【房地产】榆林路项目前期市场调查及定位

1、杨浦区榆林路工程前期市场调查及定位杨浦区榆林路工程上海弘基商业运营管理公司工程概述位于杨浦区行政中心，杨浦区区政府及司法局紧邻；由58#和62#邻居组成，地块比较方正，被榆林路分隔；拟建立集办公、商业、住宅为一体的高档综合社区；总建筑面积约107123m2。其中，住宅63000m259%、商业12072m2 11%、办公32051m230%；以市场化操作为主旨，并思索工程回迁等详细问题，从而制定出本工程总体定位之初步想象；上海弘基商业运营管理公司杨浦区榆林路工程上海弘基商业运营管理公司现今上海市场情况我们面临着什么？杨浦区榆林路工程上海弘基商业运营管理公司杨浦区榆林路工程1997-2004年全

2、区商品房市场供求变化情况 97 00年：供 求；01 04年：供 求；2005年：供 ？求上海弘基商业运营管理公司网上成交均价与成交面积走势图市场进入盘整期消费者张望气氛浓郁；成交量仍处于低谷；开发商不愿退让，仍坚持高位报价；杨浦区榆林路工程“五一长假降临，新增供应大幅攀升上海弘基商业运营管理公司各区：购买系数均处于下降通道杨浦：低于合理购买系数合理购买系数1.21.35消费愿望下降杨浦区榆林路工程上海弘基商业运营管理公司但我们仍很有希望！杨浦区榆林路工程上海弘基商业运营管理公司区域仍存在需求空间杨浦区榆林路工程上海弘基商业运营管理公司区域宏观经济历年杨浦区同意商品住宅预售面积及预售登记面积

3、杨浦区榆林路工程历年杨浦区商品住宅预售价钱及销售价钱 上海弘基商业运营管理公司区域宏观经济杨浦区榆林路工程供求关系间的可逆转性速度较快，反映市场欠成熟和不稳性；国家政策的“组合拳，打压市场热情与自信心；受整体房产市场影响，杨浦亦将有下降趋势，但仍有市场时机；上海弘基商业运营管理公司市场小结杨浦区榆林路工程上海弘基商业运营管理公司杨浦区房地产产品市场概述杨浦区榆林路工程上海弘基商业运营管理公司杨浦区榆林路工程住宅市场上海弘基商业运营管理公司新江湾城五角场东外滩复兴岛中原板块区板块间的竞争本案东外滩以高档居住休闲区为主，融旅游、办公、科教为一体；的亲水型、生态型、高档次的“绿色家园和现代办公场所

4、例如：海上海、宝地东花园、旭园五角场区域 第二徐家汇，打造市级副中心 ；例如：太平洋百货、华联又一城购物中心 沪东金融大厦、金岛大厦、可蒙大厦、蓝馨商业城、仁和苑新江湾城 整体规划和得天独厚的绿色生态环境 ；例如：“黄兴广场、“上海梦想、“IF社区、“皇朝家园、“兴平昌苑、 “创业者公寓、“复旦书馨公寓杨浦区榆林路工程上海弘基商业运营管理公司细分板块东外滩（内环杨浦）五角场大学城新江湾城及中原复兴岛、杨浦公园地理位置内环线以内中山北二路松花江路北，政立路南政立路以北松花江路以南、黄兴路宁国路以东板块描述距离市中心最近的板块，基础设施和商业配套完善，房地产开发环境较为成熟，是房价最高的地区。未来

5、将建设成为上海的城市副中心，东有大学城，西有黄兴绿地，是近几年房地产开发的热点地区。地理位置偏远，居住人口众多，生活配套基本完善，新建楼盘不多，新江湾城居住区将是未来的亮点。地理位置和市政设施的成熟度较差，现有项目的规模偏小，未来开发重点转为复兴岛和沿江片区。价值依托毗邻外滩，以及轨道交通4号线五角场、东方大学城、黄兴公园新江湾城高起点规划黄浦江滨江地区的整体改造规划供求特征供应量居各板块之首，楼盘规模大，物业类型多样，市场需求旺盛。新兴的文化型、生态型聚居区，商业用房的比例高，市场需求旺盛供应有限，需求被动受抑，市场供不应求状况明显供应量和需求量保持平稳增长，供求基本平衡。代表案例现代星洲城

