济南市大型超市选址分析

1、- 1 - 1 前言大型超市或称综合超市， 是采取自选销售方式， 以销售大众化实用品为主， 并将 超市和折扣店的经营优势结合为一体的， 品种齐全，满足顾客一次性购齐的零售业态。 根据商品结构，可以分为以经营食品为主的大型超市和以经营日用品为主的大型超 市。这种业态可以充分地采用现代商业科技， 较易采取连锁经营的方式， 许多跨国零 售商均采取这种业态， 如法国的家乐福、 我国联华超市等。 现在的大型超市越做越大、 越做越杂，超市里物品齐全、种类繁多、应有尽有，很能给顾客“一站式购物”的体 验。对于大型综合超市而占， 开设地点的重要性不可低估。 因为特定开设地点决定了 可以吸引有限距离或地区内的潜

2、在客户的多少，这也就直接决定了销售收入的高低， 从而直接反映出开设地点作为一种资源的价值大小。 具体来讲， 大型综合超市选址策 划的重要性主要表现在以下几个方面 1：第一，店址选择是否得当，是影响经济效益的一个重要因素。 第二，店址选择的资会投入大，且被长期占用。店址一经确定，就需要大量的资 金投入，即使为追求投资最小化选择租赁的方式，投入仍然很大。第三，由于位置固定，合同期长，店址是零售商战略组合中灵活性最差的要素。 第四，店址是确定经营目标和制定经营策略的重要依据。 从长期来看， 店址的选 择将影响企业的整体战略。第五，店址是市场形象的表现和基础， 会影响到大型综合超市的市场地位和形象，

3、影响零售活动的开展。在我国的很多一级城市， 同一居民小区的周围， 往往会有好几家或大或小同质的 超市。如在上海闸北区与宝山区交界处， 三公里范围内， 有家乐福、大润发、易买得、 世纪联华、吉买盛五家大卖场。但这些超市无论是在经营的商品、服务、价格、开放 的时间等方面几乎一致， 甚至门店的摆设都相似。 而在国外的超市则不同， 他们一般 将市场细分， 根据服务对象的不同， 与同地区竞争对手对比后实行差别价格。 通过商 品的陈列排面、 商品的价格、 营业时间等的灵活改变来吸引不同的顾客光顾。 使得同 一地区的多家超市因为服务对象的不同而同时获得收益。选址成为超市发展的关键。 这是因为 ,零售业是地点

4、位置产业，经营者经营能否成功极大的依赖于店铺所在位置 的选择。零售业中，店址的选定必须与消费者状况、地域性等因素密切配合。因此， 如何避免选错店址， 并使所开超市能与所在地的实际市场状况相适应， 从而发挥最大 经营潜力， 这是超市经营成功的条件。 严重影响经营效率和经营成果， 甚至决定存亡 的一个主要原因是一个分店经营场所选定的好坏。 经营规模越大， 店址择定的成败系 数就越大。由此可见，选址是一个超市生存下来的前提，选址错误，超市将难以维持 生计，更不可能在竞争中取胜。近年来随着经济体制改革和市场化进程的加快， 居民生活水平不断提高， 济南已 经成为一个具有极大潜力的消费市场。 随着济南市市

5、民消费水平的提高及城区化的加 快，各种零售商业机构特别是大型超市与日俱增， 日益扩大， 超级市场之间的竞争越 来越激烈，国外各零售企业如沃尔玛、家乐福、乐购等纷纷进入济南市场，本地零售 企业也加快对济南市场的布局。 为了避免出现因大型超市扎堆或位置偏僻， 使超市将 难以维持生计， 科学、合理的市场需求分析和区位选择在商家投资决策中成为重要的 依据。2 选址理论及方法国外零售选址方面的理论起源于 20 世纪 30年代，经过几十年的发展逐渐成熟， 以下是分别介绍国外理论界对于大型综合的理论成果， 希望能对我国零售企业选址有 所借鉴。2.1 超市选址理论综述2.1.1 中心地带理论中心地带理论是发展

