO）”成立，标志着现代物业管理的诞生。 1981年3月10日，深圳市成立了第一家涉外商品房物业管理公司。1994年3月，建设部颁布33号令，城市新建住宅小区管理办法，正式确立了现阶段物业管理的新体制，推行社会化+专业化的管理。2003年9月1日，物业管理条例实施2007年10月1日，物业管理条例更新/物权法实施。五业精神责业责任心+负责廉业廉洁自律勤业勤奋努力敬业崇敬+看得起爱业热爱现

2、阶段中国大陆住房问题中的几个基本问题白话解业主业主大会业主委员会建筑物区分所有权 房产税物业物业管理物业服务企业 土地 房地产(不动产) 公共与共有学校、购物、交通业主条例第六条:房屋的所有权人为业主。业主是指物业的所有权人。业主可以是自然人、法人和其它组织，可以是本国公民或组织，也可以是外国公民或组织。 房屋所有权与土地使用权归属同一个主体 。具备业主身份的情况有三种： 办证大国一是房屋所有权证书持有人；二是房屋共有权证书持有人；三是待领房产证和房屋共有权证的购房人。非业主使用人不拥有物业的所有权，通过某种形式获得物业的使用权，并实际使用物业的人。问题？1）夫妻双方，一方是业主，另一方是业主

3、吗？2）父母儿女是不是业主？3）开发商是不是业主？单个业主的权利1)依法享有所拥有物业的各项权利。A.对自用部位占有、使用、收益、处置、修缮、改建等基本权利。B.对共用部位，设施设备的权利。2)参与物业管理，要求物企依合同提供相应的管理与服务的权利。3).拥有对物业服务企业提供的监督、建议、批评、咨询、投诉的权利。业主大会业主大会是由管理区域内全体业主组成，是物业管理区域决定物业重大管理事项的最高权力机构；是业主自治管理组织；是非社团法人组织。注意1)一个管理区域内只有一个业主大会。可以不成立业主大会，由业主共同履行业大和业委会的职责。2)重大管理事项有哪些？一）制定修改业主大会议事规则；二）

4、制定修改管理规约；三）选举或更换业委会成员；四）选聘和解聘物企；五）筹集和使用专项维修资金；六）改建、重建建筑物及其附属设；七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。 3)业主自治指业主有权对自己拥有的房产（专有+共有）的使用，经营和管理做出决定。业主自治的关键就是：召开业主大会+选举产生业委会业主自治的前提条件是：制定和通过管理规约。4）业主大会成立的条件。物管区域内，房屋出售并交付专有部分建筑面积达50%以上，或者首套房屋出售并交付使用满2年。公有住房出售建筑面积达到30%以上的，可以召开第一次业主大会。这时，建设单位应按政府的要求，及时报筹备首次业主大会会议所需的文件资料：物业管理区域证

5、明；房屋及建筑物面积清册；业主名册；建筑规划总平图；交付使用共用设施设备的证明；物业用房配置证明；其他有关资料。5）业主大会议事两形式： 业主大会会议可以采用集体讨论的形式；也可以采用书面征求意见的形式 。6)业主大会会议分为：定期会议/临时会议 定期会议应按照业主大会议事规则的规定召开 ； 经20%以上的业主提议或管理区域内发生重大事项或紧急事件需要及时处理的；议事规则或管理规约规定的其他情况等，业委会应组织召开业大临时会议。 7)业主代表大会 业主人数较多的时候，应选派业主代表，组成业主代表大会。在入住率达到一定比例，业主人数达到一定数量时，每栋楼的业主就可以通过协商推选若干名代表，组成业

6、主小组。一般按照每建筑面积5001000平方米产生1名小组成员。只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行其业主大会、业主委员会职责。8)业主可以书面委托代理人行使权利。9)业主大会还应该有相当比例的住用人列席会议。10)双2/3与双1/2 应当经专有部分占总建筑总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意； 其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数1/2以上的业主且占总人数过半数1/2以上的业主同意 11)召开业主大会会议，应当于会议召开15日前通知全体业主。 住宅小区的业主大会会议，应当同时告知相关的居民委员会。 12)业大业委会

