上海浦东星河湾二期营销推广

1、写给浦东星河湾二期：回想2021年，在被仁恒、瑞安、华润等长期包围的上海豪宅市场上，浦东星河湾异军突起，为上海滩带来一股耀眼的豪宅风尚：那个8月整个上海为之倾倒，40个亿记录了上海豪宅史上最疯狂的一天！然而，当2021年上海星河湾再度开启，往日辉煌却未能再现。我们思索着：星河湾依然耀眼、依然让人赞赏，只是它未必是上海最对味的豪宅。所以，星河湾，2021年请为他最爱的上海做一些改动！第一部分 给我一个要改动的理由在上海的心目中，星河湾是什么？2021年1月16日，我们经过中原豪宅部访问了假设干客户“看过照片，装修非常的奢华，算得上是金碧辉煌吧“第一次去观赏的时候觉得很震撼，但回头想想似乎太过夸耀

2、了，要知道我老公还是挺低调的。“房子蛮灵的，但是那片地方什么也没有，所以我们很纠结“假设搬到外滩、淮海路 实践上我买了黄浦湾，由于喜欢外滩“烙印在星河湾的标签是：打外型豪宅 区位出生非名门，全靠产品来作支撑，在部分讲求人文、地段的豪宅客户心目中，星河湾要实现高价值有难度。 奢华主义的调性高，笼统表现夸耀，对于那些处世低调的豪宅客户而言接受有难度。再察看上海另一派豪宅：他们区位出生名门，占据上海这个城市最珍贵的资源拥有长远历史人文的区位、稀缺的景观资源，区位的价值性远远高过于产本身的价值，“地段、地段、还是地段是目的豪宅客户选择的第一规范。因此，他们是翠湖天地、外滩九里、汤臣一品、世茂佘山资源型

3、豪宅打外型豪宅 首先靠产品取胜，突出产品设计的奢华、用材精心及昂贵，放大产品带来独一无二的尊贵感。打外型豪宅目的客户的特征：以情愿显富的客户为主，因此浙江客户占绝对主力浦东星河湾一期开盘客户中浙江客户占24%，其中温州、台州客户为主，而海外等以低调“隐富为主的客户比例非常少。资源型豪宅 是上海的传统豪宅道路，它们首先靠地段资源取胜，突出区位价值、历史人文带来的人生价值提升和社会层次的提升。资源型豪宅目的客户的特征：对于稀缺资源的极度敏感，骨子里是情愿为文化价值而折服的一群富人，他们以有海外背景的客群为主，阅历丰厚，年龄层相对更大。或许以往，星河湾与资源型豪宅，各取所需求，各有各自的忠实客户群。

4、但是，如今1、2021年浦东星河湾的价钱将站稳80000元/平，主力总价2500万/套，较09年1500万的总价提升很多，客户群将发生变化。3、金融政策面收紧，对于购房支付方式要求更加严苛，只需足够购买力的客户才干成为有效客户，客户群也将发生变化。2、财富阶层本身也潜移默化的发生变化，他们的人生观、对生活的感悟、对文化的了解都在发生着变化。2021年，星河湾再战上海滩，必胜的前提是必需认识到：客群会有所变化，因此，星河湾也也需求为之做出一些改动我们的目的客户组成将有所调整并非意味着客户群全部变化，只是在客户组成中，有海外背景、更有文化气质、更有购买实力的富豪阶层比例将有所提高。市场也在变整体市

5、场分析2021年在出台政策的抑制下,市场出现供大于求多番政策调控,市场量跌价升.尤其是高端住宅的成交,推进房价进一步上升年底上海商品住宅成交均价相比年初累计上涨达4223元/，到达21728元/ ，其中高端物业对整体价钱起到支撑及拉升作用今年4、9月延续出台信贷政策及“限购令后，随着市场对政策的消化力加强，政府对楼市的调控力度将继续历年上海商品住宅市场情况上海2021年商品住宅市场供大于求,市场量跌价升2021年各月上海商品住宅市场情况单位:万m2、元/m2影响楼市的宏观经济要素因素2010年2011年对楼市的影响GDP上海市前三季度实际GDP增速降至11.5%,今年预期为10%估计上海201