6、最完善最标准的零售选址理论。 该理论由德国的克里斯泰勒 于 1953 年提出，后来由罗斯等人进一步发展。克里斯泰勒提出了该理论的两个基本 概念，限程和限需。限程（也叫上限）是指消费者为购买某种商品愿意出行的最远路 程，也就是某一店铺经营的最大市场区域范围。限需（也叫下限）是指某一店铺能维 持收支平衡的最小需求量， 也就是拥有的最低顾客数量， 从空间概念上看， 相当于能 满足最小需求量 （通常指人口） 的市场区域范围。 克里斯泰勒认为任何商店要保证收 支相抵必须是限程大于限需 2。在以上概念的基础上，克里斯泰勒和罗斯提出了商圈理论和中心地带的层次理 论。在层次理论的基础上罗斯提出聚集法则， 认为

7、中心地带的商品和服务可以是多样 化的，因为现实中有很多外在的影响因素，所以这些零售店会边界模糊，融为一体。2.1.2 区域相互作用理论零售区域相互作用理论的创始人是威廉姆雷利。他模仿牛顿的物理学理论提出“零售引力法则”，认为两城市从中间地带吸引顾客的数量同两城的人口数量成正比， 同两城的距离平方成反比。 康维斯修订了雷利法则， 试图确定城市交易区域的分界线， 即两个城市的顾客可能到任何一个城市购物的分界点 3。20世纪60年代，美国零售学者戴维赫夫继雷利在康维斯修订雷利法则之后提 出了城市区域内商圈预测的空间模型，更加完善了区域相互作用理论体系。2.1.3 最小差别理论最小差别理论把哈罗德霍泰

8、龄的竞争模型应用到了零售环境。 该理论认为，处 在同一市场环境中一定数目的商铺如果聚集在一起， 将获得最好的经营效果。 在不同 国家的一些实证研究证明了该理论的假设， 即经营同种或类似商品的商家趋向于紧密 地聚集在一起。但是这一理论在不同零售业态的适用程度不同。 通常较高等级的业态， 像女性时装店等特点明显，但像便利店和私人服务等较低等级的业态就不倾向于聚 集。而且对于郊区超市兴起， 其经营状况通常好于聚集在市中心超市的情况， 该理论 也缺乏足够的解释 2。2.2 影响超市选址的相关因素通过相关实例及研究表明超市的区位选址选择与人口的密度成正相关， 人口密度 大的地域超市选址的概率就大， 而从

9、消费能力来讲人口高度密集的中心城区与城郊相 比，超市在中心城区选址的概率更大。 消费者克服空间距离的作用所要付出的空间费 用或时间费用是决定消费者选择超市的另一个重要因子。一般随着距超市距离的增 加，在该超市购买的家庭数会剧减， 特别是消费者日常生活用品表现的更为明显， 因 此超市多在交通可达性好的地点布局。2.2.1 城市规划城市总体规划和详细规划， 城市的现状和发展要求对商业建筑和零代企业的分布 布局做出一系列相关规定， 超市建筑的选址应该符合城市规划的要求， 服从城市总体 发展的需要。2.2.2 城市商业条件城市类型。城市的地形、气候等自然条件，以及选址区域内的行政、经济、 历史、文化等

10、社会条件。城市设施。学校、图书馆、医院、公园、体育馆、旅游设施、政府机关等公 共设施能起到吸引消费者的作用。因此了解城市设施的种类、数目、规模、分布状况 等，对选址是很有意义的 4。2.2.3 人口因素人口规模。超市的合理选址是为了最大限度地满足消费者的社会服务需求量。 一个较大的人口规模， 对市场的消费需求量也就较高。 这样，一个设置于闹市区的超 市自然要比一个设置在偏僻地区的超市能获得更高的经济效益。流动人口。流动人口通常被认为是增加社会不定因素的人群。但是从市场的 角度看，流动人口多为处于青壮年时期的人口，他们不仅是劳动力的供给者，而且， 也是旺盛的消费者。流动人口促进了经济的繁荣，超市