7、。业主大会是权力机关，业委会只是执行机构。13）首次业主大会（筹备组）谁牵头组织？ 政府应在收到业主提出筹备业主大会书面申请后60日内，负责组织、指导成立首次业主大会会议筹备组。 筹备组由业主代表、建设单位代表、街办、乡镇人民政府代表和居委会代表组成。筹备组成员人数应为单数，其中业主代表人数不低于筹备组总人数的一半，筹备组组长由政府代表担任。14）业主大会的启动资金由建设单位负责。业主委员会由业主大会选举产生，经政府（备案）批准成立的、代表全体业主合法权益的社会团体，业主委员会是业主大会的执行机构，是物业管理区域内代表全体业主实施自治管理组织 ；是非社团法人组织。条例：业委会当自选举产生之日起

8、30日内，向政府主管部门和政府街办、乡镇政府。备案：业委会成员基本情况、管理规约、业主大会议事规则等。注意：1)委员均要是业主。2)业委会委员应当由：热心公益+责任心强+有一定的组织能力的业主担任。 问题：身体健康可否？个人形象好可否？3)业主委员会主任、副主任：均由业主大会选举出来的业委会委员中自行推选产生。秘书可以招聘。4）委员的人数为511名单数组成，5）委员每届任期5年。6)业主委员会的会议形式：例会：三个月一次。特别会议： 全体委员的1/3以上提议；全体业主的20%以上提议；主任认为有必要的；发生重大事项。 会议必须要有半数以上委员出席方有效。7)业委会工作经费由全体业主承担。8)业

9、委会与物业管理企业之关系：二者是业主自治与专业化相结合的管理体制。在法律关系上是平等的。在经济关系上是平等的。物企提供服务而获取相应的报酬，这种经济关系是通过业主的委托合同来确认和保证的。物 业指已建成并投入使用的各类建筑物及附属设施设备、相关场地等组成的单宗房地产实体以及依托于该实体上的权益。 将要建成的各类建筑物及附属设施、设备和场地？物业的分类1）按使用功能分：居住物业商业物业工业物业其他物业2）按物业管理的特点分：住宅物业，写字楼物业，商厦物业，工厂厂房，住宅物业，最受关注。写字楼物业，期望值最高。商厦物业，形象第一工厂厂房，难度最大。3）特种物业的分类：文化类，体育类，娱乐类，卫生类

10、，其他类。？档案馆属于哪类监狱、寺庙、教堂等又属于哪类房地产的构成：土地的开发经营；房地产的开发；房地产交易；物业管理；房地产中介服务；房地产金融。 房地产的运行环节： 生产环节流通环节消费环节3.物业、房地产、不动产的关系。房地产包括物业，物业是房地产进入消费领域才使用的概念。不动产在民法中惯用的词汇，房地产是经济法和商业实务中经常使用的。物业房地产房地产=不动产土地私有制土地制度/土地所有权分为（三部分权益可以分别转让） ：地下权(包括地下资源开采权)、地面权地上空间权(包括建筑物大小、形状等)今天说说你有啥财产？财产(property) ：就是资产；所有物；所有地，地产；所有，所有权。

11、英美法上严格来说应该没有物权的概念，连对应的概念的没有，现在的物权法不是财产法(property law)，财产与物权不是能等同的概念。 物业的性质物业的属性分为自然属性和社会属性（经济属性和法律属性）。1）物业的法律属性（权属性）2）物业的经济属性3）物业的自然属性（物理属性）日本皇室公主Kaoru Nakamaru关于2012公开发言 So 3 days of no sun, stars, moon.cant use electricity either. We have to sit in pitch black. Does anybody realize how much mayhem

12、 this would cause? I think a lot of folks would literally go insane. No joke. I hope I am sitting at home when this happens. 祝大家新年快乐谢谢大家 是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。 物业管理特约服务（为业主进行室内设计或装修）。物业管理综合服务包括常规性服务（清洁，代收费用，卫生防疫等），一般不以赢利为目的，只收取低廉的费用，满足居

13、民的基本的需要。委托性服务（代订代购报刊、牛奶、代洗衣物等），以微利为原则，为居民提供更多方便。物业管理的性质 、物业管理是以“ ”为核心的产业。 、物业管理是以“经济性质服务”为核心的 。、物业管理以提供优质服务为自己的灵魂。服务第三产业物业管理的类型、按业务委托的情况分。委托服务型物业管理 租赁经营型物业管理 、按管理目标分类 分为盈利型和非盈利型两种 物业管理的基本内容 日常管理，社区管理。租赁经营，优质服务，日常管理包括日常养护，环境，绿化，安防，消防，车辆，征收费用，处理矛盾，档案管理。 物业管理的功能 管理功能，维修功能，服务功能，经纪功能，信托功能（物业管理的信托主要体现在财产管