6、1年GDP增长速度为9.5-10%中性出口额2010年前11个月出口增幅29.8%,预期2010年全年出口增幅将从去年-16.2%上涨到29%明年出口增长幅度估计会维持与2010年相当的水平中性消费者信心指数2010年第四季度上海消费者信心指数为102.3点,环比下降4.4点,同比大幅回落13.6点,显示消费者对于经济发展持审慎乐观态度;受物价上涨,通胀预期增加,楼市价格坚挺以及加息带来的本币升值,使得消费者对经济发展形势预期保持观望态势.中性股票市场上证指数11月出现大幅跌势,之后在2700-2900点震荡,导致财富效应消失2011年股市可能震荡上行(预计2300-4300点)利好市场信心人

7、们对通胀担忧,居民收入预期进一步下降政府对于楼市的调控,继续加快供地、推地速度，打击囤地，持续加大保障房建设力度，使得房价增速放缓，有助于提升消费者信心利好固定资产投资2010年全年投资总额同比降低21%房地产各类政策密集出台之后，与楼市相关的投资和消费，预计整体投资热潮减弱利空影响楼市的政策要素因素过去的政策未来可能出台的政策对楼市的影响利率从2010年10月起至12月央行年内两次上调存贷基准利率；二套房贷基准利率1.1倍为了回应高企的通胀，2011年可能会2-4次加息，加100个基点，增加居民购房成本利空存款准备金从2010年1月起至今，央行连续7次上调存款准备金，大型金融机构的存款准备金

8、率达到19%，意味着适度宽松货币政策已经出现重大转向预计2011年存款准备率依然存在上调空间，降低资本市场的流动性、控制通货膨胀，从而增加房地产企业的资金压力利空限购令限购令全面升级，二套房家庭本地暂停购房及外地有证明只能在本市新购一套商品住房二套房首付提至六成有待当地细则出台利空限贷令认房又认贷款对购置二套房及以上的消费者抑制；对贷款购买第二套商品住房的，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，停止发放住房贷款。个贷紧缩继续加强对贷款购买第二套商品住房的，贷款利率可能不得低于基准利率的1.3倍利空税收通过营业税、契税和所得税等手段，抑制投资性和投机性购房二手房交易全

9、额征营业税随着试点城市开征房产税，取消税收优惠政策推至更多城市；上海房产税将对超过一定人均面积的新购住房按一定比例征收，进一步抑制房地产投资和投机利空保障性住房保障性住房、棚户区改造和中小商品房不低于住房建设用地供应总量的70%2011年保障房建设规模翻倍，其中公租房建设将提速明显中性短期2021年:市场潜在需求旺盛，供应缺乏短期内难以改动，政策影响还将继续,市场将进入明显调整期，房价不具备大幅下调的空间，同时房价会进入平稳期各类政策出台节点影响明显，估计未来政府对楼市的调控力度及自信心仍将继续维持；对投资型将继续打压由于限购令、房产税等政策的影响，高端物业短期内受影响较大，销售将面临被动压力

10、；中低端物业受贷款政策影响较大中长期两至三年：受通货膨胀等要素影响，高端物业中长期仍具有保值性保证性住房建立规划假设得到落实，将对未来的房地产市场格局产生显著影响中国经济内外部环境复杂，世界经济复苏势头和中国经济的内在动力能否充足仍有变数，房地产政策和市场走势存在一定的不确定性受政策要素影响，未来市场不确定性较大，高端物业短期或面临销售压力豪宅市场分析上海豪宅整体市场继续供不应求2021年上海一手豪宅供应量27.84万 ，成交量32.67万，豪宅供求比的比值坚持为09年的0.85：1，供不应求格局延续。上海豪宅范围界定：市场份额的1.5%，新盘公寓按约6万元/以上统计，别墅按约2900万以上统

11、计，老盘那么延用历史价钱。区域存量积压严重，浦东面积成交量居首，徐汇增幅突出浦东、徐汇、松江位列10年成交量排名前三区域，与09年成交量相比，静安、长宁、青浦、浦东、卢湾、黄浦等六个区域均有四至九成的面积下滑，而闵行、松江、奉贤、虹口、徐汇等五个区域那么有两成至五倍的面积上升，尤以徐汇区域成交面积同比增长558%，全市买卖占比也添加了18个百分点。从区域分布来看，除闵行、徐汇区域存量处于6-12个月正常去化周期外，其他区域均已超越正常去化周期，区域存量积压相对严重。其中，浦东、卢湾、松江三个区域豪宅存量位列排名前三，存量面积分别为14.79万 、10.17万、9.17万 。10年上海一手豪宅市