11、选址于流动人口较多的区域， 其经济效益十分可观 5 。人口的教育文化水平和职业构成。人口的教育文化水平和职业构成往往能决 定他们的消费层次。 教育程度高的人， 通常倾向于优质产品和智力型商品， 这些人品 味高， 对消费质量有较高的要求。 人们职业上的差别和收入水平的高低， 各个不同的 社会阶层，相应地在消费模式上也存在很人的差异。 超市选址时， 应考虑到自身的经 营特色是否与当地的消费层次相适应。人口年龄性别构成。不同年龄结构类型的人口，在其他条件为既定时，对市 场消费需求有不同程度的影响。2.2.4 客流规模(1) 选择店址需要调查分析街道两侧的客流量规模，选择客流较多的街道一侧。(2) 选

12、择店址要分析街道特点与客流规模的关系，街道交叉路口客流最多，是选 址的最好位置。对于大型超市，除了被动适应客流规律之外，还可以在原有路网基础上加以 改善开发，选择有开发前景的区域，开辟新的道路交通系统，主动地引导客流，制造 客流，进而创造新的商业环境。2.2.5 交通条件城市道路交通是联系消费者与超市店铺的载体。 因此，它是制约超市聚集与选址 的又一个重要因素。 包括城市区域间的交通条件、 区域内的交通条件等。 超市选址的 经济原则要求有尽可能扩大吸引范围， 保证尽可能多的顾客方便地到达超市。 因此超 市的选址必须是交通可达性最佳的地点 6 。2.2.6 商业环境超市选址应考虑设店地点附近的同

13、类超市的规模和数量， 如果在同一地区内已有过 多的同行业商店， 势必影响商店的经营效果。 但是另一方面， 由于顾客希望就近广泛 地比较选择商品， 以及希望一次购足所需的商品， 有些超市又有集中趋势， 相邻万补。2.3 超市选址评价方法2.3.1 位序法 位序法的具体操作是先按从大到小的顺序排列， 然后将其余的数据分别除以第一 个数据后乘以 100 座位该数据的得分值。2.3.2 模糊综合评价法 综合评判是对多种属性的事物，或者说其总体优劣受多种因素影响的事物，做出一个能合理地综合这些属性或因素的总体评判。例如，教学质量的评估就是一个多因素、多指标的复杂的评估过程，不能单纯地用好与坏来区分。而模

14、糊逻辑是通过使用模糊集合来工作的，是一种精确解决不精确不完全信息的方法，其最大特点就是用它可以比较自然地处理人类思维的主动性和模糊性。因此对这些诸多因素进行综合，才能做出合理的评价，在多数情况下，评判涉及 模糊因素，用模糊数学的方法进行评判是一条可行的也是一条较好的途径7 。3 济南大型综合超市的分布及经营现状3. 1 济南市概况济南是山东省省会， 位于鲁中西部， 是我国环渤海地区南翼和黄河中下游地区的 中心城市， 是国家批准的沿海开放城市和十五个副省级城市之一， 是国务院公布的国 家历史文化名城、中国软件名城、国家创新型城市之一。济南是山东的政治、经济、 科技、文化、教育、旅游中心，区域性金

15、融中心，北连京津，南接沪宁，东西连通山 东半岛与华中地区， 是环渤海经济区和京沪经济发展轴上的重要交汇点， 是全国重要 的交通枢纽和物流中心， 济南市位于北纬 36度40分，东经 117度00分，南依泰山， 北跨黄河。根据第六次人口普查的结果，济南市常住人口为 681.40 万人，同 2000年 第五次全国人口普查时的 592.17万人相比，10年共增加了 89.23万人，增长 15.07%， 年平均增长 1.41%，济南市常住人口中，共有家庭户 201.26 万户，家庭户人口为 599.36 万人，平均每个家庭户的人口为 2.98人，比 2000年第五次全国人口普查的 3.22人减 少了 0