14、理和经纪咨询两个方）。 房屋修缮在物业管理中的作用 从物业自身的角度看。是保证原有房屋的主用安全和使用功能，充分发挥房屋的使用价值。从房地产业的角度看。是房地产在消费环节中延续和完善，有利于房屋价值的保值增值，促进房地产业生产、流通、消费各环节的良性循环。 从物业管理企业的角度看。有利于消除用户置业的后顾之忧，促进房屋的销售和租金的提高，有利于提高物业管理企业在社会上的信誉和在激烈的市场竞争中的竞争力 从使用者和社会的角度看。有利于改善人民工作、生活条件，满足居民生活需要，促进城市经济的发展和社会主义精神文明的建设。 房屋修缮责任划分 1）新建房屋在保修期内 2000年6月30日建设部令第80

15、号发布房屋建筑工程质量保修办法，第四条 房屋建筑工程在保修范围和保修期限内出现质量缺陷，施工单位应当履行保修义务。物业管理条例第三十一条建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为 基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程 。 屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为 年；供热与供冷系统，为 个采暖期、供冷期；电气管线、给排水管理、设备安装和装修工程，为 年。其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。合理使用年限； 5222）保修期满后 由业主承担房屋修缮责任和修缮费用。业主委托物

16、业管理企业管理的物业，如下 ： 房屋建筑共用部分、共用设施，由物业管理企业承担、费用按业权比建立维修基金。物业内自用部分和自用设施的修缮责任由业主自行修缮，费用自担，物业管理企业负有检查监督的责任。3)凡属使用不当或认为造成房屋损坏的，由行为人负责或给予赔偿。房屋损坏原因 房屋损坏原因自然因素人为因素气象因素生物因素地理因素灾害因素使用不当设计施工质量低劣维修保养不善房屋修缮责任划分1、损坏原因？2、是否在保修期内？3、保修期后，是否有物业服务企业？住宅小区 建筑面积在5万平方米以上，建筑布局自成体系，配套设施较为完善的独立居住区，即可称为一个住宅小区。 （1）居住功能（2）服务功能（3）经济

17、功能（交换功能、自费功能）（4）社会功能13、住宅小区的功能：1）服务至上，方便群众。2）统一管理，综合服务。住宅小区管理的指导思想全国住宅示范项目申报条件、参评项目符合城市规划建设要求,配套设施齐全,住宅小区、工业区建筑面积8万平方米以上，别墅2万平方米以上，大厦3平方米以上且非住宅建筑面积占60 %以上，入住率和使用率达85 %以上。、取得省(自治区、直辖市)级物业管理示范项目称号1年以上。C、已建立各项管理规章制度。 D、无重大责任事故和确认属实的重大投诉。全国管理示范项目标准1）房屋完好率98%，收缴率98%2）零修及时率%，返修率不高于、3）业主对物业管理的满意度达95%以上。4）省

18、一级预评分不得低于98分。 标准只针对普通住宅，不适宜别墅。 物业服务等级分为一、二、三级，示范级别最高。示范项目每三年进行一次复检。社区管理也物业管理的区别与联系管理主体不同。社区管理有：政府组织（如于道办）、企事业单位和居民委员会组成的多元社区组织。物业管理的：物业管理企业，业主和使用人。管理目的不同。社区管理：让社区居民邻里关系和谐，生活安定幸福，行为规范有序。物业管理：主要是业主对住房财产的使用、维护、保险等方面的服务需求，创造良好的生活、学习、工作环境。管理内容不同。社区管理：不仅包括“人的居住”还包括“人的生活”等。物业管理：主要是以物业为核心的专业化管理与服务。性质与方式不同。社

19、区管理：以行政管理、互助管理的方式来实施。物业管理：业主与企业是通过合同来确认的、是平等的民事主体。1）指主要以出租等形式来获取收益的物业，主要包括办公楼和零售商业。2）商业楼宇的特点：建筑规模大，18层左右，建筑面积2万平方米左右；机电设备多，供电供水、空调系统、电梯、安全监控；客户多，人员数量大。 商业楼宇国外通常将写字楼分为甲、乙、丙三个等级，（依据地理位置，建筑物的物理状况、质量及收益能力进行分类）。办公楼的等级1）1984年 美国 哈特福德市的都市大厦，被公认为世界第一座智能大厦。物业智能化2）3A：大楼自动化BA+通讯自动化CA+办公自动化OA。5A：3A+保安自动化SA+消防自动