12、场新增供应面积27.84万 、1206套，同比09年分别减少27.86%、6.8%。其中，公寓类豪宅新增21.49万 、1071套，同比减少30.77%、8.54%；别墅类豪宅新增6.35万 、套，同比面积减少15.85%、套数添加9.76%。从供应构造上来看，公寓仍为豪宅供应主力产品。豪宅的供应量同比有所下降，目前以公寓类供应为主，但公寓类成交下降明显10年上海一手豪宅市场成交面积32.7万 、1222套，同比09年分别减少28.15%、39.05%。其中，公寓类豪宅成交19.06万 、914套，同比减少45.73%、48.91%；别墅类豪宅成交13.63万 、308套，同比添加31.39%

13、、套数添加42.59%。豪宅市场整体成交价钱平缓上涨，公寓类大幅上扬，别墅类小幅降低；中高总价产品成交量稳定上涨10年上海一手豪宅市场成交均价72219元/ ，同比09年添加14.04%。其中，公寓类豪宅成交均价70164元/ ，同比增幅19.57%；别墅类豪宅成交均价75093元/ ，同比降低5.01%。从成交套均总价分布看，1000万元以下的低价位豪宅成交427套、同比减少60.21%，占比也由09年的53.49%骤降至34.94%；1000-2000万元、3000-4000万元、5000万元以上豪宅成交量相对稳定，全市占比略有上浮；2000-3000万级和4000-5000万级豪宅成交2

14、24套，同比去年增八成，占比也添加了12个百分点。按套数统计第二部分 产品升华竞争分析产品规范：不仅户型尺度大、内外装奢华，而且 在许多细节处置方面均有不同的设计 理念和表现方式价钱规范：当前出卖单价在6-8万元之间，主力 产品总价在1000-3000万之间存量规范：工程可售住宅面积1万平米以上仁恒怡庭九龙仓玺园华润置地橡树湾城尚海湾豪庭黄浦湾公寓华润外滩九里苑翠湖天地嘉苑丰盛皇朝白金湾府邸豪宅分类资源型打外型滨江稀缺资源市中心历史文脉生态景观资源尚海湾豪庭、黄浦湾公寓、华润外滩九里苑、白金湾府邸翠湖天地嘉苑仁恒怡庭、九龙仓玺园、华润置地橡树湾城无地段优势，靠本身产品塑造打造价值星河湾根据所选

15、工程的中心价值的特点，可将其分为资源型和打外型两大类星河湾杨浦虹口黄浦卢湾徐汇浦东闸北长宁静安华润橡树湾尚海湾豪庭仁恒怡庭九龙仓玺园白金湾府邸绿城黄浦湾华润外滩九里丰盛皇朝翠湖天地缺乏先天优势努力打造豪宅 缺乏豪宅应有的地段缺乏优势景观资源缺乏有档次、齐全的周边配套品牌：中国地产的“劳斯莱斯最顶级的产品、配套与物业效力强势营销本案完全经过后天努力与具有先天优势的豪宅工程站在同一竞争平台上本案抑制地段要素，打造出豪宅中的豪宅未来超越对手，没有最好，只需更好仁恒、翠湖品牌外立面全天然石材小区景观人文底蕴小区配套双会所户型大面宽阳台营销多渠道客源随着客户喜好的变化，市场竞争格局的压力，星河湾应求开展

16、而更为壮大舍得、用心、创新、开展 极至的新古典主义建筑风格 标志性的建筑身份符号； 亮堂柔和的米色系基调； 鲜明的三段式基座、主体、屋顶建筑极至的豪宅园林景观 注重打造红线内外的景观设计； 立体式园林，经过高低参差，构成丰富的庭院空间； 多种用材、树种、雕塑小品的运用；极至奢华的内装打造 名贵的石材、木材 国际高端建材品牌 复杂精致的装饰手法 高科技的家居智能 人性化的细节思索星河湾的产品在中国房地产史上发明了一个又一个奇观星河湾的产品成为豪宅典范，被众多豪宅所效仿但是，为了浦东星河湾二期的客户面有所拓宽，中原建议：在内部装修风格上可以更加多元化，以满足更多豪宅客户的口味 注重设计感，融入时髦