16、.24 人8。近年来，济南公交不断加快车辆更新速度，提升车辆装备水平，引进 节能与新能源汽车等新型环保公交车辆。 2008年 4月以来，济南公交先后开通试运 营了 6条BRT线路，全面完成了济南市快速公交建设第一阶段工作， 初步形成了我市 “两横三纵”快速公交网络。3.2 济南市主要大型超市及其经营现状 自1998年国内贸易局对我国零售业态进行了规范以来， 在相关政策和济南市政府 的推动下，超级市场在济南迅速发展起来。济南市大型超市目前有银座超市泉城广场店、 银座超市八一店、 银座超市北园店、 大润发洪楼店、大润发历下店、大润发堤口店、大润发山水店 、济南华联超市嘉华 店、济南华联超市广场店、

17、 济南华联超市舜耕山庄店、济南华联超市经六路西店、 济南华联超市王舍人店。 此外还有好多没有连锁的大型超市： 沃尔玛超市、 家乐福 超市、乐购超市、绿地超市、 益康超市等这些超市单个建筑面积都在 10000平方米以 上，而且分布在济南的四面八方，市民购物特别的方便。3.2.1 外资主要大型超市及其分布2004年前后是外资零售业进入济南的第一轮高峰期。 2003年9月 17日，沃尔玛 正式进入济南，开出其在山东的第一家店。 2004 年，家乐福解放桥店开业。 2005年 初，作为中国零售业全面向外资开放后济南第一家外资全资零售商场， 易初莲花体育 中心店正式开业； 当年 9 月，来自日本的伊势丹

18、亮相泉城路， 使济南有了第一家外资 百货商场。- 21 - 外资零售巨头们初来济南时都声称在济南不只开设一家店，但自进入济南后，外资零售商业似乎没有表现出预想中的强势。 百货业态的日本伊势丹，仅在济南待了两到目刖为止也仅分别在泉城路和年就因经营状况不好而“撤离”；沃尔玛、家乐福, 解放桥各有一家店。11 GcQRIg 7data r/.ipahcCB中 Qcq -_JDonghu东冏图3.1沃尔玛超市在济南分布状况5hUrEast Lb东大禺Jiefang RdGoogleMap daiaCOH Mapabc图3.2家乐福超市在济南分布状况3qu前讪11 GcogteMap data C201

19、1 Mapatx:图3.3乐购超市在济南分布状况322济南华联超市及其分布济南华联超市总部位于济南西部最繁华的商业中心，现经营食品、生鲜食品、百货、家居、家电、服饰等20000余种商品，目前拥有嘉华店、广场店、舜耕店等十三 家分店，总经营面积约100000卅。公司始终秉承“便利、平价、优质”以及“服务 从心开始”的服务宗旨，商品保真的质量方针，一切为您省钱的经营特色，严格统一 的管理体系，优良规范的全程服务，为消费者营造良好的购物环境， 满足一站式购物的消费需求G35L握千佛山处园V.兹氏山哲珂I/葆命鶴士圮念塔用A济南华联超市山大路店C济南华联超市北园店E济南华联超市经六路西店G济南华联超市

20、舜耕山庄店I济南华联超市超市班车店图3.4济南华联超市在济南分布状况B济南华联超市张庄店D济南华联超市解放东路店F济南华联超市东方家园店H济南华联超市有限公司舜耕店J济南华联超市嘉华店3.2.3济南大润发超市及其分布济南现在有四家大润发店：大润发洪楼店、大润发历下店、大润发堤口店、大润 发山水店。从价格上来看大润发的东西便宜一点点 ，促销活动要多一些。从经营方针 上看，大润发只限于大型综合超市，靠便宜的价格和多样的促销活动来吸引消费者。 从对待消费者来看，大润发会员卡无限制，想办就办，有自己的免费公交服务，平易 近人。大润发主要针对一般消费者尤其是收入在中等以下的广大消费者市场。3r _g有南