20、化FA 。3）要实现智能化管理，必须采用先进的 ，将所有的语言信号、数据信号、图像信号和其他信息系统的线路这和在一起的技术。物业智能化智能化综合布线系统1）指按合法程序成立并具有相应资质条件的、经营物业管理业务的企业性经济实体，是独立核算的企业法人，能独立承担民事和经济法律责任。物业服务企业国务院建设主管部门负责一级物业管理企业资质证书的颁发和管理。2）物管企业资质管理省、自治区人民政府建设主管部门负责二级物业管理企业资质证书的颁发和管理。直辖市人民政府房地产主管部门负责二级和三级物业管理企业资质证书的颁发和管理，并接受国务院建设主管部门的指导和监督。设区的市的人民政府房地产主管部门负责三级物

21、业管理企业资质证书的颁发和管理，并接受省、自治区人民政府建设主管部门的指导和监督。一级资质1.注册资本人民币500万元以上；2.物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于30人。其中，具有中级以上职称的人员不少于20人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称；3.物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书；4.管理两种类型以上物业，并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100： （1）多层住宅200万平方米；（2）高层住宅100万平方米；（3）独立式住宅（别墅）15万平方米；（4）办公楼、工业厂房及其它物业50万平方

22、米。5建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统，有优良的经营管理业绩。二级资质：1.注册资本人民币300万元以上； 2.物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于20人。其中，具有中级以上职称的人员不少于10人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称；3.物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书；4.管理两种类型以上物业，并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100：1）多层住宅100万平方米；2）高层住宅50万平方米；3）独立式住宅（别墅）8万平方米；4）办公楼、工业厂房及其它物

23、业20万平方米。5.建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统，有良好的经营管理业绩。三级资质：1.注册资本人民币50万元以上； 2.物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于10人。其中，具有中级以上职称的人员不少于5人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称；3.物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书;4.有委托的物业管理项目； 5.建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统。二级资质物业管理企业可以承接 30万平方米以下的住宅项目和8万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务。

24、三级资质物业管理企业可以承接 20万平方米以下住宅项目和5万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务。 一级资质物业管理企业可以承接 各种物业管理项目。住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金 。 住宅共用部位，包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等 。 共用设施设备，包括：电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等 。专项维修资金招投标条例第24条明确规定：国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方

25、式选聘具有相应资质的物业服务企业。1994年初，深圳莲花北举行了物业管理项目内部招投标“公开、公平、公正、合理”的原则招标机构的设立有两种途径：一是招标人自行组织成立的招标机构,房地产建设单位招标和业主委员会自行招标；二是招标人委托招标代理机构,招标代理机构并不是招标活动的最高权力机构。按招标对象的广度分类 （1）公开招标 （2）邀请招标 （3）议标 （4）两段招标 按物业管理招标的主体分类 （1）前期物业管理招标：交付使用起至业主委员会成立前由发展商主持。（2）经常性物业管理招标：由前期物业管理转入经常性物业管理，由业委会主持。（3）委托咨询型物业管理招标：通过委托专业的咨询中介服务机构代理

26、物业管理招标 。推荐不超过3名（有排序）的合格中标候选人；在评标过程中可召开现场答辩会。一般23的票权赞成确定中标人。中标人确定后，招标人应当在3 日内向中标人发出中标通知书，同时通知未中标人。招标人应当在30日内与中标人签合同，并由招标委员会派代表与中标人签订合同。招标人应当自确定中标人之日起15日内，向物业项目所在地的县级以上政府房地产行政主管部门备案评标委员会由招标人代表和物业管理方面的专家组成，成员为5人以上单数，其中招标人代表以外的物业管理方面的专家不得少于成员总数的三分之二。住宅专项维修资金管理实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有。从公有住房售房款中提取的住宅专项维修资金属于公有住房售房单位所有。业主大会成立前，商品住宅业主、非住宅业主交存的住宅专项维修资金，由物业所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门代管。 开立公有住房住宅专项维修资金专户，应按售房单位设账，按 ；其中，业主交存的住宅专项维修资金，按