17、经典元素 多种风格，满足不同口味第三部分 品牌形像升华奢华总是类似，矜贵却如此稀见。至少数亿人向往，只需少数可以被俯视。在中国，他们除了追求物质的富足，更努力于做精神上的贵族贵族身份可以源自承继，也可以源自战功中国的财富阶层却很少有世袭的贵族血缘典型消费特征中心洞察盼望被俯视为贵族盼望贵族的涵养标签和修为平台让星河湾的品牌影响力由富豪收藏型向贵族涵养型转变在星河湾为国际都会做得足够多的根底上从物质走向精神视角，擎划“星河fans圈贵胄大上海，影响国内外战略思索传播的义务 通知上海 星河湾一向的用心，成就无国界最高规范 通知上海 星河湾更是至高无上的贵族精神沃土推行姿态星河湾曾经创建了一个豪宅图

18、腾的记录它还将是这个纪录的坚持者和刷新者从纪录坚持上，还是生活、事业、修为的顶级平台从价值创新上，它将更根植于贵族文明缔造目的永续神话元素贵族文明方式文化浸透三大关键词推行领域重心转化推行角度底蕴深化两大升华政府沟通：契合国家开展方向，加强与政府协作。城市共鸣：突出国际化品牌精神与国际化城市气质的交融。家族传承：着重关注客户最为看重之一的下一代培育工程， 添加社会话题和言论影响力。社会责任: 加大社会公益事业承当，匹配目的客群现阶段的 人生境界和事业修为。 基于原有生活、事业、修为平台推行之上，加强以下领域浸透比重升华之1：推行重心转化贵族精神：强调贵族的独立精神、平等认识、艺术化的潇洒和 超

19、越型的智慧。 贵族生活：关注奢侈品不是夸耀的资本，而是生活品味与精神 追求的载体。贵族文化：代言传统文化的传承，引领与现代文化的交融，与 群众坚持间隔又不失亲和。以“贵族文明作为推行中心元素，深化星河湾的现代贵族气质升华之2：推行底蕴深化精神领域：1、约请著名学者刘再复撰写出版 2、广邀中国企业、学术、艺术界出色人士，结集出版 3、加强与、 等文化杂志的深度协作，定期出版跨界增刊生活领域：1、定期举行马术、探险等贵族户外运动 2、发掘品牌背后的精神力量，深化与百达翡丽等具有悠久 历史的品牌协作文化领域：1、设立星河湾艺术基金，努力培育中国音乐、绘画、雕塑 等各个艺术领域的未来巨匠 2、约请知名

20、钢琴家郎朗作为星河湾钢琴学校教师，将艺术 化的生活融入下一代贵族培育延展建议：第四部分 销售战略调整销售战略港澳台出卖为铺垫，营销造势、树形像！上海及华东区域为主攻方向，完成销售义务！双渠道销售，相互结合，实现名利双收！2021年10月香港、上海两地同步出卖港澳台地域经过中原在三地的资源力量进展推进，其中以香港为主力，经过推进树立星河湾国际豪宅的气质形像，为内地销售进展铺垫。华东地域为销售主力目的区域，经过中原在上海、南京、杭州的资源力量进展全面销售，捕获长三角范围有效豪宅客户，以真正实现销售。上市时间建议：中原建议浦东星河湾上市时间为2021年10月，缘由如下： 星河湾历来开盘期间现场以实景

21、呈现，按照目前的工程进度，需求建筑立面完成、景观园林完成、样板房完成等等均需求一定工程时间。 上半年房产税出台的能够性最大，虽然市场对于房产税有一定心思预备且力度有限，但依然会在短期内抑制住市场。开盘销售目的：开盘完成80%销售量，以确保星河湾在销售面的口碑度。推盘建议：根据对今年上海房地产市场的研判，以及目前客户类型较狭隘的情况，中原建议放弃本来房源全部开放的推盘方式，而采取分步推进的战略。根据前期客户累积的详细情况，以及开盘销售目的，经过量化目的的可采取不同的推盘战略：方案一：有效意向客户量小于400组，推出3栋约105套；两个月后推出剩余3栋。方案二：有效意向客户量大于400组，小于50