21、Kii-A fgiJd酿;?南东站市中区a旳発宗皆尿聲广甘阵婷卡跆昼；乐始淸学赊历城庖历下区甘大朋妣园山叔学季雋更百觀聖济向大宇西桂卜揖苹侖烈土堀恚用济两币套七 干祐党权聂瞬肄曲干WlIjH汗元寺黑鱼冋走Lb轴血山圭圭吃*塞程审山图3.5大润发超市在济南分布状况A大润发山水店C大润发洪楼店D大润发历下店G大润发天桥店 3.2.4山东银座超市及其分布山东银座商城股份有限公司是一家跨区域、多业态的大型连锁商业企业。公司自 1996年在济南开设第一家商场以来，截止目前，公司已拥有92家大型现代化商场、140多家便民连锁超市，经营面积 260多万平方米，从业人员15万多人，经营方式 涉及现代百货、大型

22、综合超市、家居、便利店、购物中心等多种业态。现在银座在这几年基本完成了对济南市的布局，济南现在有多家银座店：广场店、商城店、燕山店、无影山店、金牛店、济泺路店、鸿园店、八一店、英雄山的奥特莱 斯、北园店。擇华山忙園_.Cx济南炭学西校区-i-j- a.,ft+W山占园图3.6山东银座在济南分布状况网 1i*X*W. - T-十、k=二?.騒掙/革斋锂士济南市犀老干部党枚(S3A银座购物广场B银座购物广场济泺路店C银座购物广场华信店D银座购物广场燕山店E银座购物广场英雄山路店F银座购物广场超市H银座购物广场无影山店3.3济南市大型超市分布特征（1）分布即集中又分散图3.7济南市大型超市所处区域图

23、从图3.7可以得出济南市大型超市主要集中在市中区、 槐荫区、天桥区、历下区、 历城区，其它地区没有大型超市。（2）部分超市依附商业中心或旅游景点济南市部分的大型超市依附商业中心或旅游景点而建，例如沃尔玛及银座广场依 附泉城广场和趵突泉而建。历城大润发依附洪家楼标志性建筑（洪家楼教堂）和洪家 楼广场而建。再如华联超市舜耕店是依托于济南高新技术产业开发区中心地带、地理位置优越的济南国际会展中心而建，会展中心作为一个比较大的商务场所也为华联超 市带来了很大的消费人群。（3）部分超市拥有自己的班车为了吸引不能直接到超市或地处偏远地区的居民，部分超市提供免费的购物班 车，如华联，家乐福，乐购等都提供免费

24、班车来吸引客源。（4）绝大部分超市位于主要交通道路旁济南市所有大超市中除益康超市、乐源超市外，其余超市都位于主要交通道路旁边。这样布局也是为了提高可见度吸引客流的重视。表3. 1济南市大型超市所临主要道路及车流量超市名称所临路段路段车流量（车/小时）银座超市北园店 沃尔玛超市银座超市八一店 山东绿地商业城 银座广场大润发天桥分店 家乐福超市 历下大润发山水大润发超市 槐苑华联超市 乐购超市 华联超市王舍人店 华联超市水屯店 华联超市北园店 华联超市舜耕店 历城大润发超市 华联超市经六路西店北园大街3500泉城路4700纬二路3900泺北路3800泺源大街5100堤口路1200历山路4100历山

25、路4100二七中路3000经十路2500二环东路2300工业北路2500水屯路2000北园大街2800舜耕店3700花园路3600经六路3200（5）部分超市位于公交站牌旁公交车站附近是人口流动集中地段，可以吸引更多的客源表3. 2济南市大型超市门前站牌公交车表超市名称门前站牌公交车银座超市北园店 沃尔玛超市银座超市八一店 山东绿地商城 银座广场 大润发天桥分店 家乐福超市 历下大润发 山水大润发超市 槐苑华联超市 乐购超市 华联超市王舍人店 华联超市水屯店 益康超市 乐源超市 华联超市北园店 华联超市舜耕山庄店 历城大润发超市 华联超市经六路西店12 30 33 45 K53 K57 66