6、、华升新苑、上海大花园文化佳园、公园3000、佳龙花园翔殷心秀、东方名城、明丰阳光苑中轩丽苑、欧洲豪庭、珠江香樟园抢手板块详述杨浦区榆林路工程上海弘基商业运营管理公司区域楼盘价钱走势板块楼盘名称04年6月04年7月04年8月04年9月04年10月04年11月04年12月05年1月05年2月杨浦内环周边建设新苑71007944860090301105912380126001268012106泰鸿新苑/96219620960095809578杨浦公园区域城市丽园701073637449769077617988822082708220恒阳花苑/930493059301930793039303华升新苑

7、9120931192929265926611226113691140311409五角场东方家园2/11080万佳苑/76168639834283008297875188818681杨浦区榆林路工程杨名新城、现代星洲城、平盛苑、锦杨苑二手房销售单价 1000013000元/m2资料来源：安家网，截止时间：2005年3月上海弘基商业运营管理公司杨浦区榆林路工程商业市场上海弘基商业运营管理公司杨浦区榆林路工程主要商业街五角场商圈鞍山商圈平凉路商业街五角场商圈鞍山商圈平凉路商业街上海弘基商业运营管理公司杨浦区榆林路工程市场商铺供应与增长情况 区域总面积（）总金额（万元）均价（元）2月3月增长率%2月3

8、月增长率%2月3月增长率%杨浦10125542428.7114542102803.45143961648414.50截止05年01月，商铺买卖呈现求大于供的局面；05年0203月间，区域商铺呈现放量上涨的态势；上海弘基商业运营管理公司杨浦区榆林路工程办公楼市场杨浦区榆林路工程上海弘基商业运营管理公司项目名称区域地址建筑面积（m）均价（RMB/ m）单元面积（m）东星SOHO杨浦荆州路256号约50001250031-62海上海新城杨浦大连路920号2600013600170-420区域个案办公楼东星SOHO：以SOHO定位，适宜创业小型办公，对楼宇配置，任务环境要求普通；海上海新城：旨在为创意

9、人士打造精致的办公空间 ；杨浦区榆林路工程上海弘基商业运营管理公司竞争个案重点个案1 海上海上海弘基商业运营管理公司商铺为1-3层，共39套，分为南北两个区位，面积范围在85-1000m2不等；办公部分，办公楼单元合计108套，分隔面积在177-420m2不等，层高在3.4-6.5米不等。 部分单元为复式设计，层高较高，到达6.5米左右。 物业规模：20万平方米现有总户数：728户项目栋数规模销售状况价格工程进度商业街5幢约30000m2基本售磬约26000元/m22004年年底交付使用，预计2005年下半年开街LOFT办公楼幢约70000m2剩余套约13581元/m2预计2005年5月外墙完

10、工,10月或12月正式完工住宅7幢约90000m2预计下半年开盘未定目前部分楼栋正在打桩杨浦区榆林路工程重点个案2 宝地东花园上海弘基商业运营管理公司总建筑面积：27万平方米；总户数：1400余户；住宅：用地60274平方米，建筑面积约17万平方米，11幢高层组成；综合配套：占地约30000平方米，规划约10万平方米的商业、办公等设备；杨浦区榆林路工程上海弘基商业运营管理公司面对竞争，如何破壳而出？杨浦区榆林路工程上海弘基商业运营管理公司我们的位置时机优势优势要挟市场竞争位置杨浦区榆林路工程上海弘基商业运营管理公司我们的战略打造精品，制造亮点优势S优势W杨浦区榆林路工程独特别理区位；规模型产品

11、道路；多元化产品格局；宏观市场走空；非热点开发板块；客观制约要素较多；杨浦区榆林路工程上海弘基商业运营管理公司我们该怎样做？杨浦区榆林路工程上海弘基商业运营管理公司产品定位住宅点式高层+板式精品高级酒店公寓办公甲级办公+独立花园办公商业商业裙房+文化休闲广场点式高层独立花园办公高级酒店公寓+低层商业板式精品住宅甲级写字楼+文化休闲广场杨浦区榆林路工程上海弘基商业运营管理公司产品详述独立花园办公杨浦区榆林路工程上海弘基商业运营管理公司产品详述高级酒店效力公寓杨浦区榆林路工程上海弘基商业运营管理公司产品详述点式公寓杨浦区榆林路工程上海弘基商业运营管理公司产品详述精品板式住宅杨浦区榆林路工程上海弘基商业运营管理公司产品详述甲级写字楼杨浦区榆林路工程上海弘基商