22、0组，推出4栋约140套；一个月后推出剩余2栋。方案三：有效意向客户量大于500组，推出4栋；两周后加推剩余2栋。分步推盘方式的优势：1. 防备销售风险。上海房地产市场对于政策的敏感性较大，且星河湾的主要客户群以多次置业及投资为主，在当前的市场背景下，一次性推盘无疑呵斥较大的风险，同时影响工程的口碑及后续营销。2. 价钱灵敏调整，确保利润最大。回想2021年8月8日，浦东星河湾一期开盘当日创下了264套的销售记录，而当天的成交均价大约在48000元/平，中原根据当时上海整体豪宅价钱以为这个均价在当时是被低估的，但由于一切一期房源全部开放，呵斥价钱无法灵敏调整的被动局面。而分步推盘，结合市场及客

23、户情况，我们将自动掌控价钱的调整，确保星河湾的销售中获取最大的利润。价钱建议定价思绪本工程价钱确实定采用市场比较原那么。市场比较法必需服从“同质同价、优质优价的操作方法。市场比较法的中心是运用相类似的工程作为样本，经过对影响房地产价钱要素的分析及修正，从而得到评价工程最能够实现的合理价钱。参照楼盘参照楼盘成交均价（元/）备注翠湖天地嘉苑1028912010.1-2011.1成交华润外滩九里867382010.1-2011.1成交仁恒河滨城494012010.1推出批次注：以上均为毛坯价价钱确定 比较内容权重A翠湖天地嘉苑B华润外滩九里C仁恒河滨城拟合比较拟合比较拟合比较程度系数程度系数程度系数

24、建筑规模10%1.10.110.950.0950.950.095区域位置15%1.50.2251.30.1951.10.165外部环境12%1.30.1561.350.1621.050.126社区景观12%0.920.11040.940.11280.850.102立面设计10%1.050.1051.050.1050.980.098产品设计12%1.050.1261.050.1260.80.096配套设施9%1.10.0990.980.08820.950.0855整体规划10%1.250.1250.950.0950.80.08发展潜力10%1.10.111.080.1080.980.098合计1

25、00%/1.1664/1.087/0.9455据以上数据分析，本工程现时价钱应在73418元/ 左右，这是一个经过市场比较得出的数据，再加上装修的价值，同时又参照了浦东星河湾二手价钱，中原建议本工程现时均价为： 83000元/ 至2021年10月预期合理均价为：85000元/ 将各比较对象的市场价钱经比较系数修正后得出本工程公寓的参考定价：以工程A翠湖天地嘉苑为参考： 1028911.1664=88212以工程B华润外滩九里为参考： 867381.087=79795以工程C仁恒河滨城为参考： 494010.9455=52248本案价钱推算：本案价钱=以工程A为参考的定价A权重+以工程C参考定价

26、C权重=73418元/ 第五部分 中原资源 & 协作方式建议中原地产 在全中国的代理行业中，我们拥有最广泛的网络、最丰厚的高端客户资源中原集团立足香港，以效力中国内地、香港及澳门三地的房地产市场为业务开展中心，经过三十余年开展，曾经在全国三十个城市成立分公司，业务幅射至全国过百城市，聘任员工逾两万人，跨地域分店总数逾一千间，是目前房地产代理行业内最具规模的企业之一。自九十年代初进入内地市场以来，凭仗在香港的胜利阅历和方式，采用顺势而为的灵敏应变战略，中原地产已在内地近三十个主要城市完成网点规划，并迅速实现外乡化交融，在各地市场占据重要位置。为星河湾，中原将启动“星河湾大中华区联动机制港澳台区华

27、东区华北区以“港澳台区、“华东区为重要推进区域，在同一时间进展浦东星河湾的推行，以到达造势效应，同时撒网全国，捕获有效客户资源。华南区华南区中原地产三级市场拥有上海中介行业最大的分行网络系统，近二十家豪宅、别墅分行，两百多名销售精英，丰富的境内境外高端客户资源，曾经为翠湖天地、华润外滩、新华路一号、华山夏都、济南路8号等高端豪宅工程效力。为星河湾，发动上海中原三级豪宅市场力量，确保足够的客户资源。中原一手代理在中国胜利操作过多个豪宅工程，有对豪宅客户详尽的了解和丰富的营销处理方案，中原不仅将为星河湾配备精英操作团队，也会倾集团之力，打造豪宅精英智囊团，共同为星河湾出力！为星河湾，中原将集结集团