26、K68 K92 K95 K107 K108 11334 27 35 36 65 67 76 88 2034 5 12 15 30 35 K50 K53 K57 K58 85 K90 K92 108 111 1123 14 19 44 49 K51 K52 66 72 80 K95 K96 K109 101 102 106 128 16512 15 45 K107 1253 8 44 45 K53 K55 70 79 99 116 119 16518 31 K59 75 K94 103 110 12341 k55 62 k946 20 27 33 38 42 K56 K92 11816 46 K

27、55 70 75 106 K109 113 1658 40 106 k57 306 30914100米内无站牌100米内无站牌K57 K93100米内无站牌1 10 11 16 30 K55 75 K91 106 K107 K109 118 165 201K58 K96 78 1134济南大型综合超市的布局评价4.1济南市大型综合超市布局评价指标体系根据济南市超市体系现状选取合适的超市布局评价。1分为该因素与其他因素一样重要；3分为该因素比其他因素重要一点；5分为该因素比其他因素重要7分为该因素比其他因素重要的多；9分为该因素比其他以因 素极端重要。表4. 1选址因子判断矩阵超市选址区位因素人

28、口因素竞争因素自身场地条件权重区位因素13750. 56人口因素1/31530.27竞争因素1/71/511/30.05自身场地条件1/51/3310.12表4. 2选址二二级因子判断矩阵超市所处地段低超市相邻路的车流量经过超市的公交车线条权区位因素价高低大小数重城市所处地段低11/31/70.08价高低超市相邻路的车311/50.19流里大小经过超市的公交7510.73车线条数表4. 3选址一级因子判断矩阵人口因素商圈内的人口密度商圈内的人均收权商圈内的人均消费水品入重商圈内的人口密度11/310.20商圈内的人均消费水品3130.60商圈内的人均收入11/310.20表4.4选址一级因子判

29、断矩阵自身的场地条件超市的可见度经营面积必要的停车条件权重超市的可见度11330.33经营面积311/50.28必要的停车条件1/3510.39表4.5选址一级因子判断矩阵一级因素权重二级因素权重超市所处地段地价高低0.08区位因素0.56超市相邻路的车流量大小0.19经过超市的公交车线条数0.73商圈内的人口密度0.20超市选址影响因人口因素0.27商圈内的人均消费水品0.60素商圈内的人均收入0.20竞争因素0.05商圈内同业态店的数量1超市的可见度0.33自身的场地条件0.12经营面积0.28必要的停车条件0.394.2济南市大型综合超市布局分析评价根据济南市的超市现状，本文只选取影响超

30、市选址因子中的区位因素、 人口因素、 竞争因素、自身条件因素进行分析评价。根据济南市大型超市布局评价指标体系，运用位序法和模糊综合评价的方法，在进行实地考察、问卷调查、网上搜查等的基础上对济南市19家大型超市的区位因素、 人口因素、竞争因素、自身条件因素进行分析，并进行整体评价对比。其中运用位序 法时，其中对于地价、竞争因素等与超市选址呈负相关的因素采用相反的排序法，即最大值得分最低。表4. 6济南市大型综合超市区位因素评价表超市名称超市所处地段地价高低权重超市相邻路的车流里大小权重经过超市的公交车线条数权重总得分银座超市北园店300.08690.19720.7368沃尔玛超市50.08920

31、.19110.7326银座超市八一店200.08760.19500.7353山东绿地商业城700.08750.19890.7385银座广场50.081000.191000.7392大润发天桥店700.08240.19270.7330家乐福超 市200.08800.19670.7366历下大润发400.08800.19500.7355山水大润发超市500.08240.19220.7325槐苑华联超市600.08490.19500.7351乐购超市700.08450.19500.7351华联超市王舍人店800.08610.19390.7346华联超市600.08390.1960.7317水屯店益康