28、的豪宅精英们共同为星河湾出力！ 地产研讨咨询部销售团队谋划团队事业一部总经理沈增泉工程总监企划中心上海中原豪宅上海中原东区总经理李锦德中国中原豪宅中原海外豪宅集团二发中心豪宅精英智囊团浦东星河湾二期中原中心操作团队架构中原华东区总裁陆成工程部总经理唐政栋中原以为：两家代理公司结合代理的方式更适宜浦东星河湾二期。【结合代理方式的优势】丰富客户资源高端客户资源是相对稀缺的，每家代理公司的高端客户资源都是有限的，因此中原建议集合两家公司的客户资源，以更好的为星河湾效力。2. 构成现场良性的竞争两家代理公司共同销售，可以构成销售现场良好的相互竞争气氛。需求值得提示的是，过多的代理公司结合代理睬出现现场

29、较混乱的局面，因此两家代理公司是可以出现良好结合代理的前提。3. 扩展影响面各家代理公司拥有各自在行业内外的推行渠道和影响面，结合代理可以充分发扬代理公司的渠道优势和影响力优势，为星河湾品牌在业内业外发明影响力！4. 完善营销体系各家代理公司都有着各自丰富的操作阅历和不同的营销处理方式，这些阅历都可以为星河湾效力，确保星河湾品牌逐渐转型的胜利；同时也能为营销各个环节中的问题提出不同的参考意见，以确保能获得最正确处理方式。华东重点城市苏州、杭州、无锡、常州、南京近五年商品住宅成交数据供应：各城市中无锡的供应量在2021年较2021年有较大幅度的增长，其他城市2021年和2021年的供应程度较为接

30、近；需求：2021年国家政策频出，有效抑制了部分不合理需求，但刚性需求也同样蒙受一定的抑制，因此华东各主要城市的成交量纷纷较2021年明显下降，苏州、杭州、南京的成交量降幅分别到达45%、34%和51%；价钱：由于宏观调控所导致的成交构造变化，各城市的成交价钱普遍呈现上升走势，其中杭州和南京的价钱增幅分别到达47%和50%。供应量成交量成交价钱附件附件一：华东区重点城市近年成交数据楼盘名称品牌仁恒怡庭开发商“仁恒”多年经营，依靠过硬的项目品质和物业服务，树立起坚固的高端地产品牌形象九龙仓玺园借助在香港开发实力，拥有一定的知名度华润置地橡树湾城作为国内知名的国企地产开发商，实力较强，中高端地产品

31、牌形象尚海湾豪庭/绿城黄浦湾绿城在长三角丰富的豪宅打造经验，给本项目带来较高的品牌效应华润外滩九里苑作为国内知名的国企地产开发商，实力较强，中高端地产品牌形象翠湖天地嘉苑打造了上海的城市客厅“新天地”，建立起极佳的项目品牌优势丰盛皇朝开发商香港新世界公司在上海经营多个商业及住宅地产项目，拥有良好的高端地产品牌形象白金湾府邸/大部分豪宅工程拥有良好的品牌根底但星河湾经过多年运营，树立了中国地产“劳斯莱斯的品牌笼统附件二：个案比较品牌效应竞争工程多数具有其明显的外立面笼统特征本案一向的建筑符号运用极具视觉效应楼盘名称风格建材建筑设计公司仁恒怡庭经典欧洲与浪漫海派结合石材+面砖华东建筑设计院有限公司

32、九龙仓玺园中西合璧海派风格石材贴面/华润置地橡树湾城ART DECO风格石材贴面华润建筑有限公司尚海湾豪庭新古典主义立面风格，Art Deco的时尚演绎全天然石材立面与玻璃幕墙HASSELL国际设计咨询公司绿城黄浦湾国际现代滨水建筑风格对江景的充分利用，采用国际领先的现代全玻璃幕墙立面美国JWDA建筑设计事物所华润外滩九里苑传承外滩新古典主义气质全石材立面豪斯泰勒张斯图德建筑设计咨询（上海）有限公司翠湖天地嘉苑新古典主义石材贴面+高级仿石漆巴拿马国际设计公司丰盛皇朝新古典主义石材贴面SKL龚书楷设计事务所白金湾府邸新古典主义石材贴面/外立面小区景观程度较接近，景观风格各异，欧式风格较普遍；大规

33、模社区楼盘选择主题设计，打造多种风格园林景观；楼盘名称主要景观营造内容绿化率景观设计公司仁恒怡庭将欧式花园和现代花园的元素糅和起来，形成一种专属于仁恒怡庭的花园景观风格，不惜斥巨资建造了近4000平方米的超大下沉式中央花园景观会所，给住户腾出更多的地上面积，而且打造一个立体精致的花园客厅。45%贝尔高林国际（香港）有限公司九龙仓玺园以中轴对称的皇家园林制序，统御工整典雅的宫廷公园形象。 45%/华润置地橡树湾城/40%/尚海湾豪庭/35%/绿城黄浦湾园区内精心保留的不同时代的老建筑，力求在创建崭新设计的同时，也使此地昔日的人文底蕴得以重现。届时，将新旧文化汇聚，融合老的元素，兼容现代、时尚，演

34、绎国际上海风情 。 35%澳大利亚DAHD景观设计事物所华润外滩九里苑御制皇家园林40%G.D.G.葛乔治设计咨询（上海）有限公司翠湖天地嘉苑市中心唯一的湖景，一到三期建筑设计上将湖景资源最大化利用40%达林卡设计公司丰盛皇朝国际景观设计巨匠Stephen Forrest为丰盛皇朝度身设计皇家园林。40%柏诚（亚洲）有限公司白金湾府邸/38.84%/小区景观竞争工程都配有高端会所，有的甚至拥有多个会所，部分与本案类似，配有五星级酒店，但无法与翠湖天地这类城市综合体的配套相媲美楼盘名称小区配套仁恒怡庭会所以运动为主题，结合数十种运动休闲设施，室外泳池和室内恒温泳池兼备。九龙仓玺园/华润置地橡树湾

35、城/尚海湾豪庭底层五星酒店式大堂，挑高6米，并设有泛会所，五星级酒店， 绿城黄浦湾双会馆设置：8000（大会所）3000（小会所）华润外滩九里苑酒店式公寓翠湖天地嘉苑以太平湖绿地为中心，融合了上海时尚地标新天地，甲级写字楼群企业天地、在建的两座六星级酒店、68层标志性建筑、百老汇剧院、古董街、国际学校等多元要素，整个小区集商务、休闲、娱乐、教育、住宅为一体，对住宅价值支撑明显。一期雅苑会所2000平米，二期御苑会所7000平米，三期嘉苑会所3000平米。丰盛皇朝拥有豪宅双会所。香港皇朝会Hong Kong Dynasty Club。另外还有逾7000平方米悠逸会所Leisure Club，内含

36、大型主题餐饮、健身中心、室内泳池等各类设施。 白金湾府邸超五星级酒店悦榕庄小区配套部分竞争工程在营造空间奢华感和尊贵感上非常有特征楼盘名称户型特点仁恒怡庭/九龙仓玺园/华润置地橡树湾城280的大平层中央宽邸拥有南向20.9米的极奢面，宽令人赞叹不已；6米宽的客厅贯通南北；融通逾13米景观大阳台，巧把自然引入室内；80的豪华主卧房更有20平米独立步入式衣帽间尚海湾豪庭/绿城黄浦湾300以上纯大户型全套房设计，美国BLD事务所担纲室内设计，打造老板阶层偏好风格，有保姆电梯华润外滩九里苑/翠湖天地嘉苑/丰盛皇朝/白金湾府邸/户型特点时间项目名称一房二房三房四房五房及以上复式2001嘉里华庭一期/13

37、7-145172-1752002翠湖天地雅苑105-150133-1932342022004芝大厦83-109163-191177-196450543华府天地273-300440472-7002005汤臣一品406-434591-7651208-12292006翠湖天地御苑140150-290280-290315-3252008世茂5号92146-184223-260320-586兰馨公寓290340520-685翠湖天地嘉苑89125-145181-235323-4272009御华山328407730-7381202华山夏都苑208-221254440-660星河湾220240-316486

38、-592829嘉里华庭二期183-198233-245黄浦湾303327-343563-5872010翠湖天地嘉苑322-427500-680金地天御89189-211九龙仓玺园137158-188228-334户型面积装修标准2008年以前为3000-5000元/ ；2008年以后多为10000元/以上厨具主要品牌德国博德宝（Poggenpohl）橱柜、嘉格纳（Gaggenau）电器、西门子（Siemens）电器 卫浴主要装修品牌东陶（ToTo）、科勒（kohler）洁具、德国唯宝（Villeroy&Boch） 、汉斯格雅（Hansgrohe）沐浴组、高仪（Grohe）龙头及花洒、智能化坐便