32、超市900.08100.1960.7313乐源超市900.08100.1960.7313华联超市600.08550.19170.7328北园店华联超市300.08730.1960.7321舜耕店历城大润400.08710.19780.7374发超市华联超市700.08630.19220.7334经六路西店表4.7济南市大型综合超市人口因素评价表超市名称商圈内的人口密度权重商圈内的人均 消费水品银座超市北园店400.240沃尔玛超 市1000.280银座超市八一店500.290山东绿地商城800.220银座广场800.2100大润发天桥店500.230家乐福超市950.280历下大润发700.2

33、80山水大润发超市600.250槐苑华联超市700.260乐购超市400.240华联超市王舍人店300.220华联超市水屯店400.250益康超市400.220乐源超市60.210华联超市北园店300.230权重商圈内的人均收入权重总得 分0.6700.2460.6800.2840.6900.2820.6300.2340.6900.2940.6600.2400.6800.2830.6800.2780.6500.2520.6900.2680.6300.2380.6200.2220.6400.2460.6400.2280.6400.2150.6600.220华联超市500.2500.6800.25

34、6舜耕店历城大润300.2700.6500.258发超市华联超市300.2400.6400.238经六路西店表4.8济南市大型综合超市竞争因素评价表超市名称得分银座超市北园店50沃尔玛超市50银座超市八一店80山东绿地商业城80银座广场20大润发天桥店80家乐福超市60历下大润发80山水大润发超市100槐苑华联超市100乐购超市50华联超市王舍人店100华联超市水屯店100益康超市80乐源超市80华联超市北园店50华联超市舜耕店80历城大润发超市50华联超市经六路西店100表4. 9济南市大型综合超市自身条件因素评价表超市名称超市的可 见度权重经营面积权重必要的停车条件权重总得分银座超市北园店

35、800.331000.281000.3993沃尔玛超 市600.33710.28600.3963银座超市八一店800.33550.28600.3965山东绿地商业城800.33480.28800.3971银座广场600.33480.281000.3972大润发天桥店600.33440.281000.3971家乐福超市800.33430.28800.3970历下大润发1000.33360.28600.3966山水大润发超市800.33360.28800.3968槐苑华联超市600.33310.28400.3944乐购超市800.33290.281000.3974华联超市王舍人店800.33240

36、.281000.3972华联超市水屯店800.33240.28800.3964益康超市200.33210.28400.3928乐源超市400.33190.28200.3926华联超市600.33190.28600.3949北园店华联超市舜店800.33190.28600.3955历城大润发超市600.33180.28600.3948华联超800.33160.28800.3962市经六路西店表4. 10济南市大型综合超市整体评价表超市名称区位因竞争因素自身条件总得分素权重人口因素权重权重因素权重银座超市北园店680.56460.27500.05930.1264沃尔玛超市260.56840.275

37、00.05630.1247银座超市八一店530.56820.27800.05650.1264山东绿地商城850.56340.27800.05710.1269银座广场920.56940.27200.05720.1287大润发天桥店300.56400.27800.05710.1240家乐福超市660.56830.27600.05700.1271历下大润发550.56780.27800.05660.1265山水大润发超市250.56520.271000.05680.1241槐苑华联510.56680.271000.05440.1257超市乐购超市510.56380.27500.05740.1250华

38、联超市王舍人店460.56220.271000.05720.1245华联超市水屯店170.56460.271000.05640.1235益康超市130.56280.27800.05280.1222乐源超市130.56150.27800.05260.1218华联超市北园店280.56200.27500.05490.1229华联超市舜耕店210.56560.27800.05550.1237历城大润发超市740.56580.27500.05480.1265华联超市340.56380.271000.05620.1242经六路西店4.3济南市大型综合超市布局评价结果分析4.3.1单因子最优型划分（1）区