39、器、按摩浴缸空调/吸尘器大金、三菱中央空调中央吸尘器地板实木复合地板地暖高新技术及智能系统应用ABB 等智能系统，可自动调控灯光、音响、室内温度装修质量与本工程较为接近，装修品牌集中在几个主要的国际一线品牌，品牌日趋顶级，有的甚至出现一些限量级皇家经典品牌；高科技智能环保装修能成为装修趋势。精装修竞争工程虽然装修多追求奢华感，但亦有各自的特征。楼盘名称精装修仁恒怡庭不仅联手香港梁志天、香港陈建中、新加坡雅狮三家国际顶尖的室内设计公司负责全程设计，打造简约现代风格、米兰风格、简约欧式风格、曼哈顿风情、大都市风情等五种不同的室内装修风格，突破仁恒既往传统，满足个性化的装修需求；同时，与美诺MIEL

40、E厨房电器、劳芬洁具、唯宝洁具、大金空调、汉莎龙头、高仪龙头等国际一线品牌联手打造专属仁恒的定制级产品。九龙仓玺园/华润置地橡树湾城整套厨房电器市场价超过40万尚海湾豪庭/绿城黄浦湾/华润外滩九里苑/翠湖天地嘉苑/丰盛皇朝由英国著名室内设计师Mr. Andrew Sobenko亲自操刀，为丰盛皇朝设计室内装修风格。白金湾府邸/精装修仁恒怡庭 九龙仓玺园 翠湖天地嘉苑 华润置地橡树湾 华润外滩九里苑 尚海湾豪庭 绿城黄浦湾 丰盛皇朝 厨具主要品牌美诺MIELE系列、汉莎HANS 美诺MIELE系列、德国西曼帝克、韩国三星 、瑞士弗兰卡Poggenpohl 、Gaggenau、 Kuppersbu

41、sch德国旭乐、德国Gaggenau德国博世BOSCH、德国旭乐、美国怡口意大利范思哲VERSACE、美国3M中央净水软水处理系统德国BulthaupPOGGENPOHL橱柜、美诺MIELE系列、GESSI龙头、FOMICA水槽 卫浴主要品牌劳芬LAUFEN、唯宝Villeroy&Boch、高仪GROHE、科勒KOHLER、汉斯格雅HANSGROHE瑞士劳芬LAUFEN、德国高仪GROHE科勒KOHLER、高仪GROHE瑞典劳芬、 TOTO的带卫洗丽功能的一体式马桶瑞士劳芬LAUFEN、德国克鲁迪KLUDI、澳大利亚恒热EVERHOT德国杜拉维特DURAVITTOTO、科勒KOHLER 空调新

42、风系统大金中央空调大金中央空调、美国霍尼韦尔HONEYWELL新风系统大金变频中央空调中央空调 中央空调：日本三菱、新风系统：法国爱迪士大金中央空调、BEAM中央吸尘系统中央空调、中央新风、中央吸尘大金中央空调地板实木复合地板地暖分户采暖系统实木复合地板温控地暖德国威能地暖德国菲斯麦热水及地暖系统中央地暖系统实木复合地板地暖高新技术及智能系统应用ABB 等智能系统，可自动调控灯光、音响、室内温度红外线门窗磁防盗系统、全变频供水体系 、无机房电梯系统电讯技术FTTH系统ABB一键式多媒体智能开关、红外热敏感应光源ABB、吉博力同层排水、瑞士乔治费歇尔管路美国AMX智能化系统电子一卡通、灯控感应S

43、AMSUNG入户可视对讲及可视门铃目前，上海豪宅的精装修规范大部分都在10000元左右，大多采用世界顶级家具及电器品牌，甚至出现一些限量级皇家经典品牌，高科技智能化设备也曾经成为豪宅的装修标志之一。自管和聘请知名管理公司各占一半部分工程能提供与本案类似的 “金钥匙效力楼盘名称物业管理物业费 （元/月）特色服务仁恒怡庭仁恒物业8/九龙仓玺园无锡上都物业管理有限公司6/华润置地橡树湾城华润物业3/尚海湾豪庭戴德梁行4/绿城黄浦湾高力国际物业有限公司6.3/华润外滩九里苑Frasers辉盛国际7.7启用世界顶级服务式公寓顾问公司Frasers辉盛国际担当物业顾问翠湖天地嘉苑新昌瑞安物业管理8.5CLUB DU CASA 私人会所，创造属于您的尊荣生活与社交的私人天地。24小时贵宾级个性化服务（交通服务、邮