39、位因素优越型银座广场、历城大润发、山东绿地商城。（2）人口因素优越型银座广场、沃尔玛、家乐福。（3）竞争因素优越型山水大润发超市、槐苑华联超市、华联超市王舍人店、华联超市水屯店、华联超市经 六路西店。（4）自身条件因素优越型 银座超市北园店。4.3.2整体最优型划分（1）选址优越型银座广场、家乐福（2）选址次优型 银座超市北园店、沃尔玛超市、银座超市八一店 、 山东绿地商城、历下大润发、 历城大润发超市、乐购超市、槐苑华联超市、大润发天桥店、华联超市王舍人店、华 联超市经六路西店华联超市舜耕店、山水大润发超市（ 3）选址一般型 乐源超市 华联超市北园店、益康超市、乐源超市、华联超市水屯店。-

40、22 - 本文以超市选址理论及影响超市选址相关因素为理论基础， 对济南市大型超市发 展状况和分布进行了研究和分析， 并结合济南市大型综合超市布局评价指标体系运用 位序法和模糊综合评价法对济南市大型超市布局进行评价打分， 并从单因素优势和整 体优势两方面进行类型划分 。本文主要从区位因素、人口因素、竞争因素和自身条件因素方面对济南市大型超 市进行评价分析。通过研究有以下发现：（1）现有大型超市超市竞争十分激烈，相互抢夺顾客；（2）现有大型超市布局多为优良，但也有布局较差的，建议其适当迁移；（3）影响超市选址的因素主要有区位因素、人口因素和竞争因素，在评价 建后超市时还应考虑超市自身场地因素。在本

41、文论述时限于水平、 篇幅和时间的关系， 尚有一些问题值得以后再作深入探 讨。这些问题主要有：（1）大超市与周边小超市及便利店布局的相互关系；（2）超市免费班车开设的问题探讨；（3）超市的选址得分与其营业额的关联度。Lexington， Mass：Lexington Books,1987.156 168. .错. 误！ .错. 误！ .错. 误！ .错. 误！ .错. 误！ 错. 误！ 错. 误！ .错. 误！ 错. 误！ 错. 误！ .错. 误！ .错. 误！ .错. 误！ .错. 误！ .错. 误！ .错. 误！总论1.11.21.31.41.5项目简介 编制依据 编制原则 编制内容 主要研

42、究结论项目背景和建设的必要性2.1 项目背景 2.2 项目运作模式 2.3 建设的必要性 需求分析 需求分析 拟建规模 项目规划及建设规模 4.1 项目规划 项目选址及建设条件 参考文献1 邓熔. 多因素综合评价方法在大型综合超市选址中的运用 D. 上海: 复旦大学 ,2004.2 庞晓庆 . 济南市大型超市的选址研究 D. 济南: 山东师范大学 , 2006.3 陈文福 . 西方现代区位理论述评 J. 云南社会科学 2004.4 王芳. 超市选址及其影响因素研究 D. 北京 : 中国农业大学 ,2005.5 郝虹生 . 人口分析与市场研究 M. 北京 : 中国人民大学出版社 ,2000.6

43、杨健 . 大型超市交通影响研究 D. 成都 : 西南交通大学 ,2009.7 汪应洛 . 系统工程 M. 北京 : 机械工业出版社 ,2008.王爽.济南常住人口为684.1万N,济南日报，2011-5-5.齐秀梅 . 超市选址与布局设计在伊春市沃玛特超市中的应用 D. 天津 : 天津大学 ,2007.印富贵 . 基于商圈理论的超市选址实证分析以乐购超市常州湖塘店为例J. 中国商贸 ,2010( 6) :223-224.朱枫,宋小冬.基于GIS的大型百货零售商业设施布局分析一以上海浦东新区为例J.武汉大学学报 : 工学版 ,2003(3):4652.李强 . 超级市场营销学 M. 吉林: 东北财经大学出版社 ,2001.韩光军 . 超市营销 M. 北京 : 首都经济贸易大学出版社,2000.彼得J麦戈德瑞克.零售营销M.北京：机械工业出版社，2004.马汉武 . 设施规划与物流系统设计 M. 北京 : 高等教育出版社 ,2005.0 Kell,yM E.A model of the demand of retail facilities,incorporating multistop,multipurposetrips